一 : 中国式买房不可不知的理财经

对大多数人来说，房产是一个家庭最大的财产。拼三代买套房的，比比皆是。中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。

房产证写子女名，未必好

为规避未来可能出现的遗产税，现在很多家长在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

第一，孩子独立买房时，可能要多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过两套，根据政策，成年后可独立购买一套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付可能要按照二套房标准，付七成。

第二，孩子婚后买家庭第二套房时，可能要交房产税。

第三，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。

有没有化解之招？法律专家支招：一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己的名义所购的房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

越有钱，越贷款

大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，让银行赚利息太不合算了。事实上，在目前的市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者将采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，可以根据个人情况，做一些投资理财。

假如在上海购买350万元的房子，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，全部算作商业贷款，采取等额还贷法，按五年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果将其余245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品（指以公司为中介机构，把借贷双方对接起来实现各自的借贷需求），结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算，只需投入156万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元，足以支付每月房贷本息。其余89万元同样可投资于信托或P2P，按12%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？超过2000万元。加上用以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。

曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在的573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元。

也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但在30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。

等本和等额，利息差大了

小邓夫妇在上海外高桥看中一套住宅，父母支付首付并去除公积金贷款后，小邓夫妇还要商业贷款100万元，贷款期限20年。办理贷款手续前，他在银行工作的同学再三叮嘱，在还贷方式上，一定要选择等额本金法，而非等额本息法，两者息差很大。对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以六位数计。

所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

以小邓夫妇为例，同样是100万元商业贷款，还款期限和利率相同，如采用等额本息法，每月还贷7485元，总利息为79.6万元；如采用等额本金法，首月还贷9625元，以后逐月减少23元，总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。

在实际生活中，大多数人会选择提前还贷。但有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。

各种过户的成本计算

据了解，房产过户分继承、赠与、买卖几种方式。

继承的主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房产评估价的1%来收取，最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字后，方可生效。采用继承法过户房产，继承人需要提交各种证明，其间要花费大量的时间和精力。

赠与的主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满五年并且是唯一住房的可以免除）。此外还有契税3%和公证费1%。

买卖的主要费用：营业税+个税+契税。过户时，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

二 : 买房须知:警惕奇葩商品房使用年限的缩水陷阱

很多购房者以为商品房的土地证使用年限都是70年，因此购房时往往不会对相关信息进行核查。许多人或许没有意识到，如果土地使用年限缩水，购房人可能面临不小的损失。近日，四川省南部县消费者李女士就向中国消费网四川频道投诉反映，自己购买了该县金禾小区的商品房，至今也未办理土地使用证。不久前在维权过程中才发现，小区的土地使用年限到2016年3月就到期了，最初县政府批准的土地使用年限也只有15年，在办理商品房分户时最终剩余使用年限仅为3年。

土地使用年限仅15年

2008年初，李女士以每平方米1190元的价格，在南部县城金禾小区购买了一套104.52平方米的商品房。6年多来，烦心事不断。约定的交房日一再推迟，直到2011年底才正式交房。2012年7月办理了房产证，但土地使用证一直未办理。

李女士手里的购房合同中，有关金禾小区的土地信息基本齐全，该小区土地面积1199.625平方米，性质为“国有土地”，批准文号NO：0018198，用途为“商品房”。但唯一缺少的信息就是土地使用年限。合同中土地使用年限的起止时间空格内，开发商事先就“打了叉”。

5单元2楼1号的住户李先生告诉记者，他当时就此询问过项目经理何某，对方答复称办理土地使用证时，会按照城市土地开发政策进行办理。

2013年4月28日，开发商南部崚鹰房地产公司（以下简称“崚鹰房产公司”）贴出通知，要求小区业主到公司办公室领取办理土地使用证的信息登记表。李女士告诉记者，业主们拿到表一看，该小区的土地使用期到2016年3月20日就终止了，掐指一算，合法使用时间只剩下不到3年。“买房的很多都来自乡下，以为按国家有关政策，商品房的土地使用期限都是70年。而开发商售房故意隐瞒了这一重要信息。”李女士说，随后，小区的全部64户业主，中止办理土地使用证，集体向南部县政府进行了投诉。

2013年12月6日，南部县国土资源局书面回复称，2001年崚鹰房产公司取得该小区土地使用权时，县政府批准的土地使用年限就是15年，在办理商品房分户时已经使用了12年，剩余使用年限为3年。

2014年8月，针对业主的咨询，县国土资源局再次回复业主称，禾金小区土地使用年限到期后，交纳出让金后可依法申请使用年限续期。

国土部门称合法

“土地使用权限为什么只有15年”，业主们一直想得到这一问题的答案。

9月9日，按照李女士提供的电话，记者致电崚鹰房产公司总经理赵修君。他告诉记者，金禾小区办理开发手续的时候，他确实是公司总经理，目前已经退休。他向记者透露，金禾小区项目其实只是挂靠在该公司的一个私人房产项目，“我们啥子都没管”。

开发金禾小区的地块，在业主的购房合同上写的是“金鱼街面粉厂地块”。县国土资源局去年第一次书面回复业主写的是，“属南部县人民政府于2001年批准南部县崚鹰房地产开发公司开发的旧城改造项目”。

赵修君则这样描述金禾小区的来历：“土地原来属于一家国有工厂，卖给了一个私人，中间转了几道手，后来还因合同纠纷打了五六年官司。”

9月10日，南部县国土资源局地籍科科长李兰英在接受记者采访时则表示，金禾小区地块属于企业改制转让出的土地，最先的购买者对土地使用年限自愿申请的是15年，国土部门批的也就是15年。

针对金禾小区土地使用权年限只有15年是否符合相关法规的问题，南部县国土资源局在回复业主时表示，根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地最高使用年限为70年，并非每宗居住用地土地使用权都必须以最高年限70年进行出让。金禾小区出让年限为15年，符合相关法律规定。

对开发商涉嫌欺骗售房的行为，南部县国土资源局建议业主通过司法途径来维护其合法权益。

类似现象在当地常见

“后来我们调查发现，其实在南部县老城区这种情况还比较常见。好几个小区的土地使用年限都到期了，后来又续了期。”李兰英告诉记者，据其了解，南部县过去有很多旧城改造项目，那时候土地还没有实行“招拍挂”出让，土地使用年限一般都比较短，15年、20年、25年的都有，“第一次出让大多都是15年”。另一种情况就是企业改制，一些工业用地进入房地产开发市场，当时国家对土地使用没有最低年限规定，购买者自愿申请，年限越短费用越低。

记者调查发现，南部县土地使用年限过短问题遭到当地不少购房者的质疑。9月16日，记者在百度上搜索关键词“南部县土地使用年限”，结果显示相关网页达5.8万余个，其中不少是网友发帖，主题包括“南部县政府该管管住宅使用年限问题了”、“新房土地使用年限为何只有30年？”、“为什么南部县商品房的土地证使用期限多半只有15年？”等等。

记者了解到，针对此类问题，南部县政府今年还专门出台（2014）25号文件，规定“土地使用权续期，由购买商品房购房户申请续期时基准地价补偿土地出让金后，再由国土局给予办理”。

对于土地使用年限续期的费用，李兰英告诉记者，有关部门反馈的信息是，城区新的基础地价目前尚未公布实施，将按房屋分摊土地面积及申请续期年限收取，由业主自行支付。

警惕土地年限缩水

相关法律规定，开发商销售房屋应当公示“五证”，其中包括载明土地使用年限的“国有土地使用权证”。金禾小区多位业主告诉记者，他们当初购买时并没有看到“五证”，如果了解到土地使用年限只有9年多，无论如何也不会买该小区的房。

四川省保护消费者权益委员会秘书长肖向荣认为，土地使用年限是商品房的内在属性之一，是衡量商品房价值的重要因素，直接关系到房屋的价格和购房者的房屋持有成本，像这样重要的信息，开发商应该明确告知购房者并写入购房合同。从金禾小区业主的投诉来看，开发商在售房时有故意隐瞒土地使用年限的嫌疑，违反了《消费者权益保护法》的相关规定，涉嫌欺诈消费者。

肖向荣说，土地使用年限“缩水”属于售房陷阱，个别开发商可能会低价购买一块即将到期的土地进行开发出售，购房者误以为新开发的楼盘土地使用年限为70年，买房之后才发现土地使用年限“缩水”。四川省消委会近期将就此发布消费警示，提醒消费者在买房时一定要注意所买房屋的土地使用年限，同时呼吁有关部门提供便捷的土地使用信息查询，加大对开发商房屋销售行为的监管，切实保障消费者的合法权益。

据中国房地产报记者获悉，自9月15日起，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）将派出督查组分赴东北、西北、华北15个省（直辖市、自治区）开展工程质量治理行动督查工作。这是在9月4日住建部召开了全国工程质量治理两年行动电视电话会议后开展的一次重要具体行动。

9月4日，住建部副部长王宁在电视电话会上表示，针对当前建筑市场和工程质量存在的突出问题，住建部决定从9月份开始，在全国开展为期两年的工程质量治理行动。主要任务是，全面推动质量终身责任制的落实，严厉打击转包挂靠等违法行为，健全质量监管机制，提升工程质量水平。

“过去召开质量安全会议一般要求主管部门参加，这次会议部里特别要求二级以上资质的施工企业都要派代表参加，可见规模是比较大的。”住建部质量安全司原副司长王树平在接受中国房地产报记者采访时透露。

住建部部长陈政高在会上指出，本次部署的工程质量治理两年行动，是经过近四个月的筹备后，经部常务会议讨论决定的，并报请国务院领导同志同意。按照时间推算，陈政高在住建部任部长履新之初，就已开始筹备工程质量治理两年行动。

确定五方责任主体

在9月4日的会议上，住建部下发通知明确指出，建筑工程的具体责任人为勘察项目负责人、设计项目负责人、施工项目经理、建设单位项目负责人以及总监理工程师，其在工程设计使用年限内，承担相应的质量终身责任。

“这五方主体对工程质量负终身责任。工程项目在设计使用年限内出现质量事故或重大质量问题，首先要追究这5个人的责任。不管责任人是离开原单位还是已经退休，都要依法追究其质量责任。”王宁在会上表示。

“此次会议的参会对象扩展到企业就是因为建筑工程质量要落实到责任人。”王树平认为，“勘察、设计、施工、建设、监理五个主体，哪个都不能缺位，各个环节都要明确责任。”

近年来，我国正处于城市建设高峰期，建筑数量迅速增加的同时，建筑质量问题也不断凸显。对于建筑质量问题产生的原因归结起来，离不开勘察、设计、施工、建设、监理五个主体责任。“勘察质量问题尽管不多，但也有一些不按照规定提交勘察资料，勘察报告不全面的现象；设计的管理现在有施工图审查制度，因此质量问题出现较少，但也有一些不按强制条例设计的现象；建筑质量在施工环节的问题是比较多的，如是否按照设计图进行施工，建筑材料的使用，违法转包、分包等问题；而对于监理工程师，其作用是重点监督工程质量问题。”王树平分析道。

王宁在会议上表示，对于工程质量事故将加大责任追究力度，要严管严查、严罚重处，不能手软，决不姑息。凡发生工程质量事故或重大质量问题，都要依法追究这五个人的责任，包括经济责任、诚信责任、执业责任和刑事责任。

六大途径治理工程质量

除了全面落实五方主体项目负责人质量终身责任，解决工程质量问题的途径还包括：严厉打击建筑施工转包违法分包行为、健全工程质量监督和监理机制、大力推动建筑产业现代化、加快建筑市场诚信体系建设、切实提高从业人员素质。

建筑施工转包违法分包行为已经成为工程质量重要问题之一。王树平在接受中国房地产报记者采访时透露，9月15日起，住建部将派出督查组分赴东北、西北、华北15个省（直辖市、自治区）开展工程质量治理行动督查工作。其中一个重要方面就是建筑市场执法检查，重点抽查建筑工程施工违法发包、转包，违法分包、挂靠等违法行为。督查组采取“扫马路”方式和从所有在建项目中随机抽选方式确定受检工程，对受检工程进行意见反馈，对存在严重问题的项目，还将下发执法建议书，要求地方住房城乡建设主管部门进行查处。

“大力推动建筑产业现代化，是解决工程质量问题的有效途径。”住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放在接受中国房地产报记者采访时表示。他解释说：“目前我国施工工人技术水平参差不齐，推动住宅产业化通过工厂化生产实现施工的工艺均质化，从而可避免因人为失误带来工程质量问题。”住建部初步确定的发展目标是：到2015年底，除西部少数省区外，其他地方都应具备相应规模的构件生产能力；政府投资和保障性安居工程要率先采用这种建造方式。在孙克放看来，“保障房相对比较标准化，所以率先推行住宅产业化是有条件的。”

“勘察行业的诚信单位评估已经做了两年试点，建筑领域的诚信单位评估也试点了一段时间。下一步在勘察设计全领域要推广诚信单位的评估工作。”中国勘察设计协会理事长王素卿在接受中国房地产报记者采访时表示。

对于全国的建筑市场诚信体系，王树平告诉中国房地产报记者，目前建筑市场的诚信体系在建筑市场监管司统管。今年年底前，北京、上海等8个省市，将完成三大数据库建设；明年6月底前，天津（楼盘）、河北等10个省市也要完成；明年年底，其余13个省要全部完成，实现全国建筑市场“数据一个库、监管一张网、管理一条线”的监管目标。

在孙克放看来，切实提高建筑从业人员素质对于提高工程质量意义重大。“将施工的农民工转化为真正的产业工人，有助于在提高施工技术水平的同时稳定施工队伍。”施工人员不再打游击，“对于农民工向市民身份的转变，推动城镇化进程也是有利的。”

各省积极制定行动方案

对于住建部此次工程质量治理两年行动，各省在会议结束后，已经开始行动起来。

云南省住建厅办公室人员在接受中国房地产报记者采访时表示，“云南省住房和城乡建设厅正积极组织相关部门制定《云南省工程质量专项治理两年行动实施方案》，待《方案》制定完毕后，将及时上报。”、

湖南省住建厅也对中国房地产报记者表示，正在积极制定《湖南省工程质量专项治理两年行动实施方案》，10月1日前将会上报给住建部。

内蒙古自治区住建厅则成立了由厅长任组长，三位分管厅长任副组长，六个相关处室及厅属单位的负责人为成员的“内蒙古自治区住房和城乡建设厅工程质量治理两年行动领导小组”，负责全面统筹、领导全区工程质量治理两年行动工作。

按照《工程质量治理两年行动方案》，2014年9月份，各省市区要及时部署相关工作、制定实施方案；2014年10月~2016年6月，将重点组织开展治理行动。然而，工程质量问题，事关百年发展大计。在近年来“楼倒倒”“楼歪歪”层出不穷之下，抓住房质量绝非一日之功。

正如陈政高所说，“百年大计，质量第一。启动‘两年行动’，并不代表以后就不抓了，抓工程质量永远没有尽头。”

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三 : 北京租房陷阱

北京租房陷阱

北京的房价高，众所周知。限购，即使你现在手头有首付的钱，没有北京户口依然得租房。北京的北漂多，租房的占相当大的一部分。作为一个在北京多年的租房客来说，北京租房，其实还大有学问。哪个来北京租房的人没有被骗过？没有吃过亏？这不是自己傻或笨，而是北京租房的陷阱实在是太多。综合这几年我的租房经历，也为了给坛子里一些正在租房的朋友一个参考吧！

盘点在北京租房的各种陷阱、骗局，租房要慎重！

陷阱一：网上房源基本上是黑中介

来北漂的估计很多都是高学历的人，找房子也越来越喜欢在网上找，什么58、赶集之类的，我也曾在这些网站上找过，电话挨个打过去。先问一句是不是中介，对方都会说不是。去看房子的时候，也自称是房东。等到你交完定金，让你过几天去哪哪签合同的时候就露馅了，压根就不是什么房东。但是，有什么办法，定金都交了，也没时间经历去找别的房子了，于是签。

陷阱二：合同里有猫腻

正规的中介咱也不说什么了，遇上真实房东也不会有合同的问题纠纷。但黑中介坑你还打着合法的旗号。一个朋友告诉我说，租房合同超过3页的都是暗含霸王条款的！租房者必须谨慎。

陷阱三：房租交付方式

黑中介，特别是代理公司，会隐形的扣你押金的同时再扣你一个月的房租。 比如说你的房租是押一付三，分4个季度交。签合同的时候，一旦你不注意，押金不说了，少不了，第一个季度你交3个月的房租，但只给你住2个月，还有一个月被扣了。2个月后，你必须交第二个季度的房租，迟交或者不交，后果肯定是你自己吃亏。催房租的时候绝对是一帮黑社会行径。胳膊拧不过大腿，他们比人渣还人渣。

楼主就不幸遇到过这样的情况，那时候真是不当心，以为是三个月后交，打来电话催也不当一回事，结果没几天就一帮彪形大汉冲进来直接扔你的东西。报警也没用，警察都是和稀泥，转身黑中介会想更狠的招对你。

陷阱四：合租房签完合同就打隔断

租不到一居室，租不起两居室，没办法，跟人合租。看房的时候是一套完整的两居室，再三文明不会打隔断，签完合同，隔断照打，除非你再交一个隔断房的房租！

如果你真想避过这个，最好整套租，然后自己想办法把空余的房价自己租出去，也当回二房东！

陷阱五：乱收费

北京的黑中介、代理公司特别多，霸占着北京的很多房源。他们跟租房者说：不收中介费。但是，不收中介费会加收你其他更多的费用，典型的是：卫生费一人一天一元，维修费一人一天一元。如果你够强硬，这些都可以不交，但是，大部

分人都还是乖乖的交了。这些交了其实都白交，卫生房主都交给物业了，维修？家里的东西坏了还得你自己付钱！表面上是让你买份保险，实际上就是骗你还义正言辞。

陷阱六：押金收不回

不管你是租哪里的房子，押金基本上都是要交的，这没办法。问题是押金收不收得回。如果你碰上黑中介或者代理公司，他们不会把押金还给你的。全额的是100%拿不回来了，借口就是你弄了这个损坏了那个，各种借口。还有水费、电费，他们会说没有证据表明你交过了，电费还好，水费就比较复杂了。所以，你必须在租房前看清水表的度数。保留每次交费的收据，能争取多少是多少！

编者语：向这篇文章的作者致敬，感谢他的分享，希望看到这篇文章的人都不在受骗。

本文标题：你不可不知的买房陷阱-中国式买房不可不知的理财经
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