一 : 考试大整理市场比较法辅导
本章介绍的是土地估价的一种最重要、最常用的估价方法——市场比较法。它也是国外通用的经典估价方法之一。考生应全面掌握这种方法的定义、原理、公式、程序、方法及其特点和适用范围。 来源：
市场比较法即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其主要理论依据是替代原理。市场比较法主要用于评估土地的价格，但它在其他方面的应用也应注意——该方法还可以应用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他的估价方法中有关参数的求取。在运用市场比较法评估租金时，应注意实质租金与支付租金的区别，一般应选择实质租金进行比较分析。
市场比较法根据实际比较基准不同，可分为直接的比较和间接的比较。对比两种方法，分别掌握其含义和基本公式。特别注意进行区域和个别因素修正时，两种确定总修正幅度的方法——积算方式和加和方式。此外，应用市场比较法时，应注意理解、区别市场比较法中的有关概念，如：类似土地、标准宗地、估价期日(基准日)、容积率、地价指数、同一供需圈、类似区域等。市场比较法具有其自身的特点和适用条件，对此应重点掌握。特别是市场比较法的应用范围。市场比较法适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应具有相关性和替代性。其适用条件有：①有足够数量的比较案例；②交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；③交易资料可靠；④交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。
应熟练掌握市场比较法的估价程序。其中，首先应注重选择比较交易案例的要求，比较案例选择有误，必然会影响估价结果的精度。其次，应注重比较案例与待估案例的区别比较，进而准确求取相应的修正系数。来源：
二 : 市场比较法：市场比较法-概述，市场比较法-原理
市场比较法是指在对估价对象计算其价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
因素比较法_市场比较法 -概述
市场比较法在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的1类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
（www.61k.com]（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格之际，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定1个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：
资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：
①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力
②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）
（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率
直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。
因素比较法_市场比较法 -原理
市场比较法(一)理论依据
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，即可用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。
市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示：
市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。
(二)适用的估价原则
市场比较法是以替代原则为理论基础。
在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。
因素比较法_市场比较法 -特点与应用范围
市场比较法（一）特点
1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
2、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。
3、市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。
4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。
5、市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
（二）适用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
①有足够数量的比较案例（不少于三个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。
（三）适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
因素比较法_市场比较法 -估价步骤
市场比较法（1）调查与选择比较交易案例
（2）确定价格可比基准
（3）进行交易情况修正
（4）进行估价期日修正
（5）区域因素比较与修正
（6）个别因素比较与修正
（7）其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等
（8）确定比准价格
因素比较法_市场比较法 -基本公式
市场比较法根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
公式1PD=PB×A×B×D×E
（2）间接比较过程：以1个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
公式2PD=PB×A×B×C×D×E
（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。
（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。
因素比较法_市场比较法 -应用实例
基本步骤：
（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
（2）计算当地地价指数或编制地价指数表
（3）计算容积率修正指数
（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
（5）计算各案例宗地修正后的价格
（6）综合评估地价
因素比较法_市场比较法 -常见错误
（1）比较基准错误
（2）修正公式错误
（3）修正指数计算错误
三 : 考试大整理市场比较法概念
点击下载 四 : 市场比较法
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
1、可比实例选择
实例A： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14180 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区有 条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。生活服务设施齐全，房屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，通风好，建筑年代为2008 年5 月。有物业管理公司实施管理。
实例B： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14120 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区周边有 条公交线路,并设有公交站点。此项目为4.5 万平方米大型生活法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2008 年9 月。有物业管理公司实施管理。
实例C： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，销售均价为14060 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。附近有 条公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2007 年10 月。有物业管理公司实施管理。
实例A外观照片实例B外观照片实例C外观照片
2、比较因素的选择。
A、住宅
通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有楼层、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
3、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表表示。
4、房地产状况指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、楼层：分为楼层适中、楼层较适中、楼层过高（过低）三个等级，以估价对象楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、朝向：分为南和东南、东和西南、西、东北、北五个等级，以估价对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象套型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
5、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
6、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
二、商业（其它内容省略）
1、通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2） 交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有临街状况、建筑结构、面积、装修情况、设备设施情况、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。
B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、临街状况：分为四面临街、三面临街、两面临街、一面临街、小区内不临街五个等级，以估价对象临街状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、设备设施情况：根据配套的电梯、手扶梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象设备设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
5、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
三、工业
1、通过对房地产市场的分析，根据影响工业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、产业集聚度等。
（4）实物状况：主要有临路状况、建筑结构、面积、设备设施情况、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（2）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（3）区位状况：
A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、对外联系方便度：根据离机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，以估价对象与上述场所距离为基准（100%），每增加或减少500米相差一个等级，房价修正+/-3%。
C、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、产业集聚度：根据相关产业的集聚程度，分为国家级工业园产业集聚规模高、市级工业园产业集聚规模较高、县区级工业园产业集聚规模一般、普通工业区产业集聚规模较低、非工业区产业集聚规模低五个等级，以估价对象产业集聚规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
（4）实物状况：
A、临路状况：分为临主干道、混合主干道、次干道、支道四个等级，以估价对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
5、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
四、办公
1、通过对房地产市场的分析，根据影响办公房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：
（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。
（3）区位状况：主要有交通便捷度、公共设施完善度、城市规划、环境景观优劣度等。
（4）实物状况：主要有设备设施情况、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
2、房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。
3、比较因素条件指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。
（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。
（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。
（3）区位状况：
A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
B、公共设施完善度：根据配套的休闲娱乐、餐饮、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
C、城市规划：根据相关城市规划，以城市商务办公中心区（CBD）为高、市级商务办公区为较高、县区级商务办公区为一般、普通商务办公区为较低、非商务办公区为低五个等级，以估价对象所处区域规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。
D、环境景观优劣度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（4）实物状况：
A、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
D、装修情况：装修分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。
（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。
A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。
B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。
根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
4、因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数
6、估价对象价格的确定：
上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即
（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）
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