一 : 海外房产投资的趋势与技巧
境外房地产投资是涉外房地产投资的重要方面，是一国房地产经营者到他国投资经营房地产业的活动。那么，海外房产投资趋势和技巧有哪些呢?下面61k小编为大家整理了海外房产投资的趋势和技巧，欢迎阅读!
出海置业最关注的两个问题
因为是海外置业，所以很多客户经常问我们两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点?第二，现在都是谁在买海外房产?跟十年前是一拨人吗?针对这两个问题，我简单说一下。
以美国为例，好像看起来2008年次贷危机之后，房价在跌，第二年之后一直在涨，现在貌似价格已经达到甚至超过了前期高点。但大家千万别忘了，人民币现在仅仅是回到了不到7元的水准，它曾经高点的时候在8.3元，所以强大的人民政府帮我们扛了15～20%的折扣。
而且并不是所有的房产都已经达到或者超过了前期高点。比如佛罗里达它只是达到了前期高点的75%左右，你再考虑到25%左右的人民币折扣，从某种程度上讲，买佛州房产是“半买半送”一点不为过。所以大家记住，现在买海外房产并不是一个很贵的价格。
又比如英国。英镑兑人民币最高记录是15.62元，现在8.3元，如果说跌了一半还不算跌，你说什么时候算跌?所以，考虑问题要看长远一点。
由于英国曾经是日不落帝国，所以有很多前殖民地，如香港对它非常看好，之前英镑越跌，香港人民拿着港币去换英镑的人越多，因为他们觉得曾经的统治者不可能有问题，确实有这个情结在里面。
考虑到英国当年的殖民地国家和它的附属国遍布全球，而且英国的房产在当年二战时受到了德国空袭的制裁，所以它吃尽了那种不能自己把自己的食物100%供给的苦头，因为被封锁掉而导致供给缺乏，所以它跟中国差不多。
所以你看很多伦敦周边好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以伦敦的房产也不会有太大问题。再加上英镑现在也是低点，应该来说，投资英国也是一个很好的时点。
目前我们做十个国家房产，美、加、英、澳、新西兰、德、法、日、韩、新加坡，这些国家从技术性来讲，都是目前投入的一个比较不错的时期，不然也不会做。而且这些国家都是相对来说政治、经济、就业、劳动都很稳定的国家，不会出现一些意想不到的事情。
这是第一个问题，我们的结论是：现在出国买房并不贵。
第二个问题就是现在买房子，与十年前买海外房产的人有没有什么区别?区别很大。十年前买海外房产都是一些非富即贵的人，对他来讲，法律形同虚设，他可以做自己想做的任何事情，包括在海外买一些地标建筑，动辄上亿人民币。
好处就是他授予了中国买家在全球范围内“土豪”式的形象，大家只要说自己是中国人，去海外看房买房，都受到超一流的待遇。围着你转的美国人全部都会讲两句中文，“你好”、“欢迎”。
所以他们给我们打了一个非常好的前战，但是缺点是什么呢?他们太有钱了。现在去海外置业的中国人都是像大家一样普普通通的中产阶级，并没有一下掏几个亿的钱来买，也都是自己辛苦赚来的钱。
现在买房的人没以前那么有钱有势了，需要踏踏实实地做。但好消息是，现在市场的饼比以前大了。之前可能就是每年百亿左右人民币的市场，现在已经是千亿美金以上的市场了，很快达到万亿左右人民币的规模。
所以，无论对业界，还是到海外置业的人都是好消息，因为一个东西大到一定程度是不会倒的。而且人民币将来放开是必然的趋势。将来人民币一旦放开了，大家可以随便买了，可能就不需要我们了。
不同预算的不同选择
说了这两个问题之后，我们再往下看一看。
这十个国家买哪个国家的?我们为什么有这么多的目标市场?就是给大家阶段性的区分。
比如想作为初次海外置业试水，完全可以花个30～50万人民币买个日本房产。大家都知道日本房产非常小，14平米的小户型什么都有。
如果再多一点钱，100多万，完全可以考虑美国得克萨斯或佛罗里达20万美金左右的房子，也就是120万人民币，可以买个很不错的。
如果你的需求并不是简简单单地花一两百万人民币在海外买个房子，自住或假期生活方式的需求之外，如果想作为投资，建议可以买美国东西南海岸的，就是我们所说的“微笑曲线”，西海岸有西雅图、旧金山、圣迭戈，东部有纽约、波士顿、还有华盛顿等，这些都是非常好的地方。
它的特点就是你可能不会有非常好的投资回报率，不会像在佛州或得州，买了之后每年固定的回报率可以达到7～8%，但它就像在北京、上海买房子一样，你很难看到它跌。
所以，在美国东西南海岸适合投资100万美金或以上的土豪们，他们更需求的可能是保值，而对增值的需求并不是那么大。
再往上说，如果资金更多，可以考虑新加坡、英国，这两个地方确实相对来说是小众市场，新加坡确实人少，持中国护照在新加坡买房的一年不到一千套，只有几百套而已，在英国还是很多。没有1000万以上人民币，可能不太适合考虑这两个地方。
像德国、法国、英国这三个欧洲国家，目前脱欧是个非常好的消息。大家都知道，对于欧洲来讲，最大的潜在的矛盾点就是它的利率问题。大家必须用同一个货币，所以才使得这些优质的国家，比如德国、法国、英国，它自己处于币值被低估的状态，他们当然非常喜欢这个事情，所以出口更加顺畅。
但对于那些比较穷的国家，比如西班牙、葡萄牙、罗马尼亚，对它来讲，币值被高估，所以使得他们的出口受到了非常大的困扰。这样，穷人和富人在一起永远没有办法协调。解决方式就是，大不了全都是穷的，或全都是富的。所以对英国来说，脱欧是非常好的选择。强调一下，英国的房产现在是非常具有投资价值的。
说完这几个国家，我们再看亚洲国家，比如韩国、日本。如果简简单单只需要一个身份来让孩子读书，完全可以考虑韩国。相当于5亿韩元，就可以当天之内得到韩国永居身份。
孩子送到韩国读书，没有任何时差，两个小时就到了。而且韩国90%以上是山地。整个韩国90%以上的人口也都在汉城，所以使得它的土地资源有限，人口密度比较大，这也是房产增值的必要和先决条件。
再看澳洲和新西兰，它之前比较适合投资，有比较高的杠杆，比较少的首付，10%就可以。但现在越来越变成只有高薪人员才能承担得起的国家，因为它现在必须是40%的首付，甚至绝大部分仍然是要全款来支付。
但好的方面就是，澳洲和新西兰的房产，相对来说土地资源非常有限，而且澳洲只允许海外的人买新房，不能买二手房，这使得它市场的存在对于海外置业的人来说有一个比较大的发展空间。新西兰的好处在于它可以买一手房，也可以买二手房，但是它的体量确实比较小，只有澳洲的1/4左右。
海外投资如何防坑?
刚才简单讲了几点如何选择投资的国家。那么海外投资有哪些“坑”，如何防范?
“坑”是防不胜防的。术业有分工，没办法知道每个环节当中每个坑在什么地方。比如你在中国如果想上医院看一个心脏科手术，你是没有办法，也没有可能性成为一个心脏科专家。
那怎么办?如果你到一个好的医院，比如协和医院、中日友好医院，你知道这个品牌，认可它的专业度，直接去找他，就可以得到比较好的照顾。
如果把海外置业作为单独的产业来做，为了生存下去，一定是要把钱赚到，所以对于他们来讲，如果有10%利润做这个项目，他不会接6%的，生存压力嘛，没有办法。这就说明什么?如果你选他们的项目，一定不是因为对你来说是最好的投资，而是对他来是最好的。
对于那些没有把好的项目对接的需要作为第一需求的机构，谁给的钱多他就做谁的项目。我们看项目的时候感觉到中国的买家有时候真的很惨。在市面上，大家看某个项目，并不是因为它最好，而是因为它的返点最高。
所以我希望大家，与其防坑，不如主动地去避开坑，与其知道坑中的每个环节，不如找到自己最信任的合作伙伴，才能更有效地达成目的。
美国房产市场分析
因为十个国家实在太多了，我们就以美国为例，简单说说美国市场的情况。在美国，大家记住，过去的历史已经证明四个州是永远值得投资的：加州、纽约州、佛罗里达州、得克萨斯州。
如果还没有考虑清楚到底想买哪些州，这四个州是最棒的选择。如果想投资100万美金以上的，可以考虑加州、纽约州。如果想投资金额在50万美金以下，20～30万美金的话，可以考虑佛州和得克萨斯州。
在美国买房最活跃的五个国家是中国、加拿大、印度、英国和墨西哥。大家可以看到，中国人在美国买房子占了多大的势力。
68%的买家是用来居住的，还有相当一部分人是为了投资，其中为了自己的小孩子，以房养学，有可能是一种生活方式的选择，比如有些人一半时间在美国，一半在中国，或者有些人为了防霾、度假。
有个具体方法要注意，大家如果想买海外房产或想海外置业、海外投资，一定要做的第一件事情就是，在真正操作之前开好帐户，在香港、美国、新加坡都行，越早越好。先开了转过去，名正言顺、合理合法地通过银行转，没有任何费用，没有任何风险。这是第一步，之后才涉及到选房。
海外买房73%是全现金交易，什么概念?如果不拿出全款来，其他买家早就已把房子抢走了。海外的某一房产，经常会有20～30个买家，大家真的是用生命在抢房。所以提醒大家注意一点，一定要把资金准备好再考虑下一步要做的事情。
在国际买家里，中国人比较有别墅情结，出国可能住别墅更爽，所以在海外买房子以别墅为主。
曼哈顿、西雅图、旧金山房产市场比较不错，迈阿密也很好，这几个州的人口成长也决定了这几个州具有投资价值。
就像国内一样的，买房子在哪个城市，决定因素是什么?是这个地区有没有持续的人口净流入。为什么现在东北的房子不太值钱了?就是因为没有年轻人，都是老人，哪有消费能力?所以，人口流入是一个非常值得考虑的因素，还有就业率、治安、教育水平怎么样，这些都是值得考虑的因素。
到2016年，这四个州基本都没变过，加州、得克萨斯、纽约、佛罗里达。如果不确定买哪里的房产，这四个地方任何一个地方都行，有钱就买纽约、旧金山、加州，没钱的，像我这样的穷光蛋，可以买得克萨斯或佛罗里达，也不是说它不适于成长，只是长期来看，它的升值潜力确实不如东西海岸。
二 : 从外观上快速识别常见波音与空客飞机的小技巧
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三 : 电脑机箱电源的选购技巧与知识汇总
四 : 网站内链、外链的基本知识与优化技巧
互联网是由各种链接组成，而勤奋的搜索引擎蜘蛛每天都在这些链接上爬来爬去，抓取内容，网站分为二种链接，一种是内链既：网站内部链接，另一种是外链：网站外部链接。内链与外链在搜索引擎优化中占有非常重要的作用，今天我给大家讲讲内链与外链的基本知识与优化技巧。
网站基本结构
内链作用
内链可以引导蜘蛛爬行其它相关的页面，对搜索引擎优化起到友好作用，可以让蜘蛛更深入的爬行网站抓取内容，同时也能传递站内页面的权重。也能引导网站用户读取相关内容，有利于用户体验。
内链分类
内链分为锚文本(文字链接)、超链接(网址链接)、文本链(纯网址)三种等式，这三种形式蜘蛛都可以跟随爬行。
内链优化技巧
很多站长朋友做内链的时候可能仅仅是从内容页链接到首页，那么为了让整站的内链做得更加强大，我们需要多样化，我们可以从内容而，链接到内容页，也可以链接到栏目页，首页。这样有助于整站的链接打通，方便蜘蛛更深入爬行。如下图示：
网站内链示意图
外链优化技巧
外链起到引蜘蛛传递权重的作用，对于外链的基本知识我在“深度解读高质量网站外链知识”这篇文章中已有详细讲解，如果还没有看的朋友可以去看一下。那么外链的优化技巧跟内链相似，很多站长在发外链时，仅仅是发送网站首页，我们同样可以多样化，发送网站的首页、内容页、栏目页，保持多样化。如下图示：
网站外链示意图
从以上的讲解，我们知道内链与外链都是可以多样化，不仅仅是对某一个页链的链接，特别是外链，如果直接全部指向首页，那么可能蜘蛛爬到首页时再爬到栏目页，发现网站质量不高，然后就没有再深入爬行，那如果把外链直接指向内页，那蜘蛛引过来就能直接爬到该内页，从而达到加深蜘蛛爬行的目的，这也是可以增加网站收录的一种外链技巧。不管是内链还是外链，都有传递权重的作用，那么你要根据自己网站的排名情况，去策划一些有潜力排名的页面专门培养该页面关键词权重，具体的情况需要具体分析。内链外链都需要做得自然化，否则将导致过渡优化。
五 : Excel中的打印知识技巧大汇集
Excel工作表打印之前应该先预览，打印预览它可以看到普通视图中看不到的内容，避免失误、提高打印质量，而且可以快速更改许多打印设置。当预览过以后页边距会以虚线的形式显示出来，方便调整。小编以Excel 2003为例，介绍Excel文件打印设置的一般方法，其目的是增强文件的可读性。
1. 建立页眉和页脚
工作表的页眉和页脚包含了许多有用信息，例如报表的页码或工作表标题等等，用户只需单击“文件”菜单中的“页面设置”命令，打开“页面设置”对话框的 “页眉/页脚”选项卡。如果需要使用内置的页眉和页脚，就要打开“页眉”或“页脚”下拉列表，从中选择“第1页”、“第1页，共?页”之类的内容。如果需要自行建立自己的页眉和页脚，可以单击“自定义页眉”或“自定义页脚”打开对话框。两者的布局和功能是完全相同的，其中间排列着十个按钮。最左边的按钮用来设置文本的字体格式，最右边的按钮用来设置图片的大小等格式，中间从左到右的八个按钮可以插入页码、日期、时间等内容。
2. 让每一页都打印出标题行
一个由多页组成的表格，通常需要在每一页上都打印出标题行：执行“文件”→“页面设置”，打开“页面设置”对话框，单击“工作表”标签，在“顶端标题行”后面的方框中输入：:(这里假定第2和第3行为标题行，$符号在英文状态下，用Shift+4组合键输入)，确定退出，再打印时，系统会自动为每一页加上标题行。如果在“左端标题列”后面的方框中输入列标题区域，就可以为每一页添加上列标题。
3. 使所有数据可见
如果某一单元格中的文本或数字超出了列宽，那么打印出来的文本将被截断，打印出来的数字则会显示为“######”。为此，打印之前必须确保工作表中的所有数据可见。如果发现了某一列的宽度不够，只需将光标放到该列列标右侧的边线处，待光标变成双向光标后双击边线，即可自动增加列宽以适应数据的长度。也可以单击“格式”菜单中的“单元格”命令。打开“单元格”对话框的“对齐”选项卡，选中“文本控制”下的“自动换行”，即可使数据自动换行以适应列宽。
4. 使用容易查看的格式
国内的各种报表习惯设置网格线，我们可以打开“页面设置”对话框的“工作表”选项卡，选中“打印”下的“网格线”即可。也可以选中需要设置网格线的所有单元格，单击Excel“格式”工具栏中的“边框”下拉按钮，打开对话框从中选择需要的边框样式。另外，屏幕显示效果良好的格式不一定有好的打印效果。如果工作表的文字或表格边框设置为彩色，但是使用黑白打印机进行报表打印，最好使用对比度较高的颜色，否则打印出来的内容就不够清晰。另外，也可以打开 “页面设置”对话框的“工作表”选项卡，选中“打印”下的“单色打印”，从而提高彩色打印的清晰度。
5. 使报表居中
如果使用的打印纸能够容纳整个报表，就可以设置水平居中或垂直居中。前者可以打开“页面设置”对话框的“页边距”选项卡，选中“居中方式”下的“水平”复选项，后者可以选中“居中方式”下的“垂直”复选项。两者同时选中时，报表会在纸张上同时使用水平居中和垂直居中。
6. 调整报表四周的空间
Excel报表的四周包括页边距和上、下的页眉、页脚六个部分。如果我们需要改变页边距或页眉和页脚，可以打开“页面设置”对话框的“页边距”选项卡，改变其中上、下、左、右和“页眉”、“页脚’的数值。也可以单击Excel工具栏中的“打印预览”按钮，打开预览窗口单击“页边距”按钮，显示页面的页边距的尺寸柄，根据需要拖动至需要的宽度为止。
7.打印不连续的单元格(区域)
如果仅仅需要将一些不连续的单元格(区域)中的内容打印出来，那么在按住Ctrl键的同时，用鼠标左键单击需要打印的单元格(区域)，选中多个不连续的单元格(区域，如A2.B2:C8.D10……)，然后选择“文件”→“打印”，打开“打印内容”对话框，选中“打印内容”下面的“选定区域”选项，按下“确定”按钮就行了。此时，系统将选中的每一个不连续单元格(区域)分开，打印在不同页面上(即A2打印在一张纸上，B2:C8打印在另一张纸上……)。如果需要经常打印固定的不连续行、列，可以在上述隐藏设置完成后，执行“视图”→“视面管理器”，打开“视面管理器”对话框，按其中的“添加” 按钮，在随后弹出的“添加视图”对话框“名称”后面的方框中输入一个名称(如“打印”等)，确定退出。以后需要打印时，再打开“视面管理器”对话框，选中 “打印”视图项，按“显示”按钮，即可显示出设置好的打印页面，执行打印操作就可以了。
8.打印不连续的行(或列)
有时，需要将一张工作表中部分不连续的行或列打印出来，可以在按住Ctrl键的同时，用鼠标左键单击行(列)标，选中不需要打印出来的多个不连续的行(列)，右击鼠标，选“隐藏”选项，将其隐藏起来，然后再执行打印操作就可以了。
9.将公式打印出来
如果要将单元格中的公式打印出来，则执行“工具”→“选项”，在“视图”标签中，选中“公式”选项，确定退出。此时，工作表中含有公式的单元格，不是显示公式的运算结果，而是显示出具体公式，执行打印操作，即可将公式打印出来。
10.一次打印多个工作表
在按住Shift(或Ctrl)键的同时，用鼠标在需要打印的工作表名称上单击，即可选中多个连续(或不连续)的工作表，进行正常的打印操作，即可将选中的工作表一次打印出来。在“打印内容”对话框中，选中“打印内容”下面的“整个工作簿”选项，再确定打印，即可一次性将整个工作簿中所有工作表打印出来。
11.使工作表适应页宽
如果打印预览时发现工作表的宽度超过了页面，可以尝试以下方法使工作表适应页宽：一是将打印方向更改为“横向”。二是缩小工作表的大小以适应页面。方式仍然是打开“页面设置”对话框的“页面”选项卡，选中“缩放”下的“调整为”，并在“页宽”框内输入“1”。确定后即可预览页面以观察字体大小是否合适了。三是减小页边距以及页眉(页脚)的宽度。我们可以按上面介绍的方法打开“打印预览”窗口，单击其中的“页边距”按钮显示页边距的尺寸柄，根据需要将其拖到所需的宽度即可。四是隐藏报表中某些不需要打印的列。我们只需选中这些列，单击“格式→列”子菜单下的“隐藏”命令。报表中的其他列就会占用被隐藏列的位置，从而使原本不能打印的内容能够打印出来。此后，只要单击“格式→列”子菜单下的“取消隐藏”命令，就可以显示被隐藏的列。
12.打印范围的快速选定
打印范围的选定：光标停留在需要打印范围的左上角，先Ctrl+Shift+→，再Ctrl+Shift+↓，需要调整则用Shift+↓和→来增加没有文字区域的行或列。
宽度超宽的Excel文档的打印设置，可能遇到需将左边两列设置为固定格式的情况，可以在页面设置中将顶端行和左边列同时设定，将文档定义为多页宽，一页高，就可以打印出漂亮的宽文档了。
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