一 : 从租售比看房产投资价值

在2010年，京城的房价究竟还能涨多少？到底什么样的房子更值钱？京城还有没有“低估”的房产？房产价格的上涨是否会长期背离其内在投资逻辑？

每一个人都可以列出房价上涨或者下跌的理由。不过，仅从投资角度

来看，你手中的房产究竟还有无持有的价值？本周《财道》与北京财商人生高级理财规划经理龙飞一起，筛选了京城一些地段的房产，在剥离了学区、商圈、医院、交通等外在附加价值之后，为您客观地估算住宅房产背后的投资价值。

我的租售比高不高？

理财经理提示：在过去这一年中，人们身边的资产变化极大。尤其是房价，从年初的持续低迷，到最近的集体上涨，其间地王不断出现，使得目前房地产价格已经被推至历史高位。而与之相对的是租房市场的疲弱，一直处于一种不温不火的状态。这二者的反差也完全体现在房屋租售比这项经济数据上。

“到处都在说租售比，我们小区2.7万元的售价到底算不算高？”家住海淀区稻香园小区(论坛新闻)的刘先生向理财经理提出了疑问。

理财规划经理龙飞解释说，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1比200到1比300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1比300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

来自京城二手房经纪公司的数据显示，北京2009年底二手房租售比均超过1比500。另据2009年12月本报报道，北京市目前的房屋租售比已经高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。

目前是应该继续对京城楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。这种看法到底有无道理，理财经理龙飞将在下面的分析中为您解读。

理财经理首先展示了不同地区不同类型的房产租售比情况：

这里分别选取了住宅、商住两用、商用以及公寓四种类型的房屋来进行对比。针对不同类型，再选取相应比较具有代表性的社区或者房地产。分别是位于北四环中关村附近的稻香园社区(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(论坛新闻)(商住两用)，同样位于CBD商圈的中环世贸中心(商用)以及位于北三环以内的公寓住宅韦伯豪(论坛新闻)社区(公寓)。

经过理财经理的详细调查，这四处房产的数据如表1所示。

由表1可以看出，目前住宅的租售比指标明显偏离正常值，该数值为1比559，即如果只是依靠房租的话，需要46年半才能收回投资成本，偏离正常值的幅度较大。另外比起住宅和公寓，相对来说商用的中环世贸中心和商住两用的建外SOHO的房屋租售比这项指标还较为合理。由此产生了商用住房比住宅更具有投资价值的结论，抑或是说目前商用房屋与住宅相比出现了倒挂的现象，这在一定程度上也反映了目前继续投资于住宅房屋将具有非常大的风险。

现实回报比不上存款？

理财经理提示：目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。

理财经理龙飞接着以稻香园社区住宅为例，合理估算对这一资产的投资回报，看看其年内投资收益率为多少。

“所谓年内投资收益率，是指当年不考虑房屋价格上涨或者下跌所带来的风险，只考虑房屋出租所带来的投资收益率。”龙飞说。

龙飞选取了稻香园社区一套100平方米的住房，按照每平方米出售报价2.7万元计算，购买这套住房所需270万元。按照目前市价，该套房屋可以租到每个月5000元。

“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考虑到物业费、取暖费等房主的必要支出。在目前的市场上这些往往都不会转嫁给房客。”龙飞指出。

同时，理财经理建议，还应将租房的个人所得税考虑进去，毕竟依法纳税是每个公民应尽的义务。再次，还需要考虑必要的中介费用的支出，目前的地产中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介费用，因此也应该考虑到租房的成本中。

最后需要考虑的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合适的房客，则这段时间是不会为房主带来现金收益的，因此在此需要提一些成本费用。综合以上的成本，在此计提一个月房租作为成本，即5000元。

随后，龙飞进行了简单的计算：出租房屋一年可以为房主带来5000×(12-1)=55000元，由此计算当年的内在投资收益率为55000/2700000=2.04%。即在不考虑房价上涨或者下跌的情况下，房主当年可以获得的收益率为2.04%。

龙飞接着又将收益率列表与目前市场上较为流行的投资工具进行比较，分别选取银行一年期定期存款，一年期国债以及沪深300综合指数。

龙飞点评说，由表2可以看出，目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。

未来预期能否跑赢CPI？

理财经理提示：如果要考虑跑赢通胀，则需要当前房价上涨的幅度为7.45%，由此来看，目前住宅房屋投资的赢面风险巨大。只有预期未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢CPI。

长期而言，北京的房产价格仍然会上涨，这是一个不争的事实。

问题是，考虑未来一年内的房屋价格上涨或者下降的变化，假定预期投资收益率在5%，那么房价应该上涨到何种程度才能实现？

对此，理财经理龙飞继续以稻香园的房产个案进行分析。

由于目前的一年期国债的收益率为2.60%，考虑到投资于房地产和股票都会有一定的风险溢价，因此在无风险利率的基础上增加了相应的收益。另外为了保险起见，这个投资收益率不应定得过高，因此选取5%这个数额来进行假定。

计算的结论是，即未来一年房主需要获得270万×5%=13.5万才能达到预期收益率。而目前房租的价格为每年5.5万，假定保持不变，那么缺口还有8万元。

考虑到出售房屋需要缴纳财产税、个人所得税、契税等一系列税费以及房屋中介的中介费用,暂时将这部分成本费用定为房价增值的20%。

由此可以预期，当总房价上涨10万元时(8万元/(1-20%))，才能够达到5%的预期收益目标。或者说，房价在未来一年内的上涨率应为3.70%(10万/270万)。

如果假定不依靠出售房屋赚取预期收益率，即只依据房租上涨来计算。那么依旧考虑出租房屋的成本问题，那么需要扣除1个月的房租来抵扣成本。那么实际需要增加的房租数额将为87272.73元，房租上涨率为145.56%。从目前的形势来看，这种可能性不大。

由此可以看出，如果要得到5%的预期收益率，那么需要在未来一年内有3.70%的房屋上涨率，或者145.56%的房租上涨率。

龙飞说，以上的结论并没有考虑通货膨胀率对收益的影响，如果考虑进去通货膨胀率，从而想要得到一个实际5%的预期收益率，房价需要上涨多少才能够达成目标呢？

国家统计局近期公布了对2010年我国CPI指数的预测与调控目标，这个目标为3%至3.5%。如果就选取3%作为未来一年的通货膨胀率来进行计算，实际收益为5%，那么名义收益率则需要大致达到8%的水平，由此计算，房价需要上涨7.45%，或者房租上涨392.73%才能够达到实际5%的预期收益率。

这个结论就是，如果要考虑跑赢通胀，则需要房价上涨的幅度为7.45%，比达到最低通胀标准高一倍还要多。由此来看，目前做住宅房价投资的赢面是相当小的，需要赌未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢通胀。

投资点评

回到本文的开头，我们会发现，事实上没有人能够确切回答京城的房价究竟还能涨多少。但我们能够通过一些简单的原理判断出，到底什么样的房子更值钱、京城还有没有“低估”的房产？很显然，商业房产远比住宅房产更有投资价值。

“楼市有风险，入市需谨慎。”理财经理龙飞最后提醒说，房产价格的上涨不会长期背离其内在投资逻辑。上述分析并没有考虑房屋的变现能力以及房产投资会涉及到的其他风险。国家调控房地产也是对投资者的一个警告，近期有投资住宅计划的朋友在目前这个价位入市一定要慎而又慎。 本报记者 丁文亚 J145

表1

房屋类型 选取社区 每平方米售价 每平方米月租价格 房屋租售比

住宅 稻香园 27000元 48.33元 1比559

商住两用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

商用 中环世贸中心 40000元 180元 1比222

公寓 韦伯豪 26200元 55.34元 1比473

注：以上均为100平方米面积的房屋价格

表2

投资工具 投资收益率 市盈率

住宅 1.98% 50.51

一年期定期存款 2.25% 44.44

一年期国债 2.60% 38.46

沪深300 3.89% 25.31▲

注▲：该数据为2009年12月31日收盘价进行计算的结果

二 : 武汉自贸区的房子值得投资吗

据媒体报道，10月20日消息，武汉自贸区总体方案研究已正式得到国家商务部专家组审议通过。

据悉，该方案建议突出沿江开放和创新驱动两大特色，将武汉自贸区建设成为全球有影响力的创新创业中心、内陆地区全面深化改革的引领区和长江经济带开放开发示范区。

据媒体消息，该方案有12页展示政策措施，125个改革事项中，85项为武汉自贸区创新举措，占68%。

自贸区对经济的作用太宏观，咱们老百姓不必在意。自贸区有一项倒是能直接影响到老百姓的，就在房价上。回想2013年上海自贸区成立的时候，无数上海老阿姨不远万里，跑进自贸区内就为了买一套几十平方米的小房子。这是在弄啥咧？因为企业如果在自贸区内注册，就能享受政策、税收优惠，而注册公司首先需要一个固定办公场所。上海老阿姨就是要买下房子，转手卖给、租给企业做注册办公地址用。这有点像北京海淀区的学区房。

但自贸区的注册办公地址用房，和北京的学区房有明显区别：名校已经被公众认可，只要名校不搬家，学区房的价值就一直存在；但自贸区的经济价值尚未被企业认可，房产很可能只是受短期炒作影响涨价，未来存在极大不确定性。

数据不说谎。

在上海自贸区挂牌的第二年，也就是2014年，受到宏观调控、信贷不振、经济下滑以及自贸区概念退潮的叠加影响，上海自贸区辐射板块的楼市，跟随上海整体楼市共同降温。甚至在部分时段领跌全市，部分楼盘的售价从高点跌落，降幅达10%。一举跌回自贸区挂牌前。

上海中原研究咨询部的数据显示，上海自贸区挂牌后的1-2个月内，相关板块出现放量成交后，随后就逐步进入消退期。

中国政府不满足于自贸区局限于沿海地区的现状，企图在内地用自贸区概念拉动经济。但在老外看来，自贸区并没有很大吸引力。

一项调查显示，美国在沪商会370个受访成员中，有超过四分之三认为上海自贸区对于他们的业务没有实质性的帮助，几乎一半的受访者表示2013年9月启动的上海自贸区未能给他们的业务带来任何变化。

聪明的“九头鸟”，投资自贸区房产小心为妙。

三 : 天下最不值得的投资

天下最不值得的投资

作者；阿六

古往今来，多少岁月，天地间一直有一种投资，回报寥寥无几。但是几乎人人奋不顾身的去奉献自己。今天我说的这个叫做养育之恩。

从我上班之后每次听到一首歌，我都会泪流满面。《跪羊图》，至今我都清晰的记得我第一次听到这首歌时候的情景。那一天，公司的打印机坏啦。打电话叫来了维修人员。维修期间，那位工作人员的手机铃声响了起来。我当时只是单纯的觉得他的铃声很是特别，问了这是什么歌。他告诉我是这个。在公司听到这首歌的时候，我顿时泣不成声，想到了太多太多。

今天先说一个故事。我朋友的，她叫小A。小A的从小的生活环境是在军队中长大的。她的父亲是个军人。在她的记忆里，她的父亲从没有像别人的父亲那样，对女儿无微不至的关乎和体贴入微的照顾。她的父亲对她从来没有说个一句软话，也没有叫过她一句，宝贝或者孩子。总是冷冰冰的叫着她的全名。小的时候还是很听话的。但是所有的问题从A上高中的时候开始变得激烈，也许是A那个时候是叛逆期。为了想摆脱自己的父亲，A想尽了一切的办法。最后A做了那时候我们认为最勇敢的方式，离家出走。他的母亲满世界的找疯了，4天后在网吧找到正在打游戏的A。回到家中A告诉我说，她的父亲对她说；吃完饭，随便走。A气的要死，觉得父亲是这么的讨厌她，以至于有段时间A总觉得那不是他的父亲，从哪以后，A说再也没有和自己的父亲说过话，也没有叫过他一声。爸。

后来那一年他的父亲退役了，开始做生意，三年后，他们父母离婚。A那时候对我说，那谁（他爸）的脾气谁都受不了，逼走了她还逼走了她的母亲，A的心里无比的仇恨。就想这个世界上没有他的父亲多好。没过多久，他的父亲又找了一位女朋友，那时候的A在外地上着大学，当天晚上听到这个消息的她，做了当晚最晚的火车回家，一天后又回来了，她说；她和那个家从此没有了关系。不过她觉得这样最好。( 文章阅读网：www.61k.com )

那年的过年A的奶奶给A 打了一个电话说；你回来把，你爸爸生意失败，现在家里都是要债的人。A还是于心不忍，偷偷的半夜回到家中，看着家中的奶奶和父亲，没有见到那个女人。A看到父亲说道；你真没能耐。你有我这辈子是没有希望了。那天A的父亲像是疯了一样，让A滚，还说从次没有这个女儿。A气过不回了一句，那正好我还不想有你这个父亲呢。离开了家，A说那天是大年29，她从家里出来后，看到家家的万家灯火。无比的难受，一时间就想去死，自己走到湖边坐了一夜，她想从此和这个家再也没有个关系。以后未来的路只能自己一步一步的走。

后来，又过了好久。A的姑姑给A打的电话，说你回来看看你的奶奶住院了，你和你爸再有矛盾你奶奶还是奶奶。A说，他不是我爸。那个人（他爸）在我就不回去，A的姑姑最后没办法，说，你回来吧，我保证他不在。回来后A坐在奶奶的床边。奶奶和她说了太多的故事，从她小时候说道现在，接着说起A的父亲。接着奶奶的每句话就如晴天霹雳一样震撼了她的心里。奶奶说，你爸这辈子最爱你，只是你不明白。在你小学的时候你爸妈就已经离婚。只是为了你还的生活着，你爸那时候也是部队的很少回家。后来你离家出走的那年，你爸本来本来要去军部授衔，结果因为你没有去，还动用所有的人找你，结果你爸那年就被迫转业了。你爸从你说的那个女的之后在没有找过女的，还信了佛教，戒了色，现在已经4年了，大年29那天你爸是怕讨债的人看到你让你走。你走后，你爸也跟着出去了。一夜没回来，早上回来后，你都想不到，他那么要强的男人，在家哭了。奶奶还问他怎么了。他说风大吹得，他还是那么的要强，他只是嘴上强

A听到这些以后，突然之间彻底的后悔了，悔不当初，她以前难以明白她的父亲，现在也是。A回到家中和她的爸爸好好的认个错，和大多数的结局一样，现在父女两人挺好的，只是中间还有一事，在A和父亲和好以后的有一年，A要做生意。就把想法给父亲说了。她的父亲突然拿出了一个存折，上面有好多的钱，A想家中刚刚还完别人的欠款，父亲怎么会有这么多的钱，A在看看存折上的日期，什么都明白了，那日期是他的父亲从部队转业，部队给的转业费。A就问他爸，做生意那年欠别人钱为什么不用这个换别人。他爸说；那时候我不想理你，但是怕，那天我走了，没给你留下点什么。

说完这些话你可以想想当时A的表情和神态。A以至于后来和我们说起他的父亲，她总是说父爱如山，是她不懂，我们小辈的都是难以理解自己的父母。以为自己出门闯荡见得世面多了，什么都懂，其实我们什么都不懂，最爱我们还是我们的父母。有空回家多看看把。

是啊，自古以来，我们中国人最看重的就是一个人的孝道，古时候选拔官员，有一项看的就是家风，说白了就是看这个人的品性，怎么看品性就是看他的孝。父母是我们的根。参天大树也有根。一个孝顺父母的人，才会对君忠，对朋友仁义。对世人爱心。在《弟子规》中，开篇说的都是。弟子规，圣人训，首孝弟。开始就是教育我们要孝顺自己的父母。

想想我们呢。天下间没有狠心的父母，只有狠心的子女。父母养育我们最少二十年，还要为我们今后结婚，生子。操劳一生，我们是怎么回报的呢。为什么现在很多的老人，老的时候都想手里 留点钱。我觉得他们明白自己的子女是什么样的，只是他们不愿意相信。连绵羊吃奶的时候都会跪下以示感恩自己的母亲，我们呢。《跪羊图》歌词中有两句我听着最是难受。父生病是为子劳成疾。母担忧是忧儿为成器。是啊，谁家的父母奋斗一辈子都是为了子女。母亲的悉心教导也是怕我们未来，自己照顾不了自己。多少人现在早已学会了自己照顾自己，可回家看看父母的容颜和那斑白的发髻。有时候回家，看着爸妈，我多想对他们说。让你们为我操心了，儿子还没成器。想想话道嘴边总是说不出来。想想说出来了父母也会说，没事，回家就好。平安就好。我从来不敢去想父母的以后怎办。老了怎么办。我怕我自己控制不住。有空多回家看看。再破在不好，你也是从这个家中一步一步走出来的，你再大的成就也是他们养育你的。最后，告诉大家别到自己难受忏悔的时候，才想起父母对自己的恩情~

亲情如山如海。平静厚重，谁都知道这是天下间回报最不一定的付出，但是世事轮回，多少的人不是在默默的奉献~

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六少锦鲤

本文标题：中山房地产值得投资吗-从租售比看房产投资价值
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