一 : 景德镇市房地产市场调研报告

景德镇市房地产市场调研报告

营销部

2011/02

景德镇房产 景德镇市房地产市场调研报告

第一部分 城市了解

一、市情简介

景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇、佛山镇、朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市、浮梁县、昌江区和珠山区，全市土地面积5256平方公里，总人口157.66万，其中非农业人口59.6万人，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一和国家甲类对外开放地区。［www.61k.com)

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景德镇是中国资本主义最早萌芽的城市之一，被西方国家称为中国最早的手工业城市。(www.61k.com）

景德镇陶瓷产业在继承中创新发展，现在已形成了日用陶瓷、陈设艺术陶瓷、工业技术陶瓷、建筑卫生陶瓷、电子陶瓷和特种陶瓷等门类齐全的大陶瓷格局以及包括原辅材料、陶瓷生产、内外贸易、科研设计和教育等配套完整的陶瓷产业体系。

景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是一座具有山水、生态、文化特色的城市。全市森林覆盖率达到60.9％，城市绿化覆盖率、绿地率分别达到42.89%和40.13%。

良好的自然环境奠定了景德镇"绿色农业"的生态基础，形成了茶叶、蔬菜、养殖业三大特色农业产业。浮梁茶叶自古闻名，唐代白居易《琵琶行》中就有描写浮梁茶叶生产和贸易的诗句：“商人重利轻别离，前月浮梁买茶去。”“浮红”茶曾与贵州茅台酒双双获得1915年巴拿马万国博览会金质奖。江西德宇集团是国家级农业产业化龙头企业， “得雨活茶”被选为人民大会堂“国宴茶”；“瑶里崖玉”、“浮瑶仙芝”绿茶在全国名优茶评比中累夺桂冠。

景德镇产业特色优势明显，工业基础扎实。除陶瓷产业外，目前已形成以机械家电、航空汽车、化工医药、电子信息、电力能源和特色食品等支柱产业，拥有昌飞公司、昌汽公司、焦化厂、华意公司、江西化纤、中景集团、德宇集团等一大批重点骨干企业，“昌河”汽车、“景德镇”瓷器和“华意”压缩机三大商标为中国驰名商标，拥有昌河汽车、华意压缩、东风药业、黑猫碳黑四家上市公司，全国唯一的直升机研发机构和主要的直升机生产基地 - 2 -

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都在景德镇。(www.61k.com）

景德镇交通便捷四通八达，水、陆、空立体交通网络已经形成。皖赣铁路穿境而过，九景高速、杭瑞高速建成通车，济广高速、南环高速、景鹰高速正在加快建设，九景衢铁路兴建工作取得重大进展。景德镇市昌江航道可通行300吨级船舶；景德镇机场已开通至北京、上海、深圳等地航班。景德镇处于一个十字交叉的铁路运输中心和多条高速公路交汇的中心，是中部地区经济发展的“战略要地”。从区域经济格局看，向东是杭甬经济圈连接上海，向北是南京合肥经济圈，向西是武汉经济圈，向东南是福州和闽南厦漳泉经济圈。景德镇至这几个经济圈中心城市的时间都在３－4小时左右，具有接受辐射又辐射周边的区位优势，是承接发达地区产业转移最便捷的地区之一。

二、经济建设和社会发展

总体经济持续增长。据初步核算，2009年全市实现生产总值364.03亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%。其中，第一产业实现增加值33.64亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值211.98亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值118.41亿元，增长13.8%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为9.2%，比上年下降0.3个百分点；第二产业增加值比重为58.2%，下降0.2个百分点；第三产业增加值比重为32.6%，上升0.5个百分点。全市人均生产总值达23174元，比上年增长13.0%，按上年末汇率换算达3393美元。

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国企改革圆满完成。[www.61k.com］2009年我市成功对列入全省国有工业企业改革进展调度的48户工业企业中的62706名职工实现身份置换，一大批大中型骨干企业的资产重组项目，采取多种形式与战略投资者进行广泛的推介。通过引入企业重组、壮大租赁实体、发展创意经济等方式，实现了促进企业发展、增加就业的目标。

物价涨幅总体平稳。2009年全市居民消费价格总指数（CPI）为100%，与上年持平。在八大消费类别中，衣着，家庭设备用品及维修服务，医疗保健和个人用品，娱乐、教育文化用品及服务分别上涨4.3%，1.2%，3.3%和0.1%，食品，烟酒及用品，交通通讯和居住分别下降0.3%，0.8%，1.9%和2.8%。

就业规模继续扩大。2009年末全市从业人员94.97万人，比上年末增加2.6万人。其中城镇就业人员40.24万人，增加1.2万人。年末城镇登记失业率为3.5%，与上年末持平。

三、工业和建筑业

工业生产态势趋好。2009年，全市工业加大力度,促进主导产业集聚发展，工业生产企稳向好。全年全部工业企业完成工业总产值610.4亿元，比上年增长15.5%。其中，规模以上工业企业完成产值497.01亿元，增长21.5%。在规模以上工业总产值中，国有及国有控股企业产值196.55亿元，增长10.64%，轻工业产值152.42亿元，增长 - 4 -

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26.9%，重工业产值344.59亿元，增长19.8%。（www.61k.com］全年规模以上工业完成增加值145.19亿元，比上年增长21.5%；主营业务收入475.29亿元，增长25.97%，利税总额29.01亿元，增长21.28 %。

陶瓷发展呈现勃勃生机。2009年景德镇国际陶瓷博览会取得丰硕成果，内贸成交6.23亿元，外贸成交1.07亿美元，现场交易0.51亿元.全市完成陶瓷总产值100.3亿元，比上年增长42.98%，突破100亿元；陶瓷出口达10833.5万美元，比上年增长53.67%，陶瓷产业实现税收10200万元，增长21.44%。

园区工业发展势头强劲。2009年，全市工业园区规模以上工业完成工业总产值239亿元，占全市规模以上工业的48.09%，比上年增长31.52%，增速比全市规模以上工业快10.02个百分点，对全市规模以上工业增长的贡献率达70.43%，拉动全市工业增长15.14个百分点，成为拉动工业经济的增长极。

建筑业平稳增长。2009年，全市资质等级以上建筑企业完成产值27.53亿元，比上年增长16.2%。全年完成房屋建筑施工面积454.05万平方米，房屋竣工面积162.69万平方米

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四、财政、金融和保险

财政收支快速增长。2009年，全市财政总收入达35.55亿元，比上年增长25.1%，其中地方一般预算收入24.33亿元，增长31.4%。全年税收完成29.85亿元，同比增长27.9%，超过财政总收入增幅2.8个百分点。税收收入占财 - 5 -

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政总收入比重83.9%，同比提高1.8个百分点。（www.61k.com］全年地方财政支出57.72亿元，比上年增长44.9%，其中，社会保障和就业支出11.23亿元，增长66.4 %，医药卫生支出4.27亿元，增长78.2%，农村水事务支出6.24亿元，增长46.6%。

信贷总量高位增长。2009年末，全市金融机构各项存款余额319.07万亿元，增长27.8%，突破三百亿大关，比年初增加69.41亿元。居民储蓄存款206.96亿元，比上年增长23.2%；各项贷款总额达179.09亿元，比上年增长30.5%。

保险业务有序开展。2009年，全市实现保费收入44534.3万元，比上年下降11.6%，其中财产险保费收入12118万元，比上年增长26.7%，赔款支出8268.1万元，比上年下降13.8%，其中财产险赔付6140万元，比上年下降21.2%。

五、固定资产投资

投资规模稳步扩张。全年完成固定资产投资330.55亿元，同比增长43.7%，增速一直保持在40%以上的高位运行态势，其中城镇以上固定资产投资317.48亿元，同比增长42.8%。在城镇投资中，第一产业投资5.91亿元，比上年增长61.7%；第二产业投资248.49亿元，增长60.8%；第三产业投资76.15亿元，增长6.2%。

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投资结构进一步优化。（www.61k.com)2009年，我市重大项目得到有效推进，投资结构也大为改善。非国有单位投资完成260.13亿元，比上年增长54.9%，占全部投资总额的78.7%，比上年提高5.7个百分点，国有单位完成固定资产70.42亿元，比上年增长13.6%。全市亿元以上综合类投资项目22个，1000万元以上工业投资项目414个，完成投资额259.93亿元，比上年增长51.5%，占固定资产投资的78.6%。

房地产投资平稳增长。全年房地产开发投资24.98亿元，比上年增长8.1%。其中，商品住宅投资21.05亿元，增长1.1%；全市商品房住宅施工面积252.98万平方米，比上年增长11.2%，商品房住宅竣工面积64.15万平方米，比上年67.9%。

六、人口、人民生活和社会保障

2006年景德镇市总人口为153.62万人，其中非农业人口60.67万人。景德镇市各行政区人口数据：珠山区（景德镇市城区）28万；昌江区16万；浮梁县28万；乐平市81万。据人口变动情况抽样调查推算，2009年末全市总人口为157.66万人，比上年末增加1.14万人。全市人口出生率为13.51‰；死亡率为5.69‰；自然增长率为7.82‰。人口性别比为116.89︰100。

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城乡居民生活水平稳步提高。[www.61k.com］2009年，城镇居民人均可支配收入14996元，比上年增长10.4%；农民人均纯收入5705.28元，比上年增长8.6%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出10560.28元，比上年增长2.2%，其中食品消费支出增长1.38%。农民人均生活消费支出3927.81元，比上年增长

7.23%，其中食品支出增长6.5%。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，2009年末城市居民人均房屋建筑面积29.9平方米，比上年增长3.25%；农民人均住房面积49平方米，比上年增长0.3%。

社会保障水平进一步提高。2009年，全市企业高退休人员基本养老金按时足额发放率达100%，我市居民最低生活保障标准提高。城镇职工基本养老保险、基本医药保险、失业保险覆盖率分别达到34.64万人、33.17万人和15.18万人。农民参加新型农村合作医疗人数91.82万人。

社会福利事业继续发展。2009年来，全市社会福利机构49个，各类收养性社会福利单位床位4889张；收养各类人员124人，比上年增长18.1%。

七、城市建设

2009年通过了全国城市公共文明指数测评，再次荣获江西省文明城市和江西省卫生城市称号。重点工程建设加快，新五中建成并投入使用，体育馆、妇幼保健院、光明电影院主体工程封顶；市广场人行天桥投入使用；建成六个景观戏亭；完成了人民广场周边和“一江两岸”建筑立面改造，民窑遗址博物馆和御窑遗址保护工程进展顺利，完 - 8 -

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成了浮桥西路、中华北路延伸段工程等道路改造和十八渡人行浮桥工程；全市公厕免费向市民开放。[www.61k.com）2009年，改扩建城市道路面积22.98万平方米，新建城市绿地面积77万平方米，新增城市路灯8868盏，公厕279座。全市建城区绿化覆盖率达51.11%，人均绿地面积14.25平方米，中心城区人均绿地面积14.40平方米，全市绿化覆盖面积达8517公顷，比上年增长

89.48%。 - 9 -

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第二部分 房地产市场

一、宏观经济

1、国内生产总值 2、财政收入

3、城镇居民可支配收入、农民纯收入 4

、工业总产值

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5、社会消费品零售总额 6、城镇固定资产投资

7、经济适用房建设

8、廉租房建设

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二、土地市场

1、2010年国土局网上公示商住用地挂牌情况

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2、2010年国土局网上公示工业用地挂牌情况

3、2010年11月30日土地出让预告

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4、2010年8月13日商住用地成交公告

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5、工业用地成交公告

二、房地产市场 1、市场描述

2007年以前，景德镇市房价每年小幅上扬100元/㎡,2007年1-9月份，景德镇市主要在售项目平均销售价格1800元/㎡，2007年12月底为止，市场上主要楼盘均价上升至2300-2600元/㎡,目前景德镇市景德镇平均房价为3000元/㎡左右，作为目前市场是最高端社区宝旺伴山洋房售价也仅4000元/㎡左右，3年间房地产价格上升幅度为500元/㎡左右,房价上升缓慢。（www.61k.com］

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项目分布较分散，市中心缺乏较具规模的项目。（www.61k.com）

商业地产开发较旺盛，仅在广场南路就集中有开门子购物广场、景德镇国际陶瓷市场、浙江商城、温州商业城、皇冠购物广场以及浙江路商业街。

2、在售项目

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二 : 2015年杭州房地产市场发展研究报告

三 : 房地产市场的计量研究论文

关键词： 房地产市场 计量经济模型 福建 增长

［摘要］房地产是一种稀缺资源,既是生产要素,又是生活必需品,还是投资品。它对我国国内生产总值有重要影响。文章应用计量经济学原理和房地产市场供求理论，建立福建省房地产市场供求的计量经济联立方程模型，并对模型进行动态模拟检验，以确定模型的有效性和预测能力。

一、引言

经过十余年的发展，福建省住宅市场的供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。

［www.61k.com）“十五”期间，全省房地产开发完成投资1854.73亿元，是“九五”时期的2.2倍，增幅比城镇固定资产投资高3.0个百分点，占城镇固定资产投资27.5%，比“九五”时期提高了5.8个百分点；5年累计竣工房屋面积6079.75万平方米，销售面积6472.94万平方米，分别比“九五”增长1.2倍和1.5倍；销售额1577.46亿元，比“九五”增长2.0倍。

尽管近两年，国家一再出台控制房地产投资规模、平抑房价的各项宏观调控政策，福建省房地产投资仍然保持强劲势头。根据福建省统计局公布数据显示，2006年福建省房地产开发投资787136亿元，增长45.7%。其中，商品住宅开发投资511.68亿元，增长40.7%，占房地产开发投资的65.0%，居主导地位。

商品住宅的销售量达到2021.69万平方米，商品房空置面积持续下降，全年下降30.19%。在空置商品房类型中，商业营业用房占46.6%，商品住宅占28.5%。2006年福州、厦门、泉州三市房屋销售价格分别上涨6.7%、7%和5.8%，高房价的趋势没有得到抑制。房价持续地走高，从根本上讲，是由供求关系决定的。究竟是什么因素影响着福建省的商品房的供给与需求?目前的房地产市场是否已经出现泡沫?为了弄清这些问题，需要通过历史数据，建立数学模型帮助我们了解房地产供求关系的影响因素以及影响程度。本文利用1997年到2005年的数据建立供求的模型，对福建省住宅市场供给需求关系等内容进行分析研究，并对近几年的供求平衡的偏离程度进行分析。

建立的供求模型是以商品房的供求为例的。

一般来讲，影响房地产需求变化的因素较多，主要有:房地产价格、国民收入水平、城市人口、城市化水平、经济政策、预期等，而本文主要考虑国民收入以及价格对需求的影响。影响房地产供给变化的因素也有很多，本文主要是考虑上期房地产需求以及价格，房产投资对供给的影响。

二、模型设计

（一）模型结构建立一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型，共选取了2个内生变量、1个滞后变量和3个外生变量，变量之间的关系如图1所示。

（二）模型的变量说明根据图1中具体的经济关系，并充分考虑图中各变量历史资料的可获取、确定模型的变量。

1.内生变量Y1———商品房本年销售面积；单位：万平方米Y2———商品房本年施工面积；单位：万平方米根据数据的可获取性，采用商品房本年销售面积来表示市场需求。用每年施工面积来表示市场供给量。

2.内生滞后变量Y1-1———商品房本年销售面积前一期值；单位：亿元由经验可得知前一期市场需求会影响房产市场供给。

3.外生变量X1———商品房本年销售价格；单位：元/平方米X2———房地产企业的总投资；单位：亿元119X3———居民消费水平；单位：元/人方程式根据图1，构造模型的结构式如下：y1=c(1)*log(x1)+c(2)*x3（1）y2=c(3)*x1+c(4)*x2+C(5)*y1(-1)（2）方程（1）反映房地产市场需求的形成，它与销售价格以及居民消费水平有关。方程（2）反映房地产市场供给的形成，它与销售价格、房地产市场投资额以及前一期房地产市场需求有关。

三、模型的参数估计及检验

（一）数据来源本模型参数估计采用时间序列数据，数据均来自2007年《福建省统计年鉴》，样本区间为1997～2005年。数据处理与模型计算采用的是Excel2000和Eviews3.1软件。（二）参数估计利用Eviews3.1软件对模型采用二阶段最小平方法（2SLS）进行参数估计，参数估计结果如下：

/uploadfile/20100118113105363.jpg"border=0>（三）模型检验本模型估计出来的参数所反映的经济意义与经济理论和实践相符；在0.05显著性水平下本模型各方程均能通过显著性检验；各方程的拟合优度均大于0.97；估计参数在0.05显著性水平下能够通过参数的显著性检验。

上述结论表明，本模型的参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有一定的可信度。

四、历史模拟和事后预测

（一）内生变量历史值与模拟值为了检验模型用于模拟分析的可靠性，本文运用上述模型对样本期数据进行模拟，并进行事后120预测，通过计算内生变量1997~2005年模拟值与实际值的相对误差来考察模型的预测能力。计算结果见表1。根据表1的数据显示，绝大部分误差均小于5%，模拟效果良好。其中Y2的模拟误差相对于Y1来说较好。在2004年的Y1值内生变量模拟值及相对误差表曾一度达到11%，这是由于2004的Y1值的缺失，应用插值法来得到一个估计值。这本来就存在着些许误差，结果导致了模拟值和实际值的相对误差达到11%。这是由于数据不全造成的.公务员之家

值相对误差（MPE）均值相对误差（MPE）表示被解释变量在样本期间每个时期的模拟值Ｒ(ｔ)和实际值Ｗ(ｔ)的平均相对离差，可用于测度事后预测向上或向下偏倚的程度。均值相对误差（MPE）越接近于零，模型预测的上下偏倚程度越好。表2中显示,各项均值相对误差（MPE）接近于零，表明此模型的系统误差较小，模型的预测性能较好.

（三）均方根相对误差（RMSPE）均方根相对误差（RMSPE）表示被解释变量在样本期间每个时期的模拟值与实际值之间的绝对对应程度，主要用于评价模拟值序列与实际值序列的总体拟合度.

从表3可见，各项均方根相对误差（RMSPE）均较小，表明模拟值和实际值的平均偏离程度小，该模型的总体拟合很好。五、结论本文所建立的福建省房地产市场供需的计量经济模型，经过参数估计表明参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有较强的可信度。经过动态模拟检验，各项检验结果都非常理想，表明此模型能比较准确地模拟福建省房地产供需在样本期间的动态变化。因此，该模型系统具有较好的拟合优度和预测能力。

［参考文献］

［1］刘福泉.中国住宅经济与国民经济的整合［M］.北京:中国经济出版社,2001.
［2］李子奈.计量经济学［M］.北京:高等教育出版社,2000.
［3］福建统计局.福建统计年2006［Z］.北京:中国统计出版社,2006.
［4］张晓峒.计量经济学软件Eviews使用指南［M］.天津:南开大学出版社，2003.
［5］王学民.应用多元分析［M］.上海:上海财经大学出版社,2004.

四 : 关于房地产市场现状的调研报告

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。[www.61k.com］近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2003年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000年---2002年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩，是上年的6倍;2002年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2001年为10.59亩，2002年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

房地产市场调查报告 关于房地产市场现状的调研报告

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。［www.61k.com]

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2000年共成交184起，面积16396.17m2，2001年共成交243起，面积20405.54m2，2002年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2002年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，2001年为4.94公顷，2002年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

(二)发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划(2000-2020)》对人口规模的预测，规划近期(至2005年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。

本文标题：房地产市场调研报告-景德镇市房地产市场调研报告
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