一 : 房地产开发项目可行性研究报告书
**艺术城项目可研报告
一． 一． 项目环境概况
1．名称、位置与环境
《**家园（暂定名）》位于**市北辰区的西南侧（见附图一）， 是**市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。[www.61k.com］
**市建委规划处和**市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。
“西横堤居住区”位于**市西北部，南侧为**市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为**市第四工人文化宫选址（见附图一）。
《**家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于《**家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。
玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30°51′36″（南偏东30°51′36″）（见附图二）。
《**家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。
与《**家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较
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快，目前该地区的人气比较旺。［www.61k.com）
在《**家园》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。
《**家园》居住小区的东北方向约2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三 **市的风玫瑰图
是**市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对《**家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。
“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《**家园》居住小区约1.5公里，该风景区的兴建对**市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。
2．建设用地的获得
《**家园》居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为**市 红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。
从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。
3．市政配套设施现状及规划
⑴道路
《**家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。
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丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为：4.5—15.5—3—15.5—4.5。[www.61k.com）路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。
南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。
桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4—22—4。
规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。
规划路中心桩坐标及规划高程
注：1．规划坐标值采用1990年**市任意直角坐标系
2．规划高程采用1972年**市大沽高程系，以1993年水准高程起算。
《**家园》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：
34路： 37路： 606路： 634路： 658路： 837路：962路：
规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15米（车站段两侧各22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围180320米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方米。
鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求《**家园》居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。
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⑵给水工程管线
该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。[www.61k.com］
根据**市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方米。
《**家园》居住小区的规划水源由丁字沽三号路上φ600给水干管和南仓道上规划φ800给水干管提供。根据规划需要，在桃江路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑶排水工程管线
目前，在丁字沽三号路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在南仓道上有一条φ1200杨咀罐站雨水出水管道。
规划排水采用雨污分流制。根据**市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。
规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。《**家园》居住小区内排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑷热力工程管线
规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑸燃气工程管线
目前在丁字沽三号路上有一条φ500煤气中压管；在南仓道上有二条φ600煤气中压管。
根据**市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑹电力工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；在南仓道上有一条35KV电力架空线。
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根据**市城市总体规划修编成果，《**家园》居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。（www.61k.com）规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑺电讯工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。
根据**市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方米。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
图 例
410401———2———2———512303 控制点编号，路中心线 现状 规划
——S12 —— ——S11—— 自来水管道
——CW—— ——W—— 污水管道 ——CY—— ——Y—— 雨水管道 ——CNL—— ——NL—— 电力电缆
——CDH—— ——DH—— 通讯管道 ——M1 —— ——M1—— 燃气低压管道
——CM2—— ——M2—— 燃气中压管道
——R—— 供热管道
4.红线外现有建筑及自然风貌
《**家园》居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。
鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经 济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，
近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方米。
二．市场需求分析
1．国家房地产开发政策的分析
按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地
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建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。(www.61k.com)
我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。
**市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是：
1．1． 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。
2．2． 严厉打击转包和违法分包行为。
3．3． 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。
4．4． 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。
5．5． 严肃整治勘察设计单位的违规行为。
6．6． 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。
我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。
从2001年2月15日召开的“**市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间，**市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照**市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。 “九五”期间，全市房地产开发累计完成投资518.9亿元 其中住宅累计完成投资385.9亿元 全市累计销售商品住宅1624.0万平方米
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住宅二级市场成交 544.2万平方米 其中私房成交 242.3万平方米 公房置换 301.9万平方米 全市出售自住公房1450.0万平方米 全市住房自有率为49%
在第十个五年计划期间，**市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。[www.61k.com）
“十五”期间，**市房地产业的发展目标确定为：
⑴全市房地产业完成投资850亿元
其中住宅完成投资650亿元
公建完成投资200亿元
房地产业增加值以年均12%的速度增长。
⑵ ⑵ 加快住宅建设步伐。新建住宅3000万平方米，2005年底城市人均住宅建筑面积达到21.5平方米，人均住宅使用面积达到16.5平方米。
⑶ ⑶ 建成一批具有浓郁天津地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积600万平方米。
⑷ ⑷ 结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米。
⑸ ⑸ 活跃房地产交易。完成商品住宅销售2700万平方米，公建销售600万平方米，住宅二级市场交易1100万平方米。 ⑹ ⑹ 促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到50%，物业管理投标率达到50%以上。
⑺ ⑺ 提高住宅产业化水平。
“十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60%
新建住宅实现建筑节能达到50%
住宅配套率达到90%
提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。 ⑻ ⑻ 初步建立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60%，逐步提高住宅公积金缴存比例。
⑼ ⑼ 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。
⑽ ⑽ 加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅1500
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万平方米，人均建筑面积达到26平方米，建成一批现代化的新型城镇。(www.61k.com)
为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现，**市提出了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定：
⑴ ⑴ 完成房地产投资160亿元
⑵ ⑵ 商品房施工面积1700万平方米，其中住宅施工面积1500万平方米。竣工面积650万平方米，其中住宅竣工面积600万平方米。
⑶ ⑶ 加快试点小城镇建设，新建村镇住宅250万平方米。 ⑷ ⑷ 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
⑸ ⑸ 建设梅江生态居住区，该区新开工32万平方米；开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表21世纪天津住宅新形象的标志性项目。
⑹ ⑹ 商品房销售600万平方米，二级市场实现交易180万平方米，出售公有住房200万平方米，完成未登记房屋产权补登810万平方米。
⑺ ⑺ 完成配套投资7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。
⑻ ⑻ 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金20亿元。
**市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为**市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。
“十五”期间，**市房地产业面临新的发展机遇主要表现在： ⑴住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在1000～3000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市2000年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示2000年年底，我市人均建筑面积占有为17平方米，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十五”期间我市GDP将保持年均10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继
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续成为我市的主要消费热点之一。(www.61k.com)
⑵住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据1999年至2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2000年的抽样调查资料显示，对每套60平方米以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例。
⑶商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入WTO的工作完成之后，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。
⑷住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。
⑸我国加入WTO，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入WTO将会加快**市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。
2．居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析
随着**市提出的用5～7年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照**市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。
统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：
⑴民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：
①购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。
②购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品
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品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。(www.61k.com）
③购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。
④购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步！
⑵对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：
①对户室面积的需求在增大。据1999～2000年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为22.1%。
②对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。
③对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。
④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。 ⑤购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。
⑥购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考
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二 : 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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如何编制集装箱式活动房项目
可行性研究报告
（立项+批地+贷款）
编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司
编制时间：二〇一四年十月
咨询师：高建
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目 录
目 录...................................................................................................................... 2
专家答疑：............................................................................................................ 4
一、可研报告定义：............................................................................................ 4
二、可行性研究报告的用途................................................................................ 4
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告.................. 5
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告.............................................. 5
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告.............................. 5
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告.......................................... 6
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告.......................................... 6
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告.............................. 6
三、可行性研究报告的编制依据........................................................................ 6
四、 可研报告编制收费标准及时间.................................................................. 7
1、收费标准.................................................................................................. 7
2、付款方式.................................................................................................. 8
五、我们的优势.................................................................................................... 8
1、良好的信誉保障 ..................................................................................... 8
2、专业的咨询团队 ..................................................................................... 8
3、丰富案例经验 ......................................................................................... 9
4、精准的数据库支持 ................................................................................. 9
六、可研报告编制大纲：.................................................................................. 10
表目录.................................................................................................. 28
表目录.................................................................................................. 29
表1-1 本报告研究范围 ................................................................... 29
表1-2 报告误差控制表 ................................................................... 29
表1-3 本报告编制依据 ................................................................... 29
表1-4 集装箱式活动房新建项目产品型号及产能一览表 ........... 29
2 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com）
表1-5 集装箱式活动房新建项目项目概况 ................................... 29
表1-6 集装箱式活动房新建项目项目资金来源与使用计划 ....... 29
表1-7 集装箱式活动房新建项目综合经济技术指标 ................... 29
表2-1 集装箱式活动房新建项目主要产品型号及计划产能 ....... 29
表2-3 集装箱式活动房新建项目主要产品和规格 ....................... 29
表2-4 集装箱式活动房新建项目 ................................................... 29
表2-5 集装箱式活动房新建项目产品规格 ................................... 29
表3-1 2007-2014年我国集装箱式活动房产量 ............................. 29
表3-2 2014-2019年我国集装箱式活动房产量预测表 ................. 29
表3-3 集装箱式活动房新建项目战略规划一览表 ....................... 29
表3-4 2013-2018年集装箱式活动房新建项目产品产量预测 ..... 29
表4-1 集装箱式活动房新建项目主要建构筑物一览表 ............... 29
表4-2 集装箱式活动房新建项目投资强度分析 ........................... 29
表4-3 集装箱式活动房新建项目项目建筑系数分析 ................... 29
七、可研报告资料提供清单：.......................................................................... 30
1、项目的基本信息.................................................................................... 30
2、项目的主要产品.................................................................................... 31
3、项目的生产资源.................................................................................... 31
4、项目（现有设施）的土建工程............................................................ 32
5、项目的环境与劳动保护........................................................................ 32
6、项目的工作人员.................................................................................... 33
7、对项目的补充说明或编写要求............................................................ 33
八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容........................................ 33
九、 资质证书样本............................................................................................ 35
3 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 专家答疑：
一、可研报告定义：
可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。[www.61k.com］
可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确定项目在技术上能否实施，二是如何才能取得最佳效益。
二、可行性研究报告的用途 项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
4 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。[www.61k.com）
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
5 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。［www.61k.com]
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。
三、可行性研究报告的编制依据
——国家有关的发展规划、计划文件。包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定； ——项目主管部门对项目建设要请示的批复；
——项目审批文件；
——项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议；
——企业的初步选择报告；
——主要工艺和装置的技术资料；
——拟建地区的环境现状资料；
——项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议；
——国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保
6 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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护条例等；
——国家有关经济法规、规定。［www.61k.com]如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定；国家关于建设方面的标准、规范、定额资料等。
在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：
1、《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施； 2、《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；
3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]2009年1月1日起实施；
5、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；
6、项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。
四、可研报告编制收费标准及时间
1、收费标准
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集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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2、付款方式
项目按照项目签约、初稿编制、反馈修改确定终稿，付款比例为6:3: 1，分别于签约后3日，初稿提交后3日，终稿提交后3日支付。[www.61k.com）甲级资质盖章费需要一次性支付，企业也可自行解决。
五、我们的优势
截止2013年1月中投信德产业研究中心已经完成五千余项重大项目可研报告的编制，通过率高达95%，专家直接沟通、成功案例可查、权威数据支持、高通过率是我们为您的重大投资决策提供一流咨询服务的保证。我们的主要优势包括：
1、良好的信誉保障
中投信德产业研究中心是依托国家科技部情报所、人民大学、国家图书馆、国家工程技术数字图书馆、国家发改委等机构的资源与专家人才优势成立的高端智囊咨询机构。为各级政府部门、内外资企业集团、成长期高科技企业、科研院所、投资机构等提供360度专业决策咨询服务。我们的每一位咨询顾问都是您的合作伙伴，从首次需求沟通到最终项目汇报，从细分数据调研到具体的战略规划。我们为您提供的是中国市场研究和投融资咨询行业第一流的优质服务。
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8 主要用途立项 批地 融资 环评 银行贷款
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让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 为你的项目组成知识结构合理的专项服务小组（团队成员具有2+3的从业经验即：2年企业工厂工作背景+3年以上的投资、产研、金融、咨询方面的工作经验），专项小组集专业性、投资策划、财务分析、项目管理与市场营销人才于一体。［www.61k.com)中投信德专业团队策划编写的商业计划书、项目申请报告、项目立项报告、项目可行性报告、投资价值分析报告、资金申请报告、创业计划书，在同行中处于领先水平，是您成功融资，立项与创业的保障。
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截至2013年1月，累计完成五千多项重大项目（提供的案例展示均有完整文档与合同,并非网上随手抄来,签约客户可查验），为项目方完满实现了编制报告的目标，诸如立项、项目可研、申请资金、申请用地、银行贷款、进行环评、申请设备配置单、上市募资及工商注册等。成功率达到95%以上。成功及失败案例的积累，使我们项目运作经验更加丰富。我们很乐意与您共同分项成功案例经验，更希望通过研究失败案例，为您的投资决策360度全面论证和评估。
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集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 答复。（www.61k.com]
六、可研报告编制大纲：
第一章 集装箱式活动房项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第一节 集装箱式活动房项目背景
一、项目名称
二、项目的承办单位
三、承担可行性研究工作的单位情况
四、项目的主管部门
五、项目建设内容、规模、目标
五、项目建设地点
第二节 项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
一、项目产品市场前景
二、项目原料供应问题
三、项目政策保障问题
四、项目资金保障问题
五、项目组织保障问题
六、项目技术保障问题
七、项目人力保障问题
八、项目风险控制问题
九、项目财务效益结论
十、项目社会效益结论
主要用途立项 批地 10 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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十一、项目可行性综合评价 第三节 主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。(www.61k.com)
表1 技术经济指标汇总表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
名称
单位
数值
项目投入总资金 固定资产建设投资 流动资金 项目总投资 固定资产建设投资 铺底流动资金
年营业收入（正常年份） 年总成本费用（正常年份） 年经营成本（正常年份） 年增值税（正常年份）
年销售税金及附加（正常年份）年利润总额（正常年份） 所得税（正常年份） 年税后利润（正常年份） 投资利润率 投资利税率 资本金投资利润率 资本金投资利税率
万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % %
26136.00 18295.20 7840.80 20647.44 18295.20 2352.24 36590.40 23783.76 21954.24 2783.61 278.36 12806.64 3201.66 9604.98 62.03 71.33 80.63 93.04
主要用途立项 批地 11 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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销售利润率
税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值FNPV（i=8%） 税前财务净现值FNPV（i=8%） 税后投资回收期 税前投资回收期
盈亏平衡点（生产能力利用率）% % % 万元 万元 年 年 %
46.52 29.32 43.98 9147.60 11761.20 4.66 3.88 42.05
第四节 集装箱式活动房存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。（www.61k.com] 第二章 集装箱式活动房项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
第一节 集装箱式活动房项目建设背景 一、国家或行业发展规划 二、项目发起人以及发起缘由 三、……
第二节 集装箱式活动房项目建设必要性 一、…… 二、…… 三、…… 四、……
第三节 集装箱式活动房项目建设可行性 一、经济可行性
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集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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二、政策可行性
三、技术可行性
四、模式可行性
五、组织和人力资源可行性
第三章 集装箱式活动房项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位。(www.61k.com）在于任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第一节 集装箱式活动房项目产品市场调查
一、集装箱式活动房项目产品国际市场调查
二、集装箱式活动房项目产品国内市场调查
三、集装箱式活动房项目产品价格调查
四、集装箱式活动房项目产品上游原料市场调查
五、集装箱式活动房项目产品下游消费市场调查
六、集装箱式活动房项目产品市场竞争调查
第二节 集装箱式活动房项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
一、集装箱式活动房项目产品国际市场预测
二、集装箱式活动房项目产品国内市场预测
三、集装箱式活动房项目产品价格预测
四、集装箱式活动房项目产品上游原料市场预测
五、集装箱式活动房项目产品下游消费市场预测
六、集装箱式活动房项目发展前景综述
第四章 集装箱式活动房项目产品规划方案
主要用途立项 批地 13 融资 环评 银行贷款
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第一节 集装箱式活动房项目产品产能规划方案
第二节 集装箱式活动房项目产品工艺规划方案
一、集装箱式活动房工艺设备选型
二、工艺说明
三、集装箱式活动房工艺流程
第三节 集装箱式活动房项目产品营销规划方案
一、营销战略规划
二、营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。[www.61k.com)因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
主要用途立项 批地 14 融资 环评 银行贷款
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三、促销策略
第五章 集装箱式活动房项目建设地与土建总规
第一节 集装箱式活动房项目建设地
一、集装箱式活动房项目建设地地理位置
二、集装箱式活动房项目建设地自然情况
三、集装箱式活动房项目建设地资源情况
四、集装箱式活动房项目建设地经济情况
五、集装箱式活动房项目建设地人口情况
第二节 集装箱式活动房项目土建总规
一、项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
二、土建总图布置
1、平面布置。[www.61k.com］列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形
主要用途立项 批地 15 融资 环评 银行贷款
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尺寸、流程顺序和布置方案。（www.61k.com］
2、竖向布置
（1）场址地形条件 （2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面布置主要指标表 三、场内外运输
1、场外运输量及运输方式 2、场内运输量及运输方式 3、场内运输设施及设备 四、项目土建及配套工程 1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
建设项目
办公楼 展厅 公寓 餐厅 1号车间 2号车间 3号车间 后序处理、库房
建筑结构 框架结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 轻钢结构 轻钢结构 轻钢结构 轻钢砖混结构
建筑方式 多层建筑 单层建筑 多层建筑 多层建筑 单层建筑 单层建筑 单层建筑 单层建筑
施工面积(m) 9011 1802 37847 2703 6308 7209 8110 7209
2
主要用途立项 批地 16 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
五、项目土建及配套工程造价
六、项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六章 集装箱式活动房项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。［www.61k.com］按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第一节 集装箱式活动房项目环境保护
一、项目环境保护设计依据
二、项目环境保护措施
三、集装箱式活动房项目环境保护评价
第二节 集装箱式活动房项目资源利用及能耗分析
一、项目资源利用及能耗标准
二、项目资源利用及能耗分析
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第三节 集装箱式活动房项目节能方案
一、项目节能设计依据
二、项目节能分析
第四节 集装箱式活动房项目消防方案
一、项目消防设计依据
二、项目消防措施
三、火灾报警系统
四、灭火系统
五、消防知识教育
第五节 集装箱式活动房项目劳动安全卫生方案
一、项目劳动安全设计依据
二、项目劳动安全保护措施
第七章 集装箱式活动房项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。（www.61k.com］
第一节 集装箱式活动房项目组织
一、组织形式
二、工作制度
第二节 集装箱式活动房项目劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第八章 集装箱式活动房项目实施进度安排
项目实施进度规划表
主要用途立项 批地 18 融资 环评 银行贷款
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项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。(www.61k.com)项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第一节 集装箱式活动房项目实施的各阶段 一、建立项目实施管理机构 二、资金筹集安排 三、技术获得与转让 四、勘察设计和设备订货 五、施工准备 六、施工和生产准备
主要用途立项 批地 19 融资 环评 银行贷款
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七、竣工验收
第二节 集装箱式活动房项目实施进度表
第三节 集装箱式活动房项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费
五、其他应支出的费用
第九章 集装箱式活动房项目财务评价分析
第一节 集装箱式活动房项目总投资估算
第二节 集装箱式活动房项目资金筹措
图-4 财务评价基本思路
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。[www.61k.com]项目可行性
主要用途立项 批地 20 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。[www.61k.com)可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
一、资金来源
二、项目筹资方案
第三节 集装箱式活动房项目投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第四节 项目财务评价说明及财务测算假定
一、计算依据及相关说明
二、项目测算基本设定
第五节 集装箱式活动房项目总成本费用估算
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一、直接成本
二、工资及福利费用
三、折旧及摊销
四、工资及福利费用
五、修理费
主要用途立项 批地 22 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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六、财务费用
七、其他费用
八、财务费用
九、总成本费用
第六节 销售收入销售税金及附加和增值税估算
一、销售收入
二、销售税金及附加
三、增值税
四、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
第七节 损益及利润分配估算
第八节 现金流估算
一、项目投资现金流估算
二、项目资本金现金流估算
主要用途立项 批地 23 融资环评 银行贷款
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第九节 不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。[www.61k.com）由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
主要用途立项 批地 24 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。［www.61k.com)在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
一、盈亏平衡分析
二、敏感性分析
第十章 集装箱式活动房项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
第一节 财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
一、财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
二、财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
三、投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投
主要用途立项 批地 25 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 资回收期。（www.61k.com］以动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
四、项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
五、项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
六、项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
七、项目测算核心指标汇总表
第二节 国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评
主要用途立项 批地 26 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 价项目在经济上的合理性。（www.61k.com］国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
第三节 社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 第十一章 集装箱式活动房项目风险分析及风险防控
第一节 建设风险分析及防控措施
第二节 法律政策风险及防控措施
第三节 市场风险及防控措施
第四节 筹资风险及防控措施
第五节 其他相关粉线及防控措施
第十二章 集装箱式活动房项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书（初步可行性报告）
主要用途立项 批地 27 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
第三节 附图
1、厂址地形或位置图（设有等高线）
2、总平面布置方案图（设有标高）
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
表目录
图1-1 集装箱式活动房新建项目
图1-2 项目选址定位和规模
图1-3 项目选址功能定位图
图1-4 项目选址规划图
图1-5 项目选址功能分区图
图1-6 集装箱式活动房新建项目位置图
图1-7 集装箱式活动房新建项目平面规划图（草图）
图1-8 项目详细进度计划方案
图2-1 集装箱式活动房生产工艺流程图
主要用途立项 批地 28 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
让投资更安全 经营更稳健 详情点击公司网站（http://www.ztxdzx.com） 图4-1 集装箱式活动房新建项目占地系数比例分析
图5-1 集装箱式活动房新建项目组织结构图
图5-2 集装箱式活动房新建项目人力资源配置图
图5-3 集装箱式活动房新建项目人力资源方案
图6-1 集装箱式活动房新建项目产品销售流程
图6-2 集装箱式活动房新建项目预计渠道销售范围
图6-3 集装箱式活动房新建项目拟建销售网络
图9-1 集装箱式活动房新建项目项目盈亏平衡图例分析
表目录
表1-1 本报告研究范围
表1-2 报告误差控制表
表1-3 本报告编制依据
表1-4 集装箱式活动房新建项目产品型号及产能一览表
表1-5 集装箱式活动房新建项目项目概况
表1-6 集装箱式活动房新建项目项目资金来源与使用计划
表1-7 集装箱式活动房新建项目综合经济技术指标
表2-1 集装箱式活动房新建项目主要产品型号及计划产能
表2-3 集装箱式活动房新建项目主要产品和规格
表2-4 集装箱式活动房新建项目
表2-5 集装箱式活动房新建项目产品规格
表3-1 2007-2014年我国集装箱式活动房产量
表3-2 2014-2019年我国集装箱式活动房产量预测表
表3-3 集装箱式活动房新建项目战略规划一览表
表3-4 2014-2019年集装箱式活动房新建项目产品产量预测
表4-1 集装箱式活动房新建项目主要建构筑物一览表
表4-2 集装箱式活动房新建项目投资强度分析
表4-3 集装箱式活动房新建项目项目建筑系数分析
主要用途立项 批地 29 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
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中投信德产业研究中心专业编写下列类型可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括：
1.用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。（www.61k.com）
2.用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。
3.用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。
4.用于申请国家政策资金的可行性研究报告。
5.用于IPO上市募投的可行性研究报告。
6.用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。
7.用于企业工程建设指导的可行性研究报告。
8.用于企业申请政府补贴的可行性研究报告
具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。
七、可研报告资料提供清单：
1、项目的基本信息
主要用途立项 批地 30 融资 环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
2、项目的主要产品
3、项目的生产资源
原辅料
能耗
主要用途立项 批地 31 融资
环评 银行贷款
集装箱式活动房 集装箱式活动房项目可行性研究报告
工艺及设备
4、项目（现有设施）的土建工程
5、项目的环境与劳动保护
主要用途立项 批地
32 融资 环评 银行贷款
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6、项目的工作人员
7、对项目的补充说明或编写要求
八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容
主要用途立项 批地 33 融资 环评 银行贷款
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主要用途立项 批地 34
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主要用途立项 批地 36 融资 环评 银行贷款 九、
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主要用途立项 批地 37 融资 环评 银行贷款
三 : 房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
一、总论
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设地点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）经营范围：___________________________
（6）公司类别：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金来源：__________________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
序号 | 项目名称 | 单位 | 指标 |
1 | 总占地面积 | 平方米 | |
2 | 总建筑面积 | 平方米 | |
3 | 建筑容积率 | ||
4 | 小区绿化率 | ％ | |
5 | 户均面积 多层住宅 | 平方米／户 | |
联排低层住宅 | 平方米／户 | ||
6 | 地下停车库车位 | 平方米／车位 | |
7 | 综合售价 多层住宅 | 元／平方米 | |
联排低层住宅 | 元／平方米 | ||
8 | 地下停车库 | 元／位 | |
9 | 建设投资 | 万元 | |
10 | 每平方米建设投资 | 元 | |
11 | 投资利润率 | ％ | |
12 | 全部投资财务内部收益率(税前) | ％ | |
13 | 全部投资财务净现值(税前) | 万元 | |
14 | 全部投资投资回收期(税前) | 年 |
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1 位置优越
2．2 交通方便
2．3 建设场区“五通”条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场地：____________________________
2．4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2．5 土地征用情况
四、建设规模及功能
1．建筑面积的内容
2．功能设施标准
2．1 建筑使用功能
2．2 设施标准
（1）住宅装饰及设施标准
（2）小区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表
序号 | 项目名称 | 说明 |
1 | 土建工程 | 建筑面积 ㎡ |
1．1 1．2 1．3 | 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 | 建筑面积 ㎡ 建筑面积 ㎡ 建筑面积 ㎡ |
2 | 给排水工程 | 水箱、水池、水泵机房 |
3 | 普通消防系统 | 住宅区 |
4 | 变配电工程(强电) | 配电房变配电设备 |
5 | 照明工程 | 小区照明 |
6 | 通讯工程 | 普通电话配线(端子接单元口) |
7 | 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 | |
8 | 通风工程 | 地下停车库通风 |
9 | 闭路电视 | 住宅区 |
10 | 室外工程 | 室外绿化及部分道路场地 |
序号 | 项目 | 指标 |
1 | 总用地面积 | 平方米 |
2 | 总建筑面积 | 平方米 |
3 | 地下建筑面积(地下停车场) | 平方米 |
4 | 地上建筑面积 | 平方米 |
其中：多层住宅 | 平方米 | |
联排低层高档住宅 | 平方米 | |
5 | 建筑层数 地上 | 层 |
地下 | 层 | |
6 | 建筑总高 | 米 |
7 | 建筑层高 地上 | 米 |
地下 | 米 | |
8 | 建筑容积率 | |
9 | 绿地率 | ％以上 |
10 | 停车 地上 | 不停车 |
地下 | 辆 |
序号 | 指标名称 | 单位 | 指标 |
1 | 套内使用面积 | 平方米／套 | |
2 | 住宅标准层总使用面积 | 平方米 | |
3 | 住宅标准层总建筑面积 | 平方米 | |
4 | 住宅标准层使用系数 | ％ | |
5 | 套内建筑面积 | 平方米 | |
5．1 5．2 5．3 | 多层住宅 A型 多层住宅 B型 联排低层高档住宅 C型 | 平方米／套 平方米／套 平方米／套 | |
6 | 户内平均居住人数 | 人／户 | |
7 | 居住户数 | 户 | |
8 | 居住人数 | 人 |
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5和附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
序号 | 项目 | 开发产品 成 本 | 分期计划进度 | |||
1 | 2 | 3 | 4 | |||
1 | 土地费用 | |||||
2 | 前期工程费 | |||||
3 | 基础设施建设费 | |||||
4 | 建筑安装工程费 | |||||
5 | 公共配套设施建设费 | |||||
6 | 开发间接费 | |||||
7 | 管理费用 | |||||
8 | 销售费用 | |||||
9 | 开发期税费 | |||||
10 | 其他费用 | |||||
11 | 不可预见费 | |||||
合计 | ||||||
2．资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（%）
项目 | 合计 | 1 | 2 | 3 |
多层住宅 | ||||
联排低层高档住宅 | ||||
地下停车场 |
税费项目 | 税费率 | 税费项目 | 税费率 |
营业税 | 土地增值税 | ||
城市维护建设税 | 公益金 | ||
教育费附加费 | 法定盈余公积金 | ||
企业所得税 | 任意盈余公积金 | ||
房产税(按租金) | 不可预见费 |
序号 | 项目 | 变动幅度 (％) | 全部投资(所得税前) | ||
内部收益率 (％) | 净现值 (万元) | 投资回收期 (年) | |||
0 | 基本方案 | ||||
1 | 开发产品投资 | ||||
2 | 售房价格 | ||||
3 | 预售款回笼进度 | ||||
4 | 租房价格 | ||||
敏感因素 | 基本值 | 临界点 | |
全部投资税前内部收益率 | 期望值 | ||
开发产品投资(万元) | 最高值 | ||
售房价格(元／平方米) | 最低值 | ||
土地费用(万元) | 最高值 | ||
售房面积(平方米) | 最低值 | ||
序号 | 名称 | 单位 | 数据 | 备注 |
Ⅰ 1 1．1 1．2 | 建设规模 房地产开发产品总建筑面积 商品房销售 其中：多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车场 出租房 地下停车场 | 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 | ||
Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 | 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金 使用预售房款 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 | 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 | 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 | |
Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 | 财务评价指标 商品房投资利润率 商品房投资利税率 商品房资本金净利润率 全部投资内部收益率(所得税前) 全部投资投资回收期(所得税前) 全部投资内部收益率(所得税后) 全部投资投资回收期(所得税后) 资本金内部收益率 | ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ |
四 : 高产油茶林种植项目可行性研究报告
宁乡县菁华铺乡陈家桥村高产油茶林
种植项目
可
行
性
研
究
报
告
宁乡县锦程农业发展有限公司
二0一一年五月
1
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论
第二章、项目建设背景及重要性
第三章、项目市场定位与投资回报分析
第四章、项目目标与建设方案
第五章、技术方案及技术要点
第六章、菁华铺种植油茶风险性分析
第七章、可行性研究结论
2
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
第一章 总 论
㈠项目名称及建设地点
1、项目名称：油茶林品改及高产技术示范与推广
2、项目建设地点：宁乡县菁华铺乡陈家桥村
（二）项目建设单位及负责人
1、项目建设单位： 宁乡县锦程农业发展有限公司
2、项目建设负责人：虢志刚
（三）项目组织单位：宁乡县林业局、宁乡县科技局、宁乡县菁华铺乡镇人民政府。［www.61k.com］
（四）项目建设规模：本项目计划新开发种植优质高效油茶林800亩，老油茶林品种改良200亩，新造林全部使用2年生优良无性繁殖苗，品种改良采取高接换头，达到最佳效果。
（五）项目依托单位：湖南省林业科学研究所、宁乡县林业局。
（六）项目建设工期：项目建设工期计划为两年，即从2011 年1 月开始至2012年12月建成完工。
（七）项目投资概算及资金来源：
本项目种植面积800亩，改良面积200亩，经测算，包括租赁土地费、土地开垦平整费、配套排灌设施费及苗种购臵费等，共计需投入资金500万元。资金来源：公司自筹。
3
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
第二章、项目建设背景及必要性
（一）项目建设背景
油茶（Camellia oleifera Abel.）是我国南方特有的重要木本食用油料植物。（www.61k.com）中国是油茶的原产地和分布中心。油茶在我国栽培和利用长达2000多年，目前世界上把油茶作为食用油料植物栽培的只有我国，国外没有类似研究报道。油茶林分布于北纬18°28′-34°34′，东经100°0′-122°0′的中低纬度，中、低海拔、土层深厚的低山丘陵地区。遍布我国湖南、广西、江西、等17个省区的1100 多个县 (区)。油茶的适生土壤为酸性，在年平均气温14-21℃，极端低温-17℃，≥10℃积温4250-7000℃，年降雨量800-2000mm，无霜期200- 360天的条件范围内，一般都能生长、开花、结果，具有适应性强、耐旱、耐寒、耐瘠的特点。油茶树一年种植百年受益，有“绿色油库” 之称。
全国现有油茶林总面积约400万公顷。其中湖南、江西、广西三省（区）占总面积的75.8%。全国茶油常年产量约1亿公斤，约有2亿人口食用茶油。油茶的主要产品茶油中，不饱和脂肪酸高达85-97％，山茶油是一种富含不饱和亚油酸的木本油脂，优质茶油以油酸、亚油酸为主的不饱和脂肪酸含量占90%以上，比国际公认的最好的橄榄油还多1%，食后易消化，有效促进脂溶性维生素的吸收，具有降低油脂，降低胆固醇，预防心脑血管疾病的功能，并具有较好的护发养颜功效，是一种集食用、养生保 4
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
健、美容于一身的安全营养健康食品，为各种食用油之冠。[www.61k.com］茶油是目前世界上最富营养与健康价值的食用油，被誉为“食油之王”，是21世纪人们普遍追求的高级食用油。
油茶全身是宝，油茶皮壳水解可生产糠醛和木糖醇，经热解可生产用途广泛的活性炭，同时还可生产栲胶、甲醇、丙酮等化学产品：油茶果壳是一种良好的食用菌培养基；油茶树干木质坚韧，纹理细密、美观，足制作家具和农具的理想材料：油茶林还是巨大的蜜蜂库，对发展养蜂业、生产蜂产品十分有利。
据联合国粮棉油组织统计，茶油市场日益呈现出供不应求的状况。为此，我国政府于近年来研究制定了一系列加快油茶产业发展的政策措施，特别是党的十七大更是把加快我国农业发展作为全党当前和今后一个时期的一项重要中心任务，号召全党致力于农业和农村工作，并把加快油茶产业发展列为我国当前十大产业发展规划，制定和推出了具体的扶植政策，在全国启动跨世纪油茶先导工程和国家油茶低效改造工程。国务院总理温家宝今年初又进一步批示要加大我国油茶建设工程的发展力度，在全国建设一批优质高效油茶林种植推广示范基地，以此带动全国油茶产业的快速发展，从而为我国的油茶产业发展带来了广阔的空间和商机。
（二）项目建设的必要性
宁乡高品质油茶良种基地建设是我县将生态资源优势转化为经济优势的重要举措。第一，宁乡是全国的生态农业大县，又 5
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
是全国的旅游强县，更是长株潭城市群的金三角区域，是大城市的后花园，发展油茶无论是经济、社会、生态等诸多方面效益都非常明显。[www.61k.com)第二，宁乡生态环境十分优越，生态资源十分丰富，是生产无公害食品和绿色食品的天然场所，油茶林比较适宜粗放管理，可不施用化肥和喷洒农药，在未被污染的环境中生产的山茶油是一种有机绿色食品，发展山茶油产业是充分利用生态优势转化为经济优势的必然选择。第三，宁乡现有油茶林面积发展比较好，与湖南林业科技大学、省林业研究所有诸多的项目合作，宁乡油茶无论在产量还是在面积、良种选育技术方面都位列全国的前列。第四，宁乡旅游资源非常丰富，山茶油产业与宁乡的旅游业相互渗透，山茶油可丰富我县的旅游食品市场，冬季连片的山茶花盛开的美景能吸引大量游人驻足观光。
油茶林品改和高产示范建设是提高我县油茶产量和效益的有效途径。目前，我省茶油产量从20 世纪80年代5.6万吨，90年代5.8万吨发展到现在的年产油均在7万吨以上，约占总产量的二分之一，其中2002年产油7.6万吨，2003年达到8.9万吨。
但是，按2003年产量计算，全省亩平产油50.3kg。油茶总体产量仍处于很低的水平。就油茶的产值来说，按每公斤50元销售价计算，全省茶油年产值35.6亿元。加上35万吨茶枯，60多万吨茶壳的用，我省油茶产业产值为45亿元左右。
㈢项目市场预测及发展前景
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油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
1、市场预测。［www.61k.com］
当今世界，开发木本食用油已成为解决食用油的主渠道和发展趋势，不少国家已基本实现了食用油“木本化”。意大利、西班牙等国家年人均木本食用油达到20kg目前我国木本食用油人均年占用量只有lkg；在我国油茶重点产区的湖南、江西，人均茶油年占用量也不到1kg。与西方国家应用水平相差20多倍，可见，大力发展油茶产业，既是国际发展的趋势，又为除农田生产食用油之外开辟了一条新途径、新门路。
2、发展前景
一是农村劳动就业提供机会。从种植业来说，发展油茶产业，在荒山、荒地种植油茶林。可明显增加农村劳动力就业；若再结合发展油茶加工业考虑，则更可进一步扩大广大农民就业的门路。从这一意义来说，大力发展油茶林种植业及其加工业，不失为解决当前及今后全省农村劳动力就业的一种好途径、好路子。
二是促进农民增收。昔日荒山、荒坡”，可谓“一无所有”，今日种上油茶林，经济收益倍增。据调查，有的油茶林农，农户油茶收入占农业总收入的30%～40%，高的可达70%～80%。
三是改善生态环境。油茶林分具有显著的生态功能，对改善生态、优化环境具有重要作用。根据国家林业局中南林业调查规划设计院对油茶林分生态功能效益的研究和评估，认为油茶林具有以下多方面的生态功能：（1）油茶林及油茶林下枯落物的涵养水源的功能；（2）油茶林保土功能；（3）油茶林制养功能；（4） 7
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油茶林具有滞尘效益： （5）油茶抗化学物质和细菌污染；（6）油茶林可改善地下水质；（7）油茶林具有降温增湿作用。（www.61k.com）种植油茶林对改善荒山、荒坡生态环境的作用和效益是非常明显的。
四是提供优质生态肥料。茶饼（又叫茶枯、枯饼），是油茶籽加工后的残渣，数量约相当于茶油的3倍。这是优质的有机肥料，对发展农业生产、促进农业的可持续发展具有重要作用。
五是生态绿色食品。油茶是天然木本油料之一，它生长在野外山地，不受农药、化肥的污染，不含菜油中的芥酸，不含豆油、花生油中黄曲霉素，不含动物油中的高胆固醇。属纯天然绿色食品。可以说，茶油是世界上唯一无污染的植物油，其含不饱和脂肪酸比世界上公认优质橄榄油还高1%。实践证明，长期食用茶油有提高人体保健、延年益寿等功效。故茶油有“油之之王”的美誉。
第三章、项目市场定位与投资回报分析
（一）项目市场定位
1、油茶产品市场分析
（1）国内市场分析
1）我国油料生产分析
我国地域广大，地理和气候条件多样，适合多种油料作物生长，随着科技技术的发展，可料作物范围越来越大，因而国内食用油产品极为丰富，划本作物如菜籽油、大豆油、花生油、芝麻 8
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油、葵花籽油、棉籽油，还有新开发出来的米糠油和玉米胚油等，等：木本植物有油棕、桃油等。[www.61k.com)
我国国内油料年生产量约4000～5000万吨，主要以油菜籽与大豆为主，两者约占80%，但大豆绝大部分是作为粮食，用于榨取食用油的不足一半，所以表中数据大豆榨油约150万吨左右。从表中也可 内生产的木本油料以油茶为主，但所占的比重还很低（见表1）。
表1：国内主要油料生产结构
2）我国油料消费分析
我国年人均食用植物油“八五”期间的约4.9公斤（未包括进口数量）提高到了目前的lO公斤低于世界平均水平15公斤，更远低于发达国家的20-30公斤。国内食用油年消耗量为1400万吨，量从1995-2001六年共17490万吨，年平均折合油600万吨。消费缺口从“八五”的28%到如今的油料生产主要是油菜籽
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和花生，2001年油菜籽和花生的产量分别是1132和1447万吨。(www.61k.com)大豆油在年代起逐步成为新的食用油品种，1998年产量150多万吨。棉籽油在“八五”期间曾占16.5%，大幅度减少。国内植物油类消费量每年都大幅度增加，从1998年的1097万吨003年的1436万中2
）。
所以，我国食用植物油供应严重不足，每年都需进口大量的植物油和油料。据海关统计，共进口食用油1400多万吨。仅2003年实际进口775万吨，其中棕榈油332.5万吨，豆油188万吨，15.16万吨，油菜籽16.67万吨（折油5.8万吨），大豆2074万吨（折油234万吨），豆粕1788万吨。一方面，国内油料播种面积增长变缓并呈萎缩的趋势，将会加大中国对世界食用植物油市场的关注度。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高， 10
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食用油的从单纯的考虑数量提高到数量和质量在增加食用植物油数量的同时，也对食用油提出了保健作用的要求。(www.61k.com)
3）国内油茶产品市场特点
我国油茶栽培面积5500万亩，年产茶油18～20万吨，相当于我国食用油消费总量的l～1.8%，属小油料种类，从总产量来而言，根本无法与大豆、花生、油菜籽、棉籽、葵花籽、芝麻等8种主要油类竞争，所以，油茶产品市场的发展重点瞄准食用油的高端市场，针对大中城市的高消费人群 等特殊保健需要的人群。在市场打造过程中逐步树立油茶产品知名品牌。
茶油作为优质食用油，一直以来就得到产区群众的认可，就是初榨原油的市场价格也是菜3倍，2004年很多地方都在每公斤20～26元以上。通过精炼成高级食用油后，价格还可大幅度提优仕茶油科技开发公司出口价每公斤6.39美元，去年广交会上，最高价格提到每公斤15美元。面体现了市场的认同，随着人民生活水平的提高和全面建设小康进展，对优质保健食用油的需 渐扩大，茶油在食用油高端市场中所占的份额也相应增加。茶油市场的发展还是以茶油为大宗，提高精炼工艺生产高级保健食用油，扩大贸易，增加出口。茶油深加工开发高级化妆品市场，油酸含量是所有食用油中最高的，容易被皮肤吸收，能滋养皮肤，不存在各种合成化妆品所有的将具有很好的市场前景。
（2）项目的综合利用：
1）茶油的价值
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茶籽油属不干性油，色清味香，脂肪酸组成与橄榄油相似，油酸和亚油酸总量高达90%以上，而维生素E的含量又高于橄榄油(见表3)。[www.61k.com）茶油具有较高的食用价值。
茶油除具有较高的食用价值，在工业上还可制取油酸及其酯类，可通过氢化制取硬化油生产肥皂和凡士林等，也可经极度氢化后水解制硬脂酸和甘油等工业原材料。茶油本身也是医药上的原料，用于制作注射用的针剂和调制各种药膏、药丸等。民间用茶油治疗烫伤和烧伤以及体癣、慢性湿疹等皮肤病。茶油还能润泽肌肤，用来擦头发，可使头发乌黑柔软。日本大岛春株式会社利用茶油能滋养皮肤，通过精练制作天然高级美容护肤系列化妆品。
2、国外市场分析
世界植物油料消费主要是以大豆油、棕榈油、菜籽油、花生油等为主体（见表4）
表4：1997-2002年度世界主要食用油产量及2005-2020预测
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注：茶油来自国家统计局折算，其余来自《油世界》；单位：万吨
一般大宗油料生产国，肯定又是该油料的主要消费国。(www.61k.com）其中印尼和马来西来等国则是以油等热带油脂为主，几乎占95%以上；美国、巴西等以大豆为主，占70%以上；俄罗斯和阿根庭以为主体，约占50%以上；中国、德国和加拿大等以菜籽油为主，约占40%左右，意大利和西班牙沿岸国家则是以橄榄油为主，占35%左右。
油茶主产我国南方，日本、越南、泰国等有少量栽培，美国东南部正在进行少量引种。国家面积很少，而且仍以生态效益为主，整体产量很低，如日本年产茶油仅50吨，不可能单独形成商 所使用的茶油原材料还是来自于主产区中国。20世纪初期，
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日本和韩国等从中国进口茶油主要成高级护肤化妆品；泰国、马来西亚等东南亚国家则进口大量的茶籽和茶枯来进行加工、提取生物农药和机床的抛光粉等。［www.61k.com)但作为高级化妆品开发的企业在日本，日本大岛椿株式会社以茶；作为高级天然护肤产品已有了100多年历史，目前增加了防晒、洗发等系列。随着社会的不断发展，对茶油的优质特性认识更上了一个层次，不但国外进口中国原料制作茶油产品，国内很多企业 出来的茶油产品推介到海外销售。中国加入世贸以后，更有利于茶油产品的出口，有眼光的油茶在逐步开拓占领国际市场。
（二）项目投资回报分析
1、项目建设内容
（1）二年内建成800亩油茶新造林，200亩低改油茶林。
（2）在油茶林中建成辐射状灌溉系统，及病虫害防治设施。
（3）在集中连片林场发展养殖业及林农间作系统。
油茶高产示范基地800亩：在优质壮苗上山种植后加强营造抚育管理，因地制宜地采用GGR绿色植物生长调节剂技术、平衡施肥技术、油茶放蜂授粉技术和病害防治技术等技术进行综合配套，套种梨枣，中药材和工业用红薯淀粉品种等经济作物，构筑资源综合利用，生态良性循环及长短结合的立体经营模式，建成亩产(油)50公斤以上、亩产值超2500元的高产优质油茶生产示范基地，以辐射广大油茶产区。
低改油茶林200亩：采有高接换冠技术，将优质的无性茶苗 14
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嫁接到老茶树头上，改良品种，同时，加强林间管理，除去灌林丛和杂树，加强通风透气性能，再是忪土，深施基肥等到一系列措施，提高油茶林的生产能力。［www.61k.com]
2、项目投资概算 （1）投资概算
项目总投资万元 单位：万元/年
（2）新建油茶林基地每亩平均投资估算
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3）每亩油茶林至丰产期年度收支情况
3、经济效益分析
基地自投资后第3 年开始有少量收益，可达收支平衡，第4
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年后可收大于支，到第7年开始基本稳定，扣除投入成本及支付农民工资外，丰产期可稳定在每亩净利2000元以上。（www.61k.com）稳步发展期形成规范化生产系统，精炼油及其他产品正规生产效益另可增加1000元/亩。
4、社会和生态效益。
（1）社会影响：本项目不仅能壮大主导产业，完善油茶产业链，促进产业发展，还辐射带动农户增收、农业增效以及油茶基地大面积增长，同时，对建设社会主义新农村有着重大推动作用。
（2）生态影响：油茶是常绿乔木，四季常青，油茶一般栽后8- 10 年郁闭成林，果实成熟期为一年，故民间有“抱子怀胎”一说，利用荒山种植油茶可以绿化荒山，改良土壤，提高森林覆盖率，防止水土流失。因此油茶的开发，具有极好的保持水土作用，对改善生态环境，造福子孙后代，都具有长远的战略意义。项目实施后，将进一步增加项目区林地面积，提高森林覆盖率，改善项目区的生态环境。经测算，本工程20万亩油茶的低改采用新的生产技术后，化学肥料和化学农药使用量均可大大减少，有利于生态环境的改善，可间接提高森林覆盖率。另外，茶园还可减少70%以上的水土流失。这对涵养水源，防止水土流失，保护生态环境，促进项目区经济、社会和生态协调发展具有重要作用。
第四章、项目目标与建设方案
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（一）项目建设指导思想及建设目标
发展油茶产业，就是要充分利用我县现有的资源，将资源优势变成为产业优势。［www.61k.com)通过加大和科技术投入，开发油茶新产品，培育油茶产品市场，打造油茶加工龙头企业，通过基地建设 提高资源生产的积极性，建设完备的油茶产业链。公司总的发展的战略布局（基地、加工企业、重点产品开发）的指导思想是，以现代林业思想为指导，以市场为导向，以科技为依托，以培育大市场、大产业为核心，以高技术、高质量、高产量、高价格、高效益为目标，合理布局，优化配臵，促进我省油茶产业持续、健康发展。
我们计划利用2年的时间，实现新造油茶优良林达到1000亩左右，良种利用率达到70%以上。
1、近期目标
2011—2012 年，我公司计划在宁乡县菁华铺镇陈家桥村新造800亩优良油茶林。苗木全部采用两年生优良无性系1级嫁接苗。
2、中期目标
2012--2013年，我公司在规划的800亩新增油茶基地的建设的基础上，将200亩林进行了低改，总面积持续稳定到1000亩左右，良种利用率达到90%以上。
3、远期目标
2013—2020年，总面积稳定到2000亩左右；良种利用率达 18
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到80%以上，茶油年产量达到100吨左右，精加工率达到100%以上；茶油年产值达到600万元左右。[www.61k.com]
（二）项目总体规划方案
第一期 基地建设
1、基地建设是项目资源和可持续发展的保障，本项目以公司+农户的组织形式，吸纳农户和油茶种植专业户在陈家桥村新建高产油茶林基地1万亩。
而且基地自然条件优越。一是气候适宜，二是土壤适宜，三是适宜种植油茶的荒山荒坡土地资源丰实；有油茶生产基础和种植经验。
2、精品油提炼加工，年出精品油6000kg。
3、野油茶籽综合利用，年产茶皂素360 吨，发酵饲料6000吨。
第二期 完善基地管理设施，建成林场灌溉系统，优化公司管理制度。
第五章、技术要点及技术创新点
（一）主要技术内容
1、低产茶林改造技术
我县现有油茶林中有大面积低产林，需要采取相应的方法加以改造。具体措施如下：
（1）、除杂
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连蔸清除林内杂树灌木和油茶老残病虫株。[www.61k.com)对疏密不匀或过密的林分，间代过密弱株，林中空地则予补植。使林相整齐，分布合理，每亩调整到70株左右。
（2）、冬挖夏铲
冬季垦复，要求3年一深挖，深挖20—30厘米，翻大块，底朝天。夏季一年一浅锄，浅锄10厘米左右。注意树冠内浅、外深；幼树浅，大树、壮树深；熟山浅，荒山深。消灭杂草，切断土壤毛细管，增加土壤透气性和蓄水能力。垦复方法有全垦、带垦、穴垦等。坡度25度以下的油茶林地应采取全垦。
（3）、修剪
通过修剪，改善树体结构，形成枝叶均匀、通风透光、结果面大而厚的好树冠。剪去脚枝、徒长枝、病虫枝、枯枝、纤细光棍枝、密集交叉枝等。树冠过高，摘除顶芽，控制高生长，促使多发侧枝。对已衰老的结果枝和生长枝，可回缩剪除原枝条长度的三分之一或五分之二，促进新枝萌发，恢复生长势，增加结实面积，提高产量。
（4）、嫁接换冠
对部分劣株，用优树穗条，采用撕皮嵌合嫁接法，于5月上旬至6月下旬进行嫁接换冠。
（5）、挖竹节沟
在油茶林坡地沿等高线水平方向开挖竹节沟，沟底宽50厘米，深40厘米，遇油茶树留一个节，遇不到油茶树则每10米留 20
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一个节，上下沟距为8—10米。［www.61k.com）
（6）、施肥
施基肥：在树冠外20-30厘米处挖环状沟，将茶壳、茶枯均匀撤于沟中，并与底土拌匀，再覆土。每亩施沤制的茶枯30公斤、茶壳100公斤。以后逐年更换位臵，适当加深和加宽施肥沟。
追施化肥：主要有尿素、过磷酸钙、复合肥等。采取环状沟施或穴施，每亩可施用尿素50公斤，磷肥75公斤或复合肥15公斤。在有条件的地方，还可进行叶面追肥，喷2％过磷酸钙浸出液加5％尿素溶液。
间种绿肥：油茶成林间作一般以绿肥、豆类、油菜、花生为宜。通过间作以致良土壤，增加油茶产量为目标。
2、新植油茶林高产栽培技术
油茶树常绿,适应性强,对土壤要求不高,宜于丘陵和山区种植。油茶花大而艳丽。既可观赏。又是一种蜜源。近年来,在农业产业化的带动下,茶油作为天然绿色保健食品,市场前景非常广阔,山区因地制宜发展油茶种植,其经济、社会效益正日益凸现。
（1）、选择林地。在海拔500米以下的丘陵、山岗、平原地区,选择阳光充足、坡度25度以下、土层深厚、土质疏松、肥沃、湿润、排水良好的酸性土壤种植油茶(pH值5-6)。应尽量避免选择高山、长陡坡、阴坡及积水低洼地。
（2）、整地。整地是油茶造林的重要环节。通过翻松土壤, 21
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加深土层厚度,改良土壤结构,提高土壤蓄水能力和通气状况。［www.61k.com)改善微生物活动条件,提高土壤肥力,为油茶根系的生长发育创造良好的条件。在平地或缓坡地,间种作物的地方,采用全垦。深0.27-0.33米,清除石块、树根,环山定点挖穴。穴直径0.67米。深0.5米。使之提前进入丰产期,可适当密植,每亩220株,株行距1.5×2米。一般要求每亩107~167株,株行距2.3×2.7米或2×2米。为了提高土壤肥力,促进苗木生长,尽早达到高产,可因地制宜,在挖穴后,适当施用垃圾肥、稻草、农家肥,每穴加施石灰0.25公斤,复合肥0.25~0.5公斤,或磷肥0.5~0.75公斤,钾肥0.15公斤,氮肥0.15公斤。然后回填表土,将穴填满呈馒头形,供造林时使用。
（3）、造林。应选择1~2年生优良品种或优良无性系嫁接壮苗。壮苗的标准是:顶芽饱满,根系发达,无病虫害。两年生壮苗要求高30厘米,地径0.3厘米;一年生壮苗要求高15厘米,地径0.15厘米。如以实生苗造林,要求苗高30厘米,地径0.3厘米。一般“立春”至“惊蛰”之间种植。在已填好土的穴中,挖出与苗木根系大小深浅适应的种植穴。将苗栽入其中,舒展根系,栽紧踩实。深度比苗木根颈高1~3厘米左右,栽后覆一层松土。将基部堆成馒头形,防止雨季穴土沉陷浸水死苗。
（4）、苗间管理。幼林期间抚育管理。造林后,第一年为保护根系,可不抚育。第二年开始每年抚育1~2次,第一次5月至6月,第二次8月至9月。主要是松土、除草、培土、扩穴,逐步连 22
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成带,带要外高内低,隔一定距离开一条竹节沟,水土流失严重的地方也可筑鱼鳞坑。［www.61k.com）补植与修剪。油茶林合理的密度是获得高产的基本保证。发现缺株、病株,以同龄壮苗补植,并加强管理。使补植苗与林地幼苗均衡生长。以整形为主,轻度修剪控制徒长枝。促进主侧枝生长,形成低矮的自然圆头型和开心形树冠,为丰产稳产奠定良好的基础。间种与施肥。油茶幼林期间,利用林间空隙,种植绿肥、药材、油料等作物,以中耕施肥代替抚育,有效控制杂灌生长,提高土壤蓄水保肥能力。油茶林地较贫瘠。油茶林头几年的施肥特别重要,结合中耕施肥,可增加有机质,改良土壤。肥料应以有机肥为主,速效肥与迟效肥结合,有机肥与无机肥结合。冬季每株施农家肥10~20公斤。春梢萌动前增施氮肥,氮、磷、钾比例以2:1:1为宜。
成林油茶的抚育管理。垦复分冬垦和夏垦,方法有带垦、穴垦和壕沟垦。冬垦深度一般要求20~25厘米,土块翻过来,草根朝天。放臵一冬:夏垦深度一般10~15厘米,要求浅铲。修剪。成林油茶修剪的主要目的是解决生长和结实的矛盾,充分利用空间。因此,修枝的强度也不宜过大,主要修剪枯枝、病虫枝、徒长枝、高叉枝等。保持单枝清脚亮心,培养开张形和受光面积大的椭圆形或半圆形的树冠,增加结果面,提高产量。
（4）、病虫害防治。1,油茶炭疽痛。主要在果实、叶、枝和树干发病。造成果实开裂、果实及叶片大量脱落、枝条枯死、树干溃疡等,严重时整个植株干枯死亡,影响树体生长和茶果产量。 23
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发病时,在果实、枝叶上出现红褐色小点。（www.61k.com）后逐渐扩大成淡褐色病斑,呈不规则轮纹,后期病斑上出现黑褐色的小点。通常发生时间是5月至8月高温高湿季节,7月至8月是发病高峰期,成林在8月至9月会见到大量落果落叶,大树嫁接换冠时也可在树干上见到病斑。生产上注重抗病性育种,选育的良种要求果实自然感病率在3%以下。配合营林措施减少病源,增强树势等。在苗期春夏季节定期喷施1%的波尔多液预防。发病早期可用50%多菌灵等内吸性杀菌剂防治。2,油茶软腐病。主要在果实、叶、芽和梢上发生,造成大量落叶落果,芽梢枯死。受害油茶往往成片发生,如遇连续阴雨天,扩散速度更快。油茶软腐病的发生与环境的温度和湿度有密切关系,风雨是病菌近距离传播的主要方式。通常于3月至6月和10月至12月为发病高峰期。南方全年都有可能发生软腐病,造成茁木落叶后成片死亡。油茶软腐病对油茶苗木的危害最大。其防治主要采用营林管理措施,改善通风透光条件,可用1%波尔多液预防,用多菌灵和托布津防治。3,油茶根腐病。根腐病主要危害一年生苗木,先侵染苗木根颈部。患部组织初期呈褐色,后长出白色绵毛状物(菌索),根部腐烂、叶片凋落,最后死亡。、油茶根腐病主要发生于4月至5月和9月至10月,7月至8月是重病株死亡期。病原菌适宜生长于pH值为4左右的土中。特别是当土壤粘重、排水不良时,适宜于感染部位和根部土壤中越冬,主要从伤口或幼嫩表皮侵染。油茶根腐病发病后尽可能清除重病株,以熟石灰拌土覆盖,或用50%退菌特、50%多菌灵 24
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等浇灌根茎处。(www.61k.com］4,主要虫害防治。用苏云金杆菌或白僵菌进行生物防治,保护天敌。针对不同害虫使用化学药剂防治,如对鳞翅目和鞘翅目食叶害虫。可在2~3龄时用90%敌百虫、50%辛硫磷乳油等防治:对蚜虫和介壳虫等刺吸式害虫,可用40%乐果乳油或氧乐果乳油防治:对茶梢蛾和茶蛀梗虫等钻蛀性害虫,应在成虫盛发期。卵初孵化或幼虫转移蛀梢盛期,以40%氧乐果乳油等强渗透内吸作用化学农药喷洒效果较好。化学防治特别是连续多年使用同一种化学农药以后,要及时更换和探索新的杀虫剂,才能达到控制害虫的效果。
第六章、长沙地区种植油茶风险性分析
㈠技术风险
油茶为湖南长沙地区乡土树种，有天然分布，湖南宁乡种植油茶树有悠久历史，几十年的种植经验整理成一套适用于宁乡的油茶种植技术，宁乡县辖长沙市，众多林业专家与宁乡有项目联系和往来，湖南省林科所对油茶的栽培研究更达到了国内先进水平，本项目依托宁乡县油茶协会、宁乡县林业局、宁乡县科技局等相关单位，进行技术指导，项目实施严格按照最先进的造林设计进行，所以技术上无风险。
㈡苗木风险
项目实施全部采用2 年生优良无性系嫁接苗上山，良种利用率达到70%以上，目前湖南省油茶良种共50个，分别为湖南省林科院的湘油系列，中国林科院亚热带林业试验中心的长林系 25
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列，优良无性系采穗圃共1000亩，每年可生产优良无性系苗木10000万株，今年湖南省大力促进油茶产业的发展苗木方面不管是数量及质量上都有迅速的提高，且公司培训一批专业的技术人员严把苗木安全关，对次苗、实生苗坚决排除所以苗木方面无风险。[www.61k.com]
㈢林木种植风险
油茶为宁乡乡土树种种植时间悠久，栽培经验充足，种植上无风险。油茶本身属抗病性、抗寒性较强树种，生命力强大，加之本项目选用的良种均是抗性高、品质优的优良品种，加之公司有专业林业工作者对基地跟踪性关注，及时的处理病株及虫害，所以林木种植上无风险。
㈣市场、投资风险
根据“国家林业局关于发展油茶产业的意见”、国家“十一五”规划，湖南省委、省政府提出了“1155”工程，要努力把湖南打造成为全国油茶产业强省。因此，政策上有支持。同时中央及地方财政对油茶种植产业均有相当力度的补贴计划，同时各地银行对油茶山抵押贷款也有特殊对待，目前长沙市新造油茶林每亩可贷600元，省市县给予支持和补助，所以投资上无风险。
茶油市场的发展还是以茶油为大宗，提高精炼工艺生产高级保健食用油，扩大贸易，增加出口。茶油深加工开发高级化妆品市场，油酸含量是所有食用油中最高的，容易被皮肤吸收，能滋养皮肤，不存在各种合成化妆品所有的将具有很好的市场前景。 26
油茶林种植 高产油茶林种植项目可行性研究报告
茶油市场一直呈现供不应求的局面，由于原材料的缺少，油茶种植面积小，且老弱残林面积多，低产林数量大等因素而制约了油茶各产业的发展，本项目全部采用优良品种上山确保了后期的油产品质量及产量，所以市场投资商均无风险。(www.61k.com]
㈤环境保护风险
本项目的实施采取顺坡作业，不炼山，不会造成严重水土流失,使用的材料均可被生物降解或被植物利用，未使用任何有毒有害物质，属绿色农业,没有“三废”排出，因此，对环境没有影响。另外新造油茶林3万亩，增加土壤保持水土能力，改善生态环境，对环境起到绿化作用。
第七章：项目可行性研究结论
综上，近年在这宁乡省菁华铺乡陈家桥村种植油茶项目从经济效益角度，技术角度及社会价值角度考虑该项目可行。 27
五 : 房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容?
房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容?
房地产项目可行性研究的步骤和内容
可行性研究的步骤。
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又称费用效益分析。
10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
本文标题：房地产项目可行性研究报告-房地产开发项目可行性研究报告书61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1