一 : 全国房地产估价师执业资格考试笔记13

6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。
②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。
7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。
①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应为拆迁许可证范围内的土地和房屋）；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。④拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。⑤估价目的：拆迁补偿估价；⑥价值标准：公开市场价值标准。 
八、 房地产的分割、合并估价（案例p135-137）
1、房地产合并估价时应注意。
①房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。
②待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。
③待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。
④待合并房地产的土地使用剩余年限。   ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地产合并估价方法。
①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。
②增值额的分配要准确、合理。a 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的单价。
b 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为s1/（s1+s2）×100%和s2/（s1+s2）×100%，s1、s2为合并前各自的面积。
c 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的总价。
三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。
分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。
九、 房地产纠纷估价
1、房地产纠纷估价的类型。
①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。
②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。
2、房地产价格类纠纷的特点。
①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。
②房地产纠纷争议标的价值一般较大。
③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。
④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。
3、房地产估价结果纠纷的特点。
①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。
②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。
4、房地产纠纷估价及其特点。
房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。
①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。
a 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期；
b 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期；
c 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点；
d 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。
②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。
③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。
④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

二 : 全国房地产估价师考试政策

房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。 人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。

三 : 房地产估价师考试科目

房地产估价师考试：
　　　　　　房地产基本制度与政策（含房地产相关知识）
　　　　　　房地产开发经营与管理
　　　　　　房地产估价理论与方法
　　　　　　房地产估价案例与分析

四 : 全国房地产估价师执业资格考试指南

1．取得房地产估价师执业资格的途径是什么？
　　要想取得房地产估价师执业资格，您需要通过全国统一的房地产估价师执业资格考试。
　
　　2．报名参加房地产估价师执业资格考试需要具备什么条件？
　　按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
　　（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；
　　（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；
　　（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；
　　（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；
　　（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；
　　（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。
　
　　3．房地产估价师执业资格考试有哪些科目？
　　房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
　
　　4．2005年房地产估价师全国统一考试在什么时 间？
　　2005年房地产估价师全国统一考试时 间定在2005年10月15日至16日。
　　
　　5．各地考生在何时、何地报名？
　　各地拟准备报名参加房地产估价师考试的考生,请您留意自己所在省、市、自治区建设和人事主管部门的有关通知，按通知要求的时 间、地点报名。
　
　　6.考生如何获得考试报名表？
　　请考生到您所在省、市、自治区考试报名地点咨询，并索取有关表格。
　
　　7．房地产估价师考试报名要提供什么材料？
　　根据1995年3月22日，房地产估价师执业资格的主管部门建设部、人事部联合发布的《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房1995）147号），申请房地产估价师执业资格考试，请您提供下列证明文件：（一）房地产估价师执业资格考试报名申请表；（二）学历证明；（三）实践经历证明。
　
　　8．怎样购买房地产估价师考试大纲和考试辅导教材？
　　（1）考生可以在考试报名点购买考试大纲和考试辅导教材。
　　（2）考生也可以到中国房地产估价师学会的网站（）首页“业内动态”栏中查询各地的购书方式。
　　（3）考生还可以通过邮局寄款到中国房地产估价师学会邮购教材。邮寄地址是：北京市三里河路15号中建大厦b座9001室，邮编是100037，收款人是中国房地产估价师学会。汇款时请在汇款单的附言栏中注明所购买的书名和数量。联系电话是88083156，88083151-106。
　　请考生购买正版教材，正版教材的版权页是用印有学会标志图案的水印防伪纸印制的。
　
　　9．房地产估价师考试辅导教材定价是多少？
　　全国房地产估价师执业资格考试辅导教材一套共五册，定价为人民币150元／套（附赠考试大纲），单本30元。
　
　　10．考生是否需要参加各地举办的房地产估价师考试辅导班？
　　考生是否参加各地举办的房地产估价师考试辅导班，可根据自己的实际水平和需要自行决定。如果考生的所学专业与房地产估价专业的相关性比较差，考生在时 间和财力允许的情况下可以考虑参加各地举办的房地产估价师考试辅导班。
　
　　11．房地产估价师考试有哪些题型？
　　《房地产基本制度与政策》（含《房地产估价相关知识》）的考试题型包括单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。《房地产开发经营与管理》的考试题型包括单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。《房地产估价理论与方法》的考试题型包括单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。《房地产估价案例与分析》的考试题型包括单项选择题、问答题、指错题、改错题。 本文标题：房地产估价师考试-全国房地产估价师执业资格考试笔记13
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