一 : 2014桂平房地产市场报告

桂平市（2014年2月）房地产市场研究分析报告

第一章 城市概况

一、 城市历史

桂平历史悠久，秦代桂平属桂林郡地。（www.61k.com）南朝梁天监元年始建桂平县，隶桂平郡。唐代置二州（浔州、绣州）九县，属岭南道。宋代境内浔、绣二州各县合并为桂平县，隶属广西南路浔州。元代桂平属浔州路。明代属浔州府。自南梁至清末1400多年间，桂平县城一直是浔州郡治、州治、路治、府治所在。1851年闻名中外的太平天国农民起义策源地就在桂平金田村。

二、 城市区位及交通 桂平位于广西东南部，隶属于贵港市，黔郁浔三江交汇处，

是泛珠三角经济圈和东盟自由贸易经济圈结合部，又是连结华南经济区和西南经济区的重要城市，区位优势明显。 ——水运：

溯黔、郁两江而上，直达南宁、柳州；

顺江而下，可泊梧州、广州、香港、澳

门及珠江三角洲各埠而通海外；千吨的

轮船能从南宁、柳州经桂平直抵广州，

并与铁路交通大动脉--南昆、湘桂、黎

湛线连结，形成水陆交通大循环。

——二级公路：

二级公路贯穿全市东西南北，从桂

平城区至南宁、桂林、广州、东莞、深

圳等地的汽车皆可朝发暮至。

——高铁：

两广交通大动脉——南广高铁纵贯

桂平，设有桂平火车高铁站，预计2013

年全线通车，届时桂平至广州、南宁分

别只需1.8小时左右，直接迈入高铁时

代，一举成为珠三角后花园。

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——高速路（在建及规划）：

南宁

三、 行政区划和人口

桂平市别名浔州，全市总面积4074平方公里，辖26个乡镇431个村（社区）。[www.61k.com）市政府驻地西山镇，下辖乡镇为：西山镇，木圭镇，木乐镇，石咀镇，社坡镇，油麻镇，社步镇，下湾镇，麻垌镇，罗秀镇，中沙镇，木根镇，大洋镇，大湾镇，白沙镇，石龙镇，蒙圩镇，南木镇，江口镇，金田镇，紫荆镇，垌心乡，厚禄乡，罗播乡，马皮乡，寻旺乡等26个乡镇 。截止到2012年底桂平市总人口190.1万人，城区人口25万人。（注：2006——2009年市区人口均为20万人，2009年后增长至2012年的25万人）

四、 城市资源

——农业：

桂平市是广西重要的粮食生产基地；农作物以水稻、淮山等作物为主，麻垌荔枝、罗秀米粉、西山茶等农产品区外闻名。

——矿产：

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金属、非金属矿有38多种，其中锰储藏量约2174万吨，是我国最典型的风化锰矿床，铅、锌储藏量约1563万吨；

——工业及制造业：

制药、酒和酒精、汽车配件制造、矿产品加工、服装针织等工业七大产业初具规模，肤阴洁、乳泉井酒等产品远销国内外。(www.61k.com］

——旅游：

旅游等第三产业活跃，是中国优秀旅游城市。拥有广西佛教圣地-中国4A级西山风景名胜区、太平天国金田起义遗址、龙潭国家森林公园三个国家级旅游景区，还有大藤峡、白石洞天、北回归线标志公园等独具特色的景区。

五、 城市规划（2010—2015年）

（一） 整体城市规划布局： 围绕“一心、两带、十支点”的战略布局，以中心城区为核心，建设东南向沿线城镇带和南北向沿线城镇带，重点推进十个城镇中心建设，完善城镇功能，引导乡镇企业合理集聚，建设城乡新型社区，引导农民向城镇集中，提高城镇辐射和带动能力，积极稳妥推进城镇化。

（二） 市域城镇等级结构：

构筑城镇空间布局、资源分布和大型交通基础设施高度整合，支持与更大区域有机融合和对接的城镇体系网络，规划形成中心城区——重点镇——一般镇三个层次。

——中心城区：桂平市城区，城镇人口规模35万人。

——重点镇：江口、木乐、蒙圩、金田、社坡、木圭、麻垌、罗秀、中沙、石龙，共10个乡镇。江口镇和木乐镇为桂平次中心城镇，考虑蒙圩镇远期纳入中心城区规划。江口、木乐、蒙圩城镇人口规模达到5-10万，其他重点镇城镇人口规模达到2-5万。

——一般镇：市域内的其他小城镇为市域内的一般建制镇。城镇人口规模2万以下。

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（三） 主城区建设规划：

根据滨江山水宜居城市定位, 全面建设江北新区、长安新区、新岗新区、郁江新区和黔江新区，推进老城区风貌改造。(www.61k.com］

——快速推进江北新区建设。在江北新区规划建设市级行政中心，逐步将老城区行政办公用地置换到新行政中心。在江北新区建立市级文化设施和中高档居住社区，把江北新区打造成现代化行政办公中心、文化教育体育中心、商务商贸中心、医疗服务中心和居住生活娱乐中心。

——加快老城区和“城中村”改造。严格控制老城改造项目的建筑密度，逐步引导机关单位和学校搬迁到新区或郊区，切实解决老城区人口过于密集、交通过于拥堵的问题。注重老城区历史风貌街区的保护与建设，延续历史文脉。制定具体实施规划，兼顾各方利益，实施“城中村”改造，强化村民转市民后社会保障与就业培训，营造公开、公平、公正的市场环境，推动“城中村”改造和老城改造同步进行。

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（四） 城市经济 1、 整体经济运行

数据来源：广西统计信息网

2、 对比广西区各市经济

2011年广西各市经济运行情况

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数据来源：广西统计信息网

桂平市经济总量相对较低，但社会消费力高于防城、及崇左市，与贺州及来宾接近；桂平市人口多于北海及防城，与贺州、来宾、崇左接近；桂平市财政收入相对较低。(www.61k.com）

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桂平农民纯收入水平较高，在区内各市处于中上水平，但城镇居民可支配收入较低，与河池、贵港、百色为同一层级。［www.61k.com］

2010年——2011年广西各市居民收入情况

7 / 19 数据来源：广西统计信息网

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3、

三次产业发展情况

数据来源：桂平市统计公报

4、 工业园经济发展情况 2010年桂平全市已建成长安产业园、龙门陶瓷工业区和木乐服装工业区，正在规划建设造船工业区，园区规划总面积35平方公里，累计投入6亿元建设基础设施，签约入园企业73家，投资总额达120.3亿元。（www.61k.com）积极创新招商引资理念和方法，努力建设承接产业转移示范基地。五年来，共引进外来投资项目233个，项目投资总额达380.3亿元。

2012年，全市园区工业总产值71.5亿元，规模以上工业总产值70.1亿元，分别比上年增长14.75%、13.99%；工业增加值24.5亿元，比上年增长9.82%。

2012年，全市园区工业项目完成投资7.5亿元，基础设施完成投资1.38亿元。完成标准和新建厂房21万平方米。

2012年，全市工业园区招商产业项目18个，计划投资74.94亿元，签约入园亿元税收项目两个。其中，桂平市九洲铝业科技项目总投资11.5亿元，建成后年产铝板带箔10万吨，年产值20多亿元，年税收1亿元以上；乳泉井酒业搬迁技改项目总投资3.06亿元，搬迁改造后年产白酒8000多吨，年产值5.7亿元，年税收1.2亿元。桂平市荣获广西招商引资项目大兑现工作示范县“三连冠”。

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（五） 城市概况小结

? 桂平城市具有一定区位优势，未来在迎接产业转移将担当一定角色，但由于地方政府财政

收入低，决策力不足，区域各方利益博弈（征地补偿）等多重因素影响，导致交通（市政道路、高速路、高铁）城市配套设施等发展较慢；

? 城市人口基数于2009年以前较为平稳，随着城市建设加快推进，及房地产行业的发展，

09年后城区人口提升较快；

? 有关部门对城市设定了大的规划发展方向，但没有细致全面的规划，各功能区定位不明确，

各规划新区发展较慢；

? 农业经济占一定比例，城市农民收入较高，城镇居民收入也稳步提升，城市社会消费力强

劲；

? 农业发展可拓展空间较小，政府重点发展工业经济，随着工业园基础投资及招商引资的进

一步推进，第二产业快速发展，但因市政及商业配套缺乏，第三产业（服务业）发展较慢。（www.61k.com]

第二章 房地产运行现状

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一、 一级市场情况（土地市场） （一） 土地供应计划

（二） 土地实际供需情况

2012-2014年2月桂平市区土地挂牌出让及成交情况

（三） 成交地块区域分布情况

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（四） 土地出让及成交明细

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数据来源：桂平市国土资源所

（五） 一级市场（土地市场）小结

? 土地计划供应量大于实际供应，去年2013年供应面积大幅提升，且整体成交活跃，预计明年市场将迎来逐步集中入市； ? 老城区可供应地块不多，新供应地块主要集中于城南片区，预计未来两年片区市场将面临较大竞争；

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? 从成交地块看，以几十亩地块切割成交为主，从成交价看，土地价格相对较为平稳，少数位置较好地块溢价率达到17-40%； 14 / 19

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二、 二级市场情况 （一） 整体市场分析

2012年上半年桂平市房地产开发投资有所下降，在没有新增楼盘情况下，投资量较大的大楼盘已经进入了高层建筑阶段。[www.61k.com)投资相对去年减少了大量的土地投入资金，所以相对去年投资量呈现下降趋势，因此投资量仅完成5.71亿元，同比下降2.9%。但销售依然旺盛，2012年上半年完成销售21.9万平方米，同比增18.4%，按单套120㎡计算，半年约销售1825套。

（二） 典型项目及竞争分析 1、 区域分析

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2、 典型项目分布情况

尾盘

粤桂花城 在售楼盘 金源华府

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天将花苑

三千城

万锦豪园

现代豪庭

凤凰城 世纪名门

西山华府 西山御府

本案

鑫盛嘉园

华源大市场 伦巴国际

3、 典型项目分析

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桂平市区典型项目分析

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（三） 典型项目分析小结

? 桂平房地产市场启动期约在2008年前后，目前仍处于天地楼及老旧单位房向商品房花园

小区居住过渡阶段，市场供需两旺；

? 整体市场年度去化量预估在40万平米左右，折算预计成交商品房在3600套左右，单个楼

盘年度去化在200—400套之间，个别品质项目年度去化超过400套以上；

? 目前仍有多个在售项目位于老城区（旧改项目），从城市界面及近期成交地块位置看，老

城区可开发地块不多，预期未来两年，新项目将集中城南区域位置，该区域将是市场热点； ? 市场目前在售项目约20个左右，其中约十余个项目有货量在售，部分项目处于尾盘阶段，

或等待二期新货加推；

? 从项目开发体量看，以100亩以下中小盘为主流，阶段市场有向大盘时代发展趋势，如凤

凰城项目已达到240亩，三千城项目更是达到了600亩体量；

? 从建筑形态看，整体市场已经完成从多层小高层，向30层左右高层产品过渡阶段，市场

对于高层产品接受度已没有明显抗性；

? 市场价格存在一定分化，品质高地段好的项目主流均价在4300—4600间，较少有突破5000

以上项目及房源，部分位置较偏及品质较低的项目均价在3400—3800间；近一年多时间里，房价涨幅巨大，从2012年底至2013年初，市场主流价格从2000多3000左右的价格，到目前突破4000多，价格涨幅达1000多/平米，主要为各个项目开发品质不断提升/呈现，市场需求旺盛，也推动了价格上涨；

? 市场主流需求户型为110—120平左右三房户型，其次为130—140平四房，80平左右两房

也存在一定需求，但量不是很大，个别新推项目（金源华府、西山御府）已出现N+1户型产品，且获得了市场热捧；

? 从成交客群分析，以本地刚需客群为主，而且周边乡镇客群占一定比例。[www.61k.com）

第三章 结论

? 从本案所处区域地段及周边潜在供应看，具有成为片区乃至城市级新区高端商业、高端居

住、高端城市综合体项目的潜力；

? 项目机会与挑战并存，通往高铁站规划道路（含新的跨江大桥）、高速公路（至来宾高速）

等配套，均对项目形成利好，但拆迁难度大及地方政府配套工程进度的不可控性，同样会对项目形成影响，且周边可开发地块集中成片，将对项目形成直接竞争压力；

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? 本案住宅产品的创新及品质化提升，或是项目快速现金回笼及快速滚动开发的首要梯度产

品线，另，如何挖掘本项目的核心商业价值，将是项目利润最大化的重点；

? 整体市场仍未出现纯粹的写字楼产品，公寓楼都以居住功能为主，且入市量不大，价值不

高，市场住宅及写字楼投资氛围不高，预期写字楼产品仍需5年以上市场周期，写字楼开发或存在市场不确定性；

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南宁XX房地产投资管理咨询有限公司 2014年2月10日

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二 : 2014年清远市房地产市场初步报告

清远市清城区房地产市场报告

一、区域简介： 1

、清远市，别称凤城；号称广州后花园；位于中国广东省的中部，北江中下游；北面和东北面与韶关市为邻，东南和南面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连；是广东省面积最大的地级市。现辖：清远市区（清城区）及清新区、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市；总面积1.9万平方公里，人口405万。

2、清城区，是清远市委、市政府所在地；是市政治、经济、文化的中心；位于市最南端，毗邻广州市花都区、佛山市三水区和清远市佛冈县、清新区。地理位置优越，南距广州市区60公里，距广州新白云国际机场28公里，属“广州半小时经济生活圈”和珠三角“一小时经济生活圈”范围；京广铁路、武广客运专线、京珠高速、广清高速、国道107线、在建的广清城轨、广东高速和规划中的汕湛高速纵横贯穿，与大、小北江航道构成四通八达的立体交通网络。面积1157.25平方公里，人口60万人（不含高新区）。下辖凤城、东城、洲心、横荷四个街道和源潭、石角、飞来峡三个镇以及银盏林场。

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3、清新区，紧邻清城区的北边，北江中下游，隶属清远市；是珠江三角洲与粤北山区的

过渡地带，面积2353平方公里，人口70万人；是著名的旅游区域，拥有丰富的旅游资源。

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二、商圈简介： 1、城市广场商圈，以清远市清城区先锋中路城市广场为中心，辐射周边大街小巷；为清远市传统核心商业区域，集购物、饮食、休闲、娱乐、住宿等多种功能为一体的繁华商圈。

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、新城商圈，以城市花园为中心覆盖整个北江以南的住宅区域，主要功能是饮食、休闲、住宿，购物以超市为载体的商圈。正处于高速发展时期，但尚未成熟。

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3、樵顺商圈，以樵顺广场为中心覆盖北江以北、笔架河以东的交界区域，主要功能是购物、饮食、休闲、办公等高端服务定位。不过尚未建成，预计2015年建成。

三、房地产市场简介： 清远虽不属于珠三角经济圈（广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆、江门），但作为其后花园，房地产市场在2006年开始迅猛发展，2009年进入高速开发时期，经过2008年的经济危机调整后，价格稳步上扬，每年增幅将近20%，2013均价5000元，但由于起步低，价格对比珠三角城市仍有较大优势，投资前景开阔，市场良性发展。

自从2011年广清一体化（又称广清同城）概念提出后，清远的地产市场备受关注，包括恒大、万科、时代、方圆等大型开发商都相继投资开发，甚至已经到广州市推销清远的项目，虽然有不限购但限贷的政策，但对比动辄过百万的广州楼市，一次性付款购买的广州人不在少数，大家已经讨论以后广州工作，清远居住的情景了。

四、调查初步报告：

清远房地产市场截止2013年12月在售楼盘过百，货量约7.5万套，总面积超过600万㎡，在建面积估计超过200万㎡，销售情况与全国相近，从第二季度开始量价齐升，到第四季度有所回落，现观望情绪浓厚，看楼的顾客明显减少，发展商为年尾冲刺大部分推出特价单位，故现议价空间明显增大，但市场反应冷淡。（调查时间点：2014年元月）

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区域分析：

1、东城区

该区域以东城樵顺广场为中心，东城大道为轴，大量住宅扎堆开发，有过半是樵顺集团开发投资，规模超大，即将成为清远新的商圈，足以自我发展独具特色。产品主要分望江豪宅（均价6500元）和普通洋房（均价4600元）两种，销售情况一般，去化率估计有50%，周边配套尚未建设，入住情况差，在建面积超过现时销售总量，估计要经过3-5年才初步成型。

2、新城区

该区域分以广清大道为轴的住宅区和凤鸣路为中心的商务区。住宅区为近年开发建设的主要区域，大量楼盘在建发售，除了凤城明珠、云山诗意、万科城等大型楼盘属于早期开发，现已部分入住，带动现时的销售外，其他销售不容乐观。在售货量巨大，故新建项目不多，处在消化存量的时期，地段均价4300元。商务区配套成熟，周边政务及商务活动带动整个区域发展，在建项目不多，销售情况良好，地段均价4800元。北江一路的望江豪宅因邻近广清城轨站均价已超7000元。

3、清新区

该区域分以北站旁为中心的商务区和清和大道为轴的住宅区。商务区邻近车站商业及旅游气氛浓厚，虽新盘不多，但销售良好，均价4500元；住宅区以本地居民为主，故以楼梯楼为主，货量不多，基本售罄，尾货均价3800元。

五、项目市场分析：

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清远好远来酒店项目地处高新技术开发区的百嘉工业园，紧邻新城区，南接龙塘工业园。该区以工业产业为主，住宅处在起步阶段，大部分属于非自住而是租给厂区的工人。清远政府正打算改变其规划，改造成住宅区域。该地段住宅均价约为清城区的80%，即4000元，周边缺乏配套，靠的是流动摊贩，入住率相当低，只有20%。购买该区域的属于投资性质，有明显的价格优势。

该项目位于广清大道主干道，位置佳，虽现时周边缺乏商业和居住气氛，但通过开发住宅及经营酒店可以打造成该区域的首个商务中心，预计2014年的销售均价为4300元（按增长8%计算）。

- 6 - 广州民安投资有限公司 项目组：何穗荣 2014年1月9日

三 : 平顶山房地产市场调查报告(1)

关于平顶山房地产市场的调查报告

一、 调查背景与组织实施

1.调查背景

2011年以来，在一系列调控政策的作用下，过热的楼市

逐渐降温。进入2012年，对楼市中存在的诸多问题，很多人

不能清晰地知道答案。政策走向会如何？面对政策，开发商怎 样应对？ 对于购房者来说，现有的调控政策是否让买房更加困难?平顶山房价今年究竟是涨还是跌?平顶山市场楼盘越来越多，特别是新城区的开发，新区房价最高涨至一万左右，是否会形成有价无市的局面？购针对这些问题采用问卷调查的方法，对平顶山每个楼盘的信息和平顶山市场购房者对平顶山房地产市场的态度进行调查。

2.组织实施

编制《平顶山楼盘信息调查表》调查进行调查。在四月一

号到四月十五号采用《平顶山楼盘信息调查表》，进入平顶山市各个售楼部进行明调，了解平顶山市场的基本信息。我的工作是置业顾问，利用工作便利，四月一号到四月三十号的上班时间，对我接待的客户和我的来电客户采用访问调查法对平顶山市场购房者态度调查，从而更好地了解平顶山市房地产市场。

3.调查方法

问卷调查与访问调查法。

4.调查目的

对平顶山各个楼盘的信息和平顶山市场购房者对平顶山房地产市场的态度进行调查，了解平顶山房地产市场走势，为开发商经营提供几点建议，为购房者指明方向，帮客户挑选最满意的房产。

二、调查对象构成及情况简介

1.调查对象

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《平顶山楼盘信息调查表》的调查对象是平顶山市的每个房地产项目。

平顶山市场购房者态度调查的调查对象是亲自接待的购房者及购房意向强烈的来电者。

2.情况简介

根据《平顶山楼盘信息调查表》结果显示，平顶山市场楼盘较多，参差不齐大大小小项目有三十个，其中新城区市场以改善性需求为主，老城区以刚性需求为主。新城区楼盘报价高于老城区，环境较老城区有较大优势，老城区配套设施比新城区齐全。 根据平顶山市场购房者态度调查显示，平顶山市场的刚性需求大于改善性需求。购房者希望房价低一些，很多人持币观望，目的就是等房价降下来。的确，一部分购房者认为，只要房价降到自己的心理价位，自己就会出手。然而，大多数购房者虽然抱着“抄底”的心态，但不知道“底”在哪里。

对已经出手的购房者来说，他们当然不希望降价，因为降价只会让他们资产贬值。对大部分改善现有住房条件的购房者来说，虽然希望房价下降，但如果因为降价而导致产品品质跟着降，他们宁愿多花点儿钱买品质好的产品。很显然，不同类型的购房者对于房价的走势预期有不同的答案。

三、 调查的主要统计结果

1.《平顶山楼盘信息调查表》结果

此次调查，采用问卷调查方法，亲自对平顶山三十个售楼部运用问卷调查进行明调， 发出问卷三十份，回收问卷三十份,其中老城区项目17个，新城区项目13个。

※老城区项目情况

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※新城区楼盘信息

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在2012年四月一号对我接待的客户进行交谈以及对老客户的来电回访调查，基本了解平顶山的购房者心态，在这一个

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月里，个人接待客户三十七批，电话回访700批。房产态度重点采访320人，其中公务员42人，平煤集团职工167人，军官2人，大学教师27人，商人72人，退休老人10人。 注：访问调查问题有：

1 您为什么感觉房价会不会降，为什么？

2 您买房的有用途是什么？

3 您意向的户型面积是多大?

4 您的工作，居住区域？

5 家庭成员，买房几口人住?

6 您不出手的顾虑什么呢？

公务员大学教师退休职工

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这些购房者中，平煤集团70%人持币观望，目的就是等房 价降下来，只要房价降到自己的心理价位，自己就会出手，因为大多是刚性需求的消费者，平煤集团的职工，基本是外地户口分配到平顶山，基本全家都迁到这里，住房是急需解决的问题，平煤集团一般职工工资在5000左右，热衷于100㎡以上的户型，但是工人爱喝酒打牌，存款较少，加上单位分配集资房价格较低，国家调控政策，这些工人一直在等房价降。

对已经出手的购房者来说，他们当然不希望降价，因为降价只会让他们资产贬值。这部分购房者主要是公务员，商人，以及退休老人，他们现在购房属于改善性需求，需求面积是小户型集中在30-70㎡，他们在市区或其他地区已有一套或者多套房，来新城区购房主要因为新城区环境好，空气清新，周六日或者节假日来这里住，修身养性，其中也不乏有投资客，自己住一段时间了把房子卖出去，升值保值，对大部分改善现有住房条件的购房者来说，虽然希望房价下降，但如果因为降价而导致产品品质跟着降，他们宁愿多花点儿钱买品质好的产品。

素质群体较高消费者，如大企业老板，大学教师，公务员在观念上认为房价不会降，但是很多人因为国家政策的调整，不愿意出手，利率过高，外地户口买房受限制，特别是新城区规划发展很多人害怕有不确定性因素。因为平顶山处于山地，又是煤炭城市，老城区的负荷大大超载，需要建立新区，解决城市发展需要，但是，平顶山依山而建，新城区建在半山之上，依平西湖而建，平西湖是平顶山的引用水源，很多人害怕为保护水源而放弃建新城区。新区的规划是把建成两区一中心，就是以新城区为中心，宝丰鲁山两个县划为新城区，这样一来，本来就东西狭长的

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平顶山就长了，很多人传言新城区会停建，虽然政府有文件发展新城区，但是，很多消费者会有顾虑，加上新城区的改善性需求大于刚性需求，新城区的购房者多数在观望。整个新城区楼市较老城区较为冷清，但是，因为刚性需求的购房者占据65%，所以不会出现有价无市的局面。

四、综合分析与建议

1.综合分析

本人根据对平顶山市场项目信息，购房者态度以及宏观政策等方面，站在冷静、客观的立场对平顶山楼市进行分析，希望给房地产开发商提供参考，为购房者指明方向。

对平顶山楼市来说，2011年是典型的政策年。虽然对调控已有心理准备， 但在一系列政策调控和行政干预下，房地产开发商普遍反映调控力度过大。从“限价”、“限贷”政策的推出，到信贷收紧、利率上调，在调控政策的作用下，房地产开发商叫苦不迭。受资金的限制，部分房地产开发商提前进入了“寒冬”。调控政策是否真的过于严厉，我们不急于下结论。但是，有一点儿很明显，在系列调控政策的作用下，房地产开发商明显放缓了开发节奏，进而调整营销策略;购房者逐渐冷静了下来;楼市的非常规现象逐步消失，整个楼市是向着平稳方向发展的。

调控之初，政府就表明，调控的目的是打击投机和过度投资购房行为，让楼市健康、稳定地发展，让更多普通百姓买得起房。在现有政策下，楼市的非正常需求已得到有效抑制，房价也维持在一个稳定的水平。在这种情况下，新问题出现，现有的调控政策对购房者是否完全有利?会不会让购房者买房更加困难?

要回答这两个问题，我们还需一分为二。一方面，二套房首付提高、三套房暂停贷款发放，为购买首套房的刚性需求购房者开辟了绿色通道，也抬高了正常投资者投资的门槛儿。从这个层面来看，政策调控对刚性需求购房者是有利的，却让投资者更加困难。另一方面，利率提高，加上银行收缩对房地产开发商的贷款、部分热销楼盘提高首付款比例，导致部分购房者买房更加困难。

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今年，购房者最关心的问题依然是房价是涨还是跌。从去年下半年开始，平顶山房价维持在一个稳定的水平，外地楼市频频降价的现象并没有在平顶山出现。平顶山楼市最近的价格波动期是临近春节的那段时间，房地产开发商为回笼资金，推出了多种优惠措施。虽然很多人盼“跌”，但平顶山尚未出现真正意义上降价的楼盘。

平顶山楼市和那些降价城市的楼市有着本质区别。一方面，平顶山是三线城市，楼市还处于快速发展阶段;另一方面，中原经济区核心城市的定位决定了平顶山房地产市场有很大的发展空间，平顶山的房价和周边城市相比并没有处于高位。近些年，平顶山房地产市场虽然出现过一些波动，但并没有发生恶性事件，总体上是比较稳定、健康的。今年，平顶山楼市既受大环境影响，又遇大楼盘集中放量，在买方为主导的情况下，房价上升的可能性不大，整体上还是以“稳”为主。

哪些楼盘价格会坚挺?换句话说就是，哪些楼盘抗跌性强?就目前而言，楼市处于低潮，购房者观望心态重，但刚性需求购房者依然大量存在。在这种情况下，很多“等不住”的人开始注意抗跌性强的产品。不论楼市如何发展，品质永远是“王道”，只有把握这个原则，抗跌性才能有保证。

2.建议

目前的市场情形是，想卖房的不好卖，想买房的不出手，整个房地产市场略显冷清。但是，房地产开发商如果积极采取措 施，如改变营销策略、提升自身品质、加大宣传力度，那么，就有可能赢得市场。比如建业桂圆，依托建业的大品牌，积极改变营销策略，推出一个月的优惠活动，房价打八折，针对中等收入人群，而不仅仅是高端客户，赢得更多的客户，从而在四月份实现销售业绩1300万。

在这期间，开发商可以加大宣传力度，每天针对自己楼盘的客户群体发抢购短信，如，西堤漫步群发短信内容：“零距离亲水美宅，起价3？？？，限时抢购，先到先得，抢购热线0375-2677888”利用价格模糊，环境优美，吸引客户的好奇心，打电话咨询，从而推广自己产品。

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在市区人流量集中的地区做宣传散发宣传单页，适时推出特价房源，挑选那些户型，位置一般的房源，低于起价销售回馈客户，刺激消费者购买。

针对不同的客户群体采取不同的营销策略，针对普通职工，重点宣传户型面积使用率高及优惠幅度，改变其观念，让其在思想上树立房价不会降的观念，对于这类客户采用价格分析法，分析价格成本，比如君临天下拿地，地价每亩618万，每亩地大约666.7㎡，高层容积率一般为3，这样的话，每平米成本价=618万/666.7㎡/3=3089元/㎡，地价成本就这么高，加上建筑成本之类的房价怎么可能会降呢。针对商人重点强调配套设施及升值保值的功能，如常绿的娱乐会所，健身房，泳池等。针对公务员与、大学教师、退休老人，重点强调周围环境的无法复制性与项目配套设施齐全，新城区的平西湖，天然氧吧，湿地公园，30万平方米的绿化景观。强调高品质生活的方式。

而对于购房者来说，特别是对于刚性需求的购房者来说，日益理性固然是好事，但是持币观望带来得可能是更大的损失，如果开发商相继崩盘，开发商越来越少，就会转化为市场，当需求大于供给时，房价会继续上涨，到时候可能出现想买房买不到的局面。对于刚性需求的消费者，要果断的出手。

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附 录

《平顶山楼盘信息调查表》

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参 考 文 献

[1]房地产宏观动态监测

[2]常绿.九鼎项目部内刊

[3]《市场调查与预测》，朱艳平、弓峰山，中国新时代出版社，2007.8

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四 : 文登市房地产市场调查报告

文登市房地产市场调查报告

一、文登概况

1、地理位置及行政区划

文登市位于山东半岛东部，北纬36°52'~37°23'、东经121°43'~122°19',隶属于山东省威海市，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。市治文登城，按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会济南450公里，距首都北京580公里。

文登市辖3个街道，14个镇：龙山街道，天福街道，环山街道，文登营镇，大水泊镇，张家产镇，高村镇，泽库镇，侯家镇，宋村镇，泽头镇，小观镇，葛家镇，米山镇，界石镇，埠口港。

2、人口

截至2006年12月31日，全市总人口640465人，其中男322729人，女317736人。总人口性比例（女为100，下同）为101.57，人口密度为398人/平方公里。总户数252123户，平均每户2.54人。当年出生3451人，其中男1775人，女1676人，新生儿性比例为105.9；死亡5512人，其中男3043人，女2469人；市外迁入6149人，其中省内其它地市迁入3802人，省外迁入2347人；迁出市外6409人，其中迁往省内其它地市5104人，迁往省外1305人。年末总人口数比

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上年减少2321人。城区总人口180858人。全市登记暂住人口38803人。

2009年，全市人口出生率为5.26%，人口自然增长率为-2.03%，连续11年人口负增长，晚婚晚育率分别为84.3%和89.6%。

3、区域交通

（1）公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速。

（2）铁路客运 客运业务办理威海---北京、威海---济南、威海---汉口的旅客运输任务。

（3）机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。

4、经济发展

文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28个门类、1000多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。全市工业经济总量迅速膨胀，综合经济势力显著增强，在国民经济中的主导地位进一步巩固，工业经济总量规模显著扩大，工业税收占全市的75%以上，在全市经济中确立了主导地位。进入“十五”以来，全市强化“工业立市”、“工业强市”的发展理念，以推进技术进步、调整优化结构、提高经济效益为主攻方向，加快推进工业二次创业，使工业生产保持了强劲的发展势头。

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小结

文登是地理位置比较优越，交通便利，城市市容市貌优良。作为威海最近的卫星城市，文登正处于经济、文化发展的快车道，城市化进程的不断加快，必然给文登带来更多的活力和商机。

二、房地产市场分析

2001年，文登市政府聘请国家级城市规划策划大师王志纲先生，对文登城市发展建设做了长远性的规划。文登市先后荣获“山东省卫生城市”、“齐鲁杯优秀城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全省村镇建设先进市”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“山东省园林城市”等荣誉称号。房地产开发也进入快速发展时期。

1、文登市房地产现状

楼盘整体价格较低，价格水平相差不大，具有明显上涨趋势。 目前文登市多层楼盘价格大致维持在3000元/㎡---4000元/㎡之间，小高层、高层的均价大体维持在3000元/㎡左右（高层产品在文登当地还不太被认可），楼盘之间特别是同质竞争楼盘之间价格相差不大。

2、水平整体较低主要表现为

（1）大部分楼盘的售楼处设计比较简陋，对沙盘的实际运用较少。

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（2）营销人员的职业素养不高，营销意识淡薄，现场讲解无亮点，对客户服务不到位。

（3）大部分楼盘售楼人员没有统一着装，有的甚至没有名片、谈客夹等销售道具，没有体现销售专业化。

（4）没有样板示范区，客户对于物业没有直观感受。

（5）售楼处现场没有销售气氛，音乐、喊控没有配合，感觉比较冷清。

（6）楼书、单页设计整体显低端，有的根本就没有楼书。

（7）售楼处设计不合理，都没有设置谈判桌（圆桌）。

（8）在营销推广方面，大部分运用单页派发手段进行，户外广告，媒体广告等运用较少。

3、存在的问题

（1）房地产开发企业较混乱

目前文登市的房地产开发企业有一部分开发公司是从居委会或其他行业转型而来，公司实力、开发理念、设计水平比较落后。专业的房地产开发公司还很少。

（2）楼盘规模差距较大，物业管理不完善

大的小区总建筑面积都在二十万平方米左右，小的小区只有两三栋楼房，如：锦城世家。总体来看大规模社区的物业、绿化以及园林设计要远远好于规模较小的社区，有的小社区根本就没有专门的物业

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管理公司，物业费也是象征性的收少量垃圾管理费。物业管理理念的落后会制约文登房地产的快速发展。

（3）促销水平整体落后

文登的楼盘大部分为本地企业开发，大型房地产企业进入较少，这就在一定程度上造成了文登房地产行业封闭落后的局面。先进的营销方式及设计理念不能有效引进，必然会阻碍文登房地产行业的健康快速发展。而且大部分开发企业对老客户的维护做的不到位，达不到口碑上的宣传，单纯的靠价格优势来吸引客户，这在一个县级城市的项目中，时无法想象的。

三、市场发展展望

1、 竞争越来越激烈

（1） 价格竞争

由于目前市场上商品房的存量较大，出现供大于求的局面，且基本上是同质产品，相互间差异不大，将来价格将成为竞争的主要方面。

（2） 品质竞争

物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。将来的竞争将迫使开发商在开发理念和开发思路上作全面的调整和更新，增加项目的唯一性，做到人无我有，人有我优。

2、 营销水平越来越高

今天的购房者看重的已不仅仅是房子的本身，他们更看重的是楼盘所体现的生活方式，优秀的房地产开发商将以打造全新的生活方式

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为己任，通过塑造震撼人心的生活方式来获得市场认可。这就要求项目的营销操作更加专业，物业管理更加人性化，充分的体现项目独特内涵，有效提升项目附加值，使得广大置业者认同和接受，才能取得好的销售业绩。

3、 智能化物业将成为未来项目竞争核心之一

目前文登市区楼盘的物业管理，大部分都比较简单，智能化物业管理还没有大范围的应用，随着文登房地产业的不断发展及外地相关开发企业的介入，在楼盘同质化的情况下，高智能物业管理将成为项目之间主要的竞争力。

四、竞品项目研究

文登目前在售住宅项目一般以多层为主，小高层、高层较少，不过随着城市规划，越来越多的小高层会被认可，高层的认可程度相对较低。

城市综合体的出现标志着房地产发展上了一个新台阶。

五、结论

从住宅调查结果很明显看出文登的住宅市场仍处于很优良的操作阶段，开发形势良好。

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本文标题：房地产市场调查报告-2014桂平房地产市场报告
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