一 : 项目研究报告

银川市金凤区恒大名都项目可行性研究报告

《房地产投资与分析》

银川市金凤区恒大名都项目可行性报告

系 别： 资源环境学院

专业班级： 2011级房地产经营与管理1班

姓名学号： 刘 慧 12011244936

指导教师： 赵小勇

(日期：2012.12.13——2012.12.20) 1

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银川市金凤区恒大名都 项目可行性报告

中国恒大地产集团·银川分公司

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目 录

第1章 总 论

1.1. 项目决策背景

1.2. 主要技术经济指标

1.3. 问题与建议

第2章 项目投资环境与市场研究

2.1. 投资环境分析

2.2. 房地产市场分析

2.3. 地块优势对比

2.4. 营销策略

第3章 建设规模与项目规划 3.1. 建设规模

3.2. 项目规划

第4章 建筑方案

4.1. 设计依据

4.2. 项目设计主题和开发理念 4.3. 项目总体规划方案

4.4. 建筑设计

4.5. 结构设计

4.6. 给排水设计

第5章 节能节水措施

5.1. 设计依据

5.2. 建筑部分节能设计

第6章 环境影响评价

6.1. 编制依据

6.2. 环境现状

6.3. 项目建设对环境的影响

6.4. 环境保护措施

第7章 劳动卫生与消防

7.1. 指导思想

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 7.3. 消防设计

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第8章 项目实施进度 8.1. 项目开发期

8.2. 项目实施进度安排 8.3. 项目实施过程控制措施

第9章 项目招投标 9.1. 工程项目招标投标概述 9.2. 工程项目招标投标因素分析 9.3. 招标依据

9.4. 招标范围

9.5. 招标方式

第10章 投资估算与资金筹措 10.1. 投资估算

10.2. 资金筹措

第11章 财务评价

11.1. 项目评估依据

11.2. 财务评价基础数据的选择 11.3. 财务评价

11.4. 不确定性分析

第12章 社会评价

12.1. 项目对社会的影响分析 12.2. 风险分析

12.3. 社会评价结论

第13章 研究结论与建议 13.1. 可行性研究结论 13.2. 建议

附表

附页

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一、总论

1.1项目决策背景

1、项目名称：

银川市金凤区恒大名都住宅小区工程项目

2、承办单位概况： 恒大集团（3333.HK）是在香港联交所主板上市，以住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。公司总资产1980.8亿元，员工3万余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历。

恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐、福州等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国120多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。2011年，恒大销售804亿元，纳税89亿元；2012年上半年，恒大实现营业收入370.4亿元，中国第一。

恒大房地产开发公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目200多个，形成了精品开发建设风格，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

恒大建筑设计院【中国甲级资质】

恒大集团旗下建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。具有规划、建筑、结构、设备、室内等专业设计人员200余人，其中一级注册建筑师及一级注册结构工程师20余名，专业配备齐全，设备先进。已独立承担大型居住区、酒店、商业、饮食、健康、运动、娱乐、会议、高级写字楼等综合性高品质设计工程200余项。恒大建筑设计院还先后携手德国GMP国际建筑设计有限公司、墨菲/扬有限公司、英国PLP建筑设计事务所、佩利.克拉克.佩利建筑事务所、罗麦庄马香港有限公司、WIMBERLY ALLISON TONG & GOO NA, INC.、阿特金斯顾问（深圳）有限公司等知名企业进行紧密合作。

恒大建筑工程公司【中国特级资质】

恒大地产集团旗下的建筑工程公司，拥有中国房屋建筑施工总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质，已形成了集建筑施工、市政工程、装饰装修和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。公司拥有一支综合能力过 5

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硬的专业化队伍，现有专业技术人员1100余人，其中一级注册建造师、注册造价师180余人，具有中、高级职称的480余人。可承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、市政、高级装饰装修等工程。

恒大工程监理公司【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。

恒大物业管理公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。

恒大地产集团银川公司

恒大地产集团银川公司成立于2010年，是中国房地产企业十强——恒大地产集团的全资子公司。具备丰富的大型地产项目开发经验，拥有项目拓展、规划设计、产品研发、建筑施工、工程监理、广告策划、营销推广、市场研究、物业服务等全程地产开发机构。公司成立以来，一直秉承集团“传承、超越、价值、和谐”的发展理念，以诚信为基础，以创新为动力，在宁夏平原之上首推“园林先行”的住宅开发理念。谋求长期稳健快速发展，矢志打造精品、塑造一流地产品牌，实现企业文化与精品战略在本土的传承与复制，积极参与宁夏回族自治区重点城市的建设发展，提高本地住宅市场的品质化提升，融和区域独特民族特色。恒大地产集团银川公司2010年底进驻宁夏，立足银川，布局银北及银南，同时放眼宁、蒙、陕、甘毗邻地区。以城市运营商的高姿态积极拓展，凭借雄厚的资本实力，分别在银川、吴忠、石嘴山同时开发银川·恒大名都、吴忠·恒大名都和石嘴山·恒大绿洲项目，受到市重认可。

3、可行性研究报告编制依据：

（1） 与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；

（5） 《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围：

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对银川金凤区恒大名都项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由：

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① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。银川房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

目前，外地人已成为银川购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，兴庆区和金凤区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%，因此，改善银川市人民的居住条件已经成为银川市政府特别关心的问

对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为银川市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加银川市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

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6、拟建地点

本项目坐落于宁夏回族自治区银川市金凤区，东临通达南街，南至双渠口路，北到长城西路，西临凤翔街。良田渠街将项目东西一分为二（周边有新六中、森林公园等优质教育景观配套。北边临近颐和城府）距银川市商业中心约8公里，距行政中心约5公里，距离银川河东机场24公里。自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

恒大名都项目总体规划约327.75亩，总建筑面积约56万平方米，小区绿化面积高达82887平米，总规划约3800户。共分三期开发，一期10栋，本次开盘5栋，约765户；二期已经开始动工建设。

8、主要建设条件

区位：恒大名都项目定位为大型现代化都市综合社区，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的高档中央居住区。一期围绕着人工湖错落有致地排布建设5栋高层住宅，户型类型为80-160平米两居、三居、四居高层湖景洋房。项目毗邻“三馆二中心”，交通方便，是金凤区未来的重点发展区域。

环境：项目充分利用现有的景观资源和迷人的小气候，采取错落布局、多重建筑形式的方法确保住户的景观眺望，另外，绿景向小区内部延伸，使小区内水景与住宅互补关联，在小区中心营造多个中心花园，使水运、绿意无处不在。小区引进珍贵的高大植被，形成水滨绿廊，结合中心湖设置沿湖景观带，体现“高尚生活、浪漫水滨”。

1.2、主要技术经济指标

1.3、问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 银川市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

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二、项目投资环境与市场研究

2.1、投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。 中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 经济： 近年来，金凤区围绕城市化发展战略，推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”

，打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城六大城市品牌，加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，农业产业化进程加快，工业经济实现突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善。

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2005年，完成地区生产总值111.8亿元，同比增长10.5%，工业总产值完成100.3亿元，同比增长24.02%，社会消费品零售总额完成55.5亿元。地方财政收入完成1.99亿元，城镇居民人均可支配收入达到9989.1元，同比增长24.02%，农民人均纯收入达到4017元，同比增长4.25%。

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。 工业：

2006年在完善工业园一期基础设施建设的同时，完成二期6.4平方公里基础设施建设，大力发展农副产品、小商品加工等劳动密集型产业，解决失地农民就业。同时，突出抓好招商引资的软环境建设，力争为园区引进工业项目30项，中小企业创业园中的标准化厂房投产率达90%以上。由南非拉普斯置业有限公司投资建设的大型生态、环保、商住、风景区城市综合开发项目----银川森林公园正在建设中。占地1936.6亩的宝湖湿地文化公园建设启动，七十二连湖中的华雁湖、大雁湖、宝湖、大小西湖水系连通工程横贯其中，凸现了“城在湖中，湖在城中”的塞上湖城美景。占地2700亩的万亩生态园一期工程建设完工，二期郊野公园、西部军事博览中心建设项目正在规划建设，体现集农业综合开发、产业结构调整、荒漠治理、生态建设、现代奶产业生产示范、扶贫和旅游观光融为一体的生态建设理念，建设银川市百万居民休闲娱乐的理想场所。聚集了一批高新技术支柱产业，如小巨人机床、博尔泰力制药、宁夏启元药业等知名企业。 农业：

丰登、良田两镇有4万多农业人口，是金风区这个城市化新区特殊的区情。随着城市化进程的加快，金凤区的耕地面积已不足8万亩，金凤区将发展设施、生态、高效农业。同时，通过培育千亩万间温棚蔬菜基地、现代化奶61阅读络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。

3、项目资金控制措施

在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。

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九、项目招投标

9.1、工程项目招标投标概述

招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。

1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。

改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。

2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。

改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。

3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。

在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。

4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。

由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。

5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化

公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。

9.2、工程项目招标投标因素分析

招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项 33

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目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。

1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。

首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。

其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。

第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。

2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。

采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。

3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。

近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。

4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。

招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。

5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有 34

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力的技术支持。

招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。

6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。

一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。

9.3、招标依据

根据《中华人民共和国招标投标法》

①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；

②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； ③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的； ④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。

9.4、招标方式

项目招标均采用公开招标的方式。

项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。

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9.5、招标范围

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十、投资估算与资金筹措

10.1、投资估算

1、法律依据

Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；

Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；

Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》； Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；

Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；

Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》。

2、投资估算结果

10.2、资金筹措

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十一、财务评价

11.1、项目评估依据

1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；

2、国家现行的财税制度和有关法规 。

11.2、财务评价基础数据的选择

1、销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；

2、营业税：税率为5%；

3、城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；

4、教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；

5、所得税：税率为25%。

6、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%； 11.3、财务评价

1、基本报表

损益和利润分配表

财务现金流量表（全部投资）

2、盈利能力分析 财务内部收益率：根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）

财务净现值：根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值

投资回收期：根据预计的现金流量表计算，本项目投资动态回收期 根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额、年均净利润 11.4、不确定性分析

1、敏感性分析

根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。

2、盈亏平衡分析

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十二、社会评价

12.1、项目对社会的影响分析

本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：

1、引进先进的住宅开发理念，推动银川房地产业的发展

2、开发精品社区，提高住户的人居水准

本项目作为恒大集团在银川建设的第一个大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个金凤区的建设品位，总体改善银川房地产业的面貌，为宁夏市房地产的产品类别提供新的定义，并成为恒大集团在银川品牌文化建设的标志性楼盘。

3、发展银川市经济，从实质上提升区域价值

为将进一步科学推进经济发展，加快实现“十二五”规划中制定的经济增长目标有着重大意义。项目建成后将提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升银川城市建设档次与水平，改善区域环境，提升银川地区的城市形象，具有十分重要的意义。

12.2、风险分析

1、政策风险及防范

近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。

2、销售风险及防范

本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。

3、工期和工程质量风险及防范

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由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

12.3、社会评价结论

通过社会评价和风险分析得出：

本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。

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十三、研究结论与建议

13.1、可行性研究结论

1、市场分析结论

通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。

2、经济分析结论

通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。

综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。

13.2、建议

1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。

2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。

3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。

4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。

41

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附表：

附表一：总投资概算表

附表二：投资估算简表

附表三：投资计划与资金筹措表

附表四：总成本费用

附表五：销售收入及税金估算表

附表六：损益和利润分配表

附表七：还本付息计划表

附表八：财务现金流量表（全部投资）

附表九：敏感性分析表（销售收入变动）

附表十：敏感性分析表（项目成本变动）

附表十一：招标情况表

附页：

1、中华人民共和国《建筑用地规划许可证》

2、《恒大集团银川分公司组织机构代码证》

3、《恒大集团银川分公司营业执照副本》

4、《恒大集团银川分公司房地产开发资质证书》

5、《银川市金凤区国土使用权证》

6、银川市发展和改革委员会《关于银川市金凤区土地综合开发立项的批复》

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动物油酸项目

可 行 性 研 究 报 告

编制单位：北京智博睿信息咨询有限公司

1 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。[www.61k.com)

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心， 围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

2 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。[www.61k.com]审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

【报告价格】此报告为委托项目报告，价格根据具体的要求协商，欢迎来电。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级资质

3 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第一章 项目总论 ....................................... 13

1.1项目概况 ........................................... 13

1.1.1项目名称 ....................................... 13

1.1.2项目承建单位 .................................... 13

1.1.3拟建设地点...................................... 13

1.1.4建设内容与规模 .................................. 13

1.1.5项目性质 ....................................... 13

1.1.6项目总投资及资金筹措 ............................ 13

1.1.7建设期 ......................................... 14

1.2编制依据和原则 ..................................... 14

1.2.1编制依据 ....................................... 14

1.2.2编制原则 ....................................... 14

1.3项目投资单位介绍 ................................... 15

1.4主要技术经济指标 ................................... 15

1.5可行性研究结论 ..................................... 15

第二章 动物油酸项目背景及必要性分析 .................... 16

2.1 动物油酸项目建设背景 ............................... 16

2.1.1 动物油酸项目发展背景介绍 ....................... 16

2.1.2 动物油酸行业发展前景 ........................... 16

2.2 项目必要性 ......................................... 16

2.2.1符合产业结构调整与增长方式转变的发展 ............ 16

4 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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2.2.2 项目产品是可持续发展、产品竞争能力的需要 ....... 16

2.2.3企业自主创新的需要 .............................. 16

2.2.4项目是加快发展战略性新兴产业的政策需要 .......... 16

2.2.5 项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 ......... 16

第三章 动物油酸项目市场分析与预测 ...................... 17

3.1国外供需现状及市场分析 ............................. 17

3.1.1世界的供需现状 .................................. 17

3.1.2世界消费现状及市场分析 .......................... 17

3.2国内市场预测 ....................................... 17

3.2.1动物油酸国内市场供应现状及预测 .................. 17

3.2.2动物油酸需求量预测及分析 ........................ 17

第四章 建设规模与产品方案 .............................. 18

4.1建设规模 ........................................... 18

4.2产品方案 ........................................... 18

4.3动物油酸产量及产值预测 ............................. 18

第五章 项目选址及建设条件 .............................. 19

5.1项目选址 ........................................... 19

5.1.1项目建设地点 .................................... 19

5.1.2项目用地性质及面积 .............................. 19

5.1.3土地现状 ....................................... 19

5 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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5.1.4项目选址意见 .................................... 19

5.2建设条件分析 ....................................... 19

5.2.1交通、能源供应条件 .............................. 19

5.2.2政策及用工条件 .................................. 19

5.2.3施工条件 ....................................... 19

5.2.4公用设施条件 .................................... 19

5.2.5动物油酸项目建设的有利条件 ...................... 19

第六章 原辅材料及燃料、动力供应 ........................ 20

6.1原辅材料供应 ....................................... 20

6.2燃动力供应 ......................................... 20

第七章 技术与设备方案 .................................. 21

7.1 技术方案 ........................................... 21

7.1.1技术方案选择的基本原则 .......................... 21

7.1.2技术来源 ....................................... 21

7.1.3生产工艺流程 .................................... 22

7.2 设备方案 ........................................... 22

7.2.1 主要设备选型的原则 ............................. 22

7.2.2 设备配置方案 ................................... 23

7.3 设备招标采购方式 ................................... 23

7.3.1基本原则 ....................................... 23

7.3.2招标程序 ....................................... 23

6 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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7.3.3对招标单位的要求 ................................ 24

第八章 工程方案与总图运输 .............................. 25

8.1工程方案 ........................................... 25

8.1.1工程设计原则 .................................... 25

8.1.2建筑设计 ....................................... 25

8.1.3结构选型 ....................................... 25

8.1.4主要建、构筑物工程方案 .......................... 25

8.1.5建筑功能布局 .................................... 25

8.1.6建筑结构 ....................................... 26

8.2 公用辅助工程 ....................................... 26

8.2.1总平面布置原则 .................................. 26

8.2.2总平面布置...................................... 26

8.2.3给排水系统...................................... 26

8.2.4供电系统 ....................................... 26

8.2.5空调采暖 ....................................... 26

8.2.6通风采光系统 .................................... 26

8.2.7总图运输 ....................................... 26

第九章 能耗分析与节能措施 .............................. 27

9.1用能标准和节能规范 ................................. 27

9.1.1原则和标准...................................... 27

9.1.2规范和依据...................................... 28

7 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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9.2能耗状况和能耗指标分析 ............................. 28

9.3节能措施和节能效果分析 ............................. 28

9.3.1建筑节能 ....................................... 28

9.3.2道路照明节能 .................................... 28

9.3.3电气节能 ....................................... 28

9.3.4暖通、动力节能 .................................. 28

第十章 生态与环境影响分析 .............................. 29

10.1项目自然环境 ...................................... 29

10.1.1项目地理位置 ................................... 29

10.1.2气候特点 ...................................... 29

10.1.3地形地貌 ...................................... 29

10.1.4自然资源 ...................................... 29

10.2社会环境现状 ...................................... 29

10.2.1行政划区 ...................................... 29 10.2.2 经济建设 ...................... 错误！未定义书签。[www.61k.com)

10.2.3 交通建设 ...................................... 29

10.3项目主要污染物及污染源分析 ........................ 29

10.3.1施工期 ........................................ 29

10.3.2使用期 ........................................ 29

10.4拟采取的环境保护标准 .............................. 29

10.4.1国家环保法律法规 ............................... 29

8 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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10.4.2地方环保法律法规 ............................... 30

10.4.3技术规范 ...................................... 30

10.5环境保护措施 ...................................... 31

10.5.1施工期环保措施 ................................. 31

10.5.2使用期环保措施 ................................. 31

10.5.3其它污染控制和环境管理措施 ..................... 31

10.6环境影响结论..................................... 31

第十一章 劳动安全卫生及消防 ............................ 32

11.1劳动保护与安全卫生 ................................ 32

11.1.1安全防护 ...................................... 32

11.1.2劳动保护 ...................................... 32

11.1.3安全卫生 ...................................... 32

11.2消防 .............................................. 32

11.2.1建筑防火设计依据 ............................... 32

11.2.2消防给水及灭火设备 ............................. 32

11.2.4消防电气 ...................................... 32

第十二章 组织机构与人力资源配置 ........................ 33

12.1组织机构 .......................................... 33

12.1.1组织机构设置因素分析 ........................... 33

12.1.2项目组织管理模式 ............................... 33

12.1.3组织机构图..................................... 33

9 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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12.2人员配置 .......................................... 34

12.2.1人力资源配置因素分析 ........................... 34

12.2.2生产班制 ...................................... 34

12.2.3劳动定员 ...................................... 34 表12-1 劳动定员一览表 .............. 错误！未定义书签。（www.61k.com］

12.2.4职工工资及福利成本分析 ......................... 34

表12-2 工资及福利估算表 ............................ 34

12.3人员来源与培训 .................................... 35

12.3.1人员来源 ...................................... 35

12.3.2职工培训 ...................................... 35

第十三章 项目实施进度方案 .............................. 36

13.1动物油酸项目工程总进度 ............................ 36

13.2动物油酸项目实施进度分期 .......................... 36

第十四章 投资估算与资金筹措 ............................ 37

14.1投资估算依据 ...................................... 37

14.2项目总投资估算 .................................... 37

表14-1 项目总投资估算表 单位：万元 ............. 37

14.3建设投资估算 ...................................... 37 表14-2 建设投资估算表 单位：万元 . 错误！未定义书签。

14.4设备投资估算 ...................................... 37

10 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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表14-3 设备总投资估算 单位：万元 .. 错误！未定义书签。（www.61k.com]

14.5流动资金估算 ...................................... 37

表14-4 计算期内流动资金估算表 单位：万元 .......... 39

14.6资金筹措 .......................................... 40

14.7资产形成 .......................................... 40

第十五章 财务分析 ..................................... 41

15.1基础数据与参数选取 ................................ 41

15.2营业收入、经营税金及附加估算 ...................... 41 表15-1 营业收入、营业税金及附加估算表 单位：万元 42

15.3总成本费用估算 .................................... 43

表15-2 总成本费用估算表 单位：万元 ............... 44

15.4利润、利润分配及纳税总额预测 ...................... 46 表15-3 利润、利润分配及纳税总额估算表 单位：万元 . 47

15.5现金流量预测 ...................................... 48

表15-4 现金流量表 单位:万元 ..................... 49

15.6赢利能力分析 ...................................... 51

15.6.1动态盈利能力分析 ............................... 51

15.6.2静态盈利能力分析 ............................... 51

15.7盈亏平衡分析 ...................................... 51

15.8财务评价 .......................................... 51

表15-5 财务指标汇总表 .............................. 51

11 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第十六章 风险分析 ..................................... 53

16.1风险影响因素 ...................................... 53

16.1.1可能面临的风险因素 ............................. 53

16.1.2主要风险因素识别 ............................... 53

16.2风险影响程度及规避措施 ............................ 53

16.2.1风险影响程度评价 ............................... 53

16.2.2风险规避措施 ................................... 53

第十七章 结论与建议 ................................... 54

17.1结论 .............................................. 54

17.2建议 .............................................. 54

12 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第一章 项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目承建单位

项目建设单位：

企业法人代表：

项目负责人：

项目联系人：

联系方式：

1.1.3拟建设地点

1.1.4建设内容与规模

1.1.5项目性质

本项目为新建项目。[www.61k.com］

1.1.6项目总投资及资金筹措

项目总投资18000万元，建设投资15000万元（包括建筑投资6000万元、设备购置及安装投资9000万元），流动资金3000万元。资金来源自筹1.0亿，其余申请贷款。项目投资明细如表1-3所示：

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1.1.7建设期 1.2编制依据和原则 1.2.1编制依据 1.2.2编制原则

1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。（www.61k.com)

2、采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。

3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。

4、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

5、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

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1.3项目投资单位介绍 1.4主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见下表。［www.61k.com)

1.5可行性研究结论

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第二章 项目背景及必要性分析

2.1 项目建设背景

2.1.1 项目发展背景介绍

窗体顶端

窗体底端

2.1.2 行业发展前景

2.2 项目必要性

2.2.1符合产业结构调整与增长方式转变的发展要要

2.2.2 项目产品是可持续发展、提高产品竞争能力的需要

2.2.3企业自主创新的需要

2.2.4项目是加快发展战略性新兴产业的政策需要

2.2.5 项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

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第三章 项目市场分析与预测

3.1国外供需现状及市场分析

3.1.1世界的供需现状

3.1.2世界消费现状及市场分析

3.2国内市场预测

3.2.1国内市场供应现状及预测

3.2.2动物油酸需求量预测及分析

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第四章 建设规模与产品方案

4.1建设规模

4.2产品方案

4.3动物油酸产量及产值预测

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第五章 项目选址及建设条件

5.1项目选址

5.1.1项目建设地点

5.1.2项目用地性质及面积

5.1.3土地现状

5.1.4项目选址意见

5.2建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件

5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件

5.2.5目建设的有利条件

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第六章 原辅材料及燃料、动力供应

6.1原辅材料供应

6.2燃动力供应

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第七章 技术与设备方案

7.1 技术方案

7.1.1技术方案选择的基本原则

1、先进性，本项目采用技术接近国际先进水平或者国内领先水平。（www.61k.com)

2、适用性，采用技术应与可能得到设备、员工素质和管理水平及环境保护要求相适应。

3、可靠性，采用技术和设备应经过生产、运行的检验，并有良好可靠记录。

4、安全性，本项目采用技术，在正常使用中应确保安全生产运行。

5、经济合理性，采用设备先进使用、安全可靠的，应着重分析采用技术是否经济合理，是否有利于节约投资和降低成本，提高综合经济效益。

7.1.2技术来源

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7.1.3生产工艺流程

7.2 设备方案

7.2.1 主要设备选型的原则

工艺设备质量和性能的状况直接关系到生产能力、产品质量、原料消耗、水、电消耗等方面，购置设备的费用在建厂投资成本和生产成本中占有相当的比重，因此工艺设备的选型不仅要满足产品加工工艺技术的要求，而且要达到优质、高产、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。［www.61k.com)因此，本项目设备选型应考虑以下因素：

1、技术先进：自制设备具有二十一世纪初国内先进水平，选择自动化程度高、加工精度高的机械设备和控制装置。

2、主要设备方案与拟定建设规模和生产工艺相适应，设备加工强度和精度应最大限度满足产品的生产要求。

3、设备之间应相互配套，与生产工艺流程相适应，设备联动应保证产品技术指标合格。

4、设备质量、性能成熟，并经过较长时间的生产实践检验，为国际国内通用设备，技术依托条件好。

5、设备在保证性能的前提下，力求经济合理，利于降低材耗、能耗，易于维护保养，运行成本相对较低。

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7.2.2 设备配置方案

7.3 设备招标采购方式

7.3.1基本原则

根据《中华人民共和国招标投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。［www.61k.com］防范和化解工程建设中的违规、违法行为。保护国家利益，本项目建设的各主要环境应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：

1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。

2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。

3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。

4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行合权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。

5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。

6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。

7.3.2招标程序

根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：

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1、建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。(www.61k.com)或委托经建设行政主管部门指挥准的具有相应资质的招标代理机构办理。

2、发布招标广告或招标通知书。

3、对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。

4、编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。

5、工程开标。由招标单位支持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。

6、签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。

7.3.3对招标单位的要求

1、对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。

2、本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。

3、对设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。

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第八章 工程方案与总图运输

8.1工程方案

8.1.1工程设计原则

1、建筑设计在符合国家有关规定的前提下，本着满足工艺生产和现代化管理的要求，保证产品质量，保证安全生产，改善劳动条件，保护环境的同时尽可能作到安全适用、经济合理、技术先进、美观大方、文明生产的需要。［www.61k.com］

2、根据工艺生产的要求和厂区总平面布置的需要，厂房及仓库采用轻钢结构，独立基础；其他建筑采用砖混或框架结构。

3、车间生产类别为丙类，耐火等级为一级，通道及疏散口均符合防火规范要求。

4、坚持高起点、专业化的生产方针，通过引进世界先进设备和工艺，把公司建成在技术和管理方面具有世界先进水平的产品生产示范基地。

5、工厂设计要做到减少对生态环境的破坏，注重消防，职业安全卫生，节能和合理用能。

8.1.2建筑设计

8.1.3结构选型

8.1.4主要建、构筑物工程方案

8.1.5建筑功能布局

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8.1.6建筑结构

8.2 公用辅助工程

8.2.1总平面布置原则

1、严格执行国家及地方有关标准、规范；

2、充分、科学地考虑所在开发区内供水、供电及其它公用工程供给条件和与相关生产环节的各种生产关系，力求工艺流程顺畅，分区清晰。（www.61k.com］

3、充分考虑风向、朝向、通风、采光、施工、安装、检修等因素，满足国家现行防火、安全、卫生、环境保护及交通运输等设计规范、规定的相关技术要求。

4、充分考虑厂区内物流、人流流向合理，避免相互交叉干扰；充分考虑消防及安全防护，并使厂区内绿化面积达到最大值。

5、执行当地政府的总体规划，近期建设与预留发展，合理布局。

8.2.2总平面布置

8.2.3给排水系统

8.2.4供电系统

8.2.5空调采暖

8.2.6通风采光系统

8.2.7总图运输

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第九章 能耗分析与节能措施

节能是国际按发展经济的一项长远战略方针。(www.61k.com]近年来，随着我国国民经济的迅速发展，国家对环境保护、节约能源、改善居住条件等问题高度重视，相应制订了一批技术法规和标准规范，这些标准规范的颁布实施对于改善环境、节约能源、提高投资的经济和社会效益，起到了重要作用。

9.1用能标准和节能规范

9.1.1原则和标准

（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，

走可持续发展道路。

（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合

理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。

（3）注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，

节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。

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9.1.2规范和依据

9.2能耗状况和能耗指标分析

9.3节能措施和节能效果分析

9.3.1建筑节能

9.3.2道路照明节能

9.3.3电气节能

9.3.4暖通、动力节能

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第十章 生态与环境影响分析

10.1项目自然环境

10.1.1项目地理位置

10.1.2气候特点

10.1.3地形地貌

10.1.4自然资源

10.2社会环境现状

10.2.1行政划区

10.2.3 交通建设

10.3项目主要污染物及污染源分析

10.3.1施工期

10.3.2使用期

10.4拟采取的环境保护标准

10.4.1国家环保法律法规

1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月26日发布)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2003年9月1日起施行);

3、《中华人民共和国清洁生产促进法》(2003年1月1日起施行);

4、《中华人民共和国水污染防治法》(1984年5月11日通过，2000年3月修正)；

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5、《中华人民共和国大气污染防治法》(2000年9月1日实施)；

6、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1997年3月1日施行)；

7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(1995年10月30日通过，2004年12月修订)；

8、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》(1998年11月29日)；

9、《建设项目环境保护设计规定》(1987年3月20日国家计划委员会 国务院保护委员会发布)；

10、国家环境保护总局，环发[1999]107号《关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》；

11、《建设项目环境保护分类管理名录》，国家环境保护总局2003年1月1日公布。（www.61k.com］

10.4.2地方环保法律法规

10.4.3技术规范

1、《环境影响评价公众参与暂行办法》，国家环保总局2006年2月14日，环发2006[28号]；

2、《环境影响评价技术导则 总纲》（HJ/T2.1－93）；

3、《环境影响评价技术导则 大气环境》（HJ/T2.2－93）；

4、《环境影响评价技术导则 声环境》(HJ/T2.4-1995)。

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10.5环境保护措施

10.5.1施工期环保措施

10.5.2使用期环保措施

10.5.3其它污染控制和环境管理措施

10.6环境影响结论

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第十一章 劳动安全卫生及消防

11.1劳动保护与安全卫生

11.1.1安全防护

11.1.2劳动保护

11.1.3安全卫生

1、安全生产

2、工业卫生

11.2消防

11.2.1建筑防火设计依据

11.2.2消防给水及灭火设备

11.2.4消防电气

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第十二章 组织机构与人力资源配置

12.1组织机构

12.1.1组织机构设置因素分析

本项目运营期组织机构设置考虑以下因素：

（1）项目运营管理模式选择是否合理，是否符合投资人要求和运营管理实际水平；

（2）建设主体单位组织结构设置是否合理，管理层次划分是否符合项目特点，是否体现精简、高效原则；

（3）建设主体单位内部机构设计是否合理，生产、销售、运营管理部门是否健全，确定各岗位职责分工是否明确，有无交叉重叠；

（4）建设主体单位执行机构是否具备组织、管理和协调能力，尤其是项目主要经营管理者的素质是否适应项目建设和生产运营管理的模式。(www.61k.com)

12.1.2项目组织管理模式

12.1.3组织机构图

公司组织机构设置如下：

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12.2人员配置

12.2.1人力资源配置因素分析 12.2.2生产班制

公司管理机构为日班，每班8小时，部分管理人员为日班兼职值班；生产工人为三班制，每班8小时。［www.61k.com］年工作日为330天。 12.2.3劳动定员

12.2.4职工工资及福利成本分析

企业对各生产实行定岗定员，职工工资与功效挂钩，根据不同岗位确定不同工资。根据管理岗位、工种等因素来确定各层次人员的平均工资。员工工资及福利估算如下表（估算含为员工支付的与工资配套的五险一金等费用）：

表12-2 工资及福利估算表

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12.3人员来源与培训 12.3.1人员来源 12.3.2职工培训

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第十三章 项目实施进度方案

13.1项目工程总进度

13.2项目实施进度分期

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第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据 14.2项目总投资估算

项目总投资18000万元，建设投资15000万元（包括建筑投资6000万元、设备购置及安装投资9000万元），流动资金3000万元。（www.61k.com]项目总投资估算如下表14-1所示：

表14-1 项目总投资估算表 单位：万元

14.3建设投资估算 14.4设备投资估算 14.5流动资金估算

流动资金指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，包含

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在经营过程中因经营筹资等活动净流入的资金，计算期内流动资金共需要3000万元。(www.61k.com]流动资金估算见表14-4所示：

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表14-4 计算期内流动资金估算表 单位：万元

说明：

应收账款＝年经营成本/周转次数；

预付账款＝外购商品或服务年费用金额/周转次数；

外购原辅材料、燃料动力、其它材料＝年外购量/各类周转次数；

在产品＝（年外购原辅材料+燃料动力+年工资及福利+年修理费+年其它制造费）/在产品周转次数 产成品＝（年经营成本－年其它营业费用）/产成品周转次数 现金＝（年工资福利+年其它费用）/周转次数

应付账款＝外购原辅材料、燃料动力及其它材料年费用/周转次数 预收账款＝预收营业收入年金额/周转次数

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40 北京智博睿信息咨询有限公司 14.6资金筹措 14.7资产形成

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第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

年度营业收入根据年度投资计划进行估算，本项目正常年份营业收入为112500万元（第三年及以后），估算营业收入、税金及附加如下表15-1所示：

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表15-1 营业收入、营业税金及附加估算表 单位：万元

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15.3总成本费用估算

总成本费用采用生产要素估算法进行估算。［www.61k.com]正常年份总成本费用为98572万元，经营成本97302万元，以下各项成本费用以正常年份为标准，见表15-2所示：

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表15-2 总成本费用估算表 单位：万元

估算说明：

1、外购原材料费指生产购进原料的成本费； 2、外购燃料动力指年度水电费用；

3、修理费按固定资产原值的一定比率提取，按逐年递增的方法计取，第一年按5％提取； 4、折旧费、摊销费在经营期内平均摊销；

5、其它费用包括其它制造、管理和营业费用，指由制造费用、管理费用和营业费用中扣除折旧费、摊销费、修理费和工资及福利费所余部分。［www.61k.com]其它制造费用按不含建设期利

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息的固定资产原值的5％估算；其它管理费用（办公费、差旅费、劳保费、土地使用税等）按人员工资的150％估算；其它营业费用按营业收入的5％估算。［www.61k.com]

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15.4利润、利润分配及纳税总额预测

经测算，项目计算期内正常年税前利润总额112500万元（第四年），税后净利润5805万元，年度纳税总额8123万元。(www.61k.com]详见下表15-3：

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表15-3 利润、利润分配及纳税总额估算表 单位：万元

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15.5现金流量预测

本项目建设期为48个月，计算期为10年，现金流量预测如表15-4所示：

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表15-4 现金流量表 单位:万元

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15.6赢利能力分析 15.6.1动态盈利能力分析 15.6.2静态盈利能力分析 15.7盈亏平衡分析 15.8财务评价

以上项目财务分析表明，项目税后财务内部收益率为34.38%，高于行业基准财务内部收益率15%；税后财务净现值（当ic=15%时）17965万元，税后投资回收期为4.16年（含建设期），静态总投资收益率为49.75%，正常年生产能力盈亏平衡点为62.01%，正常年价格盈亏平衡点为92.72%。(www.61k.com）

项目各项指标均较好，在财务上是可行的。各项财务指标汇总表如表15-5所示：

表15-5 财务指标汇总表

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第十六章 风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素 16.1.2主要风险因素识别 16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

各种风险对项目的影响分析见下表。［www.61k.com）

表16-1 风险影响评价表

16.2.2风险规避措施

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第十七章 结论与建议

17.1结论

17.2建议

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三 : 2014-2019年中国雪纺围巾行业项目可行性研究及投资前景预测报告

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2014-2019年中国雪纺围巾行业项目可行性研究及投

资前景预测报告

第一章 中国雪纺围巾行业发展环境

第一节 雪纺围巾行业及属性分析

一、 行业定义

二、 国民经济依赖性

三、 经济类型属性

四、 行业周期属性

第二节 经济发展环境

一、 中国经济发展阶段

二、 2005-2013年中国经济发展状况

三、 经济结构调整

四、 国民收入状况

第三节 政策发展环境

一、 产业振兴规划

二、 产业发展规划

三、 行业标准政策

四、 市场应用政策

五、 财政税收政策

第四节 社会发展环境

一、 中国人口规模

二、 分年龄结构

三、 分学历结构

四、 分地区结构

五、 消费观念

第五节 投融资发展环境

一、 金融开放

二、 金融财政政策

三、 金融货币政策

四、 外汇政策

五、 银行信贷政策

六、 股权债券融资政策

第二章 中国雪纺围巾生产现状分析

第一节 雪纺围巾行业总体规模

第二节 雪纺围巾产能概况

一、2006-2012年产能分析

二、2014-2019年产能预测

第三节 雪纺围巾市场容量概况

一、 2006-2012年市场容量分析

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二、 产能配置与产能利用率调查

三、2014-2019年市场容量预测

第四节 雪纺围巾产业的生命周期分析

第五节雪纺围巾产业供需情况

第三章 2014-2019年中国市场分析

第一节 我国整体市场规模

一、总量规模

二、增长速度

三、各季度市场情况

第二节 原材料市场分析

第三节 市场结构分析

一、产品市场结构

二、品牌市场结构

三、区域市场结构

四、渠道市场结构

第四章 2010-2013年中国雪纺围巾市场供需监测分析

第一节 需求分析

第二节 供给分析

第三节 市场特征分析

第五章 2013年中国雪纺围巾市场竞争格局与厂商市场竞争力评价

第一节 竞争格局分析

第二节 主力厂商市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力

三、渠道竞争力

六、品牌竞争力

第六章 我国雪纺围巾行业供需状况分析

第一节 雪纺围巾行业市场需求分析

第二节 雪纺围巾行业供给能力分析

第三节 雪纺围巾行业进出口贸易分析

一、产品的国内外市场需求态势

二、国内外产品的比较优势

第七章 雪纺围巾行业竞争绩效分析

第一节 雪纺围巾行业总体效益水平分析

第二节 雪纺围巾行业产业集中度分析

第三节 雪纺围巾行业不同所有制企业绩效分析

第四节 雪纺围巾行业不同规模企业绩效分析

第五节 雪纺围巾市场分销体系分析

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一、销售渠道模式分析

二、产品最佳销售渠道选择

第八章、2014-2019年雪纺围巾市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

一、2014-2019年经济增长与需求预测

二、2014-2019年行业总产量预测

三、我国中长期市场发展策略预测

第二节 我国资源配置的前景

第九章 我国雪纺围巾行业投融资分析

第一节 我国雪纺围巾行业企业所有制状况

第二节 我国雪纺围巾行业外资进入状况

第三节 我国雪纺围巾行业合作与并购

第四节 我国雪纺围巾行业投资体制分析

第五节 我国雪纺围巾行业资本市场融资分析

第十章 雪纺围巾产业投资策略

第一节 产品定位策略

一、市场细分策略

二、目标市场的选择

第二节 产品开发策略

一、追求产品质量

二、促进产品多元化发展

第三节 渠道销售策略

一、销售模式分类

二、市场投资建议

第四节 品牌经营策略

一、不同品牌经营模式

二、如何切入开拓品牌

第五节 服务策略

第十一章 我国雪纺围巾行业重点企业分析

第一节 A.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第二节 B.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

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2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第三节 C.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第四节 D.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第五节 E.企业分析

一、公司基本情况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第十二章 2014-2019中国雪纺围巾产业投资分析

第一节 投资环境

一、资源环境分析

二、市场竞争分析

三、政策环境分析

第二节 投资机会分析

第三节 投资风险及对策分析

第四节 投资发展前景

一、市场供需发展趋势

二、未来发展展望

第十三章 雪纺围巾相关产业2014-2019年走势分析

第一节 上游行业影响分析

第二节 下游行业影响分析

第十四章 雪纺围巾行业成长能力及稳定性分析

第一节 雪纺围巾行业生命周期分析

第二节 雪纺围巾行业增长性与波动性分析

第三节 雪纺围巾行业集中程度分析

第十五章 雪纺围巾行业风险趋势分析与对策

第一节 雪纺围巾行业风险分析

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一、市场竞争风险

二、原材料压力风险分析

三、技术风险分析

四、政策和体制风险

五、进入退出风险

第二节 雪纺围巾行业投资风险及控制策略分析

一、2014-2019年雪纺围巾行业市场风险及控制策略

二、2014-2019年雪纺围巾行业政策风险及控制策略

三、2014-2019年雪纺围巾行业经营风险及控制策略

四、2014-2019年雪纺围巾同业竞争风险及控制策略

五、2014-2019年雪纺围巾行业其他风险及控制策略

第十六章 雪纺围巾产业投资风险

第一节 雪纺围巾行业宏观调控风险

第二节 雪纺围巾行业竞争风险

第三节 雪纺围巾行业供需波动风险

第四节 雪纺围巾行业技术创新风险

第五节 雪纺围巾行业经营管理风险

第十七章 2014-2019年中国雪纺围巾行业发展趋势研究分析

第一节 2014-2019年雪纺围巾行业国际市场预测

一、雪纺围巾行业产能预测

二、雪纺围巾行业市场需求前景

第二节 中国雪纺围巾行业发展趋势

一、产品发展趋势

二、技术发展趋势

第三节 2014-2019年雪纺围巾行业中国市场预测

一、雪纺围巾行业产能预测

二、雪纺围巾行业市场需求前景

第十八章 雪纺围巾行业投资机会分析研究

第一节 2014-2019年雪纺围巾行业主要区域投资机会

第二节 2014-2019年雪纺围巾行业出口市场投资机会

第三节 2014-2019年雪纺围巾行业企业的多元化投资机会

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