一 : 一位电商人的创业感悟：留白天地宽+营销
两个字，如何让无忌哥三观尽毁，让我的网络创业人生，从此潇洒自由 ...听一位画家老朋友说，中国山水画的精妙之处，在于留白!一语惊醒梦中人，曾几何时，我们生命已充满了羁绊，找不到自由翱翔的空间!
产品要留白：
iphone的产品设计，极简而大气，充分体现少就是多!当年三星、诺基亚的手机操作越来越复杂，乔帮主推出史无前例的无键盘手机，石破天惊，开创了一个新时代。
工作要留白：
以前我每天订满满的工作计划，一天到晚惶惶不安，生怕自己还有没完成的工作。如今把工作砍掉一大半，留下大段空白时间，反而灵感涌现，做了许多过去没空做的事情：写作、背包旅行、学做菜、结交新朋友、游泳 ...
一个整天工作到晚上十点的人，虽然他还活着，但他的灵魂早已死去 !
经营要留白：
无忌哥之前开公司，租个上千平米办公室，请了一百多号人，还没赚一分钱，装修和办公家具就花了200万，每个月还要支付100多万的房租人工，经营成本这么高，连睡觉都不得安稳。
如今搞小白电商，闹了个大革命：不做大而空，只做小而强的团队，专职只保持10名之内的高手，非核心工作一律外包给联盟机构。有钱大家赚嘛，样样都自己干，没有一样干得精!
都移动互联网时代了，干嘛非得天天呆在一起才能工作?人人移动远程办公，不用设办公室，不用打卡，不用挤公车浪费生命。
难管理?只有把人当工奴，一天到晚严加看管，才需要加强管理!精简人员，多点信任、多劳多得，照样不管而管。
需要见面开会?那就组团去到大梅沙海边或阳朔农家乐，旅游工作两不误!这样的工作，岂不更高效、更赚钱、更快乐!
这才是我们梦想经营的事业!想加入?请留言!
营销要留白：
玩网络营销，不要一天到晚只想到卖、卖、卖!少打点硬广告，多些和客户用心沟通，多服务，少推销，少花点广告费，多投点钱把产品真正做好!
设计网页，不要太满，文字越多的页面，越要留白，才能轻松读下去。布置店铺橱窗的艺术，不是填满，而是敢于租下最贵的地铺，做最好的装修，然后大片的留白，如此才显得超级高大上!
关系要留白：
几年前无忌哥刚离婚的时候，总想尽快找个女朋友填补自己的空虚，越急越得不到，超苦逼!现在不慌不急了，把精力回归到自己的事业和生活，反而逼格提升，活得多姿多彩。还安慰起刚离婚急着再婚的哥们：囚困围城十年，难得一朝越狱，何不享尽海阔天空，急个啥?
物品要留白：
我以前的家，三房一厅，放了上千本书，几百张影碟，3个大衣柜塞得满满的，单T恤就有40件。每次回到家，一看到满屋杂乱不堪，就觉得心烦意乱，一心想逃。直到看了一本叫《断舍离》的小书，我痛下决心，只保留当下必需的，和真正令自己心动之物。花了整整三天，从头收拾旧山河，送走了三分之二的图书、影碟、衣服，扔掉所有不再用的陈年旧物，全家显得异常清爽!
如今我最喜欢呆在家里了，东西虽不多，但都是自己最喜欢、最适用的精品。杂七杂八的东西扔了，很多扰人的杂念居然也跟着放下了，心也开始清净起来!
舍才是得，多余的钱，只会买多余的物品，越精简，越珍惜!现在去买东西，我学会了先问问自己：你是想要，还是真的需要?
老子曰: 无中生有
人生留白天地宽!
本文由无忌哥(小白电商)供稿互联网分析沙龙，个人微信：XBDS168。本文属于互联网分析沙龙原创首发文章转载请标明作者和出处。
二 : 每家惠O2O网招商营销方案
每家惠O2O五月招商营销方案
全国业主，轻松拥有 品牌推广，瞬间实现 商品销售，节节高升 营业利润，立刻回笼
个体商家
商圈
社区
业主
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目录
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每家惠O2O
每家惠O2O优势 每家惠O2O数据
每家惠O2O用户
每家惠社区网
关于每家惠社区网 商家选择的5大理由 每家惠社区主要营销模式 经典成功案例 社区营销产品
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目录
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每家惠O2O
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每家惠O2O – 每家惠O2O优势
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行业地位(数据来源：全球网站权威评测机构Alexa)
房地产门户类网站，每家惠O2O全球排名第1
战略合作
每家惠O2O与全球超过500家各行各业的门 户及专业网站建立了长期合作关系。
房地产门户类网站，每家惠O2O日均浏览量全球排 名第1
每家惠O2O
知名同行业门户类网站
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每家惠O2O – 每家惠O2O数据
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每家惠O2O用户及资源概况每家惠O2O主要页面浏览量
注册用户数2000万 日均访客1200万（UV/B） 日均浏览量1.17亿（PV/B） 活跃楼盘论坛55000个
二手房 9% 家居网 10% 别墅网 1% 写字楼 1% 其他频道 3% 首页 14%
2956万PV/日
租赁网 9% 新闻中心 7%
业主论坛日发帖500000贴
论坛 36% 新房网 10%
搜房卡用户260万 汇聚了1.22万亿购买力
首页 二手房 论坛 家居网 新房网 别墅网 新闻中心 写字楼 租赁网 其他频道
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每家惠O2O – 每家惠O2O数据
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每家惠O2O主要城市访问 量
总网 上海 深圳 广州 重庆 天津 武汉 成都 杭州 南京 苏州 其他城市 0 500
日均访问量（万PV/日）
1000
1500
2000
2500
3000
日均访问量（万PV/日）
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
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每家惠O2O用户地域 分布
南京 3% 杭州 3% 成都 3% 苏州 2% 其他 15% 北京 32%
武汉 3% 天津 3% 广州 6% 北京 上海 深圳 广州 深圳 7% 重庆 天津 武汉 成都 上海 19% 杭州 南京 苏州 其他
重庆 4%
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
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每家惠O2O用户教育程度分 布
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 搜房 CNNIC
搜房本科及本科以上较高学历人群所占比 例65.5%. 每家惠O2O民的教育程度远超CNNIC统计网民 平均教育程度
本 科 以 上
本 科
大 专
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
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每家惠O2O用户收入分布
8000元/月以上, 11.50%
2000—4000元/月, 22.40%
6000—8000 元/ 月, 27.60% 4000—6000元/月, 38.50%
8000元/月以上
6000—8000 元/月
4000—6000元/月
2000—4000元/月
其中月收入4000元以上用户比例为77.6%，远超CNNIC统计的网民平均水平。 （注：CNNIC统计全国网民收入3000/月以上为13.6%）
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
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每家惠O2O用户性别分析
女性 , 31.60%
男性 女性
男性 , 68.40%
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
>
每家惠O2O用户年龄层次分 析 60.00%
52.10%
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 45以上 35至44 25至34 18至24 18岁
以下
26.50%
15.10%
5.80% 0.50%
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
>
每家惠O2O用户行业 分析
其它 28.70%
政府机关
10% 18.20%
商业/贸易
IT/通讯
20.30% 22.80% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00%
房地产/金融 0.00%
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
>
房地产用户的兴趣偏好
同行业知名网站
兴趣偏好分析
百度数据显示：房地产网民对装修/建材，珠宝/首饰/奢侈品，汽车相关，旅游，家居/家 具，家电，生活服务，医药健康，办公用品等方面关注度明显高于整体网民。
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每家惠O2O – 每家惠O2O用户
>
房地产用户获知房产信息的渠道
其他 广播 手机 书籍/杂志 流动媒体 电视 报纸 网络 0% 20% 40% 60%
3.9% 13.8% 17.1% 21.4% 23.5% 33.1% 53.1%
数据来源：中科三方互联网研究
70.9%
80%
调查结果显示，七成以上的网民通过网络获知房产信息，位居第一，超过传统媒体报
纸（53.1%）和电视（33.1%）。
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目录
>
每家惠社区网
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搜房社区网 – 关于搜房社区网
>
购房者不同阶段的需求
买房/租房
搜房新房 搜房二手房
装修
家居
入住
车天下
搜房家居商城
股天下
搜房租房
搜房社区网
全程产品: 搜房业主论坛
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现实
搜房社区网– 关于搜房社区网
网络 现实
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搜房社区网
平台
实体 商品、商家
业主
平台
搜房业主论坛
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搜房社区网 – 搜房社区网站架构
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搜房社区网
前 台
营销方式
策划/客服
社区商家
品牌商家
居民服务
团购
秒杀
营销解 决方案
客服
早教中心
联华超市 克丽缇娜 大众药房
金龙鱼
网上订米
宝岛眼镜
福临门 庄臣
居委会公告
物业服务 民警咨询
活动
销售瓶颈
系统操作 技术问题 商家客服 ??
广告
扩大影响 产品口碑 ??
??
??
??
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搜房社区网 – 商家选择的5大理由
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1 每家惠O2O在业主中的影响力
数据来源：中科三方互联网研究
2 搜房社区新型口碑营销
传统 营销
同行业知名网站
社区 口碑 营销
强势品牌：每家惠O2O在购房者与业主中拥 通过业主关注到购买，然后分享给自已的 有绝对的影响力和号召力 朋友，直接改变受众群的消费行为。
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搜房社区网– 商家选择的5大理由
>
3 搜房用户日常生活中的需求
4 商家建立销售新渠道
商品
业主
小区（业主）
每家惠O2O2009年拥有1980万注册用
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搜房社区网 – 商家选择的5大理由
>
5 网上购物市场前景
网上购物成交额占零售总额的百分比
10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 中国 美国 英国 日本 朝国 2.00% 2.00%
40.00% 20.00% 0.00% 中国 美国 英国 日本 朝国 28.00%
网上购物者占在线总人口的百分比
120.00% 99.00%
9.00% 8.00% 6.00%
100.00% 80.00% 60.00%
94.00%
97.
00%
97.00%
数据来源：艾瑞市场咨询
网购占零售总额的百分比比较低，潜力巨大
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搜房社区网 – 四大独特优势
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1 优质群体
有房或即将买房的优质群体，合作效果更有保证。
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搜房社区网 – 四大独特优势
>
2 区域性
全上海所有小区都有独立的分网址，更加精准地挑选客户。
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搜房社区网 – 四大独特优势
>
3 政府合作
和街道居委建立了长期稳固合作关系，效果覆盖至每一个居民。
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搜房社区网 – 四大独特优势
>
4 全国效应
全国304个城市联动效应，宣传效果直接覆盖至全国。
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每家惠O2O流量
搜房社区网 – 搜房社区网主要营销模式
每家惠O2O合作网站
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北京 上海 广州 南京 武汉 重庆 ……
新品
搜房业 主论坛
精准消
费需求
推荐
论坛主 题活动 搜房社区网 指导 商家展示
试用 推销
搜索引擎
根据不同城市/区域/小区用户的消费需求，开展定制的主题活动，引导流量转化为购买力。
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搜房社区网 – 经典成功案例
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全家都来赛 （搜房专场拉票会）
总结：全家都来赛是一档专为2010年上海世博会打造的全球家庭才艺竞技类节目 ， 具有非常高的收视率，每家惠O2O为参赛选手开通网络平台展示和投票，最终由每家惠O2O友决 定万科蓝山别墅一年的居住权归属。
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搜房社区网 – 经典成功案例
欢乐邻居节 虎年业主闹元宵 欢乐邻居节兔年搜房九大片区联动闹元宵
>
总结：虎年元宵节做了十个片区的元宵节系列活动，活动非常热闹。今年我们做了九个片区的 元宵节活动，并且与居委会合作，全程由居委会提供场地及线下宣传，并初次尝试带领商家进 入小区，活动后商家反馈较好。
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搜房社区网 – 社区营销产品
走进百个社区系列活动 竞技体育类 社区联谊类 野外郊游类 趣味运动会
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总结：线上线下的有效结合，09年着力打造的品牌活动，全年线上线下活动几乎覆盖上海所有 片区，受到了广大网友的热烈追捧。
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搜房社区网 – 社区营销产品
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搜房十万社区看世博
总结：配合世博会社区进行的大型公益活动，其子活动包括“你、我、他的特别故事”“上海 世博BABY SHOW”“发帖免费看世博”“世博新娘选秀”“版主群英会”“记录城市最美的时 刻”“寄语世博”等，在社区内形成强烈的互动氛围。
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搜房社区网 – 营销团队职能
>
网络营销 解决方案
商家
客户产品 使用反馈
网络营销 全程督导
专业营销团队，优质媒体平台，助您一臂之力！
The end, Thanks!
三 : 每家惠O2O网招商营销方案
每家惠 每家惠O2O网招商营销方案
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每家惠 每家惠O2O网招商营销方案
每家惠 每家惠O2O网招商营销方案
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每家惠 每家惠O2O网招商营销方案
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四 : 房地产行业电子商务的系统营销思想和方案
一 引子五 : 商铺营销招商方案
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司
朗坤房产商业营销方案
商铺销售及招商方案
第一部分：项目商业经营规划
商业地产的营销策略的目的是提高商业价值，提高销售利润，因此销售策略无非也就三点：定位、炒作、政策。[www.61k.com）定位是商业用途上、档次上、业态上等方面的定性商业位置；炒作是利用地域性、差异性、集中性的提升商业地块的价值；政策是在销售、招商上对于不同种类的客户给予不同的政策。如果说定位是商业地产上的“育种”，炒作就是商业地产的“精心培育”，那么政策就是商业地产的“果实”。三者密不可分，缺一不可！
一、商业定位
商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！整体项目定位为社区商业，为项目住宅配套。
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案 主题一：坤怡园、绿谷商业“城市客厅”——人气
业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为乌鲁木齐高铁新区的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的小绿谷，是乌鲁木齐高铁新区建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是乌鲁木齐当之无愧的“城市客厅”，并成为展示高铁新区新形象的一个窗口。绿谷商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案 主题二：坤盛园、坤和园“城市休闲生活广场”——氛围
城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案 主题三：博香苑核心区的时尚中心——活力
毗邻高铁站、高铁区3甲级综合医院、地铁2号线、新医路西延等道路，为你的出行带来更多的选择。商业巨头宝能城、万达广场近在咫尺，商业核心，寸土寸金！
三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足高铁区中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商业。我方建议的功能如下：
功能 内容
百货 眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家纺、电子
超市 日常生活用品
餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆
娱乐 小型影视厅、KTV、歌舞厅、游戏机、
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商业招商 商铺营销招商方案
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司
休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆
服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健
修理 家电维修、通讯维修
商务 商务服务中心、银行、证券、基金
对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。[www.61k.com］餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商业的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。
四、商铺布局及销售方式建议
方法一：规定业态分布
1）布局方式
对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。
业态分布表
楼层 业态
一楼 眼镜、电子专卖、西式餐饮、药店、百货超市、银行
二楼 餐饮、休闲
三楼 餐饮、宾馆、
四-六楼 企业办公、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心、宾馆
2）特点
以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升朗坤商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于朗坤房产的楼盘质量较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。
方法二：分割式销售
分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）
1）商铺分割的原则
（1）主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
（2）人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流动线设计必须去除。这两点对于 商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
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（3）科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
2）特点
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商业招商 商铺营销招商方案
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司
分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。［www.61k.com］零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。
建议：
根据上述分析，我方建议朗坤房产商铺采用方式一招商和销售。
五、项目商业营运规划
（一）项目商业营运规划原则
1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；
2、 适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；
3、 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；
4、 合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；
5、 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；
6、 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；
7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；
8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；
9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；
10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。
（二）项目商业营运规划
1、统一招商
——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。
——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。
2、“出租过度，最终出售”的收益模式
——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整和市场
——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；
——整和市场空间，进行合理商品布局；
——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；
——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广；
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；
第二部分： 招商及销售策略
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商业招商 商铺营销招商方案
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司
一、项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是商业地产市场。[www.61k.com]因此，商业地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证商业地产营销的效果。朗坤房产商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应商业地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、大户免租、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。 只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
二、项目招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主，一楼建议租金4元/㎡/天；二楼建议租金2.5元/㎡/天；三楼建议租金1.2元/㎡/天；地下室建议租金0.6元/㎡/天。
2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
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4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。
6、针对投资户和经营户进行不同销售价格、优惠幅度（偏向经营户）。
三、商业氛围营造
——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。
——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。
——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。
四、价格策略
针对本项目积累客户时间短、工期已结束等客观情况，项目首次上市认筹方案：以“财 第 4 页 共 4 页
商业招商 商铺营销招商方案
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司
富增值计划”活动为平台启动认筹活动，用相当优惠政策、组合拳快速积累一定数量的客户，为首次开盘夯实基础。［www.61k.com]在认筹期间交纳诚意金50000元的，签订购房合同时除享受正常开盘优惠外另享受5000元/间的额外优惠；在认筹期间缴纳诚意金5万元的，除享受开盘优惠外另外享受所交诚意金总额200%的额外优惠。针对经营户在政策方面给予倾斜：开业补助：交房后在贰个月内开门营业、将经营主力放在朗坤房产商业的客户，在壹个月内甲方按100元/㎡给乙方开业补助。装修补助：乙方修标准达到200元/㎡以上时（甲方验收），甲方在壹个月内按50元/㎡赠送乙方装修补贴。
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购买人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原则
√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁；
√先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分：销售实施方案
一、项目招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为高铁新区新兴商圈中的主导。 第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。 第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
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6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。[www.61k.com]
三、商铺推广方案
（一）推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我方反复推敲，我方将项目推广主题定位为：
“您的财富源泉——朗坤房产”
（二）推广方式及渠道建议
1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
A、开盘前
1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。
3）媒体广告
B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
乌鲁木齐天运盛达房地产营销策划有限公司 策划部
二零一四年八月十二号
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