一 : 常用房产纠纷案例集锦
常用案例集锦
购房合同要注意的事项有哪些？（一）
案例：我跟妻子打算去买一套商品房，可是看到有很多的购房广告，有很多的购房中介，我们都不知道怎么选择，还有就是在签购房合同的时候需要注意的事项有哪些？
解析：签购房合同时,需要注意以下事项：
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。[www.61k.com］这是买房能否办房产证的关键。 第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。 第五,一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 另外,在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
房产纠纷案例 常用房产纠纷案例集锦
关于售楼广告问题。(www.61k.com）开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
婚后买房的产权问题（二）
案例：我跟丈夫结婚后一起买房，是按揭贷款的，购房合同上只有丈夫的名字，产权证上也只有丈夫的名字，现在我们因为感情出现问题想要离婚，丈夫说那房子是他的我不能分割。请问婚后买房的产权是怎么的？难道不属于我们的共同财产吗？
解析：婚后买房的产权问题，其实婚后是你们一起买房的，虽然合同上没有你的名字，但是买房的钱是属于你们的夫妻共同财产，那房子你也是有份的。
只要买房时你没有出具过放弃对该房产的所有权的公证书，不管是谁的名字，谁付房款，此房子都是夫妻共有财产。因为付房款的来源是夫妻共同财产。
但如果有你放弃所有权的公证书就只能算是男方财产了。
关于房产过户事宜（三）
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问：我的姥姥有一家老屋，因为我是孙子中最大的那个，所以姥姥很疼爱我，现在她想将其给了我，咨询律师，如何处理房产过户事宜呢？
答：
房产过户手续：
（1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
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(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。[www.61k.com］
房屋买卖协议（四）
案例：我是外地人，在妹夫的老家盖房住了15年（是以妹夫老爹宅基地翻盖的房）。现在他们村要搬迁，我的情况又很复杂：我户口不在本村，房子签了协议有大队书记、队长及房主（妹夫老爹）签字，算卖给我。我无房产证，只有协议书。而这个老宅原本是妹夫老爹分给他的家产。请问：1，他或他老爹反悔怎么办？2，搬迁我能得到什么？3，我有哪些权利？
解析：
这种情况你很麻烦，这与小产权房有一定的相同性。你不是该村的村民，也就不应当有宅基地及房屋；至于你们签订的房屋买卖协议，对于你与你妹夫的公爹来说是无效的。拆迁款本身就会给该公爹，该公爹如反悔的话，你只能去法院起诉他，当然该房屋你的出资等等会给你，但是根据司法实践你要回得钱比拆迁款要少得多。最好你还是与村干部等协商好领取拆迁款时你在场，名义上是给公爹，实际上是给你。否则你会很麻烦的。
房屋遗产及分割（五）
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案例:爷爷奶奶双亡，留下子女五个。[www.61k.com）我爸是老大还有三个妹妹，一个弟弟，及老房一间62平方米，二老生前没留遗嘱房子归谁所有，老房一直是我一家人居住，现在即将动迁，动迁开价为180万，我一家四人父母、哥、我。叔婶闻讯赶来分房，我父同意各得老房五分之一，但叔婶却要动迁款项各得五分之一，他们都另有住处。老房我也翻建已近100平米，请问房屋分割是不是只分产证上的？动迁本来就照顾房屋住户的，如果照叔婶这种分法，我岂不面另无家可归？
解析：
1、你父亲与爷爷奶奶共同居住生活，应当是主要照顾了你爷爷和奶奶，在分配遗产时应多分；你父亲将你爷爷奶奶62平方米的房屋翻建为100平方米，所增加的部分不属于你爷爷奶奶的遗产，应当属于你父亲所有；3、你婶婶的要求不合理。
离婚怎样分房产（六）
案例：我们结婚十一年，房产证名字是公公的，公公已去世，有婆婆和一个小姑子，请问离婚后，我和女儿能分到房产吗？如果我丈夫放弃他的继承部分，我该怎么办？如果他现在假装放弃，我们离婚后，他又得到财产了，我能再起诉他吗？有时间限制吗？
解析：
如无遗嘱，你丈夫也是法定继承人之一。他放弃继承，想必对他也不利吧。如果他放弃继承，离婚后他又得到财产，一年内你仍然可以起诉要求分割属于你的一半。
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我和父亲一起买的房,当时只写了我爸爸的名字,现在可以把我的名字加上吗?
（七）
案例：两年前我和父亲一起买的房,当时只写了我爸爸的名字,现在可以把我的名字加上吗?因为这样我可以把我的公积金取出来?然后可以用我的公积金还款吗?
解析：与父亲协商一致，可以。［www.61k.com］
离婚时房子分配问题（八）
案例：04年爸妈给我哥贷款买的房子（婚前），有房产证，产权证上是我哥的名字，贷款一直是父母在还，要是我哥离婚的话，房子该如何分配？关于房子的增值问题又该如何？
解析：房子是你哥的个人财产,只要你哥婚后没有对该房屋进行过装修、装饰或改建使房屋增值，则房屋的自然增值应该也属于你哥的个人财产。
婚前按揭房如何归属？（九）
案例：婚前我自己首付30万买了现在的房子，剩下的钱是婚后两个人一起按揭的。现在所有的款项都还清了，由于我跟妻子感情不和想要离婚，可是就这婚前按揭房的归属问题有争议，不知道怎么处理这套房子，谁能解答一下？
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解析：婚前按揭房的归属问题，根据你的情况，在你结婚前是你自己首付的，那首付的那部分就应该是属于你的个人婚前财产。(www.61k.com］但是按揭是在婚后的，根据《婚姻法》的规定，一般夫妻婚后所得均属于夫妻共同财产。所以婚后按揭部分是应该属于你们夫妻的共同财产。也就是说这套房子你们都有一定的份额。
房产问题（十） 案例：我小孩已十六岁了,我想购房写小孩名字,同时我的婚姻现阶段不是很理想,随时都有离婚的问题,请教律师先生,我购房的这种行为对我以后离婚财产分割有影响吗?
解析：赠与孩子也需夫妻双方同意。否则，到时你自己的赠与了孩子，另一半对方不同意赠与就需要返还给对方。
房产继承（十一）
案例:老人有一套双室住房，房产证是老人的名字，儿女三人，小儿子与老人同住，当初口头承诺此房以后归小儿子所有，前年小儿子因车祸去世有孩，儿媳未改嫁但搬离老人房子，想请问您，老人的房子小儿媳有继承权吗？
解析：
1、口头遗嘱很难认定。
2、小儿媳如果尽了主要赡养义务的可以作为第一顺序继承人。
3、去世的小儿子的孩子享有继承权 。
不赡养老人还要分房产（十二）
案例：我们有姐妹三人，爸爸去世了留了一套房子，一直有大儿子住，妈妈和小儿子住，老大不赡养老人还霸占着房子，请问能有什么好的办法？妈妈不愿意通过法院告大儿子。
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解析：你父亲去世如果没有留遗嘱，可以考虑以自己的名义要求分割遗产。（www.61k.com]
婚后财产不是当事人的名字怎么判（十三）
案例：我丈夫起诉离婚，要求孩子的抚养权，我舍不得孩子，法院一般会把孩子判给谁？另外我们住的房子是我公公家买的，房主是我公公，可是房子是给我们买的结婚住的，离婚后房子怎么判呀？还有车也不是我老公的名字买的，可那就是他的车，这种情况法院会如何处理？
解析：房子如果没有赠与，不属于共同财产；车子需要举证证明；孩子按照有利于其成长以及双方的抚养能力原则确定。
离婚财产分割和小孩抚养权（十四）
案例：我是替我姐姐咨询的，我姐姐现在在日本，由于我姐夫这个人很不上进，很懒，所以我姐姐一个人到日本打工有将近一年的时间，现在由于我姐夫做了一些错事，我姐姐想和我姐夫离婚，我想问一下我姐姐在日本打工赚的钱是不是他们的共同财产，离婚时需不需要和我姐夫平分，还有之前寄回来的钱可不可以通过法律的手段要回来。现在我姐姐和我姐夫有一个小孩，今年5岁，一般情况下是和他爷爷奶奶一起住，我姐夫也就一个星期回去看一次，如果想要获得小孩的抚养权，有没有这个可能？
解析：《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
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(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。(www.61k.com）
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
据此，你姐姐打工收入属于夫妻共同财产，离婚时应平均分割，当然如果你姐夫具有过错，离婚分割共同财产时你姐姐可得到照顾。你姐姐想要到孩子的抚养权有一定难度。
房子和孩子能判给我吗？（十五）
案例：我和老公1999年10月同居，2000年4月结婚，1999年10月共同交了房子首期，但房子只写了他一个人的名，2000年4月开始月供。婚后因他经常赌博，我担心他欠赌债多，更担心他以房子抵押债务，2005年就写了一张条子说明房子是共同购买，写明他所欠债务没我的签字属他个人债务，并让他签字。
我们婚后因为他赌博经常吵架，他也经常夜不归宿。一吵架他就动手打我，我也报了几次警。我们收入不高，他负责供房，我负责家庭的开支，本来经济拮据，加上他赌博到处欠债，债主追上门，他的信用卡也常常透支还不上，每月1500元的供房款也经常断供。2008年底，房子连续6个月断供，银行电话通知并准备拍卖房子，我只好借钱还房款。之后房子一值由我来供，但他就每月交水电煤气费孩子的学费约七八百元，别的就不管，我的收入交了房款所乘也不多，家里的生活费都很困难。现孩子6岁半了，他很少教育孩子，早上都是我送去上学，晚上她奶奶接回，因为孩子的奶奶不识字，也年迈，孩子的功课如我加班没法辅导，他也不管，他对家庭极度的不负责任，我希望和他协议离婚，可一提离婚，他就打我，并威胁如果我敢上法庭，就报复我的家人。
我是护士，中专学历，在一家私营医院上班，合同工，每月收入约2500元。他大专学历，是居委会的一合同工，收入每月约2000元。我们的房子现在价值约40万元。在这样的情况下，孩子和房子能判给我吗？如果判给我，我能要求他一次性给付抚养费吗？
解析：如果你能就上述事实提交充分的证据，房子和孩子应该都可以归你，但你要补偿房屋价值的相应部分给他。要求他一次性支付抚养费的难度较大。
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离婚协议划分的财产有法律效果吗？（十六）
案例：请问：自愿协议离婚，离婚后归属于一方的财产有没有法律保障？要不要再做公证或者采取什么样的措施来确认财产的归属？
解析：如果双方是自愿达成了离婚协议，离婚后，在协议中规定财产的归属是具有法律效力的。（www.61k.com）公证采取自愿方式，即使不公证也是具有法律效力的。
个人婚前财产的认定（十七）
案例：我在婚前父母就买了一套房子给我，房产证上的名字是我的，我现在要结婚了，不知道这个房子是不是属于我的个人婚前财产，要不要进行公证？
解析：
根据我国法律规定，以下财产属于婚前个人财产：
（1）夫妻婚前各自所有的财产，包括婚前个人的劳动所得，继承或受赠的财产，以及其他合法收入等；还包括，婚前各自为结婚所购置的财产；
（2）复员、转业军人从部队带回来的医疗费和回乡生产补助费，以及婚后夫妻共同生活时间较短的军人的复员费和转业费；
（3）离婚时，夫妻各自使用的衣物、生活用品和职业上的用物。当然，贵重物品除外；
（4）离婚时与个人身份不可分离的婚后所得财产，和未获得经济利益的知识产权；
（5）夫妻间对财产的约定，对双方都具有约束力。包括合法的书面约定和双方均承认的符合事实的口头约定为个人财产。
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据此，房产证上是你的名字，根据婚姻法的有关规定，你这个房子属于个人婚前财产，不会因为结婚而变成共同财产。(www.61k.com］
商品房交付使用条件（十八）
案例：买房可是人生大事，所以容不得我粗心大意。现在我已经看好一套商品房就准备签合同了，朋友告诉我要去了解一下这些房子是否符合法定的商品房交付使用条件，可我对商品房交付使用条件有哪些都不知道呢，有没有可以跟我说说这些条件都有哪些？
解析：
商品房交付使用条件总结起来大概有以下一点：
1、《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
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（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。(www.61k.com］
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
2、《建设工程质量管理条例》
第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
4、《 商品房销售管理办法》
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程
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质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。［www.61k.com］
6、《建设项目环境保护管理条例》
第二十三条 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。
7、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
8、《建设工程质量管理办法》
第三十三条?竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：
??（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
??（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；
??（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；
??（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；
??（五）已签署工程保修证书。
9、《中华人民共和国消防法》
第四十条 违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：
（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；
（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合
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格，擅自使用的；
（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。［www.61k.com]
单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。
房屋质量问题（十九）
案例：我买的是一套电梯公寓的的商品房，现在还没有接房。原因是他们的房子厨房和厕所地面有大量的裂口和空鼓，房子7楼还有一面墙也有许多处空鼓现象，他们也承认墙体的空鼓范围量太大，他们决定给我们修复。
结果他们的修复方式是：
把地上的裂口用水泥补了补，把墙上有几处空的也是象补布丁一样修理了，而且修理处还是有空鼓现象。我看了看真的无法接受，我们买的是新房子他们这样就算是说修理好了？
朱律师你说我该怎么办。他们的修理方式我们不接受。不接受有法可依？他们应该怎样给我们处理了？谢谢你了
请帮我出出主意吧！
解析：
1.一般质量问题：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2.主体质量问题：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体
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结构质量经核验属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。[www.61k.com]
我交付定金后，发现售楼员的承诺与实际合同不符，要求退房，开发商不同意返还定金如何处理？（二十）
案例：我交付定金后，发现售楼员的承诺与实际合同不符，要求退房，开发商不同意返还定金如何处理？
1、定金协议已签！
2、合同未签！
3、合同中关于房产证的解释为：房产证入住后180天可以获得，如果不能如期获得，那需要房屋综合验收合格，备案后办理房屋所有权证书。
律师解析：
1、
如果你有证据证明对方有严重违约行为，如你所说的其承诺与事实不符，关键是你是否有证据证明这个问题。
2、在第三条中，存在一个霸王条款。因为根据我国法律的规定，房产证是应当在入住后90天获得的，而这个条款约定了180天。而更甚的是，它竟然说如果无法获得就要等验收合格，这显然是把期限无限期拖后了。如果这个条款被签到合同里，将后患无穷。因为如果你一旦不能按期拿到房产证，你将无法主张权利！
希望你的在签合同时注意细节。
父母赠予我的财产是我个人财产还是夫妻财产？（二十一）
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问：我父母给我买的一套房子，现在我可能离婚，属于我个人的，还是夫妻的。（www.61k.com］ 答：婚前办理的房产证一定就是你个人的，婚后办理的房产证，如果财产的赠与时间在结婚前，可以争取，否则就是共财产。
现在哥要把房子卖掉分房款（二十二）
案例：我爸已经去世两年多了，妈还健在也70多岁，四年前爸妈在市区买了商品房（我出了部分房款，哥没出钱），现在哥要把房子卖掉分房款，请问我家的事怎么办？
律师解析：未经你母亲同意，你哥哥无权卖房；房产除你的房款折合的份额以外，为你父母的夫妻共同财产，其中一半是你父亲的遗产，由你、你母亲、你哥哥共同继承。
房租定金（二十三）
问：于四月26号晚上八点左右，我和房东商量决定租下该房子，交了定金100，但是到十点左右，由于一些私人问题，现在实在不能租下该房子，于是就打电话跟那个房东说了，并和他商量能不能退还定金100块，但是房东态度僵硬不愿退还！收据上写的是“订金”！请问能不能要回那一百块？
律师回答：此"订金"非法律意义上的彼"定金",因此,你可以要回那100元。
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复杂的房产继承问题(二十四）
案例：我外婆与外公系二婚,结婚后二人共同出资购买一处房产，外婆是亲外婆，外公有子女四人,且外公外婆结婚时,子女皆已成家立业。（www.61k.com)10年前外公去世,立下遗嘱,其一半房产由我外婆全部继承,子女无权干涉。近期外婆突然去世,没有立下遗嘱，其房产继承是由我外婆家人单独继承还是与外公子女共同继承。因为自从外公去世后,其子女没有与我外婆任何的联系(包括节假日,外婆生病的时候),所以想问一下,外公子女是否有权利和我外婆家人共同继承房产？
解析：婚姻法第二十七条规定
继父母与继子女间，不得虐待或歧视。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。
按照你所述,你外婆和你外公的四个子女之间没有抚养关系,不适用婚生子女的规定,所以该财产应由你外婆的子女继承。
我购置了一套商品房，因开发商的原因一直没有办理产权证（二十五）
案例：我在05年的时候购买了一套商品房,可当时购房时的粗心,没有注意看合同细节,一晃过去快五年了,产权证还是没有着落，请问我们应该如何申办?
解析：房屋买卖合同中一般会约定房产证的办理期限，一般五年内房产证早就应当办理好了，估计是开发商有应向土地部门或房地部门的规费未交。如果期限已经届满，你可以以开发商为被告向法院提起违约之诉讼，按合同约定承担违约责任，没有违约责任约定且损失数额不易确定的，可参照银行逾期贷款利息的标准计算违约责任的金额。
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该房应归谁所有（二十六）
案例：一年半前我和妻子荷花以我的名字买了前妻刘娟的一处无任何手续民房，因关系特殊我同意刘娟用一个化名来签订协议（写有字据)，后买房协议、收款收据均由刘娟的男友用化名签写。[www.61k.com]我把这些都交给妻子荷花。后我与荷花在民政局离婚，该房经公证归荷花所有。荷花又加盖了两层并登广告出售该房但未卖出。一年后荷花以协议是假的为由说我诈骗她，要我再无偿给她十万元。我不答应并说房子可以归我，该房所花的钱我全部付给她。但荷花不答应，非要十万元，否则要告我诈骗。正当我俩闹得不可开交时，我的前妻刘娟以该房无房产证法律不允许买卖、买房协议收款收据不是她签名为由向我要房。（刘娟男友早与刘娟分手不知去向）该房现在应当归谁所有？荷花能要回房吗？我构成诈骗吗？请说明理由。我现在应当怎么办？
解析：不属于诈骗，此房屋无任何手续，从法律角度来收，不能确定产权人 。
我能继承这套房子吗?（二十七）
案例：我母亲与我父亲于1976年结婚,后因他们感情不和于1985年分居.我一直跟着我母亲生活,我父亲在此期间断续给过我妈抚养我所需要的生活费共四千元;由我母亲抚养我至18岁工作(打工).后1999年他们正式办理了离婚手续之后我父母都未又再婚都一直单身.93年母亲单位分了一套房子,我和我母亲居住;我父亲单位也于一,二年后也分了一套房子.我父亲于2005年生病住院治疗,我父亲的弟弟找到我母亲让我母亲向我转达说我父亲病危想念我,要见我一面.后我也多年未见我父亲我也想念他就去看他.见到他奄奄一息的样子我哭了,我父亲也哭了.我父亲病危时他的所有生活起居都由我父亲的妹妹请了一护工护理,事务也由她办理.后我父亲于2005年8月去世.去世后我也不知道我父亲是否立有<<遗嘱>>请问尊敬的律师我父亲分的房子我父亲的弟弟,妹妹能继承吗?我能继承吗?
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解析：你好，在你父亲没有遗嘱的情况下，你是法定的第一顺序继承人，你父亲的弟妹对你父亲尽了较多扶养的，可以适当分得财产。(www.61k.com）如果有遗嘱的，按遗嘱处理遗产。
继承父母的房产是否属于婚后共同财产？（二十八）
案例：我结婚之前，我老公父母买了一套房子，房产证上是公公的名字。我有三个问题：一是如果公婆百年之后，这个房产是否属于我和老公的婚后共同财产？如果哪天我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
二是如果公婆现在将房产证过户给老公，这个房产是否属于我和老公的婚后共同财产？如果我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
三是如果房产证上只有公公名字，现在将我老公名字添上去，如果哪天我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
解析：如果是遗产，可以约定由一人继承，不作为夫妻共同财产处理，你将无权分割；如果将房屋过户到你丈夫名下，将属于你们夫妻共同财产，如果离婚，你将可以分割
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其中一半，如果房屋上有你公公和你丈夫的名字，你将可以在你丈夫所有份额内享有其中一半权利。(www.61k.com]
分家析产纠纷怎么处理？（二十九）
案例：我姐夫三兄弟都成家了，都要小孩子了，可是一家人知道现在还是在一起住，一家三代加起来就有十五个人。现在他们想分家，可是在分家产的时候却发生了很大的分歧，请问分家析产纠纷怎么处理？谁可以给点具体的意见？
解析：
分家析产是指家庭成员按血缘、姻缘关系另组建家庭并对原家庭的共有财产进行分割。由此而产生的纠纷就是分家析产纠纷。
根据我国婚姻法规定：家庭关系包括夫妻关系、父母子女关系及其他成员之间的关系，如：有扶养关系的祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及兄弟姐妹之间的关系等。 分家析产纠纷的处理：
首先是分清哪些是共有财产（共有财产是指两人或两人以上对同一财产享有所有权）；区分家庭共有财产和夫妻共有财产、家庭成员的个人财产。
民通意见：
85．财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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90．在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。［www.61k.com）但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
91．共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
92．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
房产证夫妻过户问题（三十）
案例：我老公是外省人，我们结婚后，他想将户口迁到这边来，我就想到了将他的名字加进房产证上，不知道房产证上夫妻之间过户是如何办理的？
解析：
“加名”不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。产权证的共有有以下三种方式：夫妻法定共有、出资人约定共有和女子继承共有。
如果此套房屋是在婚前购买，房子的所有权是属于购买者本人的，若婚后要在房产证中加上另外一方的名字，那么该行为应当被认定是对于婚前财产的赠与，所以应依据赠予标的价值收取相应契税（房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定）、印花税等，需要到当地房管部门办理过户手续。
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如果此套房屋是在婚后购买，购房合同上只有购买者一个人的名字，办理房产证时也只能是购买者一个人的名字。（www.61k.com)婚后购房不管房地产权证是否写有对方的名字，都要算作夫妻共有财产；如果要加上对方名字，现行的政策是不能在第一次办理房产权证时直接加上去的，只有等到办出房地产权证后，再到房地产交易部门申请办理一个共有产权证就可以了，无需额外负担费用，带上房地产权证、结婚证、双方亲自到房地产管理部门办理即可。
市民在农村买房9年 被法院认定买卖无效（三十一）
近日，密云法院审结三位农民起诉城镇居民房屋买卖合同纠纷案，法院判决房屋买卖合同无效，董先生返还购买的房屋及院落，农民退还购房款，补偿董先生的维修建造费用。
1998年6月，被告董先生为办企业，经原西穆家峪村第十二生产队队长王宝勋介绍，与该村农民姜长才、姜长福、郭加风口头达成买卖房屋协议，姜长才房屋作价4500元、姜长福房屋4400元、郭加凤房屋4500元，董先生给付房款后，三人交付了房屋。董先生对房屋进行了修善，作为办公、工人宿舍、食堂用。双方没有就买卖房屋办理过户手续。现姜长才、姜长福、郭加风以董先生是北京城区的居民户口，不符合购买农村集体房屋的条件为由诉至法院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，董先生限期腾退房屋。
董先生认为，购买姜长才、姜长福、郭加风的房屋，是双方真实意思的表示，并经村委会同意，买卖合同应有效；已对房屋及院落进行了维修、扩建，投入了大量费用，不同意姜长才、姜长福、郭加风的诉讼请求；并反诉要求姜长才、姜长福、郭加风分别赔偿房屋增值及装修费用，分别为4.6、6.5和5.3万余元。在审理过程中，法院委托北京国地房地产土地评估公司对双方买卖的房屋院落添置、修建附属物及新建房屋重置成新进行了作价。
法院审理认为，原被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，被告系城镇居民，不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定，属无效合同。
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买卖不办转移登记 房屋权属难受保护（三十二）
石某认为市建委为他人办理的房屋产权证侵犯了自己的合法权益，将市建委告上法庭。(www.61k.com）日前，市第二中级法院终审驳回其上诉，维持一审法院驳回其诉讼请求的判决。
2004年10月25日，石某与赵某签订房屋买卖协议，购买了赵某的房屋。石某向赵某交付房款后，赵某将房屋所有权证原件交予石某，但石某未办理房屋权属转移登记。11月8日，赵某病故。赵某妻子向市建委提出赵某名下的房产证丢失并申请挂失。此后又于2005年2月25日在报纸上登载“遗失声明”。3月1日，赵某妻子向市建委提交申请书、身份证明、继承公证书、登报遗失声明等材料申请办理房屋权属转移登记。市建委经审查向赵某妻子发放了产权人登记为赵某妻子的房屋所有权证。3月9日，赵某妻子将该房屋转让给松某，并于同日申请办理房屋权属转移登记。3月25日，市建委向松某颁发了房屋所有权证。
此后，石某以民事诉讼将赵某妻子告上法庭，要求确认其与赵某签订的房屋买卖合同有效，确认赵某妻子与松某签订的房屋买卖协议无效，判令将诉争房屋退还给自己。法院终审认定，石某与赵某签订房屋买卖合同后，双方未到房屋管理部门办理产权变更登记手续，该房屋所有权尚未发生转移。此后，赵某之妻将房售予松某，且办理了房屋产权过户登记手续，已实际入住。故松某已成为该房屋所有权人。石某未能取得房屋所有权，可另行向赵某之妻主张违约责任。此后，石某提起行政诉讼，要求撤销市建委为赵某之妻办理的产权证。 该行政案件经一审法院审理判决后，石某不服，上诉到二中院。
二中院认为，赵某之妻以涉案房产唯一继承人向市建委申请办理房屋权属转移登记，市建委经审查符合有关规定。石某虽在此之前与该房产的原产权人赵某签订了房屋买卖协议，但其并未办理房屋权属转移登记，而市建委仅凭房屋权属登记档案，无法查明该事实。因此，市建委为赵某之妻办理涉案房屋的房屋权属转移登记，并向其颁发房屋所有权证的行为并无不
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当。［www.61k.com）此外，该案已经民事诉讼对涉案房产的归属由法院作出终审判决，因此石某所提行政诉讼的请求已无实际意义。
房价飞涨卖方毁约被判赔10万违约金（三十三）
由于见到约定出售的房子房价飞涨，房主张女士不愿再以原定价格出售房屋，便以缴纳定金不足为由要求与购房人王女士解约。双方为此闹上法庭。记者上午获悉，海淀法院日前作出判决，要求房主张女士向王女士支付违约金10万元。
今年1月，张女士与王女士签订商品房买卖合同，将其位于海淀区枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士，其中包括近30万元的装修款。合同中约定，王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时又约定，定金具体金额以实际收据为准。当天，经协商王女士将5000元定金交给了中介公司，中介公司作为代收人向她出具了收据。 但到了今年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以王女士未按10％的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。在这种情况下，王女士要求张女士按照合同承担违约金。双方协商不成，王女士遂将张女士告到海淀法院。
海淀法院经审理认为，合同中虽然约定王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时也约定定金具体金额以实际收据为准，而中介公司根据合同有权代收定金。在这种情况下，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。相反，张女士以王女士交纳定金数额不足为由拒绝履行合同，于法无据，构成违约。最终，法院根据王女士的请求，判决张女士支付违约金10万元。
该案的主审法官告诉记者，根据我国合同法的规定，当事人可以在合同中订立违约金条款，约定违约金的计算方法；同时，当事人也可以订立定金条款，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在合同同时包含违约金和定金条款时，没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款，最大限度地保护自己的权利。在该案中，王女士如果要求适用定
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金条款，则可要求张女士双倍返还定金即1万元；而她选择适用违约金条款，则可得到10万元的赔偿。(www.61k.com）
房屋买卖合同不因还末办理产权过户登记而无效（三十四）
原告:王某
被告:张某
案由:房屋买卖合同纠纷
１９９７年４月３０日，原告将其所有的房屋卖与被告，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为３８５００元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。１９９７年５月３日，原告收到被告给付的房款，并将房照交给被告从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。２００１年５月，原告以其得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促，但被告一直拖着未办为由，诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。
被告以自己已支付房款，原告已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。
法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照，被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：原、被告之间的房屋买卖合同有效；争议房屋归被告所有。
点评
本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。 在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为
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该房屋买卖行为无效。(www.61k.com)这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清。房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决本案之买卖合同生效的理由和依据。 办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？
一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担，买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。二是双方应主动配合办理相关手续，特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位，因为办理产权变更手续时，卖方需要提供与原产权相关的各项手续，如原产权是否属于共有，其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。因此，卖方更应该主动配合，对于产权及时变更和转移具有重要作用。合同法第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为，但不影响买卖合同效力的认定。
购房定金如何有什么办法退回？（三十五）
问：07年10月定购房协议，交定金1万元，当时我老公以我的名义签的协议，我未在。08年3月因购房地离工作地太远，考虑放弃，请问房地产人士、有类似经历及专业人士帮助解答，感谢！
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答：一般情况下,如果你违约,定金不退,对方违约,双倍返还.当然也要看你们的约定。（www.61k.com)
关于购买房屋受到房主夫妻离婚的影响引起的诉讼（三十六）
问：我在2007年9月份，和房主草签定金合同，要以845000元购买他名下的一处房屋，并同时支付了定金20000元。11月份，房屋交易完成，现在已经取得产权证。08年3月份，接到房主妻子在法院提出的诉讼，起诉我和房主在他们夫妻离婚诉讼期间私自转移房产，要求法院判决房屋交易无效。此房屋是在他们婚前由房主贷款购得的（01年购买的房屋，他们04年结的婚）。这种情况下，我该怎么应诉呢？运用哪条法律来保护合法权益呢？
律师回答：如果原房主的妻子不能证明你是恶意购买该套房屋，则不能确定你的房屋买卖合同无效，你可以继续保有该套房屋。至于他们夫妻两人关于该套房屋的争议，他们应该通过另一个诉讼解决。由于事关房屋，建议即还是找个律师代理，积极应诉比较稳妥。
房屋虽可以入住 不代表完全交房（三十七）
购买的商品房未经过验收，开发商就通知买主办理入住手续，买主起诉要求支付违约金。日前，平谷法院审理了这起商品房预售合同纠纷案，判决某房地产公司承担违约责任，按购房款的日万分之二向原告支付违约金，至该商品房符合约定的交付条件，实际交付房屋之日止。 原告诉称，2005年12月，其与被告签订了北京市商品房预售合同，合同明确约定了应达到的交付条件，其中一项为所购商品房已取得规划验收批准和建筑工程竣工验收。2007年1
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月25日，被告通知原告办理入住手续，但未提供建筑工程竣工验收备案表及相关规划验收批准文件，故起诉要求被告按原告所付购房款的日万分之二支付违约金，直至达到交付条件，实际交付房屋之日止。（www.61k.com]
被告辩称，该商品房已经达到交付条件。2007年1月25日，我公司已书面通知原告办理入住手续，但原告拒不接收该房，所以只同意给付2006年11月1日至2007年1月25日的违约金。
法院审理认为，双方在签订商品房预售合同中约定2006年10月31日前交房，被告交付房屋时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，双方均应按照合同约定全面履行合同。被告逾期交房应承担违约责任。
买房不如意 维权需仔细（三十八）
2003年6月，张先生与北京世纪景源房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定张先生向房地产公司购买商品房一套。双方在合同中明确约定，房地产公司应当在商品房交付使用后的规定期限内取得房地产权属证书。合同签订后，张先生向房地产公司交了首付款，其余房款则用银行贷款支付。根据张先生与银行的借款协议，如张先生每月未能按期还贷，银行有权要求张先生在限期内清偿全部贷款本息；同时约定由房地产公司为张先生承担保证责任，如果张先生没有按合同约定还贷，房地产公司将先行代其向银行偿债。
2006年11月，由于张先生未能按期还款，房地产公司代其向银行清偿了1万多元的债务。随后，房地产公司便要求张先生归还为其代垫的1万多元。经多次催要未果，房地产公司起诉张先生。法院开庭审理后，张先生称其之所以不向房地产公司清偿债务，是因为房地产公司到现在为止没有给其办理房产证，是房地产公司违约在先。
海淀法院审结了这起担保合同纠纷案，支持了世纪景源房地产开发公司的诉讼请求。 法官说法：
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按照《担保法》的规定，房地产公司作为保证人，在替张先生偿还贷款后，有权向张先生追偿。［www.61k.com）至于房地产公司应该及时为张先生办理房产证，属于双方期房买卖合同中的内容，与房地产公司要求张先生偿债一事分属两个独立的合同关系，不能交叉主张。因此，不论房地产公司是否为张先生及时办理了房产证，房地产公司要求张先生偿还欠款的行为都是于法有据的，
法官提示：
法院之所以没有考虑房地产公司在办理房产证方面是否对张先生存在违约行为，是基于“合同相对性原则”。根据这个原则，一个合同关系中的权利义务只能约束订立合同的双方当事人，而该合同关系之外的人既无权向合同当事人主张合同权利，也不得要求合同当事人履行合同义务。在本案中，房地产公司之所以能够取得对张先生的追偿权，系基于该公司与贷款银行之间的保证合同关系，而张先生要求房地产公司为其办理房产证的根据则在于双方之间房屋买卖合同关系。张先生以房地产公司没有为其办理房产证为由，拒绝向房地产公司履行清偿义务，等于用自己在买卖合同中的权利去对抗房地产公司通过履行保证合同而获得的权利，这与我国《合同法》的精神是相违背的。如果张先生认为房地产公司存在没有及时办理房产证的违约行为，则应通过另行起诉该房地产公司的方式主张自己的权利。
在某些重要交易活动中，往往存在几种合同关系互为依托，交叉重叠的现象，其中比较典型的就是购房活动。一个典型的购房过程的参与主体具有多样性，主要包括购房人、开发商、银行、房屋中介、物业公司等。与主体的多样性相对应，购房活动将涉及房屋买卖合同关系、银行借款合同关系、借款担保合同关系、居间合同关系和委托合同关系等。这些合同关系之间相互独立，当事人不能超越特定的合同关系主张自己的权利。有的购房人因为房地产开发商交付的房产不合格，就拒绝向银行还贷，结果被银行起诉后遭遇败诉。原因就在于房屋买卖合同关系和借款担保合同关系属于独立的合同关系，开发商交付的房产不合格就应该向开发商主张权利。
在一些物业纠纷中，购房人因为开发商交付的房产不合格，自己无法正常使用，因此认为自己不应该缴纳物业费。但是从合同法角度分析，物业合同约束的是业主和物业公司，开发商存在违约行为，与物业公司是无关的。即便房子不能住了，物业费还是应该交纳的。
如果当事人遭遇类似的房地产纠纷，首先应该认真分析具体的合同关系，明确自己的权利应该向谁去主张。如果法律关系比较复杂，应该咨询专业人士，以免自己的权益受损，人为增加了维权成本。
丈夫卖房妻子“叫停” 买卖合同仍有效（三十九）
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秦先生将产权属于自己的一套房屋出卖时，突然遭到了妻子邢女士的“叫停”。[www.61k.com)买房的吴先生知道情况后，以秦先生到期却未能履行过户手续为由，起诉要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。日前，上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记；秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，交付吴先生和秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
买卖的房产权利被限制
秦先生与妻子的婚姻关系存续期间，共同购买了中春路上的一套房屋，房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋内的设施、设备及装修共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元，尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来，秦先生夫妇关系多时不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。夫妻正“忙”着进行离婚诉讼。7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
秦先生认为，与邢女士为夫妻关系。在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间，试图将实属夫妻共同财产的房屋出售。发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖合同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖合同无效。
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针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。［www.61k.com）与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实。第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至2007年7月3日，交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行，履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
秦先生称，自己将房屋出售吴先生，是出于还贷的压力以及对法律的无知，并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。 第三人对房屋无直接支配权
法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。 鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定，予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之日，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。
法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益，可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过合理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
恋人分手争房产 男方举证不能判归女（四十）
二人在恋爱期间购买了房屋，房屋的产权登记在女方名下，后双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方却认为,房屋是双方共同购买，且自己支付了大部分首付款，偿还了部分贷款，故不同意搬出。双方为此诉至法院。记者今日从北京市第一中级人民法院获悉，因没有足够的证据证明房屋是男方购买的，法院没有支持男方的主张，而是依据房屋产权登记，将房屋判归女方所有。
小刘（女）称， 2005年12月，小刘以从银行贷款的方式购置了一套两居室住房，因与小
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张（男）系朋友关系，小张随之搬进居住。［www.61k.com]过了一段时间，两人感情破裂导致分手。小刘多次要求小张搬出，但小张至今无理拒绝清退房屋。
小张则认为，房屋是其和小刘的婚前财产，是共同购买的，房屋的首付款大部分是他出资的，截止到2006年9月份的贷款也是他偿还的，家中的装修和家具购置都有原始的发票，如果自己与房屋没有任何关系也不会住到里面。故不同意搬出。
小刘认为，现自己急于将房屋另作他用，且购置房屋的房款源于银行抵押贷款，故小张的行为给小刘造成巨大的经济压力和财产损失，请求法院判令小张立即腾退房屋。作者：郭京霞 发布时间：2007-04-06 16:28:20
一审法院认为，小刘持有争议房屋的产权证及相关证明，证明其对争议的房屋具有所有权，故小刘对争议的房屋具有占有、收益、处分、使用的权利。小张未能提供任何证据证明其支付了购房款和房贷，故法院不能支持小张的主张。故一审判决小张十日内腾退该房。 一审法院判决后，小张不服向一中院提起上诉。小张认为，他与小刘原是未婚男女朋友关系，争议的房屋是双方共同出资购买的，由于双方已经决定即将举行婚礼，所以房产证上写了小刘的名字。但是房屋首付款中的十八万余元、房屋过户费、中介费、装修费以及购置家具的费用都是小张支付的，因此该争议的房屋应当属于双方的婚前共同财产。
在二审审理期间，小张向法庭提交了录音笔、光盘、照片、购房定金收据、购房首付款收据、担保服务费收据、房屋装修工程施工合同、证明、房地产居间（买卖）合同等证据材料，但小刘认为小张提交的证据并非二审新证据，且已经超过了举证时限，因此对这些证据材料不予质证。
根据我国相关法律规定，在民事诉讼中当事人应当承担证明自己主张的举证责任，如果当事人未能在法律规定的时限内提供确实充分的证据证明自己的主张，将承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
一中院认为，本案在一审开庭审理中，小张曾明确表示自己没有证据证明自己的主张，并对小刘提交的证据的真实性没有异议。故一中院据此认定，小张在一审中放弃自己的举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。
另外，一审法院依据小刘提交的房屋产权证及银行的还款凭证判决小张腾退房屋，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，据此作出驳回上诉维持原判的终审判决。
二 : 常用房产纠纷案例集锦
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购房合同要注意的事项有哪些？（一）
案例：我跟妻子打算去买一套商品房，可是看到有很多的购房广告，有很多的购房中介，我们都不知道怎么选择，还有就是在签购房合同的时候需要注意的事项有哪些？
解析：签购房合同时,需要注意以下事项：
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。 第五,一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 另外,在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
关于售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
婚后买房的产权问题（二）
案例：我跟丈夫结婚后一起买房，是按揭贷款的，购房合同上只有丈夫的名字，产权证上也只有丈夫的名字，现在我们因为感情出现问题想要离婚，丈夫说那房子是他的我不能分割。请问婚后买房的产权是怎么的？难道不属于我们的共同财产吗？
解析：婚后买房的产权问题，其实婚后是你们一起买房的，虽然合同上没有你的名字，但是买房的钱是属于你们的夫妻共同财产，那房子你也是有份的。
只要买房时你没有出具过放弃对该房产的所有权的公证书，不管是谁的名字，谁付房款，此房子都是夫妻共有财产。因为付房款的来源是夫妻共同财产。
但如果有你放弃所有权的公证书就只能算是男方财产了。
关于房产过户事宜（三）
问：我的姥姥有一家老屋，因为我是孙子中最大的那个，所以姥姥很疼爱我，现在她想将其给了我，咨询律师，如何处理房产过户事宜呢？
答：
房产过户手续：
（1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
房屋买卖协议（四）
案例：我是外地人，在妹夫的老家盖房住了15年（是以妹夫老爹宅基地翻盖的房）。现在他们村要搬迁，我的情况又很复杂：我户口不在本村，房子签了协议有大队书记、队长及房主（妹夫老爹）签字，算卖给我。我无房产证，只有协议书。而这个老宅原本是妹夫老爹分给他的家产。请问：1，他或他老爹反悔怎么办？2，搬迁我能得到什么？3，我有哪些权利？
解析：
这种情况你很麻烦，这与小产权房有一定的相同性。你不是该村的村民，也就不应当有宅基地及房屋；至于你们签订的房屋买卖协议，对于你与你妹夫的公爹来说是无效的。拆迁款本身就会给该公爹，该公爹如反悔的话，你只能去法院起诉他，当然该房屋你的出资等等会给你，但是根据司法实践你要回得钱比拆迁款要少得多。最好你还是与村干部等协商好领取拆迁款时你在场，名义上是给公爹，实际上是给你。否则你会很麻烦的。
房屋遗产及分割（五）
案例:爷爷奶奶双亡，留下子女五个。我爸是老大还有三个妹妹，一个弟弟，及老房一间62平方米，二老生前没留遗嘱房子归谁所有，老房一直是我一家人居住，现在即将动迁，动迁开价为180万，我一家四人父母、哥、我。叔婶闻讯赶来分房，我父同意各得老房五分之一，但叔婶却要动迁款项各得五分之一，他们都另有住处。老房我也翻建已近100平米，请问房屋分割是不是只分产证上的？动迁本来就照顾房屋住户的，如果照叔婶这种分法，我岂不面另无家可归？
解析：
1、你父亲与爷爷奶奶共同居住生活，应当是主要照顾了你爷爷和奶奶，在分配遗产时应多分；你父亲将你爷爷奶奶62平方米的房屋翻建为100平方米，所增加的部分不属于你爷爷奶奶的遗产，应当属于你父亲所有；3、你婶婶的要求不合理。
离婚怎样分房产（六）
案例：我们结婚十一年，房产证名字是公公的，公公已去世，有婆婆和一个小姑子，请问离婚后，我和女儿能分到房产吗？如果我丈夫放弃他的继承部分，我该怎么办？如果他现在假装放弃，我们离婚后，他又得到财产了，我能再起诉他吗？有时间限制吗？
解析：
如无遗嘱，你丈夫也是法定继承人之一。他放弃继承，想必对他也不利吧。如果他放弃继承，离婚后他又得到财产，一年内你仍然可以起诉要求分割属于你的一半。
我和父亲一起买的房,当时只写了我爸爸的名字,现在可以把我的名字加上吗?
（七）
案例：两年前我和父亲一起买的房,当时只写了我爸爸的名字,现在可以把我的名字加上吗?因为这样我可以把我的公积金取出来?然后可以用我的公积金还款吗?
解析：与父亲协商一致，可以。
离婚时房子分配问题（八）
案例：04年爸妈给我哥贷款买的房子（婚前），有房产证，产权证上是我哥的名字，贷款一直是父母在还，要是我哥离婚的话，房子该如何分配？关于房子的增值问题又该如何？
解析：房子是你哥的个人财产,只要你哥婚后没有对该房屋进行过装修、装饰或改建使房屋增值，则房屋的自然增值应该也属于你哥的个人财产。
婚前按揭房如何归属？（九）
案例：婚前我自己首付30万买了现在的房子，剩下的钱是婚后两个人一起按揭的。现在所有的款项都还清了，由于我跟妻子感情不和想要离婚，可是就这婚前按揭房的归属问题有争议，不知道怎么处理这套房子，谁能解答一下？
解析：婚前按揭房的归属问题，根据你的情况，在你结婚前是你自己首付的，那首付的那部分就应该是属于你的个人婚前财产。但是按揭是在婚后的，根据《婚姻法》的规定，一般夫妻婚后所得均属于夫妻共同财产。所以婚后按揭部分是应该属于你们夫妻的共同财产。也就是说这套房子你们都有一定的份额。
房产问题（十） 案例：我小孩已十六岁了,我想购房写小孩名字,同时我的婚姻现阶段不是很理想,随时都有离婚的问题,请教律师先生,我购房的这种行为对我以后离婚财产分割有影响吗?
解析：赠与孩子也需夫妻双方同意。否则，到时你自己的赠与了孩子，另一半对方不同意赠与就需要返还给对方。
房产继承（十一）
案例:老人有一套双室住房，房产证是老人的名字，儿女三人，小儿子与老人同住，当初口头承诺此房以后归小儿子所有，前年小儿子因车祸去世有孩，儿媳未改嫁但搬离老人房子，想请问您，老人的房子小儿媳有继承权吗？
解析：
1、口头遗嘱很难认定。
2、小儿媳如果尽了主要赡养义务的可以作为第一顺序继承人。
3、去世的小儿子的孩子享有继承权 。
不赡养老人还要分房产（十二）
案例：我们有姐妹三人，爸爸去世了留了一套房子，一直有大儿子住，妈妈和小儿子住，老大不赡养老人还霸占着房子，请问能有什么好的办法？妈妈不愿意通过法院告大儿子。
解析：你父亲去世如果没有留遗嘱，可以考虑以自己的名义要求分割遗产。
婚后财产不是当事人的名字怎么判（十三）
案例：我丈夫起诉离婚，要求孩子的抚养权，我舍不得孩子，法院一般会把孩子判给谁？另外我们住的房子是我公公家买的，房主是我公公，可是房子是给我们买的结婚住的，离婚后房子怎么判呀？还有车也不是我老公的名字买的，可那就是他的车，这种情况法院会如何处理？
解析：房子如果没有赠与，不属于共同财产；车子需要举证证明；孩子按照有利于其成长以及双方的抚养能力原则确定。
离婚财产分割和小孩抚养权（十四）
案例：我是替我姐姐咨询的，我姐姐现在在日本，由于我姐夫这个人很不上进，很懒，所以我姐姐一个人到日本打工有将近一年的时间，现在由于我姐夫做了一些错事，我姐姐想和我姐夫离婚，我想问一下我姐姐在日本打工赚的钱是不是他们的共同财产，离婚时需不需要和我姐夫平分，还有之前寄回来的钱可不可以通过法律的手段要回来。现在我姐姐和我姐夫有一个小孩，今年5岁，一般情况下是和他爷爷奶奶一起住，我姐夫也就一个星期回去看一次，如果想要获得小孩的抚养权，有没有这个可能？
解析：《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
据此，你姐姐打工收入属于夫妻共同财产，离婚时应平均分割，当然如果你姐夫具有过错，离婚分割共同财产时你姐姐可得到照顾。你姐姐想要到孩子的抚养权有一定难度。
房子和孩子能判给我吗？（十五）
案例：我和老公1999年10月同居，2000年4月结婚，1999年10月共同交了房子首期，但房子只写了他一个人的名，2000年4月开始月供。婚后因他经常赌博，我担心他欠赌债多，更担心他以房子抵押债务，2005年就写了一张条子说明房子是共同购买，写明他所欠债务没我的签字属他个人债务，并让他签字。
我们婚后因为他赌博经常吵架，他也经常夜不归宿。一吵架他就动手打我，我也报了几次警。我们收入不高，他负责供房，我负责家庭的开支，本来经济拮据，加上他赌博到处欠债，债主追上门，他的信用卡也常常透支还不上，每月1500元的供房款也经常断供。2008年底，房子连续6个月断供，银行电话通知并准备拍卖房子，我只好借钱还房款。之后房子一值由我来供，但他就每月交水电煤气费孩子的学费约七八百元，别的就不管，我的收入交了房款所乘也不多，家里的生活费都很困难。现孩子6岁半了，他很少教育孩子，早上都是我送去上学，晚上她奶奶接回，因为孩子的奶奶不识字，也年迈，孩子的功课如我加班没法辅导，他也不管，他对家庭极度的不负责任，我希望和他协议离婚，可一提离婚，他就打我，并威胁如果我敢上法庭，就报复我的家人。
我是护士，中专学历，在一家私营医院上班，合同工，每月收入约2500元。他大专学历，是居委会的一合同工，收入每月约2000元。我们的房子现在价值约40万元。在这样的情况下，孩子和房子能判给我吗？如果判给我，我能要求他一次性给付抚养费吗？
解析：如果你能就上述事实提交充分的证据，房子和孩子应该都可以归你，但你要补偿房屋价值的相应部分给他。要求他一次性支付抚养费的难度较大。
离婚协议划分的财产有法律效果吗？（十六）
案例：请问：自愿协议离婚，离婚后归属于一方的财产有没有法律保障？要不要再做公证或者采取什么样的措施来确认财产的归属？
解析：如果双方是自愿达成了离婚协议，离婚后，在协议中规定财产的归属是具有法律效力的。公证采取自愿方式，即使不公证也是具有法律效力的。
个人婚前财产的认定（十七）
案例：我在婚前父母就买了一套房子给我，房产证上的名字是我的，我现在要结婚了，不知道这个房子是不是属于我的个人婚前财产，要不要进行公证？
解析：
根据我国法律规定，以下财产属于婚前个人财产：
（1）夫妻婚前各自所有的财产，包括婚前个人的劳动所得，继承或受赠的财产，以及其他合法收入等；还包括，婚前各自为结婚所购置的财产；
（2）复员、转业军人从部队带回来的医疗费和回乡生产补助费，以及婚后夫妻共同生活时间较短的军人的复员费和转业费；
（3）离婚时，夫妻各自使用的衣物、生活用品和职业上的用物。当然，贵重物品除外；
（4）离婚时与个人身份不可分离的婚后所得财产，和未获得经济利益的知识产权；
（5）夫妻间对财产的约定，对双方都具有约束力。包括合法的书面约定和双方均承认的符合事实的口头约定为个人财产。
据此，房产证上是你的名字，根据婚姻法的有关规定，你这个房子属于个人婚前财产，不会因为结婚而变成共同财产。
商品房交付使用条件（十八）
案例：买房可是人生大事，所以容不得我粗心大意。现在我已经看好一套商品房就准备签合同了，朋友告诉我要去了解一下这些房子是否符合法定的商品房交付使用条件，可我对商品房交付使用条件有哪些都不知道呢，有没有可以跟我说说这些条件都有哪些？
解析：
商品房交付使用条件总结起来大概有以下一点：
1、《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
2、《建设工程质量管理条例》
第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
4、《 商品房销售管理办法》
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程
质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
6、《建设项目环境保护管理条例》
第二十三条 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。
7、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
8、《建设工程质量管理办法》
第三十三条?竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：
??（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
??（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；
??（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；
??（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；
??（五）已签署工程保修证书。
9、《中华人民共和国消防法》
第四十条 违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：
（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；
（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合
格，擅自使用的；
（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。
单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。
房屋质量问题（十九）
案例：我买的是一套电梯公寓的的商品房，现在还没有接房。原因是他们的房子厨房和厕所地面有大量的裂口和空鼓，房子7楼还有一面墙也有许多处空鼓现象，他们也承认墙体的空鼓范围量太大，他们决定给我们修复。
结果他们的修复方式是：
把地上的裂口用水泥补了补，把墙上有几处空的也是象补布丁一样修理了，而且修理处还是有空鼓现象。我看了看真的无法接受，我们买的是新房子他们这样就算是说修理好了？
朱律师你说我该怎么办。他们的修理方式我们不接受。不接受有法可依？他们应该怎样给我们处理了？谢谢你了
请帮我出出主意吧！
解析：
1.一般质量问题：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2.主体质量问题：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体
结构质量经核验属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
我交付定金后，发现售楼员的承诺与实际合同不符，要求退房，开发商不同意返还定金如何处理？（二十）
案例：我交付定金后，发现售楼员的承诺与实际合同不符，要求退房，开发商不同意返还定金如何处理？
1、定金协议已签！
2、合同未签！
3、合同中关于房产证的解释为：房产证入住后180天可以获得，如果不能如期获得，那需要房屋综合验收合格，备案后办理房屋所有权证书。
律师解析：
1、
如果你有证据证明对方有严重违约行为，如你所说的其承诺与事实不符，关键是你是否有证据证明这个问题。
2、在第三条中，存在一个霸王条款。因为根据我国法律的规定，房产证是应当在入住后90天获得的，而这个条款约定了180天。而更甚的是，它竟然说如果无法获得就要等验收合格，这显然是把期限无限期拖后了。如果这个条款被签到合同里，将后患无穷。因为如果你一旦不能按期拿到房产证，你将无法主张权利！
希望你的在签合同时注意细节。
父母赠予我的财产是我个人财产还是夫妻财产？（二十一）
问：我父母给我买的一套房子，现在我可能离婚，属于我个人的，还是夫妻的。 答：婚前办理的房产证一定就是你个人的，婚后办理的房产证，如果财产的赠与时间在结婚前，可以争取，否则就是共财产。
现在哥要把房子卖掉分房款（二十二）
案例：我爸已经去世两年多了，妈还健在也70多岁，四年前爸妈在市区买了商品房（我出了部分房款，哥没出钱），现在哥要把房子卖掉分房款，请问我家的事怎么办？
律师解析：未经你母亲同意，你哥哥无权卖房；房产除你的房款折合的份额以外，为你父母的夫妻共同财产，其中一半是你父亲的遗产，由你、你母亲、你哥哥共同继承。
房租定金（二十三）
问：于四月26号晚上八点左右，我和房东商量决定租下该房子，交了定金100，但是到十点左右，由于一些私人问题，现在实在不能租下该房子，于是就打电话跟那个房东说了，并和他商量能不能退还定金100块，但是房东态度僵硬不愿退还！收据上写的是“订金”！请问能不能要回那一百块？
律师回答：此"订金"非法律意义上的彼"定金",因此,你可以要回那100元。
复杂的房产继承问题(二十四）
案例：我外婆与外公系二婚,结婚后二人共同出资购买一处房产，外婆是亲外婆，外公有子女四人,且外公外婆结婚时,子女皆已成家立业。10年前外公去世,立下遗嘱,其一半房产由我外婆全部继承,子女无权干涉。近期外婆突然去世,没有立下遗嘱，其房产继承是由我外婆家人单独继承还是与外公子女共同继承。因为自从外公去世后,其子女没有与我外婆任何的联系(包括节假日,外婆生病的时候),所以想问一下,外公子女是否有权利和我外婆家人共同继承房产？
解析：婚姻法第二十七条规定
继父母与继子女间，不得虐待或歧视。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。
按照你所述,你外婆和你外公的四个子女之间没有抚养关系,不适用婚生子女的规定,所以该财产应由你外婆的子女继承。
我购置了一套商品房，因开发商的原因一直没有办理产权证（二十五）
案例：我在05年的时候购买了一套商品房,可当时购房时的粗心,没有注意看合同细节,一晃过去快五年了,产权证还是没有着落，请问我们应该如何申办?
解析：房屋买卖合同中一般会约定房产证的办理期限，一般五年内房产证早就应当办理好了，估计是开发商有应向土地部门或房地部门的规费未交。如果期限已经届满，你可以以开发商为被告向法院提起违约之诉讼，按合同约定承担违约责任，没有违约责任约定且损失数额不易确定的，可参照银行逾期贷款利息的标准计算违约责任的金额。
该房应归谁所有（二十六）
案例：一年半前我和妻子荷花以我的名字买了前妻刘娟的一处无任何手续民房，因关系特殊我同意刘娟用一个化名来签订协议（写有字据)，后买房协议、收款收据均由刘娟的男友用化名签写。我把这些都交给妻子荷花。后我与荷花在民政局离婚，该房经公证归荷花所有。荷花又加盖了两层并登广告出售该房但未卖出。一年后荷花以协议是假的为由说我诈骗她，要我再无偿给她十万元。我不答应并说房子可以归我，该房所花的钱我全部付给她。但荷花不答应，非要十万元，否则要告我诈骗。正当我俩闹得不可开交时，我的前妻刘娟以该房无房产证法律不允许买卖、买房协议收款收据不是她签名为由向我要房。（刘娟男友早与刘娟分手不知去向）该房现在应当归谁所有？荷花能要回房吗？我构成诈骗吗？请说明理由。我现在应当怎么办？
解析：不属于诈骗，此房屋无任何手续，从法律角度来收，不能确定产权人 。
我能继承这套房子吗?（二十七）
案例：我母亲与我父亲于1976年结婚,后因他们感情不和于1985年分居.我一直跟着我母亲生活,我父亲在此期间断续给过我妈抚养我所需要的生活费共四千元;由我母亲抚养我至18岁工作(打工).后1999年他们正式办理了离婚手续之后我父母都未又再婚都一直单身.93年母亲单位分了一套房子,我和我母亲居住;我父亲单位也于一,二年后也分了一套房子.我父亲于2005年生病住院治疗,我父亲的弟弟找到我母亲让我母亲向我转达说我父亲病危想念我,要见我一面.后我也多年未见我父亲我也想念他就去看他.见到他奄奄一息的样子我哭了,我父亲也哭了.我父亲病危时他的所有生活起居都由我父亲的妹妹请了一护工护理,事务也由她办理.后我父亲于2005年8月去世.去世后我也不知道我父亲是否立有<<遗嘱>>请问尊敬的律师我父亲分的房子我父亲的弟弟,妹妹能继承吗?我能继承吗?
解析：你好，在你父亲没有遗嘱的情况下，你是法定的第一顺序继承人，你父亲的弟妹对你父亲尽了较多扶养的，可以适当分得财产。如果有遗嘱的，按遗嘱处理遗产。
继承父母的房产是否属于婚后共同财产？（二十八）
案例：我结婚之前，我老公父母买了一套房子，房产证上是公公的名字。我有三个问题：一是如果公婆百年之后，这个房产是否属于我和老公的婚后共同财产？如果哪天我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
二是如果公婆现在将房产证过户给老公，这个房产是否属于我和老公的婚后共同财产？如果我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
三是如果房产证上只有公公名字，现在将我老公名字添上去，如果哪天我跟老公婚姻发生变化，我能享有多少比例？
解析：如果是遗产，可以约定由一人继承，不作为夫妻共同财产处理，你将无权分割；如果将房屋过户到你丈夫名下，将属于你们夫妻共同财产，如果离婚，你将可以分割
其中一半，如果房屋上有你公公和你丈夫的名字，你将可以在你丈夫所有份额内享有其中一半权利。
分家析产纠纷怎么处理？（二十九）
案例：我姐夫三兄弟都成家了，都要小孩子了，可是一家人知道现在还是在一起住，一家三代加起来就有十五个人。现在他们想分家，可是在分家产的时候却发生了很大的分歧，请问分家析产纠纷怎么处理？谁可以给点具体的意见？
解析：
分家析产是指家庭成员按血缘、姻缘关系另组建家庭并对原家庭的共有财产进行分割。由此而产生的纠纷就是分家析产纠纷。
根据我国婚姻法规定：家庭关系包括夫妻关系、父母子女关系及其他成员之间的关系，如：有扶养关系的祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及兄弟姐妹之间的关系等。 分家析产纠纷的处理：
首先是分清哪些是共有财产（共有财产是指两人或两人以上对同一财产享有所有权）；区分家庭共有财产和夫妻共有财产、家庭成员的个人财产。
民通意见：
85．财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
90．在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
91．共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
92．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
房产证夫妻过户问题（三十）
案例：我老公是外省人，我们结婚后，他想将户口迁到这边来，我就想到了将他的名字加进房产证上，不知道房产证上夫妻之间过户是如何办理的？
解析：
“加名”不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。产权证的共有有以下三种方式：夫妻法定共有、出资人约定共有和女子继承共有。
如果此套房屋是在婚前购买，房子的所有权是属于购买者本人的，若婚后要在房产证中加上另外一方的名字，那么该行为应当被认定是对于婚前财产的赠与，所以应依据赠予标的价值收取相应契税（房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定）、印花税等，需要到当地房管部门办理过户手续。
如果此套房屋是在婚后购买，购房合同上只有购买者一个人的名字，办理房产证时也只能是购买者一个人的名字。婚后购房不管房地产权证是否写有对方的名字，都要算作夫妻共有财产；如果要加上对方名字，现行的政策是不能在第一次办理房产权证时直接加上去的，只有等到办出房地产权证后，再到房地产交易部门申请办理一个共有产权证就可以了，无需额外负担费用，带上房地产权证、结婚证、双方亲自到房地产管理部门办理即可。
市民在农村买房9年 被法院认定买卖无效（三十一）
近日，密云法院审结三位农民起诉城镇居民房屋买卖合同纠纷案，法院判决房屋买卖合同无效，董先生返还购买的房屋及院落，农民退还购房款，补偿董先生的维修建造费用。
1998年6月，被告董先生为办企业，经原西穆家峪村第十二生产队队长王宝勋介绍，与该村农民姜长才、姜长福、郭加风口头达成买卖房屋协议，姜长才房屋作价4500元、姜长福房屋4400元、郭加凤房屋4500元，董先生给付房款后，三人交付了房屋。董先生对房屋进行了修善，作为办公、工人宿舍、食堂用。双方没有就买卖房屋办理过户手续。现姜长才、姜长福、郭加风以董先生是北京城区的居民户口，不符合购买农村集体房屋的条件为由诉至法院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，董先生限期腾退房屋。
董先生认为，购买姜长才、姜长福、郭加风的房屋，是双方真实意思的表示，并经村委会同意，买卖合同应有效；已对房屋及院落进行了维修、扩建，投入了大量费用，不同意姜长才、姜长福、郭加风的诉讼请求；并反诉要求姜长才、姜长福、郭加风分别赔偿房屋增值及装修费用，分别为4.6、6.5和5.3万余元。在审理过程中，法院委托北京国地房地产土地评估公司对双方买卖的房屋院落添置、修建附属物及新建房屋重置成新进行了作价。
法院审理认为，原被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，被告系城镇居民，不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定，属无效合同。
买卖不办转移登记 房屋权属难受保护（三十二）
石某认为市建委为他人办理的房屋产权证侵犯了自己的合法权益，将市建委告上法庭。日前，市第二中级法院终审驳回其上诉，维持一审法院驳回其诉讼请求的判决。
2004年10月25日，石某与赵某签订房屋买卖协议，购买了赵某的房屋。石某向赵某交付房款后，赵某将房屋所有权证原件交予石某，但石某未办理房屋权属转移登记。11月8日，赵某病故。赵某妻子向市建委提出赵某名下的房产证丢失并申请挂失。此后又于2005年2月25日在报纸上登载“遗失声明”。3月1日，赵某妻子向市建委提交申请书、身份证明、继承公证书、登报遗失声明等材料申请办理房屋权属转移登记。市建委经审查向赵某妻子发放了产权人登记为赵某妻子的房屋所有权证。3月9日，赵某妻子将该房屋转让给松某，并于同日申请办理房屋权属转移登记。3月25日，市建委向松某颁发了房屋所有权证。
此后，石某以民事诉讼将赵某妻子告上法庭，要求确认其与赵某签订的房屋买卖合同有效，确认赵某妻子与松某签订的房屋买卖协议无效，判令将诉争房屋退还给自己。法院终审认定，石某与赵某签订房屋买卖合同后，双方未到房屋管理部门办理产权变更登记手续，该房屋所有权尚未发生转移。此后，赵某之妻将房售予松某，且办理了房屋产权过户登记手续，已实际入住。故松某已成为该房屋所有权人。石某未能取得房屋所有权，可另行向赵某之妻主张违约责任。此后，石某提起行政诉讼，要求撤销市建委为赵某之妻办理的产权证。 该行政案件经一审法院审理判决后，石某不服，上诉到二中院。
二中院认为，赵某之妻以涉案房产唯一继承人向市建委申请办理房屋权属转移登记，市建委经审查符合有关规定。石某虽在此之前与该房产的原产权人赵某签订了房屋买卖协议，但其并未办理房屋权属转移登记，而市建委仅凭房屋权属登记档案，无法查明该事实。因此，市建委为赵某之妻办理涉案房屋的房屋权属转移登记，并向其颁发房屋所有权证的行为并无不
当。此外，该案已经民事诉讼对涉案房产的归属由法院作出终审判决，因此石某所提行政诉讼的请求已无实际意义。
房价飞涨卖方毁约被判赔10万违约金（三十三）
由于见到约定出售的房子房价飞涨，房主张女士不愿再以原定价格出售房屋，便以缴纳定金不足为由要求与购房人王女士解约。双方为此闹上法庭。记者上午获悉，海淀法院日前作出判决，要求房主张女士向王女士支付违约金10万元。
今年1月，张女士与王女士签订商品房买卖合同，将其位于海淀区枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士，其中包括近30万元的装修款。合同中约定，王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时又约定，定金具体金额以实际收据为准。当天，经协商王女士将5000元定金交给了中介公司，中介公司作为代收人向她出具了收据。 但到了今年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以王女士未按10％的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。在这种情况下，王女士要求张女士按照合同承担违约金。双方协商不成，王女士遂将张女士告到海淀法院。
海淀法院经审理认为，合同中虽然约定王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时也约定定金具体金额以实际收据为准，而中介公司根据合同有权代收定金。在这种情况下，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。相反，张女士以王女士交纳定金数额不足为由拒绝履行合同，于法无据，构成违约。最终，法院根据王女士的请求，判决张女士支付违约金10万元。
该案的主审法官告诉记者，根据我国合同法的规定，当事人可以在合同中订立违约金条款，约定违约金的计算方法；同时，当事人也可以订立定金条款，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在合同同时包含违约金和定金条款时，没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款，最大限度地保护自己的权利。在该案中，王女士如果要求适用定
金条款，则可要求张女士双倍返还定金即1万元；而她选择适用违约金条款，则可得到10万元的赔偿。
房屋买卖合同不因还末办理产权过户登记而无效（三十四）
原告:王某
被告:张某
案由:房屋买卖合同纠纷
１９９７年４月３０日，原告将其所有的房屋卖与被告，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为３８５００元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。１９９７年５月３日，原告收到被告给付的房款，并将房照交给被告从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。２００１年５月，原告以其得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促，但被告一直拖着未办为由，诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。
被告以自己已支付房款，原告已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。
法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照，被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：原、被告之间的房屋买卖合同有效；争议房屋归被告所有。
点评
本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。 在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为
该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清。房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决本案之买卖合同生效的理由和依据。 办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？
一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担，买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。二是双方应主动配合办理相关手续，特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位，因为办理产权变更手续时，卖方需要提供与原产权相关的各项手续，如原产权是否属于共有，其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。因此，卖方更应该主动配合，对于产权及时变更和转移具有重要作用。合同法第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为，但不影响买卖合同效力的认定。
购房定金如何有什么办法退回？（三十五）
问：07年10月定购房协议，交定金1万元，当时我老公以我的名义签的协议，我未在。08年3月因购房地离工作地太远，考虑放弃，请问房地产人士、有类似经历及专业人士帮助解答，感谢！
答：一般情况下,如果你违约,定金不退,对方违约,双倍返还.当然也要看你们的约定。
关于购买房屋受到房主夫妻离婚的影响引起的诉讼（三十六）
问：我在2007年9月份，和房主草签定金合同，要以845000元购买他名下的一处房屋，并同时支付了定金20000元。11月份，房屋交易完成，现在已经取得产权证。08年3月份，接到房主妻子在法院提出的诉讼，起诉我和房主在他们夫妻离婚诉讼期间私自转移房产，要求法院判决房屋交易无效。此房屋是在他们婚前由房主贷款购得的（01年购买的房屋，他们04年结的婚）。这种情况下，我该怎么应诉呢？运用哪条法律来保护合法权益呢？
律师回答：如果原房主的妻子不能证明你是恶意购买该套房屋，则不能确定你的房屋买卖合同无效，你可以继续保有该套房屋。至于他们夫妻两人关于该套房屋的争议，他们应该通过另一个诉讼解决。由于事关房屋，建议即还是找个律师代理，积极应诉比较稳妥。
房屋虽可以入住 不代表完全交房（三十七）
购买的商品房未经过验收，开发商就通知买主办理入住手续，买主起诉要求支付违约金。日前，平谷法院审理了这起商品房预售合同纠纷案，判决某房地产公司承担违约责任，按购房款的日万分之二向原告支付违约金，至该商品房符合约定的交付条件，实际交付房屋之日止。 原告诉称，2005年12月，其与被告签订了北京市商品房预售合同，合同明确约定了应达到的交付条件，其中一项为所购商品房已取得规划验收批准和建筑工程竣工验收。2007年1
月25日，被告通知原告办理入住手续，但未提供建筑工程竣工验收备案表及相关规划验收批准文件，故起诉要求被告按原告所付购房款的日万分之二支付违约金，直至达到交付条件，实际交付房屋之日止。
被告辩称，该商品房已经达到交付条件。2007年1月25日，我公司已书面通知原告办理入住手续，但原告拒不接收该房，所以只同意给付2006年11月1日至2007年1月25日的违约金。
法院审理认为，双方在签订商品房预售合同中约定2006年10月31日前交房，被告交付房屋时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，双方均应按照合同约定全面履行合同。被告逾期交房应承担违约责任。
买房不如意 维权需仔细（三十八）
2003年6月，张先生与北京世纪景源房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定张先生向房地产公司购买商品房一套。双方在合同中明确约定，房地产公司应当在商品房交付使用后的规定期限内取得房地产权属证书。合同签订后，张先生向房地产公司交了首付款，其余房款则用银行贷款支付。根据张先生与银行的借款协议，如张先生每月未能按期还贷，银行有权要求张先生在限期内清偿全部贷款本息；同时约定由房地产公司为张先生承担保证责任，如果张先生没有按合同约定还贷，房地产公司将先行代其向银行偿债。
2006年11月，由于张先生未能按期还款，房地产公司代其向银行清偿了1万多元的债务。随后，房地产公司便要求张先生归还为其代垫的1万多元。经多次催要未果，房地产公司起诉张先生。法院开庭审理后，张先生称其之所以不向房地产公司清偿债务，是因为房地产公司到现在为止没有给其办理房产证，是房地产公司违约在先。
海淀法院审结了这起担保合同纠纷案，支持了世纪景源房地产开发公司的诉讼请求。 法官说法：
按照《担保法》的规定，房地产公司作为保证人，在替张先生偿还贷款后，有权向张先生追偿。至于房地产公司应该及时为张先生办理房产证，属于双方期房买卖合同中的内容，与房地产公司要求张先生偿债一事分属两个独立的合同关系，不能交叉主张。因此，不论房地产公司是否为张先生及时办理了房产证，房地产公司要求张先生偿还欠款的行为都是于法有据的，
法官提示：
法院之所以没有考虑房地产公司在办理房产证方面是否对张先生存在违约行为，是基于“合同相对性原则”。根据这个原则，一个合同关系中的权利义务只能约束订立合同的双方当事人，而该合同关系之外的人既无权向合同当事人主张合同权利，也不得要求合同当事人履行合同义务。在本案中，房地产公司之所以能够取得对张先生的追偿权，系基于该公司与贷款银行之间的保证合同关系，而张先生要求房地产公司为其办理房产证的根据则在于双方之间房屋买卖合同关系。张先生以房地产公司没有为其办理房产证为由，拒绝向房地产公司履行清偿义务，等于用自己在买卖合同中的权利去对抗房地产公司通过履行保证合同而获得的权利，这与我国《合同法》的精神是相违背的。如果张先生认为房地产公司存在没有及时办理房产证的违约行为，则应通过另行起诉该房地产公司的方式主张自己的权利。
在某些重要交易活动中，往往存在几种合同关系互为依托，交叉重叠的现象，其中比较典型的就是购房活动。一个典型的购房过程的参与主体具有多样性，主要包括购房人、开发商、银行、房屋中介、物业公司等。与主体的多样性相对应，购房活动将涉及房屋买卖合同关系、银行借款合同关系、借款担保合同关系、居间合同关系和委托合同关系等。这些合同关系之间相互独立，当事人不能超越特定的合同关系主张自己的权利。有的购房人因为房地产开发商交付的房产不合格，就拒绝向银行还贷，结果被银行起诉后遭遇败诉。原因就在于房屋买卖合同关系和借款担保合同关系属于独立的合同关系，开发商交付的房产不合格就应该向开发商主张权利。
在一些物业纠纷中，购房人因为开发商交付的房产不合格，自己无法正常使用，因此认为自己不应该缴纳物业费。但是从合同法角度分析，物业合同约束的是业主和物业公司，开发商存在违约行为，与物业公司是无关的。即便房子不能住了，物业费还是应该交纳的。
如果当事人遭遇类似的房地产纠纷，首先应该认真分析具体的合同关系，明确自己的权利应该向谁去主张。如果法律关系比较复杂，应该咨询专业人士，以免自己的权益受损，人为增加了维权成本。
丈夫卖房妻子“叫停” 买卖合同仍有效（三十九）
秦先生将产权属于自己的一套房屋出卖时，突然遭到了妻子邢女士的“叫停”。买房的吴先生知道情况后，以秦先生到期却未能履行过户手续为由，起诉要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。日前，上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记；秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，交付吴先生和秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
买卖的房产权利被限制
秦先生与妻子的婚姻关系存续期间，共同购买了中春路上的一套房屋，房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋内的设施、设备及装修共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元，尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来，秦先生夫妇关系多时不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。夫妻正“忙”着进行离婚诉讼。7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
秦先生认为，与邢女士为夫妻关系。在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间，试图将实属夫妻共同财产的房屋出售。发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖合同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖合同无效。
针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实。第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至2007年7月3日，交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行，履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
秦先生称，自己将房屋出售吴先生，是出于还贷的压力以及对法律的无知，并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。 第三人对房屋无直接支配权
法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。 鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定，予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之日，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。
法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益，可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过合理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
恋人分手争房产 男方举证不能判归女（四十）
二人在恋爱期间购买了房屋，房屋的产权登记在女方名下，后双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方却认为,房屋是双方共同购买，且自己支付了大部分首付款，偿还了部分贷款，故不同意搬出。双方为此诉至法院。记者今日从北京市第一中级人民法院获悉，因没有足够的证据证明房屋是男方购买的，法院没有支持男方的主张，而是依据房屋产权登记，将房屋判归女方所有。
小刘（女）称， 2005年12月，小刘以从银行贷款的方式购置了一套两居室住房，因与小
张（男）系朋友关系，小张随之搬进居住。过了一段时间，两人感情破裂导致分手。小刘多次要求小张搬出，但小张至今无理拒绝清退房屋。
小张则认为，房屋是其和小刘的婚前财产，是共同购买的，房屋的首付款大部分是他出资的，截止到2006年9月份的贷款也是他偿还的，家中的装修和家具购置都有原始的发票，如果自己与房屋没有任何关系也不会住到里面。故不同意搬出。
小刘认为，现自己急于将房屋另作他用，且购置房屋的房款源于银行抵押贷款，故小张的行为给小刘造成巨大的经济压力和财产损失，请求法院判令小张立即腾退房屋。作者：郭京霞 发布时间：2007-04-06 16:28:20
一审法院认为，小刘持有争议房屋的产权证及相关证明，证明其对争议的房屋具有所有权，故小刘对争议的房屋具有占有、收益、处分、使用的权利。小张未能提供任何证据证明其支付了购房款和房贷，故法院不能支持小张的主张。故一审判决小张十日内腾退该房。 一审法院判决后，小张不服向一中院提起上诉。小张认为，他与小刘原是未婚男女朋友关系，争议的房屋是双方共同出资购买的，由于双方已经决定即将举行婚礼，所以房产证上写了小刘的名字。但是房屋首付款中的十八万余元、房屋过户费、中介费、装修费以及购置家具的费用都是小张支付的，因此该争议的房屋应当属于双方的婚前共同财产。
在二审审理期间，小张向法庭提交了录音笔、光盘、照片、购房定金收据、购房首付款收据、担保服务费收据、房屋装修工程施工合同、证明、房地产居间（买卖）合同等证据材料，但小刘认为小张提交的证据并非二审新证据，且已经超过了举证时限，因此对这些证据材料不予质证。
根据我国相关法律规定，在民事诉讼中当事人应当承担证明自己主张的举证责任，如果当事人未能在法律规定的时限内提供确实充分的证据证明自己的主张，将承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
一中院认为，本案在一审开庭审理中，小张曾明确表示自己没有证据证明自己的主张，并对小刘提交的证据的真实性没有异议。故一中院据此认定，小张在一审中放弃自己的举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。
另外，一审法院依据小刘提交的房屋产权证及银行的还款凭证判决小张腾退房屋，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，据此作出驳回上诉维持原判的终审判决。
三 : 房产纠纷找哪里 房产纠纷案例有哪些？
房产纠纷也被称为房地产纠纷。(www.61k.com)房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所产生的的争议。换句话说，也就是关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。下面我就讲讲房产纠纷找哪里？房产纠纷案例有哪些？
房产纠纷找哪里
日常生活中，解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法解决。
1. 调解，是指产生购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，其中一方当事人经过申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持协调帮助下，通过说服教育，使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
2. 仲裁，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生之后达成的协议，双方自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对双方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，同时仲裁委员会与行政机关之间也没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的。
3. 行政，是指调节纠纷双方经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的一类纠纷，或者是由购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体的行政行为。行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。
4. 诉讼，是指人民法院在纠纷双方当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，参与解决购房纠纷的一种方式。诉讼一般有民事诉讼和行政诉讼两种。
房产纠纷案例有哪些
案情简介：2007年，原告宁某与被告邱某签订合同，原告买入被告的房产一套。合同签订后，原告依约交付定金20000元。房产证上载明产权属被告及其妻子。在被告取得红本房产证后，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称该买卖合同无效，因为其妻子不同意，因此不想再履行该合同。原告收函之后，便停止了支付购房款。
法院判决认定买卖合同有效，被告违约，向原告支付迟延履行违约金55000元。本案在诉讼中，被告提出三点意见：一是房屋买卖合同违法，则无效合同；二是房屋系夫妻共同财产，若妻子不同意出售，则买卖合同不成立；三是原告未按期支付首期款，则视为违约。这三点是本案双方争议的焦点，也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。
上述文章所说的房产纠纷就是在日常生活中有关房产交易过程中产生的买卖双方的交易，还讲了房产纠纷找哪里，通过哪些方式途径可以有效地解决房产纠纷，还举出了一个具体的例子供参考，通过举例可以让人更容易理解。
四 : 江西首例虚拟财产纠纷案调解成功
因为自己花钱购买的网络游戏装备被游戏公司“收缴”，江西一网游爱好者将盛大网络发展有线公司告上法庭。记者获悉，日前原被告接受了法院的调解，自愿达成纠纷处理协议。
一年前，南昌市市民邓斌在家里上网玩《传奇》游戏时，通过上海盛大网络发展有限公司提供的正规交易平台，向一位网游玩家购买了一件游戏装备——屠龙刀。并向其支付了950个传奇元宝(价值人民币987元)。
当晚，邓斌发现自己几个小时前购买的这把屠龙刀不翼而飞。随后他致电盛大网络服务热线询问此事，被告知他买的这把屠龙刀被怀疑是赃物，被盛大网络公司收缴。此后，邓斌一再敦促盛大公司予以返还，均无结果。
2008年3月，邓斌一纸诉状将上海盛大网络发展有限公司推上被告席。他提出把自己的游戏账号还给盛大网络，要求对方赔偿其经济损失8万元、赔礼道歉并承担本案全部诉讼费用。
2008年5月底，南昌市东湖区人民法院开庭审理了此案。
盛大网络公司在法庭上表示，在玩家在进行网络游戏之前，盛大公司就与其订立了网络游戏使用服务合同。这些合同合法有效对双方具有约束力。该游戏用户进入该项游戏就应当视为接受该合同的全部内容。由于此前这件游戏装备的拥有者因为装备丢失给公司发来协查函，公司冻结或者是封存协查函中所提出的账号或者装备是合同赋予游戏服务提供商的一项权利。
原告的代理律师程电飞则认为，一个普通玩家是不可能有能力鉴别装备是否为赃物的。即便是公司收回了游戏装备也应该把元宝退还。
而关于虚拟财产的界定，原被告也存在不同的观点。原告认为根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定，公民的合法财产受到法律保护。而被告盛大网络公司则认为这一条款如适用于此案件存在错误。他们表示，在法律上并未明确认定虚拟财产即为现实的财产，也并不能就此认定虚拟的游戏装备即为财产。
记者了解到，日前，南昌市东湖区人民法院对案件双方当事人进行了成功调解，并下发民事调解书。被告上海盛大网络发展有限公司付给原告邓斌30000个元宝(虚拟货币)，以及游戏装备“裁决”和“屠龙刀”各一把。原告放弃其他诉讼请求，并自愿承担诉讼费用。
五 : 房产证纠纷案例与常见问题
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