一 : 2017理财必备基础知识_资产管理是什么
投资理财需要掌握哪些基础知识呢?下面小编为大家整理了关于理财的相关知识点，包括资产管理、私募资金、信托以及银行产品的介绍，欢迎阅读!
关于资产管理
资产管理”是一个比较大的概念，在中国现行法律体系下，接受监管、具备合法开展资产管理资格的持牌机构(概括的说，这个牌照的价值就是“合法募钱的资格+合法运用的资格”，一个可以连接资产和货币的中间渠道)大概可以做如下划分：
·银监会监管：银行(理财)、信托
·证监会监管：证券公司及子公司、基金公司及子公司、期货公司及子公司、私募基金管理人
·保监会监管：险资资管
关于私募基金
有限合伙式的私募基金利用了合伙制度，依据合伙企业法开展业务，回避了“牌照”限制。通过LP出资认购合伙份额实现资金募集，通过合伙企业法确保了GP的管理资格和LP的有限责任，然后以合伙企业对外开展投资运作。
近年随着私募业务规模的快速发展，私募业务也被纳入了监管体系。开展私募基金运作应当在基金业协会登记为私募基金管理人，并对基金的募集、信息披露、管理运作都有了明文的要求。私募基金的形式，除了传统的合伙企业外，还有有限公司式(现实里比较少见)和契约基金式(没有法律实体，通过合同构建一个独立的财产集合)。需要注意的是，合伙式的基金除需遵守《合伙企业法外》，现在也需要遵守证监会、基金业协会的相关规范。
关于银行理财
银行理财也是一种资产管理产品，但因为其投资者门槛较低、人数多、风险承担能力弱，出于金融稳定等考虑，对其投资限制比较严格，银行理财甚至法律规定是可以保本的，具体要求可以看看《商业银行个人理财业务管理暂行办法》等规定及银监会的一些通知。理财资金量大、期限灵活、成本较低(银行其实就是个大资金池)，基于金融人士的不懈“创新”，理财资金常嵌套各种信托、资管产品规避限制和监管而活跃在幕后。
按照现在中国一行三会分管的监管体系，不同资产管理行业存在着松紧不同的监管差异，也催生了监管套利的空间。市面很多产品都是多层嵌套结构，一个项目做下来发现银行、信托、子公司、券商等都参与其中也不奇怪。这是很有趣的情况，以后监管或许会逐步统一(现在已有这个趋势了)，但不断的探索创新，不同行业差异化竞争、协同化发展，也是金融行业活力不断的原因之一。
关于信托
信托是一项源自国外的古老制度安排，创设了一种独立的法律关系，核心是法律认可的财产独立和破产隔离。
在我国，可以发行信托产品的，有且仅有68家持牌信托公司。信托产品按照委托人的人数可以分为单一信托(一个委托人)、集合信托计划(两个以上委托人);按照信托财产的类型，可以分为资金信托、财产信托、财产权信托等;按照投资领域，可以划分为房地产类、基础设施类、工商企业类、证券投资类等领域。
信托产品在我国依据的主要规范框架是《信托法》、《信托集合资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》及银监会的各类规范性文件、通知、窗口指导意见。信托产品需要遵守的人数限制、合格投资者标准、投资限制等不展开说了，比较多且杂。值得一提的是，虽然监管严格，限制多多，但信托公司是具备发放贷款的资格的。
信托公司经历了多次清理，到现在只有68家(其实银监会名单上的牌照我记得是71家，还有三块牌照躺着等待买家吧~)，大多是政府、央企、国企控股，股东背景和实力普遍比较强。随着《信托法》颁布，新的信托框架搭建完毕，且借着房地产的十年火爆、08年的四万亿等我国经济高速发展的契机，信托的资产管理规模几何式上涨，截至2016年2季度末，信托资产管理规模已达到172851.66亿元，是我国第二大金融行业(老大哥是银行)。
关于资管计划
券商、基金、期货的资管子公司及保险资管公司所发行的资产管理产品叫做“资产管理计划”，和信托的架构类似，都是一边连接合格投资者募集资金，一边将汇集的资金运用投资出去。证监辖下三类公司的子公司都有各自的监管体系和规范要求，和信托一样，都对投资者人数、合格投资者标准、投资范围等有所限制。
从法律关系上讲，我个人认为资管计划还是有别于信托，属于委托关系。但是相关法规也规定了破产隔离等内容，包括协会的一些文件甚至将契约式基金直接写明属于信托关系，我个人认为是有待商榷的。
值得一提的基金专户子公司，这是12年证监会所新设的一个牌照。在最初的几年行业号称“万能牌照”，在资金安排(比如投资者人数、结构化的杠杆比)、投资运用(除了不能直接放贷款外基本没有限制)上极为灵活，也不用计提风险资本等，所以抢走了大量原来信托、券商的通道业务，仅用了几年时间，截至2016年2季度，基金管理公司及其子公司专户业务规模已达到16.47万亿元，比肩信托，还是很可怕的。
不过随着股灾和实际经济下行压力大、国家树立的去杠杆要求，从14年底开始陆续出台了诸如八条底线等一系列规则，证监体系下的资管机构业务开展都受到了很大的限制，资金池不得开展、结构化产品杠杆比大降、产品推介的规范、投资者人数、投资顾问等都有严格规范，基金子公司也很快会开始计提风险资本。对证监的监管水平我不做评价，但证监体系的资管公司无疑将进入第一个优胜劣汰的艰苦阶段。特别一点的是券商和基金子公司具备发行资产专项计划做资产证券化业务的资格，信托也可以直接实现类似的结构(尤其针对一些不太符合负面清单的资产)，我们一般称为私募ABS，没法在交易所挂牌交易。
险资资管因为其资金来源的特殊性，出于安全考虑，对其投资限制自始就十分严格，包括合作机构的准入条件、投资领域的限制要求等。
二 : 房地产投资及管理目标基础知识
【项目完全成本】
项目完全成本= 项目开发成本+ 期间费用。
房地产项目的期间费用一般包括管理费用、销售（营业）费用和财务费用三类。
管理费用=归集公司或项目所有部门、人员的人工费用、行政费用、公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用。
销售费用=归集公司或项目日常销售房屋或提供服务所发生的所有费用，以及售后服务、完工但未交付房屋的维修、保养、补偿费用。
财务费用=公司或项目所有的利息收支、银行手续费等。
项目完全成本不包括营业税、土地增值税、企业所得税等税金。
多项目操作的房地产企业，公司总部层面发生的管理费用、营业（销售）费用和财务费用，可按项目资产价值比例进行分摊。
评价项目完全成本，能够为企业经营决策和运营管理提供可靠的基础依据，进而优化项目开发计划、提高资金流转速度、提升项目的盈利能力。项目开发计划的比选与优化，应分析其完全成本的变化。
【项目可租售单方成本】
项目可租售单方成本= 项目开发成本／项目可租售建筑面积
项目固定资产留存价值（也有称留存资产价值、留存资产净现值）：
项目留存资产是指企业在项目开发过程中，由于公司经营发展需要或法定限制等原因，拟自营、保留且短期内不准备销售的可经营性的商品房屋等资产。
项目留存资产价值一般可按10年或15年期收益折现值为8％的折现率计算，留存资产价值计算过程中应考虑资金成本。
【投资收益率（也有称总投资收益率、投资回报率、投资利润率等）】
项目投资收益率是指项目税后净利润占投资资本的比率。
项目投资收益率= 项目税后净利润÷项目总投资×100 ％
无风险投资收益率国内目前还没有一致认可的行业基准，但从投资收益理论的角度分析，任何项目的项目投资收益率都不应低于国家法定的高利贷限定利率21.6％。
项目投资收益率属于静态的投资收益指标，不能反映资金、时间、价值等因素。常用于项目投资可研阶段分析项目投资的财务可行性。一般要求项目投资收益率指标大于房地产行业的无风险投资收益率。
【项目启动资金获利倍数】
项目启动资金获利倍数= 项目税后净利润÷项目启动资金
评价启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
项目启动资金= 项目资金流量3个最高的资金峰值之和÷3
【项目股本投资获利倍数（也称股权倍数）】
项目股本投资获利倍数= （项目税后净利润＋项目总投资）÷项目总投资
评价项目股本投资获利倍数的意义：一般用于上市公司评价股本投资的收益水平，该指标属于静态收益指标。
【内部收益率IRR（也有称内含报酬率、项目自有资金内部收益率）】
项目内部收益率的财务概念是指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
项目内部收益率是一个动态的效率型指标，是在充分考虑了时间价值（如项目开发周期、销售回款速度、资金周转次数等指标的优化及合理性）的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。
项目内部收益率与项目税后净利率指标相比，考虑了销售回款资金全部用于再投资通俗的假设，项目内部收益率越高，说明项目投入的成本相对较少，但获得的项目收益却相对较多。
项目内部收益率法，其优点是能够把项目开发周期内的收益与其自有资金投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，并可以通过优化项目经营开发计划求得相对较佳的项目收益率。
房地产项目的资金流入，主要以销售额为主。而销售额主要取决于销售价格、销售去化率和销售面积。这其中销售价格与去化率存在一定的矛盾关系，而销售面积又与资金流出存在一定的矛盾关系。销售价格高、可售面积多，未见得能够取得较佳的项目收益率。
销售去化率是指单位时间内销售量占可售楼盘总量的比例，一般都设定为开盘当月、销售期每月、开盘后3个月、开盘后6个月、项目清盘等时间段的销售指标。
使用私募、融资、贷款等进行项目开发时，在借款条件（利率）尚不明确的情况下，项目内部收益率法可以避开借款条件，先行求得项目内部收益率，作为可以接受的借款利率的最高限。
项目开发周期，项目开发成本、项目税后净利率相同的A、B项目，项目经营开发计划组织及任务指标的合理性，有时会导致项目内部收益率相差1倍以上。
项目内部收益率国内目前还没有一致认可的行业基准，一般常见要求是融资前的财务内部基准收益率不低于12％，资本金税后的财务内部收益率不低于13％。
【企业自有资金（也有称项目自有资金）】
企业的资金按其取得来源分为自有资金和借入资金，企业自有资金指企业为进行房地产项目开发所经常持有，可以自行支配使用且无需偿还的那部资金
企业自有资金指主要来自股东投资、企业的未分配利润和企业定额负债（即企业根据有关制度和结算程序的规定，对应付和预收的款项中能够经常使用的一部分资金）
【企业预收款项】
企业预收款项是企业欠（或借）消费者的钱，实际上是消费者提前付给企业的定金或购房款。不出较大意外的情况下，这些都将自动在当年或第二年转为销售额
从某种程度上说，企业预收款项多，意味着该企业在消费者面前的地位更强势，消费者认可这家公司，愿意在还没有收到货品之前，就把自己的钱交给该公司无偿使用一段时间。预收款项在某些方面看成是不用付利息的短期借款。
【项目资金峰值比例】
资金峰值是指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是项目资金的最大缺口
项目资金峰值比例= 资金峰值÷项目总投资
资金峰值是项目投资分析、资金规划的一个关键指标。资金峰值高，占用时间长，项目实施的现金压力就会增加，相反，好的资金规划可以保证现金流的连续性，提高企业总体资金使用的资金周转率，能够以较少的资金运做较大或多个项目。
资金峰值是对项目开发而言的，一般不考虑企业的自有存款余额。
房地产项目的投资计划或企业的总体资金规划，首先要制定项目合理优化的《项目经营开发计划》，在其基础上才能制定项目的投资计划和企业的资金规划。根据项目投资计划就可以制定项目的现金流量分析表
资金峰值比例是映了项目资金峰值占项目总投资的比例关系
在项目的现金流量分析表中，就会出现资金峰值，根据现金流量分析表对照项目发展节点进行分析，即可测算出项目整体资金流量表根据项目整体资金流量表综合汇总及企业自有资金、财务借款及融资计划，即可进行企业的总体资金规划。
【经营性现金流量（也称经营性现金流量净额）】
经营性现金流入= 销售现金收入＋出租现金收入＋税费返还＋
其他与经营活动有关的现金收入
经营性现金流出= 购买土地支付的现金＋工程建设支付的现金
＋员工工资及保险＋实际缴纳的各种税费＋
其他与经营活动有关的现金支出
经营性现金流量= 经营性现金流入－经营性现金流出
编制经营性现金流预算，将企业在一定期间内各项经营活动所产生的现金流入与流出进行预测和估算，确定经营性现金的余缺，并合理安排经营性现金的流入与流出，适度预留经营性现金余额，引导各项经营性现金平稳有序地发生，从而实现对经营性现金流缺口的事前控制，最大限度地降低财务风险，避免发生经营性现金流危机。
经营性现金流是评价企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力的重要财务指标。当经营性现金流入在时间上或数量上不能满足流出的需要时，就会产生经营性现金缺口。现金缺口趋于严重时就会引发企业财务危机，甚至导致企业破产
对企业管理而言，应事先设定经营性现金流偏差预警界限，在执行现金流预算过程中时常关注各项预算指标的实际执行情况。一旦现金流数据越过预警界限，应及时采取有效措施在时间上或数量上调节现金的流入与流出，使其趋于平衡。
【净负债率、净资产负债率】
净负债率是指企业的有息负债（贷款、债券、私募等）减去企业货币资金后对所有者权益的比例
所有者权益是指企业资产资产扣除负债后，由企业所有者应享受的剩余利益。公司的所有者权益又称为股东权益
净资产负债率是指企业的负债总额对企业资产总额的比例。净资产负债率指也成为产权比率或债务股权比率
净资产负债率高，是一种高风险、高回报的财务结构；净负债率低，则是一种低风险、低回报的财务结构。评价净资产负债率，关键是需要分析财务杠杆与财务风险之间的关系。
【存货和存货结构】
存货：按广义上讲是企业持有或以备出售的商品、处在生产过程中的在产品、生产过程中耗用的材料、物料等。
对于房地产企业而言，存货结构主要包括土地、在建房产和已竣工房产（现房）
存货是房地产企业总资产里的绝对大头，一般占企业总资产的2/3左右。存货的变动情况对企业经营的影响举足轻重。存货量过大，挤占企业现金流，导致短期周转率降低，周转速度下降。一旦遇有政策性或市场性风险来临，企业会出现生存危机。反之，存货量过低，没有足够量的存货储备，意味着企业不能满足销售需要或可持续开发需要，相对于地产较长的开发周期而言，同样导致企业资产周转速度降低。
【存货比例】
存货比例：土地/在建房产/现房的各自占比，三者之和相加应为100％。其中在建房产又分为未结算、未结算但已合同售出的房产和未结算也未合同售出的房产
衡量企业的存货结构是否合理，需要考虑几方面的因素，一是看土地储备规模是否满足企业可预期的持续性项目开发需要；二是需要考虑土地储备规模对外部政策环境等经营性风险的防范；三是需要分析在建房产、现房的存量、销售去化率等指标判断存货销售前景和制定存货销售策略；四是分析企业经营性现金流、到期债务等企业财务风险控制的要求等几个方面。
【存货周转率】
存货周转率有两种计算方式。一是以成本为基础的存货周转率，即企业一定时期（通常为1年）内销售成本（项目开发成本）与平均存货净额之间的比例关系，主要用于流动性分析。二是以收入为基础的存货周转率，即企业一定时期（通常为1年）的销售收入与平均存货平均净额之间的比例关系，主要用于盈利性分析
存货周转率的指标是反映了企业营运能力的重要指标，可用来评价企业的存货（项目开发）管理水平，还可用来衡量企业存货的变现能力。提高存货周转率，可以缩短项目开发周期，提高企业的变现能力，提高企业所有者或股东的投资回报率。
【存货周转次数、存货周转天数】
存货周转次数= 年度项目开发成本÷存货平均余额
存货周转天数（也有称存货消化周期）是指企业从取得存货（土地）开始，至消耗（项目策划、设计、工程建造），销售完成为止所经历的天数
存货平均余额= （年初存货余额＋年末存货余额）÷2
根据2009年房地产行业的统计分析报告，国内上市的大型房地产企业，其存货周转次数为41.51 ％，存货消化周期为125周。
【结转（一般包括收入结转、成本结转、利润结转等）】
结转或期末结转，按财务概念是指期末结账时将某一账户的余额或差额转入另一账户。这里涉及两个账户，前者是转出账户，后者是转入账户，一般而言，结转后，转出账户将没有余额
结转的做法通常是把一个会计科目的发生额和余额转移到该科目或另一个会计科目的做法，这个做法叫结转
结转的目的大体有四个：其一是为了结出本会计科目的余额；其二是为了计算本报告期的成本；三是为了计算当期的损益和利润的实现情况；其四是为了保持会计工作的连续性，一定要把本会计年度末的余额转到下个会计年度。
结转实际上就是通过本会计周期（如年度）利润反映你单位的经营情况。会计做法一般是把费用成本的东西转到本年利润的贷方，收入放借方，差额在借方就是亏损，反之则盈利
结转通俗讲就是：这个月（或者这年），我收了多少钱（收入），我又花了多少钱（费用），到了月底（或者年底）我收入减费用算算我赚了多少钱（本年利润），乱七八糟分点出去（利润分配），最后把钱存到保险柜（未非配利润）。
【财务净现值NPV】
净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标
净现值指标和内部收益率指标都隐含了投资项目的各年净现金流量全部用于再投资的假说
净现值法就是按净现值大小来评价投资方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。
【总资产周转率、净资产周转率、流动资产周转率】
总资产周转率（次）= 销售收入÷平均总资产总额×100％
净资产周转率（次）= 销售收入÷平均净资产总额×100％
流动资产周转率（次）= 销售收入÷平均流动资产总额×100％
总资产周转天数= 360÷总资产周转率
总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力。一般来说，资产的周转次数越多或周转天数越少，表明其周转速度越快，营运能力也就越强。企业可以通过降价促销的方式，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。并从不同的角度和环节上找出存货管理中的问题，使存货管理在保证生产经营连续性的同时，尽可能少占用经营资金，提高资金的使用效率，增强企业短期偿债能力，促进企业管理水平的提高。
公司理财、财务经营、资产管理是企业经营的核心竞争力之一
企业权益资本（股权）是企业所有者的长期投资。实现企业所有者的权益价值最大化，要求权益资本增值长期最大化，需要考虑未来不同时间取得的等额投资收益因时间先后而导致的不同现值，体现预期投资的时间价值，并在考虑资金时间价值的基础上，注重企业长远利益的增加。
实现所有者权益价值最大化，不仅要考虑眼前的获利能力，而且更要着眼于未来潜在的获利能力，既要规避风险，又要获取收益，实现风险与收益的均衡，从而取得竞争优势，满足企业不断生存发展的需要。
三 : 投资理财入门基础知识
理财是积现在之力，博未来之势；理财应该是在不影响现在的生活质量的前提下，最大程度的提升未来的生活质量，金银猫实现我们的财务梦想；不积跬步，无以至千里，不积小流，无以成江海，理财更应该从一点一滴做起，持之以恒。
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