一 : 万达电商完成活力蜕变 新模式开启新生活

电商的崛起，为人们的生活带来了便利，万达电商的出现，却又以另一种方式又刷新了消费者的购物环境体验，而万达电商究竟有什么样的魔力，能够冲破传统电商的模式，实现自我的完美蜕变呢，让万达电商飞凡给我一个答案。

尤其是移动互联网技术在现在实体领域的应用，使得线上线下相结合的移动体验在顾客参与、消费与服务中显得越来越重要。将于8月25日-26日举办的2016’万达电商飞凡商业博览会暨第十届万达商业年会(飞凡商业博览会)上，“实体+互联网”开放平台万达电商飞凡将展出系列智慧场景，聚焦于体验消费、场景服务，为实体商业带来最新的转型思维。

据悉，万达电商飞凡商业博览会是目前国内规模最大，全开放的实体商业盛会，是实体企业、品牌商之间合作交流，探讨行业创新发展的平台，是中国商业领域的发展风向标。在这次大会上，专注服务实体，推动实体转型的万达电商飞凡开放平台将首次展示全套智慧商业解决方案，包括：智慧购物、智慧电影、智慧停车、智慧餐饮、智慧酒店、智慧医疗等六大智慧场景以及Wi-Fi、停车、供应链三大解决方案。这些产品未来将服务于实体行业的主要消费场景，通过智能技术和产品的成熟应用解决线下消费痛点，打造更加流畅、更加愉悦的智慧化体验场景。

在智慧购物场景中，与会人士将看到世界上最先进的虚拟试衣镜和智慧橱窗、智能储物柜、万达慧眼以及智能云POS机。想象一下，当消费者去商场买衣服，试衣的时候可以在虚拟试衣镜上随心搭配，不用脱衣穿衣，省去繁琐的试衣步骤，在智能橱窗上你可以看到服装店的所有信息包括你看中衣服的价格、材质、生产地等等;当你选好衣服后，用智能云POS机一键付款，省时省心，当这一切成为现实之后无疑将大大提升消费者的购物体验。

另外，此次万达电商飞凡商业博览会期间还将展出一项“黑科技”——大数据可视化呈现。这项黑科技可对用户进行多维度分析，形成直观生动的用户画像，并通过可视化技术，实时呈现在大屏幕上。这项技术将对实体商业的运营和营销管理给出更科学的建议，为用户提供更个性化、定制化的体验服务。

万达电商飞凡不单单将目光停留在实体商业领域，更着眼于整个实体行业发展，在万达电商飞凡商业博览会现场更是实景打造了智慧酒店等一系列线下智慧场景，蓝牙门锁、接待机器人，以及入住一体机等酒店智能产品都将在未来亮相，智慧化的体验消费场景将成为整个实体行业发展的下一个风口。

构建体验式消费将成为实体商业发展破局的关键，万达电商飞凡构建的实体+互联网开放平台模式，在不少人唱衰实体行业的环境下，为行业发展注入一针强心剂。只要实体行业不断的创新，在用户体验上下足功夫，并依托良好的平台，现在就是它最好的时代。

二 : 解密万达定制商业地产模式

(2011-10-12 09:12:59)

点评》》 商业地产招商难

文/熊杰

随着商业地产近几年的兴起,城市综合体如雨后春笋般地在各个城市拨地而起,加上住宅市场的投资行为受到政策层面的抑制。许多的原住宅投资型顾客开始改弦易辙，精明的地产开发商们早就捕捉到了这个巨大商机。

现在已进入“后招商时代”。这意味着商业地产招商将面临客户资源的争夺，未来“招商难”将成为各商业地产企业的不得不正视的严肃课题。第一，招商难，难在哪里？第二，招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约？

招商难，问题不完全是因为商家少，而是项目没有针对性，对商家的把握不够准准。所以招商要从商家角度考虑，才更有针对性，成功率更高。

招什么样的商家进店，看起来是招商工作，核心问题还是购物中心的基本定位。每一种定位不同针对的商家也不同，比如设计思想、经营理念。现在，大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。但也有少部分商业地产项目仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进。

那么，确定租金的难点又在哪里？实际上，随着项目的逐步深入，很多操盘者对租金的看法也会变化。除了大品牌店，很多商家在在租金判断标准上并不是十分准确，甚至有不少一把手都跟着直觉走。

招商有三个阶段，满场、稳场、旺场。开业三年之后，正常情况下租金每年会有5%的调整。开始的租金不高，反而能招来一些好商家，把场子做旺才是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间。除了面积比较大一些的主力店之外，现在一般的店租约是三年，三年期间会有很大变化，或者可以在三年到期后调高租金。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。

第二是租约问题。有些商户看中了项目，却又迟迟不愿签约，多数问题就出在租约上。发展商不愿意签约，希望获取更多利益；反之，明确指定租约，又能帮助发展商取得商户信任。

分析》》

解密万达定制商业地产模式

文/熊杰

万达集团目前已拥有35个大型城市综合体项目，其中开业18个，持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。

万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议大概有四个方面。

第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。

第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等，每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。

第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，万达与所有加入合作的伙伴，都必须接受万达的平均租金的条件。全国的城市除北京上海以外分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。

第四，先租后建。签了租约之后，万达再投资。

万达定制式地产模式推广

万达集团总结出的这种独特的开发模式——“订单式”开发，已成为得到业界人士高度评价，被认为是商业地产开发的成功范本，跟风者甚众。但是这一广受好评的开发模式是否能推而广之呢？

现在下结论还言时过早。事实上这种模式在推广过程中并非一帆风顺，而且真正经由此种模式而获得成功的商业项目也不多。

从理论上来说，“订单式”商业地产模式是可以推广的。但就目前中国商业地产的情况来看，进行大规模推广的条件还不成熟。开发商和商家需要采用怎样的方式合作，由商业项目的目的性决定。一个商业项目的立项、开发、定位、主题以及后期运营等各方面的因素，决定了其是出售还是出租，或打包上市。

实践证明，“订单式”商业地产模式本身是值得肯定的。在项目规划之初，甚至在拿地的时候，就已经确定了主力商家，这种项目不是没有，而是有很多。根据主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间，这在一定程度上避免了盲目开发带来的风险，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。

值得注意的是，一些开发商虽然宣称开发“订单地产”，但他们真正关心的并不是按照主力店的具体要求建造商场，甚至不在乎主力店租金，只想利用主力店品牌进行商业炒作，以此抬高产权商铺的价格。这就背离了“订单式”商业地产模式最初的宗旨。追求短期利益而忽视长期回报的开发商很难得到商家的信任，这个障碍解决不了，“订单”模式的推广还将面临很大考验。

对目前中国的商业地产来说，“订单”模式并不是通用的。“订单”模式有它自身的“门槛”，也可以说是局限性。只有持有型的商业项目才有可能采用“订单”模式，销售型的项目做不了“订单”地产。也就是说，项目必须只能是“只租不卖”。

另外，为了吸引主力店进驻，开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力，实行“订单”模式几乎是天方夜谭。

由于资金链的限制，中小型开发商不可能以未来持有为目标进行开发。如果不顾自身条件盲目跟风，难免遭遇失败。

但是“订单”式开发的这种思维值得大力推广。国内做商业地产的发展商，包括万达，9成多以上是由住宅地产商转换而来，在早期也不可避免地带着房地产开发的思维定式，万达之前在这方面也吃过亏。他们采取的做法一般是先选址，然后定位、设计、建造，之后才是招商。

而国外商业地产的运作模式有所不同，招商往往在项目建造之前就已经完成。这其实也就是“订单”模式。开发商按照商家的具体要求为商家量身定制商业物业，有效避免了项目后期很多不确定的因素，如商铺与商家需求不匹配、招商不易等。

目前，“订单”模式在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。尤其是在二三线城市，“订单”模式的推广十分困难。

如果开发商的实力有限，这通常指的是两方面。一、很多开发商没有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源；二、开发商实力不够，不能为商家传递足够有力的信息。这类开发商就需要请专业的全程策划代理的公司，他们一般都有众多的资源，比较全面的思想，能力，影响力和号召力。这些资源的整合能弥补开发商自身不足，让商家产生认同感，并最终使“订单”模式的运作成为可能。

2010.11

三 : 万达商业地产模式病了？

去年9月11日，2013年胡润百富榜发布，王健林以1350亿元成为中国首富，并创历年新高。[www.61k.com］这个中国最大商业地产公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全国的万达广场。而这个数字将在2014年被改写成109座，从而使万达持有物业面积接近2300万平方米，“成为全球最大的不动产企业”。

不过，就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三四线城市的同时，有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前，他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。

租金跳水

张云就是“金街”铺主中的一个。在这个为南方航空工作了20多年的财务人员看来，通过白云万达“一铺养三代”的愿望，似乎正在落空。

“现在的租金已经几乎被砍到了一半，不过如果不降价，就有租不出去的危险。”张云对记者说。美联物业经纪陈一帆证实了张云的话，他说：“相比一年多前，白云万达金街的租金至少下跌了20%至30%。”

与惨淡的现状形成鲜明对比的是，早在开业之初，白云万达给出的预期月租为每平方米250元，而在开业半年后，这一数字甚至冲上了300元的高价。

租金下降，租户却更加愁眉不展。在白云万达B区经营手机生意的谢智焕告诉记者：“做生意最重要的是人气旺，如果租金下降是以客流大幅减少为前提的，那宁可不让它降。”

现实的情况是，白云万达广场内平日客流并不多，而呈U字形围绕在万达广场的金街就更鲜有人流。记者发现，在平日傍晚7点，因为没有生意，许多金街店铺经营者选择搬把椅子坐在金街中间乘凉。戴德梁行（广州）商业部助理董事伍林告诉记者，广州白云万达广场内部主力店的生意比较红火，但室外的街铺就十分冷清，入驻的商户流失率至少在30%。

问罪新城

从地铁二号线飞翔公园站A或C出口出来，就能看到万达广场不远不近地在你面前。不远，是因为直线距离不足500米。不近，则是因为面前横亘着一片荒地和挡板遮盖的工地。除了要走过一片杂草重生的荒地，还要穿过一条由“三元里街流动商贩疏导区”构成的临时小巷。

姚怡静几乎每天都要经过白云万达广场。她并不是不爱逛街，却已经有将近一年没有真正进去逛过了。“除非有朋友约在那里吃饭，不然不太会去那里。”她对记者说，“时间长了你就会发现，白云万达逛起来比较麻烦，不能满足太多的购物需求，我宁愿舍近求远去天河商圈。”

不过早在2010年12月17日，作为第一个A级旗舰店，白云万达广场开业首周的日平均客流量超过10万人。喜欢夸奖自己产品的万达董事长王健林，曾公开表示“白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目”，并预测“即使过了开业旺场期，日均客流量也会在5万人以上”。

可是随着广州大量商业地产入市，市场上的商铺处于饱和状态。很大一部分投资客被吸引到其他更成熟的商圈，区位优势不明显或许是原因之一。“由于目前白云新城商圈辐射范围有限，整体商业气氛不浓。白云万达目前出现租金下降是暂时性的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者表示，而随着商圈的成熟、配套的完善以及消费水平的上升，未来五年有望扭转租金下降的局面。”

模式病了

如果说白云万达金街租金跳水仅仅是因为“区位优势不明显”，那么一旦跳出白云新城，问题将不复存在。可问题恰恰像传染病一样，不断在其他项目出现。

最可能的原因是，“模式”病了。

万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金，而当年缺乏资本市场融资渠道的万达，便只能通过出售部分物业完成。

这在万达历年的工作报告中表露无遗。万达最近的工作报告显示，2012年商业管理公司的租金收入为52.07亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%。可见，物业销售仍占万达营业收入大头。

就是这些为万达提供巨大资金的商铺，却因不属于万达商业管理公司的职权范围而疏于管理。不过更多的原因是，万达似乎没有预留出一定的业态空间。

“万达广场内的业态已经涵盖齐全，导致金街定位十分模糊。”陈一帆告诉记者。其实早在2011年，问题就已显现。白云万达金街商铺的早期业主多是温州以及潮汕人，因此使得开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重。然而不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。

未来贩卖者

对于消费者而言，更大的问题在广州政府不断造城的语境中。

2013年8月30日，广州萝岗万达广场举行了“盛世万达 锦绣萝岗”奠基活动。随即，拿地才一个多月的萝岗项目就正式开工建设，预计在2年内竣工开业。在大连万达商业地产总裁助理王波看来，“项目建成后将全方位满足群众消费需求、创造大批就业岗位，成为萝岗区的标志性建筑。同时将全面带动萝岗区的经济发展和商业升级，成为广州东部商业的新核心。”

“这是典型的万达模式，所有的项目从开工到建成不会超过18个月。只有这样，才能成为地方政府造城的急先锋。”谢逸枫。

另一个例子在南沙新区。8月23日，广州市国土房管局公布，即将挂牌出让南沙区编号2013NJY-3号两宗地块。公告要求，地块竞得人须在国内建成并持有经营5个建筑面积不小于10万平方米的大型商业中心，其中至少有1个商业中心建筑面积不小于15万平方米；此外，竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。这被业内认为是为万达量身定做。“目的很明确”，谢逸枫对记者表示，“广州不断出台新城规划的背景下，政府需要万达帮他们全面带动片区的经济发展和商业升级”。

万达就像一台贩卖新城美好未来的机器，高速运转，即使失灵，地价房价也早已被推高。

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