一 : 房地产评估报告(样本)
房 地 产 估 价 报 告
项 目 名 称：
新乡市小区第8层#6号房地产价格评估
估价方：
估价人员
估价日期：2013/12/17至2013/12/31
目 录
致 委 托 方 函 ..................................................... 2
估 价 师 声 明 ..................................................... 3
估价的假设和限制条件 ............................................. 4
房地产估价结果报告 ......................................... 5
一、委托方 ....................................................... 5
二、估价方 ....................................................... 5
三、估价对象 .................................................... 5
四、估价目的 ..................................................... 6
五、估价时点 .................................................... 6
六、价值定义 ..................................................... 6
七、估价依据 ..................................................... 6
八、估价原则 ...................................错误！未定义书签。
九、估价方法 .................................................... 7
十、估价结果 .................................................... 7
十一、估价作业日期 .............................................. 7
十二、估价报告应用的有效期 ..................................... 7 十三、估价人员 .................................错误！未定义书签。
附 件 ............................................................ 8 房地产估价技术报告 ........................错误！未定义书签。
一、个别因素分析 ................................................ 9
二、区域因素分析 ................................................ 9
三、市场背景分析 ...............................错误！未定义书签。
四、最高最佳使用分析 ........................................... 9
五、估价方法选用 ................................................ 9
六、估价测算过程 ............................................... 10
七、估价结果确定 ............................................... 12
1
致 委 托 方 函
新乡市某公司：
受贵公司的委托，我公司于2013年12月17日至12月31日，对位于新乡市果园小区第8层#6号，建筑面积为369.97m2，《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点新乡市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2013年12月17日的价格及单价为：
新乡市某某房地产评估有限公司
法定代表人：某某
2013年12月17日
2
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、我公司估价人员2013年12月17日去新乡市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为70年(从1994年9月到2064年9月)，委估宗地的剩余使用年限为54年；未提供书面证明，请报告使用者注意。
七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
八、参加本次估价的估价师签名：
估价师签名 资格证书号
3
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.我公司估价人员2013年12月17日去新乡市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为70年(从1994年9月到2064年9月)，委估宗地的剩余使用年限为54年；未提供书面证明，请报告使用者注意。
7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。
8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。
10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。
4
新乡市果园小区第8层
#6号房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：新乡学院
单位住址：新乡市金穗大道东段
联系电话：18608218332
二、估价方
机构名称：新乡市某某房地产评估有限公司
单位住址：新乡市解放路
法定代表人：某某
联系电话：13548217730
三、估价对象
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
⑵果园小区第8层#6号房地产位于新乡市红旗区人民东路，钢筋混凝土结构，高12层，委估对象属第8层#6号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；小区配置两部客梯、
一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作住宅用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周围环境
估价对象位于新乡市果园小区第8层#6号，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是新乡市一般的住宅地段。
㈡ 权益状况
委估对象位于新乡市果园小区第8层#6号，《房屋所有权证》证号为 5
房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属私人所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
五、估价时点
2013年12月17日。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、新乡市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用16年，尚可使用51年；委估宗地法定使用年限为70年(从1994年9月到2066年9月)，即委估宗地剩余使用年限为54年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限54年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。
七、估价依据
㈠ 行为依据
《委托评估函》。
㈡ 法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
㈢ 取价依据
《全国统一建筑工程基础定额单位估价表》。
㈣ 产权依据
《房屋所有权证存根》房权证字第ⅩⅩⅩ号．
6
八、估价原则
㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。
㈢ 最高最佳使用原则。
㈣ 替代原则。
㈤ 估价时点原则。
㈥ 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和资阳市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
十一、估价作业日期
2013年12月17日至12月31日。
十二、估价报告应用的有效期2014年12月31日
本估价报告有效期为壹年，即从2013年12月31日至2014年12月31
7
估价人员：王勇
估价师签名 资格证书号 估价师签名
新乡市房地产评估有限公司
附 件
一、《房屋所有权证存根》房权证字第ⅩⅩⅩ号；
二、新乡市房地产评估有限公司《价格评估委托书》X号；
三、估价机构营业执照；
四、估价机构的资质证书；
五、估价人员资质证书；
六、估价机构备案证明。
以上均为复印件。
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新乡市果园小区第8层#6号房地产技术报告
一、个别因素分析
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
⑵该地产位于新乡市果园小区第8层#6号房地产，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第8层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作住宅，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
估价对象位于新乡市果园小区第8层#6号，委估对象地处新乡市，交通方便，周围环境一般，目前是新乡市一般的住宅地段。
三、最高最佳使用分析
委估房地产位于新乡市红旗区，周围多为商铺、住宅，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于新乡市果园小区第8楼#6号，现作住宅使用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
9
六、估价测算过程 ㈠ 市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对XX市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
1.确定比较因素
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （3281＋3143＋3210）÷3=3211元/m2 ㈡ 收益法
由于该住宅楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
10
1.估算总收益
通过调查XX市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格一般为23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：
23×369.97×（12-1）=93602.41元
2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对XX地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：
房屋修缮费＝1200×369.97×1.5％＝6659.46元
②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：
管理费＝93602.41×3％＝2808.07元
③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1200×369.97×87%×2‰＝772.50元
④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及新乡市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1‰，则：
93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元
上述①、②、③、④总费用合计为26714.05元
3.年纯收益
93602.41－26714.05＝66888.36元
4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
11
一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝5.31%×70%＋10%×30%＝6.717％
5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为53年，委估宗地剩余使用年限为53年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取53年。
6.计算房地产的价格
据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=66888.36/6.717％×[1－1/（1＋6.717％）53]=964053.38元 取整为964053元。
房地产单价=964053÷369.97=2606元/m2
七、估价结果确定
1.房地产正常价格的确定
由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2606元/m2，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为80%，收益法为20%，并取整，则：
委估房地产的单价=3211×80%＋2606×20%=3090元/m2
委估房地产价格=3090×369.97=1143207元
取整为1143000元
2.房地产拍卖底价的确定
根据估价目的和委估对象现状，确定拍卖底价为估价值的80%，则最后的房地产拍卖底价和单价为：
房地产拍卖底价=1143000×80%=914400元
取整为914000元
房地产拍卖单价=909000÷369.97=2470元/m2
3.估价结果的确定
12
新乡市某某房地产评估有限公司
2013年12月28日
参考资料及文献 ：
[1]赵小虹，赵财福.房地产估价.上海：同济大学出版社.2009年1月.
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社.2011年5月.
[3]国家技术质量监督局，中华人民共和国建设部.房地产估价规范.中华人民共和国国家标准(GB/T50291).1999年6月
[4]蒋苏键，金锡万.房地产估价理论与实物.北京：北京邮电大学大学出版社.2012年5月
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二 : 房地产估价报告范例
12级 造价2班 张心懿 23 房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：南京市夫子街25号房地产抵押评估报告
委托估价方：阳光房地产公司
受委托估价方： 杰威尔房地产公司
估价人员： 张亮.李杰,王沙
估价日期：2014年6月11日至2014年6月16日
估价报告编号：
- 1 - 1
目 录
致委托方函
估价师声明
估价假设和限制条件
估价结果报告 估价技术报告
附件
2 - 2 -
致 委 托 方 函
杰威尔房地产公司：
我公司受您委托，于2014年6月11日对您坐落于南京市夫子街23号的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年6月11日。经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡
特此
函告
阳光房地产评估咨询有限公司
法人代表：
二〇一四年六月十一日
- 3 - 3
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实和客观的。
2、本次估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。
3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们对本次估价报告中的估价对象在2014年6月11日进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，查看人：。
6、本次估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7、本报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告的全部或其他部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
评估人员签章：
- 4 - 4
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件
一、估价的假设条件
1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。
2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。
二、本估价报告使用的限制条件
1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。
6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。
本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》
- 5 - 5
房 地 产 估 价 结 果 报 告
一、委托方
委托人：王沙地址：南京市夫子街25号
联系电话：
二、估价方
受托单位：房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
资质等级：
证书编号：
详细地址：
三、估价对象
1、估价对象基本情况
估价对象位于南京市夫子街25号，地处南京市中心，四面皆邻居民自建住宅楼，且进出正街通道较窄，距离天马路约50米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为住宅，砖混结构，房屋约于2001年建盖完成。土地使用权类型为出让，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
2、估价对象产权状况
根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为XXX，无共有权人。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
- 6 - 6
2014年6月11日
六、价值定义
此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。
七、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国担保法》；
（4）《城市房地产抵押管理办法》；
（5）《房地产估价规范》；
（6）《南京市建设工程材料及设备价格信息》；
（7）《南京市建设工程工程量清单细目指南》；
（8）《南京市建设工程重置价计价规则》；
（9）《南京市施工台班费用计价办法》；
（10）产权持有者提供的有关预结资料；
（11）建设部《房屋完损等级评定标准》；
（12）《工程建设定额基本理论与实务》；
（13）《南京市安装工程消耗量定额》；
（14）《南京市建设工程措施项目计价办法》；
（15）《南京市建筑装饰工程消耗量定额》；
（16）《南京市建筑工程消耗量定额》；
（17）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；
（18）金融机构存款利率表。
（19）估价对象现场查看记录；
- 7 - 7
（20）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；
（21）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；
（22）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
八、估价原则
本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。
1、独立、客观、公正原则
要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
2、合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
4、替代原则
- 8 - 8
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6、谨慎原则
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
九、估价方法
估价对象为私有独栋居民楼，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为住宅，虽有租赁情况但较难确定其净收益及报酬率，故无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
十、估价结果
本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上， - 9 - 9
采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点2011年4月25日的市场价格为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡
十一、估价人员
十二、估价作业日期
2014年6月11日至2014年6月16日
十三、估价报告应用有效期
本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。
十四、房地产变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。
2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。
3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。
4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为 - 10 - 10
市场价值的七成。
5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。
6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。
十五、房地产抵押估价报告风险提示
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚 - 11 - 11
至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。
（五）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。
估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
估价对象位于南京市夫子街25号，地处南京市中心，四面皆邻居民自建住宅楼，且进出正街通道较窄，距离天马路约50米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为住宅，砖混结构，房屋约于2001年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简单装修，估价对象所在层数为一层，内有一天井，后期加建三层，现为四层楼房。土地使用权类型为出让，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。
二、区域因素分析
1、坐落：估价对象位于南京市夫子街25号，四周均为居民自建房。
2、交通条件：该处交通条件较好，距天马路约50米，出租车较多，有多路公交车通过。
3、公共配套设施：估价对象周边有中国银行，建设银行，天马大酒店，九龙农贸市场，三角塘公交车始发站、振兴商场以及俊豪商都和桂林街等商业中心、南京市第二人民小学，基础设施完善，公共配套设施较完善。
- 12 - 12
4、环境条件：夫子街道两旁主要集中餐厅，小吃和宵夜市场，街道卫生较好，道路拥挤。
三、最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，由于估价对象的评估目的，即按目前房屋用途、估价对象已达最高最佳使用。
四、估价方法选用
估价对象为私有独栋居民楼，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为住宅，虽有租赁情况但较难确定其净收益及报酬率，故无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格及综合成新率，然后将重新购建价格乘以综合成新率来求取估价对象价值的方法。
五、估价测算过程
1、采用市场比较法测算土地价值
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得 - 13 - 13
出待估土地在评估时点地价的方法。其计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地情况指数/比较案例情况指数）×（待估宗地估价时点地价指数/比较案例交易日期地价指数）×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数） 根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下：
① 比较案例选择
选择比较案例时，应符合以下要求（与待估宗地比较）
（a）用途相同
（b）交易类型相同
（c）属于正常交易
（d）区域及个别条件相似
（e）交易日期与估价时点相近
（f）价格基础统一
本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较案例：
案例一：南京市天马路与兴州路交叉口，土地用途为普通商品住房用地，土地级别为二级，面积22077㎡, 1.6≤容积率≤2，出让年限为70年，总价3388.8195万元，土地单价为1535元/㎡，于2010年5月18日拍卖成功，买受人为xxx房地产开发有限公司。
案例二：朝阳路与育才路路口东南侧，土地用途为普通商品住房用地，土地级别为二级，面积19871㎡，容积率≥1.2，出让年限为70年，总价2732.2625万元，土地单价约为1375元/㎡，成交日期为2009年12月31日，买受人为南京市xxx房地产开发有限公司。 - 14 - 14
案例三：红河大道南侧、红河富康花园小区西侧，土地用途为普通商品住房用地，土地级别为二级，面积16513㎡, 1.2≤容积率≤3.2，出让年限为70年，总价为4730.9745万元，土地单价为2865元/㎡，于2010年10月13日拍卖成功，买受人为xxx房地产开发有限公司。
②比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易日期修正。
（b）交易情况：是否为正常、客观、公平、自愿的交易。 （c）土地使用年期修正。
（d）区域因素：有居住社区成熟度、公交便捷度分值、对外交通便利度、公用设施完善度、环境质量优劣度等。
（e）个别因素：主要有宗地宽深比、守地临街状况、周围土地利用类型、宗地面积、宗地形状、商业聚集规模。
③编制比较因素：
因素条件说明表
- 15 - 15
④ 比较因素指数确定 （a）使用年期修正系数
宗地使用年限不同，其地价将会不同，且土地使用年限越长，其土地收益期限就越长，地价就越高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。土地使用年限修正系数可通过下面公式计算确定：
使用年期修正系数K=[1-1/（1+r）]/[1-1/（1+r）] 式中：r：土地还原率（5.00%），根据评估基准日一年期存款利
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16
m
n
率2.25%(无风险利率)并结合该地区土地投资风险情况综合确定为5.00%）， m：待估宗地法定最高出让年限70年, n：比较宗地法定最高出让年限70年。
把以上数字代入公式计算可得使用年限修正系数为1。
（b）土地级别修正系数
将委估对象土地级别修正指数定为100，高一级上调10%，低一级下调10%。
（c）土地用途
因估价对象为住宅用地，与可比实例用途相同，故不需对估价对象与所选三个案例进行土地不同用途修正。
（d）交易日期修正指数的确定
根据近年个旧市市场价格趋势和地块所在区域价格变化情况，得出委估区域用地价格变化幅度为平均每月上涨0.5%。
（e）居住社区成熟度修正指数的确定
成熟度分为五个级别，良好、较好、一般或较差及差，每上、下调一个级别修正指数分别±2%。
（f）商业繁华度修正指数的确定
将商业繁华度分为五个级别，良好、较好、一般或较差及差，每上、下调一个级别修正指数分别±5%。
（g）区域土地利用类型修正指数的确定
以周围土地利用类型为住宅、商业时的修正指数定为100，周围土地利用类型为住宅、综合或工业，修正指数分别下调2%。
（h）交通便捷度的确定
将交通便捷度分为良好、较好、一般、较差、差五级，每上下 - 17 - 17
调一级幅度为±1%。
（i）基础设施状况修正指数的确定
将基础设施配套达到五通的修正指数定为100，五通或四通，修正指数下调幅度为5%。
（j）公共服务配套设施修正指数的确定
将公共服务配套分为分设施完善利用率高、设施完善利用率较高、设施基本齐全、仅有零星设施分布、未规划五个级别，每降低一个级别，其指数就减少2%。
(k)宗地形状修正指数的确定
将宗地形状分为对土地利用影响良好、较好、对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响、有较大影响五个级别，每上下调一个级别则调整幅度为±3%。
(l)环境质量修正指数的确定
将环境质量分为良好、较好、一般、较差、差五类，每上下调一个级别则修正幅度为±2%。
(m)临路状况：根据宗地是否临路以及几面临路划分为3个等级，即：宗地二面临路拐角地为优、一面临路为较优、不临路为一般，每降低一个级别，其指数就减少2%。
(n)宗地面积修正指数的确定
宗地面积大小对地价有一定的影响，分为面积适中、一般、较差、差四个级别，每上下调一个级别调整幅度为±2%。
(o)宗地地质情况修正指数的确定
地质状况应依据其对用地土地利用有无不良影响程度进行判断，根据实际地质状况划分为三种，即无不良地质现象、有不良地 - 18 - 18
质现象但无需特殊处理、有不良地质现象需特殊处理。每降低一个级别，其指数减少2%。编制比较因素修正系数表如下：
比较因素修正系数表
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19
附 件
1、估价委托书复印件；
2、委托方提供的房屋所有权证和国有土地使用证复印件；
3、估价对象现场查看记录；
4、估价对象实物照片；
5、房地产估价机构营业执照及资质证书和参加此次估价的
估价师资格证书复印件。
- 20 - 20
三 : 房地产估价报告_simon
平顶山市新城区
常绿大悦城房地产估价报告
项目名称：平顶山市新城区常绿大悦城3号楼
委托方：平顶山市常绿隆华置业有限公司
估价方：平顶山市城建房地产估价事务所
法定代表人：
估价作业日期：2010.11.22—2010.11.26
估价报告编号：20101105
目录
致委托人函... 1
注册房地产估价师声明... 2
估价的假设前提和限制条件.... 3
一、本次估价的假设前提... 3
二、本次估价的限制条件... 3
房地产估价结果报告.... 5
一、委托估价方... 5
二、受理估价方... 5
三、估价对象概况... 5
四、估价目的... 6
五、估价时点... 6
六、估价作业日期... 6
七、价值定义... 7
八、估价依据... 7
九、估价原则... 7
十、估价方法... 7
十一、估价结果... 8
十二、估价报告应用有效期... 9
十三、估价人员（专职注册房地产估价师）... 9
房地产估价技术报告... 10
一、个别因素分析... 10
二、区域因素分析... 10
三、一般因素分析... 11
四、最高最佳使用分析... 16
五、估价方法的选用... 16
六、估价测算过程... 16
七、估价结果确定... 18
附件... 19
平顶山市常绿隆华置业有限公司：
我公司于2010年11月22日接受贵公司委托，对平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2010年11月22日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2010年11月22日至2010年11月26日对估价对象----平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产在2010年11月22日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1003.86万元，大写人民币壹仟零叁万捌仟陆佰万元整；单价3718元/平方米,每平方米大写人民币叁仟柒佰壹拾捌元整。
此致！
平顶山市城建房地产估价事务所
法定代表人：
2010年11月22日
对本估价报告我们特作如下郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、注册房地产估价师王豪炜、张致君于2010年11月22日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。
九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。
估价师签名：
2010年11月22日
1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用房用途为整体、持续使用为估价前提。
2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。
3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
5、注册房地产估价师王豪炜、张致君于2010年11月22日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上载明的面积，即总建筑面积为2700平方米、总土地面积为400平方米为本次估价的前提条件。
6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。
1、估价对象地段等级依据《平顶山市2009年商业用地级别与基准地价图》及《平顶山市征税等级图》确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权终止日期至2048年12月18日止，即至估价时点土地剩余使用年限为38年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。
6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。
7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。
9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。
委托方名称：平顶山市常绿隆华置业有限公司
法定代表人：刘涛
委托方住所：平顶山市新城区祥云路西段常绿集团办公楼
注册资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
估价方名称：平顶山市城建房地产估价事务所
法定代表人：
估价方住所：平顶山市新城区河南城建学院
估价资质等级：贰级
（一）估价对象区位状况
估价对象坐落于市新城区龙翔大道与学府路交汇处（河南城建学院对面），社区总用地面积约11万平方米，总建筑面积约33万平方米，容积率为2.990，绿化率42%，是新城区第1个真正意义上的大型现代化低密生态居住社区。其中住宅约30万平方米，沿街商业约2万平方米，3000平方米的社区超市，2500平方米的幼儿园以及3000平方米的会所。小区毗邻龙翔大道与学府路，西侧是规划中的公共汽车站，方便您的出行。在小区的西北方向，是规划中的一所小学，为您的孩子提供便利的入学条件。此外，西边还有新城区规划中的第一医院，为您提供得天独厚的医疗资源。小区的南面，是平顶山市最高学府——河南城建学院。从小区步行十分钟就可以达到白龟山水库，另外祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带也环伺项目周边，为您营造了1个完美的绿色生活空间。在小区的东面是规划中的商业市场，北面是平宝大道，为您提供了便利的交通。此外，在小区的周边，平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校，为您的孩子提供从小学到大学的全套教育，中国银行、农村信用社等金融机构，为您提供便捷的理财服务。豫达未来大酒店、大河锦江、九天会所等休闲娱乐场所，给您宴请亲朋好友提供好的去处。
（二）估价对象实物状况
估价对象为一栋住宅楼，共九层，建成于2009年，根据《平顶山市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖；室内：内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。
（三）估价对象权属状况
本次评估的范围为常绿大悦城3号楼，产权属平顶山市常绿隆华置业有限公司所有。其建筑面积为2700平方米；其土地使用权类型为出让，终止日期为2048年12月18日，土地使用权面积为400平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。
2010年11月22日
2010年11月22日至2010年11月26日
本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；
2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）；
3、房地产估价合同；
4、委托方提供的《房屋所有权证》；
5、委托方提供的《国有土地使用证》；
6、委托方提供的其他相关资料；
7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。
1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；
2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；
3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。
根据《房地产估价规范》，“非收益性房地产的估价，可选用重置成本法作为其中的1种估价方法”。由于估价对象系住宅用房，属非收益型物业，故可采用重置成本法进行评估。
因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、重置成本法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
或：
比准价格＝可比实例价格× × × ×
２、重置成本法：先计算出以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利润和应纳税金等费用，进行折旧后得出估价对象建筑价格的1种估价方法。
评估价格=土地重新获取价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费+利息及融资费用+相关税费+开发商利润
经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合平顶山市房地产行情，确定估价对象在估价时点2010年11月22日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为RMB1003.86万元，大写金额：人民币壹仟零叁万捌仟陆佰万元整；单价RMB3718元/平方米，大写金额：每平方米人民币叁仟柒佰壹拾捌元整。
本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。
（一）估价对象实体状况
估价对象位于平顶山市新城区常绿大悦城中，根据《房屋所有权证》，评估对象建筑结构为砖混一等，建筑面积2700平方米，房屋建成年份为2009年。
根据实地勘察，估价对象概况如下：
外 部 装 修 | 屋顶 | 平屋顶 | 外墙 | 面砖 | |
单元门 | 防盗门 | 外窗 | 铝合金窗 | ||
| 地面 | 顶棚 | 墙壁 | 备注 | |
楼梯间 | 水泥（踏步砖） | 白色涂料 | 白色涂料 | 不锈钢栏杆 | |
内 部 装 修 | 客厅 | 无 | 白色涂料 | 白色涂料 | 无 |
卧室 | 无 | 白色涂料 | 白色涂料 | 木门窗 | |
厨房 | 无 | 白色涂料 | 200×300墙砖 | 木门窗 | |
卫生间 | 无 | PVC板吊顶 | 200×300墙砖 | 木门窗 | |
阳台 | 无 | 白色涂料 | 200×300墙砖 | 铝合金封闭 阳台 | |
设 施 设 备 | 水 | 畅通 | 电 | 线路装置完好 | |
暖气 | 市政供暖 | 燃气 | 罐装液化气 | ||
消防 | 消防井 | 电梯 | 有 | ||
其他 | 维护保养状况一般 | ||||
（二）估价对象权属状况
本次评估的范围为常绿大悦城3号楼，产权属平顶山市常绿隆华置业有限公司所有。其建筑面积为2700平方米；其土地使用权类型为出让，终止日期为2048年12月18日，土地使用权面积为400平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
影响房地产价值的因素主要有：区域位置、交通条件、环境条件、公共服务配套设施、市政基础设施等，具体详见下表：
居住区类型 | 混合居住区 |
小区环境 | 绿化率42% |
小区商服中心配套 | 社区商业广场、大型超市、社区会所、社区物业服务中心 |
休闲娱乐设施 | 室内游泳池、羽毛球馆、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、茶座 |
附近文化教育机构 | 平谷五中 |
基础设施状况 | 具备上水、下水、暖气、燃气、电力、通讯、道路等设施 |
小区道路通达度 | 龙翔大道与崇文路交会处 |
小区公交状况 | 16路、66路等公交线路 |
其他 | 中国银行、建设银行、农村信用社等金融机构 |
估价对象所处环境 | 较好 |
（一） 地域分析
平顶山市位于河南省中南部，东经120° 14’—133° 45’，北纬33度08’—3420’。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。1957年建市，现已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市，以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的经济实力以及源远流长的灿烂文化，越来越为中外所瞩目。平顶山地处京广、焦枝2大铁路干线之间，并有漯宝铁路与2大干线相连。
平顶山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区，具有明显的过渡性特征。全市年平均总日照时数为1868～2378小时。年平均气温在15.2～15.8℃之间；与常年平均值相比显著偏高0.6～1.1℃。年极端最低气温为-10.4℃，2004年1月25日出现在鲁山；极端最高气温为40.4℃，7月15日出现在平顶山市区。
平顶山市新城区的规划勾画了一条东南——西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分3个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟就可以到达。向西通过2条公路和郑尧（郑州至尧山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处就可以接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。
（二）市场背景分析
近几年，平顶山市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成绩显著。同时作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的势必刺激地区的整体经济发展。
2010年9月份，平顶山市城区商品房上市面积1.96万平方米，上市量同比增长46.5%，环比减少88.5%；月末累计可售面积44.59万平方米，同比增长21.3%，环比减少15.1%。其中：商品住房上市面积1.90万平方米，同比增长41.9%，环比减少87.4%；月末累计可售面积35.41万平方米，同比增长15.9%，环比减少17.9%。
9月份，城区商品房销售面积9.91万平方米，成交量同比增长42.8%，环比增长12.4%；销售金额2.99亿元，成交额同比增长58.4%，环比增长9.2%；销售均价3026元/平方米，同比上涨10.9%，环比下降2.8%。其中：商品住房销售940套，同比增长91.1%，环比增长13.7%；销售面积9.64万平方米，同比增长49.8%，环比增长12.9%；销售金额2.81亿元，同比增长85.3%，环比增长22.5%；销售均价2910元/平方米，同比上涨23.7%，环比上涨8.5%。
（三）估价对象市场风险和变现能力提示
1、估价对象的抵押价值未来减损风险分析
建议委托方或者报告使用人密切关注估价对象抵押价值在未来年内减损的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值减损的因素主要有以下几方面：
房地产的政策影响、使用和维护情况、区位因素的变化、房地产供求变化几个方面都对房地产的抵押价值产生一定的影响。在抵押权存续期间，报告使用人应密切关注因为房地产政策及市场变化、税收变化、物业的维修保养等因素引起房地产价值的改变而对抵押标的物产生的价值影响。
另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价值。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。
2、估价对象的变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（1）通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。
影响房地产通用性有以下6个方面：①用途的专业化。用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。②结构质式与房屋质量。从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。另外还包括小区环境、物业管理等等。③该宗房地产的价值大小。一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。④区位。所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。⑤房地产的开发程度。⑥该类房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
（2）独立使用性。
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。
（3）可分割转让性。
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。
一般在物理上、经济上是不可分割转让的其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。
（4）区域市场状况。抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；若所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。
（5）变现过程中的税费。抵押房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税、房地产税等五种税及交易综合服务费等费用［各地有所差异］；抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。
（6）房地产权利状况。抵押房地产变现时，其权利状况若为共有或出租，抵押权人应同时书面通知共有人和承租人；共有人和承租人依法享有优先购买权。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。即产权明晰和产权单一的房地产较易实现变现。
房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。估价对象规划用途为住宅，现状用途为住宅并得到了有效利用，符合最高最佳使用原理。
由于本次评估对象为住宅，结合估价人员对估价及周边周类物业的调查情况，确定采用市场比较法和成本法求取估价对象价值，主要基于以下考虑：（1）由于估价对象为已建成的居住类物业，在估价对象所在区域、估价时点的近期内，类似的房产交易活跃。因此在估价过程中，可采用市场比较法求取估价对象的价值。（2）成本法能够较为准确地反映房地产的价值构成，各项费用可较为精确的计算，符合成本法的应用范围。以上2种估价方法均可较为客观的反映估价对象市场价值。综合这2种估价方法的结果，分别给予一定的权重，最终得出估价对象的评估价值。
市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价值形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价值为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价值。
重置成本法：是以开发或建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价值的1种方法。
（一）市场比较法
具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强的相关性，替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素，时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。
1、选择可比实例 经筛选确定A、B、C3个可比实例。
实例A：
位于建设路与西斜路交叉口以西的亿嘉·西城国际10号楼，砖混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2580㎡，成交价格为人民币2780元/㎡（建筑面积），成交日期为2008年2月。
实例B：
位于新城区祥云路与崇文路交汇处的常绿·九鼎14号楼，砖混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2790㎡，成交价格为人民币4200元/㎡（建筑面积），成交日期为2007年7月。
实例C：
位于建设路与凌云路交汇处向北500米的佳田·塞纳城5号楼，多层建筑，部分钢混结构，外墙瓷砖革面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2730㎡，成交价格为人民币3500元/㎡（建筑面积），成交日期为2007年9月。
2、计算比准价格 详见下表。
可比实例 | A | B | C | |
成交单价/（元/㎡） | 2780 | 4200 | 3500 | |
房地产状况调整 | 区位状况 | 100/100 | 100/90 | 100/101 |
实物状况 | 100/90 | 100/102 | 100/99 | |
交易情况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
比准价格/(元/㎡) | 3020 | 4575 | 3500 | |
对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：
（3020+4575+3500）/3 元/㎡≈3698元/㎡
估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为：
3698元/㎡ * 2700㎡=998.46万元
（二）重置成本法
假设在估价点现有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所建筑物以外的状况均维持不变，重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新时，所必要的建筑费，其他费用，利息和正常的利税，获得建筑物的重新建筑成本。基本公式：
评估价格=土地重新获取价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费+利息及融资费用+相关税费+开发商利润
详见下表。
成本法测算表 | ||||
序号 | 项目名称 | 单价（元/㎡） | 相关系数 | 取值标准及说明 |
1 | 建安费用 | 1600 | 100% | 按建筑工程造价标准取 |
2 | 市政费用 | 160 | 10% | 按照建安费用10%计取 |
3 | 相关税费 | 24 | 1.5% | 按照建安费用1.5%计取 |
4 | 建造成本 | 1784 |
| =1+2+3 |
5 | 工程附加费用 | 160 | 10% | 按照建安费用10%计取 |
6 | 专业人士费用 | 71 | 4% | 按照建造成本3-5%计取 |
7 | 管理费用 | 60 | 3% | 按照4+5+6的1%-3%计取 |
8 | 不可预见费 | 83 | 4% | 按照4+5+6+7的3%-5%计取 |
9 | 销售费用 | 120 | 3% | 按照销售价格3%计取 |
10 | 成本费用 | 2278 |
| 成本费用=4+5+6+7+8+9 |
11 | 贷款利息 | 191 | 5.31% | 按一年期贷款利率计取 |
12 | 利润 | 570 | 25% | 按照成本费用的15%-35%计取 |
13 | 成新率 | 90% |
| 根据现场勘察和建筑物的经济寿命,确定成新率 |
14 | 建筑物重置单价 | 2738 |
| =(10+11+12)*13 |
15 | 宗地楼面熟地单价 | 1000 | ||
16 | 估价对象单价（元/㎡） | 3738 |
| 宗地楼面熟地单价+建筑物重置单价 |
估价对象于估价时点在完好状态下的评估单价为3738元/㎡，市场价格总值为：
3738元/㎡ * 2700㎡=1009.26万元
根据估价母的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定采用算术平均的方法，即市场法和收益法的估价结果之和的平均数。据此，确定估价对象与估价时点在完好状态下的评估价格为：
（998.46万元+1009.26万元）/2=1003.86万元
评估对象的市场单价为3718元/㎡。
附件一：《房屋所有权证》（复印件）
附件二：《国有土地使用权证》（复印件）
附件三：评估单位营业执照与评估机构资质证书（复印件）
附件四：估价人员资格证明（复印件）
附件五：估价对象照片及估价对象位置示意图
四 : 某小区房地产评估报告
房地产评估报告
估价项目名称：北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产 委托方：
估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： ***
估价作业日期：二○一一年十二月三十日至二○一二年一月九日 估价报告编号：0911030049
资产评估报告
目录
致委托方函....................................................................................................................................... 3
估价师声明....................................................................................................................................... 4
估价假设和限制条件 ....................................................................................................................... 5
一、假设和限制条件 ............................................................................................................... 5
二、需要特殊说明的事项 ....................................................................................................... 6
房地产估价结果报告 ....................................................................................................................... 7
一、委托方 ............................................................................................................................... 7
二、估价方 ............................................................................................................................... 7
三、评估对象 ........................................................................................................................... 7
四、估价目的 ......................................................................................................................... 11
五、估价时点 ......................................................................................................................... 11
六、价值定义 ......................................................................................................................... 11
七、估价依据 ......................................................................................................................... 11
七、估价原则 ......................................................................................................................... 11
九、估价方法 ......................................................................................................................... 12
十、评估结果 ......................................................................................................................... 12
十一、估价人员 ..................................................................................................................... 13
十二、估价作业日期 ............................................................................................................. 13
十三、估价报告应用有效期 ................................................................................................. 13
估价技术报告 ................................................................................................................................. 14
一、估价对象资料 ................................................................................................................. 14
二、类比对象资料 ................................................................................................................. 14
三、因素修正 ......................................................................................................................... 16
四、个别因素修正 ................................................................................................................. 17
五、修正后价格 ..................................................................................................................... 17
六、估价结果确定 ................................................................................................................. 18
共18页 第2页
资产评估报告
致委托方函
委托方：
承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2011年12月30日的市场价值为914600元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告
法定代表人：
***房地产评估有限责任公司
二○一二年一月九日
共18页 第3页
资产评估报告
估价师声明
我们郑重声明：
1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员刘咏芳、***已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
8、本评估报告由***房地产评估有限责任公司负责解释。
9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
特此声明！
参与本系评估活动的评估人员签名：
姓名 评估师注册号 签字
0911030049
*** 0911030099
二○一二年一月九日
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资产评估报告
估价假设和限制条件
一、假设和限制条件
1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：
(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
(3)在此期间物业价值将保持稳定；
(4)该物业可以在公开市场上自由转让；
(5)不考虑特殊买家的额外出价。
2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。
3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。
4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。
6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。
7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。
共18页 第5页
资产评估报告
二、需要特殊说明的事项
1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。
2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
共18页 第6页
资产评估报告
房地产估价结果报告
一、委托方
郑平
二、估价方
***房地产评估有限责任公司
法定代表人：***
营业执照工商注册号：
营业执照营业期限：
资质等级：国家一级房地产估价机构
全国范围内从事房地产评估业务
地址：
三、评估对象
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五 : 某小区房地产评估报告
房地产评估报告
估价项目名称：北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产 委托方：
估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： ***
估价作业日期：二○一一年十二月三十日至二○一二年一月九日 估价报告编号：0911030049
房地产评估 某小区房地产评估报告
资产评估报告
目录
致委托方函....................................................................................................................................... 3
估价师声明....................................................................................................................................... 4
估价假设和限制条件 ....................................................................................................................... 5
一、假设和限制条件 ............................................................................................................... 5
二、需要特殊说明的事项 ....................................................................................................... 6
房地产估价结果报告 ....................................................................................................................... 7
一、委托方 ............................................................................................................................... 7
二、估价方 ............................................................................................................................... 7
三、评估对象 ........................................................................................................................... 7
四、估价目的 ......................................................................................................................... 11
五、估价时点 ......................................................................................................................... 11
六、价值定义 ......................................................................................................................... 11
七、估价依据 ......................................................................................................................... 11
七、估价原则 ......................................................................................................................... 11
九、估价方法 ......................................................................................................................... 12
十、评估结果 ......................................................................................................................... 12
十一、估价人员 ..................................................................................................................... 13
十二、估价作业日期 ............................................................................................................. 13
十三、估价报告应用有效期 ................................................................................................. 13
估价技术报告 ................................................................................................................................. 14
一、估价对象资料 ................................................................................................................. 14
二、类比对象资料 ................................................................................................................. 14
三、因素修正 ......................................................................................................................... 16
四、个别因素修正 ................................................................................................................. 17
五、修正后价格 ..................................................................................................................... 17
六、估价结果确定 ................................................................................................................. 18
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房地产评估 某小区房地产评估报告
资产评估报告
致委托方函
委托方：
承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。［www.61k.com）
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2011年12月30日的市场价值为914600元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告
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