一 : 全国土地估价师资格考试复习指南上册勘误表
广东省土地估价师协会紧急安排人力对复习指南上下册进行了排查，发现印刷版的《复习指南》（上册）收益还原法的公式存在错误（电子版没错），对此，我们深表抱歉。另外，其他章节没有发现错误。
由于时间紧张，广东省土地估价师协会特此挂网通知，并诚请广大考生体谅。
二 : 12土地估价师实践考核材料参考
土地估价师实践考核材料
[指导老师意见]
同意该实践人员在我的指导下实践。同意该实践人员在我单位实践考核
该同志已在××从事了多年的房地产评估业务，对××房地产市场有一定的了解。
[实践单位意见]
某某已经在××市从事了多年的房地产评估，专业知识比较扎实，能很好的完成公司安排的各项工作。
该同志在实践期内，遵守法律法规，坚持职业道德，重视基础资料的收集和估价技术的研究，积极参与配合土地估价业务，并参与完成土地估价项目15个。总体表现良好，同意推荐该同志注册成为执业估价师
[指导老师指导记录]
检查与指导记录
一、基本情况
1、实践项目名称：××有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)
2、参加项目时间：二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日
摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目为背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。
二、指导日期：
2013年3月12日至2013年3月15日
三、指导内容及方式：
现场勘查结束后，由某某独立的撰写评估报告，我根据其撰写的评估报告，及其撰写报告过程中遇到的问题对其进行指导。
1、评估方法的选择 根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地，故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料，结合本次估价目的确定土地估价方法。
1）基于市场比较法的考虑：根据委托方提供和估价师收集的资料，又鉴于目前××市某区一级市场已较为成熟，待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍，可根据评估对象的土地利用特点和估价目的，选用类似地产比较案例进行分析比较，故适宜采用市场比较法进行评估。
2）基于成本逼近法的考虑：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用成本逼近法进行评估。
3）基于基准地价系数修正法的考虑：××市某区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。
4）基于收益还原法的考虑：待估宗地作为待开发的空地，其上尚无可产生收益的房地产，故不宜选用收益还原法。
5）基于假设开发法的考虑：待估宗地内为拟开发不动产，且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多，预期售价可采用市场比较法确定，宗地的开发税费、建安
成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。
综上，本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。通过学习与实践，某某通常情况下的评估方法的选择已经很熟练。各种评估方法的应用也比较得心应手。
2、在审核某某写的土地评估技术报告时，发现其选择的房地产评估案例为小区内单个房地产价格，该价格并不能反映案例小区价格的全面情况，指出了这个问题后，要求其调查小区整体房地产成交价格，重新测算报告。
3、在报告的测算中，其提出了一个问题如地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如何确定商住用地的比例。我建议其先查规划方面的规定，在分析之前报告做个总结，然后我根据情况在说明。
其总结的几种假设的方式：
A：分析地块的位臵和地块大小，如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分，可设定沿街部分一至三层或至N层，但要了解地块沿街长度，及设定合适的宽度。
B：如果地块商业位臵比较好，可按规划上的不超最大建筑密度，设定一至N层为商业。 C：根据询问当地规划局专业规划人员，了解到，规划上未对商住用地有明确的比例限制，但一般商业配套部超过30%。
我的意见是不管是如何设定，首先要看项目位臵特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模。假设要贴近实际与合理。
四、实践人员实践表现及评价：
在经过一年多的实践工作，某某能积极主动的收集资料，整理资料。能比较好的完成各种抵押报告的撰写工作，能灵活的运用各种常用的评估方法。在工作中能积极的发现问题及解决问题。通过实践提高的其自身的业务水平。现在其还需要做的就是在平时的工作中，积累各种评估资料，及更广泛的参与处理抵押评估外的各种评估。
2013年7月30日
[估价师实践日志]
2013年实践日志1
一、基本情况
1、实践项目名称：江苏某公司抵押贷款涉及的位于某市×镇皇剑广场二楼地号为××81020170008000号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)
2、参加项目时间：二O一三年一月十六日至二O一三年一月十七日
摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商业用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：江苏某公司抵押贷款涉及的位于某市××镇皇剑广场二楼地号为××81020170008000号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。
关键词：抵押 商业用地 估价心得
二、实践活动内容简述：
该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为江苏某公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的商业用地评估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对市场比较法和基准地价系数修正法进行评估两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。
三、在实践中参与的工作内容：
本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。
1、1月15日，先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资
产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为商业房地产。我准备房地产估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单，如房产证、土地证、营业执照、法人身份证、委托书等。
2、1月16日上午，联系客户，与估价师来到客户估价对象所在地，首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符，是否缺少基础材料。材料搜集期后，进行现场勘查。测了估价对象的高度，采集房地产的照片等相关信息。之后我又对估价对象周边的情况进行现场勘查。
3、1月16日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方法的要求收集评估所需的资料。我根据收集好的资料测算待估宗地的价值，并编写好的报告初稿提交给指导老师。接受指导老师的审核及按要求修改报告。
四、技术路线：
1、土地估价方法的选择
一般而言，土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估方法选择主要基于以下考虑：
（1）估价对象所在地区商业房地产开发活跃，房地产市场发展缓快，土地交易量大，与估价对象类似的交易实例很容易获取，经认真分析，本次评估选择市场比较法。
（2）估价对象属于具有收益或潜在收益的房地产，适合采用收益还原法进行评估。
（3）估价对象评估设定用途为商业，根据宗地所在行政辖区土地管理部门的土地管理实践，该用途地价水平参照商业用途确定。估价对象位于某区城区商业用地一级地001S区段，故可采用某区城区商业用地一级地001S区段进行评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
2、估价技术路线
1）市场比较法估价技术路线：
12土地估价师实践考核材料参考_城镇土地估价规程
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式为：
V=VB×A×B×C×D×…
式中：V—土地价格；
VB—比较实例价格；
A—正常交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B—估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数；
C—估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D—估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；
…—其他必要的修正系数，如土地使用年期、容积率等。
2）基准地价系数修正法估价技术路线
首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异，进行期日修正，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；最后，对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正，得到待估宗地的地价。即：
地价=[基准地价×（1+综合修正系数）]×年期修正系数
五、估价工作中的主要难点和解决办法：
1、主要难点
本次评估主要难点：
在于运用市场比较法时，如何选定合适的对比案例，某区地价指数如何确定。
2、难点的解决
1）案例的选择
指导老师要求我每个季度整理土地上市情况，并分类做成连续的表格，在这个时候这个之前整理的资料就起到了作用。我可以比较直观的选择比较案例。通过调查分析，选择了近
期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：
与待估宗地属同一供需圈或类似的供需圈、与待估宗地用途应相同或相近、与待估宗地的交易类型相似、与待估宗地的估价基准日应接近、交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易
实例A：新都路东侧、灰粪港北侧
该地块位于新都路东侧、灰粪港北侧，用途商住用地，用地面积14378平方米，容积率3.0，宗地形状不规则， 2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5355元/m2。
实例B：新都路东侧、浦江路北侧
该地块位于新都路东侧、浦江路北侧，用途商住用地，用地面积19548平方米，容积率
2.5，宗地形状不规则， 2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5325元/m2。
实例C：新都路东侧
该地块位于某市龙川二桥东侧、老通扬运河北岸，用途商住用地，用地面积48494平方米，容积率1.75， 2010年11月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让地价为6104元/m2。
之前，一直觉得某区比较小，上市成交的案例少，在估价对象周边选取案例的时候比较困难。但是指导老师说不要盯着所谓的周边地区的案例，应该看是否是同一或类似供需圈的也是可以用的，有的案例看似比较远，其实他们的区位因素是比较接近的。
2）某区地价指数如何确定
交易日期修正：待估宗地与比较案例的交易期日不同，需要进行期日修正。
在做测算的时候，做到日期修正时发现通过网上查找，无法查找到有效的相关信息。想通过自行测算等到地价指数，首先找到地价指数的定义：地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。
地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。
运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价÷基期地价×100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定，地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。
虽然了解了地价指数的定义，也知道了公式，但是以个人的能力，无法测算出地价指数。通过与指导老师的沟通，了解到地价指数，江苏省国土资源厅会定期公布，我们平时要做好收集工作，平时的工作中，多阅读相关的新闻和资料，做好资料的收集。资料收集的是否及时与准确将直接影响我们报告的质量。
根据估价师收集的资料分析，以及江苏省国土资源厅公布的地价动态监测成果，并对待估宗地所在区域的土地市场情况分析、调查，采用插入值法编制了待估宗地所在区域地价指数表，见下表：
某市地价指数表
六、估价心得
通过对本项目评估过程的回顾，总结了以下几点心得：
1、待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况的收集，不是等有了项目在收集，而需将这项工作长期的不间断的进行。资料的来源也是多方向的，但在使用中不能简单的摘抄，而是根据实际的勘查情况和资料综合分析，所收集到的资料是否真实可信。
2、在运用市场比较法时，像某区这样的区域内，上市成交的案例少，在估价对象周边选取案例的时候比较困难。但是可以选择同一或类似供需圈的案例，有的案例看似比较远，
其实他们的区位因素是比较接近的。
3、我们的工作不只是有了报告才去看现场，收集资料，而是应该时刻关注当地的房地产市场，及时的收集资料，整理资料。在资料整理的时候应该对资料行进分析，判断资料的真实性和准确性。只有这样才能在把资料灵活准确的应用在报告实践中。
2013年3月6日
2013年实践日志1
一、基本情况
1、实践项目名称：××有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)
2、参加项目时间：二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日
摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。
关键词：抵押 商住用地 估价心得
二、实践活动内容简述：
该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂
行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为××有限公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的商住用地评估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对市场比较法和假设开发法两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。
三、在实践中参与的工作内容：
本人在该项目中参与整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。
1、3月12日，从项目负责人手里接过资料，准备现场勘查的基本资料。
2、3月13日上午联系客户，与估价师来到客户估价对象所在地，首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符，是否缺少基础材料。材料搜集期后，进行现场勘查并拍摄照片。
3、3月13日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方法的要求收集评估所需的资料。我根据收集好的资料测算待估宗地的价值，并编写好的报告初稿提交给指导老师。接受指导老师的审核及按要求修改报告。
四、技术路线：
1、土地估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地，故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料，结合本次估价目的确定土地估价方法。
1）基于市场比较法的考虑：根据委托方提供和估价师收集的资料，又鉴于目前××市某区一级市场已较为成熟，待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍，可根据评估对象的土地利用特点和估价目的，选用类似地产比较案例进行分析比较，故适宜采用市场比较法进行评估。
2）基于成本逼近法的考虑：成本逼近法是以开发土地所耗费的
12土地估价师实践考核材料参考_城镇土地估价规程
各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用成本逼近法进行评估。
3）基于基准地价系数修正法的考虑：××市某区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。 4）基于收益还原法的考虑：待估宗地作为待开发的空地，其上尚无可产生收益的房地产，故不宜选用收益还原法。
5）基于假设开发法的考虑：待估宗地内为拟开发不动产，且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多，预期售价可采用市场比较法确定，宗地的开发税费、建安成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。
综上，本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。
2、估价技术路线
1）市场比较法估价技术路线：
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式为：
V=VB×A×B×C×D×…
式中：V—土地价格；
VB—比较实例价格；
A—正常交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B—估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数；
C—估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D—估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；
…—其他必要的修正系数，如土地使用年期、容积率等。
2）假设开发法
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除
建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：
总地价＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的规费-小区公共设施配套建设费-基础设施配套费-管理费用-不可预见费-利润-税金- 销售费用
五、估价工作中的主要难点和解决办法：
1、主要难点
本次评估主要难点：
在于运用假设开发法时，商住用房的比例如何确定，房地产价值的确定。
2、难点的解决
1）商住用房比例的确定
（1）最佳利用强度及开发类型的确定
待估宗地位于××市某区××三马组地块，本次评估待估宗地规划土地面积依据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》确定为27333.47m2，合计41亩。主要控制指标为：规划用地性质为商住用地，容积率≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。
目前待估宗地所在区域较少开发楼盘，结合以上小区的变化情况看，已开发和正在开发的楼盘面积较市场对居住物业的需求仍显不足。居住物业的消费类型仍将以多层、小高层及高层相结合为主。根据已开发楼盘的各物业类型销售状况，结合上述规划经济技术指标，确定待估宗地拟开发房产类型为多层及小高层住宅。
宗地内开发房产各类型确定如下：
（2）规划总建筑面积的确定
根据规划，待估宗地规划容积率为1.5，建筑密度30%，用地面积为27333.47m2，则可开发总建筑面积为27333.47m2×1.50=41000.21m2。
（3）物业管理用房建筑面积的确定
根据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》，“须按照总建筑面积的7‰配臵物业管理用房，按3‰的标准配臵社区配套用房”则物业管理用房和社区配套用房建筑面积为41000.21×10‰=410.00m2，基本符合要求。
（4）住宅、商业建筑面积的确定
待估宗地内规划总建筑面积为41000.21m2，扣除宗地内物业管理用房的建筑面积，待估宗地内可开发住宅建筑面积为41000.21m2－410.00m2=40590.21m2。商业用地面积比例不超过总用地面积的20%，故商业总建筑面积为8118.04m2，住宅总建筑面积为32472.17m2。
根据规划资料，规划用地容积率为1.5，建筑密度为30%，从而得平均楼层高度为5层。其中住宅层数1-5层，根据估价人员对待估宗地区域小区的调查，多层住宅与小高层住宅售价相差不大，故本次评估设定其平均售价一致；商业层数为1-5层。
以上为本次评估报告里面写的分析。因为收集到了《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》，所以比较容易确定商住用房的比例。但是学习之前单位出具的报告时，发现有些地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如何确定商住用地的比例就比较困难了。通过网上查询及咨询指导老师，等到了几种假设的方式：
A：分析地块的位臵和地块大小，如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分，可设定沿街部分一至三层或至N层，但要了解地块沿街长度，及设定合适的宽度。
B：如果地块商业位臵比较好，可按规划上的不超最大建筑密度，设定一至N层为商业。 C：根据询问当地规划局专业规划人员，了解到，规划上未对商住用地有明确的比例限制，但一般商业配套部超过30%。
不管是如何设定，都要认真分析地块的各种规划指标。假设要贴近实际与合理。
2）房地产价值的确定。
在测算房地产价值时，首先调查周边小区的销售价格，确定比较案例，但是在比较案例的选着上，指导老师指出了我的不足，在这个项目上应该确定整个小区的综合售价，因为小区里的价格不是一个固定值，而是一个范围值。我在选取案例时只是选取小区里面的一户作为比较案例。这样测算出来的价格不能全面的体现本项目未来的价格。
六、估价心得
通过对本项目评估过程的回顾，总结了以下几点心得：
1、土地评估时是个系统的工程，我们不单单要了解土地的市场情况，同时也要对规划及房地产的价格有着全面的了解。平时要收集每个小区的全面的资料，不单单一个房价。
2、在资料的收集上，要尽可能从委托方取得详细的资料，除了营业执照，法人身份证，
土地证外，规划控制指标、规划许可证、土地出让合同、规划方案等也尽可能的收集，这样测算出来的结果才能更准确。
2013年4月10日
2012年实践日志2
一、基本情况
1、实践项目名称：××××有限公司位于某市××嘶马长江路北地号为××9240210003000号的一宗工业用地国有出让土地使用权抵押价值评估(某区)
2、参加项目时间：二○一二年七月八日至二○一二年七月十一日
摘要：近年来，随着工业化、城镇化的快速发展，工业用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有一定的比例。本文就××××有限公司所属位于某市××嘶马长江路北的工业用地的评估报告进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。
关键词：抵押 工业用地 估价心得
二、实践活动内容简述：
该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为××××有限公司以该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的工业用地评估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。
三、在实践中参与的工作内容：
本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。
1、7月8日上午，首先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为工业厂房及土地。
2、7月8日上午联系客户，了解客户的具体地址；确定勘查日期；确定客户拟抵押工业厂房与土地的相关资料是否全部在客户手里。指导客户准备资料，如房产证、土地证、土地出让合同、营业执照、法人身份证等。
3、7月8日，下午准备材料，根据和银行客户经理及客户沟通的情况，了解到客户现有的资料是房产证、土地证、营业执照、法人身份证复印件，由于客户是从当地工业园管委会购得的土地，无与土地局签订的土地出让合同。前先根据客户提供的地址在地图上查找具体的位臵，初步了解估价对象的周边情况，然后准备现场勘查的房产勘查表，估价对象周边情况调查表，在准备评估委托协议。根据估价对象的特点，安排对口人员。
4、7月9日上午，和公司的房产估价师，土地估价师及1个估价助理人员来到客户厂区，客户财务主管出门接洽。首先在客户的会议室，寒暄过后，财务主管首先将之前准备的材料拿来，估价师和财务主管继续沟通，我检查材料是否与原件相符，是否缺少基础材料，然后根据客户的资料，将委托协议内未填写的内容进行填写。将填写好的协议交给估价师，估价师与客户财务主管协商，签订委托协议。协议签订好后，客户财总带我们再厂区内进行现场勘查。我和助理人员测了厂房的高度、跨度、勘查估价对象达到几通、场地是否平整、采集房产及土地的照片等相关信息。进行完厂区内的勘查后，我方人员又对估价对象周边的情况进行现场勘查，东至厂房，南至长江路，西至厂房，北至道路。
5、7月9日下午，土地报告的初步编写。整理上午收集及勘查的资料，收集评估所需的资料。将编写好的报告初稿提交给报告审核人员进行初审。
四、技术路线：
1、土地估价方法的选择
一般而言，土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、
12土地估价师实践考核材料参考_城镇土地估价规程
基准地价系数修正法、路线价法等。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的，待估宗地的土地估价不适宜运用收益还原法、路线价法和剩余法等进行评估，加之待估宗地周围缺乏类似的交易案例，故难以采用市场比较法进行宗地地价的评估，鉴于目前某区已有基准地价成果，结合本次估价土地估价师收集的资料情况，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行测算。
综上分析，本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法。
2、估价技术路线
1） 成本逼近法估价技术路线:地价=(土地取得重臵费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费+利息+利润+土地增值)×(1+综合修正系数)×年期修正系数。
2）基准地价系数修正法估价技术路线
首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异，进行期日修正，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；最后，对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正，得到待估宗地的地价。即：
地价=[基准地价×（1+综合修正系数）]×年期修正系数
五、估价工作中的主要难点和解决办法：
1、主要难点
土地估价师对待估宗地所处区域进行了调查，搜集了该区域同类土地相关资料作为本次估价的参考依据。本次评估主要难点在于运用成本逼近法时，如何合理确定土地补偿费以及如何准确测算土地增值收益的问题。运用基准地价系数修正法时，如何确定土地还原利率确定。
2、解决方法
运用成本逼近法时，土地增值收益求取较为困难的问题。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增
值，所考虑的土地增值的形式主要有土地用途转换型增值、外部投资作用型增值两种。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以无限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。由于近年来××市某区连续加大招商引进力度和基础设施投入力度，为工业经济的持续健康发展奠定了坚实基础。根据本次估计资料收集调查成果和土地估价师的综合分析，考虑到××市某区工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定××市某区工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为成本价格15%，故而本次土地估价过程中土地增值率取15%。无限年期的土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×无限年期的土地增值率。待估宗地无限年期地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
成本逼近法测算过程如下：
待估宗地土地取得费为130.56元/m2，土地开发费为70.00元／m2，利息为12.00元／m2，利润为16.04元／m2，无限年期的土地增值收益为34.29元/m2，年期修正系数为0.9501，区位修正系数为+0.02。
待估宗地无限年期地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=130.56元/m2+70.00元/m2+ +12.00元/m2+16.04元/m2+34.29元/m2=262.89元/m2。 年期修正后的地价=262.89元/m2×0.9501=249.77元/m2。
估价对象地价=年期修正后的地价×(1+修正系数)
=249.77元/m2×(1+0.02)
=254.77元/ m2
（2）基准地价系数修正法测算过程如下：
原某市国土资源局与××土地房地产评估咨询有限公司合作，于2011年完成了某市城区土地定级与基准地价更新工作，其主要成果有《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》（2010年度）和相关土地定级估价图件。该项成果已经江苏省国土资源厅验收认定。根据《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》，某区沿江开发区工业用地三级地定级范围之内基准地价是指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平下，土地使用年期设定为对应用途的法定最高年期。
根据《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》（2010年度），某区沿江开发区工业用地三级地定级范围之内工业用地基准地价为240元/m2。
由于此项成果距本次估价基准日期间，地价指数变化不大，故不需作期日修正。
因素修正系数0.54。
待估宗地区域及个别因素修正后地价=期日修正后的地价×（1+综合修正系数/100）=240×(1+0.54%)=241.30元/平方米
本次土地估价的工业用地土地还原利率为7%。
年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]=[1-1/(1+7%)44.31]/
[1-1/(1+7%)50.0]=0.9835
年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数
=241.30元/平方米×0.9835
=237.32元/平方米。
经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，本次评估选择成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法进行了评估，成本逼近法测算结果为254.77元/平方米，基准地价系数修正法测算结果为237.32元/平方米，两种方法测算的结果相差不大，故本次评估采用两种方法测算价格的算术平均值作为待估宗地的土地单价，即：
单位面积土地价格=（254.77元/平方米+237.32元/平方米）÷2
=246元/平方米（取整至元）。
土地总价＝246元/平方米×29872.00平方米＝734.85万元（取整至百元）。
六、估价心得
通过对本项目评估过程的回顾，总结了以下几点心得：
1、土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算；土地开发费
按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。
2、在成本逼进法中是否进行年期修正要具体分析：当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
3、基准地价系数修正法一定要将土地级别确定准确。如果土地级别确定的有误，下面的修正过程将变得毫无意义。
2012年7月20日
2012年实践日志1
一、基本情况
1、实践项目名称：××××有限公司位于某市××西组地号为××2146060055000号的一宗工业用地国有出让土地使用权抵押价值评估。 (某区)
2、参加项目时间：二○一二年三月九日至二○一二年三月十二日
摘要：近年来，随着工业化、城镇化的快速发展，工业用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：××××有限公司位于某市××西组的工业用地的评估报告进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。
关键词：抵押 工业用地 估价心得
二、实践活动内容简述：
该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为××××有限公司以该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的工业用地评
估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。
三、在实践中参与的工作内容：
本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。
1、3月7日，指导老师首先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为工业厂房及土地。让我准备土地估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单，如房产证、土地证、土地出让合同、营业执照、法人身份证、委托书等。
2、3月8日上午联系客户，了解客户的具体地址；确定勘查日期；确定客户拟抵押工业厂房与土地的相关资料是否全部在客户手里。
3、3月9日上午，和公司的房产估价师，土地估价师来到客户厂区，与单位副总接洽。首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符，是否缺少基础材料。材料搜集期后，委托方带我们再厂区内进行现场勘查。我估价师测了厂房的高度、跨度，然后我初步勘查待估宗地达到几通、场地是否平整、采集房产及土地的照片等相关信息。进行完厂区内的勘查后，我方人员又对待估宗地周边的情况进行现场勘查，东至厂房，南至长江路，西至厂房，北至道路。
4、3月9日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方法的要求收集评估所需的资料。
5、我根据收集好的资料测算待估宗地的价值，并编写好的报告初稿提交给指导老师。
四、技术路线：
1、土地估价方法的选择
一般而言，土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的，待估宗地的土地估价不适宜运用收益还原法、路线价法和剩余法等进行评估，加之待估宗地周围缺乏类似的交易案例，故难以采用市场比较法进行宗地地价的评估，鉴于目前某区已有基准地价成果，结合本次估价土地估价师收集的资料情况，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行测算。
综上分析，本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法。
2、估价技术路线
1） 成本逼近法估价技术路线:地价=(土地取得重臵费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费+利息+利润+土地增值)×(1+综合修正系数)×年期修正系数。
2）基准地价系数修正法估价技术路线
首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差
12土地估价师实践考核材料参考_城镇土地估价规程
异，进行期日修正，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；最后，对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正，得到待估宗地的地价。即：
地价=[基准地价×（1+综合修正系数）]×年期修正系数
五、估价工作中的主要难点和解决办法：
1、主要难点
本次评估主要难点：
1）如何收集待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套
情况。
2）在于运用成本逼近法时，如何合理确定计算利息和土地还原
率。
3）确定待估宗地的价值定义。测算结果与价值定义相符。
2、难点的解决
1）在指导老师的指导下，首先在现场勘查时询问委托方，通过
委托方初步了解待估宗地的基本开发情况，及待估宗地周边的土地开发程度。然后再勘查时，部分核实委托方的介绍。回到单位后通过待估宗地所在工业园的网站了解，待估宗地及周边的土地开发程度及基础设施配套情况。翻查以前是否做过临近待估宗地的土地，通过翻查以前的资料了解待估宗地周边的情况。区域因素位臵
待估宗地所在区域为某市××西组，位于某区一等镇工业用地三级
地定级范围之内。
交通条件
待估宗地所处区域交通以陆路交通为主。
道路通达状况：待估宗地所在区域临华阳路，道路通达状况较优。
对外交通状况
待估宗地所在区域内有华阳路，对外交通状况较优。
基础设施条件 供水：待估宗地所在区域由某区自来水公司供水，供水保证率95%以上，供水状况较
优。
供电：待估宗地所在区域由某区电力公司供电，供电保证率达95%以上，供电状况较
优。
排水：待估宗地所处区域排水体制为雨污分流制，排水状况较优。
电讯：待估宗地所处区域属某区电信局市话服务范围，电讯状况较优。
环境质量
待估宗地所在周围用地气、声、水环境一般，绿化一般，综合环境质量一般。
自然灾害
待估宗地所在区域基本上不受干旱、洪水灾害影响。
宗地面积
待估宗地登记面积为15381.70m2，本次评估面积为15381.70m2，作为工业用地面积适
中，对土地影响有利。
宗地形状
待估宗地形状规则，对工业厂房等布局影响有利。
宗地最有效使用用途
待估宗地最有效使用用途为工业用地，现状为工业用地。
土地利用强度
本次评估设定容积率为0.21，土地利用强度低。
宗地地形坡度
待估宗地内地面平坦。
宗地基础设施条件
道路：宗地内主要干道为水泥路面，路面质量一般，道路状况一般。
供水：待估宗地内为某区自来水公司供水，供水保证率为95%，供水状况较优。
排水：待估宗地排水体制为雨污分流制，排水状况较优。
供电：待估宗地由某区电力公司供电，供电保证率达95%以上，供电状况较优。 电讯：待估宗地属某区电信局市话服务范围，电讯状况较优。
周围土地利用类型
待估宗地周围土地以工业用地为主。
土地使用年期
在估价基准日二○一二年三月九日，待估宗地为国有出让土地使用权，本次评估设定的使用期限为待估宗地剩余使用年期49.84年。
2）利息的确定
首先要确定利息率、土地开发周期
利息率：以估价基准日银行一年期贷款利息率6.56%计。
土地开发周期：按照待估宗地实际情况结合所在区域的平均状况，土地开发周期设定为一年。
其二根据开发的顺序测算利息
因待估宗地的土地取得费和宗地红线外开发费在土地开发前已发生，计息期为一年；假设宗地红线内土地平整费在土地开发期内均匀投入，计算期为半年。
利息=(土地取得费+宗地红线外开发费)×年利息率+宗地红线内土地开发费×年利息率×0.5
=(109.55元/m2+50元/m2)×6.56%+5.00元/m2×6.56%×0.5
=10.63元/ m2
3）土地还原率的确定
土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。
(1)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2011年07月07日公布的一年期定期存款年利率3.50%作为安全利率。由于目前在某区土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为
3-5%，由此求得土地还原利率为6.50-8.50%。
(2)利用投资风险与投资收益率综合法测算土地还原利率
投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，年利率分别为3.50%和5.17%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为6.56%；投资在工业房地产开发方面风险较大，其利润率为6-8%，工业房地产开发平均利率略低；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为
6.28%-7.28%。
综合上述二种方法测算结果，最终确定本次土地估价的工业用地土地还原利率为7%。
4）确定待估宗地的价值定义。测算结果与价值定义相符
地价内涵
本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日，评估设定开发程度为待估宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的现状开发水平下，用途为工业用地，土地使用年期为待估宗地剩余使用年限49.84年的抵押价值。
待估宗地实际用途与实际开发程度
根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证江国用(2012)第10068号，待估宗地实际用途为工业用地。待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日的实际开发程度为：待估宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平。
土地估价所设定的用途与土地开发程度及其理由
依据合法性原则，本次估价待估宗地用途依据登记用途设定为工业用地。待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日，土地实际开发程度为宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”，本次评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯 “五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件。
地价的确定
××××有限公司位于某市××西组的一宗工业用地国有出让土地使用权，国有土地使用证编号为江国用(2012)第10068号，土地登记用途为工业用地。在估价基准日二○一二年三月九日，评估设定宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内场地平整“一平”的现状开发水平下，评估设定用途为工业用地，待估宗地剩余使用年限为49.84年，土地登记面积为15381.70m2，本次评估面积为15381.70m2，单位土地面积国有土地使用权价格为213元/m2，待估宗地总地价为人民币327.63万元，即叁佰贰拾柒万陆仟叁佰元整。
六、估价心得
通过对本项目评估过程的回顾，总结了以下几点心得：
1、待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况的收集，不是等有了项目在收集，而需将这项工作长期的不间断的进行。资料的来源也是多方向的，但在使用中不能简单的摘抄，而是根据实际的勘查情况和资料综合分析，所收集到的资料是否真实可信。
2、在成本逼进法中测算利息时要分析都有什么项目需要计息，改项目在土地开发的什么阶段，是全部计息还是部分计息。利率要根据开发的周期相对应。
3、土地还原率的确定是比较复杂的。我们采用安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。这样的取值看似略低，但是可以考虑多方面的因素，更有说服力。
4、确实待估宗地的价值定义，是非常重要的。在工业用地评估中往往，不是单独评估一块土地，而是房产和土地分别出具报告，由于往往不是一个人撰写报告，而容易忽略了土地内五通的问题。开发完成的土地往往都是已完成了内五通的，测算时时土地价格包含内五通的价格还是房产价格包含内五通的价格，需在报告撰写前就确定下来，以防漏算或是重复计算。
2012年4月2日
三 : 全国土地估价师资格考试卷3
本部分由4道土地估价计算题构成，请根据题目的条件和要求，详细分步进行计算，共100分答题时 间为90分钟。四 : 全国土地估价师资格考试试卷2
此部分由150道标准化试题构成，每一道题后在三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题：１分，共150分。答题时 间为90分钟。61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1