房地产估价理论与方法-土地估价理论与方法各章详解(五)

发布时间：2018-03-02 所属栏目：金融投资

一 : 土地估价理论与方法各章详解(五)

土地估价的基本理论(二)

第二章土地估价的基本理论

3、西方新古典主义城市地租理论
（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点
（2）政策因素与地租和地价
包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策
（3）地租模型——阿兰索的地租模型
突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法
通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡
土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式
对阿兰索地租模型的评价

四、地租理论在土地估价中的指导作用
1、绝对地租是土地价格存在的根源
2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

五、区位理论
1、土地区位的概念
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现
2、农业区位论——杜能
（1）杜能“孤立国”理论的前提
（2）杜能区位理论的基本经济分析
p+t=v-e=k （k表示常数）
（3）杜能圈：六种耕作制度
（4）杜能圈的修整模型
3、工业区位理论——韦伯
（1）基本假设
（2）关于运输成本定向工业区位的分析
绝对重量、相对重量、原料指数
（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析
（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析
4、中心地理理论——克里斯塔勒
（1）几个基本概念
（2）假设条件
（3）六边形市场区
（4）市场等级序列
（5）中心地体系的基本模型
市场原则——k=3
交通原则——k=4
行政原则——k=7
5、影响土地区位的主要因素
（1）社会经济因素
包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等
（2）自然因素
包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等
（3）行政因素：城镇规划
6、区位理论在土地估价中的作用
（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素
（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺

二 : 房地产估价理论与方法(计算选择题)

房地产估价理论与方法（计算选择题）

2004年

1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2 ，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。

A、1667 B、1765 C、1875 D、2000

2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。

A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元

3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。

A、44% B、50% C、67% D、86%

4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。

A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2

5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5%

6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5

7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

A、14140 B、42421 C、56561 D、60000

8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。

A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2

2005年

9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。

A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲

10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。

A、1250 B、1750 C、2050 D、2150

11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58

12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2 ，使用面积为80m2，每平方米的价格 1

为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A、2400 B、2580 C、2607 D、2760

13——14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A、-100 B、-50 C、50 D、100

14——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为（）元。

A、76800 B、79104 C、77952 D、81562

15——18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2，又知该写字楼可出租面积为10000 m2，运营运用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A、548.19 B、558.15 C、567.39 D、675.40

16——21、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/ m2。

A、3800 B、4500 C、5200 D、5600

17——24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，所平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A、536 B、549 C、557 D、816

18——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09

19——28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预期基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/ m2。

A、3100 B、3195 C、3285 D、3300

20——32、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。

A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0

2006年

21——2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/ m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。

A、、 B、192 C、240 D、480

答案：（1200×50%×8）×[（2000万元÷5000）÷（50%×8）]=480万元

22——3、某套住宅的建筑面积为145 m2，套内建筑面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/ m2。

A、3000 B、3277 C、3295 D、3599

答案：3500×145/（145+9）=3295.45元/ m2。

23——6、某房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收取）。出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（）元/ m2。

A、3300 B、3324 C、3335 D、3573

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4000-（300-50）（1+5%）-（300-50）/（1+5%）2-200=3335元/ m2。

24——7、某仓库房地产土地面积为1000 m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A、93.75 B、115 C、293.75 D、315

答案：需补交地价=楼面地价×（新容积率－旧容积率）＝（2000×2.0-850）×1000=315万元

25——11、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。

A、2700.8 B、2800.1 C、2800.8 D、2817.7

答案：2009×94.8/100×96.6/100×105.1/100×109.3/100×112.7/100×118.3/100=2817.71元/m2。

26——12、某宗房地产交易的成交价格为30万元，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、2593 B、2619 C、2727 D、2862

答案：设建筑面积为A，建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即A=100/（1-10%）=111.11 m2，该房地产一次性付清的价格=[30×30%+30×70%÷（1+6%）]÷111.11=2593.04元/m2。

27——16、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000 元/m2，正常开发成本为1500元/ m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/ m2。

A、1840 B、2840 C、2960 D、3000

答案：开发完成的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费=1000+1500×（1+16%）+100=3000元/ m2。

28——17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。

A、4091 B、4182 C、4250 D、5000

答案：当R=0时，V=cq=3000×（1-t/N）×100%=3000×（1-15/60）=2181.82万元，在估价时点的房地产评估价值=2250+2000=4250万元

29——20、某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为17500m2，所净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计该项目至建成还需2.5年，已知市场上同类房地产报酬率为7%，折现率为10%，则该项目续建完成后的总现值为（）万元。

A、3758.57 B、3942.03 C、3966.10 D、4769.85

答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]]/（1+rd）t=350/7%×[1－1/（1+7%）50-4.5]/（1+10%）2.5=3758.57万元 30——26、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别出售其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A、766 B、791 C、913 D、1046

答案：该项目开发完成后的总价值的当前现值=2850×3850×[50%/（1+15%）2+30%/（1+15%）2.5+20%/（1+15%）3]=791.24万元

31——30、已知临街矩形地块甲的总价为40万元，临街宽度为50m，临街深度为30m。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为150m，临街深度为15m。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。

A、23.4 B、28.6 C、33.4 D、46.8

答案：设标准临街宗地总价为A万元，40/2=A×（40%+30%），A=28.57万元，乙地块的总价=28.57+28.57 3

×（9%+8%）=33.4万元

32——31、某居民楼总建筑面积为5000 m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A、3% B、3.5% C、7% D、4%

答案：[35-（1000-500）/5000×150]/500=4%

2007年

33——10、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/ m2，出租的年末净收益为500元/ m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/ m2。

A、3473 B、4365 C、4500 D、4635

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-4500×3%=3473元/ m2。

34——18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A、0～50 B、50～75 C、50～100 D、100～150

答案：50+50/150×50=66.67万元

35——20、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120 m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。由该宗房地产的正常交易单价为（）元/ m2。

A、2427.18 B、2500.00 C、2575.00 D、2659.57

答案：正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=300000/（1-6%）/120 m2=2659.57元/ m2。

36——21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/ m2，安装工程费为450元/ m2（其中人工费为50元/ m2），装饰装修工程直接费为900元/ m2（其中人工费为45元/ m2），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接率的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/ m2。

A、2204.55 B、2397.99 C、3237.60 D、3345.64

答案：[780×（1+15%）+450+50×75%+900+45×72%]元/ m2×（1+3.5%）=2397.99元/ m2

37——22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率较大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A、1838.00 B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00

答案：2000－150－0.8÷12%×[1-1/（1+12%）15]=1844.55万元

38——27、某在建工程规划建设面积为12400 m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/ m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产现值为（）万元。

A、2281.83 B、2474.60 C、3798.30 D、4119.18

nt答案：V=A/R×[1-1/（1+R）]]/（1+rd）=60×12400×12×65%×90%×（1-25%）/8%×[1－1/（1+8%）

40-2.5]/（1+14%）1.5=3798.30万元

39——29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/ m2、3565元/ m2、3730元/ m2、3905元/ m2、4075元/ m2，则采用平均增减量预测该类房地产2008年的价格为（）元/ m2。 4

A、4075.0 B、4242.5 C、4410.0 D、4577.5

答案：d=（160+165+175+170）/4＝167.5元/ m2

2008年的价格V6=P0+di=3405+167.5×6=4410元/ m2。

40——32、某房地产开发用地，其土地面积为10000 m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为

1.2，楼面地价为1500元/ m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地容积率提高需补地价（）万元。

A、375 B、450 C、500 D、600

答案：需补交地价=楼面地价×（新容积率－旧容积率）＝1500×（1.6-1.2）=600万元

2008年

41——5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，由该地区“五通一平”的正常费用为（）元/ m2。

A、98 B、102 C、108 D、116

答案：五通一平包括道路、供水、排水、供电、通信，场地平整，故为98元/ m2

42——6、某居民2008年1月初购买一套建设面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格每月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为（）元。

A、4296.96 B、5560.86 C、5839.91 D、4838.91

答案：实际收益率Rt，名义收益率Ra，通货膨胀率Rd，三者关系为（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd）由Rt=[1+[（1+0.5%）12-1]÷（1+0.5%）-1=0.0111217，增值额=5000×100×Rt=5560.86元

43——8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，由该期房目前的价格是（）元/m2。

A、4395 B、4486 C、4636 D、4850

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元2/m-（500-100）元/m2/10%×[1-1/（1+10%）]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2

44——19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将该两宗土地合并则价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平的正常价格应为（）万元。

A、40 B、48 C、60 D、70

答案：合并后的增值=120-60-40=20万元，则乙地块的合理要求=40+20/100×40=48万元

45——21、某某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款利息率为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A、55.20 B、103.22 C、109.63 D、114.82

答案：土地取得费用=540元/m2，土地开发费用=150元/m2

投资利息=540×[（1+8%）2-1]+150×60%×[（1+8%）1.5-1]+ 150×40%×[（1+8%）0.5-1]=103.22 46——24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A、95.40 B、97.87 C、98.55 D、99.33

答案：8/8%×[1-1/（1+8%）40]=95.40万元

47——27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A、690.40 B、8284.79 C、8720.83 D、9746.81

答案：（40×12×40000×95%×85%×65%）/12%×[1-1/（1+12%）38]=8284.79万元

2009年

48——4、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A、5000 B、12574 C、12650 D、13911

答案：5000+3000×85%×[1-1/（1+0.5）3]=12574元

49——10、某套200 m2、单价4000元/ m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A、71.84 B、74.47 C、75.23 D、80.00

答案：20万元+20万元/（1+5%）+20万元/（1+5%）2+20万元/（1+5%）3=74.47万元

50——17、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为8成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A、75.00 B、75.60 C、83.60 D、86.00

答案：86-8-3×0.8=75.6万元

51——19、某房地产在2009年4月的价格为6500元/m2，现要调整为2006年10月的价格。已知该类房地产2009年3～10的价格指数分别为105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17和90.08（均以上个月为基数100），则该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。

A、5110.51 B、5307.26 C、5549.95 D、5638.13

答案：6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51

52——22、某宗已抵押的收益性房地产，所有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A、245 B、275 C、315 D、345

答案：500-50-40-65-30=315万元

53——25、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A、310.61 B、321.60 C、477.87 D、494.77

答案：[30万元+30万元×[（1+7.2%）0.5-1]]÷（1000×1000×65%）=477.87万元

54——26、某写字楼的建筑面积为4000 m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/ m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/ m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A、67.60 B、811.24 C、1622.48 D、2433.72

答案：40元/ m2×12×4000 m2×90%/6%×[1-1/（1+6%）32]= 2433.72万元

55——28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/ m2，其中主体工程900元/ m2，安装及装饰装修工程费为600元/ m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/ m2，。

A、486.52 B、521.74 C、559.60 D、1398.76

答案：600/（1+15%）0.5=559.50元/ m2。

2010年

56——13、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 6

万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。

A、8571 B、10000 C、13393 D、15625

答案：该可比实例的建筑面积为`120 m2/0.8=150m2，由150万元/150m2=10000元/m2。

57——15、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/ m2，装修标准为1000元/ m2（甲别墅的装修标准为800元/ m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，由通过乙别墅求取的比准价格为（）元/ m2。

A、7020 B、7091 C、7380 D、8580

答案：（8000-1000+800）/1.1=7091

59——16、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。

A、0.4、0.4、0.2 B、0.3、0.4、0.3 C、0.4、0.2、0.4 D、0.4、0.3、0.3

答案：甲、乙实例与与估价对象最相似（均为底层商铺），故取较高的权重。

60——17、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税率为6%，已知持有期内有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A、5286.72 B、7552.45 C、9939.23 D、14198.90

答案:该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%

V=A/R×[1-1/（1+R）n]+Vt/（1+R）t

V=400×（1-30%）/7.5%×[1-1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1-6%）/（1+7.5%）5

V=5286.72万元

61——18、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2.天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金3.5元/（m2.天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。

A、98.80 B、592.81 C、691.61 D、667.22

答案：根据收益还原法公式，V=（3.5-3）×365×500/6%×[1-1/（1+6%）18]=98.80万元

62——21、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A、17.13% B、18.30% C、18.61% D、21.47%

答案：投资利润=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）=322万元

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=18.30%

63——23、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A、61.84 B、78.35 C、84.88 D、173.17

答案：N=60年，D=C（1-R）/N=5.658万元，Et=D×t=5.658×15=84.88万元。

65——27、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000 m2，可售建筑面积为8000 m2，销售单价为1.6万元/ m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A、9616.83 B、10161.05 C、12021.04 D、12800

答案：1.6×8000×（1+10%）3=9616.83万元

66——33、某宗土地面积为7500 m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2。现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。

A、1125 B、1800 C、2250 D、3375

答案：补交地价=（1200×5-1500×3）×7500=1125万元

容积率为5年，楼面地价=1500×（1-20%）=1200元/m2

67、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为

6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为（）。

A、8.70% B、9.29% C、9.54% D、10.21%

答案：30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%

三 : 安信证券_资产重估理论概述之六：总需求扩张与资产价格重估