一 : 1964年5月28日尼赫鲁葬礼举行

尼赫鲁

1964年5月28日，抬着尼赫鲁遗体的送葬行列，缓步穿过新德里大街，150万市民站在街道两旁向他们敬爱的领袖表示哀悼。尼赫鲁昨日由于心脏病发作而逝世，终年74岁。他自印度摆脱英国的统治独立以来一直领导着印度。

今年一月，他的心脏病发作一次，但他不听医［www.61k.com］生的劝告，继续坚持全日的工作。已经开始物色一位新总理，尼赫鲁的独生女儿英迪拉-甘地是主要的竞选者。

在送葬行列中，尼赫鲁的遗体半盖着印度国旗，周围拥簇着鲜花，他穿着高领白色短外衣，钮扣眼里有红玫瑰商标。送葬行列经过象征着过去英国统治的建筑物，包括英国总督府。尼赫鲁不同意把这些历史文物摧毁；他认为这些东西代表着印度一部分重要历史。最后一任总督，蒙巴顿爵士站在火化柴堆附近，他称尼赫鲁为“我一生中最伟大的朋友之一”。美国国务卿腊斯克称他为“我们时代最伟大的具有历史意义的人物之一”。

尼赫鲁

尼赫鲁葬礼场面

二 : 2015年5月28日(明日)伟明环保(603568)新股上市定位分析一览

中商情报网讯:5月28日,伟明环保将在上交所挂牌上市交易,发行市盈率为22.97倍,发行价格11.27元。（www.61k.com]

【首日涨停价一览】

开盘集合竞价:11.27*1.2=13.52元　13.52*1.2=16.23元

【公司简介】

浙江伟明环保股份有限公司,以城市生活垃圾焚烧发电为主业,业务覆盖核心技术研发、关键设备研制、项目投资、建设、运营等全产业链,具备一体化运作优势。自成立以来,公司主营业务未发生变化。公司拥有国际先进、国内领先的自主知识产权二段往复式垃圾焚烧炉排炉及烟气处理系统技术。同时,公司曾参与制订《城市生活垃圾焚烧处理工程项目建设标准》、《生活垃圾焚烧厂评价标准》等行业标准。

【基本信息】

股票代码	603568	股票简称	伟明环保
申购代码	732568	上市地点	上海证券交易所
发行价格(元/股)	11.27	发行市盈率	22.97
市盈率参考行业	生态保护和环境治理业	参考行业市盈率	76.06
发行面值(元)	1	实际募集资金总额(亿元)	5.16
网上发行日期	2015-05-20 (周三)	网下配售日期	2015-5-19、5-20
网上发行数量(股)	41,220,000	网下配售数量(股)	4,580,000
老股转让数量(股)		总发行数量(股)	45,800,000
申购数量上限(股)	13,000	申购资金上限(万元)	14.651
顶格申购需配市值(万元)	13.00	市值确认日	T-2日(T:网上申购日)

恒泰证券:伟明环保初期股价压力位为36元-43元

发行人所在行业为生态保护和环境治理业,截止2015年5月15日,中证指数发布的最近一个月平均静态市盈率为76.06倍。预计公司2015-2017年EPS分别为0.97、1.27、1.54元,综合目前市场状况,结合公司发行价格11.27元,预计公司上市初期股价压力位36元-43元。

上海证券:伟明环保合理估值定价为23.71-30.48元

综合考虑可比同行业公司的估值情况及公司的成长性,我们认为给予公司合理估值定价为23.71-30.48元,对应2015年每股收益的35-45倍市盈率。

三 : 2014年5月28日瑞金七彩广场东侧项目产品定位报告

瑞金七彩广场东侧项目 产品定位报告
樟树成伟营销 瑞金项目部 2014.5.28

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瑞金市及城市发展规划解读 瑞金市场概况及竞争产品分析

目 录

项目概况及周边配套资源 项目规划定位及产品配比建议

项目案名建议
项目投资回报测算

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PART 1

瑞金市及城市发展规划解读

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瑞金市解读

瑞金市概况

瑞金市下辖17个乡镇、223个行政村、17个居委会。全市国土面积2448平方公里，其中耕地面 积32.4万亩、山地面积279.8万亩、林地面积282.4万亩。总人口70.05万人，其中农业人口 52.24万人。城区面积增至24.84平方公里，城镇人口达到32.9万，城镇化率达47%。

瑞金市地理、地形和地貌： 瑞金位于江西省东南部，武夷山脉西麓，东界福建省 长汀县，西连于都，南邻会昌，北接宁都，东北毗石 城。市境东西宽约65千米、南北长约90千米。 瑞金地势以盆地为主，属江西四大盆地之一。气候属 亚热带季风性湿润气候，温和宜人、雨水充沛，年均 气温19.2℃，年均降雨量1626.8毫米；最高峰位于 东北边陲的三县岽，海拔1232.9米，最低点位于南 西边缘绵江出境口石角，海拔162米；境内主要河流 绵江河长119千米，九堡河长52.2千米，梅江河长 29.2千米。
2013年经济数据: 2013年达101.09亿元，增长11.4%;完成财政总收入 12.64亿元，增收超2亿元，增长21.97%，其中公共 财政预算收入9.25亿元，增长26.3%，完成固定资产 投资47.67亿元，增长29.1%; 实现社会消费品零售总 额26.1亿元，增长14.1%;城镇居民人均可支配收入 16441元，增长11.2%;农民人均纯收入6242元，人 均增收超过1000元，增长20.6%。

瑞金市行政区域图

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瑞金市解读

红色文化旅游基地
瑞金市旅游景点分布图

瑞金是响誉中外的“红色故都”、共和国摇篮、 中央红军长征出发地。是中国第一个红色政权—— 中华苏维埃共和国临时中央政府的诞生地，第二次国 内革命战争时期中央革命根据地的中心。 瑞金境内有革命旧址180多处，全国重点文物保 护单位33处，叶坪革命旧址群、中央革命根据地历 史博物馆是国家4A级旅游景区。已有52个中央机关 和国家部委来瑞金

“寻根问祖”、重续“红色家谱”、 建立爱国主义和革命传统教育基地，瑞金成为全国最 大、影响最广的革命传统教育名城。 丹霞地貌罗汉岩是江西省风景名胜区，宋朝古 村密溪村是江西省历史文化名村，还有“四塔一桥” （龙珠塔、龙峰塔、鹏图塔、凤鸣塔和双清桥）等文 物古迹。

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瑞金市解读 瑞金市县经济结构 三大经济支柱 红色旅游产业 新农业产业 清洁能源产业

经济主导以红色旅游产业带动服务业的快速发展，传统经济以农业深加工为主， 随着中央对红色革命根基地的振兴和发展，对清洁能源核电申报立项等经济支持， 有望带来新一轮经济的快速发展。

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瑞金市解读

瑞金市区位交通

瑞金是通江达海的交通要地。瑞金地扼赣闽咽喉，素为赣、闽、粤三省通衢，是 中南部省市沟通东南沿海的中转要地。319、323、206三条国道贯通瑞金东西南北； 与鹰厦线、京九线接轨的赣龙铁路横贯瑞金全境，在瑞金建有全线最大的铁路三级客 货站；G76厦门至成都高速公路（即厦蓉高速）、G35济南至广州高速公路（即济广 高速），并在瑞金形成“十”字枢纽型高速公路网。瑞金拥有一个民用机场。
与赣州相隔100公里，龙岩130公里，鹰潭286公里， 南昌310公里，与外省厦门245公里，与福州320公 里，长沙389公里，与广州和深圳距离在400公里。

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瑞金市规划

瑞兴于特区的规划

从“瑞金都市区”到“瑞兴于”特区，相当于再造一座瑞金城
“瑞兴于”经济振兴试验区，将规划一个国家级新区，以金融服务、教育培训、 旅游集散、商贸物流等为主要功能的经济特区。“这个总面积20平公里的特区落 在黄柏境内，建成后相当于再造一座瑞金城。” 瑞兴与周边城区的交通图 以“瑞兴于”特区的申报规划， 瑞金近有望升级为地级市，可 能同时代管石城、于都和会昌。
总体目标原有一个“次中心城 市”，将建设“瑞金都市区”， 包括会昌、宁都、石城、瑞金四 个地方，瑞金城市辐射四县，提 出的“七个中心”(即商业贸易、 交通物流、旅游集散、金融服务、 教育培训、医疗卫生、文化艺术 等中心)互相呼应。根据都市区建 设要求，参照四县225万的总人 口数，我市规划的中等城市规模 由原

来29万人，城区人口规划

调整为50万人。

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瑞金市规划

2012-2030年城市规划图

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PART 2

瑞金市场概况及竞争产品分析

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竞争市场

瑞金市城区竞争楼盘分布图
建材家具市场 红都国际城 京都国际 中央公馆 锦江名城 瑞象公馆

汉昇榕郡 和园

本案
豪门旺族 金都1号 七彩华府 七里彩虹湾

上江首府

市政府
九天御景 锦绣东方 颐和园

国滨 中央城

领秀时代

锦绣花园
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竞争市场
项目占 地 （亩）

瑞金市城区竞争楼盘统计表分析
瑞金竞争楼盘统计表：1

区 域

楼盘名称

建筑面积 （㎡） 230000 138395 220000

容积 总户数 率 （户） 2.5 2.6 2.6 1056 794 1200

户型面积 （㎡） 137/141/168 100/119123/140 107/125/138/ 143 108/126.97/133 83/93/106110/115-133 59/128/145/1 68 110/131-137 105/118/126/ 136 92/115/128/1 43 未定

销售均价 （元/㎡）

建筑风格 简欧风格 英伦风格 西班牙

产品结构

在售房源

优惠促销

国滨中央城 92.63 上江首府 金都1号 64.32 101

4600 4800 4600

4栋多层/5栋18F/7栋 1#/5#4房6月开 一9.5/按9.7 22-30F 盘 4栋18F/5栋28-32F/2 8#32层在售 栋商业会所 一9.4/按9.6

豪门旺族
城 东 新 城 汉昇榕郡 和园 七彩华府 七里彩虹湾 领秀时代 本案 瑞象公馆

58.46
51 101.85 42 67 110 67.7 200

128672.7
110000 180000 80000 100000 166768.44 140000 400000

2.6
2.6 2.5 2.3 2.5 2 2.6 2.6

683
836 853 436 726 1064 1000 2500

4500
4500 4500 4400 4400 4000

新古典
地中海 中式 新古典 现代风格 简欧风格 地中海

5栋11F/8栋18F/4栋 1期18在售 减2万+9.7 22F 2栋11+1F/6栋 减2万 1-5#在销售中 18+1F/2栋28F +9.9/9.7 2栋11F/5栋18F/2栋 1-4栋在销售中 按9.6/一9.4 24F 按减2万 16栋多层/2栋11F/3 1栋28F/北3栋 +9.8/一减2 栋18F/1栋26F 18F部分在售 万+9.6 一期多层已售 按减1万 3栋多层/2栋11F/6栋 完,2栋18F销售 +9.8/一减3.8 18-20F 60%左右 万+9.7 6栋多层/3栋11+1F/5 1期已售完,2期3 按减9.8/一减 栋18F 栋18F部分在售 9.6 6栋多层/1栋11+1F/4栋18F1栋22F 25栋18-33层江景建 筑 按减9.8/一减 9.6

目前正在平整土地阶段

小计

955.96

1893836. 14

11148

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竞争市场
项目占 地 （亩） 锦江名 城·峰景 锦绣东方 115 74.35

瑞金市城区竞争楼盘统计表分析
瑞金竞争楼盘统计表：2
建筑面积
（㎡） 容积 总户数 率 （户） 810 1200

区 域

楼盘名称

户型面积
（㎡） 115/119/135 45/53/82/101/ 118/132/145

销售均价
（元/㎡）

建筑风格 现代风格 新古典

产品结构 4栋18F

在售房源 峰景组团销售 65%左右

优惠促销 一9.7/按9.8

162,031.05 2.13 158000 2.8

4600 4900

6栋11+1F/4栋 5#28F/6#18F和 按7个月供 18F/1栋28F/1栋18F 公寓楼部分在售 +9.8 公寓 地块2，4栋163栋12F/4栋1420F 已售罄，地 16F/4栋18-20F/4栋 一9.7/按9.8 块3，2栋26F10 26-28F 月份开盘 5栋多层/9栋11F/13 栋18F/ 1期6-13栋 按9.9+1万/ 一9.7

中央公馆

73

130000

2.1

700

100/105/114 98/111126/143 92/116/120/1 25/142/180360别墅 124/136/248/ 362 89/96/110/12 5/148 100/120/160/ 200

5400 4500 5200

新现代

老 红都国际城 城 区
九天御景

153

299740.62

2.5

2000

地中海

421.99 459416.02

1.3

2593

别墅/电梯洋房 1期别墅洋房和2 现代风格 /12F/18F/22-28F高 一9.7/按9.8 期高层在售 层 32栋别墅/2栋洋房 别墅优惠： 在售别墅,小高层 欧式简约 /8栋11F/4栋18F/1 10万抵20万 10月开盘 栋28F 元 Art Deco Art Deco 尾盘销售阶段 4栋11F/1栋18F

颐和园 锦绣花园 京都国际 小计 合计

100.58 150 15.6 1,104 2,060

119858 200000 43800.45 1,572,846. 14 3,466,682 .28

1.4 2 3.7

458 1500 360 9621 20,769

4300 4500 4200

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个案分析
项目 名称 国滨 中央 城

国滨·中央城—项目简介
占地 面积 92.63 亩 建筑 面积 23万㎡ 在售 房源 1#和5#2两 栋江景高层6 月1日开盘

项目地址
金都大道与 汇河东路交 汇处

均价
4600 元/㎡

优惠活动

项目动态

开盘时间
2014.1

3抵5万VIP卡 1#和5#出 一次性95折， 地面2-8层， 按揭97折 7#已封顶

户型面积：目前推出1#和5#㎡都是两梯2户产品，面积较大，以137㎡的三房， 142和168㎡的四房，将在6月份端午节期间开盘。 目前正在办理VIP卡3万抵5万元优惠。 项目以一线江景景优势打造瑞金豪宅的榜样，但一期5栋正在建筑中，二期地块 存在较的拆迁问题，整个项目的形象较好，销售去化的速度一般，主要是户型面积较 大，总价较高。
土地现场图 现场临时营销中心 项目规划效时图

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个案分析

国滨中央城—主要户型图
2 梯2 户
4房2厅2卫142 ㎡

2 梯2 户 3房2厅2卫137 ㎡

2梯2户
4房2厅2卫168 ㎡

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个案分析
项目 名称

上宾首府—项目简介
占地 面积 64.32 亩 建筑 面积 13.8万 ㎡ 在售 房源 7#、8#正 在热销中

项目地址
东升街北延 路与金都大 道交汇处

均价

优惠活动
一次性94折， 按揭96折

项目动态
1-6#已出 外地面即 将交房

开盘时间
2013.6

上宾 首府

4800 元/㎡

户型面积：目前推出7#和8#㎡都是2梯3户产品，面积较为适中属于市场主流产 品，以中间99-100㎡不通透小三房，两侧121-123㎡南北通透三房，靠近中央景观 142的四房，户户主卧和次卧均有步入式凸窗面积可拓展，面积较为实用无浪费。 建筑风格以英伦风格深色真石漆涂料，整体品质较好，在瑞金已享有第一品质 形象，销售价格城东片区的标杆。
现场实景图 项目规划效果图

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个案分析

上江首府—销售价格公示图

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个案分析

上宾首府—主要户型图
8#2梯3户 8#2梯3户 3房2厅2卫123.55㎡

8#2梯3户
4房2厅2卫140.98 ㎡

3房2厅2卫100.56㎡

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个案分析

上宾首府—主要户型图
7#2梯3户 7#2梯3户 3房2厅2卫121.73㎡

7#2梯3户
3房2厅2卫122.35 ㎡

3房2厅2卫99.47㎡

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个案分析
项目 名称

豪门旺族—项目简介
占地 面积 58.46 亩 建筑 面积 12.87万 ㎡ 在售 房源 1-5#正在 热销中

项目地址
金都大道七 彩广场西侧

均价

优惠活动
减2万元 一次性97折， 按揭99折

项目动态
1-3#已封 顶，5-6# 建至10层

开盘时间
2013.10

豪门 旺族

4600 元/㎡

户型面积：目前推出1#和9# 2梯3户产品,-其它的都是纯板式2梯2户产品，面 积适中，以中间108㎡不通透小三房，两侧111㎡南北通透三房，纯板式129-134 ㎡的通透3房，户户主卧和次卧均有步入式凸窗面积可拓展，面积较为实用无浪费。 建筑风格以地中海浅黄色涂料，整体品质较好。
营销中心实景图
施工现场实景图 项目规划效果图

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个案分析

豪门旺族—主要户型图
1#和9#2梯3户 三房二厅2卫108㎡ 2梯3户 三房二厅2卫111㎡

《2014

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个案分析

豪门旺族—主要户型图
6-7#2梯2户 3房二厅2卫129㎡ 2#2梯2户 4房二厅2卫134㎡

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个案分析
项目 名称 汉昇 榕郡

汉昇榕郡—项目简介
占地 面积 51亩 建筑 面积 11万㎡ 在售 房源 5#、6#获得 预售，目前6# 在售

项目地址
东升街北延 路与七彩大 道交汇处

均价
4500 元/㎡

优惠活动
一次性94 折，按揭 96折

项目动态
预计5-6月 将推售新 房源

开盘时间
2013.6

汉昇榕郡户型面积：中间朝南2房1卫83 ㎡和3房1卫93 ㎡，中间南北通透106 -110 ㎡ 和两端115-116㎡ 3房2卫，两端通透4房126-133㎡，整个户型面积与其它楼盘 要少近10-15㎡ ， 相对于其它三个项目的价格要低100-200元左右。 项目品质较好，因面积小和总价低销售的速度比周边要快。

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个案分析
A户型

汉昇榕郡—户型分析
B户型 5#2梯2户 4房2厅2卫126㎡ C户型 1#/2#/5# 3房2厅2卫106㎡

3#/4#/6# 4房2厅2卫130㎡

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个案分析

汉昇榕郡—户型分析
E户型2梯2户 2#0107单元 4房2厅2卫110㎡ F户型2梯3户 1#/3#/5#7#8#9# 3房2厅2卫93㎡

D户型2梯2户 3#/4#/6# 4房2厅2卫110㎡

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个案分析
A户型

汉昇榕郡—户型分析
B户型 1#/3#/5#2梯4户 3房2厅2卫116㎡ C户型 1#2梯4户 2房2厅2卫83㎡

3#/4#/6#2梯4户 3房2厅2卫115㎡

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个案分析
项目 名称 金都 1号

金都1号—项目简介
占地 面积 101亩 建筑 面积 22万㎡ 在售 房源 8-11#、中央 景观楼王，一 期沿街600户 正在交房

项目地址
金都大道与 红都大道交 汇处

均价
4600 元/㎡

优惠活动
减2万元 一97折， 按99折

项目动态
预计5-6月 将推售新 房源

开盘时间

2012.12

汉昇榕郡户型面积：中间朝南2房1卫83 ㎡和3房1卫93 ㎡，中间南北通透106 -110 ㎡ 和两端115-116㎡ 3房2卫，两端通透4房126-133㎡，整个户型面积与其它楼盘 要少近10-15㎡ ， 相对于其它三个项目的价格要低100-200元左右。 项目品质较好，因面积小和总价低

销售的速度比周边要快。
施工现场实景图 营销中心现场实景图 项目规划效果图

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个案分析

金都1号—园林效果图及现场景景

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个案分析

金都1号—主要户型图
8#2梯2户 8#2梯2户 4房二厅2卫138 ㎡

4房二厅2卫138 ㎡

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个案分析

金都1号—主要户型图
10-11#2梯2户 3房二厅2卫125 ㎡ 10-11#2梯2户 4房二厅2卫139 ㎡

10-11#2梯2户 3房二厅2卫125 ㎡

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个案分析

金都1号—主要户型图
12#2梯2户 3房二厅2卫107㎡ 12#2梯2户 3房二厅2卫125 ㎡

12#2梯2户 4房二厅2卫143㎡

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个案分析
项目 名称 九天 御景

九天御景—项目简介
占地 面积 422亩 建筑 面积 45.9万 ㎡ 在售 房源 一期洋房和别 墅 均价 5300 元/㎡ 优惠活动 一97折， 按98折 项目动态 一期洋房和别 墅8月效房,高 层建设20层 开盘时 间 2013.3

项目地址 金都大道与 兴业大道交 汇处

九天御景户型面积：叠加别墅178-189 ㎡4房，双拼198-284㎡四层立体式, 板式电 梯小高层89-93㎡ 2房2卫，96-98㎡2+1房1卫，113-133㎡ 3房2卫。 项目是整个整个瑞金最大楼盘，以现代简约的风格打造，以创新型科技打造安全智能 小区，目前销售价格除中央公馆外，此项目为最高。周边的红色旅游景观包围左右。
电梯洋房效果图 高层建筑效果图 项目规划效果图

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个案分析

九天御景—价格公示表
九天御景27#价格公示表

九天御景2#价格公示表

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个案分析

九天御景—智能科技楼宇系统

九天御景智能科技与网络、电脑、手机、平板联接。 彩用和性化智能配套、24小时保障安全、煤气泄漏报警系统、老人紧急一键报警、 红外监控系统等。

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个案分析

九天御景—主要户型图
板式电梯洋房2梯2户 3房二厅2卫96-98㎡

板式电梯洋房2梯2户 2房二厅2卫89-95㎡

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个案分析

九天御景—主要户型图
板式电梯洋房2梯2户 3房二厅2卫117-133㎡

板式电梯洋房2梯2户 3房二厅2卫118-122㎡

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个案分析
项目 名称

中央公馆—项目简介
占地 面积 73亩 建筑 面积 13万㎡ 在售 房源 一期地块二4 栋16-20层全 部售罄 均价 5300 元/㎡ 优惠活动 一次性97 折，按揭 98折 项目动态 地块三将 于10月推 出其不意 栋26层 开盘时间

项目地址
兴和大道东侧, 金和大酒店西 侧

中央 公馆

2014.1.20

规划布局：本用地分为三块，地块三内置了两栋26层高层及商业，地块二布置两排高层，为16 ~20层住宅，沿街底层布置2层商业；地块一沿七彩大道设置了八栋高层住宅，共计四排，地块 由南向北依次排列12层、14层、16层、28层住宅，沿街底层布置适宜商业。 中央公馆户型面积：全部以100-114㎡的复式结构创新产品,每户赠送超大面积57-71 ㎡不等,春 节前开盘,4栋产品150多套，开盘当天分部售罄，创造了瑞金销售传奇。销售价格比周边高出 1000多元/㎡，实具上把赠送面积的成本也计算在内。此项目具有很好的参考价值。

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个案分析

中央公馆—现场实景
创新立体式户型模型

奢华气派营销中心

地块三4栋工地现场快封顶

全复式楼超大赠送面积户型

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个案分析

中央公馆—主要户型图
C户型2梯2户五房二厅2卫 100㎡送71㎡

B户型2梯2户四房二厅2卫 114㎡送63㎡

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个案分析

中央公馆—主要户型图
C户型立体效果图
2梯2户五房二厅2卫100㎡ 送71㎡

B户型立体效果图
2梯2户四房二厅2卫114㎡ 送63㎡

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个案分析

中央公馆—样板间效果图

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个案分析
项目 名称 红都 国际 城

红都国际城—项目简介
占地 面积 153亩 建筑 面积 30万㎡ 在售 房源 一期1-6# 均价 4500 元/㎡ 优惠活动 减1万元 一97折， 按99折 项目动态 一期洋房和别 墅8月效房,高 层建设20层 开盘时 间 2013.3

项目地址 金都大道与 兴业大道交 汇处

红都国际城户型面积：小高层89-93㎡ 2房2卫，96-98㎡2+1房1卫，113-133㎡ 3房2卫。 项目是整个整个瑞金最大楼盘，以现代简约的风格打造，以创新型科技打造安全智能 小区，目前销售价格除中央公馆外，此项目为最高。周边的红色旅游景观包围左右。
沿街建筑效果图 高层建筑效果图 项目一期规划效果图

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个案分析

红都国际城—现场实景
三期地块

二期地块

一期地块

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个案分析

红都国际城—价格公示表
红都国际城7#价格公示表

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个案分析

红都国际城—主要户型图

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个案分析

红都国际城—主要户型图
12#板式2梯2户 9#板式2梯2户

6#板式2梯2户 3房二厅2卫98㎡

3房二厅2卫113㎡

3房二厅2卫126㎡

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区域市场

即将入市项目—瑞象公馆

项目位于七彩大道以北，锦江湿地公园以东，占地面积200多亩，总建筑面积 40多万㎡，将打造瑞金市第个江景大盘，预计将在10月份左右入市。 由25栋18-28F高层组成，规划建筑风格为地中海风格。

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市场小结
竞争市场特征：瑞金房产市场按照城市的发展，以城东新区和城西老城 区分两大片区 。城东新区以上江首府、金都1号、豪门旺族、国滨中央城 等楼盘为代表瑞金楼市的新标杆，主要依据七彩广场周边发展；城西老 城区以九天御景、锦绣东方、中央公馆为代表成为配套资源丰富的有利 条件。 产品特征：整体市场以小高层、高层为主要的物业类型，项目所在区域， 还有部分小部分多层、洋房、别

墅类产品，主力户型集中83-95㎡两房、 110-125㎡三房、 138-142㎡ 四房为主。中央公馆以创新型复式产品 100-114 ㎡大赠送面积为50-70 ㎡创造瑞金楼市开盘即售罄的传奇。 去化分析 ：项目城东新区成交均价在4500-4600元/㎡，竞争非常激烈， 城西片区中央公馆、九天御景，热销户型面积集中在100-120㎡，刚需表 现较好。 个案分析：典型个案分析发现，价格、区位、品质为热销项目的共性， 本项目应借助区域优势，打造精品项目，合理定价。

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户型分析总结
通过对瑞金市场在售项目户型销售情况的了解分析，瑞金房地产项 目户型主要有三个特点： 1、户形面积有缩小的趋势。2房从80㎡～90㎡的户非常少，3房从120 ㎡～140㎡，4房从140㎡～160㎡，户型设计基本能够满足普通大众的 消费需求。随着市场价格的走高，户型面积呈现缩小趋势，针对高端消 费群体的高品质户型的增值设计相当缺乏。 2、根据项目的情况及楼盘市场销售的分析，建议项目户型设计以90㎡ 2+1房和105-110㎡标准三房， 115-125㎡ 3+1房为主，在高层产品 设计上必须得做到功能性面积的拓展，尽量做到2房变3房，3房变4房 的户型；或都可参考中央公馆全部规划成复式产品控制在100-130平米 以同，引领城东新区竞争楼盘来区隔市场。 3、在产品设计中必须得注重户型的舒适性及功能性，增加拓展空间、 露台附加优势，从而使得项目在产品户型本身在融合现有市场竞争楼盘 优点后创造和发挥自己的绝对的市场竞争力。
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PART 3

项目概况及周边配套资源

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项目概况

地块简介

七彩广场周边A－03地块，位于七彩广场 西侧，地块编号DBO2013040， 四临界址为：东至30米规划路，南至30米 规划路，西至18米规划路，北至七彩大道。 出让面积45132.33平方米（约合67.7亩）， 规划用途为商住用地，出让年限商业40年、 居住70年。 规划容积率：≤2.6， 建筑密度：≤30%， 绿化率：≥35%。
土地于5.19日成功在网上拍得： 成交总价：10200万元 每亩土地：150.73万元/亩 楼面地价：869.6元/㎡

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项目概况

地块对比

出让 地块 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7

七彩

广场周边土地出让情况对比表
项目案名

汉昇榕郡 上江首府 本案 豪门旺族 商住地块 商住地块 55.13 金都1号 100.7 472.15 合计

土地面积 (亩) 51.09 64.32 67.7 58.46 74.75

容积率 ≤2.6 ≤2.6 ≤2.6 ≤2.6 ≤2.6 ≤2.6 ≤2.6

计容面积 (㎡ ) 88556 111488 117347 101331 129567 95558.7 174547 818394

成交单价 成交总价 楼面价 出让时间 (万元/亩) (万元) (元/㎡) 180 9180 1038.41 2013.8.18 200.48 12895 1156.04 2012.6.28 150.73 10200 869.55 2014.5.19 218.86 12795 1262.02 2012.6.28 145.565 10881 839.38 流拍 154.18 8500 889.06 流拍 149.345 15039 861.17 2012.5.8 168.358 79490 971.24

本案与周边直接竞争地块相比，本案楼面地价相对要便宜20-393元/㎡，说明本 地块有很大的价格优势； 本案地块与周边四块地对比是最大的地块，地块方正实用，具备打造高品质楼盘； 上江首府、豪门旺族、金都1号和汉昇榕郡四个楼盘的都已进入销售阶段，已形成 瑞金市最集中、品质最高档的形象代表，为本案创造了很好的市场环境，但将形成直 接竞争，产品同质化非常严重，本案在产品规划上需有所创新才能赢得市场。
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项目概况
地块西侧汉昇榕郡

地块四至
地块北侧七彩大道自建房

市 地块南侧豪门旺族和上江首府 检 察 院

汉 昇 榕 郡 上江 首府

地块东侧金都1号

本 案
豪门 旺族

地块内部的田地和堆放沙子

地块东面七彩广场地块

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项目概况

交通价值

北侧东西向城市形象大道：七彩大道（G309国道）是进出城区的城市快速形象 主干道，往北通往至G35广济高速和G76厦蓉高速瑞金北出入口； 东侧规划30米宽南北向和西侧为南北向18米社区道路：通往金都大道进入老城 区和城北新区； 南侧为规划30米城市主干道，是七彩广场的形象大道。

汉 昇 榕 郡

本 案
豪门 旺族

上江 首府

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项目概况

居住价值

?一级价值区： 毗邻七彩广场，有一定的观景效 果，自然景观资源佳，东部区域 较为空旷，居住高层可观赏城市 的闪耀的夜景； ?二级价值区： 内部地块，地势平坦，受外界影 响较少，居住价值绝大部分取决 于内部景观的打造 ?三级价值区： 地块南侧和西侧沿市政规划路、 有一定的受周边楼盘的影响，居 住价值较差； ?四级价值区： 地块北侧是七彩大道（G309国 道）城市快速通道

，过往的车辆 较多，有很大的噪音污染，居住 价值最差；

二级价值区

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项目概况

商业价值

?一级价值区： 地块东侧是七彩广场对面规划大 型城市综合体，人员流动较大商 业价值最高； ?二级价值区： 地块北侧是七彩大道（G309国 道）城市快速通道，具有很好的 车流，商业展示形象较好； ?三级价值区： 地块南侧30米规划路对面豪门旺 族和上江首府项目较大的居住人 气，商业价值次之； ?四级价值区： 地块西侧规划18米社区道路，与 汉昇榕郡相连，商业价值较差。

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配套资源

商业配套价值

沿金都大道向西进入城北新区：主要集中政府机构、金银、酒店等商务行业为主； 沿红都大道向南进入老城区：以汽车站周边的酒店，及嘉联项目周边的商业配套。

运 市体育馆
学 锦江中学 学 第三中学 华 源 药 房 商 政 政 政 本案 市检察院 政 学 启明星幼儿园 学 宝钢希望小学 学 宝康幼儿园 宾 瑞金宾馆

红 工 井 商 大 银 酒 行 市政府 店 宾 政 奥克兰大酒店 宾 政 宾 中 国 银 行

金和大酒店 宾

学 嘉联清华幼儿园 商 联盛超市

宾 江都大酒店 宾 京里大酒店 市汽车站 政 政 农业银行

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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物业选择建议 初步根椐市场现有项目进行物业组合研判： 组合一 沿街商业+LOFT公寓+18F中高层+24-32高层 组合二 沿街商业+12小高层+18F中高层+28-32高层
地块指标回顾
项目地块

12F小高层与公寓的矛盾，进行市场论证：

占地 容积率 计容面积 建筑密度

45132.33㎡ 2.6 117344㎡ ≤ 30%

12F小高层

PK

LOFT公寓

绿化率

≥35%

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物业选择建议 瑞金在售楼盘物业类型统计
区 域 楼盘名称 国滨中央城 上江首府 金都1号 豪门旺族 汉昇榕郡 和园 七彩华府 七里彩虹湾 领秀时代 本案 瑞象公馆 锦江名城·峰景 锦绣东方 中央公馆 红都国际城 九天

御景 颐和园 锦绣花园 京都国际 项目占地
（亩） 92.63 64.32 101 58.46 51 101.85 42 67 110

瑞金竞争楼盘产品结构
建筑面积
（㎡） 230000 138395 220000 128672.7 110000 180000 80000 100000 166768.44 140000 400000 162,031.05 158000 130000 299740.62 459416.02 119858 200000 43800.45

容积率
2.5 2.6 2.6 2.6 2.6 2.5 2.3 2.5 2 2.6 2.6 2.13 2.8 2.1 2.5 1.3 1.4 2 3.7

产品结构

城 东 新 城

4栋多层/5栋18F/7栋22-30F 4栋18F/5栋28-32F/2栋商业会所 5栋12F/8栋18F/4栋22F 2栋12F/6栋18+1F/2栋28F 2栋11F/5栋18F/2栋24F
16栋多层/2栋11F/3栋18F/1栋26F 3栋多层/2栋11F/6栋18-20F 6栋多层/3栋11+1F/5栋18F 6栋多层/1栋11+1F/4栋18F1栋22F 25栋18-33层江景建筑 4栋18F 6栋11+1F/4栋18F/1栋28F/1栋18F公寓 3栋12F/4栋14-16F/4栋18-20F/4栋26-28F 5栋多层/9栋11F/13栋18F/ 别墅/电梯洋房/12F/18F/22-28F高层 32栋别墅/2栋洋房/8栋11F/4栋18F/1栋28F 多层/12F小高层/18F 4栋11F/1栋18F

67.7
200 115 74.35 73 153 421.99 100.58 150 15.6

老 城 区

瑞金主要在售楼盘的物业类型组合多为： 中高层+高层+商业
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物业选择建议 物业选择组合 结合市场主流物业类型分布、去化情况的结果：
根据地块周边的配套资源价值，项目正南面为上江首府与豪门旺族， 以及东西两侧的金都1号和汉昇榕郡，都没有规划公寓产品，整个市场除了 锦绣东方有一栋少量的公寓产品成本,建议在本案东南临角七彩广场规划1栋 酒店式公寓与LOFT公寓组合，提升项目投资潜力与产品多样性。

我司建议项目物业类型组合为：选择方案一

沿街商业+LOFT公寓+18F中高层+24-32高层

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物业选择建议 物业选择组合一
方案一：普通平层创新产品组合 1、商业面积：20400㎡ 沿街七彩广场商业3F： 15*200=3000*3=9000㎡ 沿七彩大道和南规划路商业2F：
7# 8#

150*15*2=4500*2=9000 ㎡ 沿街汉昇榕郡1F商业：2400㎡ 200*12=2400
2、9FLOFT公寓

5#

6#

600*9=5400㎡
3、18F2梯3户住宅319户， 15024+19355=34379㎡

3# 4# 1# 2#

4、24-27F住宅2梯2户和2梯3户
22420+34088=56508㎡ 计容面积合计：116688 ㎡

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物业选择建议 物业选择组合

方案一：普通平层户型面积及套数配比
户型面积 楼栋号 1#9FLOFT公寓

2+1房
89

2+1房 标准3房
105 110

舒适 3+1房 116

宽敞 3+1房 125

公寓
48-56 108

楼栋户数 建筑面积 楼栋面积 合计 (㎡ ) 比例 108 5400 5.61%

2#18F2梯3户
3#/4#18F2梯3 户型套数

户 5#/6#24F2梯2 户 7#/8#27F2梯3 户 套数合计 户型面积比例

48
36

64
72

32
16 120 51 68 76 195 108

144
175 188 305 920

15024
19355 22420 34088

15.60%
20.10% 23.28% 35.40%

52 136 14.78%

52 52 136

125 293

96287 100.00%

5.65% 14.78% 31.85% 21.20% 11.74% 100.00%

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物业选择建议 物业选择组合二
方案一：全部复式创新产品组合 1、商业面积：22800㎡ 沿街七彩广场商业3F： 15*200=3000*3=9000㎡ 沿七彩大道和南规划路商业2F：
7# 8#

150*15*2=4500*2=9000 ㎡ 沿街汉昇榕郡1F商业：4800㎡ 200*12*=4800㎡
3、18F2梯4户住宅144户，

5#

6#

7661*2=15282㎡
4、24-32F住宅2梯4户686户 21600+28522+27000=77152㎡

3# 4#

1# 2#

计容面积合计：114914㎡

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物业选择建议 物业选择组合

方案二：复式楼产品面积及套数配比层高设置为2.9米
户型面积 楼栋号
1#/2#18F2梯4户 楼栋号 3#/4#24F2梯4户 5#/6#32F2梯4户 7#/8#32F2梯4户 套数合计 户型面积比例 2+2房 2+2房 2+2房 3+2房 3+2房 （送50） （送55） （送60） （送65） （送60） 楼栋户数 建筑面积 楼栋面积 合计 (㎡ ) 比例 100 110 116 120 128 72 48 64 60 244 45 48 64 60 217 27 48 64 60 199 24 31 30 85 24 31 30 85 144 192 254 240 830 15282 21600 28552 27000 16.53% 23.37% 30.89% 29.21%

92434 100.00%

29.40% 26.14% 23.98% 10.24% 10.24% 100.00%

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物业选择建议 物业选择方案

本司建议选择方案二，其创新复式产品赠送面 积大，从目前瑞金市场销售清况来看，创新型复式 产品开盘即售罄创造了瑞金市场的传奇。同时也可 缩短本案的销售周期及提升项目的竞争力。

方案二的偷面积达到50%以上，实际上也是偷 容积率，只要在规划上多下功夫，使得本案在城东 新区未面积就得到领先市场产品。 方案二在销售价格上可以比周边楼盘高出1000 元/㎡，同时把赠送超出50%的建安成本计算在内。

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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物业选择建议 开发顺序
根据方案二可分为二期开

发，以中 心景观分为东西二期开发，每期分 2批开发分别如下： 一期1批：1#18F+3#24F 7668+10800=18468 ㎡ 一期2 批：5#+7#2栋32F 14280+13500=27780 ㎡
3# 7# 8#

一期2批
5#

二期4批
6#

二期1批：2#18F+4#24F 7668+10800=18468 ㎡

一期1批
1#

4#

二期2 批：6#+8#2栋32F
14280+13500=27780 ㎡

二期3批
2#

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方案二：分期开发户型及面积销售统计表
分期 分期开发 面积 一期1批 楼栋号 1#18F2梯4户 3#24F2梯4户 5#32F2梯4户 7#32F2梯4户 2#18F2梯4户 4#24F2梯4户 6#32F2梯4户 8#32F2梯4户 楼栋户数 （户） 72 96 127 120 72 96 127 120 830 建筑面积 (㎡ ) 7668 10800 14280 13500 7668 10800 14272 13500 92488 楼栋面积 比例% 8.29% 11.68% 15.44% 14.60% 8.29% 11.68% 15.43% 14.60% 100% 销售均价 （元/㎡） 5400 5500 5600 5500 5600 5700 5800 5700 5614.28 销售总价 （万元） 4141 5940 7997 7425 4294 6156 8278 7695 51925 分期分批面积比例 18468 19.97%

一期2批 楼栋 号 二期1批

27780

30.04%

18468

19.97%

二期2批

27772 92488

30.03% 100%

套数合计

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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户型设计建议

各类偷面积的参考

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户型设计建议

产品附加值分析/设备平台

通过空调外机安放处来提升附加值，达送增送面积的效果，但面积不会太大
设备平台

位于卧室或 阳台旁的设备平 台，也可以将梁 拆卸，使得设备 平台成为卧室或 阳台的一部分

设备平台改造成的小的生活阳台

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户型设计建议

产品附加值分析/天井

高层采光通风的天井，计入占地面积，不计入容积率

运用采光天进增加产品的附加值，可增送一定的面积，实用N+1房。 缺点：影响房层的采光，围合天井的都为柱子不可打通，使用起会来会有点不便。

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户型设计建议

产品附加值分析/隐藏式衣柜

隐藏式衣柜，

落地衣柜“送面积”的无微不至

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户型配比建议

本项目户型产品增加附加值创新建议

户型及面积
户型 面积区间
天井 阳台 √ √ √ √ √ √ √

增加附加值部分
隐藏 衣橱 √ √ √ √ 可折卸 凸窗 √ √ √ √ 入户 花园 √ √ √ √ √ √ √ 空中庭 院

多功能2+1房2厅1卫
紧凑小3房2厅1卫 舒适3房2厅2卫 豪华型3+1房2厅2卫

85~90
100~110 112~119 125~130

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户型配比建议 —— 户型面积和比例建议
本项目户型定位及比例建议如下：
户型 LOFT公寓 2房2厅1卫 多功能型2+1房2厅1卫 紧凑型小3房2厅1卫 经济型3房2厅1卫 宽敞型3房2厅1卫 合计 户型面积（m2） 40~55 78~86 85~99 95~110 111-119 120~128 实际面积(m2) 58-80 88~99 96~103 108~125 124-134 129~143 增送面积(m2) 18-28 10~13 11~13 13~15 13~15 14~18 增送比例 45-50% 12%~15% 12%~15% 13%~15% 11-13% 12%~14% 套数比例 100% 7% 25% 25% 25% 18% 100.0%

全部复式产品

100~128

160~180

50~70

50-60%

100%

户型设计强调“为生活而设计”的人文主义思想，强调通风采光、明厅明厨 明卫，功能分区合理、方正实用。注重客厅、主卧室功能要求及舒适性，大 量采用飘窗及转角窗，增加使用空间和生活情趣。

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户型设计建议 产品附加值分析总结

关于赠送面积的原则： ?不影响立面效果； ?不破坏功能分区； ?不影响居住舒适性；

关于赠送面积的方法： ?赠送全面积：飘窗、设备平台、采光天井、隐藏式衣柜、错层 阳台、错层入户花园 ?赠送一半面积: 阳台、入户花园（小于6平米）、夹层 ?较为困难的方法：露台、井字梁、花架、大面积入花园

增送面积的主要手法：飘窗、阳台、入户花园、设备平台、采光天井 户型设计的原则：对于小户型，布局紧凑，功能分区合理，有一定的 附加值；对于大户型及洋房户型，布局紧凑合理，有较多附加值赠送， 并且不浪空间。

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户型设计建议 2梯3户：118㎡三+1房+90㎡三房+118三+1房㎡

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户型设计建议 2梯3户：118㎡三+1房+105㎡三房+125㎡三+1

房

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户型设计建议 2梯2户：136㎡纯板式四房

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竞争个案分析 LOFT公寓户型图
LOFT公寓户型整层面积; 692㎡、每层共12户 LOFT户型面积; 1房1厅2卫48-54㎡

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户型设计建议 2梯2户：100-114㎡复式产品2+2房
2梯2户四房二厅2卫114㎡ 送63㎡ 2梯2户五房二厅2卫100㎡ 送71㎡

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户型设计建议 2梯2户：100-114㎡复式产品2+2房
2梯2户四房二厅2卫114㎡ 送63㎡ 2梯2户五房二厅2卫100㎡ 送71㎡

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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建筑风格建议 瑞金市代表项目楼盘建筑风格
上宾首府——英伦风格 金都1号——地中海建筑风格

九天御景——新古典主义

中央公馆——新现代

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建筑风格建议 户型设计建议

ART DECO建筑风格 高层可采用ART DECO风格
ART DECO建筑风格 Art Deco那简洁又不失装饰性的造型语言所体现 出来的基于线条形式的强烈的装饰性，在原则上灵活 运用重复、对称、渐变等美学法则使几何造型充满诗 意和富于装饰性。这种创造方式就是赋予形体“意味” 的过程，也是将自己的观念注入设计的过程。Art Deco的无限魅力，就在于对装饰淋漓尽致的运用， 且不论时代如何变迁，都能在其中出现新突破。

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建筑风格建议 建筑风格组合二
地中海古典城堡9F电梯洋房与高层新古典主义产品组合

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建筑风格建议

LOFT建筑风格

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建筑风格建议 现代简约时尚质感大型商业体

现代风格大型品牌商场动感而又时尚

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建筑风格建议 方案二全复式产品建筑风格

方案二：新亚洲风格

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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园林景观建议 出入口建议
建筑规格高档大气，体现项目档次。

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园林景观建议 细节建议
水景打造——避免大面积水景及集中景观的出现，以点式水景创造展示效果及趣味性

避免出现大 面积水景，以 结合绿化小品 的喷泉、水池 等营造出强烈 的展示效果与 趣味性。

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园林景观建议

细节建议

小型水景带出动感情调，细节小品增强参与性

注重景观小品的设置，增加园林细节，丰富视觉效 果；创造移步换景的效果；增强园林的参与性，设 置一些聚会、休憩的节点

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园林景观建议 细节建议
自然休闲，层次丰富；注重广场与植物的搭配
自然、休闲的园林风格，与 外界相隔；为住户提供一个 工作之后休憩的理想地方；

? 青葱的草地、精致的广场、恰到 好处的饰品水景…… ? 层次丰富、大气舒适的空间

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景观细节建议

绿化设计建议

绿化景观--延续一种类似自然的风格，植栽设计力图使周遭的自然景观与建筑融为一体，创造 人类精心设计的空间体验以及室外生活。

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景观细节建议

地下车库设计建议

地下车库入口宜重点针对性的景观规划设计，打造高品味物业；

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PART 4

项目规划定位及产品配比建议
? 物业选型建议 ? 开发顺序建议 ? 户型设计建议 ? 建筑风格建议 ? 园林发展建议 ? 物业配套建议

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社区智能化系统
智能家居和对讲、安防、门禁系统的统一平台, 采用联网方式，实现社区出入口与 住户、楼栋口与住户、管理中心与住户间可视对讲。由保安人员及住户对访客身份进行 验证，系统在实现可视化的基础上，建立从控制中心、出入口、到住家之间的网络式防 范体系。实现以下功能： 可视对讲、防盗报警功能、可通过手机收警情，手机布撤防、家电控制功能、在线 式门禁、巡更功能、电话报警功能等。

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社区安保系统
完善的社区治安系统，严格的保安制度，给予客户安全感与周边环境形成显著差异。

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PART 5

项目案名建议

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案名建议

案名建议

主推案名：

七彩国际
七彩铭都、红都御园

备选案各：

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PART 6

项目投资回报测算

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方案一：投资成本及利润测算：表1
项目内容 计算方法及说明 一、建筑面积（3年开发周期） 计容面积 1、18F中高层 2、24-26F高层 3、LOFT公寓（11层） 4、沿街商业(1-3层) 5、社区物业用房 117287 6、负一层地下室（人防、车位及设备用房） 总建筑面积 二、土地成本及前期成本合算 2.60 土地成本 45132.33 2.1、土地出让金(容积率:2.6) 67.7亩 2.2、土地契税 3-5%计算 2.3、土地勘察费 以土地20元/㎡ 2.4、建筑规划设计费 按总建筑面积计算以30元/㎡ 2.5、园林规划设计费 按绿化面积计算以20元/㎡ 小计 三、建安成本费用 3.1、18F中高层 按1400元/㎡计

算 3.2、24-26F高层 按1800元/㎡计算 3.3、LOFT公寓（9层） 按1700元/㎡计算 3.4、沿街商业(1-3层) 按1600元/㎡计算 3.5、社区物业用房 按1600元/㎡计算 3.6、负一层地下室（人防、车位及设备用房） 按1800元/㎡计算 3.7、园林景观(道路及园林) 以35.5%绿地面积计算×300元/㎡ 3.8、智能化管理 以计容建筑面积×30元/㎡计算 小计： 土地建安成本费用 单位 117344 34379 56508 5400 20400 600 30000 147287 150万元/亩 1506647 4% 10 30 20 小计(元)

单位成本

42,742

102,000,000 4,080,000 451,323 4,418,610 339,395 110,949,933 48,130,600 101,714,400 9,180,000 32,640,000 960,000 54,000,000 9,026,466 3,518,610 259,170,076 370,120,009

869.66 34.79 3.85 37.67 2.89 948.86 3945.26 4345.26 4245.26 4145.26 76.92 29.99

1400 1800 1700 1600 1600 1800 500 30

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项目内容 一、建筑面积（3年开发周期） 四、运营管理费用 1、管理费用3年开发周期 2、营销费用 3、财务成本核算

方案一：投资成本及利润测算：表2
计算方法及说明 计容面积 土地建安成本×1% 销售总收入×4% 以土地成本1/2，按1年以5000万元贷款 年利率按7% 以销售总收入×1% 以总建筑面积×20元/㎡计算 以总建筑面积×10元/㎡计算 单位 117344 1% 4% 7% 1% 20 10

小计(元)

单位成本 94.62 230.66 30.42 57.66 25.10 12.55 557.93 1506.80 1038.46

11,103,600 27,066,304 3,570,000 6,766,576 2,945,740 1,472,870 52,925,090 423,045,100 121,798,368 121,798,368

4、不可预测费用 5、监理费 6、审计费 运营管理费用 投资总成本 五、税金 所有税费（企业所得税、营业税、人 以销售总收入的18%预征算 防等相关税费） 税金 六、销售总收入 1、18F中高层 销售均价4400元/㎡计算 2、24-26F高层 销售均价4500元/㎡计算 3、LOFT公寓（11层） 销售均价4800元/㎡计算 5、沿街商业(3层)(商业一层13000元/ 销售均价10000元/㎡计算 ㎡,二层6500元/㎡,三层层4500元/㎡) 6、车位按35㎡计算，以30000㎡/35㎡=858个（车位7-9万元/个）*销售60% 销售总收入 七、税后净利润 销售总收入-投资总成本-税金=税后净利润

18%

4400 4500 4800 10000

151,267,600 254,286,000 25,920,000 204,000,000

80000

41,184,000 676,657,600
131,814,132 31.16%

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1.3亿元，税后净利润/投资总成本=投资净利润31.16%

项目内容 计算方法及说明 一、建筑面积（3年开发周期） 计容面积 1、18F中高层 2、24F高层 3、32F高层 4、沿街商业(2-3层) 5、社区物业用房 115635 6、负一层地下室（人防、车位及设备用房） 总建筑面积 二、土地成本及前

期成本合算 2.56 土地成本 45132.33 2.1、土地出让金(容积率:2.6) 67.7亩 2.2、土地契税 3-5%计算 2.3、土地勘察费 以土地20元/㎡ 2.4、建筑规划设计费 按总建筑面积计算以30元/㎡ 2.5、园林规划设计费 按绿化面积计算以20元/㎡ 小计 三、建安成本费用 3.1、18F中高层(赠送50%面积) 按1400+600元/㎡计算 3.2、24F高层(赠送50%面积) 按1700+600元/㎡计算 3.3、32F高层(赠送50%面积) 按1900+600元/㎡计算 3.4、沿街商业(2-3层) 按1600元/㎡计算 3.5、社区物业用房 按1600元/㎡计算 3.6、负一层地下室（人防、车位及设备用房）按1800元/㎡计算 3.7、园林景观(道路及园林) 以35.5%绿地面积计算×300元/㎡ 3.8、智能化管理 以计容建筑面积×30元/㎡计算 小计： 土地建安成本费用

方案二：投资成本及利润测算：表1

单位 117344 15255 21552 55428 22800 600 25000 140635

小计(元)

单位成本

42,742

150万元/亩 1506647 4% 10 30 20

102,000,000 4,080,000 451,323 4,219,050 339,395 110,750,373 30,510,000 49,569,600 138,570,000 36,480,000 960,000 45,000,000 9,026,466 3,469,050 313,585,116 424,335,489

882.09 35.28 3.90 36.49 2.94 960.69 4802.31 5102.31 5302.31 4402.31 76.92 29.56

2000 2300 2500 1600 1600 1800 500 30

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项目内容 一、建筑面积（3年开发周期） 四、运营管理费用 1、管理费用3年开发周期 2、营销费用 3、财务成本核算

方案二：投资成本及利润测算：表二
计算方法及说明 计容面积 单位 117344 1% 4% 7% 1% 20 10 土地建安成本×1% 销售总收入×4% 以土地成本1/2，按1年以5000万元贷款 年利率按7% 以销售总收入×1% 以总建筑面积×20元/㎡计算 以总建筑面积×10元/㎡计算

小计(元) 12,730,065 31,477,332 3,570,000 7,869,333 2,812,700 1,406,350 59,865,780 484,201,269 141,647,994 141,647,994

单位成本 108.48 268.25 30.42 67.06 23.97 11.98 616.66 1577.35 1224.96

4、不可预测费用 5、监理费 6、审计费 运营管理费用 投资总成本 五、税金 所有税费（企业所得税、营业税、人 防等相关税费） 税金 六、销售总收入 1、18F中高层 2、24高层 3、32高层

以销售总收入的18%预征算

18%

销售均价5500元/㎡计算 销售均价5600元/㎡计算 销售均价5700元/㎡计算

5500 5600 5700 10000 80000

83,902,500 120,691,200 315,939,600 228,000,000 38,400,000 786,933,300 161,084,037 33.27%

5、沿街商业(3层)(商业一层13000元 销售均价10000元/㎡计算 /㎡,二层6500元/㎡,三层层4500元/㎡) 6、车位按35㎡计算，以25000㎡/35㎡=800个（车位7-9万元/个）*销售60% 销售总收入 七、税后净利润 销售总收入-投资总成本-税金=税后净利润

1.6亿元，税后净利润/投资总成本=投资净利润33.27%

《2014

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投资回报

二个方案投资回报分析

方案一可实现1.31亿元净利润，投资回报率 达到31.16%。

方案二可实现1.61亿元净利润，投资回报率 达到33.27%。
从开发利润来看方案二也比方案一的利润高 3000万元，在销售中也会比方案一更快速。 我司最终建议选择方案二为最佳的方案。

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谢谢鉴赏！！！

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四 : 2015年5月28日

第一，从北大到清华到复旦我都任教过経济、金融方面的课，在任何课上我都明确不主张、并反对在校大学生直接炒股。因为股市波动会很大，同学们的生活费是父母给的，大多数同学很少，万一亏损了就心里难过，压力很大，会影响学习。即使盈利了，但股市波动很大，仍然会影响情绪并影响学习的。第二，但是，西方宏观经济学，国际金融，财政学，货币银行学，金融市场学，金融学等课程必须学好，学扎实，一些定义，公式应该熟记。为毕业后能到银行证券保险等领域就业，工作做好准备。第三，毕业后，如果从事新闻采访，文学创作，甚至生物医药，市场营销，企业管理等任何行业的工作，都应该懂一些金融方面的知识。邓小平说，金融是现代经济的命脉，不懂不通是难以发展壮大的。大发明家艾迪生发明的电灯、电话等均几乎无人理啋，命悬一线，后来都是在金融界银行家朋友们的投资帮助下，起死回生，发展成为今天人类生活之必须品。360行，你可以不懂工农商，化工，电力，汽车，等具体行业，但必须懂得一些金融知识。否则以后工作生活都会很困难。北京大学清华大学在上海都各有近万个校友，几次校友活动时，我发现这么好学校毕业出来的同学依然贫富差别很大，很震撼，其中一亇重要原因就是很多人对经济，金融学的理论、知识一无所知。只是靠一点微薄的死工资，需要买房、读书、大病时就会很困难很贫困了。总之，读大学时相当于奶牛吃草的时候，毕业后才是挤奶的时候。建议大家学习学习再学习。荷兰的股市400年了，英美股市也都200年了，新中国股市才25年，来日方长，学好金融理论知识，毕业后，我们复旦的同学定有驰骋风云大显身手的时候与机会的。能在复旦学习读书是很幸福的，一些院糸都开了与经济，金融有关的课程，和讲座，同学们在不影响自己专业课的情况下，可以想办法学习。

五 : 2015年5月28日早间财经要闻一览

网易财经1月19日讯今日早间财经要闻如下：

证券日报：

央行：经济保持7%左右增速有强支撑

对于2015年宏观经济，央行在年报中强调，经济增长下行压力加大，但仍将处于合理区间。［www.61k.com）随着进一步深化改革开放和加快创新驱动，持续释放的发展潜能将支撑中国经济保持7%左右的中高速增长。尽管经过前期较快上涨，目前居民对物价的感受依然较强，价格预期还不很稳定，价格水平有望维持低位波动。

央行在年报中指出，今年将把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用：一是综合运用多种货币政策工具，加强和改善宏观审慎管理，优化政策组合，保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长。2015年，广义货币供应量M2预期增长12%左右；二是盘活存量、优化增量，支持经济结构调整和转型升级；三是进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融资源配置效率，完善金融调控机制；四是完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳定经济增长、推动经济结构调整和转型升级、深化改革开放和防范金融风险方面的作用；五是深化金融机构改革，通过增加供给和竞争改善金融服务；六是有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定。

21世纪经济报道：

长江经济带发展规划有望下半年出台

5月27日，21世纪经济报道记者从权威渠道获悉，《长江经济带发展规划纲要》目前已上报国务院，但近期出台可能性不大，最快在今年下半年出台。

21世纪经济报道记者采访获悉，截至5月底，四川、重庆、安徽、江西、湖南等长江沿线省份均已出台推进长江经济带建设实施意见，推出系列交通基建项目。

其中，湖南于5月26日发布的实施意见提出，围绕基础设施、产业发展、开放平台、生态环保4个重点方向，加快实施112个重大项目，并培育具有国际竞争力的产业集群。

华夏时报：

保定大谋略：打造京津冀区域中心

城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，城市群建设将是带动区域经济发展和推进城市化进程的有效途径。从全球范围看，城市群聚集发展的地区都是经济最发达地区，比如，以纽约为中心的美国大西洋沿岸城市群，以东京为中心的日本太平洋沿岸城市群，以伦敦为中心的英国城市群和以上海为中心的中国长江三角洲城市群等。从国内情况看，得到大家公认的城市群有长三角城市群和珠三角城市群，以及以京津冀为核心的环渤海城市群。相比较而言，长三角和珠三角城市群显然更加成熟，聚集了更多的人、财、物向其流动。

中国产经新闻报：

部分进口商品关税税率下调进入倒计时

近日，财政部关税司发布通知，经国务院关税税则委员会研究提出并报国务院批准，自2015年6月1日起，我国将降低部分服装、鞋靴、护肤品、纸尿裤等日用消费品的进口关税税率，平均降幅超过50%。

在一个月之前的4月28日，国务院常务会议明确提出，要增加群众购买意愿较强的消费品进口，对国内消费者需求大的部分国外日用消费品，于今年6月底前开展降低进口关税试点，逐步扩大降税商品范围。此次部分进口商品下调关税税率正是以此为依据。

事实上，近几年来，我国对于很多进口产品关税税率都进行了下调。2012年1月1日起,护肤品等730种商品实施较低进口暂定税率,此次降低关税的化妆品只涉及护肤品,并不包括香水、彩妆等门类。平均税率为4.4%,护肤品关税降了1.5%。2013年我国将对780多种进口商品实施低于最惠国税率的年度进口暂定税率。2014年，767种进口商品将实施低于最惠国税率的年度进口暂定税率,平均优惠幅度达60%。关税司表示，多轮进口商品关税税率的调整目的就是为了促进消费和改善。

上海证券报：

商务部：五方面着力推进国际产能合作

“国际产能合作”是李克强总理近日出访南美时屡屡提及的热词。如何在下一步的工作中推进国际产能合作，商务部外贸司商务参赞支陆逊27日表示，商务部下一步将从简政放权、加大政策扶持力度、强化公共服务等五方面重点推进国际产能合作。

支陆逊是在解读《国务院关于加快培育外贸竞争新优势的若干意见》的专题新闻发布会上做上述表态的。他指出，商务部近年在推动国际产能合作上做了大量工作，也取得较大成绩。2014年中国的非金融对外投资达1029亿美元，比2002年的数字增长了38倍。2014年，中国装备制造业出口额约为1100亿美元。

第一财经日报：

央行2014年报：2015年M2预期增长12%左右

在2015年货币政策展望方面，年报称，2015年，中国人民银行将坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、微观政策要活的总体思路,更加主动适应经济发展新常态,把转方式调结构放在更加重要的位置。

保持政策的连续性和稳定性,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,适时适度预调微调,为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境,促进经济科学发展、可持续发展。

更加注重改革创新,寓改革于调控之中,把货币政策调控与深化改革紧密结合起来,更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展,进一步完善调控模式,疏通传导机制,着力解决突出问题,提高金融运行效率和服务实体经济的能力。

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本文标题：2015年5月28日-1964年5月28日尼赫鲁葬礼举行
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