一 : 12土地增值税有关业务问题的解答
土地增值税有关业务问题的解答
一、清算单位类
1、如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？
答：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。《土地增值税清算管理规程》(苏地税发[2009]72号)第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。
具体来说，清算对象主要以发改委立项批复为准，不以房地产开发企业自行分期项目或核算项目为准。
2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？
答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额，对同一项目内除普通标准住宅以外的其他类型房屋，如普通住宅、非普通住宅、门面房合并清算。《土地增值税清算管理规程》(苏地税发[2009]72号) 第十七条：普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。这一条与总局规程有所不同。
二、收入类
3、房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？
答：需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该门市房的合理价格。
4、房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如5年内每年10%的租金给客户，返租的收入是否计征土地增值税？
答：售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房价是按正常的市场
价销售的，甚至高于市场价，售价不需要调整。返租的收入应计征营业税，不计征土地增值税。
5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？
答：国税发[2006]187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。其相应的成本也不予扣除。
三、扣除项目类
6、对用于安置拆迁户的回迁安置房，是否应视同销售处理，如果视同销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？
答：安置拆迁户的回迁安置房应视同销售处理，收入的确认根据《土地增值税清算管理规程》中视同销售的确认方法处理，即：⑴按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
视同销售处理确定的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
《规程》第二十二条规定的是审核土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注的内容，这里请大家特别注意第三条，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。这里强调是否实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿费要有充分的证明材料才可以承认，防止通过虚编人头的方式多列费用。
7、开发成本中发生的款项是否一定要全部支付后才可以扣除？已开票未支付的部分是否可以扣除？如合同约定分期付款的工程款。审核建安成本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何执行？
答：已发生的费用，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。预提费用不允许扣除。
《规程》第二十一条讲的是对扣除项目的审核要求。一是扣除项目实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，比如工程施工有没有取得建安发票、设备租赁有没有取得服务业发票，应取得发票而未取得的，是不允许扣除的。第二是扣除项目的成本费用必须实际发生，这一条需要纳税人注意的，这个与企业所得税的规定也不同，国税发（2009）31号文对企业所得税的规定，成本费用符合一定条件可以预提，但土地增值税规定是实际发生原则，不允许预提。
8、甲供材料是否要取得建安发票？
答：清算中房地产开发企业甲供材料不需要取得建安发票，实际使用的甲供材可凭取得的销售发票据以扣除，施工企业的建安发票不应重复出现甲供材金额，甲供材按5.71%补税，允许房产企业税前列支。
9、哪些费用可以作为开发间接费用扣除？如：面积测量费、室内环境检测费、产权交易费、产权登记费、档案整理费等。
答：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。没有列举的不予扣除。
10、政府代收规费是否可以加计扣除20%？
答：不可以加计扣除。房地产开发成本扣除项目中没有列举。
11、关于建安成本的预警值问题。盐地税发（2009）44号文出台的预警值在实际操作过程中问题归纳起来有以下几点：
（1）各个单位的情况、项目的情况都不同，如地下基础、外墙的处理、材料的产地和品牌等方面的都直接影响造价，统一按预警值调，单位不能接受，甚至有些单位认为没有政策依据。
答：国税发?2006?187号第四条第二款规定：地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。《规程》第二十五条审核建安费用时应关注的，三是要参照平均建安成本或建设部门的单位定额成本，验证建安费用是否存在异常。因为有部分房地产企业为了达到少缴税的目的，往往会在建安成本里面做文章，针对这个问题，市局专门制定了《商品房单位面积建安成本预警值》，作为土地增值税清算时的一个参考，考虑到一些差异性，预警值标准在建设部门确定的基本工程造价的基础上浮了10%，应该说预警值标准是比较高的，对于建安成本如果比预警值还高，那么就很可能存在问题，在清算检查
时要进行重点解剖，一旦发现建安成本不实的，就可以按预警值核定。
（2）住宅的层高一般在2.8米，而商业用房层高在3.8米――4米。预警值是按什么标准测算的？车库、阁楼等是否计入建筑面积？
预警值可作审核建安成本的参考，不是调减建安成本的唯一依据。预警值的核定扣除是文件中列举的五种情形，预警值表中未列举的情况按最接近的项目参照执行。
计算预警值的面积时，按照房产销售的测绘面积中车库、阁楼是否计算面积来确定。
12、关于配套设施和基础设施问题。而配套设施和基础设施还没有建，这部分成本是否按国税发[2009]31号第三十二条规定执行，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
答：未建的不认可，土地增值税规定配套设施费必须实际发生，不允许预提。
13、房地产开发费用（主要是利息支出）的扣除问题。
财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊但未取得金融机构证明，而企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，已取得合法票据是否可扣除？实际发生的三项费用小于取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的百分之十，是按10%计算扣除（即不必考虑三项费用的合法票据问题），还是必须按实际发生数扣除？如果账面未列支利息，三项费用是否只允许按5%扣除？
答：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。《土地增值税实施细则》对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。?《实施细则》第七条?
苏地税发[1995]103号规定了我省计算扣除的具体比例。对于利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其它房地产开发费用按《细
则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
对于利息支出，根据文件规定可以看出：(1)利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。向非金额机构借款利息，企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，不能提供金融机构证明，即使取得合法票据，计算土地增值税是不允许作为利息扣除。
(2)允许扣除的利息以外的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或计算扣除（不按实际发生数扣除）。没有金融机构贷款利息支出的，或者账面没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的10%计算扣除（也不按实际发生数扣除）。实际上在计算土地增值税时对利息支出是按比例定额扣除的，这与计算企业所得税有所区别，企业所得税对财务费用中的利息是按实际发生数扣除，向非金融机构的借款利息只要取得合法票据可以扣除。
利息的处理，土地增值税计算和企业所得税的计算还有一点不同。《清算规程》第二十七条利息支出的审核，第一个是是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，就是说在土地增值税清算审核时有没有将利息支出计入房地产开发成本中，如果有要调整至开发费用。按照会计制度和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。但土地增值税法规定，利息是作为费用来处理，要单独计算，不计入开发成本，不得计入加计扣除基数。所有说土地增值税与企业所得税计算的成本和费用的内容不完全一样，不能混淆。
14、金融机构贷款利息支出超过上浮幅度部分是否可以扣除？
财税［1995］48号文对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
15、房地产开发企业将生地变成熟地转让的，是否允许加计扣除20%？
答：可以加计20%的开发成本扣除，取得土地使用权支付的金额不加计扣除。国税函【1995】110号文规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
12土地增值税有关业务问题的解答_土地增值税暂行条例实施细则
16、如何区分“房地产开发费用”和“开发间接费用”？
答：房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
开发间接费用是计入开发产品成本的，房产开发费用属于费用不计入成本。
17、何为“代收费用”？代收费用是否可加计扣除？
答：代收费用是指县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
代收费用根据其是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
18、房地产开发企业买土地缴纳的契税是否可加计扣除？
房地产开发企业购买土地支付的契税属于“取得土地使用权所支付的金额”，可以加计扣除。对于按评估价转让旧房时，契税不允许扣除。
19、在规划批准文件中规定属于临时设施的售楼部（部分房地产开发企业将行政办公地点设在售楼部）的建造成本可否分摊计入前期工程费或基础设施费？
答：售楼部建造成本计入前期工程费或基础设施费，售楼部工程结束后未拆除，以后可自用或销售的，应预留成本。
20、房地产开发企业销售已装修商品房的装修费用可否加计扣除20%？
答:国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。计入房地产开发成本的可加计扣除20%。
四、税金扣除类
21、与转让房地产有关的税金除包括营业税、城建税、教育费附加以外还包括哪些？ 答：条例中规定：在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（非房地产企业）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。教育地方附加费可比照教育费附加扣除（苏地税发[1999]87号）。房地产企业印花税已进入管理费用，则不得重复扣除。
22、房地产开发企业多个项目同时开发，其土地增值税预缴申报表将所有项目预收账款合并，按预售收入的1%、2%计算并申报预缴土地增值税，如何分清计算本次清算项目已预缴的土地增值税？
答：将已预缴缴纳的土地增值税剔除其中属于未清算项目应预缴土地增值税的金额，剩余的部分作为清算项目的已缴土地增值税。
五、其他类
23、房地产开发企业将商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“转让旧房及建筑物”计征土地增值税？
答：审核是否办理产权证，已办理《房屋产权产证》按转让旧房及建筑物。
24、普通标准住宅的认定问题？
答：苏地税发[2004]58号中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。
财税[2006]141号中规定：享受税收优惠政策的普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上.2.单套建筑面积在144平方米以下.3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各地方从严执行。
目前只有经济适用房才符合普通标准住宅的条件。其他不享受增值率不超过20%免税的税收优惠。
25、关于可售面积的问题。可售面积从字面上理解是可以对外销售的面积，一些单位认为层高不超过2.2米的车库、阁楼等不作可售面积。
答：以房管局测绘的房屋类型为准，只要是对外销售的房产测绘面积中算面积的都应作为可售面积，都要分摊开发成本。
26 、关于改制企业的土地价款确认问题。企业改制时，政府为了解决人员安置问题，用应缴的土地出让金来抵冲人员安置费用，后来改制企业用该地进行房地产开发，没有国土局的正规票据，确认土地成本时任何处理？
答：土地在改制时已评估过，是国家统一的清产核资，由政府出售给改制企业，并且国资委已在评估数据的基础上出过批复，应按批复中的土地价款数据认定土地成本。
27、以房地产进行投资、联营 ，是否征收土地增值税？
对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企
业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。?财税字［1995］48号??财税［2006］21号?
财税字［1995］48号文规定对所有以房地产进行投资、联营的情况都不征税，财税［2006］21号文补充规定了自2006年3月2日起对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不予免征。
二 : 2006年注册税务师笔记-税法二-:土地增值税
第四章：土地增值税三 : 税务常识：关于土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。1.纳税人。转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
2.征税范围。土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。
3.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。
增值额末超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％未超过100％的部分，税率为40％；超过100％未超过200％部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％。
4.计税依据和税额计算。土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。
增值额＝转让房地产收入一扣除项目金额
扣除项目金额包括以下几部分：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％一扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
5.土地增值税的征收管理。土地增值税由税务机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
四 : 税务常识：土地增值税对买房人有什么影响
●帮买房人问市场问：为了保持利润率，开发商会不会将土地增值税的开征成本转移到房价里？
答：万年花城副总经理黄玺庆：目前的房价根本就不是由成本决定的。只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。而目前的房地产市场完全是由供需决定的。成本的增加与否与价格的上涨没有必然的联系。
问：土地增值税的开征会不会使开发商持有房子不卖？
答：黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。如果土地获取得很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的物业。
土地增值税开征会促使房企持有物业
“本公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期将不受土地增值税的影响。”上周当整个房地产板块股价因土地增值税开征而出现大幅下挫时，万科对于土地增值税的影响在股市上发布了上述公告。相继，其他各家地产上市公司也纷纷发布了类似公告。总的来看，对此发布公告的上市公司一致认为，土地增值税的开征对公司利润不会造成影响。然而，在此期间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将大幅增加房地产企业的成本。事实究竟如何？对房地产企业到底会有什么样的影响呢？
●土地增值税引发股市剧烈震荡
时间刚一进入2007年，在16日晚国家税务总局便颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。2月1日，针对全国房地产企业的土地增值税的清算工作将全面展开。刚一开年，管理层便出台了这一严厉政策。可见调控力度在今年不会减弱。股市对此马上做出了强烈反应：周三房地产板块整体大幅下挫，其中13家上市公司股价跌停。周四跌势依然延续，有不少上市房地产企业股价出现连续两个跌停。此间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将会使房地产企业的成本大幅增加。房地产板块连续两天的大幅下跌，究竟是借利空打压股价，还是该政策真的会对房地产的盈利将会产生重大影响呢？
天同证券分析师张锐认为，由于去年一年整个房地产板块的大幅上涨，市场累积了大量获利盘。再加上上周出台的土地增值税清算政策，市场便借此利空向下调整。但决定股价的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不会因土地增值税的开征而产生根本性的转变。相反，对整个行业来说，政策会打击一些边缘企业，使实力雄厚并规范运作的企业进一步扩大市场份额。市场的调整对明智的投资者来说孕育着机遇。
●房地产企业反应平淡
“万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。”这是万科在上周的股市公告中发布的信息，“该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化。万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。”其他各家上市公司也纷纷发布了公告表示，之前已经进行了土地增值税的预提，并不会对公司的业绩产生影响。
毕竟上市房地产企业是行业中的佼佼者，其运作也相对更加规范。对于大量的非上市房地产企业这一政策又意味着什么呢？
北京泰福恒投资公司副总刘新虎认为，这一政策对于一些投机性较强，没有风险准备金的企业打击也许是毁灭性的。对于一些资金链本来比较紧张的企业，可能会使资金链断裂。而对大企业来说，本身会有一定量的资金准备，不会产生太大影响。对万年花城的开发商来说，上周正忙着准备业主新年联谊会，土地增值税开征的消息丝毫没有影响他们与业主联欢的兴致，也没因此而召开会议研讨和应对。其副总黄玺庆表示，对实力雄厚的大企业来说不会产生什么影响。
既然对开发商来说，土地增值税的开征不会产生什么影响，那么土地增值税的开征必将减少一部分利润。为了保持利润率，会否将这份成本转移到房价中呢？
“目前的房价根本就不是由成本决定的。”黄玺庆表示：“只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。而目前的房地产市场完全是由供需决定的。成本的增加与否与价格的上涨没有必然的联系。在目前卖方市场情况下，这一成本很可能又被市场所吸纳。”
●土地增值税的开征可能会使企业增加持有物业
《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。总的来看，土地增值税对销售型物业开征的税种，并没有涉及开发商准备长期持有获取稳定收益的物业。因此证券市场人士认为，对于那些持有大量优质物业有着长期稳定收益的房地产企业，土地增值税反而是一利好。在本周一，持有较多优质物业出租的房地产上市公司市场表现已经明显走强于整体房地产板块。
目前在土地获取成本越来越高的情况下，一些开发商已经开始有意识地持有优质物业，以获取长期稳定的收益。土地增值税的开征会否促使开发商持有更多的物业呢？黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。如果土地获取得很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的物业。
●追踪背景
从今年2月1日起，房地产开发企业将被征收“中国目前最重的税种”———土地增值税。根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业目前以预（销）售商品房收入1％~2％的比例进行“预征”为主的土地增值税缴纳现状即将结束，从明年起，开发商应进行土地增值税的清算，而增值税的税率高达30％－60％。
●土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
五 : 税务常识:5种情况可减免土地增值税
购买二手房缴纳两种税问：二手房交易所缴纳的个人所得税如何算？
答：举一个简单的例子：比如您转让房屋的价格为20万元，减去房屋原值15万元，再减去装修及其他合理费用3万元，所得金额2万元乘以20%就是要缴纳的个税。
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问：未能提供完整准确的房屋原始凭证，按照住房转让收入的1%去缴个税的金额，反而比能提供相关凭证按照转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额的20%所交的金额要少，这是为什么？
答：可能会有这种情况，但是总体来说两种情况的税金相差应该不会太大，也许有的市民忽略了部分因素，如房屋是通过按揭贷款的，在计算个税时，在减去合理费用基础上，再减去实际负担的利息。另外，您也可以根据具体情况选择更适合您的更划算的个税缴纳方法。
问：我想购买一套二手房需要缴纳哪些税呢？
答：个人购买住房（包括商品房、安居房、经济适用房等）需要缴纳契税和印花税。
问：我刚预购的房子还未竣工，这样的预售商品房能否再转让？
答：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不给其办理转让等手续，所以不能转让。
5种情况减免土地增值税
问：在土地增值税上有何优惠政策？
答：5种情况下可以享受土地增值税的优惠政策，一是个人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的；二是因国家建设需要依法征用、收回的房地产；三是个人之间互换自有住房的；四是个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税，经税务部门核准，凡居住5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年或未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税；五是居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
本文标题：土地增值税税务筹划-12土地增值税有关业务问题的解答61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1