一 : 青岛麦岛商业项目战略定位报告43页
鲁能仲盛置业公司 青岛麦岛商业项目战略定位
麦岛创意新天地 国际风情商业街
美国科特勒营销集团中国公司 麦岛商业项目工作组
项目负责：曹虎先生 肯特先生 李亚夫先生 项目经理：李亚夫先生 王可峰先生 项目主讲：李亚夫先生 项目联络：荆小姐
2004.11.10
鲁能仲盛置业公司
麦岛商业项目战略定位 第一部分
青岛市近年商业消费特征
美国科特勒营销集团中国公司 麦岛商业项目工作组 2004.11.10
1。城市商业布局
? 商业形态分布情况
青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以 分为中山路商圈、台东商圈、东部商圈、李村商圈四大商圈。
1。1
中山路商圈：中山路是青岛市繁华的发源地，作为市级商业中心已有百年的历史，
是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩 大展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大 窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一。
据不完全统计，中山路商圈商铺共649户。经营服装类的商铺共计245户，占总数的
38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高。
1。城市商业布局
中山路商圈具有以下主要特征：
u
以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等。
u
发
以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美
、 饰品、鞋帽、皮包；
u
商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。 商铺租金价格差异较大，在6.6—36元/㎡/天之间，像中山商城，专业以经营服装、 鞋为主，租金价格在16—36元/㎡/天之间，而一般沿街商铺价格在6.6—8.2元/㎡/天 之间，因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一。
1。城市商业布局
1。2 东部商圈：青岛市于1992年确定了开发东部的方针，随着市政府的东移，东部地区进入了快速 发展的轨道。东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。东 部商圈子已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。
据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装、酒吧、美容美发，共占市场总量 的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等 数量少，而且分布较平均。
东部商圈的租金价格在2.7—18.2/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格, 佳世客地下商业街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商铺价格在3.6元/m2/天左右。 东部商
业圈具有以下明显的特征： ◆商铺的集中程度较高，以专业性市场为主；
◆零星商铺数量少；
◆商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、 小百货店； ◆商铺的租金价格在2.7----18.2元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；
◆佳世客、家乐福是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。
1。城市商业布局
1。3 李村商圈：李村向阳路综合商业街，该街位于青岛市北部的李沧区李村，全长600 米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国 货等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心。
李村商铺的租金价格：商场的租金面积在4—8m2 每年2万至4万元人民币，崂百附近的商 铺5m2每年3万至4万元人民币，20m2左右每年10万元人民币。
李村商圈具有以下名显的特征: ◆商铺的集中程度较高，形成专业性的市场； ◆零星商铺数量少； ◆商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐 饮、饰品、小百货、美容美发； ◆商铺的租金价格在13—16元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；
1。城市商业布局
1。4 台东商业圈：台东商业圈是青岛最为火爆的商业区之一也是竞争最为激烈的区域， 该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处 的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米，台东商圈的中心区域。
据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮占总量的54%，是市 场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。 台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/m2/天左右，而位于威海路步 行街小区内的租金价格仅为2.3元/m2/天，可见地段因素起了非常重要的因素。 台东商圈的主要特征： ◆零星商铺较少，而且经营范围广泛； ◆市场以沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器、 雅泰电器等大规模专业商铺，积极推动市场； ◆从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发； ◆租金的价格，优势地段一般在30元/m2/天左右；
◆商业氛围浓厚，但商品档次整体较低。
1。城市商业布局
1。5 商业区商业特色对比
商 业 区 台东商圈 商 业 特 征
≯以中低档消费为主 ≯利群、诺马特、沃尔玛为代表的大卖场和百货公司以及以国美为代表的专业化市场是 区域商业的主要拉动力量 ≯区域内大量的、密集的居住区为商业市场的发展提供了有利的市场支撑 ≯具有历史文
化底蕴浓厚的区域 ≯百盛是拉动区域商业发展的最主要的力量 ≯以中高档消费为主 ≯由于城市中心的东移、区域居住区的减少、区域环境差乱等因素影响，区域的商业发展 较为缓慢 ≯随着西部开发改造的进程，区域商业发展蕴含较大商机 ≯旅游业的发展对区域商业的发展起到了积极的促进作用 ≯以低档消费为主 ≯崂百、北方国贸是区域商业的代表 ≯区域内大量的、密集的居住区为商业市场的发展提供了有利的市场支撑 ≯以中高档消费为主 ≯随着市政府的东移、区域居住区的急速增加，区域商业得到了较大的发展 ≯家乐福、佳世客是区域商业的典型代表 ≯随着国美家电落户东部商圈，专业化经营的态势凸现
中山路商圈
李村商圈
东部商圈
1。城市商业布局
1。6 商业区优劣势对比
商业区 优势 劣势
台东商圈
≯商业发展历史悠久 ≯商业业态功能丰富 ≯商圈内居住密度较高，市场基础强 ≯位置优越，交通条件较好 ≯商圈辐射力范围较广
≯商圈的历史文化底蕴浓厚 ≯随着区域的整体改造，蕴含较大 的商机 ≯商业氛围浓厚 ≯商圈内居住密度较高，市场基础强
≯商圈内商业竞争激烈，市场压力大 ≯商业发展趋于饱和，未来发展空间受限 ≯区域环境制约了商业的进一步发展
中山路商圈
≯商圈商业发展缓慢 ≯城市中心的东移，影响了区域商业的发展 ≯区域居住氛围较差 ≯商品品质较低 ≯商业的专业化、集约化程度差 ≯商圈辐射范围以北部区域为主，本区域消 费群占多数 ≯商圈内的市场竞争较强 ≯未来区域的商业压力较大 ≯商业业态功能单一，以综合性超市为主
李村商圈
东部商圈
≯区域内的消费水平、消费能力较强 ≯商圈的辐射范围较广 ≯随着城市东部的发展，区域商业的 发展空间较大
1。城市商业布局
1。7 小 结： 青岛市不同的商业空间具有不同的经营特色，综合比较分析青岛市目前的四大商圈的现状 ，可以发现以下几点主要特征： ≯区域商业的发展与区域的成熟度有较大的关系。
人流量的多少是影响商业的关键因素之一。从青岛市目前四大商圈的形成及发展情况看，
无一不是与区域居住区的密集度有密切关系，最明显的代表是东部商圈的发展。东部商圈的发 展与青岛市重心东移有密切关系，随着重心的东移，东部区域的住宅市场得到了极大的发展， 与之相应的城市道路、交通、基础配套等也得到了极大的完善，特别是居住区的增加，为区域 商业的发展提供了有利的市场支撑，直接带动了区域商业的发展。同时，由于区域住区是中高 档住宅，造成了区域的商业档次以中高档消费群为主。 ≯商业市场的
差异化发展，专业化经营业态凸显。通过对青岛市商业市场的分析，商业市 场专业化、差异化经营的趋势更加明显。青岛最早的专业化市场是以雅泰电器为代表，之后的 国美电器、百安居、欧倍德等专业市场纷纷登陆岛城商业市场。商业发展的专业化趋势更加明
显，在竞争日益激烈的市场环境下，专业化、差异化经营是夺取市场的有效途径。
2。主要业态构成
2。1 中山路商圈业态分布图
据不完全统计，中山路商圈商铺共649户。经营服装类的商铺共计245 户，占总数的38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广 泛，市场专业化程度不高。
2。 主要业态构成
2。2 东部商圈业态分布图
据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装、酒 吧、美容美发，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。 其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分 布较平均。
2。主要业态构成
2。3李村商圈业态布图
通过对李村商圈的调查，李村商圈的经营业态集中以服装类、美发、 鞋店、通讯、宾馆、餐饮为主。通过经营业态的分布情况看，李村商圈整 体的商业品质不高，主要以中低档消费为主。李村商圈内的商铺经营美发、 通讯占有了相当的比例。
2。主要业态构成
2。4 台东商圈业态分布图
据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮 占总量的54%，是市场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。
五 金 水
10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 7 2 1 14 1 44 2 5
2。主要业态构成
鱼
2。5区域商业业态分布
3 4 6 8 17 4 5 1 3 14 1 5 2 1 5 1 1 4
暖 据 电 店 装 话 超 饰 市 装 火 潢 车 订 票 饭 太 店 阳 能 办 照 公 相 耗 诊 财 所 房 富 产 银 中 介 网 吧 书 店 药 眼 店 茶 睛 室 店 酒 小 吧 商 冷 店 饮 店 银 音 行 像 店 汽 花 车 店 美 容 旅 店 歌 厅 理 发
2。主要业态构成
2。6 通过对项目区域市场商业经营业态分布状况的调查分析，区域市场的商业 业态分布呈现以下主要特征： ≯区域内商业经营业态的分布较为分散，缺乏有序化的市场组织； ≯区域内商业经营业态占前四位的分别是饭店、网吧、装饰装潢和小商店，其他 类型的经营业态分布较为平均； ≯区域内无大型的商业经营业态，商业经营以临街商铺的形式为主； ≯区域内商业经营的档次较低； ≯区域内商铺多以底商的网点经营为主，租金价格在2元/天/㎡。 ≯区域商业市场大发展潜力较大，特别是随着区域内住宅物业的不断增加，区域 商业市场拥有较大的发展空间。
3。人口状况
3。1 居住人口： 项目所在区域是青
岛市重要的高档住宅集中区，分布在区域内的小区主要有通过对 区域内新建住宅区与传统居住区的不完全统计，区域内的居住人口约有3.5万—4万 人，其中考虑到区域商品住宅的入住率较低的因素。
3。2 消费能力：
项目所在区域是青岛市重要的高档住宅集中区，金帝山庄、凯旋山庄、建飞花园、 锦园等是青岛市高档住宅的典型代表。区域的地区属性决定了区域内消费者的消费 能力较强，属于中高档层次消费者。消费者的消费能力导致了项目未来商业经营档
次必然以中高档消费为主，充分满足中高档消费者的消费需求，甚至是心理需求是 项目商业必须注重的因素。
4。未来发展状况
崂山区确定了构建区域性“五大中心”作为崂山发展的基本定位、基本特 色和主攻方向，并且加快推进的步伐。其中加快构建青岛东部商贸中心是重要的 一环。东部商贸中心要以海尔路周边、沿海一线为重点，加快中央商务区的规划 建设，开建一批高楼大厦，突出楼宇经济、城市服务业、房地产业、金融保险业、
虚拟经济五大板块，构建高层次、高容量、高效益的现代商贸产业链。
现阶段，崂山区已经开始了部分项目的网上招商，其中购物中心项目是其中重 要的一部分。
5 竞争项目情况介绍
项目类别：购物中心 项目类型：新建 项目建设周期：1.5年 项目建设位置：崂山区香港东路与世纪广场交界处 项目建设用地：100亩
项目总投资：6000万美元
项目内容：集高档名品、购物休闲为一体的综合性高档购物中心 招商目的：满足日常生活和旅游观光及城区配套的需求
6 。麦岛区域市场特征
过对区域市场的调查分析，本区域市场表现出以下明显特征:
≯麦岛项目所在区域市场 目前商业氛围较差 ，但是考虑到区域未来较大的房
地 产市场发展潜力，区域未来的人流必然激增，而且区域的住宅市场以高档物 ≯麦岛区域现阶段市场发展的低迷也表明了 区域商业市场存在相应的发展机 业为主，消费能力较强，具有较强的消费能力。
会
≯麦岛项目的位置优势明显，属于市南区东部与崂山区板块市场的桥头堡， ≯崂山区确定的发展青岛东部商业中心的区域发展规划。为商业市场的发展
提供了有力的政策扶持
≯东部商圈对项目区域市场的商业发展带来了不利的影响 ≯麦岛区域目前商业业态布局较为散乱，专业化程度差。满足中高档消费者 日常消费的场所匮乏，同时针对中高档消费者的专业化商业设施不足。
综上所述，麦岛区域现阶段的商业发展较为缓 慢，但是随着区域房地产的发展，存在较大的市场 需求，麦岛区域恰恰存在较大的市场真空地带。因
此，麦岛项目发展商业物业还是具有相当大的市场
空间，关键在于准确的商业形态定位。
7
市场总结
青岛市宏观经济的分析表明，青岛市的经济发展保持着高速、健康的发展态势， 经济总量的高速增长为青岛市商业市场的发展提供了重要的经济基础，从近年青
7。1 青岛市经济发展对项目的影响
岛市宏观经济的走势图可以看出，经济的发展呈直线上升的趋势，表明未来一段
时期内青岛市的经济发展将仍然保持着较高速度的上升走势。 随着青岛市经济的发展， 2003年人均收入已达10000元，青岛市城市居民的人均可
支配收入、职工收入水平等都有了非常显著的提高，青岛市消费者消费支出也显
著增加，消费支出的增加，为城市商业市场的发展提供了有利的市场基础。随着 消费者消费支出能力的提高，消费者的消费水平同时随之提高。这从青岛市的恩 格尔系数的变动方面体现的最为明显，2002年青岛市的恩格尔系数为40.5%，青岛 市恩格尔系数的下降反映出青岛市居民消费结构的调整，即食品支出下降，衣着 、交通和通信、教育文化娱乐服务的支出比重上升，青岛市消费者的消费水平发
生了明显的变化，对高档消费品的需求明显增加。
7 市场总结
7。2 不同的经营形态可满足不同的顾客需求（下面用表简要比较说明）
经营形态 顾客的需求
仓储式卖场
追求价格的低廉
便利店、超市
追求方便
电视直销、邮购、网络商店
追求省时、省力
大型百货商店
追求高质量、优质服务
大型百货商店、专卖店
追求优质服务、追求品牌
8 区域商业市场现状对未来商业发展的影响
麦岛区域商业市场的现状主要表现在商业氛围较差、商业发展较为散乱。区域
内商业业态的构成仍然是以临街商铺为主要的构成形式 ，店面式经营是区域商业的
主要经营形式。区域商业的经营业态较为凌乱，业态多而杂，且也区域的地区属性
不相匹配，很难满足区域内高档消费者的消费需求，这也是造成区域消费力“外流”
的一个主要原因之一。 麦岛项目所在区域是青岛市重要的高档住宅居住区，消费者的消费能力较强， 但是目前表现的最突出的问题是趋于高档住宅的居住率较低 ，这一方面是由于区域 住宅购买的投资目的为主，另一方面也与区域商业的发展有关。随着项目的建设以 及区域配套条件的日益改善，区域的居住现状将会有较大的改善。 针对区域的商业市场现状，麦岛区域内商业市场最缺乏的一方面是满足日常生
活消费的卖场。另一方面是缺乏可以满足中高档消费者需求的专业性高档消费场所
。因此，麦岛项目未来的商业建设应充分考虑以上
两方面因素。
9 麦岛区域商业市场现状对未来商业发展的影响
结 论： ≯青岛市的经济持续、高速发展为商业的发展提供了有利的宏观经济环境 ≯城市居民人均可支配收入的提高、消费支出的增长则为城市商业的发展提 供 了有利的市场支撑
≯青岛市消费的主要特征是消费水平的不断提高，居民消费结构发生了重大
的 变化 ≯麦岛区域内商业市场的发展空间较大 ≯崂山区确定的东部商贸中心的发展方向也为项目未来的商业运作提供了有 利 的政策支持
≯麦岛区域内消费者消费能力较强，区域商业经营商品档次以中高档为主
≯结合麦岛项目区域市场环境，考虑到东部商圈对区域商业的影响等因素，
9 麦岛区域商业市场现状对未来商业发展的影响
麦岛项目未来的商业定位，建议以大型 综合性超市为依托，走专业化经营的路线，
经营业态主要考虑满足区域高档消费者的消
费需求、心理需求，如高档餐饮、酒吧等，
商品档次以中高档商品为主。
鲁能仲盛置业公司
青岛麦岛商业项目战略定位
第一部分 B
商业投资者问卷调查研究
美国科特勒营销集团中国公司 麦岛商业项目工作组 2004.11.10
青岛大学区域在青岛商业中的地位
1% 6% 3% 8% 29% 第一位 第二位 第三位 具有潜在地位 尚未开发 没有地位
53%
统计数据显示，53%的受访者认为该区域的商业地位具有潜在地位， 表明受访者对区域的未来市场发展看好，热别是投资客而言应该具有 较大的市场吸引力。
经营行业
17.60% 6.90% 3.20% 9.80% 2.40% 13.10% 服装 餐饮 食品 百货 娱乐 化妆品 其他
47.00%
调研数据显示，47%的受访者选择经营服装，而尚有17.6%受访者对自 己经营方向缺乏清醒地认识，这部分受访者多是目前租赁经营商铺的受访者。 选择经营食品的受访者比例最低，仅占调查样本总量的2.4%。
选择商铺注重问题
70.00% 60.00% 50.00% 39.50% 32.75% 40.00% 30.00% 13% 20.00% 10.00% 0.00% 59.50% 47.50% 45% 24% 13.25% 8.50% 5.50% 25.75% 0.75%
同行业稀缺性
同行业聚集性
有利的商业环 境氛围
便利的交通
投资回报率
商业规模
升值潜力
物业服务
广告效应
档次
调研数据显示，受访者购买商铺关心的问题分别是客流量、投资回报率、 升值潜力、便利的交通、商业规模等方面，其中对客流量的关注程度最高， 59.5%的受访者选择了此项。同时，受访者对物业服务、广告效应的关注 程度较低。表明受访者更加关心影响商铺经营或回报的因素，而对其他问 题的敏感度较低。
客流量
其他
喜欢的商业形态
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 34.25% 28.50% 23.75% 13.25%
0.25% 步行街 综合性大型商厦 综合性休闲广场 临
街商铺 其他
调研数据显示，受访者最为喜欢的商业形态是临街商铺，而对综合性大 型商厦的关注程度较低。同时，步行街和综合性的休闲广场也是较为受访 者欢迎的商业形态。
影响商铺价格走势因素
14% 7% 12% 土地成本 人流量 人均收入 政策法规 金融环境（利率/股市） 区域商业环境的改善 专业的商业运作模式 城市改造力度
19%
15% 4% 20%
9%
调研结果显示，人均收入、人流量、区域商业环境的改善、城市改造力度、 土地成本是受访者认为影响未来商铺价格走势的主要因素。受访者对人均收 入对商铺价格的影响最为关注，而对金融环境对商铺价格的影响因素关注程 度较低。
计划购买商铺的单价
40000元以上 35000—40000元 30000—35000元 25000—30000元 20000—25000元 0.25% 0.25% 2% 12% 85.50%
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00%
调研数据显示，受访者对购买商铺的单价集中在25000—30000元之间， 占调查总量的85.5%，反映出目前青岛市的商铺购买者对价格的承受能力。
底层商铺的合适单价
3% 18%
20000—25000元 25000—30000元 30000—35000元
79%
调研数据显示，79%受访者认为青岛大学附近的底层商铺的价格在 20000—25000元/平米之间，表现出较高的一致性，而接受30000—35000元 /平米的价格的受访者仅占调查样本总量的3%。统计数据表明，青岛大学 的底层商铺价格在30000元/平米以下，受访者的接受力较强，超过了30000 元/平米的价格市场接受力度非常弱。
二层商铺合适单价
50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 10000以下 10000—15000元 20000—25000元 25000—30000元 0.25% 15% 37.25% 47.50%
调研结果显示，47.5%的受访者认为二层商铺的单价在10000元/平米以下， 37.29%的受访者选择10000—15000元/平米间的单价，表明受访者对区域的 二层商铺单价集中在15000元/平米以下，占调查样本总量的84.79%。
二层商铺合适单价
50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 10000以下 10000—15000元 20000—25000元 25000—30000元 0.25% 15% 37.25% 47.50%
调研结果显示，47.5%的受访者认为二层商铺的单价在10000元/平米以下， 37.29%的受访者选择10000—15000元/平米间的单价，表明受访者对区域的 二层商铺单价集中在15000元/平米以下，占调查样本总量的84.79%。
商铺的租赁价格
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 29% 23.25% 17.50% 10.75% 11.75% 6.50% 0.50% 0.75%
下
0元
0元
0元
0元
0元
以
0元
15 0— 20
20 0— 30
30 0— 40
40 0— 50
50 0— 60
60 0— 70
15 0元
调研数据显示，29%的受访者选择150—200元的租金价格，23.25%的受 访者选择150元以下的租金价格，17.5%的受访者选择200—30
0元的租金价 格，统计数据显示52.25%的受访者可以接受200元以内的租金价格，是区 域主要的租金价格。
70 0元
以
上
商铺面积的选择
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 25.25% 24.25% 11% 4% 3.75% 2.75% 4.50% 1.25% 0.75%
22.50%
调查数据的统计显示，受访者对面积的选择集中在50平米以下，占调查 样本总量的72%，受访者对面积的选择以小面积的商铺为主，大面积的商 铺受访者接受力度较弱。
30 平 米 以 下 30 — 40 平 米 40 — 50 平 米 50 — 60 平 米 60 — 70 平 米 70 — 80 平 米 80 — 90 平 米 90 — 10 0平 米 10 0— 12 0平 米 15 0— 20 0平 米
楼层选择
2% 2% 18.25% 7.75% 1楼 2楼 1楼复2楼 3楼 其他 89.25%
调研数据显示，89.25%的受访者选择1楼，占绝对的多数，而只有2% 的受访者选择3楼，统计数据说明，受访者最关心的楼层是1楼铺面。
知名品牌餐饮类店铺对经营的影响
3% 5%
有正面影响 有负面影响 其它
92%
调研结果显示，92%的受访者认为会有积极的影响，只有5%的受访 者认为会有负面影响，表明受访者对经营商铺旁的知名品牌店还是较 为接受的。
已购商铺问卷分析 计划购买商铺的单价
3.80% 14.70% 1.90% 7.00% 23.40% 6.40%
石老人一线 啤酒城沿海 大麦岛 王家麦岛 徐家麦岛 高科园以北 麦岛 其他
16.60% 26.20%
通过对客户心理的统计分析可知,麦岛区域、啤酒城沿海区域是已购 商铺者首要选择的区域，而高科园以北和徐家麦岛客户的心理认知度 较差，选择的较少。
区域商业地位
3.50% 3.50% 4.40% 5.30% 第一位 第二位 第三位 具有潜在地位 尚未开发 没有地位 50.80%
32.50%
已购商铺者对青岛大学区域的商业地位普遍认为具有潜在地位，支持者占 总访问量的50.8%.占总量的半数以上,可见本区域在已购商铺者的心理地位 较高,市场前景看好。
投资商铺何种用途
5.70%
38.70% 出租 自己经营 出售获利 55.60%
已购商铺者,投资商铺的主要用途是自己经营,占整个访问量的55.6%， 其次是出租，而出售获利的比例最小。
经营的行业
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 服装 餐饮 百货 娱乐 化妆品 其他
55.80%
22.30% 8.80% 5.80% 4.40% 2.90%
简析：通过对以上数据的分析可知，自己经营者选择行业前三名是 服装、其他、餐饮，分别占总量的55.8%、22.3%、8.8%。经营服装和餐 饮者是商铺经营行业的主体。
选择商铺时注重的是
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 4.90% 4.50% 3.10% 2.60% 9.80% 9.80% 8.30% 13.80% 12.40% 12.40% 18.40%
同 行 业 的 稀 缺 性
同 行 业 的 聚 集 性
档 次
商 业 规 模
升 值 潜 力
物 业 服 务
客 流 量
通过对以上数据的分析可知，商铺业主在购买商铺是更注重客流量、 投
资回报率、档次和升值潜力。其中，客流量是购买商铺最注重的因素， 占整个访问量的18.4%，其次是投资回报率，档次和升值潜力。分别占 总访问量的13.8%、12.4%、12.4%。
有 利 的 商 业 环 境 氛 围
便 利 的 交 通
投 资 回 报 率
广 告 效 应
喜欢的商业形态
0.80% 27.60% 25.80%
步行街 综合性大型商厦 综合性休闲广场 临街商铺
18.70% 27.10%
其他
通过对以上数据的分析可知，已购商铺者对临街商铺和综合性休闲 广场的认知度较高，比较喜欢这两种商业形态，其次是步行街。分别占 总访问量的27.6%、27.1%和25.8%。从百分比上可以看出，临街商铺、综 合性休闲广场、步行街三者基本持平，访问者认知度比较高，同时也是 消费者认知度较高的商业业态。
商铺价格走势
10.70% 36.60%
稳步上升 小幅上涨 平稳盘整 有所回落
20.50%
32.20%
通过对以上数据的分析可知，已购商铺者对青岛市商铺的价格上涨信 心十足，其中支持稳步上升和小幅上涨的，分别占总量的32.2%和 36.6%，只有10.7%的已购业主认为青岛市商铺的价格会有所回落。业 主的这种心态会促进商铺业态的成交，同时也会吸引更多的投资客。
商铺业态布局
0.00% 19.60%
49.20%
31.20%
同类行业分区布局 各类行业穿插布局 无所谓 其他
数据显示，通过对已购商铺者的调查分析可知，49.2%的已购商铺者更喜 欢同行业分区布局，占整个访问量的近一半,体现了同行业规模优势的重 要性。
未购过商铺问卷分析 你会选择那些位置
8.20% 16.30% 1.60% 6.30% 8.20% 23.90% 23.90% 11.10%
石老人一线 啤酒城沿海 大麦岛 王家麦岛 徐家麦岛 高科园以北 麦岛 其他
通过对客户心理的统计分析可知,大麦岛区域、啤酒城沿海区域是未 购商铺者首要选择的区域，均占总访问量的23.9%，而高科园以北和徐家 麦岛客户的心理认知度较差，选择的较少,分别占总访问量的1.6%和6.3%。
青岛大学区域商铺地位
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 53.10% 27.70% 0.30% 2.40% 9.30% 6.90%
第 一 位
第 二 位
第 三 位
具 有 潜 在 地 位
尚 未 开 发
未购商铺者对青岛大学区域的商业地位普遍认为具有潜在地位，支持 者占总访问量的53.1%.占总量的半数以上,可见本区域在已购商铺者的心理 地位较高,市场前景看好。
没 有 地 位
经营行业
23.70% 39.40% 7.70% 2.50% 10.30% 3.00% 13.40%
服装 餐饮 食品 百货 娱乐 化妆品 其他
通过对以上数据的分析可知，自己经营者选择行业前三名是服装、其 他、餐饮，分别占总量的39.4%、23.7%、13.4%。经营服装和餐饮者是商 铺经营行业的主体。
麦岛社区商业开发面对的挑战
1、地处待发展的滨海旅游地段 2、依山傍海，人文街区，增
值在即 3、高档客群，高尚消费形态缺乏 4、地段商业形态近乎空白，需培育引导 5、周边多为住区，缺少经济与商业经济 的支持
必须有城市活力、创意经济、 社区商业与地产新价值整合 的新思维、新形态、新方法
麦岛商业街 面临 规划、设计、管理、 整合与创新的挑战
6、邻近市南商贸中心，易受商业黑洞引
力影响 7、同地段商业竞争态势渐趋激烈 8、开发商缺少社区商业的整合能力与验
9、青大海大的知识经济带动社会发展的
潜力受制于体制限制 由此，去获得土地级差价值、 建筑空间价值、 社区商业价值、 城市文化价值 与城市经济价值的“复调价值” 最大化
第一部分结束， 请看第二部分，谢谢。
美国科特勒营销集团中国公司
麦岛商业项目工作组
项目负责：曹虎先生 肯特先生 李亚夫先生 项目经理：李亚夫先生 王可峰先生 项目主讲：李亚夫先生 项目联络：荆小姐
2004.11.10
二 : 农业项目可研报告农业产业化项目、国家支持项目、生态可持续农业、农
农业项目可研报告
项目、国家支持项目、生态可持续农业、农业环境治理、畜牧业肉羊产业化项目。
可参考如下格式：
农业项目因农业产业的特殊性，在可行性研究报告的格式和内容上，具有自身的特点。农业项目可行性研究报告的一般格式和主要内容是：
第1章 项目总论
第2章 项目背景
第3章 市场预测与分析
第4章 项目地点的选址
第5章 项目总体方案设计
第6章 设备与物质采购
第7章 环境保护与安全生产
第8章 项目的组织与管理
第9章 项目总投资估算与资金筹措
第10章 项目经济评价
第11章 社会效益和生态效益分析
第12章 可行性研究结论与建议
第13章 结论与建议
第14章 附 件
第1章 总 论
总论部分是对某一具体项目可行性研究报告内容的总体性和粗线条式概括，并说明可行性研究报告编制的依据。其主要内容包括：
1、项目提要；
2、可行性研究报告的范围与依据；
3、主要的技术和经济指标（用表格的方式进行描述）。
第2章 项目背景
这部分主要交代项目的来源，并附带阐述项目区、项目法人的基本情况，使决策者对项目区及项目承担人的有关情况有个大致的了解。其主要内容包括：
1、项目的由来；
2、项目建设的重要性与必要性；
3、项目拟建区域（项目区）的基本情况；
4、项目承担单位（即项目法人单位）的基本情况。
第3章 市场预测与分析
这部分主要阐述项目前景，因为每个项目的建成，都必须有产出，这些产出（物品、服务等）如果没有市场，也就失去了项目存在的价值，因为项目建设就是牺牲现在的价值换取未来的效益，这些效益的获得必须通过市场进行转换。主要内容包括：
1、本地及周边市场现状的调查；
2、本地及外地市场供需情况的预测；
3、产品（或服务）的价格预测；
4、产品（或劳务）的市场竞争能力分析；
5、产品（或劳务）市场风险性分析；
6、产品（或劳务）的基本营销策略。
第4章 项目地点的选址
这部分主要描述拟建项目在何处？为什么选定某一区域？主要内容包括：
1、项目选址原则和基本思路；
2、场址选择（要附上详图）；
3、项目区的建设条件。
第5章 项目总体方案设计
这部分主要描述项目建设总的指导思想，项目建设的基本构架，主要的技术路线，如果土建工程量较大，还必须重点描述工程建设规划等。主要内容包括：
1、项目建设的指导思想；
2、项目建设总体方案；
3、项目建设内容与规模；
4、主要生产技术路线（或工艺路线）；
5、工程建设规划（土建工程和附属工程）；
6、原材料、能源（水、电力、煤油等）消耗；
7、项目平面布置与交通运输；
8、方案比较选择；
9、项目实施计划。
第6章 设备与物质采购
对于以改善科研条件，提高科研能力等为基本目的，以物质设备采购为主的建设项目，要在项目可行性研究报告中，单列一个章节，描述所需采购的物质设备，并详细叙述设备的性能与作用。主要内容包括：
1、设备采购及说明；
2、物质供应。
第7章 环境保护与安全生产
对于与周边环境联系紧密、噪音、粉尘、副产品及项目废弃物对环境影响较大，以及对消防、技术操作有特殊要求的建设项目，必须在环保及安全生产上提出切实可行的措施。主要内容包括：
1、项目区环境现状分析；
2、项目运行对环境的影响分析；
3、项目运行中产生的主要污染物及治理措施；
4、项目设计采用的环境保护标准；
5、项目运行安全生产分析；
6、主要的安全生产措施；
7、劳动保护。
第8章 项目的组织与管理
这部分主要描述项目准备与建设、运行过程中，主要的组织机构及管理措施。主要内容包括：
1、项目筹建时期的组织与管理；
2、项目运营时期（包括项目建设后期）的组织与管理；
3、劳动定员（管理人员、技术人员、工人等）与技术培训。
第9章 项目总投资估算与资金筹措
这部分是项目可行性研究报告中的一个重要章节，主要阐述项目投资的需要量与分布、描述资金筹集的方式与渠道，并说明投资的大体计划。主要内容包括：
1、总投资估算；
2、资金筹措方式与渠道；
3、资本金；
4、投资使用计划。
第10章 项目财务估算
这部分要描述项目的主要运行（经营）成本与收入等。主要内容包括：
1、价格确定原则；
2、成本估算；
3、销售收入与销售税金估算。
第11章 项目经济评价
建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是根据国民经济和社会发展战略和行业、地区发展规划的要求，在做好产品（服务）市场需求预测及厂址选择、工艺技术选择等工程技术研究的基础上，计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。其主要内容包括：
1、项目的财务评价。包括：
（1）盈利能力分析；
（2）清偿能力分析；
（3）不确定性分析；
（4）风险分析。
2、国民经济评价。
第12章 社会效益和生态效益分析
农业项目的特点是综合性强、涉及面广、影响深远，除项目自身的经济效益外，还有很强的社会和生态效益。这部分的主要内容包括：
1、社会效益分析；
2、生态效益分析。
第13章 结论与建议
这部分是在充分论证前面各章节的基础上，对该项目可行性研究的总体评价与建议。主要内容包括：
1、可行性研究的结论；
2、主要建议。
第14章 附 件
1、附件。包括：
（1）项目建议书及其批复；
（2）项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议或证明；
（3）项目法人证明（营业执照等其他法人资格证明）；
（4）项目法人关于资本金的承诺书（或银行验资的报告）；
（5）项目主办单位近3年的财务报表；
（6）项目所需成果转让协议及成果鉴定；
（7）其他附件。
2、附图。包括：
（1）项目位置图；
（2）主要工艺技术流程图；
（3）项目总平面布置图（涉及到每项建设内容的分布状况）；
（4）主要土建工程的平面图；
（5）项目协调管理监督组织系统示意图（也可在可研报告文中列出）；
（6）其他图件。
3、附表
（1）主要技术经济指标摘要表（也可以在可行性研究报告中第1章列出）；
（2）项目投资概算表
4、经济评价类基本报表与辅助报表：
基本报表1.1 现金流量表（全部投资）
基本报表1.2 现金流量表（自有投资）
基本报表2 损益表
基本报表3 资金来源与运用表
基本报表4 资产负责债表
基本报表5 财务外汇平衡表
基本报表6.1 国民经济效益费用流量表（全部投资）
基本报表6.2 国民经济效益费用流量表（国内投资）
基本报表7 经济外汇流量表
辅助报表1 固定资产投资估算表
辅助报表2 流动资金估算表
辅助报表3 投资计划与资金筹措表
辅助报表4 主要产出物和投入物使用价格依据表
辅助报表5 单位产品生产成本估算表
辅助报表6 固定资产折旧费估算表
辅助报表7 无形及递延资产摊销估算表
辅助报表8 总成本费用估算表
辅助报表9 产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
辅助报表10 借款还本付息计算表
辅助报表11 出口（替代进口）产品国内资源流量表
辅助报表12 国民经济评价投资调整计算表
辅助报表13 国民经济评价销售收入调整计算表
辅助报表14 国民经济评价经营费用调整计算表
三 : 农业项目可行性报告格式
附件1：
农业投资项目可行性研究报告一般格式和要求
一、项目摘要。(www.61k.com)项目内容的摘要性说明，包括项目名称、建设单位、建设地点、建设年限、建设规模与产品方案、投资估算、运行费用与效益分析等。
二、项目建设的必要性和可行性。
三、市场（产品或服务）供求分析及预测（量化分析）。主要包括本项目区本行业（或主导产品）发展现状与前景分析、现有生产（业务）能力调查与分析、市场需求调查与预测等。
四、项目承担单位的基本情况（原则上应是具有相应承担能力和条件的事业单位）。包括人员状况，固定资产状况，现有建筑设施与配套仪器设备状况，专业技术水平和管理体制等。
五、项目地点选择分析。项目建设地点选址要直观准确，要落实具体地块位置并对与项目建设内容相关的基础状况、建设条件加以描述，不可以项目所在区域代替项目建设地点。具体内容包括项目具体地址位置（要有平面图）、项目占地范围、项目资源及公用设施情况，地点比较选择等。
六、生产（操作、检测）等工艺技术方案分析。主要包 1
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
括项目技术来源及技术水平、主要技术工艺流程与技术工艺参数、技术工艺和主要设备选型方案比较等。(www.61k.com)
七、项目建设目标（包括项目建成后要达到的生产能力目标或业务能力目标，项目建设的工程技术、工艺技术、质量水平、功能结构等目标）、任务、总体布局及总体规模。
八、项目建设内容。项目建设内容主要包括土建工程、田间工程、配套仪器设备等。要逐项详细列明各项建设内容及相应规模（分类量化）。土建工程：详细说明土建工程名称、规模及数量、单位、建筑结构及造价。建设内容、规模及建设标准应与项目建设属性与功能相匹配，属于分期建设及有特殊原因的，应加以说明。水、暖、电等公用工程和场区工程要有工程量和造价说明。田间工程：建设地点相关工程现状应加以详细描述，在此基础上，说明新（续）建工程名称、规模及数量、单位、工程做法、造价估算。配套仪器设备：说明规格型号、数量及单位、价格、来源。对于单台（套）估价高于5万元的仪器设备，应说明购置原因及理由和用途。对于技术含量较高的仪器设备，需说明是否具备使用能力和条件。配套农（牧）机具：说明规格型号、数量及单位、价格、来源及适用范围。大型农（牧）机具，应说明购置原因及理由和用途。
九、投资估算和资金筹措。依据建设内容及有关建设标 2
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
准或规范，分类详细估算项目固定资产投资并汇总，明确投资筹措方案。（www.61k.com)
十、建设期限和实施的进度安排。根据确定的建设工期和勘察设计、仪器设备采购（或研制）、工程施工、安装、试运行所需时间与进度要求，选择整个工程项目最佳实施计划方案和进度。
十一、土地、规划和环保。需征地的建设项目，项目可行性研究报告中必须附国土资源部门核发的建设用地证明或项目用地预审意见。需要办理建设规划报建以及环评审批的，附规划部门规划意见书以及环保部门环评批复。
十二、项目组织管理与运行。主要包括项目建设期组织管理机构与职能，项目建成后组织管理机构与职能、运行管理模式与运行机制、人员配置等；同时要对运行费用进行分析，估算项目建成后维持项目正常运行的成本费用，并提出解决所需费用的合理方式方法。
十三、效益分析与风险评价。对项目建成后的经济与社会效益测算与分析（量化分析）。特别是对项目建成后的新增固定资产和开发、生产能力，以及经济效益、社会效益（如社会供种量，带动多少农户、多大区域经济发展等）等进行量化分析，并列附表，且从可研报告、初步设计、竣工验收及项目运转三年内各环节均要求填报此表。
3
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
十四、招标方案。（www.61k.com）按照《农业基本建设项目招标投标管理规定》第十二条规定，编制招标方案。
十五、有关证明材料（承担单位法人证明、有关配套条件或技术成果证明等）。各种附件、附表、附图及有关证明材料应真实、齐全。
十六、应附表格。包括建设单位基本情况表、项目建设内容投资一览表、项目选址和建设条件表、招标投标事项申请表（见附表1－4）以及其它相关表格。
另外，对项目可行性研究报告的封面要求如下： 项目名称：
主管部门：
建设地点：
附表1：
建设单位基本情况表
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农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
附表2：
项目建设内容投资一览表
5
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
附表3：
项目选址和建设条件表
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农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
附表4：
招标投标事项申请表
7
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
附件2：
种养业良种工程申报要求
一、种植业种子工程申报要求
按照《种子工程建设规划（2006-2010年）》（以下简称《种子工程规划》）确定的建设思路和项目布局，配合十大行动实施，重点支持农作物种质资源保护、品种区试站、良种繁育基地等项目建设。[www.61k.com)
（一）品种区试站项目
申报地区为扬州、苏州。主要建设内容为试验基地田间设施配套完善及必要的小型农机具。每个项目中央投资控制规模300万元。承担单位应为承担省级以上品种区试任务的种子管理、生产、科研单位。
（二）良种繁育基地建设
申报洪泽、金坛水稻良繁基地和泗阳县棉花良繁基地。 按照各类作物种子繁育要求和可能，确定建设规模。项目选址要按照集中连片的原则，选择基础条件较好的乡村和地块，不得超越一个县域内两个相临的乡镇。制种田选址应相对稳定，至少保持10年内不改变用途。每个项目中央投资控制规模600万元。
项目重点加强田间基础设施建设，着力改善制种田生产条件，原则上不安排种子加工及仓储设施建设内容。 8
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
承担单位须为具有独立法人资格的县级种子站或良繁场，并选择具有较强实力和良好资信的种业龙头企业作为协作单位，建立和完善建后运行机制。［www.61k.com]
（四）种子质量监督检测分中心
申报地区为徐州、宿迁。总投资规模控制在400万元以内。建设内容及规模主要是完善种子检验检测设施及仪器设备等（建设内容及规模的控制参考标准见下表）。
种子质量检测分中心总投资及设备投资模式表
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农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
二、畜禽良种工程申报要求
按照《中华人民共和国畜牧法》、《农业“七大体系”建设规划》、《全国畜禽良种工程二期建设规划》、《牛奶优势区域发展规划》、《肉牛肉羊优势区域发展规划》的要求，重点支持畜禽良种性能测定、畜禽遗传资源保护场和畜禽原种场建设。[www.61k.com]
（一）建设重点 1.畜禽良种性能测定
（1）种畜禽质量检测站（中心）
选项条件：选择基础较好、种畜禽产业优势明显的区域建设种畜禽质量检测中心。
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农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
主要建设内容：种畜禽质量检测实验室和畜禽测定舍建设，质量检验检测必备的仪器设备购置等。［www.61k.com)
投资规模：每个种畜禽质量检测中心中央投资控制规模为300万元；
申报项目名称及单位：
牛冻精质量监督检验测试中心：农业部（南京）种公畜及精液质量检测项目，由南京农业大学农业部种畜禽质量检测站（中心）申报。
（2）种公猪站
投资规模：每个种公猪站中央投资控制规模200万元左右。
申报项目名称及单位：江苏省猪人工授精站建设，由如东县家畜改良站申报。
（3）种猪性能测定中心
投资规模：种猪性能测定中心总投资控制在500万元以内。
申报项目名称及单位：江苏省种猪性能测定中心改建项目由南京农业大学申报
2.畜禽遗传资源保护场
选项条件：重点支持列入国家级畜禽遗传资源保护名录 11
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
的畜禽品种资源保护场，要求只对已有的资源场进行完善。（www.61k.com）
主要建设内容：改扩建标准畜禽保种舍，必备仪器设备购置、畜禽品种收集保存等。
投资规模：每个畜禽品种资源场中央投资控制规模100-150万元。
申报项目名称及单位：
（1）江苏省昆山中梅山猪资源保护场建设项目，由昆山市种猪场申报。
（2）江苏长江三角洲白山羊品种资源场建设项目，由海门市种羊场申报。
（3）溧阳鸡资源保护场建设项目，由溧阳市种畜场申报。
（4）太湖猪基因库建设项目，由苏州市苏太猪育种中心申报
3.畜禽原种场
选项条件：优先选择已纳入《全国畜禽良种工程二期建设规划》、《肉牛肉羊优势区域发展规划》、《奶业优势区域发展规划》的种畜禽场。优先考虑获得国家级或省级产业化龙头企业认定的种畜禽场。要求建设单位具备省级种畜禽生产经营许可证，辐射带动能力强。其中种猪场应参加全国种猪联合育种工作。
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农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
主要建设内容：标准化畜禽棚舍改扩建，种畜生产性能测定设备和其它必备仪器设备购置，以及必需的畜禽良种引进（引种不超过总投资的20%，中央投资不用于此项）等。[www.61k.com）
投资规模：每个种畜禽场中央投资控制规模200万元。 申报项目名称及单位：
种禽场：江苏省家禽育种中心建设项目，由江苏省家禽科学研究所申报；黄淮海地区樱桃谷SM3种鸭繁育基地建设项目，由沛县家畜改良站申报；江苏“京海黄鸡”的培育及扩繁场建设项目，由海门京海集团申报。
种肉牛场：江苏徐州市种肉牛场改扩建项目，由徐州市家畜良种站申报。
种兔场：金陵种兔场的改扩建项目，由金陵种兔场申报。
4.畜禽新品种培育
选项要求：已经具备相当的畜禽新品种培育研究基础，能够充分有效地利用资源，加速品种改良和畜产品的更新换代，提高畜禽的制种和供种能力。
主要建设内容：新建或改扩建高标准畜禽选育舍，购置必要的饲养、选育、分析、检测、环境控制等仪器设备，购买育种材料，组建畜禽选育基础群等。
投资规模：每个畜禽新品种培育项目中央投资200万元左右。
13
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
申报范围：江苏畜牧兽医职业技术学院申报江苏姜曲海瘦肉型猪新品系育种场建设项目，淮安市淮阴种猪场申报江苏新淮猪瘦肉型新品系育种场建设项目，常州立华畜禽有限公司申报雪山鸡新品种育种场建设项目
（二）必须附具的有关文件
1.基本文件（证明、图纸）
（1）项目建设单位法人证明（复印件）；
（2）项目现有土地使用证明或协议（复印件）；
（3）项目建设需占用土地的土地使用证明或协议（复印件）；
（4）项目建设单位的种畜禽生产经营许可证（省级畜牧行政主管部门核发，畜禽性能测定站除外）；
（5）申报项目在拟建地点的规划设计平面图；
（6）配套资金承诺函。[www.61k.com）
2.项目承担单位为企业的另需出具的文件
（1）如果是国家级或省级产业化龙头企业，请附相关认定文件；
（2）2006年度企业年检报告（须加盖工商印章）；
（3）企业基本帐户开户行出具的近期存款证明及资信等级证明。
附表：
14
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
畜禽良种工程通过评审的储备项目表
注：上述项目若不需要进一步补充材料，由省农林厅重新申报年度投资计划文件给予确认。[www.61k.com）
附件3：
植保工程项目申报要求
按照《植保工程建设规划（2006-2010年）》（以下简称《植保工程规划》）确定的建设思路和项目布局，配合十大行动实施，2007年植保工程重点建设农业有害生物预警和控制区域站项目申报地区为句容、滨海、如皋、高淳、海门和张家港6个区（市、县）。
15
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
项目总投资控制规模400万元。［www.61k.com)建设内容主要是改扩建检验检测、信息处理、药剂药械库、试验配套用房等，严格控制新建；建设标准有害生物观测场，补充购置观测、检验检测、信息处理、防治等设备。区域站承担单位须是具备植保植检职能、有一定的办公条件和基础设施，受过中专以上教育的植保专业技术人员不少于6人，并具有独立法人资格的县（含农场）植保植检、农技推广等事业单位。
附件4：
规模化养殖场大中型沼气工程
重点支持建设规模化畜禽养殖场和养殖小区大中型沼气工程（年存栏量3000头猪单位以上的养殖场）。按照污染防治、能源生产、生态农业发展的功能要求，积极推广统一建池、集中供气、综合利用的建设模式，把养殖场沼气工程建成新农村建设的重要公益性项目，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。以发展农业循环经济为指导，将养殖业、沼气工程和周边的农田、-鱼塘等进行统一筹划、系统安排，在为畜禽场或周围居民提供清洁燃料的同时，开展沼液、沼渣综合利用，发展生态农业，带动无公害农产品生产，使养殖场粪污达标排放，实现畜禽粪便的资源化利用和环境治理双重目标。项目总投资控制规模150-400万元，主要建设沼气发酵装置，即在厌氧条件下，利用微生物分解有机物并产生沼气的装置，预处理设施，包括沉淀、调节、计 16
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
量、进出料、搅拌等装置；建设沼气利用等设施，包括沼气净化、储存、输配和利用、发电等装置；建设沼肥利用设施，包括沼渣、沼液综合利用和进一步处理装置。［www.61k.com]
17
农业项目可行性报告 农业项目可行性报告格式
附件5：
2008年农业投资项目汇总表
申报单位：（章）
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四 : 农产品加工项目可行性报告
农产品加工项目可行性报告
项目名称：农产品加工项目可行性报告 申报单位：xxx
联系人：xxx
电话：xxx
传真：xxx
编写时间：xxx
主管部门：xxx
撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：2013年9月2日
第一篇 总论
随着我国城乡居民收入水平的提高和消费结构、消费方式的快速转变，消费者对农产品加工制品、快餐食品、休闲食品的需求强劲，拉动我国农产品加工业高速发展。预计“十二五”期间我国农产品加工业总体可以保持年均13%以上的增长速度，到2015年规模以上农产品加工业总产值将在现在的基础上实现翻一番，农产品加工业与农业产值比将超过2:1。 发展农产品加工业是建设现代农业的核心环节。通过农产品加工业的带动，把农业产前、产中、产后的各个环节相互连接在一起，延长农业价值链、产业链、效益链和就业链，形成较高程度的产业纵向一体化，促进农业的专业化、规模化、标准化和市场化，进而打通一二三产业，充分调动、诱发和整合储藏、运输、保鲜、包装、营销等相关产业，同时利用生物质 资源制造新的工业品、能源替代品，来为农业母体提供发展动因，把农产品资源优势变为加工曾值后的产品优势，增强了农业的国际竞争力，提高了农业的产业体系效应，找到了改造传统农业、迈向现代农业的切入点。农业产业化是我国国情下发展现代农业的有效机制，也是农产品加工业发展的重要经营方式，而发展农产品加工业则是推动农业产业化和建设现代农业的直接动力。
第二篇 市场预测
农产品产后的增值潜力巨大。世界发达国家均将农产品的贮藏、保鲜和加工业放在农业的首要位置。从农产品的产值构成来看，农产品的产值70％以上是通过产后的贮运、保鲜和加工等环节来实现的。美国用于采前田间生产的费用仅占30％，而70％的资金都用在采后环节，从而保证了农产品高附加值的实现和资源的充分合理利用。生鲜果蔬产后损耗控制在1.7％～5%之间,粮食损耗低于1%。70年代以来，世界各经济及技术进步的国家陆续实现了农产品保鲜产业化，保鲜规模在意大利、荷兰为60％左右，其它西欧国家为50％，美国、日本高达70％左右。食品工业转化率发达国家粮食在80％以上，果蔬占50％。产后产值与采收时自然值的比例，美国为3.7﹕1，日本为2.2﹕1，我国仅0.38﹕1。发达国家农产品产后加工能力达70%，加工品在膳食中的比例也在70%以上；而我国农产品产后加工能力只有20%-30%，加工品在膳食中的比例不足30%。目前，我国农产品加工业发展滞后已经成为农业和农村经济发展的重要制约因素。我国粮食、油料、水果、豆类、肉类、蛋类、水产品等主要农产品产量均居世界首位，但产后加工程度仅为４５％，其中二次以上的深加工只有２０％，而发达国家则在８０％以上。农产品加工与农业产值的比值可以反映农产品的增值程度及其对GDP的贡献程度。农产品加工业的产值与农业产值的比例，发达国家平均为2．0～4．0：1，而我国只有0．20：1，由此可见，发达国家的农产品加工业对本国GDP的贡献程度远远
高于中国，这对中国这样一个农业大国来说是不相配的。
另外，现在农产品加工业中食品工业已普遍成为第一大产业，其产值贡献程度很高。农业与食品工业产值比一般为1：2～1：4之间。 由此可见，发达国家的农产品增值程度很高，我们可以得出这样的结论：发达国家农业初级产品及其食品加工业的产值对GDP的贡献程度，法国、荷兰为5，英国为4，日本为3．4，美国为2．8，中国为1．3。 第三篇 资源条件评价
改革开放以后，随着农业的快速发展和城乡居民收入水平的逐步提高，农产品加工发展明显加快。特别是“九五”以来，农业和农村进入新的发展阶段，农产品加工业得到迅猛发展。农产品加工业对支撑农业发展和竞争、保证农民收益、调整与优化农村经济结构、提高农业质量和效益、增加就业等方面发挥了积极作用，农产品加工业已成为国民经济的支柱产业。 与此同时，主要农产品相对过剩现象也日益突出，从而严重影响了农民收入的增加和农村市场的繁荣，以致成为现阶段农业发展的首要问题，也是实现中国由农业大国向农业强国转变的“瓶颈”。在主要农产品由卖方市场转为买方市场后，人们对基本农产品的直接消费趋于下降，而对农产品的优质化和品种的多样化提出了更高要求。中国农产品加工能力低下与人们日益丰富的消费需求的矛盾日益突出。中国人均粮食400kg，仅是美国人均粮食的1／3，然而却出现销售不旺和农民收入锐减的严重局面，关键问题是
五 : 生态农业旅游休闲观光园项目可行性报告
第一章 总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
第一章总论
项H名称：xx生态农业观光州项目建设可行性研究报告
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项日建设单位：xx省xx生态农业科技有限公司
法人代表：xx
注册资本：1200万元
企业类型：有限责任公司
注册地址：xx市xx镇川皇村四组
成立日期：2005年10月16日
1.1 3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
一、建设地点：
xx生态园座落于xx市xx镇川皇村四组，山清水秀，绿树成荫。
二、建设规模：
xx生生态是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为200亩。
三、建设期限：
建设期为2年
四、建设内容：
1、第一期计划重点建设基础设施：
(1)按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具
体分区；
(2)兴建小型现代化的养殖中心：
(3)修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；
(4)修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；
(5)建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；
(6)修建小型会议中心：
(7)将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。
2、第二期工程计划：
(1)兴建及餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园区规划结构为：休闲别墅区：、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。
(2)运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。
3、建立绿色产品生产基地。
进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园区，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。为了确保生态园区建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由集团内部消化。
4、建设农业生态休闲观光园。
在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态的休闲园的特点，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然一生产一休闲一康乐一教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。
1.1.4资金构成
项日估算总投资xxxx万元，其中：固定资产投资xxx万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金xx万元。
1.2可行性研究报告编制依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；
●《xx省农业于发“十一五”规划纲要（讨论稿）》：
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999] 57号）：
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
● 《国家农业综合开发项目建设试行标准》【(94)同农综字第28号】
● 本项目的项目建议书；
● 企业提供的相关技术资料：
● 企业提供的相关协议、资质、证书；
● 公司财务报表；
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
xxxx
固定资产投资
万元
流动资金
万元
年均收入
万元
年均营业税金及附加
万元
年均营业成本
万元
年均利润总额
万元
年均所得税
万元
年均税后利润
万元
净现值（所得税前）
万元
净现值（所得税后）
万元
投资收回期限（所得税前）
年
（含建设期X年）
投资收回期限（所得税后）
年
（含建设期X年）
内部收益率（所得税前）
%
内部收益率（所得税后）
%
年均投资利润率
%
年均投资利税率
%
盈亏平衡点
%
1.4项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动xx市农业结构调整。
第二章项目背景
2.1项目的由来
生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益足普通种养业的5至10倍。
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为晕础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
xX省是我国的农业大省，在西部大开发总体规划xx省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储臧、保鲜和工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。xx气候温和和潮湿，水资源丰富，拥有大量的平原和潜丘，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。xX省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。
xx省也是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要足九寨沟、杜甫草堂、都江堰。近几年随着xx经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出米了。旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。另外，最近几年，在整理xx历史文化过程中，才发现xx也是长江文明发源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的历史，出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时时长江流域的文明，充分说明了xx历史文化的沉淀。从旅游资源角度讲，xx有四处世界遗产：九寨沟、黄龙、都江堰——青城山、峨峭山带一个大湖；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。xx的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发中的精品。从省统计局获悉，8月份xX省实现社会消费零售总额220.7亿元，比上年同月增长l3.7%，比上月的增幅提高1.3个百分点。1-8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13. 8%。据分析，旅游业发展良好带动消费增加。今年以来，1-8月，xx省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23. 6%，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年数据）。所以在xx发展农业牛态旅游势在必行。
而XX市丰寓的山川和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空问。因此xX生态农业科技育限公司抓住机遇决定在xx市xx镇川皇村四组兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态园，总面积约为200亩。
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
2 2 1项目建设的重要性与必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，足未中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，江泽民同志在党的十五大报告中指出：“我国经济发展必须实现两大战略，即可持续发展和科教兴国战略”。xx生态园提出的建设生态园规划方案案，正是贯彻党的十五大精神，实现可持续发展的具体举措。xx生态园强化真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各组分、各链条的有机整台，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产．与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
2. 2.2项目建设的意义
（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
（三）观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
2.3项目建设单位概况
xx生态农业科技有限公司是一家将现代化信息技术融入到农业生态研究与开发的高科技公司，公司所经营的xX生态园座落于xx市xx镇川皇村四组，山]清水秀，绿树成荫。xx生态园是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面移约为200亩。
公司为xx科技（集团）有限公司于2005年10月投资组建的农业高科技公司，xx科技（集团）有限公司是一家致力于系统集成、软件开发、高新技术服务的高科技企业，集团公司下属分公司涉及电子税务、会计师事务所、税务事务所等各个领域，遍布全川，并在北京、贵州、青海、河南等地也设产了分支机构。（集团）公司在西南地区的政府电子政务方面拥有较强的市场和技术优势，建产了完善的技术开发和服务体系；集团公司自主开发的各类高科技软件产品立足于xX省及西南地区，已进入了全国各省的销售市场。目前，（集团）公司已形成一个立体化的市场推广和服务体系，具有遍布XX省、辐射全国的销售和服务网络的市场优势。
（集团）公司投资组建xx生态农业科技有限公司，是对高科技与农业、现代企业与传统农户经营相结合之路的有益探索，xx生态农业科技有限公刮将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，生xx生态园的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把xx生态园建成“生态农业示范区”。
2.4项目建设区域及所在地概况
2 4 1项目建设区域概况
2.4.1.1自然地理条件
1、地理位置：东经(102. 49' -104. 30)北纬（29. 30-30. 16-）位于xx平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，xX乐山黄金走廊中段。南瞰乐山，东临资刚，西望雅安，是xx平原联通川南、川西南、川西、云南的咽喉要地和南大门。
2、自然环境：岷江和青衣江贯穿境内，两岸以平原和河流冲积平原为主。东部龙泉山两翼，西部丹棱、彭山、洪雅境内大部份地区皆为低山丘陵，海拔500-800m，部分达800-1500m，中生代红色岩层分布广泛，丹葭地貌发育，生态环境优良。年平均气温17.l℃，极端最低气温-3.5℃，极端最高温度38.6℃，年平均降水量大于1000毫米。
3、重要矿产及资源：
矿产资源--境内矿藏有金、银、铜、铁、锌、煤、石膏、芒硝等20多种，其中芒硝储量达到650亿吨。
森林资源--有林业用地200712.1公顷，其中国有林地64529.5公顷，集体和个人林地136182.6公顷。另有四旁树占地33473.9公顷，活立木总蓄积为1369.5万立方米，全市有用材林78293.9公顷，蓄积711.9万立方米，防护林3428.2公顷，蓄积 465.9万立方米，全市森林覆盖率为29. 8%。
水利资源--全市各类水利工程27887处：流经xx市流域面积大于100万平方公里的河流共15条，其中岷江从北到南流经彭山、xx、青神三县，径内流长99. 26公里，青衣江从雅安经过XX市洪雅县流入乐山市的夹江县，径内流长58. 82公里；水电开发理论蕴藏量106万千瓦，可开发92.2万千瓦：全区养殖面积14.8万亩，水品产量年达31050万吨。
2.4 1 2基础设施
公路建设。1997年以来，新建、改建公路342公里，其中新建高速公路70公里；省道106线、103线和同道21 3线xx段改建工程已全面铺开。全市公路通车坐程达到2844公里。
xX城市新区建设。筹集资金10多亿元对城北6.5平方公里的xx新区进行了开发建设，完成了投资2亿多元、建筑面积22平方公里的住宅小区建设及小区内配套的园林、绿化、亮化等工程建设；新区市政主干道～总长31.3公里，投资2.6亿，其中东西干道、南北干道等主车道已竣工通车；投资近6000万元的xx城市供水一期工程5万吨／日技改工程于99年6月建成并投入使用，二期黑龙滩引水工程全而完成勘测、设计等前期准备工作；新区供气工程、新区小学、幼儿园、农贸市场等配套设施建设已竣工投入使用，市医院及地级部门办公楼正加紧建设。一谁做以三苏文化为特色、以高新技术产业为主、突出文化旅游特点的现代化中等城市正崛起在占老的xX大地。
2.4 1 3XX市旅游基础条件
xx市位于xx平原西南部．岷江中游和青衣江下游的扇形地带，xx--乐山黄金走廊中段。东接内江市，西接雅安市。岷江和青衣江贯穿境内，两岸以平原和河流冲积平原为主。东部龙泉山两翼，西部丹棱、彭山洪雅境内大部份地区皆为低山丘陵，海拔500-800m部份达800-1500rn，中生代红色岩层分布广泛，丹霞地貌发育，生态环境优良，分布着不少风景优美的景区景点和和风光秀丽的湖泊水域。青衣江以南的西南部（洪雅境内）逐渐过渡到盆地高山地貌，海拔最高达3522m（洪雅小凉水井），这里地形深切，山高林密，动、植物种类丰富，保持若原始古朴的自然生态，是生态旅游的理想环境。区内地质结构独特，自然风光奇秀，著名的瓦屋…国家森林公园为典型代表。xx市属xx盆地亚热带湿润季风气候区，温和湿润，四季可游。两南部亚高山具有典型的立体气候特征，降雨和冬季降雪量丰富，为度假、避暑和冬季冰雪旅游创造了很好的条件。
xx历史文化悠久，文物古迹众多。市政府所在地xx建县已有1505年历史，是著名的三苏文化之乡，有三苏祠等省级文物保护单位2处，市、县级文物保护单位36处；彭山已有2300年历史，有彭祖山，江口东汉崖墓群（省级）等著名迹，市、县级文物多达40处，出土珍贵文物众多；青神是第一代蜀王蚕丛出生地，有驰名的中岩寺，平羌小三峡和独具特色的中国竹编艺术之乡；洪雅建于隋代，古建筑及民居古镇众多，瓦屋山道教文化源远流长：此外，还有丹棱的龙鹄山、仁寿的小角寨等石刻遗像。这些丰富多彩的文化遗产，是xx旅游的宝贵财富。文化遗迹的分布，尤以岷江两岸最为丰富，存在着一个从古而今、一脉相承的岷江文化带，是构架xx文化旅游最有特色的发展片区和支撑点。
2 4.1 4经济建设
●2005年国民经济情况
去年以来，全市人民按照市委、市政府提出的“融入xx、一体发展、强工促农、繁荣城市”的总体要求，坚持科学发展观，团结拼搏，扎实工作，保持了国民经济的快速稳定健康发展。初步核算，全年全市生产总值245. 07亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.6%。其中，第一产业增加值64. 66亿元，增长6.8%；第二产业增加值113. 11亿元，增长21. 5%．第三产业增加值67.3亿元，增长7.6%。
●经济运行的主要特点
1．从运行状况看，主要指标快速增长，整体经济持续在高位稳健运行：
1)纵向比较：主要指标快速增长，且呈稳步加快的发展态势。
与往年同期比，主要指标增幅保持近年较好水平。今年xX市经济仍保持了快速增长。全年全市生产总值增长13.6%，规模以以上工业增长31%，地方财政一般预算收入同口径增长24. 6%，农民人均纯收入增长8.4%，均保持了较好水平；消费品零售总额增长15. 4%，城镇居民人均可支配收入增长10. 7%，为近2年同期最好水平。
多数指标呈稳步发展的良好态势。全市生产总值由一季度增长14. 5%回落到上半年14,3%，前三季度再次回落到12.7%，全年又进一步回升到l3.6%；规模以以上业、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入等指标增长也呈平稳发展之势。尤为可喜的是，整体经济发展既快又稳，GDP增长波动幅度较小。
2)横向比较：主要指标增幅快于全省，在全省21个市州的位次有些后移。
工业：去年xx市规模以上工业增速一直快于全省，且增幅由上半年比全省快23.8个百分点缩小到全年快8个百分点，在全省的位次由上半年第3位同落到第8位。
投资：xx市全社会固定资产投资增幅由上半年比全省低7个百分点改变为全年低15个百分点，居全省的位次由第10位同落到第20位。
社会消费品零售总额：今年XX 市社会消费品零售总额增速一直快于全省，且增幅由上半年比全省快2.6个百分点缩小到全年快1.4个百分点，在全省的位次由上半年第5位回落到第7位。
2．从增长格局看，产业基础较为稳固，需求拉力不断加大，经济增长的协调怍明显增强：
1)供给方面：农业发展总体稳定，工业持续快速增长，经济发展的产业基础较为稳固。
农业总体稳定。去年以来，全市各地认真贳彻中央l号和市委3号文件精神，进一步加大支农力度，努力克服猪链球菌和禽流感所带来的不利影响，农业生产形势总体稳定，全年粮食喜获丰收，养殖业快速发展。全年全市粮食总产量166.4万吨，增长3.6%：油料产量S.7万吨，增长l.7%：肉类总产量43.3万吨，增长9. 9%，牛奶产量11. 7万吨，增长29, 3%。全年生猪出栏数341.1万头，增长8.4%；奶牛存栏数5. 74万头，增长22. 3%。
工业增势较强。去年工业生产持续在较高增长平台上稳定运行。全年，规模以上工业实现增加值75.98忆元，增长31%。国有、股份制及其他经济类型企业增长较快，增速分别为45. 2%、32. 7和7. 5%。全年累计完成新产品产值36. 29亿元，增长48. 9%，新产品产值率达到15. 4%，比上年提高l-3个百分点。全年全社会工业对GDP增长的贡献率达68.7%，仍是拉动经济增长的产业主动力。
2)需求方面：消费投资稳步趋升，对外贸易形势较好，经济增长的需求拉力不断加大：
消费稳中趋旺。去年以来，全市消费需求稳步扩大，市场持续旺销。全年，社会消费品零售总额77. 73亿元，增长15.4%。农村市场趋于活跃，全年增长14%，城乡增幅差距由由上年同期的6.3个百分点缩小为4个百分点。
投资快速增长。去年全市投资高开低走，总体保持平稳增长。全年全社会固定资产投资130, 33亿元，增长15.2%。其中，城镇固定资产投资111. 85亿元，增长17. 5%。房地产投资增长11. 11%，下降3.8%。
外贸高出低进。去年全市外贸事业稳步发展，对外经济高出低进。全年，进出口总额1. 54亿美元，下降26. 6%。其中，出口1.24亿美元，增长6.1%；进口0.31亿美元，下降67. 3%。
3．从运行质量看，财政居民稳定增收，企业效益逐步回升，经济结构进一步优化：
财政稳定增收。全年，全市地方财政收入8107亿元，增K 27. o%，其中地方财政一般预算收入7. 08亿元，增长24.6%。增值税、营业税和企业所得税等主体税种增长较快，对地方财政收入增长的贡献率近七成。
企业效益回升。全年，规模以上工业经济效益综合指数160. 96，同比提高17.3个百分点。企业实现利润总额8. 17亿元，增长47. 3%。
居民收入增加。全年，城镇居民人均可支配收入7360元，增加71/1元，增长10. 7%。预计农民人均纯收入3220元，增收250元，增长8.4%。12月末，城乡居民储蓄存款比年初增加28. 05亿元，同比多增5.53亿元。
结构继续优化。投资方面，一产和制造业投资明显加强。全年一产和制造业投资分别增长15. 7%和18.1%，增速较上年同期均有提高。出口方面，机电产品和化工产品出口平稳增长，全年分别增长8. 0%和1.9%，两者占出口总额的比重达68. 5%，同比上升21.4个百分点。
4．从发展环境看，资源瓶颈约束趋缓，物价涨幅逐步回落，经济发展活力日益增强：
资源约束趋缓。随着国家一系列宏舰调控措施的有效实施，煤电等供应紧张局面有所缓解。全年，全社会累计用电46. 59亿千瓦时，增长16.3%；其中工业用电39. 08亿千瓦时，增长17. 5%。电力紧缺形势有所改善，拉闸限电次数叫显减少。煤炭产量增加，全年全市原煤产量122.9万吨，增长14.3%。
物价涨幅叫落。全年，居民消费价格平均上涨1.02%，同比回落1.2个百分点。其中，食品类价格上涨0.2%，回落4个百分点，是抑制物价总水平上升的主要因素。工业品和原材料价格分别上涨3.9%和4.3%，高进低出状况有所改观。
发展活力增强。一是非国有投资强劲增长。全年，非国有投资增长22%，比国有投资增幅高21.4个百分点，占全部投资的比重达72. 2%。二是利用外资形势良好。全市实际利用外商投资18 39.6万美元，增长115%。
以上表叫，当前XX市经济呈现的高增长、低通胀格局，是在供需协调、质量提高、结构优化、活力增强的基础上取得的，体现了又快又好发展的要求，经济总体发展态势良好。2.4.1.5历史沿革
xx建政，始于南齐建武三年(496)，在犍为郡武阳县南境建齐通左郡。南粱普通时期(520至527)，齐通左郡改称齐通郡，建齐通县郡，县治同在一城。
太清二年(548)设置青州，辖齐通郡，州治齐通县城。
西魏废帝二年(553)改青州为眉州，辖齐通、青城似郡，州治齐通县城。
北周明帝二年(558)撤销齐通郡，新置安乐县，治所在今东坡镇，仍属眉州。建德元年(572)眉州改青州。大城元年(579)青州改嘉州。
隋开皇三年(583)废郡存州。大业二年(606)复改嘉州为眉州，州治迁通义县城（今东坡镇）。后撒州建xx郡，郡治龙游，即今乐山市市中区。
唐武德元年(618) XX郡改为嘉州。次年，从嘉州分置眉州，辖通义、丹棱、洪雅、南安（夹江）和青神5县，属剑南道，州治通义县城。灭宅元年( 742)撤销眉州，政置通义郡。乾元五年(758)撤销通义郡，恢复眉州，属剑南道四川。
宋太平兴国元年(976)通义县改称xx县，隶属西川路眉州。州领xx、彭山、丹棱、青神4县。
元至元十四年(1277)眉州属嘉定路。二十年撤销xx县，由州治理，同时丹棱县并入眉州。
明洪武九年(1376)，眉州眉为眉县，归嘉定州管辖。次年，彭山、丹棱并入眉县，青神并入嘉州。十三年眉县复升为眉州，直隶属xx布政使司，xX县仍由州治理，领3县：丹棱、彭山、青神。
民国2年撤销眉州恢复xx县，属上川南道。次年，改属建昌道。17至18年撤销道制。24年置xx省第四行政督察区，专员公署设xx县城，辖xx、彭山、丹棱、青神、夹江、洪雅、大邑、邛崃、菏江和名山10县。
解放后，1950年1月设xx专区，专员公署设xx县城，属川西行政公署，辖10县，同解放前佝第四行政督察区辖县，以后大邑划出，新津划入。1953年3月5日撤销xx专区，xx县划归乐山专区管辖。1959年彭山、青神．与xx合为1县，称xx县，1962午11月两县恢复县制。1968年xx县属乐山地区，I985年属省辖乐山市（乐山地区改建）。
1997年8月建xx地区，xx县改辖于xx地区。
二000年十二月撒地建市原xx县改为东坡区。
2.4 2项目建设所在地概况
xx镇位于尔坡区西北，分别与邛崃、蒲江、彭山等市县接壤，与区内秦家、尚义、悦兴等镇相连接。是东坡区西北政治、经济、文化、商贸中心，同时也是xx通往蒲江等市县最捷径的必经之路。地理位置优越，交通发达，距xx城区18公里、成乐高速公路xx入口13公里、成雅高速公路邛崃入口3公坐，三级标准公路通往周边各镇，逦村、联组水泥路率达95%、70%。
镇内水资源：有中型水库两座、小型水库5座，属李善桥、棒化桥、通济堰的灌区。镇内有变电站l处，电网覆盖全镇，电力充沛。
xx镇拥有广阔的多种类型土地资源，适宜种植的范围广、品种多，种植水稻、小麦、玉米、油菜、辣椒等粮食经济作物：橙、柑、柚、梨、桃、李等优质水果；养殖猪、牛、羊、鸡、鹅、鸭、兔、鱼等家禽和水产品：近2万亩林地和2千亩桑园。目前全镇已经形成优质水稻和杂交制种、水果、生猪和奶业、竹业、蚕茧、蘑菇、蔬柒、水产养殖等八大基地：镇内有丰甯的页岩、石材、地下芒硝等资源。
镇内华减寺文明遗迩，望月湖远近闻名，是重要的佛教圣地和旅游胜地，吸引着区内外的大批游人和宗教信仰肴。
近年米，xx镇充分利用本地农副产品十分丰富的优势，兴办各类生产和加工型工业企业。主要有精米加工、缫丝、食用菌加工、猪鬃工、白酒生产、果品打蜡包装、调味品等生产企业。目前全镇拥有个体工业企业172个，其中年销售收入超过500万元以上的规模企业4个。禾辉米业被xx市评为“重合同，守信用”企业。鑫悦丝绸厂2003年、2004年连续两年被东城区评为纳税大户。xx镇2002年被市委、市政府确定为全市50个重点工业镇之一，2004年全镇总产值实现3. 05亿元。
xx镇2000年5月被省委、省政府命名为小城镇建设试点镇。现小城镇面积达到1平方公里。有新旧街巷12条，小城镇常住人口约6000人，拥有个体经营户1622户，年经营收入达1.1亿元。小城镇功能辐射周边10个乡镇，集镇内商贸活跃，物流畅通，市场繁荣。
镇内金融社会事业同步发展，有市重点高中1所、初级中学l所、中心校3所、村小6所、私立小学1所，在校学生6000人；客运中心站1个；有中心卫生医院l所、镇医院1所、村级医疗点30个；工商、税务、派出所、动检所、电信、邮政、农业银行、农村信用社等服务功能齐全。广播、电视、电话、移动、联通等信息网络覆盖全镇。民风纯朴，治安良好，社会稳定，人民安居乐业。
第三章市场分析
3.1生态农业观光园概况
3.1.1生态农业观光的涵义
生态旅游是从20付纪90年代以来发展起米的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，糨还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随若收人的增加，闲暇时问的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果同”或珍稀动物养殖场：有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施：有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施丁，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
3.1.2发展过程的阶段模式
观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1）。
阶段是与特定的经济基础剌对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。例如“广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资1.5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资6亿元的“未来农林大世界”等，部属此类的代表。
表3.1观光农业旅游发展的价段模式
阶段模式
发展阶段
旅游主题
主导者
市场
市场消费强度（交通除外）
自发式
甲期旅游萌芽阶段
不明确仅作为休闲调剂
自发形成的
① 供求荚系模糊
② 个人需求导
<30元/ 天/人
自主式
初期经营阶段
有一定主题和活动安排
中小型旅行社主动参与经营
①以短期赢利为目的②产品导向
90+30元/天/人
开发式
成熟的经营阶段
有明确的主题和系列活动策划
大型（旅游）集团开发和 管理
①以长期投资收益为目的②项目投资导向
>120元/天/人
3.1.3分布上的地域模式
地域模式代表的是同阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表3. 2）：
表3.2观光农业旅游开发的地域模式
模式
医位及目标市场
特点
管理形式
例注
依托白然型
1)距大中城市20公里以外，但交通便利2)以多个大中城市为目标市场
1)基础条件较好，地貌类型齐全
2)以独立完整的农业自然景观单元为依托
3) 范围广阔6 平方公里左右
1)基水保留原有农村各级组织
2)分散管理
3)接近原生自然
江西井冈山观光农业区
湖北随州观光农业区
依托城市型
1)距大中城市10公里以内
2)以一个大中城市为目标市场
1)借助一定的农业基础
2)主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
3) 范围较小2 平方公里左右
1)独立封闭行政组织
2) 集中管理
3)更接近人工主题公园
苏州“未来农林大世界”
珠海“现代农业公园”
3.1 4生态农业观光园的主要类型
生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：
1.观光农业园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔莱、赏花、采荼，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。
2.农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、化卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
3．教育农业园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。
4．森林公园：是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
5．民俗观光村：在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方风俗。如深圳的民俗文化村等。
3.1.5生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区（见表3.3）：
1．观赏区：由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
2．示范区：由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
3．休闲体验区：由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。
4．产品区：由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。
表3.3观光农业园功能四分区方案
场所分区
占规划面积
构成系统
功能导向
例注
观赏区
50-60%
1)观赏型农田带、瓜果区2)珍稀动物饲养场
3)花卉茁圃
使游客身临其境感受真切田园风光和自然生机
珠海蝴蝶公园、随州银杏公园
示范区
15-25%
1)农业科技示范
2)生态农业示范
3)科普示范范（配研修所）
以浓缩的典型农业模式，传授系统的农业知识增长教益
东莞年丰山庄，桑基鱼塘
休闲体验
10-15%
1)乡村民居
2)乡村活动场所
营造游客能深入其中的乡村空间，参与体验并实现精神交流
井冈山的农民客栈与公社食堂
产品区
5-10%
1)可采摘的直销果园
2)乡村工艺作坊
3)乡树集市
让游客充分体验劳动过程并以亲切的交易方式回报乡村经济
东莞年丰“动手果园”
3.1.6生态农业观光园的目标
一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。
二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
三是示范观赏目标。离开了这人目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益日标”的实现。
3. 2生态农业观光园旅游分析
据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2004年，近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2004年，1213万人次周游列国。2005年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7%，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9. 7%，首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7. 84亿人次，比上年增长5.3%。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9%。旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上年提高了0.15个百分点。在“春节”、“五一”、“十一”三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1. 83亿人次，实现旅游收入736亿元。xx市旅游业迅猛发展，2005年全市接待国内外游客127. 80万人次，实现旅游收入6. 86亿元，比上年分别增长22.4%和38.4%，其中境外游客15. 39万人次，旅游外汇收入691万美元，分别增长25.7%和27.1%。
表3.4XX旅游游发展状况（略）
旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量部有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却能大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，人多数农副产品部供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在逃择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“九五”和“十五”期间，XX市每年新增农村富余劳动力近万人。如何转移？在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业，旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关关行业就可增收4. 3元：旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。
生态农业观光园效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。XX 市旅游资源的最大特点是人文景舰与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平，亲和力较强。
3. 3绿色食品市场分析
3.3 1我国绿色食品市场的发展
1990年5月15日，我国正式宣布丌始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念----建立绿色食品生产体系和管理体系----系统组织绿色食品工程建设实施----稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。
第一阶段，从农垦系统启动的基础建设阶段（1990一1993年），1990年，绿色食工程在农垦系统正式实施。在绿色食品工程实施后的三年中，完成了一系列基础建设工作，主要包括：在农业部设立绿色食品专门机构，并在全国省级农垦管理部门成立了相应的机构：以农垦系统产品质量监测机构为依托；建立起绿色食的产品质量监测系统；制订了一系列技术标准；制订并颁布了《绿色食品标志管理办法》等有关管理规定：对绿色食品标志进行商标注册；加入了“有机农业运动国际联盟”组织。与此同时，绿色食的开发也在一些农场快速起步，并不断取得进展。1990年绿色食品工程实施的当年，全同就有127个产品获得绿色食品标志商标使用权。1993年全国绿色食的发展出现第一个高峰，：当新增产品的数量达到217个。
第二阶段，向全社会推进的加速发展阶段（1994年1 1996年），这阶段绿色食品发展呈现出五个特点：(1)产品数量连续两年高增长。1995年新增产品达到263个，超过1993年最高水平1. 07倍；1996年继续保持快速增长势头，新增产品289个，增长9.9%。(2)农业种植规模迅速扩大。1995年绿色食品农业种植面积达到1700万亩，比1994年扩了3.6倍，1996年扩大到3200万亩，增长88. 2%。(3)产量增长超过产品个数增长。1995年主要产品产量达到210万吨，比上年增加203.8%，超过产品个数增长率4.9个百分点；1996年达到360万吨，增长71.4%，超过产品个数增长率61.5个百分点，表明绿色食品企业规模在不断扩大。(4)产品结构趋向居民日常消费结构。与1995年相比，1996年粮油类产品比重上升53.3%，水产类产品土升35.3%，饮料类产品上升20.8%，畜禽蛋奶类产品上升12，4%。(5)县域开发逐步展开。全国许多县（市）依托本地资源，在全县范围内组织绿色食品开发和建立绿色食品生产基地，使绿色食品开发成为县城经济发展富有特色和活力的增长点。
第三阶段，向社会化、市场化、同际化全面推进阶段（1997年至今），绿色食品社会化进程加快主要表现在：中国许多地方的政府和部门进步重视绿色食品的发展；广大消费者对绿色食品认知程度越来越高：新闻媒体主动宣传、报道绿色食品；理论界和学术界也日益重视对绿色食品的探讨。绿色食品市场化进程加快主要表现在：随着一些大型企业宣传力度的加大，绿色食品市场环境越来越好，市场覆盖面越来越大，广大消费者对绿色食品的需求日益增长，而且通过市场的带动作用，产品开发的规模进一步扩大。绿色食品同际市场潜力逐步显示出来，一些地方绿色食品食业生产的产品陆续出口到日本、美国、欧洲等国家和地区，示出了绿色食品在国际市场上的强大竞争力。绿色食品国际化进程加快主要表现在：对外交流与合作深度和层次逐步提高，绿色食品与国际接轨工作也迅速启动。为了扩大绿色食品标志商标产权保护的领域和范围，绿色食品标志商标相继在日本国和香港地区开展注册；为了扩大绿色食品出口创汇，中国绿色食品发展中心参照有机农业国际标准，结合中国国情，制订了AA级绿色食品标准，这套标准不仅直接与国际接轨，而且具有较强的科学性、权威性和可操作性。另外，通过各种形式的对外交流与合作，以及一大批绿色食品进入国际市场，中国绿色食品在国际社会引起了日益广泛的关注。21世纪是一个“绿色”的世纪，面临日益严重的环境和资源问题，世界各国将在实施可持续发展战略承诺的基础上采取实质性行动，而食物生产将是采取行动的重点领域。常规食物生产方式已引起人们广泛而深刻的反思，只关注食物生产的效率和效益已远远不够，而必须考虑生产方式对资源、环境、消费者的影响，这是因为它们已成为食物价值的重要组成部分，并且对食物生产政策、农产品国际贸易产生了影响，未来的趋势是，只有在洁净的土地上用洁净的生产方式生产的食物才更具有竞争力，才能更好地满足消费需求。21世纪的主导农业是生态农业，21世纪的主导食品是绿色食品。绿色食品的有机食品、生态食品、自然食品生产和贸易发展十分迅速，市场容量也在迅速扩在。
3 3 2绿色食品的发展前景
有关专家认为，21世纪将成为“人类生命科学世纪”、“产品质量创新世纪”，当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。随着高科技的发展，通过多层次加工的健身滋补食品、强力美容食品、野生植物食品、转基因食品等脱颖而出，将以其独特的品质和特性，抢占绿色食品市场。由此可见，新世纪绿色食品市场竞争将更加激烈。XX 市作为农业大市，绿色食品资源丰富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标示本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加业部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上上功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。
综上所述，观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。
第四章项目总体方案设计
4.1项目建设指导思想
1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。
生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。同时为允分展现“川西民居”特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“川西民居”元素。
2、兼顾景观生态性与与娱乐性。
在对牛态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。
3、开发“体验经济”。
通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到牛态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。
4、服务设施规划具有现代性。
在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。
4.2项目规划原则
xx生态蚓的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。xX生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设，形成发展长龙经济的“三个构想”：发展绿色高效农业，积极发展观光业，适当发展加工业。
●规划原则：
(一)整体性与开放性的原则
生态i园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。
(二)生态性原则
生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场本身和周边乡村产生不良影响。
（三）经济性原则
生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划巾将充分考虑经济生产的内容。
（四）参与性原则
亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。
（五）特色性原则
特色是生园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。
(六)多样性原则
鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。
（七）适宜性原则
土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，安对生态园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。
（八）近期和远期规划建设性原则
生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。
4.3项目建设总体方案
l、2006年计划重点建设基础设施：
(1)按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区：
(2)兴建小型现代化养殖中心：
(3)修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；
(4)修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；
(5)建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；
(6)修建小型会议中心：
(7)将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖区中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。
2、2007年计划：
(1)兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。
(2)运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。
3、建立绿色产品生产基地。
进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。
4、建设农业生态休闲观光园。
在生态示范区的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的体闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景光和集“自然--生产--休闲--康乐--教育”于一体的景观综合体，发展体验农业观光农业相结合的特色旅游。
4.4项目建设内容
观光农业园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种养殖项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有：采摘园、垂钓池、儿童乐园、设施农业、农作物迷宫、田园风光区、生态养殖（水产／宙禽）、野营烧烤等项目。在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、走迷宫、酿酒（果酒／葡萄酒）、编织、垂钓、植物组织培养、老式农耕活动等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区，也是学校进行“寓教于游，寓教于乐”的科普教育理想之地。
1．设施农业区：园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、并种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅所用。另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具观赏性。
2．田园风光区：以老石扳铺设田埂，并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区内放养了鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、木楼会议室、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。
3．农作物迷宫区：园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物，利用其高度形成植物迷宫，或向日葵、或玉米、或小麦，或菊花，每年每季景观小同。其中以旧石扳铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅和老井供游客使用。
4，垂钓区：农业园建有一个专业垂钓池与六个特种鱼垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘每个塘养殖一种稀特鱼，如美国苘鱼、鲻鱼、南美白对虾等。
5．嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，嘻水河水深在0. 3～05米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嘻水、抓鱼的好地方。
6．水果采摘区：生态种养殖系统农业园种植有桃、油桃、李、梨、葡萄、枇杷、枣、杏、柑橘、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。所有果园严格按照xx省无公害农产品（水果部分）生产：标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通过果园种草养鸡--鸡吃果园害虫--鸡粪还田增强果矧园土壤肥力。果尉水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农药（除草剂和杀虫荆）用量，提高了果品质量，还为农业园餐厅提供了大量优质放养本鸡和本鸡蛋。
7．餐饮区：农业园建有较大规模餐饮区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供500人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。
8．生活管理区：朴实的砖房，弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。
9．木屋别墅区：建5-8个形态各异、别具特色、外观新颖、内部设施完备的别墅。
10．农家四合院：建20座条件优雅、设施完备的农家四合院，接待游客。我国农业回顾展就布置在其中。农业回顾展以详实的文字说明、图片、实物、模型等形式展示了我同古代农业、传统农业和现代农业发展的历史。展览重点介绍了我国农业的种植技术、园艺作物技术的发展，以及农业生产工具和生产设施，突出了知识性、趣味性、观赏性，对市民、青少年、学生具有较强的教育意义。农家小院中，还可以摇辘轳打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。
11．驴车乡村观光：准备50套驴车，装饰具有乡问特色。
12．棋艺荼社：建成100平方水的棋场所一个，制造木制棋子。一侧建设木椅供游人对弈、休憩品茶。
13．儿童乐园：园中新建儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开心小木马等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千、组合训练器、单（双）杠等20余种娱乐健身器材，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供'了尽情玩要的场所。
14．素质教育区：该区主要设置自然作坊、二十四节气广场等，通过这些内容来达到自然教育的目的。作坊中有例如泥人坊、染布坊、纺织坊、草叶工艺作坊等，在这坐人们穿上自己染色的衣服，制作自已喜欢的泥人玩偶，学习纺织技术，观看昆草制作过程等一些民间工艺，体现了参与性。二十四节气广场，让游人对民间的各个节气的传说、俗语，以及各个节气对农业生产的关系有所了解，地方历史文化的注入体现了亲和地方特色的设计理念。
15．附属建设：
1)沼气池满足生态园照明、动力等需要。
2)滴灌系统。
3)小型现代化养殖园，用于现代化养殖技术的展示和推广。将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。
4)停车场。
5)服务接待区。
第五章项目技术方案
5.1技术方案原则
本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。
5.2生态环境综合治理技术
重点推广使用现代化种养殖术和“畜---沼---果”、“种---养---沼---能”生态利用模式。对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表骨流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。
5.3无公害农产品生产技术
利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。存生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。
5.4庭院生态模式建设技术
根据项目的自然、经济条件，结合家庭场馆建设，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术发展“经济林果——蔬菜——家禽”生态模式：引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果——花卉——养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业——经济林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境更加优美、经济更加富裕。
5.5绿化工程技术设计要求
l、林道设计：
①、主道：面宽4M，路面平整，呈龟背形，两边开沟，沟宽50CM，深30CM，沟外两边植树，株距3.5M。
②、副道：面宽3M，蹄而呈龟背形，两边开沟，沟的宽、深度与主道相同，沟两边植树，株距3M。
③、游步道：面宽lM，两边丌沟，沟宽30CM，深20 CM。沟外两植长绿灌木或四季花卉。
2、环园公路：面宽4M，两边开沟，沟面宽80cm，沟底35cm，深30cm，沟外两边选择耐水湿较强的树种，株距3.5 M。
3、园址周围绿篱：挖壕深1M，宽1M，将土堆放内侧筑埂，埂高不少于90cm，面宽不少于80cm，上层栽植三行具刺树种。如枳壳，株行距20×25cm，采用三角形密植。
4、生态园植树技术要求：
①、起苗：针叶苗要采用挖神仙土的方法，其它阔叶苗，要保证根系完整，少伤主根，不伤侧根，多留宿土，尽可能做到当天起苗当天栽植，栽不完的苗木，一定要及时假植。
②、选苗：健壮、无病虫害，无机械损伤无双顼芽，梢部充分木质化。
③、撩壕：宽80crn，深60- 70cm，要求从下而上，坚持表土入底，心土换表土。
④、挖穴：规格要求，大穴80cm见方，中穴60cm见方，小穴40cm见方，要求正方形，切忌锅底形。
⑤、施足底肥：以磷肥为主，每兜半斤，施入穴底，并与穴底细土拌合均匀，上面再加一层细土后栽苗，以根系不直接接触肥料为原则。
⑥、栽苗：杆直、根舒、踩紧，深浅适度，浇足定根水。长绿阔叶苗，栽后要适当进行修剪，剪除部分叶片。栽后培土，要做到内紧外松。
5.6无线射频技术(RFID)应用
建立融合了软件管理系统、RFID和现代计量技术的生猪饲养和供应管理模式。本项目将实现猪只从出生到屠宰的整个跟踪管理过程，确保食品的安全和产品完整性。通过现代计量技术，对猪的生长过程进行实时监测和管理，从而替代传统的人工养殖监控方式；通过RFID技术，以无线射频方式在读卡器和标签（射频卡）之间进行非接触的双向数据传输，以达到目标识别和数据交换的目的，既节省了人力，又提高了过程控制的准确性，大大提高了效率；通过农业管理信息化系统，汇总猪只整个生长过程和供应链的信息并形成生长档案，对数据可以分析、整理，从而确保整个过程的透明化。
5.7绿色食品使用农药的准则
绿色食品生产应优先采用农业措施，通过选用抗痫虫品种，非化学药剂种子处理，培育壮曲，加强栽培管理，中耕除草，秋季深翻晒土，清洁田园，轮作倒茬、间作套种等一系列措施起到防治病虫草害的作用。还府尽量利用灯光、色彩诱杀害虫，机械捕捉害虫，机械和人工除草等措施，防治病虫草害。特殊情况下，必须使用农药时，应遵守以下准则：
生产AA级绿色食品的使用农药准则：
1、允许使用AA级绿色食品生产资料农药类产品。
2、在AA级绿色食品生产资料农药类不能满足植保工作需要的情况下，允许使用以下农药的办法：
(1)中等毒性以下植物源杀虫剂、杀菌剂、拒避剂和增效剂。如除虫菊素、鱼藤根、娴草水、大蒜素、苦楝、川楝、印楝、芝麻素等。
(2)释放寄生性、捕食性灭敌动物，昆虫、捕食螨、蜘蛛及昆虫原线虫等。
(3)在害虫捕捉器中使用昆虫信息素及植物源引诱荆。
(4)使用矿物油和植物油制剂。
(5)使用矿物源农药中的硫制剂、铜制剂。
(6)经专门机构批准，允许有限度地使用活体微生物农药，如真菌制剂、细菌制剂、病毒制剂、放线菌、拮抗苗剂、昆虫病原线虫等。
(7)经专门机构批准，允许有限度地使用农用抗生素，如春雷霉素、多抗雷素、井冈霉素、农抗120、中牛菌素、浏阳霉素等。
3、禁止使用有机合成的化学杀虫剂、杀螨剂、杀菌剂、刹线虫剂、除草剂和植物生长调节剂。
4、禁止使用生物源、矿物源农药中混配有机合成农药的各种制剂。
5、严禁使用基因工程品种（产品）及制剂。
生产“A级绿色食品的使用农药准则：
1、允许使用A级和AA级绿色食品生产资料农药类产品。
2、在AA级和A级绿色食品生产资料农药类产品不能满足植保工作需要的情况下，允许使用以下农药及方法：
(1)中等毒性以下植物源杀虫剂、动物源农药和微生物农药。
(2)在矿物源农药中允许使用硫制剂、铜制剂。
(3)有限度地使用部分有机合成农药，但要求按国家有关技术要求执行，并需严格执行以下规定：
a：应选用国家有关标准中列出的低毒农药和中等毒性农药。
b：严禁使用剧毒、高毒、高残留或具有三致毒性（至癌、致畸、致突变）的农药。
c：每种有机合成农药在一种作物的生长期内只允许使用一次。
(4)严格按照国家有关标准的要求控制施药量与安全间隔期。
(5)有机合成农药在农产品中的最终残留应符合国家有关标准的最高残留限量要求。
3、严禁使用高毒高残留农药防治贮减期病虫害。
4、严禁使用基因工程品种（产品）及制剂。
5.8无公害蔬菜质量标准
无公害蔬菜是指蔬菜中有害物质含量控制在国家规定的范围内，产品由农田到餐桌实行全过程无公害管理并经质量检测部门检测认定，食用后对人体健康不造成危害的蔬菜。由于农村废水、废气、废物对环境的污染、生产者施肥技术不规范、生产、流通、贸易环节监控不到位等多种因素，特别是某些生产者急功近利，大量施用化肥和使用国家已明令禁止的高毒、高残留农药，使些蔬菜、水果中的农药、亚硝酸盐、重金属及激素类物质残留量超标。农药残留物中毒的症状表现为头晕、头痛、胃肠“翻滚性”绞痛，严重时会引起脑血栓、心梗等并发症。农药在人体中慢慢蓄积还会损害神经系统。
今年十月一日，国家出台了“无公害蔬菜质量标准”。这个标准从无公害蔬菜生产基地的土壤、水源、空气等生产环境质量的检测审定、生产者按技术规程施肥用药的管理考核、产品上市前的质量检测等各个环节进行了详细规定。也就是说，只有从产地环境、生产方式、产品品质量等环节部经过严格检测的蔬菜才能被称做“无公害蔬菜”。
无公害蔬菜作为一种商品，就必须有一定质量标准。只有达到这个质量标准，才能称无公害蔬菜。一般说来，质量标准包括感官质量指标和卫生质量指标两类。
5 8 1感官质量指标
●叶菜类包括白菜类、甘蓝类、和绿叶菜类的各种蔬菜。属同一品种规格，肉质鲜嫩，形态好，色泽正常；茎基部削平，无枯黄叶、病叶、泥土、明显机械伤和病虫伤害；无烧心焦边、腐烂等现象，无抽薹（菜心除外）：结球的叶菜应结球紧实：菠菜和本地芹菜可带根。花椰菜、青花菜属于同一品种规格，形状正常，肉质敏密、新鲜，不带叶柄，茎基部削平，无腐烂、病虫害、机械伤；花椰菜、花球沽白，无毛花、青花菜无托叶，可带主竿，花球青绿色、无紫花、无枯蕾现鲸。
●茄果类：包括番茄、茄子、甜椒、辣椒等。属于同一品种规格，色鲜，果实圆整、光沾，成热度适中，整齐，无烂果、异味、痫虫和明显机械损伤。
●瓜类：包括黄瓜、瓠瓜、越瓜、丝瓜、苦瓜、冬瓜、毛节瓜、南瓜、佛手瓜等。属于同一品种规格，形状、色泽一致，瓜条均匀，无疤点，无断裂，不带泥土，无畸形瓜、病虫害瓜，烂瓜、无明显机械伤。
●根荣类：包括萝卜、胡萝卜、大头菜、芜菁、芜菁甘蓝等。属于于同一品种规格，皮细光滑，色泽良好，大小均匀，肉质脆嫩鲜密。新鲜，无畸形、裂痕、糠心、病虫害斑，一带泥沙，不带茎叶、须根。
●薯芋类：包括码铃薯、薯蓣、芋、姜、豆薯等。属同品种规格，色泽致，不带泥沙，不带茎叶、须根，无机械和病虫害斑，无腐烂、干瘪。马铃薯皮不能变绿色。
●葱蒜类：包括大葱、分葱、四季葱、韭菜、大蒜、洋葱等。属同一品种规格，允许葱和大蒜的青蒜保留干净须根，去老叶，韭菜去根去老叶，蒜头、洋葱去根去枯叶；可食部分质地幼嫩，不带泥沙杂质，无病虫害斑。
●豆类：包括豇豆、菜豆、豌豆、蚕豆、刀豆、毛豆、扁豆等。属于同一品种规格，形态完整，成熟度适中，无病虫害斑。食荚类：豆荚新鲜幼嫩，均匀。食豆仁类：籽粒饱满较均匀，无发芽。不带泥土、杂质。
●水生类：包括菱白、藕、荸荠、慈菇、菱角等。属同一品种规格，肉质嫩，成熟度适中，无泥土、杂质、机械伤，不干瘪，不腐烂霉变，菱白不黑心。
●多年生类：包括竹笋、黄花菜、芦笋等。属同一品种规格，幼嫩，无病虫害斑，无明显机械伤。黄花菜鲜花不能直接煮食。
●芽苗类：包括绿豆芽、黄豆芽、豌豆芽、香椿苗等。芽苗幼嫩，不带豆壳杂质，新鲜，不浸水。
5 8 2卫生质量指标
详见附表1
5.9无公害畜禽肉质量标准
5.9.1无公害畜禽肉产品
在符合无公害畜禽肉产地环境评价要求的条件下生产的，其有毒有害物质含量在国家法律、法规及相关强制标准规定的安全允许范围内，并符合【GB】 8406的要求。本部分的亩禽肉产品，包括鲜（冻）亩禽肉产品。
5.9.2有毒有害物质限量
畜禽肉产品中重金属、亚硝酸盐农药畜药（包括其代谢产物）允许存在的最高量。
5 9 3无公害畜禽肉产品卫生检疫要求
无公害畜禽肉产品应检验检疫合格。
5.9.4无公害畜禽肉产品有毒有害物质限量要求
详见附表2、附表3
第六章投资估算
6.1投资估算依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》财发字【1999]l号；
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释；
● 财发【2000] 57号 关于印发《农业综合开发财务管理办法>的通知；
●《国家农业综合开发办公室关于印发<国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲>的通知》（国农办【2002] 175号文）：
● 建安工程：参照《xx省市政 程计价定额> (SGD3-2000)、《xx省建设工程费用定额》( SGD7 -2000)，并结合当地实际情况进行估算；
● 设备采购：根据现行市场价格和设备生产厂家报价：
6.2项目建设投资估算
6.2.1项目固定资产投资
本项目固定资产投资估算为1125. 03万元，其中：建筑工程费679. 38万元，设备购置费68. 50万元，其他工程费用380. 15万元，工程预备费47. 56万元（按第一部分工程费的7%计算），建设单位位管理费16, 31万元（按第一部分工程费2.4%计算），工程勘察设计费20. 70万元（按第一部分费用的2%计算），工程监理费12. 23万元（按第一部分工程费用的1.8%计算]，临时施工费10. 35万元（按第一部分费用的1%计算）。详见表6—1。
6.2.2流动资金估算
流动资金估算按详细估算法(附录4)计算，流动资金估算为66.63万元。详见表6-2。
6 2 3项目总投资
项目估算总投资1191.66万元，其中资产、无形资产、递延资产、预备费用），流动资金66.63万元。固定资产投资1125. 03万元
表（6-l)投资估算表(1) 单位：万元
序号
项目名称
工程费用
设备费用
安装费用
其他费用
合计
工程指标
备注
单位
数量
造价（元）
第一部分
1
租地费用
亩
50年
2
餐饮区
栋
3
果园
亩
4
温室大棚
间
宽2M
5
人行步道
M
鹅卵石面
6
石砌档墙
M
高1.5米
7
排灌渠
M
8
木屋别墅
栋
砖木结构
9
多功能馆
M2
三层
10
员工宿舍
栋
二层
11
景观品茗
座
12
公共厕所
座
13
垂钓区
亩
14
棋茶艺社
栋
二层
15
停车场
个
16
果园区
亩
17
植树
株
18
水井
座
19
供电通讯
20
路灯亮化
21
苗木
22
草坪
M2
合计
表（6-l)投资估算表(2) 单位：万元
序号
项目名称
工程费用
设备费用
安装费用
其他费用
合计
工程指标
备注
单位
数量
造价
第二部分
1
建设单位管理费用
2.4%
2
工程勘察设计费用
2%
3
监理费用
1.8%
4
临时施工
1.0%
5
办公生活家具购置
1000元/人
合计
预备费用
7%
总计
注：● 建设单位管理费按第一部分工程费2.4%计算
● 设计勘察设计费按第一部分费用的2.0%计算
● 工程监理理费按第一部分工程费用的1.8%计算
● 基本预备费按第一部分工程费的7%计算
● 临附施工费按第一部分费用的1.0%计算
● 本项目固定资产投资方向调节税为零税率
表6 2流动资金估算表 单位：万元
项目
合计
第1周年
第2周年
第3周年
第4周年
第5周年
第6周年
第7周年
第8周年
第9周年
第10周年
流动资产
应收账款
存款
现金
流动负债
应付账款
流动资金
流动资金本年增加
6.3资金筹措
项目估算总投资1191，66万元，全都资金由母公司提供。
6.4资金使用和管理
公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和母公司用关规定执行。
第七章财务评价
7.1评价依据
本报告依据国家计划委员会和建设部1999年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）以及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。
7.2基本数据
7.2.1计算器的确定
项目建设期为2年，项目计算期拟定为15年，其中笫一、二年为建设期，第三年开始产生营业收入。
7.2.2营业收入、营业税金及附加估算
项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。
报告估算本项目常年可接待游客4万人次，项目运营第一年接待游客按2万人次，第二年按2. 5万人次计，第三年按3万人次计，第五年按3.5万人次计，以后每年并年均按4万人次计，计算期内不变。绿色产品收入按5000元／亩，平均每年100亩计算。
依据本项目景观规模及观赏价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑周边城市居民的消费水平，综合价位按100元／人估算。
本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的1%，教育费附加按营业税额的3. 5%计算。详见表7-1。
7.2.3总成本费用估算
(1)工资及福利
该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，丁工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按9600元／人*年计算。
(2)折旧及摊销
折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限25年，机械设备折旧年限13年，残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。详见表7-2。
表7-1营业收入、营业收入税金及附加计算表 单位：元
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
营业收入合计
税金附加合计
游客量（万人）
收入（元/人）
营业收入
产品销售
税率
5%
营业税金附加
营业税
城建维护税
教育费附加
注：城市维护建设税按营业税额的1 %计算
教育附加费按营业税额的3.5%计算
表7 2同定资产折旧无形资产递延资产摊销估算表
项目
折旧
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
年限
建筑工程
25
原值
折旧费
净值
设备
13
原值
折旧费
净值
其他资产
10
原值
折旧费
净值
无形、延递
10
原值
摊销费
净值
固定资产合计
折旧费
净值
(3)修理及道路维护费
该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算，本项目按20万元／年计算。
(4)其它管理费用
其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。总成本费用详见表7-3。
7.3利润估算及分配
利润总额=营业收入—总成本—营业税金及附加
依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。
企业所得税=应纳税所得额X税率
税后利润=利润总额—企业所得税
经计算，本项目年均利润总额238.92万元，年均缴纳企业所得税78. 84万元，年均税后利润160. 08万元。详见表7-4。
7.4财务盈利能力分析
7.4.1投资利润率、投资利税率
投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比率。
投资利润率：20. 05%
投资利税率：21. 85%
7.4.2财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率( FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：
表7-3成本与费用估算表 单位：万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
工资
修理及维护
折旧摊销费
利息
其它费用
总成本费用
固定成本
可变成本
经营成本
表7-4损益表 单位：万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
营业收入
营业税、附加费用
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
盈余公积金
公益金
未分配利润
注：投资利涧率=20. 05%
投资利税率-=21. 85%
法定盈余公积金按l0%提取
法定公益金按5%提取
经过对投资现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为20.37%和19. 11%，高于同期银行贷款利率。详见表7 5。
7 4 3财务净现值(FNPV)
财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：
经计算，投资所得税前后财务净现值分别为254. 27元和103. 32万元，大于零。详见表7-5。
7.4.4投资回收期( Pt)
投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：
Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值／当年净现金流量）
经计算项同税后投资回收期为8. 55年（含建设期2年），税前投资回收期为7. 54年（含建设期2年）。详见表7-5。
7.5财务不确定分析
7 5 1盈亏平衡分析
以营业收入水平比表示的盛亏平衡点( BEP)，其计算公式为：
盈亏均衡点=（固定成本／营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=31. 05%
计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的31. 05%就可保本。
7 5 2敏感性分析
该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析，计算结果详见表7-6。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。
7.6结论
该项日的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合xx市旅游业发展总体划划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善xx市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。
从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。
表7-5全投资现金流量表 单位：万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
现金注入
营业收入
回收固定资产余值
回收流动资金
现金流出
建设投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
净现金流量
累计净现金流量
税前净现金流量
累计税前净现金流量
税后： 税前：
财务挣现值(8%)=103.32万元 财务净现值( 8%)=254.27万元
内部收益率=19.140% 内部收益率-20.37%
投资收回期= 8.55年（含建设期2年） 投资收回期=7.54年（禽建设期2年）
表7-6敏感性分析计算表
范围
所得税后
所得税前
内部收益率（%）
投资回收期（年）
内部收益率（%）
投资回收期（年）
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
-30%
-20%
-10%
-----
10%
20%
30%
第八章环境保护分析
8.1环境保护
8.1.1周围环境现状
l、自然环境现状
本项目建设地点位于xx市xx镇川皇村四组，该地区属xx盆地、亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，多年平均温度17℃，常年葱绿，四季宜人。
2、空气环境质量现状
据经市环保部门监测数据，建设地点S02小时平均浓度0.015-0. 142mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。
3、地表水质量现状
本项目所在区域地表水为岷江和青衣江，为取水及外排废水的受纳水体。据监测数据，项目区域上游水质指标：COD1. 2-1. 5mg/L、BOD51.1-1. 4mg/L、NH3-NO. 0.93-0. 302mg/L、总磷0.012mg/L;符合《地表水环境质量标准》（GIIZBI-1999）中二类水域要求。
拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。
8.1.2项目污染源及防治
8.1.2.1环境保护设计依据与标准
● 《建设项目环境保护管理条例》国务院
● 《建设项目环境保护设计规定》国务院环境保护委员会
● 《旅游项目设计卫生标准>(TJ36-79)
● 《大气环境质量标准≥(CB3095-2003)
● 《污水综合排放标准> (GB8978-2003)
● 《旅游区（点）质量等级的划分．与评定》（修订）(GB/T17775-2003)
● 《旅游规划通则》(GB/TI8971-2003)
8.1.2.2施工期环保措箍
1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。
2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在丁程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。
3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜问禁止进行有噪声污染的施工作业，并按《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。
8. 1.2.3营运期环保措施
本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，各区间建立大型沼气池，利用分解后的生活垃圾解决各区间用气，其余做无公害处理。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术——接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。
8.2节能
8.2.1建筑
本项目建筑采用《民用建筑节能设计》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。
8.2.2电气
交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。
8.3安全
本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：
(1)制定消防安全制度
结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。
(2)确定消防安全的岗位责任人
确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。
(3)针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。
(4)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。
防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。
(5)按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。
(6)保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。
第九章风险分析
9.1农业发展新问题
改革开放以来，xx市农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则是防范农业风险的根本出路。
9.2现代农业发展面临的风险
9 2 1资源风险
此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用用人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为：非耗竭性资源（如太阳能、空气、风、降水、气候等）、耗竭性资源（如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等）。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。
9.2.2人均耕地不足
“土地是财富之母”，耕地乃农业赖以发展之根本。xx市虽然总耕地面积较大，但是由于人口基数大，因此人均耕地面积不足，这是xx农业发展的最大障碍，农民增收困难。
9.2.3农业生态恶化
从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承栽力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源，又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。
9.2.4自然风险
自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。
9 2.5市场风险
市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，xx市农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。2000--2005年，xx市农民人均收入增幅分别为9%、4.6%、4.3%，3.8%和2.0%，呈逐渐下降之势。农民收入增长减缓已经制约了xx市经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响国民经济全局的突出问题。
9.3农业生态观光是化解农业风险的关键
农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加（包括土地投入、资本投入和劳动投入）、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会f向发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到70%-80%，我国也达到了12%，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。
9.4防范风险措施
9.4.1制度安排与政策机制
它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农广生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。
9 4.2市场调节机制
农业生态观光园的发展更应允分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。
9 4 3资金投入机制
发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。
9.4.4科技创新机制
科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光同产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。
9.4.5推广应用机制
新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。
9.4.6风险控制与管理机制
农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。
9.4.7人才培育机制
农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，按照“支持留学、鼓励回国、来去自由”的原则，鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。
第十章组织机构与人力资源配置
10.1工程项目管理
建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、办法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。
10.1.1实施投资项目法人制
1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随着推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。
业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量：质量也不定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。
10 2组织机构
实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。
10.3人力资源
总经理由母公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。
6510 4员工培训
主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。
10 5管理机构和设置
本项目管理机构为旅游区管理处，总经理、副总经理各一名，下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。各职能部门职责如下：
管理科：负责景区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。
财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。
保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜问警卫、防火安全。
环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等。
10 6劳动定员
旅游区管理处现有5人，项目建战后，需配置市场物业管理工作人员60人。其中高级管理人员3人，中级管理人员2人。
各部门人员配置见下表：
序号
部门
人员
备注
1
总经理室
3
高级管理人员
2
管理科
7
中级管理人员2
3
财务科
5
中级管理人员2
4
保卫、消防科
20
中级管理人员4
5
环卫科
20
中级管理人员2
6
修缮科
5
中级管理人员2
合计
60
第十一章国民经济评价、社会评价
11.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想
21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。
11.2生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流
据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。生态旅游之所以具有强大的生力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。
在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。
在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。
11.3生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。
许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。据了解，“十五”期问农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收之中，促进农业和农村经济的可持续发展。专家介绍，发展和保护是我国农业而临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，存很多地区是建立存牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长与式和掠夺式资源开发利用与式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系：
1)生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和石油农业的基础上发展起来的，尽管世界上不少国家的农业发展进程可能有先有后，不堪尽相同，但是建设生态农业观光园是各农业必走的主要旋展道路。
2)在西部地区建设生态农业观光园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进西部地区经济佝发展和社会的进步，早日实现党中央关于两西部大开发战略的要求。
3)建设生态农业光园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。冈因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。
4)建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥现代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的特长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光同园开发事业。
5)建设生态农业观光园是一件新事物，应力加强领导，加大投入力度，组组由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。
11.4生态农业观光园可持续发展的方向
建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。xx市作为农业大市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境。避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的种种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。
观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但H前部分观光农业园片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现．开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，这是xX农业生态观光问旅游的可持续发展道路。
11.5生态效益
提高xx镇绿化覆盖率，带动xx市的环境治理，加速xx市整体风貌整治工程，再现xX市几十年前的郁郁葱葱。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，训调节大气候，生态环境向良性循环的方向发展。
11．6社会效益
项目每年可向市场提供载公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。
随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。
第十二章研究结论与建议
12.1方案总体描述
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽，另一方而改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加价值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。同绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动xx市农业结构调整。
12.2结论与建议
12.2.1结论
在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，‘可以得出本项目可行性研究结论：xx生态农业观光列建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。
12.2.2建议
工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、验证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。
加强宣传，营造种良好的旅游文化氛围。要结合中中人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它足一种分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。
提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务好坏关系到消费有旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。冈因为，只有广大民大众热心参加旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。
附录4：流动资金详细估算法
流动资金的显著特点是在生产过程中不断周转，其周转额的大小与生产规模及周转速度直接相关。详细什算法是根据周转额与周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。在可行性研究中，为简化计算，仅对存货、现金、应收账款和廊应付账款四项内容进行估算，计算公式为：
流动资金=流动资产+流动负债
流动资产=应收账款+存货+现金
流动负债=应付账款
流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资金
估算的具体步骤，首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。
1．周转次数计算
剧转次数是指流动资金的各个构成项目在一年内完成多少个生产过程。
周转次数=360d÷最低削转次数
存货、现金、应收账款和应付账款的最低周转天数，可参照同类企业的平均周转次数并结合项日目特点确定。又因为：
周转次数=周转额／各项流动资金平均占用额
如果周转次数已知，则：
各项流动资金平均占用额=周转额／周转次数
2．应收账款估算
应收账款是指企业对外赊销商品、劳务而占用的资金。应收账款的周转额应为全年赊销销售收入。在可行性研究时，用销售收入代替赊销收入。计算公式为：
应收账款=年销售收入／应收账款周转次数
3．存货估算
存货是企业为销售或青生产耗用而储备的各种物资，主要有原材料、辅助材料、燃料、低值易耗品、维修备件、包装物、在产品、自制半成品和产成品等。
为简化计算，仅考虑外购原材料、外购燃料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为：
存货=外购原材料+外购燃料+在产品+产成品
外购原材料占用资金=年外购原村料总成本／原材料周转次数
外购燃料=年外购燃料／按种类分项周转次数
在产品=（年外购材料、燃料+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费）／在成品周转次数
产成品=年经营成本／产成品周转次数
4．现金需要量估算
项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那部分资金，包括企业库存现金和银行存款。计算公式为：
现金需要量=（年工资及福利费十年其他费用）／现金周转次数
年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用一（以上各项费用中所含的工资及福利费、折旧费、维修费、摊销费、修理费）
5．流动负债估算
流动负债是指在一年或有超过一年的一个营业周期内，需要偿还的各种债务。
在可行性研究中，流动负债的估算只考虑应付账款一项。计算公式为：
应付账款=（年外购原材料+年外购燃料）／应付账款周转次数
根据流动资金符项估算结果，编制流动资金估算表。
本文标题：
农业项目可行性报告-青岛麦岛商业项目战略定位报告43页 本文地址：
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