一 : 面对缺货的锤子 老罗的情怀还能撑多久？

　　理想的老罗，缺货的锤子。今年5月20日，一把极具情怀的“锤子”砸向了早已是红海一片的智能手机市场，当然也伴随着不少争议。7月8日，Smartisan T1终于迎来了首次发售，不过这个老罗口中“本该很高兴”的日子却因缺货问题蒙上了一层阴影。在宣称首日出货不会超过1000部之后，部分忠实粉丝表示可以等待，但也有一些预订用户纷纷提出退货，甚至有人直接指责老罗饥饿营销。

　　面对缺货的锤子 老罗的情怀还能撑多久?(图片来自锤子科技官网)

　　在 关于产能和发货的微博中，老罗强调是锤子手机的工艺标准和他们对制造过程的严格要求，导致了良品率较低，进而造成出货量很少。他表示，“我们只要放松一点 点品控标准，就会带来产能上的明显提升。”其实对于手机厂商来说，制造环节的问题大家都会遇到，并不针对锤子一家。

　　为了打造“比肩”iPhone的手机，老罗找来了摩托罗拉资深电子与声学工程师和资深音乐人调节音质，拜访了日本富士通总工程师五十岚千秋解决影像技术，飞赴旧金山邀请苹果前设计主管罗伯特·布伦纳负责外观设计。回顾以往的手机发布会，很少会有厂商把一款手机介绍的这么详细、琐碎，足以体现老罗的工匠精神。

　　不过，消费者却未必都像老罗这么有情怀。手机说到底就是大众消费级产品，既有人会花四五千去买iPhone，也会有人愿意去选择性价比较高的千元机，国产机销量逆袭iPhone的例子刚刚上演。就算锤子手机的设计好、工艺好、软件好，但是要说比市面上的其他手机(价位相近)优秀很多，未必合理。大多数消费者要的就是性价比高、能买到，他们可不需要什么摸不着的情怀。

　　苹果作为硬件制造行业的标准，其推出的iPhone 5也曾深陷“掉漆门”，原因就是制造工艺和材料实现起来较为复杂，造成良品率偏低。当时就有消息称，苹果为此放弃了iPhone 5，转推iPhone 5c，后者用料不仅节省了生产成本，还提升了良品率，缓解了供货需求。连追求极致体验和创新的苹果都选择了将出货量放在首位，只能说明手机基本的原则就是要满足用户需求，否则再多的创新也是徒劳。

　　老罗在微博中还提及了一个企业，那就是全球最大代工厂商富士康。按照老罗的说法，除了上面提到的生产良品率之外，还有就是富士康不够重视锤子手机。对于富士康来说，组装产能应该不是问题，而如果是外观材料出了状况，就要难办很多了，并非富士康自己能解决的，还要看材料供应商。

　　至于富士康不够重视锤子，这也应该是老罗提前想到的。供应链是手机厂商非常重视的资产，相关的保护措施也很严格。苹果之所以会牢牢控制着供应链，是多年来狠砸钱的结果。锤子科技作为一家初创的“小企业”，指望像苹果那么干，显然不现实。需求高，产能上不去，销量也会被抑制。这样一来，老罗又拿什么资本去找富士康谈判，要求新开一条生产线?理想很美好，现实很残酷。

　　老罗的情怀正在被消耗，“首日销量不过1000部”将是最后一个借口。从开始做手机，老罗的理想主义色彩就伴随左右，锤子手机虽然有惊喜，但也没到让消费者惊艳到掉下巴的程度。老罗想成为乔布斯的“最佳继任者”，可是他忽略了时代已经变了。

　　更重要的是，老罗并没有乔布斯那样引领用户需求的能力，锤子也成不了苹果。且不说三星、微软等国际厂商纷纷推出中低端产品，抢占份额，国内的智能手机市场也 是竞争异常激烈，每隔几个月就会推出一款或多款新机，价格也越来越低。在这样的快节奏下，锤子手机供货短缺能不能拖得起，是个疑问。对于那些中立用户来说，他们有什么理由非要等待锤子呢?

二 : 没有收入支撑 房价还敢逞能？

股市两个月前开始疯涨的时候，深圳的楼市就开始在全国一片低迷时候开始涨；股市昨天跌了，而深圳楼市依旧失控，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。[www.61k.com)其实，股市开始出现松动，甚至有下跌的倾向，不就是前期高涨欢呼后的结局吗？楼市难道不同吗？楼市只是股市的慢动作罢了。

目前，深圳市政府并未对飙涨的房价进行干预，“这是市场行为，政府控制不了”。尽管大涨大跌对经济带来的伤害远远超过所能带来的利益，为何政府等管理部门却放任其发展，而投资者也不顾房地产市场整体低迷而匆匆入市呢？

市一级决策层的分析，大概是借助中央“3·30新政”等救市政策带来的放松管制的信号，即保增长的任务压过了稳定市场的任务，因此大胆的将房价交还给市场。根据深圳官方的测算，如果房地产投资增速能保持在20%以上，将对经济增速维持8%到9%提供有力支撑。数据显示，去年深圳房地产投资增速为20.5%，今年一季度增速接近30%。

购房者方面，深圳作为新兴互联网经济中心，大量人才涌入，从而为市场提供了以自住为目标的刚需购房者，外加新政降低了购房门槛，于是市场会形成一个良性的发展趋势。这就吸引了投资者涌入，从而炒热了市场。只是这样的市场形势会一直坚挺吗？

上海易居房地产研究院5月27日发布了《全国35个大中城市房价收入比排行榜》。其中的数据显示：房价收入比第一的并不是北京，而是深圳。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，我国房价收入比不超过8便可以看作是合理区间——而深圳的房价收入比高达20.2；若剔除保障房因素，这个数字还会更高——尽管数据并没有包含二手房，但深圳楼市的泡沫之大，可以说是一个不争的事实了。

那么，深圳房价的上涨，对于全国楼市会不会起到一定的带动作用？笔者从宏观经济和历次调控政策分析，认为在国内房产投资者心智尚未发展起来之前，这种以泡沫为榜样，从而带动楼市小幅回弹的现象是有可能发生的。然而，这时候跟风入市的投资者，有很大的可能是用自己毕生的财富去豪赌一份飘渺的收益。深圳楼市最大的问题在于，尽管不同于温州当年的楼市是游资推高的，但是高高在上的房价收入比，在未来很可能让炒房者手中的房产“有价无市”；即使不像温州那样，因为资金链断裂导致楼市崩溃，但在经历过调整期的混乱之后，深圳楼市的下行趋势也是存在的。而那时，今天的投资者，就成为了接盘人。

此外，从宏观层面看，任何国家的经济在录得相当一段时间的增长奇迹的之后，随之而来总是出乎意料艰难的结构性调整过程，当年的日本和东南亚国家都未能幸免这一定理。而一旦经济失速之后，不景气的现实可能甚至会令悲观主义者之前的预估都显得过于乐观。而一旦经历时速，失业率上升，那房价便开始低走；那些在当初以泡沫的价格买入的、本以为会带来收益的房产财富，也就会随着泡沫的破灭而陷入泥淖，无法自拔。

从历次经济调整时期的市场活动看，由于巨大的制度变革，导致市场不稳定已经是常态：即，在整体下行过程中，会出现若干次的暴涨——这种暴涨是投资分析者和经济学家所讨厌的，一方面它会让之前的科学、准确预测显得那么滑稽，让人哭笑不得；另一方面，媒体往往会罔顾规律，把暴涨看作是回暖，从而引了更多投资者跌到在收益的幻象中——这也是投资分析者所痛心的。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊?

三 : 美国房地产还能涨多久？

走过了美国本轮经济复苏的第六个年头，几乎所有人都关心的一件事情就是：美国的地产周期到哪儿了？掐指一算，这一轮复苏周期已经超过了美国历史上复苏周期的平均值，而逼平了截止于2008年的互联网泡沫复苏期。[www.61k.com］六年的稳健复苏过去了，人们仍然在讨论房地产的价格还能涨多少？在美国房地产市场里，很多人已经开始卖房，而一些人仍然觉得机会还在。一些认为利率仍将保持低位的境外投资者尤其看好美国市场的前景。强大的美国是否依然站在世界经济的上风口?理性的投资人们可能已经在开始寻找验证市场到达周期顶部的指标。

在讨论这个非常大的话题之前，我们先读几条本周新闻：今年三季度曼哈顿公寓价格的中位数达到95万美金，比第二季度的历史高点下降3%；中国经济的低迷似乎并没有影响到美国零售地产市场，石油价格的下跌使美国民众重返消费市场，美国未来两年的零售商开店计划同比增长4.2%；受经济复苏，人口流动，国际需求和在新科技下订房更快捷的诸多因素影响，美国酒店业到达新的顶峰时期，酒店业巨头纷纷加大投资，翻新客房及更新设备；日本投资者自90年代离开后第一次重返纽约市场，在过去一年购置物业15亿美金……和这些欣欣向荣的景象同时出现的，还有美国最大的有机食品连锁店Whole Foods宣布裁员1500人；零售业的传统主力店商家经营惨淡，Primark这样既便宜又时尚的后起之秀有超越老牌零售门店之势；美国著名投资人 Carl Icahn评论低息政策的持续对美国经济是一个灾难......

来自华尔街的声音

尽管很多人认为美国的商业地产价格已经很贵了，也有许多投资人在过去18个月里陆续出售手中物业，仍然有许多买家来纽约找投资机会，吸引他们的主要这个是受益于资本涌入与工作增长的门户市场（gateway market）。大部分买家承认现在已经到了一轮地产复苏周期的尾声，但深信对于谨慎选择的投资还是有一些好机会的，还有一部分外资投资者对美国地产的未来坚定看多，他们觉得在可以预见到的未来低息政府仍将持续。

纽约美林银行的市场高管Brad Dubcek认为，美联储的任何快速或激进的收紧银根的政策将会出乎所有人意料。利率必须会涨，但问题是什么时候，以及其引起的经济下滑是否可控。Dubcek认为现在的房地产市场已经适应了低利率的环境，而一旦利率升高，资金流将受到影响并造成一些混乱。

还有更多好时光

至少从现在来看，资金流的断裂还早的很，然而离那个拐点还有多远似乎也不好说。很多关键指标都显示目前的更像是一个复苏周期的中期状态，而非末期状态—住宅市场非常火爆，其他类物业的供应也适中。

（近几年的美国利率走势）

U.S Trust近期的资本市场回顾中预测说美联储的第一次利率变化可能将会在大选及年度预算开展是出现。通货膨胀的稳定性反映了一国央行的可信度，因而除非有会影响这些的法律，通胀预期的分散将不太会伤害到市场。

除了一些泡沫迹象，比如来自不受管制的借贷者以及境外投资者的资本充斥着市场之外，房地产投资者们对市场都表示谨慎乐观。

所以什么时候该卖了

关于回答这个问题，我们不妨先引用一段刊登在Capital Markets Outlook上的表述:“显然有很多指标可以用来判断顶点的到来，从通胀率和商品价格到贸易风险，国际收支头寸的平衡，行业结构，到政府政策及政策风险等等。但是对每一个市场来说，有三个直接可比的因素非常值得我们关注：1. 经济的实际表现与市场预期。2.股权市场估值倍数。3.本地货币政策的预期。”

也许还有一种判断方法，就是回归到价值与价格互相追逐的简单道理。CBRE一份最近的报告的结论是，关于美国房价，不只今天的售价是很合理，而且还有继续上涨的空间。CBRE伦敦首席经济学家Richard Barkham评价说，我觉得现在的价格有着良好的支撑，很多因素能够支持它，并且上涨中的价值有很健康的未来。这里的支撑，也就是很好的经济，工作增长，以及不断升高的占有率及租金。“我们能看到在未来几年里房租稳健的上升趋势，这将提高现金流”。

CBRE最近还做了一项甲级写字楼租金收益与本地债券收益的国际比较的研究。历史规律显示这两者之间的平均价差在300个bps。最近的数据显示美国低于这个标准: 只有240个bps的债券收益与资本化率（cap rate）的价差。然而，当考虑到未来的租金涨幅时，这一价差一跃而升至850个bps。

事实上，从全球来看，和欧洲，中东和亚洲相比，美国有着最高的价差—650 个bps，而最低的亚洲只有270 个bps。根据Barkham的评论，这表明在美国，在未来的两到三年中，我们还有很高的上涨空间。

尽管CBRE也在看一些美国的门户市场（gateway markets）,比如洛杉矶，纽约，波士顿和芝加哥，但Barkham认为美国经济的继续增长，“这种复苏已经蔓延到二线城市，以及现在正在影响三线城市。我们将在美国的二线和三线城市看到相同的价值与价格的上涨。”并且进一步补充，“现在是在美国投资中部地区的绝佳时机”。

美国另一家房地产研究机构RERC的主席 Ken Riggs觉得“房价还要再涨12个月”。而关于“哪里有最好的机会”，他的看法是，因为很多便宜的项目已经消失了，所以投资者必须要承担更多的租赁风险以及开发风险而获得高回报，正如现在已经发生的。或者，去投资那些更小的而有着更高回报的市场。所以，根据RERC的大都市排名指数，在前20的主要大都市中，有着最好相对价值的商业地产投资机会的城市都是二线城市:排名前五的分别是“奥斯汀（Austin）, 圣安东尼奥（San Antonio）, 罗利（Raleigh）,达拉斯（ Dallas），以及 奥兰多（Orlando）”。值得注意的是，在这份投资价值的排名上，纽约，洛杉矶，波士顿及华盛顿都不在其中。

对投资者来说，在资本化率已经非常低的今天投资房产的风险主要来自于，当五到七年后人们需要卖掉这些资产时，很有可能，资本化率已经升高了200或300个bps。因为资本化率会随利率而升高，未来的高利率很可能迅速的把资产价值带走。因此，今天的投资者们必须要有一个长期眼光，以及必须对他们将要投资的资产高度自信。

然而，人们的一个共识是，相比较其他投资方式，包括低回报的债券或高风险的股票市场，商业地产仍然有着它的吸引力。最后关于美国房地产还要涨多久，Barkham的回答是“只要美国的经济还继续增长并且产生就业，现在的资本化率就是有良好支撑的。在四五年以后会有一个时间，当利率开始上升，使得这个平衡变得有些问题，但那也是很久以后的事了。”

本文作者：麻省理工学院房地产中心许萌

参考资料:

Beth Mattson- Teig, Price vs Value: Where’s the Upside in Property Markets?

Bank of America Merrill Lynch, The Real Estate Cycle

Elaine Misonzhnik,10 Must Reads for the CRE Industry Today

本文标题：高房价还能撑多久-面对缺货的锤子 老罗的情怀还能撑多久？
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