一 : 土地增值税风险转嫁成现实楼市出现观望期

    人们所担忧的土地增值税向房价转嫁的可能性正在变为现实。今年2月1日起施行的调空政策已成为开发商涨价的理由。记者近日采访了六个北京今年1月新开盘的住宅项目，这些楼盘均在春节过后上调了房价，幅度在每平方米300元至500元左右。根据记者掌握的信息，大部分新盘开发商都还没有推出针对传统回暖期的促销活动计划，多数开发商没有明显表示出节后急着推进销售的迹象，欲购房的百姓也出现等一等的心态。  
    开发商：税收三百 房涨五百 
    一位业内人士向记者透露，每年春节过后都是房屋销售的旺季，这已经成为每年的季节性房价变化之一，而今年一二月份北京房屋日销售量在300套左右，市场相对低迷。从目前情况来看，有些开发商已在2月1日左右上调了房价，幅度在每平方米300元到500元，开始通过春节季节性调节的机会将增值税成本加到房价中。 
    “如果没有清算土地增值税的影响，房价上涨幅度应该不会这么大。”该业内人士表示，从今年2月1日起，国家将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。此文一出，地产股应声而跌，同时开发商将把利润损失转嫁到房价上的论断，也得到了众多专家学者的应和。上海及第不动产机构的总经理马千里表示：“这个看起来‘劫富济贫’的调控政策，更多意义上是表明政府的态度和目标，意味着国家今年对于房地产市场的调控还将继续。但这也可能成为开发商涨价的理由之一。对开发企业征税，最终如食物链一样，会转嫁给消费者。”因此，征税实际效果到底如何，是否会让更多的普通百姓得利，很难断言。 
    老百姓：房价又要涨了 
    在税务总局决定对土地增值税进行清算的时候，他们解释说，清算土地增值税在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。但是公众远没有这么乐观。记者注意到，很多市民在焦点房地产网上留言说：“在需大于供的状态下，这样加大房价成本，房产商肯定要把这个税计入成本，就是说开发商会把税转嫁给购房人，房价更要涨了。”北京朝阳区的市民卢先生在接受记者采访时说：“现在北京房价已经很高了，供应量又不多，开发商们早就想涨价了，现在突然有政策增加税收成本，开发商都不傻，当然会以此为借口涨价了。” 
    事实上，普通消费者担忧房价上涨不无道理。商人把经营费用都打入成本是其本性使然，开发商们无疑要将清算的增值税打入成本，从而带动价格提升，并由消费者买单。这几乎是一个简单的逻辑。但经济学又告诉我们，决定商品价格的关键因素是市场总供求关系，成本并非直接原因。这正是一些专家“增值税清算不影响房价”理论的主要理由。同时时下有一种观点认为，增值税的收取基础是增值，增值越多收取越多，如果增值部分与纳税部分旗鼓相当，那么作为“理性经济人”的开发商是不会随意提升房价的。而且当下主要城市的房市已经高居不下，供求稳定，且房价攀高已到瓶颈，不会再有价格上涨空间，而成本实际远离房价，故增值税清算增加的成本将忽略不计，由房地产商们自己买单。因而增值税清算带动房价继续上涨的可能性不大。 
    市场：首次出现观望期 
    春节后楼市快速回暖，已成为每年的季节性房价变化现象之一。开发商往往在春节前就已针对节后的“回暖期”制定好详细的销售策略，以便春节长假一过立即全面启动，抢占热销先机。但今年春节后楼市启动的速度却显得缓慢。 
    回暖期市场呈现观望，同样也表现在买家身上。租住在北京上地的朱小姐，去年就计划在工作单位所在的酒仙桥附近购买一套小户型居室自住，春节期间也一直在看房。但她告诉记者，春节过后仍不打算立即买房。一是因为开发商并没有特别的促销活动推出，二是认为“小户型今年的供应量会增多，可以慢慢挑选”。和朱小姐不同，记者的朋友刘先生打算购买一套大户型做投资。但他告诉记者，三月底之前这段时间内不会考虑购买，“目前政策对购买大户型的影响还没有完全明朗，为保险起见，还是应该再等一等”。 
    “目前老百姓和房地产的老板们都在观望。”中原地产华北区董事总经理李文杰近日在接受记者采访时表示，尽管春节期间的成交量与往年相比没有明显变化，但由于对政策落实细节和市场前景预期不明确，今年节后楼市的启动速度显得缓慢。无论是买家还是商家，目前都没有明显的入市冲动。根据中原地产的统计，今年春节期间北京的住宅市场成交量与往年持平。也就是说，尽管去年以来供应量与需求量存在一定程度的脱节，同时，税收增加的预期和回报率相对降低的市场背景，也没有重创买方的置业热情。 
    “这种低迷至少要持续到全国两会以后。”李文杰认为，政策仍是影响今年楼市气象的首要因素，而目前的局势尚不明朗。预计到三月中旬后，众多政策将得到落实和细化，市场走势也随之明朗。“届时，买卖双方将结束观望，理性选择入市。而随着住房保障计划的深入实施，市场供应量回升，也将促进楼市升温。预计今年四五月间将迎来成交高峰。” 
    专家：应慎用税收这一利器 
    一些专家表示，在调控房价过程中，应慎用税收这一利器。因为令专家深为忧虑的是，一旦税收工具运用不当将推动房价上涨而不是相反，韩国的教训就有可能重演。韩国政府从2006年4月开始对房地产加大税收力度：对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；从2007年1月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。重税政策宣布后，韩国房价不仅未能应声而落，反而迎头直上，以更快的速度上涨。 
    究其原因两大因素推动房价更快的上涨。其一是重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售，市场上的房屋供应量急剧下降，供应量的减少直接推动了房价的上涨。其二，在房价快速上涨的时候，增加的税收负担很容易转嫁到购房人身上，因此专家建议，增加房屋供应量，减少房价中税收所占成本，激活二手房市场。

二 : 成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告

成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告

根（www.61k.com］据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）规定，现就土地增值税有关问题公告如下：

一、关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）非住宅预征率为2.5%。

二、关于土地增值税核定征收率
纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条情形的，主管税务机关应严格按照税收法律法规规定的程序核定征收土地增值税。采用核定征收率的，方式具体为：
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%。
（二）非普通住宅核定征收率为7%。
（三）非住宅核定征收率为8%，其中车位核定征收率为5%。

三、本公告自2014年10月1日起实施，有效期至2016年12月31日止。

特此公告。

成都市地方税务局
成都市财政局
2014年9月24日

本文标题：成都市土地增值税-土地增值税风险转嫁成现实楼市出现观望期
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