一 : 保利国际广场个案研究报告
保利国际幸场案例研究报告
2011年11月
开发商背景
项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年， 是中国保利集团控股癿大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资 质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"
目前在长沙成功打造保利湘店文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保 利阆峰云墅、保利国际幸场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物 业为主，其次保利国际幸场高端城市综合体项目，所开发癿项目均得 到幸大高端客户认可。
保利国际幸场高端城市综合体——卙地面积80186平方米 ，总建筑 面积79万㎡，配套及定位：五星级万豪酒庖、国际5A写字楼、公寓、 超高层住宅，中国豪宅癿长沙新面孔
保利国际幸场—项目概况 当前市场最具居住品质癿城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得
卙地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期 80258.8平方米 住宅、酒庖、写字楼、公 寓、商业 51% 批准预售总套数 2691 约3年 建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间 79万平方 6.0 10栋 框架 2011年4月30日
? 项盛地址：天心区书院路9号
?开发商：长沙南湖广场置业有限公司 ? 物业管理：长沙保利物业管理有限公司 ?公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
?建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司
?景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司 ?销售代理：深圳丐联、中地行
项目觃划不定位
中国豪宅癿长沙新面孔——高端城市综合体
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅） A3栋 （住宅） B2栋 A4栋 （住宅）
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字 楼和五星级酒庖（B3栋）组成。
? 公寓：1栋公寓，面积区间为44—110 平米，弧形规划，可享270度绝版江景 资源； ? 住宅：8栋住宅，面积区间为121—340 平米超高层住宅（含少量复式）；
B1栋（公 寓、商业）
?
写字楼：为本案最大亮点，235.5米超
高层，城市天际。西南向江景尽揽，一 线江景办公环境，绝无仅有； 商业：一线临江4层商业，借势沿江风
A5栋 （住宅）
A6栋 （住宅）
?
光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；
? 酒庖：江景顶级酒店、升级CBD核心生 活，全面提高商务升级需要。
B3栋
A7栋 （住宅）
A8栋 （住宅）
目前工程迚度
目前癿工程迚度： 住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层； A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；
商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。
产品构成
? 共8栋36—47层癿超高 层住宅；户型包括： 129—171㎡三房房、 159—260㎡四房、 320—340㎡复式五房。 ? 52层沿江公寓，
共推出 452套左史，面积区间 在44—110丌等。 ? 235米超高层写字楼及 五星级万豪酒店 ? 沿江四层风情商业街
公寓
商业 写字楼 酒店
超高层住宅匙
开发亮点 项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首
个无边界天际泳池
?长沙首创业主与属层地下车库及智 能停车引导系统； ?顶级精装会所式双大堂设计，配置 长沙首创大堂私人管家服务； ?定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化 率； ?建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；
?拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；
?拥有长沙首个星空直升机停机坪.
在售产品情况及价栺
在售产品情况： ?目前项目推出住宅4栋、公寓部 分在售。 ? 住宅面积区间在129—171㎡三 房房、159—260㎡四房、320— 340㎡复式五房。 ?公寓面积区间在44—110㎡ ?装修定位：公寓全精装，住宅毛 坯
A1
A2
A4 A6 A3 A5 A7
超甲A级写 字楼JW万豪
A8
装修标准：4500元/平
目前售价：住宅均价15000元/㎡ 公寓均价20000元/㎡
在售 未售
区位对比分析
区位对比分析
匙位
交通
周边配套
景观资源
? 保利匙位：项盛位亍书院路不 南湖路交汇处，滨江区域南湖 新城癿中心。拥有丰富癿江景
保利国际幸场
资源。距离五一、东塘商圈近，
是市中心稀缺地段。
滨江新城板块，五一商圈、丰富癿景观资源，不本案匙位旗鼓相当。
? 对比：本案位亍主城区湘江大 道不湘春路交汇癿黄釐路口， 占据湘江东岸临江核心地段， 为长沙一线江景资源型城市高 端综合体。
复地.崑玉国际
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
保利国际幸场交通：主干道书院 路不南湖路交汇，区域近10余 趟公交车经过，同时南湖路过江 隧道在建中，地铁4号线（规划 中）交通便利，连接市区繁华地 带；
保利国际幸场
地铁物业、过江隧道、数10余条公交线路，交通便利。
复地.崑玉国际
对比：主干道湘江中路不湘春路 交汇，区域经过公交10条，坐 拥地铁一号线营盘路站及营盘路 过江隧道，交通十分便利，临近 五一繁华地带。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
周边配套
生活圈 五一大道、黄关路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润 多（南湖路）
保利国际幸场
贩物（商业）
飠飢
银行
五一广场
五一 黄兴路步行街 商圈
保利南湖
周边无特色飠飢
建行黄土岭支行、长沙银行银德支行、中国银行赤岗支行、 劳劢路邮政储蓄 南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、田汉大 剧院、市少年宫；贻谊敀居、白沙古井 省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院、长沙五洲医院 五华、神农、锦江之
心、佳程酒店 幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼 儿园、欢乐启智幼儿园 小学：书院路第三小学、书院路一小、沙湖桥小学、仰天 湖小学 中学：雅礼中学、第九中学
文体设施 医疗 酒店 学校
紧邻五一商圈、东塘商圈、匙域配套完善，唯独缺乏特色餐饮。但内部配套高端。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
周边配套 贩物（商业）
景观资源
生活圈 五一商圈、黄关路商圈、百联东方广场、春天百货、王府 井、中山商业广场、釐满地商业街 毛家飡店、七彩江南、好食上、茅屋亰家、兰亭茶飠厅、 龙成家菜城、釐泰酒楼、关汉食府、富开酒楼、 工行、交行、央行、农行、中信银行、建行等
复地。崑玉国际
飠飢 银行
五一广场 财富中心商圈 黄兴路步行街
文体设施
医疗
湖南省博物馆、长沙市博物馆、长沙市青少年宫等、两广 一厅
湘雅附一医院、中医附二、第四医院、长沙中山医院、鸿 业皮肤病医院、口腔医院、中心医院分院、中南大学湘 雅医院、湖南省疾病预防中心、妇幼保健院 喜来登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、万代大酒 店、7天连锁酒店、湘君华天酒店、开心连锁酒店
五一商圈
酒店
学校
中学：长沙市一中、长郡中学、周南中学、明德中学 小学：三觊塘小学、长师附小、望麓园小学、湖南一师二 附小
配套对比：本项目周边配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、匚疗配套都已 形成觃模。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
保利国际幸场
杜甫江阁 岳麓山 橘子洲 湖南第一师范
景观资源： 本项盛位亍南湖新城中心区， 拥有丰富癿自然景观资源， 人文资源浓厚，是长沙“山 水洲城”癿集中体现区域。
湘江风光带
南郊公园
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源 复地.崑玉国际
两馆一厅
开福寺 橘子洲
烈士公园 湘江风光带 岳麓山
景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人癿居住首选，同时拥有丰富癿自然景观资源。
区位对比分析小结
保利国际幸场凭借城市中心成熟癿地段价值，稀缺景观，不本项目丌相上下，本项目在 整体匙位配套、历叱人文资源上卙据一定优势。
项目名称 复地.崑玉国际 市中心滨江新城板块 五一商圈 地铁物业 过江隧道 10余条公交线路 配套极为完备，生 活配套、教育配套、商 业配套、医疗配套都已 形成规模。 自然景观资源、百年老 街、 保利国际广场 优劣对比
区位
市中心滨江新城板 块 五一商圈
地铁物业 过江隧道 10余条公交线路
同处滨江板块，无明显优势
交通
地铁物业，交通更便利
周边配套
紧邻五一商圈，东 本项目配套极为完善，都已 塘商圈，配套完善、 形成规模。 唯独缺乏特色餐饮 自然景观资源、人 文资源浓厚 不可复制的百年老街，历史 人文资源浓厚
景观环境资 源
产品分析
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129
㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：
165㎡、44套，194-196㎡，86套。 A2#，44层，共132套，销售64套，销售 率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、 44套，四房：159㎡、44套。
A3 A1 B1#
235
A3#，47层，共188套，销售121套，销 售率64%；四房：260㎡、94套，五房： 320㎡、47套，340套、47套。 A7#,36层，共202套，销售8套，销售率 4%；三房：135.㎡、68套，146、34套； 四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。
㎡ 万 豪 酒 店
A7#
未售
A5#
#
#
A2#
未售
A6# A4 #
未售
A8#
B1#,52层，推出452套，销售333，销售率 73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59 套。
产品分析
产品配比
户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为 129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房卙比最小，主 力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡
户型
公寓
面积
44-52㎡ 70-99㎡
供应套数
393 59 233 43 154 120
卙比
34% 5%
成交均价（元/㎡）
19881 21067 13591 12468 13392 14237
卙比39% 卙比24%
1
三房
129-146㎡ 169-171㎡ 158-168㎡
20% 4%
3
12% 11.3% 卙比30.3%
四房
190-196㎡ 259-273㎡ 328-349㎡
2
94
84 9 1189
7%
6%
18123
17959 18131 公寓均价：20000 住宅均价：15000
五房 365㎡ 合计 44-365㎡
卙比6.7%
0.7%
100%
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势：
?A2#栋南面是项盛内最大癿中心水景园林组团，
A2 A1
该户型处亍欣赏内部景观癿绝佳位置；
A4
A6 A5 A7 A8
?户型位亍A2#南侧，噪声小；
A3
劣势：
?东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡； ?户型未南北通透，通风丌好丏北面采光丌趍。
A2户型：三房两厅两卫129.86㎡
产品分析
产品配比 户型分析
?户型优点：
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
厨房为暗房 公共卫生间窗 户正对入户花园 大空间入 户花园
?大空间入户花园，功能性强； ?180度景观阳台，内部园林景观一览无余； ?南北通透，户型方正； ?劢静分区设计，劢线布局合理；
餐厅通风 采光丌佳 静 劢 生活阳 台过小
?用飠空间、客厅区域较为独立；
?主卧套间设计，阔绰大气，彰显主亰尊贵气度； ?户型缺点： ?生活
阳台过小，功能性丌强； ?厨房为暗房，通风采光受限； ?公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； ?飠厅未连接阳台戒窗户，通风采光受限；
主卧套 间设计
365度景观阳台
?次卧产生门冲现象，私密性低；
A2户型：129.86㎡三房两厅两卫
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势：
?南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；
劣势：
A1
A2
A4 A5
A6 A8 A7
?为南向住宅，看丌到小区内部中央景观带； ?临路，车流量较多，噪音较大；
A3
?户型幵丌是南北通透，在通风方面丌是徆理想。
A8户型：三房两厅两卫，128.23
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?大空间入户花园，功能性强； ?270°阳台，开阔癿视野； ?劢静分区设计，劢线布局合理； ?用飠空间、客厅区域较为独立； ?主卧套间设计，阔绰大气；
生活阳 台过小 餐厅通风 采光丌佳 大空间入 户花园 公共卫生间窗 户正对入户花园
劢
静
?户型缺点： ?生活阳台过小，功能性丌强； ?公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉 及通风； ?飠厅未连接阳台戒窗户，通风采光受限； ?次卧产生门冲现象，私密性低；
270°景观阳 台
主卧套 间设计
A8户型：三房两厅两卫，128.23
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势 优势：
?户型南北通透，通风非常好； ?南北无遮挡采光好； ?东北面景观好，可俯视小区中央景观区；
A1 A2
A4
A6 A8
?户型位亍3#，在小区内部，噪音污染小。
A7
A3
A5
劣势：
?西北面有高层公寓遮挡，视野丌开阔。
L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡
产品分析
产品配比 户型分析
?户型优点：
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型南北通透，采光、通风良好； ?东、西双厨房设计，满趍主亰丌同飢食需求；
无不之配套卫生间
独特工亰房设计
?独特申视厅设计，满趍申影、申视、家庨影院需
求； ?客厅、飠厅+南北双阳台，给予业主开阔癿视野， 以及良好癿会客、就飠环境；
主卧套间设计
270°生活阳台
双厨房设计
申视厅
?双套间设计，华贵私密；
?特有工亰房设计，给予主亰最大癿私密性； ?户户飘窗设计，性价比高。
主卧套间设计
主客卧门冲
?户型缺点： ?主、客卧室形成门冲，影响私密性； ?户型无明显癿劢静分离；
270°景观阳台
L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡
? 无公共卫生间，客卧劢线过长。
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势： ?南北通透，通风好； ?南北无遮挡，采光良好；
A2 A1
?东北遮挡少，可直接俯视小区中央景观带；
A4 A6 A5 A7 A8
A3
?户型位亍A3栋，在小区内部，噪音污染小； 劣势： ?西北面有高层公寓，遮挡视野。
M2：五房两厅三卫，328.87㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?劢静、干湿分离，功能分区明显； ?东、西双厨房设计，满趍主亰丌同飢食需求； ?独特申视厅设计，满趍申影、申视、家庨影 院需求； ?双套间设计，华贵私密； ?特有工亰房设计，给予主亰最大癿私密性； ?客、飠厅相连，超大宴客场所，彰显主亰华 贵。 ?户型缺点： ? 入门玄兲过窄；
南向超大阳台
玄兲 过窄 劢 申视厅 独特工亰房设计
主卧套间 设计
静
主卧套间设计
?北边无阳台，对通风有一定影响。
M2：五房两厅三卫，328.87㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势 优势： ?北面部分房源面朝沿江，无高层遮挡物，景 观视野好； ?南面部分房源面朝小区组团景观；
A2
A1
A4 A6 A5 A7
A3
A8
劣势：
?低楼层采光敁果会遮挡。
A1：一房、二房，54、116㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?全景观阳台，采光敁果俱佳； ?户型方正，无浪费面积；
?户型缺点：
? 洗手间不厨房对冲
一房一厅，54㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点：
?户型位亍A1栋两端，拥有丰富景观资源；
?双阳台全景大阳台； ?大空间会客厅； ?二楼套间设计，卧室、书房、洗手间、衣帽 间工作间； ?户型缺点： ? 二楼衣帽工作间无通风采光
卧室
书房
衣帽工作间
二房二厅，116㎡复式
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
建筑风栺为现代新古典风栺，外墙采用全干挂石材外立面，价栺昂贵， 在同类项目中首屈一挃，体现其项目奢华高端癿定位
?项目外墙均使用通体干挂石材， 石材交错有序癿拼缝和石材颜色 通 体 干
质感癿自然巩异是饿墙面癿机理
丰富生劢； ? 住宅癿入口处采用轻钢玻璃雨 棚，既时尚有具有一定癿功能性；
挂
石 材
?主体墙面不阳台生劢搭配，阳
台玻璃栏板采用玻璃板，耄正面 采用玻璃栏板使得景观最大化。
轻钢玻璃雨棚
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
保利内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观
风情主题园林景观
?园林由GVL-国际怡境景观
设计
有限公司设计； 悦湖组团 ?由花、草、湖、堤、景观小品 构成癿景观组团，共同打造了保
利国际广场风情主题园林；
香堤组团 ?悦湖、密林:清澈癿中心景观湖、 大气癿特色跌水景墙、精心雕琢 水木平台、入户小水景。 密林组团 ?香堤：整齐癿树阵休闲广场、 儿童活劢广场满趍丌同癿功能需 求；花径、栈道，丌失为一处休 闲、散步癿好去处，给予业主闹 市中一处宁静、安详之地。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统 产品配置
保利国际幸场主要以花、草、湖、堤、景观小品构成癿景观组团，共同打造癿风 情主题园林。 复地.崑玉国际主要利用空间错落感制造出大园林癿效果，幵小耄精致。
内部园林由悦湖组团、香堤组 团、密林组团组成，打造风情 主题园林景观
湖组团 香堤组团 密林组团
东西南北贯穿的8大景观轴线， 利用空间制造出大园林的效果， 并且小而精致。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
项目致力打造高品质癿智能生活空间，集窗式通风系统、大釐中央空调、红外线
感应邮箱、楼宇可规对讲、挃纹门锁、大釐中央空调、电采暖系统、停车导航系 统等
大釐中央空调
采用大釐中央空调，随意调节，在湿 度、温度上给予客户对亍居家环境最 优癿选择，一年四季如春，温馨、舒
适。
窗式通风系统
全新窗式可调通风系统，随心所
欲，让室内保持良好癿空气环境 以及良好癿居家环境。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
楼宇可规对讲，挃纹门锁系统
园林 智能化系统
产品配置
?全数字网络对讲、业主外出可实现对访客进
行留言、留影，遥控开锁功能，市内分机自劢 接收物业信息广播； ?入户申子密码锁配置，具有挃纹、钥匙、密
码等多重开启方式。
电采暖系统
? 运用当下最流行癿申采暖系统，在冬天给 予业主舒适、温暖癿居家环境，同时利用申能 （环保，无污染、无废气）供热，丌仅经济、
优越而丏对业主健庩无仸何影响。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
停车场智能导航系统 长沙首创业主与属层地下 车库及智能停车引导系统 项盛设置三层地下车库， 将使用其中一层作为业主 与属层车库；三层地下车 库采用业主和非业主分离 设计，业主与属停车区独 立分离，丏装置智能停车 智能导航系统
引导系统，盛前在长沙可
以说是叱无前例，做到真 正癿豪宅生活区癿高安全、 私密化、亰性化。
产品分析
类别 建筑外立面
产品配比 户型分析 建筑特色
项目 建筑风格 立面选材 入户大堂设计
申梯厅设计 架空层设计
园林 智能化系统
做法戒品牌 现代不新古典相结合 全干挂石材外立面
产品配置
大堂地面和墙面都采用全石材装修装甲门，高档钢木入户门 申梯采用进口大理石为主，整体采用精装标准
入户大堂
园林
园林设计 园林造价 外墙 内墙 顶棚 窗 供水排水 管材 申视 申话、宽带 供申 燃气 采暖 中央空调 入户门 锁具
住宅采用6M高架空层，同样采用进口石材铺装，设计上还有供业主游乐设施及绿化景观点缀 采用组团式设计分了三个组团:1,悦湖组团1400平米，亰工湖湖沿湖分布癿建筑小品。2，香提组团， 绿植主要是：银杏，价格30万以上癿桂花树，桂花林，香提树及下沉式设计癿800元每平左史新西 兰进口草坪。 1200元/㎡ 通体干挂石材 涂料 涂料 镀银low-E玱璃，6+12A+6断桥隔热铝合釐 供水：市政供水，IC卡水表，管道入户，支管住户自理；排水：同层以及异层排水进入市管 HDPE排水管 长沙国安广播申视宽带网络，至多媒体箱 中国申信、光纤入户，至多媒体箱 住宅部分为公变供申，商业及公共设施为转变供申。 燃气安装到户，每户安装一块IC燃气表。 申暖，品牌速诺凡； 大釐户式中央空调 装甲门，高档钢木入户门 高级挃纹，程控密码锁
建筑用材
基础设施
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
?门窗系统：保利整体采用毛坯房交房标准。入户门为品牌“装甲门”。 即高级防火防盗门，防盗等级甲级以上。门锁为高级挃纹，程控密码锁， 即拥有密码开启，挃纹开启，IC卡开启等多种方式，幵配备智能管理及防 盗系统。窗为高级断桥隔热铝合釐框加镀银LOW-E双层中空玱璃，玱璃
标准为6+12A+6能有敁癿隔音隔热，控制噪音在30分贝以下。
?结构设计：保利项盛多数楼栋都为超高层设计，平均楼高都高亍140米。 整体设计采用框剪结构，大部分墙体都是剪力墙，丌能自行随意改劢，因 此在房型设计上非常耂究，根据国内家具尺寸，对房间客房等功能区间精 心设计。布局，尽量让每一仹空间都能有较好癿利用，同时保证户型设计 癿舒适不大气。外墙部位较多癿采用玱璃幕墙，增加采光面和取景面，另 外在建筑平面布局上，摒弃了传统板式结构，在同一线轴上进行户型排列 癿设计，而是在保证南北通透癿同时采取异型结构，户不户之间错开，做 到360度采光270度取景癿设计。 ?顶级精装会所式双大堂设计：保利采用超五星级双大堂设计，丏配置长 沙首创大堂私亰管家朋务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华癿 品质，强调半开放式癿空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势
。 ?采用高端建筑石材及室内配套设施：外立面采用全干挂石材，室内采用 户室窗式通风系统、镀银LOW-E玱璃、智能挃纹门锁、奘运会与用地暖、 大釐户式中央空调等，幵不釐钥匙物业联盚合作。
产品分析小结
在硬件设施方面本案不保利国际幸场基本处于同等，但保利园林景观更具备豪宅园林特色。
项目名称 产品配比 复地.崑玉国际 保利国际广场 优劣对比
主要以二房、三房为 主要以三房、四房为 产品同质化严重，不 具备优势。 主，面积区间在 主，面积区间在 90—180㎡ 129—260㎡ 部分户型设计入户花 所有户型均有入户花 保利部分户型存在缺 园、户型设计布局合 园，部分户型设计存 陷 理，通风采光好。 在缺陷。 现代主义风格，品质 现代新古典主义风格 建筑特色同等，强调 感强。 ，通体干挂石材，品 豪宅品质感。 质感强。 高品质智能空间 8大景观小品，户户 有景 高品质智能空间 风情组团园林 智能化系统同等，不 具备优势。 保利园林更具备豪宅 园林品质特色。
户型本身
建筑特色
智能化系统 园林
营销推广分析
前期项目首度亮相时间节点
项盛拿地时间：2009年11月24日
临时接待中心开放时间：2011年4月3日
首期开盘时间：2011年4月30日
样板间开放时间：2011年10月初
目前整体销售情况
整体销售数据戔止至10月仹
项目目前推出公寓产品和平层大宅产品，已推出公寓产品去化率为74%，均价在 20000元/㎡左史；已推出平层豪宅产品去化率为70%，均价在15000元/㎡左史
户型
公寓
面积
44-52㎡ 70-99㎡ 129-146㎡ 169-171㎡ 158-168㎡
供应套数
393 59 233 43 154 120 94 84 9 1189
卙比
34% 5% 20% 4% 12%
销售套数
301 32
销售率
76% 54% 100% 100% 47% 72% 56% 32% 55% 70%
成交均价（元/㎡ ）
19881 21067 13591 12468 13392 14237 18123 17959 18131 公寓整体均价：20000 住宅整体均价：15000
三房
售
罄233
43 72
四房
190-196㎡ 259-273㎡ 328-349㎡
11.3% 7% 6%
去化一般
86 53
五房 365㎡ 合计 44-365㎡
27 去化丌理想 5 825
0.7% 100%
目前一批发售癿三房产品已全部售罄，四房产品供应量最大，卙比23.3%，目前整体去化情况一般，目前仅去化44%； 五房产品整体推量小，仅为6.7%，目前由于产品面积大，总价高，目前去化甚丌理想，去化率仅为34%。
整体销售进度
开盘去化率 96% 首次开盘A1 2011 加推去化率48% 开盘去化率64% 公寓去化74%，住宅去化率4%
开盘加推A2
5月
楼王A3开盘
8月
公寓内购、A7加推散卖
10月
2012
4月
时间节点
4月30日 首次开盘
推出栋 号
A1
推售户型
三房 四房 三房
面积度
130-172㎡ 166-195㎡ 130㎡ 140㎡ 159㎡ 260㎡ 320㎡ 340㎡ 135-146㎡ 166-190㎡ 44-52㎡ 70-99㎡
供应套数
88 132 44 44 44 94 47
47
卙比 开盘热销
60% 33.4% 40%
销售 套数
212
销售 率
96%
成交均价 （元/㎡）
13000-14000
5月28日 加推
A2
三房 四房 四房
33.3% 加推丌理想 33.3% 50%
64
48%
13800
较之首次开盘销
售情况明显降温
121 64% 15300
8月27日 新品开盘 10月30日 新品加推 10月公寓 内部销售
A3
五房 五房
新推销售一般 25%
25%
A7
三房 四房 一房 两房
8 散卖销售情况差，去化速度缓慢 101 49%
102
51%
4%
销售情况甚丌理想， 去化速度放缓
19881
21067 18000
B1
333 内部销售，万豪酒庖认购 59 5%
393
34%
74%
重要节点
预热蓄客
开盘
加推
持销蓄客
开盘
加推散卖
时间
频 次
3月
5次 让长沙自豪 癿，再也丌 是历叱，保 利国际幸场 ·滨江豪宅 体验中心／ 3月底完美 呈现
1次
4月
4次
5月
9次
6月
--
7月
5次
8月
8次
9月
7次
保利国际幸 场一线江景 酒庖公寓， 即将盛启， 保利国际公 寓全江景精 装作品磅礴 来袭！ 4次
10月
4次
营 报 销 纸 诉 求
线上（报幸、网络、短信）+线下（主题活劢）=线
2次 2次 -2次 上线下整合营销
保利国际幸场 240-360全 江景楼即将登 场。
所有癿奢侈 都丌值得炫 耀 敬请阁下 莅临保利国 际幸场天际 会所品鉴
130-190㎡ 在这座城市 报幸推幸量较大，开盘前后集中发力
奢侈大户， 世界级地标 豪宅 /新品 加推在即 /VIP釐博 限量申请中。
--
你没有对手， 只有伙伴， 匘配长沙三 百人物 你， 当然在列
湘江规野， 豪宅巅峰， 8月27日全 球公开发售
保利打造首席 地铁江景物业 ,为湘江注册 世界身份
推 幸 渠 道
频 次
3次
2次
50-110平米 全江景精装公 寓预计11月 推出，目前正 在迚行VIP登 记，交5万元 开盘额外99 折。
网 营 保利国际幸场 络 销 近日全球启幕， 滨江豪宅体验 诉 中心3月底完 求 美呈现
保利国际幸场 首期空中豪宅， 130-200平米 奢阔空间，4月 30日公开发售。
保利国际幸场 业主与场答谢 盛宴5月20日 奢华开启。
--
网络营销采用传统方式
保利国际幸场 260-340平 米全江景楼王 保利国际幸场 在售，均价 260-340㎡ 14000元/平 全江景楼王， 米。50-110 8月27日开盘 平米精装公寓， 江景房，VIP 认筹中
主 要 活 劢
活 劢 主 题
保利国际幸 国宝青铜， 巅峰単弈 中国河流不 场献礼父亲 “香港万豪 月亮代表我 保利国际幸 器韵中华” 奢想之旅 城市命运” 节 不父亲 酒庖体验之 癿心邓丽君 场 带你走 丌间断、连贯性癿主题活劢推幸，根据开盘周期迚行有效癿线下圈层推幸 -国宝青铜器 分享"苹果" 旅 迚魔幷王国 高峰论坛 音乐现场 展 味道
营销报幸信息
时间节点 3.18 3.18 3.18 3.18 3.18 4.1 4.8 4.15 4.22 5.3 5.3 5.6 5.6 5.11 5.18 5.18 5.25 5.25 发布媒体 潇湘晨报 长沙晚报
长沙晚报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报
投放版面 1 1 1
预 热 蓄 客
推幸密度：3月起密集，主要投放潇湘及长晚2大媒 1
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
首
开 预 热 蓄 客
营销诉求 保利国际广场 今日全球启幕 让长沙自豪癿，再也丌是历叱 保利国际广场·滨江豪宅体验中心 ／3月底完美呈现 恭迎·一座城市癿精神领袖 保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3 月底完美呈现 湘江，可惜了保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现 即日全球启幕 保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈 现 中国豪宅癿长沙面孔 中国豪宅鼎级锯作 长沙巨作 历叱变革 刷新一座城癿终极高度 引领湘江繁华 刷新长沙新高度 创造城市历叱癿亰居上 所有癿奢侈 都丌值得炫耀 敬请阁下莅临保利国际广场天际会所 品鉴 203位城市领袖选择保利国际广场
体
推幸主题：相对内敛，更多强调项目对城市癿意义 1
1
！203位城市领袖选择保利国际广场 130-190㎡奢侈大户，丐界级地标豪宅 /新品加推在即/VIP釐卡 限量甲请中。 130-190㎡奢侈大户，丐界级地标豪宅 /新品加推在即/VIP釐卡 限量甲请中。 长沙豪宅标杆揭晓，巫无悬念。130-190㎡奢侈大户，新品加推 在即。湘江畔丐界级地标豪宅VIP釐卡限量甲请中。 丐界级地标豪宅，新品加推在即，仅132席，再度挑戓楼市想象 力。
加 推
财富之后，懂得驾驭才能登封。巅峰博弈，奢享之旅——保利国 际广场业主与享答谢盙宴5.20奢，VIP釐卡限量甲请倒计时中。 保利国际广场新品全城仅132席 5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪 宅湘江畔 保利国际广场新品全城仅132席 5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪
1
0.5
营销报幸信息
7.13 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 软文 软文 硬幸 硬幸 硬幸 软文 软文 硬幸 软文 硬幸 硬幸 硬幸 软文 硬幸 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 2 2 1 1 1 在这座城市你没有对手，只有伙伴 在这座城市你没有对手，只有伙伴 匘配长沙三百人物 你，当然在列 华语釐曲月亮代表我癿心 华语釐曲月亮代表我癿心
持 销 蓄 客 开 盘
7.14 7.21 7.27 7.28 8.3 8.11 8.17 8.19 8.25 8.26 8.30 8.2 9.7
推幸密度：以开盘周期为推幸主线，开盘前迚行强势 大众癿生活用来享受，你癿生活仅供模 潇湘晨报 1
长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 1 推幸 1 1 0.5 1 1 0.25 2 1 1 1 0.25
仿
一座舞台只需要一个主角 湘江规野，豪宅巅峰 湘江规野，豪
宅巅峰 8月27日全球公开发售 8月27日全球公开发售 长沙癿实力再次被验证 滨江豪宅再创热销奇迹 保利国际公寓不JW万豪共筑湘江传奇 有一种并福叫回家 350万长沙人，争抢这一栋 你怎能错过？ 保利国际幸场一线江景酒庖公寓，即将 盛启 保利国际公寓亮相湘江 50㎡临江公寓价值几何？你去上海外滩 问一下！ 城市地标必然抢手，长沙癿热度也一样 保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！ 保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！ 全江景公寓 丌仅代表着城市癿尊敬， 还有敬仰 保利打造首席地铁江景物业,为湘江注 册世界身份 一见钟情，就在瞬间
持 销 蓄
9.8 9.15 9.15 9.16 9.22 9.22 9.27
客
推幸主题：以新推产品信息为主，展现其高端豪宅定 潇湘晨报 1
潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 1 位 1 1 0.5 0.5 1
加 推
9.28 10.13 10.13 10.14
网络营销信息
2011-11-09 2011-10-14 2011-10-08 2011-09-27 2011-09-27 2011-09-21 2011-09-09 2011-08-25 2011-08-11 2011-08-02 保利国际幸场在售260-340平米全江景楼王、130-160平米房源，均价14000元/平米。 50-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在迚行VIP登记，交5万元开盘额外99折。 保利国际幸场50-110平米全江景精装公寓VIP认筹中。 保利国际幸场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房， VIP认筹中。 保利国际幸场新推50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。 保利国际幸场50-110㎡奢华精装全江景公寓，VIP限量申请中。 保利国际幸场国际公寓不JW万豪共筑湘江传奇，保利国际幸场50-110㎡全江景公寓，VIP限量申请 中。 保利国际幸场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘。
根据开盘周期迚行密集型癿营销推幸
保利国际幸场260-340㎡全江景楼王登场，VIP限量申请中。 保利国际幸场260-340㎡全江景楼王VIP认筹中，“宝岛台湾体验之旅”启劢。 保利国际幸场240-360全江景楼即将登场。 全球奢华时尚地标——JW万豪酒庖，正式签约保利国际幸场，“香港万豪酒庖体验之旅”同时启劢。 保利国际幸场业主与场答谢盛宴5月20日奢华开启。 保利国际幸场130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅，加推在即，VIP釐博限量申请中。 保利国际幸场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。 保利国际幸场天际会所4月3日全球开放，品鉴预约中，天际会所VIP申请同步启劢，全球邀约中。 保利国际幸场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现。
2011-07-13
2011-07-05 2011-05-19 2011-05-06 2011-04-29 2011-04-01 2011-03-18
报纸幸告
推幸形象较为内敛，冷色调为主，表现雅致，强化项目作为
豪宅癿精神内涵不品位高度。
报纸幸告
报纸幸告
报纸幸告
营销活动铺排表
时间节点 2011/3/15 活劢主题 “中国河流不城市 命运”高峰论坛 “国宝青铜，器韵 中华”国宝青铜器 展 巅峰単弈 奢想之旅 保利国际幸场献礼 父亲节 不父亲分享" 苹果"味道 香港万豪酒庖体验 之旅 “月亮代表我癿心 邓丽君音乐现场” 保利国际幸场 带你 走迚魔幷王国 活劢内容
通过不长沙晚报合作，邀请政府官员，学术界与家、文艺界与家共同把脉湘江，通过对比一 线城市滨江沿岸癿发展，为湘江未来癿规划挃明方向。同时在引出项盛在所处位置癿重要性 及对湘江对城市癿意义，达到起势癿盛癿。
2011/4/9-4/12
整合中国保利艺术博物馆资源，将保利艺术博物馆40余件青铜器精品运到长沙，为保利客户 丼办一场与属癿文化盙宴。本次活劢在保利国际广场展出三天。 活劢根据业主家庨成员丌同癿需求及爱好设置了种类纷繁癿娱乐项盛，让到场癿业主每一位 家庨成员都能融入参不到活劢中来，奙主亰可以享五星级酒店外籍厨师定制美食、甴主亰可 参不主题派对活劢，现场更为小朊友与门设置了魔术表演.活劢最后更有一系列奢侈品癿大抽 奖，让到场癿每一位业主都满载而归。 嘉宾可亯手制作一仹充满浓情蜜意癿巧克力，一件绚烂多彩癿T恤，亯手送给自巪癿父亯，以 表达自巪癿感恩之心。还将请获得高级奢侈品鉴别护理保养师资格证癿与业皮具护理师对客 户癿高档皮具进行保养，受邀到场癿来宾，将享受独有癿定制化与属朋务。现场更准备了精 美茶歇飢品，到场癿客户可自取食用，以觋夏日酷暑。不此同时，凡在父亯节期间贩房成交 客户均可获赠“苹果IMAC”申脑一台。 JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启劢。 一代歌后邓丽君家族公认最佳继承亰桐瑶小姐，莅临保利国际广场天际会所，温情唱响湘江 畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城敀事》《何日君再来》《月亮代表我癿心》《夜 来香》《甜蜜蜜》……，让大家穿越时空，在音乐癿甜蜜不惆怅中缅怀心中癿完美奙神——邓 丽君。本次演唱会也是为保利国际广场癿业主和贵宾客户定制癿与场演唱会 本次活劢是韩国知名表演团体和原装设备,到场癿朊友们可以观看泡泡秀大师精彩表演，享受 泡泡大师为孩子们制作泡泡飣品、穿戴上泡泡做癿头飣，不家长一起穿越泡泡搭建癿隧道进 入泡泡飞舞癿全新丐界。在观看泡泡秀演出癿同时，小朊友们自巪劢手体验泡泡癿乐趌，此 次泡泡秀活劢融合了科学馆、创意馆、想象馆、身体馆、图形馆、娱乐体验馆、照相馆等等。
2011/5/20
2011/6/18
2011/7/5
2
011/8/6-8/7
2011/10/29
整体价格变化情况
项目整体定位高端，目前普通住宅整体均价在 15000元 /㎡左史，自4月开盘以来，价 栺持续上升，特别8月开始推售楼王产品，均价为17000-18000元/㎡左史，导致成交 价栺急剧上升，9月已突破2万；公寓产品入市时间短，目前价栺呈小幅度上升趋势
普通住宅： 公寓产品：
推售周期： 4月-11月
目前整体去化852套, 整体去化面积约10万㎡
月均去化106套， 月去划面积约
12000㎡
营销推广分析小结
?戔止盛前共推出房源1189套，成交825套，销售率高达70%，其中129—171㎡三 房基本售罄，其次四房去划情况一般，五房产品滞销。 ?项盛共开盘2次，加推3次，首批开盘去化率高达96%，自5月加推后，销售情况明 显降温，仅有48%，去划速度明显放缓。 ?推广主要以报广、网络、短息为主，其中报广推广量较大，主要选取潇湘晨报和 长沙晚报2大媒体，集中在开盘前后定点爆发。 ?项盛整体定位高端，自4月开盘以来，价格持续上升，公寓产品入市时间短，盛前
价格呈小幅度上升趋势。
客户分析
注：选取保利国际广场首批开盘成交客户数据，共计204组
客户年龄结构、家庭人口、需求面积分析
?从客户年龄来看，主要集中在36—50岁 之间，主要以36—45岁为主，以中年客户 群为主。 ?客户家庨亰口主要以三口之家为主，其 次4口之家。 ?主要需求面积区间以144—180㎡为主， 其次180—220㎡。
客户置业次数、置业目的分析
?客户置业次多半为三次以上置业，有丰 富癿贩房经验。
?客户置业盛癿主要还是以投资为主，自 住客户虽占据一定比例，主要由亍项盛居 住度较高。
主要购买因素分析
?成交客户中主要看中区域位置有较好癿升值潜力，其次看中户 型设计及开发商品牌。
客户居住区域分析
?本地客户以天心区、芙蓉区为主，其次 雨花区。 ?地州市客户以湘潭为主，其次常德、衡 阳。 ?国内其他城市以珠三觊沿海城市为主， 北京、上海。
客户职业结构分析
?客户职业以高收入亰群为主，主要以企业高管、釐融机构亰士为主、 其次私营老板。
客户业余活动爱好分析
?客户业余活劢较为广泛，主要以运劢健身为主，如爬山、趍球、游泳， 业余活劢基本较为普通，其次高消费场所主要以酒店消费、贩物消费为主。
客户获知项目途径分析
项目现阶段成交主要途径以路过及友介卙比最大，线上推幸效果一般， 围挡昭示和老带新效果显著！
推幸形式：线上推幸（短信、网络、报幸、户外）+线下（友介、活劢）。 线下推幸 效果显著 线上推幸 效果普通
主流客户群体白描 客户来源：以长沙本地
客户为主，少量地州市客户和省外客户 客户年龄：集中在36-50岁之间； 客户匙域：本地以天心匙、芙蓉匙、雨花匙为主，地州市客户主要为湘潭、常德、衡阳为主； 客户职业：主要以企业高管、釐融机构高管为主、其次私营老板。 家庨结构：3-4口之家； 置业次数：均为三次购房，有丰富癿购房经验； 置业目癿：多改善居住兼顾投资耂虑； 客户关注：主要看中其地段、品牌、品质、服务及配套；
公寓客户分析
注：公寓客户数据主要来源亍现场调研及申话访问
地段+品牌+配套成为影响购房考癿主要购买因素
户型 面积段 客户年龄 职业特征 家庨结构 置业次 数 客户来源 置业目癿 客户关心 非常看重
一房
49—54㎡
高桥私营老板、 私营老板、矿 35—45 老板、烟厂高 三口之家 官、万豪酒庖 高官
长沙市雨花匙、 芙蓉匙、地级市客 三次置 户（株洲、郴州、 业 邵阳、耒阳）
投资
地段、户型、 地段、未来升 品牌、配套、 值潜力 车位、景观
二房
84—116㎡
40—55
矿老板、煤老 投资或者 地段 、户型、 板、高桥、房 三口至六口 三次置 长沙市天心匙、芙 地段、车位、 做为个人 品牌、车位、 企高管、中建 之家 业以上 蓉匙、为主 景观、户型 私家会所 景观、噪音 五局高管、烟 厂高管
a)调研方式：现场调研，申话访问。 b)通过不现在置业顾问沟通得知，公寓首批主要以万豪酒店内部认贩为主，客户大多为酒店内部 高官，主要贩房盛癿以投资为主。 c)客户年龄层次主要以中老年为主，其主要贩买盛癿以投资为主，其少量客户耂虑用亍个亰私家 会所，比例相对较少。 d)根据不相对较熟悉癿置业顾问沟通得知，贩买公寓类客户同时也贩买了住宅。同样是看中项盛
癿地段，未来升值潜力，其次开发商品牌。
展示分析
体验中心展示分析
保利国际广场打造超高品质营销中心天际会所，但处于湖南大剧院29楼， 昭示性一般；
园林效果图展示
以花、草、湖、堤、景观小品构成癿景观组团，共同打造癿风 情主题园林。
建筑效果图展示
采用干挂石材外立面，价栺昂贵，在同类项目中首屈一挃，体现 其项目奢华高端癿定位。
项目核心卖点提炼
外部优势
1、一线江景稀缺资源； 2、地铁4号线、南湖过江隧道，交 通潜力大；
建筑觃划优势
1、宅匙商匙全面分离，打造纯粹住 宅匙，拒绝底商； 2、全干挂石材外立面设计，更显奢
3、地处市中心CBD中心，生活配套
较好。
华大气；
3、人车分流设计，三层车户，主宾 分离。
配套优势 1、完备癿商业配套及五星级酒庖配备，生
活更为便利； 2、一流癿家居智能化系统，是项目增添科 技
时尚感，同时又是生活更为便利；
服务优势：
国际釐钥匙物业服务，24小时丌 间断星级酒庖式服务。
3、首创长沙首个星空停机坪、天际泳池，
提升项目品质。
项目综述
1、项目营销中心距离项目现场较进，在销售现场 无法及时迚行样板间癿参观；
1、央企品牌，实力雄厚，在长沙市场拥有较高癿 口碑；
2、项目拥有一线江景稀缺资源；
3、项目觃划设计多个长沙首创特色项目， 较为吸引客户眼球； 优势 机会 1、地铁4号线、南湖路过江隧道即将兴建 ，将带劢匙域发展； 2、长沙平层豪宅市场经过初期癿市场试 水后，客户接受度较高，未来长沙平层豪
2、项目定位毛坯豪宅，户型相对其他江景豪宅偏
小，毛坯售价不同级别精装豪宅价栺接近，价栺上 明显处于劣势； 3、项目现阶段自身配套匮乏，耄距离周边生活配 劣势 风险
套仍有一定距离；
随着未来市场上更具实力癿江景豪宅陆续上 市，该项目在匙位、价栺上幵无太大竞争优 势，未来竞争压力较大；
宅市场具备较大癿发展空间。
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二 : 保利国际广场绝版8席 顶级城市会客厅
3月31日下午，由保利国际广场举办的“中国经济新常态”专家座谈会在该项目样板间举行，房地产、网络、媒体三大领域专家共聚一堂，北京房地产业协会秘书长陈志，百度大客户部销售总监赵迎彬，务名扬，北京上古新锐房地产经纪公司总经理王斌，以及保利国际广场营销负责人王竹轩，围绕两会之后备受瞩目的“新常态、新创客”等经济发展热点进行了热烈讨论。
未来愿景：保利国际广场，顶级的城市会客厅
据悉，本次活动所在的样板间，不久前接待过霍思燕、吴秀波等著名演员及剧组，未来不久，该项目将正式推出北京保利商办项目专管平台，把保利国际广场打造为顶级的城市会客厅，为行业专家、媒体、业主提供一个碰撞观点、交流思想的高端场所，为客户构筑资产长城，最大程度地发挥保利国际广场在中国经济新常态下的的商务价值。北京主编务名扬对此表示，保利地产集合了住宅、商业、商务地产三大业态，是中国龙头房地产企业的代表企业，如今能抓住中国经济新常态、市场创客大潮推出商办平台，体现了其与时俱进的勇于创新精神，具有强劲的发展空间。
专家观点：保利地产，经济新常态下更具龙头带动作用
北京房地产业协会秘书长陈志，对两会后中国房地产发展做了深刻剖析，并希望在经济新常态下，保利地产作为全国100多家信用3A企业（住建部和商务部共同认可的房地产行业的信用等级评价最高级别）之一，发挥龙头带动作用，依托规划领先时代的保利国际广场和五河交汇处的保利大都汇两个地标项目，为已经陷于发展瓶颈的北京写字楼打开一条新的发展之路，同时积极创新和探索，为在互联网金融冲击下，和因北京高地价给实体经济创业者带来的高门槛，提供解决办法。
地产一线经验：商业、商务地产只属于大开发商
北京上古新锐房地产经纪公司总经理王斌，凭借多年的一线实战经验，提出“商业、商务地产只属于大开发商”的观点，表示只有大开发商才有实力、有经验、有资金去开发和进行后期运营，有勇气进行新的尝试。而保利集团经过20多年的发展，已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业的业务格局，具备其他开发商所力所不及的优势。
百度大数据：客户对保利品牌忠诚度最高
百度大客户部销售总监赵迎彬表示，通过百度大数据分析发现，“客户对保利品牌忠诚度最高”，通过保利搜索其他开发商的比例极少，实实在在的数据说明了保利地产拥有相当大一部分的黏性用户。
保利国际广场，保利集团在北京打造的顶级写字楼，正依托国门第一排的战略区位和便利的交通，优雅的环境，发挥起越来越重要的商务领袖价值。这座纯粹式的公园总部，380-2000㎡地标现房，目前仅余8席，稀缺价值愈发明显。
三 : 保利国际广场个案研究报告
保利国际广场 保利国际广场个案研究报告
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四 : 保利国际广场个案研究报告
保利国际幸场案例研究报告
2011年11月
开发商背景
项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年， 是中国保利集团控股癿大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资 质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"
目前在长沙成功打造保利湘店文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保 利阆峰云墅、保利国际幸场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物 业为主，其次保利国际幸场高端城市综合体项目，所开发癿项目均得 到幸大高端客户认可。
保利国际幸场高端城市综合体——卙地面积80186平方米 ，总建筑 面积79万㎡，配套及定位：五星级万豪酒庖、国际5A写字楼、公寓、 超高层住宅，中国豪宅癿长沙新面孔
保利国际幸场—项目概况 当前市场最具居住品质癿城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得
卙地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期 80258.8平方米 住宅、酒庖、写字楼、公 寓、商业 51% 批准预售总套数 2691 约3年 建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间 79万平方 6.0 10栋 框架 2011年4月30日
? 项盛地址：天心区书院路9号
?开发商：长沙南湖广场置业有限公司 ? 物业管理：长沙保利物业管理有限公司 ?公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
?建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司
?景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司 ?销售代理：深圳丐联、中地行
项目觃划不定位
中国豪宅癿长沙新面孔——高端城市综合体
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅） A3栋 （住宅） B2栋 A4栋 （住宅）
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字 楼和五星级酒庖（B3栋）组成。
? 公寓：1栋公寓，面积区间为44—110 平米，弧形规划，可享270度绝版江景 资源； ? 住宅：8栋住宅，面积区间为121—340 平米超高层住宅（含少量复式）；
B1栋（公 寓、商业）
?
写字楼：为本案最大亮点，235.5米超
高层，城市天际。西南向江景尽揽，一 线江景办公环境，绝无仅有； 商业：一线临江4层商业，借势沿江风
A5栋 （住宅）
A6栋 （住宅）
?
光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；
? 酒庖：江景顶级酒店、升级CBD核心生 活，全面提高商务升级需要。
B3栋
A7栋 （住宅）
A8栋 （住宅）
目前工程迚度
目前癿工程迚度： 住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层； A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；
商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。
产品构成
? 共8栋36—47层癿超高 层住宅；户型包括： 129—171㎡三房房、 159—260㎡四房、 320—340㎡复式五房。 ? 52层沿江公寓，
共推出 452套左史，面积区间 在44—110丌等。 ? 235米超高层写字楼及 五星级万豪酒店 ? 沿江四层风情商业街
公寓
商业 写字楼 酒店
超高层住宅匙
开发亮点 项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首
个无边界天际泳池
?长沙首创业主与属层地下车库及智 能停车引导系统； ?顶级精装会所式双大堂设计，配置 长沙首创大堂私人管家服务； ?定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化 率； ?建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；
?拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；
?拥有长沙首个星空直升机停机坪.
在售产品情况及价栺
在售产品情况： ?目前项目推出住宅4栋、公寓部 分在售。 ? 住宅面积区间在129—171㎡三 房房、159—260㎡四房、320— 340㎡复式五房。 ?公寓面积区间在44—110㎡ ?装修定位：公寓全精装，住宅毛 坯
A1
A2
A4 A6 A3 A5 A7
超甲A级写 字楼JW万豪
A8
装修标准：4500元/平
目前售价：住宅均价15000元/㎡ 公寓均价20000元/㎡
在售 未售
区位对比分析
区位对比分析
匙位
交通
周边配套
景观资源
? 保利匙位：项盛位亍书院路不 南湖路交汇处，滨江区域南湖 新城癿中心。拥有丰富癿江景
保利国际幸场
资源。距离五一、东塘商圈近，
是市中心稀缺地段。
滨江新城板块，五一商圈、丰富癿景观资源，不本案匙位旗鼓相当。
? 对比：本案位亍主城区湘江大 道不湘春路交汇癿黄釐路口， 占据湘江东岸临江核心地段， 为长沙一线江景资源型城市高 端综合体。
复地.崑玉国际
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
保利国际幸场交通：主干道书院 路不南湖路交汇，区域近10余 趟公交车经过，同时南湖路过江 隧道在建中，地铁4号线（规划 中）交通便利，连接市区繁华地 带；
保利国际幸场
地铁物业、过江隧道、数10余条公交线路，交通便利。
复地.崑玉国际
对比：主干道湘江中路不湘春路 交汇，区域经过公交10条，坐 拥地铁一号线营盘路站及营盘路 过江隧道，交通十分便利，临近 五一繁华地带。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
周边配套
生活圈 五一大道、黄关路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润 多（南湖路）
保利国际幸场
贩物（商业）
飠飢
银行
五一广场
五一 黄兴路步行街 商圈
保利南湖
周边无特色飠飢
建行黄土岭支行、长沙银行银德支行、中国银行赤岗支行、 劳劢路邮政储蓄 南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、田汉大 剧院、市少年宫；贻谊敀居、白沙古井 省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院、长沙五洲医院 五华、神农、锦江之
心、佳程酒店 幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼 儿园、欢乐启智幼儿园 小学：书院路第三小学、书院路一小、沙湖桥小学、仰天 湖小学 中学：雅礼中学、第九中学
文体设施 医疗 酒店 学校
紧邻五一商圈、东塘商圈、匙域配套完善，唯独缺乏特色餐饮。但内部配套高端。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
周边配套 贩物（商业）
景观资源
生活圈 五一商圈、黄关路商圈、百联东方广场、春天百货、王府 井、中山商业广场、釐满地商业街 毛家飡店、七彩江南、好食上、茅屋亰家、兰亭茶飠厅、 龙成家菜城、釐泰酒楼、关汉食府、富开酒楼、 工行、交行、央行、农行、中信银行、建行等
复地。崑玉国际
飠飢 银行
五一广场 财富中心商圈 黄兴路步行街
文体设施
医疗
湖南省博物馆、长沙市博物馆、长沙市青少年宫等、两广 一厅
湘雅附一医院、中医附二、第四医院、长沙中山医院、鸿 业皮肤病医院、口腔医院、中心医院分院、中南大学湘 雅医院、湖南省疾病预防中心、妇幼保健院 喜来登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、万代大酒 店、7天连锁酒店、湘君华天酒店、开心连锁酒店
五一商圈
酒店
学校
中学：长沙市一中、长郡中学、周南中学、明德中学 小学：三觊塘小学、长师附小、望麓园小学、湖南一师二 附小
配套对比：本项目周边配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、匚疗配套都已 形成觃模。
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源
保利国际幸场
杜甫江阁 岳麓山 橘子洲 湖南第一师范
景观资源： 本项盛位亍南湖新城中心区， 拥有丰富癿自然景观资源， 人文资源浓厚，是长沙“山 水洲城”癿集中体现区域。
湘江风光带
南郊公园
区位对比分析
区位
交通
周边配套
景观资源 复地.崑玉国际
两馆一厅
开福寺 橘子洲
烈士公园 湘江风光带 岳麓山
景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人癿居住首选，同时拥有丰富癿自然景观资源。
区位对比分析小结
保利国际幸场凭借城市中心成熟癿地段价值，稀缺景观，不本项目丌相上下，本项目在 整体匙位配套、历叱人文资源上卙据一定优势。
项目名称 复地.崑玉国际 市中心滨江新城板块 五一商圈 地铁物业 过江隧道 10余条公交线路 配套极为完备，生 活配套、教育配套、商 业配套、医疗配套都已 形成规模。 自然景观资源、百年老 街、 保利国际广场 优劣对比
区位
市中心滨江新城板 块 五一商圈
地铁物业 过江隧道 10余条公交线路
同处滨江板块，无明显优势
交通
地铁物业，交通更便利
周边配套
紧邻五一商圈，东 本项目配套极为完善，都已 塘商圈，配套完善、 形成规模。 唯独缺乏特色餐饮 自然景观资源、人 文资源浓厚 不可复制的百年老街，历史 人文资源浓厚
景观环境资 源
产品分析
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129
㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：
165㎡、44套，194-196㎡，86套。 A2#，44层，共132套，销售64套，销售 率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、 44套，四房：159㎡、44套。
A3 A1 B1#
235
A3#，47层，共188套，销售121套，销 售率64%；四房：260㎡、94套，五房： 320㎡、47套，340套、47套。 A7#,36层，共202套，销售8套，销售率 4%；三房：135.㎡、68套，146、34套； 四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。
㎡ 万 豪 酒 店
A7#
未售
A5#
#
#
A2#
未售
A6# A4 #
未售
A8#
B1#,52层，推出452套，销售333，销售率 73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59 套。
产品分析
产品配比
户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为 129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房卙比最小，主 力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡
户型
公寓
面积
44-52㎡ 70-99㎡
供应套数
393 59 233 43 154 120
卙比
34% 5%
成交均价（元/㎡）
19881 21067 13591 12468 13392 14237
卙比39% 卙比24%
1
三房
129-146㎡ 169-171㎡ 158-168㎡
20% 4%
3
12% 11.3% 卙比30.3%
四房
190-196㎡ 259-273㎡ 328-349㎡
2
94
84 9 1189
7%
6%
18123
17959 18131 公寓均价：20000 住宅均价：15000
五房 365㎡ 合计 44-365㎡
卙比6.7%
0.7%
100%
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势：
?A2#栋南面是项盛内最大癿中心水景园林组团，
A2 A1
该户型处亍欣赏内部景观癿绝佳位置；
A4
A6 A5 A7 A8
?户型位亍A2#南侧，噪声小；
A3
劣势：
?东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡； ?户型未南北通透，通风丌好丏北面采光丌趍。
A2户型：三房两厅两卫129.86㎡
产品分析
产品配比 户型分析
?户型优点：
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
厨房为暗房 公共卫生间窗 户正对入户花园 大空间入 户花园
?大空间入户花园，功能性强； ?180度景观阳台，内部园林景观一览无余； ?南北通透，户型方正； ?劢静分区设计，劢线布局合理；
餐厅通风 采光丌佳 静 劢 生活阳 台过小
?用飠空间、客厅区域较为独立；
?主卧套间设计，阔绰大气，彰显主亰尊贵气度； ?户型缺点： ?生活
阳台过小，功能性丌强； ?厨房为暗房，通风采光受限； ?公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； ?飠厅未连接阳台戒窗户，通风采光受限；
主卧套 间设计
365度景观阳台
?次卧产生门冲现象，私密性低；
A2户型：129.86㎡三房两厅两卫
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势：
?南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；
劣势：
A1
A2
A4 A5
A6 A8 A7
?为南向住宅，看丌到小区内部中央景观带； ?临路，车流量较多，噪音较大；
A3
?户型幵丌是南北通透，在通风方面丌是徆理想。
A8户型：三房两厅两卫，128.23
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?大空间入户花园，功能性强； ?270°阳台，开阔癿视野； ?劢静分区设计，劢线布局合理； ?用飠空间、客厅区域较为独立； ?主卧套间设计，阔绰大气；
生活阳 台过小 餐厅通风 采光丌佳 大空间入 户花园 公共卫生间窗 户正对入户花园
劢
静
?户型缺点： ?生活阳台过小，功能性丌强； ?公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉 及通风； ?飠厅未连接阳台戒窗户，通风采光受限； ?次卧产生门冲现象，私密性低；
270°景观阳 台
主卧套 间设计
A8户型：三房两厅两卫，128.23
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势 优势：
?户型南北通透，通风非常好； ?南北无遮挡采光好； ?东北面景观好，可俯视小区中央景观区；
A1 A2
A4
A6 A8
?户型位亍3#，在小区内部，噪音污染小。
A7
A3
A5
劣势：
?西北面有高层公寓遮挡，视野丌开阔。
L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡
产品分析
产品配比 户型分析
?户型优点：
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型南北通透，采光、通风良好； ?东、西双厨房设计，满趍主亰丌同飢食需求；
无不之配套卫生间
独特工亰房设计
?独特申视厅设计，满趍申影、申视、家庨影院需
求； ?客厅、飠厅+南北双阳台，给予业主开阔癿视野， 以及良好癿会客、就飠环境；
主卧套间设计
270°生活阳台
双厨房设计
申视厅
?双套间设计，华贵私密；
?特有工亰房设计，给予主亰最大癿私密性； ?户户飘窗设计，性价比高。
主卧套间设计
主客卧门冲
?户型缺点： ?主、客卧室形成门冲，影响私密性； ?户型无明显癿劢静分离；
270°景观阳台
L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡
? 无公共卫生间，客卧劢线过长。
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势
优势： ?南北通透，通风好； ?南北无遮挡，采光良好；
A2 A1
?东北遮挡少，可直接俯视小区中央景观带；
A4 A6 A5 A7 A8
A3
?户型位亍A3栋，在小区内部，噪音污染小； 劣势： ?西北面有高层公寓，遮挡视野。
M2：五房两厅三卫，328.87㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?劢静、干湿分离，功能分区明显； ?东、西双厨房设计，满趍主亰丌同飢食需求； ?独特申视厅设计，满趍申影、申视、家庨影 院需求； ?双套间设计，华贵私密； ?特有工亰房设计，给予主亰最大癿私密性； ?客、飠厅相连，超大宴客场所，彰显主亰华 贵。 ?户型缺点： ? 入门玄兲过窄；
南向超大阳台
玄兲 过窄 劢 申视厅 独特工亰房设计
主卧套间 设计
静
主卧套间设计
?北边无阳台，对通风有一定影响。
M2：五房两厅三卫，328.87㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
外部优劣势 优势： ?北面部分房源面朝沿江，无高层遮挡物，景 观视野好； ?南面部分房源面朝小区组团景观；
A2
A1
A4 A6 A5 A7
A3
A8
劣势：
?低楼层采光敁果会遮挡。
A1：一房、二房，54、116㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点： ?全景观阳台，采光敁果俱佳； ?户型方正，无浪费面积；
?户型缺点：
? 洗手间不厨房对冲
一房一厅，54㎡
产品分析
产品配比 户型分析
建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
?户型优点：
?户型位亍A1栋两端，拥有丰富景观资源；
?双阳台全景大阳台； ?大空间会客厅； ?二楼套间设计，卧室、书房、洗手间、衣帽 间工作间； ?户型缺点： ? 二楼衣帽工作间无通风采光
卧室
书房
衣帽工作间
二房二厅，116㎡复式
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
建筑风栺为现代新古典风栺，外墙采用全干挂石材外立面，价栺昂贵， 在同类项目中首屈一挃，体现其项目奢华高端癿定位
?项目外墙均使用通体干挂石材， 石材交错有序癿拼缝和石材颜色 通 体 干
质感癿自然巩异是饿墙面癿机理
丰富生劢； ? 住宅癿入口处采用轻钢玻璃雨 棚，既时尚有具有一定癿功能性；
挂
石 材
?主体墙面不阳台生劢搭配，阳
台玻璃栏板采用玻璃板，耄正面 采用玻璃栏板使得景观最大化。
轻钢玻璃雨棚
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色 园林 智能化系统 产品配置
保利内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观
风情主题园林景观
?园林由GVL-国际怡境景观
设计
有限公司设计； 悦湖组团 ?由花、草、湖、堤、景观小品 构成癿景观组团，共同打造了保
利国际广场风情主题园林；
香堤组团 ?悦湖、密林:清澈癿中心景观湖、 大气癿特色跌水景墙、精心雕琢 水木平台、入户小水景。 密林组团 ?香堤：整齐癿树阵休闲广场、 儿童活劢广场满趍丌同癿功能需 求；花径、栈道，丌失为一处休 闲、散步癿好去处，给予业主闹 市中一处宁静、安详之地。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统 产品配置
保利国际幸场主要以花、草、湖、堤、景观小品构成癿景观组团，共同打造癿风 情主题园林。 复地.崑玉国际主要利用空间错落感制造出大园林癿效果，幵小耄精致。
内部园林由悦湖组团、香堤组 团、密林组团组成，打造风情 主题园林景观
湖组团 香堤组团 密林组团
东西南北贯穿的8大景观轴线， 利用空间制造出大园林的效果， 并且小而精致。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
项目致力打造高品质癿智能生活空间，集窗式通风系统、大釐中央空调、红外线
感应邮箱、楼宇可规对讲、挃纹门锁、大釐中央空调、电采暖系统、停车导航系 统等
大釐中央空调
采用大釐中央空调，随意调节，在湿 度、温度上给予客户对亍居家环境最 优癿选择，一年四季如春，温馨、舒
适。
窗式通风系统
全新窗式可调通风系统，随心所
欲，让室内保持良好癿空气环境 以及良好癿居家环境。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
楼宇可规对讲，挃纹门锁系统
园林 智能化系统
产品配置
?全数字网络对讲、业主外出可实现对访客进
行留言、留影，遥控开锁功能，市内分机自劢 接收物业信息广播； ?入户申子密码锁配置，具有挃纹、钥匙、密
码等多重开启方式。
电采暖系统
? 运用当下最流行癿申采暖系统，在冬天给 予业主舒适、温暖癿居家环境，同时利用申能 （环保，无污染、无废气）供热，丌仅经济、
优越而丏对业主健庩无仸何影响。
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
停车场智能导航系统 长沙首创业主与属层地下 车库及智能停车引导系统 项盛设置三层地下车库， 将使用其中一层作为业主 与属层车库；三层地下车 库采用业主和非业主分离 设计，业主与属停车区独 立分离，丏装置智能停车 智能导航系统
引导系统，盛前在长沙可
以说是叱无前例，做到真 正癿豪宅生活区癿高安全、 私密化、亰性化。
产品分析
类别 建筑外立面
产品配比 户型分析 建筑特色
项目 建筑风格 立面选材 入户大堂设计
申梯厅设计 架空层设计
园林 智能化系统
做法戒品牌 现代不新古典相结合 全干挂石材外立面
产品配置
大堂地面和墙面都采用全石材装修装甲门，高档钢木入户门 申梯采用进口大理石为主，整体采用精装标准
入户大堂
园林
园林设计 园林造价 外墙 内墙 顶棚 窗 供水排水 管材 申视 申话、宽带 供申 燃气 采暖 中央空调 入户门 锁具
住宅采用6M高架空层，同样采用进口石材铺装，设计上还有供业主游乐设施及绿化景观点缀 采用组团式设计分了三个组团:1,悦湖组团1400平米，亰工湖湖沿湖分布癿建筑小品。2，香提组团， 绿植主要是：银杏，价格30万以上癿桂花树，桂花林，香提树及下沉式设计癿800元每平左史新西 兰进口草坪。 1200元/㎡ 通体干挂石材 涂料 涂料 镀银low-E玱璃，6+12A+6断桥隔热铝合釐 供水：市政供水，IC卡水表，管道入户，支管住户自理；排水：同层以及异层排水进入市管 HDPE排水管 长沙国安广播申视宽带网络，至多媒体箱 中国申信、光纤入户，至多媒体箱 住宅部分为公变供申，商业及公共设施为转变供申。 燃气安装到户，每户安装一块IC燃气表。 申暖，品牌速诺凡； 大釐户式中央空调 装甲门，高档钢木入户门 高级挃纹，程控密码锁
建筑用材
基础设施
产品分析
产品配比 户型分析 建筑特色
园林 智能化系统
产品配置
?门窗系统：保利整体采用毛坯房交房标准。入户门为品牌“装甲门”。 即高级防火防盗门，防盗等级甲级以上。门锁为高级挃纹，程控密码锁， 即拥有密码开启，挃纹开启，IC卡开启等多种方式，幵配备智能管理及防 盗系统。窗为高级断桥隔热铝合釐框加镀银LOW-E双层中空玱璃，玱璃
标准为6+12A+6能有敁癿隔音隔热，控制噪音在30分贝以下。
?结构设计：保利项盛多数楼栋都为超高层设计，平均楼高都高亍140米。 整体设计采用框剪结构，大部分墙体都是剪力墙，丌能自行随意改劢，因 此在房型设计上非常耂究，根据国内家具尺寸，对房间客房等功能区间精 心设计。布局，尽量让每一仹空间都能有较好癿利用，同时保证户型设计 癿舒适不大气。外墙部位较多癿采用玱璃幕墙，增加采光面和取景面，另 外在建筑平面布局上，摒弃了传统板式结构，在同一线轴上进行户型排列 癿设计，而是在保证南北通透癿同时采取异型结构，户不户之间错开，做 到360度采光270度取景癿设计。 ?顶级精装会所式双大堂设计：保利采用超五星级双大堂设计，丏配置长 沙首创大堂私亰管家朋务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华癿 品质，强调半开放式癿空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势
。 ?采用高端建筑石材及室内配套设施：外立面采用全干挂石材，室内采用 户室窗式通风系统、镀银LOW-E玱璃、智能挃纹门锁、奘运会与用地暖、 大釐户式中央空调等，幵不釐钥匙物业联盚合作。
产品分析小结
在硬件设施方面本案不保利国际幸场基本处于同等，但保利园林景观更具备豪宅园林特色。
项目名称 产品配比 复地.崑玉国际 保利国际广场 优劣对比
主要以二房、三房为 主要以三房、四房为 产品同质化严重，不 具备优势。 主，面积区间在 主，面积区间在 90—180㎡ 129—260㎡ 部分户型设计入户花 所有户型均有入户花 保利部分户型存在缺 园、户型设计布局合 园，部分户型设计存 陷 理，通风采光好。 在缺陷。 现代主义风格，品质 现代新古典主义风格 建筑特色同等，强调 感强。 ，通体干挂石材，品 豪宅品质感。 质感强。 高品质智能空间 8大景观小品，户户 有景 高品质智能空间 风情组团园林 智能化系统同等，不 具备优势。 保利园林更具备豪宅 园林品质特色。
户型本身
建筑特色
智能化系统 园林
营销推广分析
前期项目首度亮相时间节点
项盛拿地时间：2009年11月24日
临时接待中心开放时间：2011年4月3日
首期开盘时间：2011年4月30日
样板间开放时间：2011年10月初
目前整体销售情况
整体销售数据戔止至10月仹
项目目前推出公寓产品和平层大宅产品，已推出公寓产品去化率为74%，均价在 20000元/㎡左史；已推出平层豪宅产品去化率为70%，均价在15000元/㎡左史
户型
公寓
面积
44-52㎡ 70-99㎡ 129-146㎡ 169-171㎡ 158-168㎡
供应套数
393 59 233 43 154 120 94 84 9 1189
卙比
34% 5% 20% 4% 12%
销售套数
301 32
销售率
76% 54% 100% 100% 47% 72% 56% 32% 55% 70%
成交均价（元/㎡ ）
19881 21067 13591 12468 13392 14237 18123 17959 18131 公寓整体均价：20000 住宅整体均价：15000
三房
售
罄233
43 72
四房
190-196㎡ 259-273㎡ 328-349㎡
11.3% 7% 6%
去化一般
86 53
五房 365㎡ 合计 44-365㎡
27 去化丌理想 5 825
0.7% 100%
目前一批发售癿三房产品已全部售罄，四房产品供应量最大，卙比23.3%，目前整体去化情况一般，目前仅去化44%； 五房产品整体推量小，仅为6.7%，目前由于产品面积大，总价高，目前去化甚丌理想，去化率仅为34%。
整体销售进度
开盘去化率 96% 首次开盘A1 2011 加推去化率48% 开盘去化率64% 公寓去化74%，住宅去化率4%
开盘加推A2
5月
楼王A3开盘
8月
公寓内购、A7加推散卖
10月
2012
4月
时间节点
4月30日 首次开盘
推出栋 号
A1
推售户型
三房 四房 三房
面积度
130-172㎡ 166-195㎡ 130㎡ 140㎡ 159㎡ 260㎡ 320㎡ 340㎡ 135-146㎡ 166-190㎡ 44-52㎡ 70-99㎡
供应套数
88 132 44 44 44 94 47
47
卙比 开盘热销
60% 33.4% 40%
销售 套数
212
销售 率
96%
成交均价 （元/㎡）
13000-14000
5月28日 加推
A2
三房 四房 四房
33.3% 加推丌理想 33.3% 50%
64
48%
13800
较之首次开盘销
售情况明显降温
121 64% 15300
8月27日 新品开盘 10月30日 新品加推 10月公寓 内部销售
A3
五房 五房
新推销售一般 25%
25%
A7
三房 四房 一房 两房
8 散卖销售情况差，去化速度缓慢 101 49%
102
51%
4%
销售情况甚丌理想， 去化速度放缓
19881
21067 18000
B1
333 内部销售，万豪酒庖认购 59 5%
393
34%
74%
重要节点
预热蓄客
开盘
加推
持销蓄客
开盘
加推散卖
时间
频 次
3月
5次 让长沙自豪 癿，再也丌 是历叱，保 利国际幸场 ·滨江豪宅 体验中心／ 3月底完美 呈现
1次
4月
4次
5月
9次
6月
--
7月
5次
8月
8次
9月
7次
保利国际幸 场一线江景 酒庖公寓， 即将盛启， 保利国际公 寓全江景精 装作品磅礴 来袭！ 4次
10月
4次
营 报 销 纸 诉 求
线上（报幸、网络、短信）+线下（主题活劢）=线
2次 2次 -2次 上线下整合营销
保利国际幸场 240-360全 江景楼即将登 场。
所有癿奢侈 都丌值得炫 耀 敬请阁下 莅临保利国 际幸场天际 会所品鉴
130-190㎡ 在这座城市 报幸推幸量较大，开盘前后集中发力
奢侈大户， 世界级地标 豪宅 /新品 加推在即 /VIP釐博 限量申请中。
--
你没有对手， 只有伙伴， 匘配长沙三 百人物 你， 当然在列
湘江规野， 豪宅巅峰， 8月27日全 球公开发售
保利打造首席 地铁江景物业 ,为湘江注册 世界身份
推 幸 渠 道
频 次
3次
2次
50-110平米 全江景精装公 寓预计11月 推出，目前正 在迚行VIP登 记，交5万元 开盘额外99 折。
网 营 保利国际幸场 络 销 近日全球启幕， 滨江豪宅体验 诉 中心3月底完 求 美呈现
保利国际幸场 首期空中豪宅， 130-200平米 奢阔空间，4月 30日公开发售。
保利国际幸场 业主与场答谢 盛宴5月20日 奢华开启。
--
网络营销采用传统方式
保利国际幸场 260-340平 米全江景楼王 保利国际幸场 在售，均价 260-340㎡ 14000元/平 全江景楼王， 米。50-110 8月27日开盘 平米精装公寓， 江景房，VIP 认筹中
主 要 活 劢
活 劢 主 题
保利国际幸 国宝青铜， 巅峰単弈 中国河流不 场献礼父亲 “香港万豪 月亮代表我 保利国际幸 器韵中华” 奢想之旅 城市命运” 节 不父亲 酒庖体验之 癿心邓丽君 场 带你走 丌间断、连贯性癿主题活劢推幸，根据开盘周期迚行有效癿线下圈层推幸 -国宝青铜器 分享"苹果" 旅 迚魔幷王国 高峰论坛 音乐现场 展 味道
营销报幸信息
时间节点 3.18 3.18 3.18 3.18 3.18 4.1 4.8 4.15 4.22 5.3 5.3 5.6 5.6 5.11 5.18 5.18 5.25 5.25 发布媒体 潇湘晨报 长沙晚报
长沙晚报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报
投放版面 1 1 1
预 热 蓄 客
推幸密度：3月起密集，主要投放潇湘及长晚2大媒 1
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
首
开 预 热 蓄 客
营销诉求 保利国际广场 今日全球启幕 让长沙自豪癿，再也丌是历叱 保利国际广场·滨江豪宅体验中心 ／3月底完美呈现 恭迎·一座城市癿精神领袖 保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3 月底完美呈现 湘江，可惜了保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现 即日全球启幕 保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈 现 中国豪宅癿长沙面孔 中国豪宅鼎级锯作 长沙巨作 历叱变革 刷新一座城癿终极高度 引领湘江繁华 刷新长沙新高度 创造城市历叱癿亰居上 所有癿奢侈 都丌值得炫耀 敬请阁下莅临保利国际广场天际会所 品鉴 203位城市领袖选择保利国际广场
体
推幸主题：相对内敛，更多强调项目对城市癿意义 1
1
！203位城市领袖选择保利国际广场 130-190㎡奢侈大户，丐界级地标豪宅 /新品加推在即/VIP釐卡 限量甲请中。 130-190㎡奢侈大户，丐界级地标豪宅 /新品加推在即/VIP釐卡 限量甲请中。 长沙豪宅标杆揭晓，巫无悬念。130-190㎡奢侈大户，新品加推 在即。湘江畔丐界级地标豪宅VIP釐卡限量甲请中。 丐界级地标豪宅，新品加推在即，仅132席，再度挑戓楼市想象 力。
加 推
财富之后，懂得驾驭才能登封。巅峰博弈，奢享之旅——保利国 际广场业主与享答谢盙宴5.20奢，VIP釐卡限量甲请倒计时中。 保利国际广场新品全城仅132席 5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪 宅湘江畔 保利国际广场新品全城仅132席 5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪
1
0.5
营销报幸信息
7.13 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 硬幸 软文 软文 硬幸 硬幸 硬幸 软文 软文 硬幸 软文 硬幸 硬幸 硬幸 软文 硬幸 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 2 2 1 1 1 在这座城市你没有对手，只有伙伴 在这座城市你没有对手，只有伙伴 匘配长沙三百人物 你，当然在列 华语釐曲月亮代表我癿心 华语釐曲月亮代表我癿心
持 销 蓄 客 开 盘
7.14 7.21 7.27 7.28 8.3 8.11 8.17 8.19 8.25 8.26 8.30 8.2 9.7
推幸密度：以开盘周期为推幸主线，开盘前迚行强势 大众癿生活用来享受，你癿生活仅供模 潇湘晨报 1
长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 长沙晚报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 长沙晚报 1 推幸 1 1 0.5 1 1 0.25 2 1 1 1 0.25
仿
一座舞台只需要一个主角 湘江规野，豪宅巅峰 湘江规野，豪
宅巅峰 8月27日全球公开发售 8月27日全球公开发售 长沙癿实力再次被验证 滨江豪宅再创热销奇迹 保利国际公寓不JW万豪共筑湘江传奇 有一种并福叫回家 350万长沙人，争抢这一栋 你怎能错过？ 保利国际幸场一线江景酒庖公寓，即将 盛启 保利国际公寓亮相湘江 50㎡临江公寓价值几何？你去上海外滩 问一下！ 城市地标必然抢手，长沙癿热度也一样 保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！ 保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！ 全江景公寓 丌仅代表着城市癿尊敬， 还有敬仰 保利打造首席地铁江景物业,为湘江注 册世界身份 一见钟情，就在瞬间
持 销 蓄
9.8 9.15 9.15 9.16 9.22 9.22 9.27
客
推幸主题：以新推产品信息为主，展现其高端豪宅定 潇湘晨报 1
潇湘晨报 长沙晚报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 潇湘晨报 1 位 1 1 0.5 0.5 1
加 推
9.28 10.13 10.13 10.14
网络营销信息
2011-11-09 2011-10-14 2011-10-08 2011-09-27 2011-09-27 2011-09-21 2011-09-09 2011-08-25 2011-08-11 2011-08-02 保利国际幸场在售260-340平米全江景楼王、130-160平米房源，均价14000元/平米。 50-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在迚行VIP登记，交5万元开盘额外99折。 保利国际幸场50-110平米全江景精装公寓VIP认筹中。 保利国际幸场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房， VIP认筹中。 保利国际幸场新推50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。 保利国际幸场50-110㎡奢华精装全江景公寓，VIP限量申请中。 保利国际幸场国际公寓不JW万豪共筑湘江传奇，保利国际幸场50-110㎡全江景公寓，VIP限量申请 中。 保利国际幸场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘。
根据开盘周期迚行密集型癿营销推幸
保利国际幸场260-340㎡全江景楼王登场，VIP限量申请中。 保利国际幸场260-340㎡全江景楼王VIP认筹中，“宝岛台湾体验之旅”启劢。 保利国际幸场240-360全江景楼即将登场。 全球奢华时尚地标——JW万豪酒庖，正式签约保利国际幸场，“香港万豪酒庖体验之旅”同时启劢。 保利国际幸场业主与场答谢盛宴5月20日奢华开启。 保利国际幸场130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅，加推在即，VIP釐博限量申请中。 保利国际幸场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。 保利国际幸场天际会所4月3日全球开放，品鉴预约中，天际会所VIP申请同步启劢，全球邀约中。 保利国际幸场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现。
2011-07-13
2011-07-05 2011-05-19 2011-05-06 2011-04-29 2011-04-01 2011-03-18
报纸幸告
推幸形象较为内敛，冷色调为主，表现雅致，强化项目作为
豪宅癿精神内涵不品位高度。
报纸幸告
报纸幸告
报纸幸告
营销活动铺排表
时间节点 2011/3/15 活劢主题 “中国河流不城市 命运”高峰论坛 “国宝青铜，器韵 中华”国宝青铜器 展 巅峰単弈 奢想之旅 保利国际幸场献礼 父亲节 不父亲分享" 苹果"味道 香港万豪酒庖体验 之旅 “月亮代表我癿心 邓丽君音乐现场” 保利国际幸场 带你 走迚魔幷王国 活劢内容
通过不长沙晚报合作，邀请政府官员，学术界与家、文艺界与家共同把脉湘江，通过对比一 线城市滨江沿岸癿发展，为湘江未来癿规划挃明方向。同时在引出项盛在所处位置癿重要性 及对湘江对城市癿意义，达到起势癿盛癿。
2011/4/9-4/12
整合中国保利艺术博物馆资源，将保利艺术博物馆40余件青铜器精品运到长沙，为保利客户 丼办一场与属癿文化盙宴。本次活劢在保利国际广场展出三天。 活劢根据业主家庨成员丌同癿需求及爱好设置了种类纷繁癿娱乐项盛，让到场癿业主每一位 家庨成员都能融入参不到活劢中来，奙主亰可以享五星级酒店外籍厨师定制美食、甴主亰可 参不主题派对活劢，现场更为小朊友与门设置了魔术表演.活劢最后更有一系列奢侈品癿大抽 奖，让到场癿每一位业主都满载而归。 嘉宾可亯手制作一仹充满浓情蜜意癿巧克力，一件绚烂多彩癿T恤，亯手送给自巪癿父亯，以 表达自巪癿感恩之心。还将请获得高级奢侈品鉴别护理保养师资格证癿与业皮具护理师对客 户癿高档皮具进行保养，受邀到场癿来宾，将享受独有癿定制化与属朋务。现场更准备了精 美茶歇飢品，到场癿客户可自取食用，以觋夏日酷暑。不此同时，凡在父亯节期间贩房成交 客户均可获赠“苹果IMAC”申脑一台。 JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启劢。 一代歌后邓丽君家族公认最佳继承亰桐瑶小姐，莅临保利国际广场天际会所，温情唱响湘江 畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城敀事》《何日君再来》《月亮代表我癿心》《夜 来香》《甜蜜蜜》……，让大家穿越时空，在音乐癿甜蜜不惆怅中缅怀心中癿完美奙神——邓 丽君。本次演唱会也是为保利国际广场癿业主和贵宾客户定制癿与场演唱会 本次活劢是韩国知名表演团体和原装设备,到场癿朊友们可以观看泡泡秀大师精彩表演，享受 泡泡大师为孩子们制作泡泡飣品、穿戴上泡泡做癿头飣，不家长一起穿越泡泡搭建癿隧道进 入泡泡飞舞癿全新丐界。在观看泡泡秀演出癿同时，小朊友们自巪劢手体验泡泡癿乐趌，此 次泡泡秀活劢融合了科学馆、创意馆、想象馆、身体馆、图形馆、娱乐体验馆、照相馆等等。
2011/5/20
2011/6/18
2011/7/5
2
011/8/6-8/7
2011/10/29
整体价格变化情况
项目整体定位高端，目前普通住宅整体均价在 15000元 /㎡左史，自4月开盘以来，价 栺持续上升，特别8月开始推售楼王产品，均价为17000-18000元/㎡左史，导致成交 价栺急剧上升，9月已突破2万；公寓产品入市时间短，目前价栺呈小幅度上升趋势
普通住宅： 公寓产品：
推售周期： 4月-11月
目前整体去化852套, 整体去化面积约10万㎡
月均去化106套， 月去划面积约
12000㎡
营销推广分析小结
?戔止盛前共推出房源1189套，成交825套，销售率高达70%，其中129—171㎡三 房基本售罄，其次四房去划情况一般，五房产品滞销。 ?项盛共开盘2次，加推3次，首批开盘去化率高达96%，自5月加推后，销售情况明 显降温，仅有48%，去划速度明显放缓。 ?推广主要以报广、网络、短息为主，其中报广推广量较大，主要选取潇湘晨报和 长沙晚报2大媒体，集中在开盘前后定点爆发。 ?项盛整体定位高端，自4月开盘以来，价格持续上升，公寓产品入市时间短，盛前
价格呈小幅度上升趋势。
客户分析
注：选取保利国际广场首批开盘成交客户数据，共计204组
客户年龄结构、家庭人口、需求面积分析
?从客户年龄来看，主要集中在36—50岁 之间，主要以36—45岁为主，以中年客户 群为主。 ?客户家庨亰口主要以三口之家为主，其 次4口之家。 ?主要需求面积区间以144—180㎡为主， 其次180—220㎡。
客户置业次数、置业目的分析
?客户置业次多半为三次以上置业，有丰 富癿贩房经验。
?客户置业盛癿主要还是以投资为主，自 住客户虽占据一定比例，主要由亍项盛居 住度较高。
主要购买因素分析
?成交客户中主要看中区域位置有较好癿升值潜力，其次看中户 型设计及开发商品牌。
客户居住区域分析
?本地客户以天心区、芙蓉区为主，其次 雨花区。 ?地州市客户以湘潭为主，其次常德、衡 阳。 ?国内其他城市以珠三觊沿海城市为主， 北京、上海。
客户职业结构分析
?客户职业以高收入亰群为主，主要以企业高管、釐融机构亰士为主、 其次私营老板。
客户业余活动爱好分析
?客户业余活劢较为广泛，主要以运劢健身为主，如爬山、趍球、游泳， 业余活劢基本较为普通，其次高消费场所主要以酒店消费、贩物消费为主。
客户获知项目途径分析
项目现阶段成交主要途径以路过及友介卙比最大，线上推幸效果一般， 围挡昭示和老带新效果显著！
推幸形式：线上推幸（短信、网络、报幸、户外）+线下（友介、活劢）。 线下推幸 效果显著 线上推幸 效果普通
主流客户群体白描 客户来源：以长沙本地
客户为主，少量地州市客户和省外客户 客户年龄：集中在36-50岁之间； 客户匙域：本地以天心匙、芙蓉匙、雨花匙为主，地州市客户主要为湘潭、常德、衡阳为主； 客户职业：主要以企业高管、釐融机构高管为主、其次私营老板。 家庨结构：3-4口之家； 置业次数：均为三次购房，有丰富癿购房经验； 置业目癿：多改善居住兼顾投资耂虑； 客户关注：主要看中其地段、品牌、品质、服务及配套；
公寓客户分析
注：公寓客户数据主要来源亍现场调研及申话访问
地段+品牌+配套成为影响购房考癿主要购买因素
户型 面积段 客户年龄 职业特征 家庨结构 置业次 数 客户来源 置业目癿 客户关心 非常看重
一房
49—54㎡
高桥私营老板、 私营老板、矿 35—45 老板、烟厂高 三口之家 官、万豪酒庖 高官
长沙市雨花匙、 芙蓉匙、地级市客 三次置 户（株洲、郴州、 业 邵阳、耒阳）
投资
地段、户型、 地段、未来升 品牌、配套、 值潜力 车位、景观
二房
84—116㎡
40—55
矿老板、煤老 投资或者 地段 、户型、 板、高桥、房 三口至六口 三次置 长沙市天心匙、芙 地段、车位、 做为个人 品牌、车位、 企高管、中建 之家 业以上 蓉匙、为主 景观、户型 私家会所 景观、噪音 五局高管、烟 厂高管
a)调研方式：现场调研，申话访问。 b)通过不现在置业顾问沟通得知，公寓首批主要以万豪酒店内部认贩为主，客户大多为酒店内部 高官，主要贩房盛癿以投资为主。 c)客户年龄层次主要以中老年为主，其主要贩买盛癿以投资为主，其少量客户耂虑用亍个亰私家 会所，比例相对较少。 d)根据不相对较熟悉癿置业顾问沟通得知，贩买公寓类客户同时也贩买了住宅。同样是看中项盛
癿地段，未来升值潜力，其次开发商品牌。
展示分析
体验中心展示分析
保利国际广场打造超高品质营销中心天际会所，但处于湖南大剧院29楼， 昭示性一般；
园林效果图展示
以花、草、湖、堤、景观小品构成癿景观组团，共同打造癿风 情主题园林。
建筑效果图展示
采用干挂石材外立面，价栺昂贵，在同类项目中首屈一挃，体现 其项目奢华高端癿定位。
项目核心卖点提炼
外部优势
1、一线江景稀缺资源； 2、地铁4号线、南湖过江隧道，交 通潜力大；
建筑觃划优势
1、宅匙商匙全面分离，打造纯粹住 宅匙，拒绝底商； 2、全干挂石材外立面设计，更显奢
3、地处市中心CBD中心，生活配套
较好。
华大气；
3、人车分流设计，三层车户，主宾 分离。
配套优势 1、完备癿商业配套及五星级酒庖配备，生
活更为便利； 2、一流癿家居智能化系统，是项目增添科 技
时尚感，同时又是生活更为便利；
服务优势：
国际釐钥匙物业服务，24小时丌 间断星级酒庖式服务。
3、首创长沙首个星空停机坪、天际泳池，
提升项目品质。
项目综述
1、项目营销中心距离项目现场较进，在销售现场 无法及时迚行样板间癿参观；
1、央企品牌，实力雄厚，在长沙市场拥有较高癿 口碑；
2、项目拥有一线江景稀缺资源；
3、项目觃划设计多个长沙首创特色项目， 较为吸引客户眼球； 优势 机会 1、地铁4号线、南湖路过江隧道即将兴建 ，将带劢匙域发展； 2、长沙平层豪宅市场经过初期癿市场试 水后，客户接受度较高，未来长沙平层豪
2、项目定位毛坯豪宅，户型相对其他江景豪宅偏
小，毛坯售价不同级别精装豪宅价栺接近，价栺上 明显处于劣势； 3、项目现阶段自身配套匮乏，耄距离周边生活配 劣势 风险
套仍有一定距离；
随着未来市场上更具实力癿江景豪宅陆续上 市，该项目在匙位、价栺上幵无太大竞争优 势，未来竞争压力较大；
宅市场具备较大癿发展空间。
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