一 : 电商崛起 商业地产惨烈洗牌

 　　电商与实体店的生存环境，至少从现阶段上看是此消彼长的。

　　当阿里集团董事局主席马云放言称，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。传统百货正迎来他们最难过的“寒冬”。

　　位于北京东城区北二环黄金地段的三利百货，从今年8月31日起，已经停止对外营业。今年以来，北京至少关闭了4家百货商场。最新的一家是位于大钟寺中坤广场“HQ尚客百货”，他们于11月6日正式宣告闭店。

　　“如果要开店，千万不要到这个商场开，肯定会亏本的。”北京天桥百货商场导购李叶(化名)说。

　　面对电商的强大冲击，承受着巨大成本的商业地产商们前途未卜。

　　百货业的寒冬

　　“酒旗戏鼓天桥市，多少游人不忆家”，曾是天桥商场的写照，但如今的天桥商场却凄清无比。傍晚6点至7点正值下班时间，但天桥商场只有稀稀疏疏几个人，他们大多是四五十岁年纪的人。记者看到，几位客人在商场的中老年服饰门店前徘徊稍许便离开了。由于客流惨淡，几家零售店的售货员都聚在一旁聊天。

　　商场三楼雪中飞羽绒服的售货员李叶告诉21世纪经济报道记者，“商场人太少了，再加上客户群都是中老年人，购买力也不强，雪中飞今年推出的一些漂亮新款都引不进来。”李叶抱怨称，尽管现在是羽绒服销售旺季，但公司给卖场制定的11月60万销售目标很难完成，但在其他卖场却可以轻松过百万。

　　李叶不无感慨地表示，天桥百货的经营状态一年不如一年，去年冬天雪中飞在天桥商场的销售额达到800万，今年尽管销售目标已降低至500万，但从目前销售状况看，完成情况也不会太好。

　　21世纪经济报道记者在天桥商场看到，从进驻的品牌来看，除了三楼的西单商场羽绒服大卖场以及几个运动品牌外，天桥商场的品牌大多名不见经传，如二楼服装层的“多彩雪莲”、“Jeep服饰”、“万顺恒润”等，鞋类的疑似山寨百丽的品牌“BelleBelle”、“ 德国鞋业”等，此外还有诸如“开东演出服”之类的店。

　　更让人惊讶的是，天桥商场的四楼甚至开起了旅馆。李叶告诉21世纪经济报道记者，天桥商场一些小品牌基本都是私人的，有的甚至是从批发市场直接引进的。

　　天桥商场还在喘息，三利百货则已彻底关门。

　　地铁2号线安定门出来后就可以看到三利大厦。大厦如今是一派颓势，整座大楼只有一层的光大银行亮着灯，而“24小时自助银行服务”这几个大字也只剩下“24小时服务”。

　　21世纪经济报道记者在现场看到，在百货商场正门写着“闭店”，门柱上的“闭店通知”显示，从8月31日起，商场停止对外营业。三利百货目前仅营业的仅有一家地下超市和一家鄂尔多斯羊毛衫的折扣店，超市上面贴着“闭店甩货”，门口还摆着供出售的衣服鞋袜，以及食品类商品。

　　成本之差

　　在房地产业内人士看来，马云要打商业地产高价的言论不无狂妄，但现实是，电商低成本的运作的确在挑战着商业地产高成本的现实。

　　“双十一”支付宝全天成交金额350亿中，不少品牌旗舰店发挥了重要作用。这些品牌旗舰店从线下转移到线上，正在对传统商业地产形成巨大冲击。

　　以天猫为例，一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费，其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下一个普通位置的50平方米商铺，每月租金支出要达到3万-10万元不等，还不包括诸多流通环节产生的各类费用。

　　巨大的成本差异，对于商家而言，有着极大的诱惑力。记者在与多家商业地产商交流中发现，他们普遍反映，目前商业地产最大的困境就是招商难，而招商难的主要原因，一方面是零售品牌种类少，另一方面则是成本压力。

　　一位品牌商业地产商总经理告诉记者，对于经营一个购物中心而言，运营成本相当大。其中固定费用包括三部分，人工成本(自己员工以及外包的保安、保洁等)、能源费用以及每年的维护保养以及翻新费用;另外，购物中心还会产生一些推广费用，这部分费用在商场开业初期基本上需要开发商对半补贴。

　　上述仅是运营成本，并不包括初期地价以及建安、折旧等成本。

　　一些新兴的购物中心可以通过良好的运营提高租金，但对于缺乏创新的传统百货而言，由于经营惨淡，商家自然不愿意支付高额的租金，而最终将他们逐步推向死亡的边界。

　　建国门贵友大厦身处黄金地段，紧邻国贸，但这家商场的经营状况也让人担忧。女装区可见“赛斯特”、“阿布”、“利德尔”等品牌，男装区的“堡马”、“卡尔蒂尼”等，品牌竞争力并不强。

　　由于商场运营状况大不如从前，商场也只能降低租金来吸引商户。贵友大厦一位餐厅老板告诉21世纪经济报道记者，别看贵友大厦地段这么好，租金却很便宜。一街之隔的秀水街租个普通档口进店3万，押金3万，每个月还要付2万的租金。但在贵友大厦每个月付7000的租金就可以了。

　　阳光新业副总裁吴尧认为，百货行业的衰败与其经营模式有很大关系。大部分百货商场采用的是进店费加抽成的方式，这是一种只赚不赔的思路。但对于一些商家来说，他们在百货经营状况不好，自然就不愿意支付高昂成本。

　　建国门贵友大厦欢腾鞋柜一位导购告诉21世纪经济报道记者，她们一个月的营业额大概5万，但相比起其他店实在差太多，国贸店每个月都销售额能过30万。

　　贵友大厦宣传部的周经理说，“针对现在的一些威胁，贵友百货没什么大的变革，印象中几乎没有。”

　　洗牌

　　上述品牌商业地产总经理告诉记者，他们这几天也在讨论电商对于实体商业的影响，结论是，这是市场发展的必然结果，只能调整好自己去适应变革。

　　市场洗牌的结果，是百货的衰败以及新兴购物中心加强体验式感受。

　　据申万研报调查报告显示，近年来，百货业态的毛利率相对稳定，但呈现逐步下降的趋势，近三年来的毛利率分别为22.58%，21.84%，21.57%。一二线城市竞争的恶化，要求百货为供应商提供更优惠的扣点以便在同业竞争中取得比较优势;三四线城市的布局拓展，导致百货整体商品档次下移，低档商品拉低平均毛利;竞争加剧，还迫使百货进行更多的降价促销活动，进一步拉低了全业态的毛利率水平。他们判断未来百货毛利率将进一步下降。

　　据北京三家上市百货企业前三季度成绩单显示，王府井、首商股份、翠微股份均遭净利下滑，跌幅分别为4.62%、6.71%、9.04%，其中仅有王府井国际取得9.93%的营业收入增长。

　　新兴的购物中心也并不如想象中那么美好。据资深人士透露，为了顺利招商，购物中心大部分采用的方式是抽成加租金，对于一些强势的大品牌，有的甚至要采用免租，纯抽成的方式。一些购物中心在经营初期，引进一些大品牌还要给予装修费等补贴。

　　吴尧表示，消费习惯变了，商业地产的业态和运营必须改变。优秀的商业地产商应该是前瞻甚至引导消费趋势。未来洗牌的结果是，商业地产更加集中，布局和选址将会越来越重要，一些社区商业将获得更快发展。

　　大悦城一位相关负责人告诉记者，他们目前已经将购物中心新的增长点定在体验经济上。据他们一项调研显示，消费者对购物中心环境的重视程度甚至超过了对商品的重视程度，足以说明消费者对购物中心的环境营造和体验功能的看重，已经从最基本的购物需求转变为“情感体验”需求。

　　该负责人称，大悦城的“体验经济”战略，让消费者在大悦城获得了“情感体验”的需求满足，带来的是对品牌的认同和追随，也带动了顾客的消费，实现经营收入的持续增长，以及更高的商业价值。

　　体验经济的背后是商业业态的调整。据上述商业地产总经理告诉记者，目前整个购物中心都在去零售化，即加强餐饮以及娱乐的配比。

　　面对电商的挑战，不少开发商也开始重视以往被忽视的社区商业。东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“我们所推售的商街客户定位就是服务于1公里之内的社区周边人群，业态规划是与老百姓生活息息相关的便利店形式，如社区超市、精品服饰小店、餐饮、康体SPA、母婴用品等。这类商铺面积不太大，投资灵活，总价不太高，如我们的东亚五环国际，面积在110平方米-752平方米，全部为临铺独立双层商铺，目前首期客户预订非常踊跃，尚未开盘已基本预订完毕。”

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受21世纪经济报道记者采访时表示，电商对商业地产的影响是显然的，从内部来看，供应量太大，导致行业内恶性竞争、局部泡沫化、同质化严重;从外部来看，边缘化的实体销售受到影响，百货业的生存越来越艰难。

　　王永平认为，目前百货业有两种变革方向，一种是往购物中心的方向走，多引进体验式餐饮等业态。但餐饮等业态的主要功能是吸引人流，对利润的贡献并不大，服装业对利润的贡献更大，需要智慧来取得一种平衡。还有一种是向O2O的电子商务模式走，通过做一个网站来抗衡电商，但不能赶时髦，必须要做到线下体验和线上购物相结合，带给客户不一样的东西才行。　　王营 鄢子为

二 : 微笑曲线 寒冬下看中国公路物流产业链

我们正在经历寒冬。在各种热闹的掩盖下，大部分中小物流企业艰难度日。特别是小型货代、专线、车队的日子非常不好过。在整体经济下行的大背景下，要素成本持续上升，运输行业压力可想而知。从海运的ST远洋巨亏百亿，到货运航空行业的整体困境，已经反映出这种压力传递的张力。相比海运和航空资产，公路运输的境遇已经算是万幸。

卡车之家配图

在整个公路物流产业链中，当然不同的主体地位差异很大。我画了下面1个微笑曲线示意图。这个图大体描述了各类主体在整个产业链中的话语权和地位。在微笑曲线两端的基本日子过得不错，有些过得相当不错，例如高速、油气供应商、快递；再往下是物流园区、卡车厂、快运和合同物流企业；居于曲线中间的专线、车队、设备企业绝大部分日子很难过。

这个结果其实也比较公平，也比较容易理解，最主要的驱动力在竞争门槛，竞争门槛越高，做成了之后日子越好过，而没有什么竞争门槛的，意味着大家日子都很艰难。当然高速、油气、快递都不是容易进入的市场。所以，我们看到2013年很热闹的2个市场：物流园区和快运。

●2014年将继续是个寒冬

经济下行和转型升级将持续多年，对于各类小型物流企业来说，可能好消息会越来越少，也许唯一的好消息是不断听到有同行退出这个市场。而物流园区将继续升温，各类概念将同台竞技。公路快运将继续作为热点，各种类型公路快运企业将各显神通，在寒冬中悄然布局。可以简单预测2014年公路快运行业的3个特点：

加盟类快运企业异军突起，成为和直营类企业并驾齐驱的组织形式。加盟制快运企业以低成本和高度灵活性擅长，在提供经济性零担产品上有明显优势。自2008年以后，市场上出现的公路零担网络大多是以加盟制形式为主的。目前各类加盟制零担快运企业也有几十家了。

资本推动在公路快运行业中的作用越来越大。要持续扩张网络，不进行投入是不行的。网络的广度和深度本身就是这个行业最大的差异化，越来越多的企业认识到网络的价值，不持续扩充网络只有慢慢等死。在其他要素相差不大的情况下，可能资本方的实力和品牌就会决定竞争的结局。

人才重要性将越显突出，人才争夺战将不可避免。快运行业要快速发展，大批量人才至关重要，除了自己培养以外，人才的互相流动也是重要的补充方式。当企业成长到1亿年收入的时候，就会迫切感受到人才的重要性。2014年我们将会越来越多地看到在这些公路快运企业之间发生人才争夺战。

三 : 中国民营企业崛起之路高峰论坛

陈峰： 一带一路中国新经济形势

1.国门打开，民营企业未来路在何方

2.“三足鼎立”局面即将打破，中国经济发展趋势走向

3.传统商业模式如何转型升级为“互联网+”新兴商业模式

4.外资企业强力进驻，中国民营企业如何与之抗衡

5.国外新型产品进入，企业未来发展如何选择

中国国民经济自2002年以来，逐渐实现“三足鼎立”的趋势，即国民企业，民营企业、外资企业达到平衡点，实现共同发展，共同进步的形式。（www.61k.com］

2015年中国加入WTO后15年保护期于7月到期，国门打开，中国将不再限制外资企业的进驻，大量外资的进入势必会对中国传统行业产生巨大的冲击力度，中国民营企业到了生死存亡的转折点。

而在2014年底，阿里巴巴的上市成为全球最大的电子网上商城，中国“互联网+”模式逐渐成熟落地，给举步维艰的中国民营企业带来新的曙光，让众多民营企业在2015年的冲击中找到新的出路。

外资企业的产品进驻，从而促进国民消费的提高，加速国民经的发展，也使更多更广大的高端科技进驻中国，从而更加快速的提高中国的发展水平，更为快速的实现中华民族的伟大复兴。

郭广昌：大数据时代的资本运营

大数据时代正在改变我们的生活和思维方式。也成为新服务、新高度、新经营的源泉，成为很多政客、企业家进行决策的分析依据。

在经验时代，当所有人还在”盲人摸象”时代，企业的决策者比拼的是决策者的头脑和思维能力。当大数据时代来临，仅仅有思维的头脑和果断的决策力已经不够了。因为已经有人站在大数据时代的前沿，全面看到了全头大象，只知道“闭门造车”，“埋头苦干”的企业家们，注定要被时代所淘汰，今天，企业做经营势必不能再依靠经验模式，而是要用大数据分析方案来进行。

奥巴马团队的大数据战略战术

奥巴马的竞选团队正是这样一个成功的典范。

智囊团+数据分析战术

大数据与电视媒体的强强联姻

《中国好声音》第三季借助网络分析平台，借用大数据分析，再次让节目的收视率一路飘红。

越来越多的决策者将大数据的应用嫁接到企业里，抓住了大数据的脉搏，迈向一个新高度。

创新=新高度。你还在等待什么?是在等待被洗牌?还是等待一个新的时机带你拓展视野，开创企业变革新时代!

马德伦：创新是金融发展的不竭动力

政策性金融机构改革推向市场

1.国家经济的发展速度取决于民营企业的发展速度

2.政策性金融机构改革对于市场是否可行

3.企业创新取决于模式创新，产品创新，营销创新

伴随着中国国民经济的发展，民营企业在国民经济中的占比越来越重要，成为了国民经济的三大组成部分之一。国民经济民营企业的发展现在直接影响到我国国民经济的发展。

而我国国民经济在这个关键的节点上直接取决于创新，企业的命脉在于创新，商业模式的不断创新，同时也要求着我们的产品创新、营销创新、包装创新，每一个步骤都是不可或缺的。

而在政策性金融机构改革推向市场，实际上是变相的保护着我国民营经济的发展，但这只是短期性的保护，我国民营企业要想不断成长，必须经过世界经济的打磨才会逐渐成型，从而落地飞速发展。

杜晓山：民营企业如何解决“钱荒”问题

1.资本运营，“借鸡生蛋”

2.企业融资，创投，创收

3.模式创新，以“钱”生“钱”

在这个世界上，任何一个不会借钱的人都不是投资理财的高手，任何不会借钱的老板都不是好老板。很多人遇到了好的投资机会时，仅仅是因为本钱不够而错失良机。很多人都以为第一桶金很难赚到。其实不然，在这个“只要站在风口浪尖上，猪也能飞起来”的商业社会，“借鸡生蛋”不再是难题。

李嘉诚正是将“借鸡生蛋”的商业黄金法则运用的最为游刃有余的典型案例。

一、恪守信用，一个不守信用的人是很难“借到鸡生蛋”，

二、要有良好心态，“借鸡生蛋，还鸡同时要记得赠送借方几枚蛋做为感谢”。

如何将“借鸡生蛋”的黄金定律结合到您的企业。

中国小额信贷之父-杜晓山将在2015年9月12-15上海引爆您对“借鸡生蛋”的全新概念!

虞锋：企业多元化发展资本运营体系

1.中国民营企业横向多元化发展

横向多样化是以现有的产品市场为中心，向水平方向扩展事业领域，也称水平多样化或专业多样化。横向专业化有三种类型：市场开发型、产品开发型、产品、市场开发型。

这种战略由于是在原有的市场、产品基础上进行变革，因而产品内聚力强，开发、生产、销售技术关联度大，管理变化不大，比较适合原有产品信誉高、市场广且发展潜力还很大的大型企业。

2.中国经济多向多元化发展方向

这是指虽然与现有的产品、市场领域有些关系，但是通过开发完全异质的产品、市场来使事业领域多样化。这种多向多样化包括三种类型：技术关系多样化、市场营销关系的多样化、资源多样化。

3.企业复合多样化的运营方向

是从与现有的事业领域没有明显关系的产品、市场中寻求成长机会的策略，即企业所开拓的新事业与原有的产品、市场毫无相关之处，所需要的技术、经营方法、销售渠道等必须重新取得。复合多样化可以划分为以下四种类型：资金关系多样化、人才关系多样化、 信用关系多样化、 联合多样化

王冲：

产品：产品是一，一是根本，意味着一切!

模式：企业利润的竞争，不是来自于表层，而是来自于底层设计，底层设计得结果越是符合人性，利润的爆发力越高。

资本：这是一个资本和实业结合的时代，不论是创客，还是创投，想要撬动更大的市场，赢得更大的发展，必须进入资本市场，产融结合，实现资源的最大化配置。

方向：对老板而言，选择远大于努力，方向的错误将直接决定未来的结果。如何才能把握时代最大的势，确定事业人生的终极方向，这是每个老板必须思考的命题。

团队：一个老板没有核心团队，就没法在江湖立起来。核心团队支撑力水平，决定着公司的整体竞争水平。

虞锋

虞锋云锋基金创始人、主席，虞锋先生现任云锋基金的发起人并担任基金主席，该基金是虞锋先生与阿里巴巴董事局主席马云先生联合发起，并与一批成功企业家一起组建的基金。是中国唯一由成功创业者、企业家和行业领袖共同发起创立的私募基金。

个人简介

虞锋云锋基金发起人、主席

华谊兄弟传媒股份有限公司董事

上海广电电气(集团)股份有限公司董事

北京印象创新艺术发展有限公司董事

寰亚传媒集团有限公司董事

北京万通地产股份有限公司独立董事

陈峰

海航集团董事局主席，海航的主要开创者。

海南省人民代表大会常务委员会委员

中国企业联合会副会长

海南省企业家协会会长

海南省工商联主席

中国交通运输系统工程学会副会长

国际创新论坛副理事长

个人经历

1990年出任海南省省长航空事务助理，主持海南航空的组建工作。海南航空经过20多年时间，总资产由最初的1000万元，发展到今天的3400多亿元，实现了34000倍的扩张，海航通过大规模的兼并重组，拥有500多条航线，并形成了由海南航空、新华航空、美兰机场、长安航空、酒店集团以及其他子公司组成的大型企业集团--海航集团。

郭广昌

复星集团董事长

第十一届全国人大代表

第十届全国工商联常委

全国青联常委

上海浙江商会名誉会长

被誉为“中国商业投资教父”

荣誉：

1997年上海市劳动模范

第五届上海十大杰出青年

2000年杰出企业家杯成就奖

2001年中国优秀民营企业家开拓奖

2003年中国十大未来经济领袖

2004CCTV中国经济年度人物

2006年度最具社会责任感的十大民营企业家

2007年中国十大财经人物

2014年全球投资及银行领域最具影响力50人

成就

创立中国领先的民营混合经营投资集团——复星国际

实现中国第一个混合所有制——国药控股

构建中国第一家合资保险公司——复星保德信

完成中国要约收购第一单——南钢股份

打造中国A股史上第一个百元股乃至万元股——豫园商城

杜晓山

中国小额信贷之父

中国小额信贷联盟理事长

中国林牧渔业经济学会秘书长

中国县乡经济交流促进会常务理事

中华文化交流与合作促进会理事

中国社科院贫困问题研究中心副主任

中国社会科学院农村发展研究所党委书记、副所长

个人作品：

《小额信贷原理及运作》

《中国小额信贷的实践和政策思考》

《小额信贷：告别贫困的希望之路》

《小额信贷：扶贫攻坚成功之路》

《孟加拉的乡村银行及对我国的启示》

《解决贫困农户贷款短缺和还贷率低的尝试及其政策建议》

《对政府主导推行小额信贷“扶贫社”项目的意见》

马德伦

1985年先后工作于中国人民银行办公厅、条法司、政策研究室;

1992年任中国人民银行政策研究室副主任;

1994年任中国人民银行办公厅副主任、主任，新闻发言人;

1998年任中国人民银行会计财务司司长;

2001年任国家外汇管理局副局长;

2005年任中国人民银行党委委员、行长助理。兼任中国人民银行上海总部党委副书记、副主任

2008年1月任中国人民银行副行长。

主要观点：

立足主业推进中国金币品牌建设，政策性金融机构改革不可能完全推向市场，通胀压力在积累 保持流动性合理适度等等，对国家金融政策.资本运作与银行信贷方面有很深的造诣。

王冲：

领袖行企业家.投资家

《金鼎》杂志 总顾问

华夏金融研修院 理事长

上海今智塔教育科技股份有限公司 董事长

上海共生实业发展有限公司 董事长

今智塔商学院 院长

冲基金 创始人

时间：2015年9月12日-15日

抢票热线：15200978987 0731-83870566

本文标题：探寻中国乳业崛起之路——全产业链成奶企新-电商崛起 商业地产惨烈洗牌
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