一 : 旅游地产：旅游地产-旅游地产的开发运作，旅游地产-漓江蓝湾

旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产可分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。

旅游地产成功案例_旅游地产 -旅游地产的开发运作

［www.61k.com)前期策划步骤

1.把握大势

分析旅游市场、地产市场等影响项目未来发展的因素，包括旅游地产政策、土地、金融、税收、经济发展情况等。

2.细分市场

按区域范围逐层分析旅游地产市场供需、产品、客源、价格、竞争等，把握市场格局，其中最关键的是目前区域内的旅游市场情况，包括旅游路线和路线特征等。

3.项目分析

对项目进行SWOT分析，挖掘项目和企业的资源，包括对企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源，对没有突出资源需要嫁接新资源。

4.创新理念

针对上面的市场情况和项目分析，进行1个有高度能落地的定位思路，思考1个关键的问题是：需要创建1个什么样的理念，让项目一枝独秀。

5.项目定位

从政府、客户、竞争、项目、企业5个角度进行分析，得出1个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时，进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。

6.规划布局

根据地形地貌给项目划分板块，根据用地性质和景观情况布局产品，实现景观最大化利用、功能合理布局、动线利于销售经营以及方便出行，以及利润最大化等等。

7.构建产品

在定位的基础上构建旅游地产的产品，要特别注重与地形地貌的结合，因地制宜打造出新奇特的产品，同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。

8.整合要素

整合能为项目提供支撑和帮助的一切有利资源，如养生资源、设计资源、客户资源、资金等。

9.经济测算

根据政府给予的指标（没有指标的项目则根据项目特点及产品情况），推算项目的指标给政府报批，计算投入产出情况，并根据经济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍，以及跟政府进行有效的沟通。

10.开发建议

对项目整体的开发策略、开发节奏以及首期启动进行建议，主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目，首期启动则突出项目的的亮相亮点，要做到开门红。

定位策略

1.从人们的心理体验进行主题定位

主要通过2种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。

2.结合资源特点进行主题定位

如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。

3.根据功能进行主题定位

满足健康、休闲、运动、娱乐、商务会议等功能需求的旅游地产，如疗养中心、主题公园、会议中心、影视基地、康体俱乐部等。

开发模式

1.按开发时序分类

（1）旅游为辅，房地产开发为主

这种运营模式下，旅游只是作为房地产开发的1个噱头，以地产为主，旅游仅仅是1个概念。如咸宁碧桂园温泉城，整个项目仅有1个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所，其它地块均用作房地产开发。目前，物业销售达到5期，去年销售总额达到7亿元，去化率达到95%。

（2）旅游先行，带动房地产开发

前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为房地产开发做准备，如珠海海泉湾，一期投资25亿，开发面积约1平方公里，由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心，以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。二期投资15亿，建成温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目。三期开发以独立公寓、多层公寓为主。

（3）旅游与房地产开发并重

这种模式下，旅游开发与房地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值；通过地产快速回笼资金，进1步为旅游开发服务。如嘉鱼山湖温泉，温泉项目于2009年9月开始营业，一期房地产也于2009年9月开盘。

2.按开发目的分类

（1）以提供第一居所为主要目的的旅游住宅开发

这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。拥有旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，可细分为3类：直接靠近现有资源和景区开发旅游住宅；在自我营造的旅游景区附近开发旅游住宅；旅游与景观二位一体的房产开发。

（2）以旅游度假为目的的度假房地产开发

大多数位于大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用显着。既依托现有的旅游资源或景区，又投入建设休闲度假设施设备，大力营造旅游度假氛围。开发商以提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。

（3）以旅游接待为目的的自营式酒店

这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是为游客提供住宿，可兼具娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。

（4）与旅游相关的写字楼

以写字楼的形式在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦是典型代表。

（5）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发

大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。

未来发展模式

1.资源+主题酒店

旅游地产的主题是其核心内容，是旅游地产能够存在与发展的根源，也是旅游地产形成特色的主要部分。如三亚海棠湾亚特兰蒂斯项目，以其海洋文化、海洋乐园、休闲购物一站式主题度假模式落户海南。

2.养生地产

养生、健康等问题也逐渐成为人们除收入水平以外最为关注的问题，旅游养生地产也渐入眼帘，并拥有着强大的升值潜力。中国旅游养生地产类型有：养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等，旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线，从而突出配套的特色化。

3.文化产业与地产结合

通过不同的文化类别，打造不同的主题文化，通过整理相关产业的资源，促使整个文化产业链上的资源最大化。“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。

成功的关键因素

1.大盘

旅游地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。除非采用缝隙战略，选择成熟区域内大盘开发商的周边地带快速开发，低价走量。

因此，做旅游地产要做好大盘长期开发的准备。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。同时，大规模旅游地产开发要找准长期市场定位点，综合考虑区域和景观资源的影响，从而以更稳健的方式推进旅游大盘开发。

2.大配套

旅游地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足，以高品质的配套带动项目升值。

成功的旅游地产项目，无论是“三菜一汤”（景区、高尔夫、主题公园，温泉）还是“6大引擎”（景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园），核心配套都是为了实现5大功能：住宿——通常规划多个星级酒店；观景——以大范围自然景区为主，小范围项目景观为辅；购物——主题商业兼顾生活配套和特色购物体验；休闲——多配备高尔夫球场、游艇俱乐部等高端休闲业态；特色体验——借当地产特色资源重新包装开发出亮点。通过5大功能综合搭配，构建大配套体系，形成旅游地产产业聚合力。

3.大资源

旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数旅游地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有2类资源可以重点挖掘利用。

一是自然景观资源。能够抢占1个区域最核心、最稀缺的景观价值，是旅游地产项目后期成功的必要条件。在资源的选择上要以景观类资源为主，因为现阶段刚进入休闲度假旅游阶段，自然资源对旅游地产是驱动价值仍然高于人文资源。

二是嫁接商务资源，会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如博鳌论坛、昆明世博会等。结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，对旅游地产项目形成长期利好。

4.大内涵

旅游地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判旅游地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。客观来讲，即使知道旅游文化对旅游地产的拉动价值，而建设主题文化是投入大、见效慢的大工程，所以不管在主观意愿还是客观条件都存在一定门槛。

但是，讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用，例如植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，例如西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。

5.大整合

旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产的多个接口外，在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。

6.大蓄客

相对城市住宅而言，旅游地产属于窄众客群，缺少客户是一项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅游地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。今后旅游地产的蓄客将是全国范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。异地布点的数量和拓展力度将决定旅游地产项目的去化速度。

短期的客户还可以想办法争取，但长期的客户从何而来，如何保障销售的可持续性？在广布渠道的同时，还需深挖老客户资源，通过老带新或重复购买支撑长期销售，这是旅游地产操盘者需要重点关注的突破点，进而解决长期续销的问题。

7.大运营

旅游地产的主体产品包含3个层面：可见的物业、可感受的体验、可升值的资产。旅游地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要，让客户看到资产升值的空间，不管是一项目品牌还是企业品牌。资产升值是旅游地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因此，需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。

对于一些有较强经营能力的房企而言，已经非常注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成1个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。

8.大布局

旅游地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的1类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言，旅游地产多属机会型项目，如果可行性论证可行，可以权衡考虑进行长远开发。但前提是需要充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，方能在企业的大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子。

旅游地产成功案例_旅游地产 -漓江蓝湾

漓江蓝湾位于桂林漓江上游的南洲岛区域，漓江是中国甚至全世界的旅游胜地，桂林获批了《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》，漓江蓝湾则正好位于美丽漓江的宽阔湾流域的位置。

天籁谷位于重庆万盛AAAAA级风景区黑山谷景观带，平均海拔1100米，规划数公里山谷主景观长廊，2大商业中心，5大主题园区，星级主题酒店群落，二十三项游乐项目，其中包括太空风洞娱乐，室内滑雪场、直升机停机坪、儿童汽车赛事乐园、商业小镇（影院、超市、医疗中心、银行）等。是重庆福星集团和中旅集团以东部华侨城为蓝本联手打造的旅游地产。号称西部华侨城。

2大商业中心

风情商小镇

温泉商业小镇

5大主题公园区

水乡音乐公园，游乐温泉公园，SPA森林公园，中药养生公园，果岭趣味公园。

星级主题酒店群落

五星级温泉酒店，六星级湖滨酒店，七星级天籁SPA酒店。

二十三项游乐项目

太空风洞，低空飞行俱乐部，四季滑雪场，儿童汽车赛事乐园等

旅游地产成功案例_旅游地产 -产品

随着中国旅游地产的迅速升温：市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种：

分时度假

分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的1种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等三十个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每一个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起1个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这2个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不适合植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这有可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房。

产权式

产权式酒店作为1种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产成功案例_旅游地产 -新政影响

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。此前坊间已有传闻的关于“二套房”的政策并未出现其中，而业内普遍认为此次会议中并没有新东西出现，只是对以前既有政策的再次强调。对此，北师大房地产研究中心主任董藩表示，此次会议从内容上来看并没有实质性的新政，对于后市预期的印象可能大于实际上对于当前楼市的打压。

“喊话、干预预期的目的强于实际打压意图。”董藩表示，从内容上看暂无实质性新政，价格控制目标、考核问责、扩大房产税试点都是常规说法。

董藩表示，会议提到的完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五条

旅游地产成功案例_旅游地产 -“国五条”

国土资源部22日在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智指出，会议旨在贯彻落实国务院234次常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。此前，国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

旅游地产成功案例_旅游地产 -春节状况

传统的楼市淡季――春节。根据最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的二十七个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的二十一个城市中，十四个城市增幅超一倍，其中贵阳同比增幅高达2675%。报告称，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的二十七个城市楼市成交面积较春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达二十一个，更有十四个城市成交面积涨幅超过一倍。

其中，被曝出隐含巨大库存风险的贵阳市，在春节迎来一波强劲反弹，同比涨幅最大。贵阳筑房网预售备案数据统计显示，春节期间贵阳共成交399套，同期的30倍。除此之外，温州涨幅其次达1433.33%。而在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等十大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。

一线城市中，除深圳春节期间只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上涨158.82%，尽管成交数量不多，却也是2010年来的最好成绩;广州网签82套，同比上涨1.8倍。而受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示，春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比大幅上涨170

旅游地产成功案例_旅游地产 -古村开发

1、模式简单介绍

古村落重新改造开发是旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧城进行改造，同时保护其古村落的价值，发挥其旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古村落为依托，将旅游与地产融合起来，也可以为当下新农村改造提供1个有效开发途径。

2、中坤模式简单介绍

中坤的旅游地产是策划、包装未开发的自然旅游资源，等景区发展到一定规模时再介入地产配套服务，其本质上是1种旧城改造、古城保护和旅游房地产相结合的模式，用图例来表明，即如下图，被誉为“中国画里的乡村”黄山黔县宏村正是由中坤集团进行打造：修复宏村旧村的危旧房，整治宏村环境，修通道路，租赁政府招待所，将其改造成度假山庄。并获得“中国明清博物馆”的美誉，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家4A级旅游景区牌照。

旅游地产成功案例_旅游地产 -产权酒店

1、模式简单介绍

产权式酒店——养生公寓，是房地产与旅游项目嫁接后的产物，用于常规经营和使用权出让的养生公寓，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。

2、产权式酒店——养生公寓开发要领

（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制

产权酒店之养生公寓是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。北京勇先创景规划设计院在产权酒店的设计上顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店就是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是该项目成功运作的关键。

（2）注重产品的适用性和有效性

不是一味的拘泥于星级标准，十分注重养生公寓的适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。养生公寓从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不同的主题，把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，吸引投资者投资和吸引消费者居住。

（3）回报模式的灵巧运用

回报模式设计上，设计了一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二是产权酒店有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。

3、阳朔县乡村旅游示范项目之养生公寓——产权式酒店开发策略

（1）明确目标市场定位，建立多层次的度假公寓——产权式酒店

居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化，针对不同消费群体建立多层次的养生公寓，建筑样式多样化，承载文化多元化，以西体中用为主要指向，多数单体建筑体量不一，并与田园景观完全融合在一起，养生公寓每户配备10-30亩的土地，供业主自己经营或交由公寓统一管理，也可雇佣当地百姓为其看管。

（2）规模化发展、品牌化经营

集中精力打造养生公寓品牌，为客户提供养生设施优惠等多种附加值，产品售出之后，仍继续依靠良好的服务维护其品牌和形象，建立1种长期、可持续的发展机制。

（3）大力推广养生型服务，下大力气将“景观田园+生态养生度假”模式引入养生公寓

以田园、果树为依托，以“景观田园+生态养生度假”为主要形式，以绿色、环保特色的绿色建筑搭配田园，体现休闲性、养生性和趣味性。

（4）面向国际市场

随着阳朔旅游产业开发的日益完善，不仅吸引了大量的国内游客，也受到了世界各国朋友的青睐，将特色养生公寓介绍给周边国家，增加外汇收入。

二 : 分时分权度假模式 旅游地产开启一地置业旅居生活

力推分时分权度假模式

云南旅游地产

开启一地置业全国旅居生活

相关数据显示，云南旅游地产计划投资总额超过2 万亿元，大手笔投入，机遇与风险并存。前期定位不准确、同质化严重等诸多问题制约着云南旅游地产的发展。同时，带薪休假制度的颁布，标志着全国进入度假经济时代。此时，云南旅游地产抓住契机，主动对接中国度假大潮，推动云南从观光大省向度假大省转型，是云南旅游发展，以及经济发展的必然选择。

深谋远虑中，以云南城投、万达等为代表的开发商突破重围，推出了“分时度假”、“分权度假”模式，深谙旅居置业者对民族文化的追根溯源需求，主打文化牌、民族牌，吸引了来自国内外的一众置业者，也为其他旅游地产开发商提供了经验。

中国进入度假经济时代

云南旅游地产亟待转型

2013年年初，国务院办公厅正式颁布《国民旅游休闲纲要（2013-2020 年）》，纲要提出到2020 年要基本落实带薪休假制度。东部地区以及沿海经济发达省市相继公布的有关资料显示，浙江、上海、江苏、广东等地区，有望在2017 年前后落实带薪休假制度。带薪休假制度的落实，让中国全面进入度假经济时代，中等收入群体生活方式将率先切入度假领域。

目前，云南省每年旅游人次2.2 亿，旅游收益2100亿元，人均不到1000 元，与同为旅游大省的山东、海南人均年旅游消费额差距甚远。云南观光为主的旅游方式，不仅影响旅游收益，也制约了其对当地经济的带动力。

中国进入度假时代，以优美度假目的地为核心的度假方式，为云南旅游业的发展提供了绝佳机会。

但是，云南旅游地产存在的问题仍然不容忽视。云南省的旅游业自2002 年起步以来，经过十余年的发展，与其他旅游大省一样，传统旅游地产开发模式导致的空置问题制约着云南地区经济的长远发展。尤其作为一个多民族文化大省，随着旅游地产的蓬勃发展，动辄数千亩的项目开发将通过土地、房产的格局以及进驻其间的人流、商流、生活方式等影响着云南文化。

目前，云南旅游地产因为没有对接度假时代，由前期定位不精准、后续管理不合理等导致的空置、滞销困境同样存在。外来企业进驻云南，可能存在的复制其他地区经验而缺乏对云南文化的深入认知进行的开发，既稀释了本土文化，也由此面临着更为严峻的空城、滞销问题。

如何让旅游地产规避商业地产老路，抓住度假经济机遇，寻求旅游业成功转型，让2 万亿投资实现最大价值，如何在多民族文化的云南开发出适合的旅游地产，是开发商和政府共同思考的问题。以云南城投为代表的开发商给出了自己的“答案”。

云南城投推出分时度假

实现一地置业多地度假

4月26日，云南城投对外公布消息称，公司拟借助控股股东旗下的酒店、景区、第三方支付平台等资源，打造公司旅游地产连锁运营“分时度假”平台，为公司旅游地产项目业主提供优质的旅游度假增值服务。5月31日，“梦云南·健康度假养生村”连锁分时度假平台在昆明洲际酒店发布。云南城投集团正是瞄准云南旅游转型升级机遇捷足先登，率先在云南本土打造“梦云南”连锁分时度假平台。

据悉，“梦云南”连锁分时度假平台，是专为购买云南城投旗下梦云南系列物业的客户提供全方位优质度假养生服务的平台。

所有“梦云南”连锁分时度假平台旗下项目业主，均可获得云南城投“梦云南分时度假卡”，按所购置物业总价兑换天数，享受有效期为五年的特定天数分时度假时权。

目前，云南城投已经开放西双版纳避寒皇冠假日酒店、昆明洲际酒店、北京新云南皇冠假日酒店、四川锦江宾馆、丽江大港旺宝国际酒店5处自有五星级酒店，2016 年还将开放4家五星级分时度假、养生酒店物业。

同时，云南城投分时度假平台还为会员提供国内200 多家高尔夫畅打以及顶级健康养生、健康体检等最优折扣服务。未来，只要在云南城投分时度假平台旗下置业，就可以在国内乃至国外享受更多分时度假服务。

云南城投此举得到了全国工商联房地产商会酒店投资商会执行会长冼锋的赞同。

他认为，开发商已经回收了成本，再把产权分割，把分时段的使用权卖给客户，这种被欧美发达国家有效运用的方法是激活旅游地产空置房的一种可行方式。

万达携分权度假入版纳实现一处置业全国换住

绿维创景规划院院长林峰在2014 年云南文化旅游地产峰会上提出，随着旅游地产产品不断发展升级，“分权度假”模式又逐渐兴起，与分时度假不同的是，分权度假的业主拥有产权，而且一次性投入少，使用灵活，这给大众提供了一种更为经济的度假方式。

通俗地说，分权度假模式就是把一份度假公寓或者别墅的产权平均拆成10 份，消费者通过购买其中的一份获得十分之一的产权，产权期为40 年，在这40 年中，客户每年能够享受可拆分的28 天免费入驻权，并能选择在不同的旅游地进行换住，并可获得物业升值带来的收益。

在云南旅游地产板块中，早在一年前，万达集团推出的“美尔分权度假”模式就悄然启动。

目前，在云南旅游地产市场上，重庆美尔地产目前提供的目的地旅游城市包括昆明、大理、腾冲、石林等地。去年8 月，美尔地产与万达集团签约，推出万达西双版纳美尔国际度假村项目，标志着养生度假云南区域的正式启动；去年底，美尔地产云南公司正式成立；今年1月1日，美尔腾冲翡翠皇冠大酒店正式营业……据悉，美尔分权度假是美尔投资与万达集团、中海集团、海航集团等全国一流地产开发企业，还有中国人保等金融保险公司共同推出的小额度假置业项目。与产权酒店相比，美尔分权度假降低准入门槛，一份只要几万元，扩大客群覆盖，实现全国换住；与分时度假相比，有产权支撑并由保险公司（PICC）承保，提高产品安全性和公信力。

据美尔地产相关负责人介绍，美尔养生度假产品以产权物业为基础，开启“领先”的“全球养生度假旅居度假”新模式，这将是中国旅游地产模式的一次革命，带领全中国3 亿以上中低等收入家庭提前进入旅居生活时代，实现一处置业，全国换住的优质度生假活方式。

正是看中了分权度假模式未来的无限发展前景，在2014 年云南文化旅游地产峰会上，不少来自大理、丽江的旅游地产开发商在峰会上表示，也会把分权度假模式纳入最近的推广计划中。

强调历史文化的独特性

坚持产品不同质保特色

“我的团队曾经研究过其他地方的民居，对佛教小镇、孔子故地、汉中等地做了一些规划，这些规划都不尽相同，但在本质上都是针对地方独有的特色做适合它自己的规划，人们的生活、旅游体验感在这种规划中都处在核心地带。我们相信资源有同质化，但产品不能同质化，只有这样才能保有自己的特色。”上海圆直建筑设计有限公司总建筑师钱健深有体会地表示。

而云南城投旗下西双版纳云城置业有限公司总经理杨涛同样认为，旅游地产首先还是以旅游为主，在中国目前旅游地产现状之前的历史文化有特色的东西被开发商破坏了，而新建的建筑同质化严重，云南的历史文化就是形成差异化的特色。

文化是梦云南·雨林澜山的核心竞争力。梦云南、雨林澜山植根于傣族文化，把对傣族文化的传承、对南传佛教温暖的理解、对热带雨林的生态恢复三种文化完美地融合在一起，淋漓尽致地展示了项目独特的东南亚建筑风格，同时融合热带雨林风情，将东南亚建筑的风格镶嵌于西双版纳特有的热带雨林中。也正是凭借着这一不可复制的历史文化特色，梦云南·雨林澜山吸引了来自国内的一众置业者。更有业主十赴版纳考察，被项目的此特质吸引，最终选择梦云南·雨林澜山。

显然，在昆明市场大有作为的银海地产也是此种思想的拥趸者。云南银海房地产开发有限公司总经理汪万生在2014 年云南文化旅游地产峰会上指出，文化是旅游地产的灵魂。他认为，未来只有大理的文化才是大理在全国旅游地产的蓬勃发展中保有特色的重要因素，在旅游地产的开发过程中要注重保护大理的历史文化遗产，并以此为依托发展旅游地产。

因而，银海地产在大理倾力打造的旅游地产项目———银海山水间，以大唐风骨为着眼点，建筑中将大理特有的地域性建筑元素、符号与大唐风骨的内涵有机融合。建筑材质上以大量的木、苍山石等本土材料，浓郁的大理风格建筑一览无余。

坚持配套先行开发模式

力促旅游地产转型升级

一般来说，由于大理、丽江、西双版纳、景洪等知名旅游度假城市已聚集了大批开发商，地价相对较高，不少新落子云南的房企将目光投向后发城市，如雅居乐进驻腾冲、中坤布局普洱、龙湖落子玉溪、碧桂园进入曲靖等。在这些新开发区域内，由于配套还有待完善，在开发模式上，不少项目仍然坚持“配套先行”的理念，借此吸引更多的置业者。

其中，雅居乐原乡就是最典型的例子。项目规划建设中国唯一的10 公里峡谷景观大道，将峡谷、林海、江河、梯田、古村落五大主题景观一一串起；希尔顿、喜来登、嘉佩乐三家国际超五星级酒店依高黎贡山而建，将最原生与民俗文化完美融合；温泉会馆与原生山水相融；36000平方米的古镇商业街，提供客栈、酒吧、特色餐饮、民俗演艺等完善的旅游度假生活配套，更是展现腾越文明风貌的立体画卷。

同样的，华侨城在云南的首个项目———云南华侨城也采取了相同的开发策略。项目不久前便开业了首个华侨城温泉水公园，投资额超亿元。

英雄所见略同，曲靖碧桂园也采取了“配套先行”理念，引进全套高端生活设施，项目规建有大型U-LIFE购物街、中英双语幼儿园、欧式风情水景园林、顶级凤凰俱乐部（囊括恒温泳池、羽毛球馆、棋牌室、健身房、咖啡书吧）、国家一级资质物业服务等生活配套。

云南财经大学不动产投融资中心主任周大研认为，在房地产的开发当中，不仅仅要开发一个高标准的住宅区，还要有相应的商业配套。虽然配套先行的开发模式需要前期投入相当大的资金，但随着房地产市场竞争的日益激烈，这种模式应该会成为一种房地产开发趋势。随着云南旅游地产的转型发展，“配套先行”势必将成为旅游地产的开发模式。

三 : 2013亚洲酒店论坛 旅游地产综合体的成功开发与运营模式

2013年第六届AHF国际酒店投资峰会

———分论坛九：旅游地产综合体的成功开发与运营模式

时间：2013年9月6日 09:00-10:00

主持人：胡晓莺 克 而瑞信息集团 旅游地产事业部总经理

对话嘉宾：杨志军 安徽合肥港荣酒店管理有限公司 总经理

王灿 旅游卫视 副总裁

陈彬 深圳华侨城房地产会所酒店公司 总经理

主持人：下面有请本场论坛主持人克而 瑞信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺女士，掌声有请。

胡晓莺：各位早上好，首先我想自我介绍一下，我来自中国克而 瑞信息集团旅游地产事业部，今天有可能是早上，我们的人还没有坐满，但是我相信今天三位嘉宾的发言一定会让大家留下非常深刻的印象。接下来我想邀请一下今天的对话嘉宾，首先邀请到的是安徽合肥港荣酒店管理有限公司总经理杨志军先生；旅游卫视副总裁，非常美丽的王灿小姐；最后要邀请到深圳华侨城房地产会所酒店公司总经理陈彬先生。

今天我们的话题挺有意思的，这个话题也是这几年来我一直在想的问题，今天我们话题有个关键词叫“旅游综合体”，在座的有来自酒店，来自业主方的，还有媒体的代表，首先想问一下大家，这几年来，我们对于商业综合体的概念是比较熟悉的，类似于像现在做的银泰中心就是属于非常具有代表性的商业综合体，往往我们说商业综合体把酒店、公寓或者办公楼一类概念集合在一起，但是对于旅游综合体概念而言，我相信很多人可能都有一些疑问，今天我们第一个问题会跟大家一起探讨一下在各位非常资深从事旅游行业这么多年的专家面前，你们认为旅游综合体到底是什么样的概念呢？先从杨总开始。

杨志军：安徽利港集团在黄山有一个类似旅游综合体的项目，当时做的功能不是很齐全，但是目前做的旅游综合体，我们有一家酒店，有一条商业街，是做当地旅游艺术品的，包括当地美食的商业街。我们还做了一些酒店式公寓。这个项目应该比较小，如果大一点的项目，就要考虑到还有核心的产品，比方说一些主题公园，这些可能是并入综合体，相对综合体比较完善一些。

胡晓莺：我们请王总回答一下。

王灿：首先很高兴能够有机会参加今天的论坛，尤其是聊聊旅游综合体这个话题。因为我们旅游卫视13年以来一直致力于旅游行业的观察和报道，我们也有一个板块，就是关于旅游地产板块，我们说旅游吃住行游购娱，住这个板块我们定位就是旅游综合体，所以我们跟我们这个板块还是非常对口。我们从2009年开始，一直到2013年，有五年的时间一直在观察和报道，从海南到全国，以及到全球的旅游地产，旅游综合体。如果说到概念，一直以来我们做媒体宣传的时候，在座很多都是业主，对这个行业应该非常熟悉，我们一直没有找到非常明确的名词解释，就是什么叫做旅游地产，在我们这几年媒体观察当中，我们看过、考察过，采访过，报道过非常多的所谓的旅游地产综合体的项目，有一些好的。单纯从我看过的概念里讲，首先它应该是依托旅游资源的，有一定规模的，相对来说，可以让我停下来在那个地方待上几天的，能够满足我三天亮晚也好，一个假期也好，我的消费需求，提供综合类服务的地方。比如深圳的东部华侨城，它在中国来讲，就是一个相当不错的旅游综合体，我对这个名词概念的理解是这样。

胡晓莺：刚才两位已经讲到了他们理解的旅游综合体是什么。我认为中国旅游综合体到目前为止，量很少，就像刚刚王总所讲到的，大家早期都关注旅游地产当中最核心的项目深圳东部华侨城，后来的旅游综合体，云南华侨城也算一个，因为它算把旅游各种元素综合得比较好的地方。还有近年来一直关注的万达集团的几个项目，包括万达的长白山的国际旅游生态度假区，还有万达在西双版纳做的旅游度假村。就这个话题而言，我们陈总很有发言权，因为您来自华侨城集团，您的名片印着兰溪精品酒店，包括会所酒店，都是我们非常熟悉的来自华侨城欢乐海岸的项目，对我们看来，华侨城欢乐海岸也是一个带有旅游休闲性质的综合体的项目，对于这方面话题您怎么看呢？

陈彬：我是来自于华侨城房地产板块的工作人员，我就谈对这几个问题的看法。刚才谈到商业综合体和旅游综合体的区分。以中国目前的发展阶段来看，商业综合体应该是发展比较完善，而且比较完整，比较完全，很系统，国内在座相信有很多同事、朋友的公司集团都涉及到商业综合体的开发。商业综合体简而言之是城市经济的聚集区的概念，这当中有商业零售，有酒店、办公楼、商业等等这些。

今天我们这个议题谈的是旅游综合体，顾名思义，肯定它体现旅游的概念，从某种意义上来说，旅游综合体和商业综合体的出发点有共同之处，都是在某一个特定的地块上进行特定目的进行综合开发的房地产表现形式。旅游综合体国家文体旅游局在2010年有过相关的文件和指导的会议精神，也就是说在这几年当中，国内的旅游业的推动会是在国民议经济当中占有非常重要的比重和非常重要意义的一项工作来做的。在旅游综合体这几年逐渐开始成规模的，成系统的在国内房地产业当中已经开始出现。

作为华侨城集团可能在旅游业打造中，应该是走得比较早，我们在80、90年代就开始涉及到旅游业的发展，结合到现在国民经济达到目前阶段的时候，从我们集团来说，确实也做了几个大型旅游综合体，现在据我所知一些大型的集团和公司也已经开始把注意力，把自己的方向，把自己的资源配置在旅游综合体打造和开发上。

旅游综合体作为定义来说，王总刚才提到一点，它肯定是以休闲、度假为主导方向打造的综合的地产开发模式，但是在它的配套过程中，会配入更多的休闲、度假的概念，如果对比我们的商业综合体，对应有商业的零售，商业的写字楼、商业的地产、商业的娱乐，这些概念之外，相对于旅游综合体，我们所要配套的比如说很多产品会倾向于旅游特色，比如我们度假酒店、主题公园、旅游休闲度假地产，休闲会所等等这些，那就是旅游综合体当中会出现的产品表现形式。简而言之，旅游综合体它是泛旅游的概念来开发的地产产品。从目前来看，也不可否认，我们虽然做旅游综合体，这当中地产的成分也是占到一定的比例。

刚才胡总提到对新兴的产品区分，比如说在华侨城最近也在打造欢乐海岸，我们称之为都市娱乐定位的综合开发产品，这是我们现在正在做的。谈到旅游地产本身而言，当中也分大约几个层次，比如说旅游地产，大家最容易理解的比如度假酒店形式的开发，现在在海南、广东，在知名的旅游景点都有，相对比较单薄，比较倾向单一景区和单一功能旅游项目的开发，旅游综合体的概念体现的更加是在综合项目当中，各个旅游业子因素和各个商业元素的有机互动带来最终长远收益的地产开发的模式。所以在现在，从目前来看，应该说这个趋势在国内未来的发展前景是非常好的，因为它的业态配合比较丰富。作为华侨城集团而言，我们以旅游起家，然后发展到旅游综合体的开发和营运，接下来我们推出新的产品也就是欢乐海岸，刚才提到定位为都市娱乐的概念，其实我们这个概念已经是跨界的产品，它的胚子是旅游综合体，本身也已经跨入商业综合体的形态，这是我们未来的方向，也是供大家了解一下，参考一下。

胡晓莺：我非常赞同您刚才说的两点，一点说到旅游综合体是泛旅游的观念。我们在这么多年时间当中，一直致力于对旅游地产深入的研究，为什么说它是泛旅游的概念，因为旅游行业当中就包括吃、住、行、游、购、娱六个元素，这六个元素在目前旅游地产开发当中，很多项目可能只占据一个元素或者两个元素，真正把这六个元素全部考虑进去的项目真的是用手指都掰得清楚。第二我很赞同你的概念，旅游综合体，你刚刚说到的就非常重要，旅游综合体对于整个开发企业的实力和资源整合能力提出非常高的要求。前段时间我陪一个非常资深的国外的行家看到万达有一个项目，刚才我们提到万达两个旅游综合体，刚才提到欢乐海岸，万达做了一个类似产品出来，问一下在座的各位业界同仁，有没有听过，这个产品其实跟华侨城的欢乐海岸在功能和属性上面其实有异曲同工之妙。现在在武汉的中央核心区有一个万达打造的项目叫做“楚河汉界”，我认为在万达所有旅游体系产品当中，真的走出了一条都市休闲主义的路线，和它在西双版纳以及在长白山做的项目不太一样。当时我们看这个项目的时候，我的这位朋友跟我讲了一个非常核心的概念，万达做这个项目这么成功，8个月时间之内，一下子全部起来了，实际上从一定层面上这个项目的成功主要来源于万达强劲的招商能力，你说旅游综合体当中，旅游商业是非常重要的板块，我们看到很多地方做旅游商业基本都消失了。一个项目能否成功，尤其像旅游综合体带有这么大量的五万方以上的商业体量，从一定层面上，如果你开发商没有很强的资源整合能力和招商能力的话，像这种项目基本上就是属于浪费土地资源，暴殄天物的行为。所以我非常赞同你刚刚所讲的，包括对华侨城前期的研究也是一样的。华侨城以前把旅游产品分成两类，一类叫做板块融合式开发，像云南华侨城、东部华侨城，就是把很多旅游配套和房地产项目融合在一起，另外一种像欢乐谷、包括北京欢乐谷、成都欢乐谷等等，都是用主题公园带动周边地产开发。今天提出非常有意思的概念类似欢乐海岸，做的是都市旅游休闲的概念，它真正是实现了旅游产品从原本观光时代向休闲度假时代或者周末度假时代转型的过程。

王总刚才也提到了，因为你们是媒体，更多的时候你们会关注全国各地甚至全世界各地各种各样的旅游地产的开发，旅游综合体的开发，今天借这个机会，你也给我们普及一点知识，这些年来走过那么多地方，最让您耳目一新，最让您感同身受的旅游综合体大概在什么位置，以后我们有机会也去考察一下？

王灿：这个问题要谈的话可能今天一个小时就谈不完了，因为我们去报道的地方实在太多。先说一下你刚才说的楚河汉奸，对这个项目我感触比较深。我去武汉的时候，在那呆了两三天，每天都去。每天去那的时候，觉得每天都玩得很开心的，这是从消费者的角度。后来我们对这个项目也有一些了解，它在城市当中，它把一个商业综合体和休闲综合体，它是周末休闲好去处，因为武汉城市很大，周边有很多人过来，周末在这里度假。第一它的位置很好，第二确实招商非常棒，各种配套，包括品牌、餐饮、娱乐、休闲、影院，周边的酒店等等。我们在那边可以享受到非常棒的周末。这个是在城市当中旅游休闲综合体来说确实是非常不错的。

再说到万达它在中国大家热议的就是万达长白山，说到旅游综合体的话，不得不提了。长白山我去过好几次，因为滑雪。在旅游综合体里，我之前有提到它一定是依托某一方面的旅游资源，比如说滑雪就属于一类，我们称之为山地地产。在这个项目里，现在规划是将会要开九家酒店，这是一个配套。酒店是从现在在银泰中心也是柏悦酒店，它那边最顶级是柏悦酒店。它会从七星级顶级的，中高端，中端的，中低端的，低端的，从酒店配置方面就可以满足不同消费人群的需求。滑雪场是它的核心资源，很多人冬季去的话，毫无疑问。如果去过长白山滑雪的朋友，它并不是最专业的化学到，我们通常说亚布力的雪道非常棒，万达作为旅游综合体来打造，他要吸引更多的消费人群，他需要雪道能满足更多普通消费者的需求，所以它会从简易的，非常初级的，新手可以滑。因为中国滑雪人群当中，很多人还是刚刚起步，并没有达到瑞士、北欧国家的水平。非常适合普通度假人群去体验的雪道也很多，当然它也有配套给成熟的滑雪爱好者来体验的高级雪道。它从雪道上也是满足不同人群的需求。本身配套的万达影院，在那样遥远的地方，我们也能够看到今天马上上映的最新的电影，这也是满足了大部分人的需求，而且在晚上我能够有一个很好的好去处。它还会有剧院，在海南的朋友都知道，万达在海棠湾打造的汉秀，在长白山晚上有一个剧带给大家。同时配套非常多的餐饮，包括传统的比如说必胜客、肯德基都有进到东北那样的深山野林里。同时还有各个国家，比如韩国的、日本的，东北的餐饮，中国的湘菜、川菜等等，未来都有很多配套。它从酒店，从雪道，从餐饮，从自身剧院、影院等等都有配套。我们去到那里，还可以在周边，本身有旅游资源，比如天池也可以去玩。

这就是我之前所讲到的，它依托了当地得天独厚的旅游资源，而且它有一定的规模，也可以满足我三天两晚甚至更长的时间，在那边停留下来去休闲，去度假，无论是哪种身份，我可以在那里享受到这样旅游综合体带给我的度假感受。这是我举的山地地产的例子。

在旅游地产开发里做得比较好的企业，当然华侨城、万达，还有我理解的红树林或者中坤地产。举一个中坤地产的例子。中坤做得是最早的，因为它很早就在安徽黄山的红村进行了开发。在我看过的项目里，红村项目是对当地的原生态借助的最好的，整个项目从旅游综合体的配套来讲也非常完善，比如说它本身有古镇就是红村镇，我们去可以体会到当地居民的文化，它是保存得最好。我们去基本可以看到它的原貌。在旁边有酒店，有高端一点的酒店，四星级、五星级的酒店，可以满足会议的需求，小型团队的需求。在里面还会有客栈，也有当地百姓打造的小型度假客栈，可以满足不同人的需求。同时还投资演艺，它投资一部《阿菊》，取材于当地的题材，演绎了当地安徽女子的故事。有一个特点，原貌保存很好，能让我们真正深切感受到当地的文化，同时它也能够让你在这边两三天的时间，很好的有一个旅游度假的感受，这也是属于一种依托当地文化类型的。

在国外也有很多例子，有一些是海岛控，提到海南旅游综合体会比较难讲一点，我们2010年1月6号是海南国际旅游岛新闻发布会。在座也有来自海南的朋友，对海南是又爱又恨，要举那边的例子，胡总也跟我讨论过举一个海南的例子，我想了半天，真的好难。比如你现在想一想让你举一个例子，你是做研究的。

胡晓莺：我也想不出来。

王灿：现场有来自海南的朋友吧。我们有在海南待过，虽然在北京工作，我是2009、2010、2010年在海南待了三年，虽然是打着国际旅游岛的旗号，要真的拿一个海南的例子来说，确实没有找到，很多都是打着旅游地产的旗号，在做地产的开发，做旅游的配套以及说我真正能够在这里享受到旅游度假感觉的项目，我个人认为，我去过海南80%的项目，我很少有这样的感受，我甚至觉得东部华侨城、长白山、万达或者像我举的红村这几个例子来说，更让我有旅游综合体度假的感觉，国内先说这几个。

胡晓莺：刚刚我们讲了很多企业的好话，说句实在话，前一段时间我有一个朋友在微信圈里发了几张照片，我就问他是不是长白山的万达，他说是。那个照片当然建筑是挺漂亮的，商业街晚上开着灯没有人。包括房地产业界的朋友都会比较清楚，万达长白山这个项目早年在长白山的时候，他们有一段非常痛苦的时候，我个人认为东北是一个不太适合度假的地方，因为一年当中有大量的时间是不适合度假的，过于寒冷。但是中国人又喜欢依水而居和温润的环境。我一直认为长江以北的地区做旅游度假时间很短，它会受到非常严重的季节性的影响。这里就提出一个话题叫做旅游综合体的选址，就我个人看来，我一直都觉得长白山的选址可能不那么明智，这个可能是比较犀利的说法，万达在这个地方的选址可能不太明智或者说它可能眼光过于长远，太过于跨在前面了。再说到旅游综合体选址的时候，我们除了要考虑当地的旅游人口，包括当地消费水准之外，还有非常多的综合性的因素，讲到这点，杨总和陈总非常有发言权，因为你们都是从事酒店板块，酒店选址是非常有科学逻辑的东西，我们金天霸这个思路延伸开来，我们知道商业综合体的选址有很多要求，包括大交通要便捷，周边有多少基本生活的消费人群，就旅游综合体选址而言，你们怎么看这个问题呢？

杨志军：说一下我们在黄山的项目，这个项目我们认为还是比较纠结的，它不是像华侨城那么成功的项目。

胡晓莺：我觉得大多数开发商业斗争很纠结。

杨志军：这个项目很纠结，刚才王总说的红村那块景点里。我们在黄山市里，紧靠黄山市政府新区，之前我们做了一些调研，不是很透彻。目前我们越来越发现整个黄山市市场并不是特别好，黄山市人口本身来说才30多万人，而且它的经济不发达，主要是依托于旅游，而没有工业来支撑。旅游行业里最重要的旅游载体是旅行社，更多靠旅行社连接景点、交通、餐饮、酒店行业。旅行社也是种类繁多，从正规的，从品牌的到普通的，到两三个人就可以开个小门店，就是一个旅行社，这个市场相对来说比较不够正规。这样的话，对我们酒店的房价打压还是很厉害的。包括黄山现在开出来的皇冠酒店、豪生酒店，在整个收入上并不是很理想。接下来我们再看两点，第一点2014年京福铁路将开，京福的高铁将经过黄山市，这样把我们的市场拓宽一些，另外黄山市政府也是会在做一些市场的调整，因为既然它要做国际的景点，一定要有国际的配套，你还要支撑国际接待的市场管理。对景点来说，交通的好是有利也有弊的。有的时候平时这个地方交通一直盼着高速或者高铁开通了，开通了以后，可能就变成了我们的旅游客人在这个地方待的时间会短了，因为它太方便了，方便他离开，方便他到来，他在这里滞留的时间就少了。我们在选址的时候要看这样的选择。

重要的还是有核心的产品，刚才王总说的东部华侨城、万达的项目，还是要有核心的主体的产品。未来我听说在合肥万达将投入7个酒店，一个大型的旅游地产，它不是像长白山还有滑雪为主题，在合肥没有太多的主题，但是它是自己来做主题公园，做主题娱乐的东西，打造一个万达城，这个我们拭目以待了。

胡晓莺：杨总有一点点得很好，我们说一个旅游目的地，如果它的交通不方便也不行，可进入性差。太方便也不行，因为不一定能够留得住人。我们反复在强调选址的问题，跟大家分享一个案例，我们最近手上操作一个项目在丽江的大野古城边上，这个项目是真正意义上的旅游综合体项目，把吃住行游购娱各个方面都考虑进去了，大家猜猜看这个项目捂了多少年？开发商从拿地到开发整整十年的时间，它在等一个机会为什么说选址很重要？有些时候我们过于超前了，周边项目不支撑旅游综合体的开发和运营，所以很多时候我们会发现旅游综合体的选址一般有两方面的要求，一方面要么就是我们在核心的城市群落的周边，我离核心城市群落可能交通距离在半个小时到1.5个小时范围内最佳的，类似大梅沙就属于这种情况，深圳或者珠三角的民众到大梅沙的距离车程距离可控的，大家愿意周末反复不断去那边消费，去娱乐，这种一种选址。另外一种选址就是杨总所说的，你的大交通环境特别好，比如高铁到得了，航班非常多，类似像海南或者云南，航线特别多，尤其从大城市，从二三线城市去的航线特别多，这种也是我们认为如果它的旅游人流量能达到一年1500万人次以上的话，我们认为这个地方也适合做旅游综合体，就像城市消费型一样，你要有一个非常基础的消费客群，你没有消费客群，你的酒店也好、商业也好，使用频率非常低。

陈总在欢乐海岸上班，您也会有非常深切的感受，欢乐海岸就是属于周末度假特别明显的目的地，因为你周末的时候人特别多，您怎么看这个问题？

陈彬：旅游综合体的选址跟酒店一样，旅游综合体能否成功，说白了到最后还是位置、位置还是位置，这三点。在欢乐海岸这块，我们有一部分是强化周末旅游度假，它本身也具备一定的商务功能，这不是问题。回到旅游综合体选址方面，作为一个企业，当你开始有感觉，有这个需求，内部的驱动，我要进入这个行业的时候，可能对旅游核心的产品和资源，你一定要做个判断，这个是第一点。它毕竟和商业综合体不一样，可能涉及交通方面，第一步更应该考虑一下这个旅游资源评价一下。一般来说对旅游资源的评价，大概分三个类，第一类就是旅游目的地型的，这个地方是所有的游客一定会去的，不管怎么样，一生当中必须得去的或者一家只要休假肯定往这里去的，这是旅游度假型的，目的地型的，它的影响力非常大，这些点是非常值得考虑的，这种点在市面上资源非常稀缺了。第二点，称之为区域型的度假旅游目的地，区域型它的影响力会小一些，类似于长白山，去的人可能以周边的人为主。第三种就是短期的，当地的旅游度假位置。

这三个层次就决定了我们选址的时候要考虑好，首先对契合整个集团，要进入旅游地产行业之后，你需要开发的力度有多大，开发的节奏是怎样，针对这三个，可能就需要有很多的针对性的考量。比如说如果我仅仅是一个区域型的度假旅游项目，可能我在投资规模上，以及在具体产品搭配上，就会有所不同的考量。如果是目的地型不同，我一下拿了全国最好的NO.1的旅游资源，我想做的想法和策略完全不同。你选址的时候要考虑好未来产品可能出现的情况，最终发展成型的结果会是怎样，和目的地产品的考虑以及刚才几位谈到和周围周边环境契合度的问题，这部分需要考虑。说到具体的问题，比如刚才谈到很多交通，必须要考虑的，刚才讲得很专业。除此之外，还要考虑商圈的位置，一般我们觉得比较能靠近成熟的城市或者成熟的景区，这样我们在选择旅游地产位置的时候，风险相对会小一些，因为现在很有可能成熟的区域带来的客源，带来的生意机会可能给你项目 带来很大的推动，这点是非常重要的。如果万一你选到很偏的地方，现在在业界知名度不是很高，很可能你投下去的钱短期收不回来，就有点长白山的感觉。

选址的时候，也要考虑到这个点和未来环境配合当中，我这个旅游项目到底是服务于这个城市呢，还是服务于城市群呢？这个非常重要。比如说我们集团东部华侨城的体量，这么大的面积，差不多有8、9个平方公里，我们在深圳打造这么一个项目，我们所看到的市场，不仅仅是深圳，如果仅仅为深圳做这么大的项目，就没有意义。这个时候就考虑到我们标准的是整个珠三角，甚至是华南，我们希望把它打造成全国甚至是亚洲的旅游目的地的感觉。在选址过程中，每个集团带着自己的战略、想法和目标，在看到具体项目未来旅游业契合度的问题，再考虑多维度的指标，才可以做到有的放矢，这点非常重要。

胡晓莺：旅游地产开发过程中有三个环节很重要，地位、销售、运营，在涉及到运营方面的时候，很多开发商有很多难言之隐和心痛之处，真正我房子卖完了之后，到后期运营的时候，会发现每年投入大量的资金在里面，我们一直说全国开发旅游地产的开发企业，大家都把华侨城作为顶礼膜拜的产品，今天要开发旅游地产，必须膜拜一下东部华侨城的项目，但实际上我们跟华侨城很多高层也聊过，现在东部华侨城的运营也涉及到一个问题，尽管房价已经被炒得很高了，但是每年为这些主题公园，主题酒店投入的运营费用应该说是天文数字，也给华侨城内部提出了很多警醒，类似这样旅游综合体后期的运营，它该怎么运营，怎么科学运营，怎么赚钱的运营，这是大家都没有破解的一个题。这涉及到我们说的一个问题，旅游综合体当中，王总提到的包括中坤也好，华侨城也好，万达也好，他们都有一个特点是大型企业，或者是央企，手上资金实力很雄厚，或者像万达做商业综合体，现金流非常好，能够支撑起类似于像这样大型的旅游综合体，一下子全部起来，这样的类型对于企业的要求，还是非常高。您觉得在运营层面上，您自己也在欢乐海岸项目上，您觉得运营层面上，什么东西对于旅游综合体全面运营是最重要的呢？

陈彬：您注意到的问题其实我们也在关注这方面的情况。比如现在有很多企业做了大型旅游综合体，作为我们集团以及作为我们很多同事也非常愿意看一下。但却是我们感觉到现在很多新兴的大型旅游综合体的运营状况不是很理想，当我把地卖完以后，接踵而来就是在营运的压力，如何维持这么大的配套设施的运作、收益还要背很重的相应折旧方面，那真是压力非常之大。谈到营运对旅游综合体来说至关重要，如果理解商业综合体，可能借助成熟的社区，成熟的城市所带来的优势，帮他推动在日后的经营。对旅游综合体而言，必须对开发商，对业主而言，必须有自己独到之处，方可进入这个领域。

作为华侨城而言，本身是做景区经营起步，然后做旅游综合体的开发，在这方面我们积累了相应的经验。旅游综合体要谈营运，有几点很重要，首先判断旅游综合体核心的资源和产品以及功能到底是已经成熟旅游目的地还是再造无中生有的旅游项目，这点非常重要。如果是前者，本身已经是很好的旅游目的地的资源，您所需要做要提高营运，必须围绕旅游资源的开发以及深入开发来做，这样就OK了，沿着这条线，顺着往下走，王总提到了红村，顺着徽派文化往下做就OK了。对于无中生有类型的，平白做出来的旅游目的地而言，对于综合营运能力考验非常巨大，我们在这个过程中，我们做了很多，也感觉到很多，总结了很多。在我们人造的旅游目的地景区当中，产品的组合配套是非常关键。

胡总提到了很多吃住游购娱，现在可以想到的地产类型非常多，只要你花钱往下投下去，做琳琅满目的产品组合应该不难，最难的是什么？在这些你所设计好的产品和服务配套设施之间，在未来经营当中的互动以及相互影响，这个是非常重要。比如说一般旅游综合体有很好的核心，我们打造了很好的主题公园，在主题公园自然有很多商业、旅游休闲商业，酒店、餐饮、娱乐等等，相互之间的支持作用非常关键，比如说我们一个景区盖了好几酒店，就考虑到景区未来在建成之后，达到成熟期之后，有可能给这个区域带来的客流量会是怎样，基于核心产品再设想到其他周边产品泛旅游产品的体量以及功能配备，比如开始一年只能有一千万游客，一下扔进去七八个酒店，明显就意味着一开业以后酒店入住率跌到50%以下，20%、30%，活不下去。

胡晓莺：这种情况非常普遍，一些没有经验的旅游企业，在做大型开发的时候，往往就做这样的事情。

陈彬：刚才谈到组合产品的互动，未来的支撑关系很重要。再谈到你说到一点，开发的节奏必须要掌握好，现在很多开发商，旅游综合体开发难度，一次性投入非常之高，不是一般小型开发商能撑得住，一甩进去，开发的节奏，产品推出市场的节奏和周期要考虑到，比如为了这个项目的定位，获得核心竞争力，把景区建立起来，接下来旅游地产和旅游产品的酒店还有旅游商业的开发节奏要控制好，切记贪大求全。可以分步骤来做，我的地产出来一部分，卖一部分，我营运场所也跟着来进入一部分，这样可以使得在你地产全部销售完之后，也可以有很好日常稳定的现金流支持旅游综合体日常的运作，这个节奏和速度是要控制好的。

胡晓莺：王总，旅游地产尤其是旅游综合体您看过那么多，刚才陈总也总结了一下在他们项目当中，他们核心会打造哪些产品组合，您看过这么多旅游综合体项目当中，您认为成功的旅游综合体项目核心吸引人元素大概哪几种呢？

王灿：在我今天举的例子里也说到元素，刚才说到选址的时候，我想补充说一下。今天把旅游综合体讲到两方面，城市中周末休闲综合体，也讲到了旅游度假综合体，在城市当中，肯定适合于城市居民的周末的休闲方式的产品，我认为是地段、地段、地段。对于旅游度假综合体来说，我是有不的看法，它不一定重要的是位置，我们有做过一个消费者观众的调研，可能我不是开发商，不是业主，我可能认识没那么深刻，从消费者的角度，如果我需要满足旅游度假的需求，其实我不在乎它在哪儿，比如我们都说世界最美的地方是大溪地，它坐飞机去非常不方便，很远，要花很多时间，但是作为我现在最向往的地方也是那，我愿意花时间去，因为它很美，很好，传说是那样的，所以不会因为地段而不去。重点在什么呢？我们说的一般做规划，看几步，如果说旅游地产，讲到三步骤，现在我们于第一和第二之间，第一打着地产的幌子，并没有做旅游地产的项目，第二是刚才举的例子，这些已经做得比较成功的，比如万达的、中坤、华侨城等等的，他真正意义上慢慢在做，甚至在打造旅游地产项目。未来第三步将会是怎样？我看到大家有些是在大型旅游综合项目一部分，比大部分是酒店或者有度假的产品，大家在经营过程中，就包括陈总刚才讲的也会遇到一些困难和问题，就是在第三步的时候，我们应该来研究一下细分市场。随着我们居民生活水平越来越提高，大家生活品质在提升，未来所有的同质化的产品在竞争当中，在运营当中，都是会遇到强大的压力，包括酒店不也一样吗？我们在城市当中，作为商务型的酒店，在海边说有一线海景的酒店，如果都是同质化，无限复制的话，未来在竞争过程中，你在吸引客源过程中，还是会有困难。所以我们在平时选择项目观察的时候也会想，其实细分市场是最重要的。说到旅游综合体的细分市场，比如说依托主题公园的旅游综合体，3D资源的综合体，滨海资源的综合体，甚至是养老养生的综合体，比如在法国红酒主题的旅游综合体，或者宗教主题的旅游综合体，高尔夫、观澜湖，它也是依托高尔夫资源的旅游综合体。说到宗教，海南还是有一个，就是南山，南山就是非常成功的宗教主题的旅游综合体，它的人气那么旺，各种配套，从经营的数字来讲，那也是相当可观的，这也是非常成功的。未来从我们的消费水平上，从个人的兴趣选择上，比如我喜欢骑马，我喜欢滑雪，就会选择这样主题的。从人群来讲，情侣、朋友、同学、亲子、老年人等等，他也会有不同的选择，真正要解决营运的问题，解决客源的问题，看远一点，不仅仅说我先卖了房子，不仅仅是我要打造配套有多齐全的，而是更远的方向应该是说有针对细分市场的人群，满足不同人群需求的，有主题的综合体来讲，它一定是有市场空间的。

胡晓莺：最后这句话很好，就是针对不同的细分人群，找到适应的主题，所有的旅游综合体都能找到未来发展空间。我们在座的各位都是从事旅游地产或者旅游地产相关的延伸行业里，我们也希望中国这样的泱泱大国，有这么多丰富多彩的旅游产品，我们也希望将来有一天我们的旅游综合体包括我们的旅游地产能够像国外很多知名的旅游度假目的地一样，在全世界各地能够熠熠生辉。

今天再次感谢我们的几位嘉宾，大家都发言得很好，我想我们在座各位朋友的在论坛结束之后，也可以再跟台上几位嘉宾做一些线下的交流，非常感谢，谢谢大家！

本文标题：旅游地产开发模式-旅游地产：旅游地产-旅游地产的开发运作，旅游地产-漓江蓝湾
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