一 : 如何投资商铺：第一篇《小业主还能投资商铺吗？》

【新闻背景】

广州市从1997年起，就陆续兴起“返租回报”的销售方式，对各类商场进行分隔产权销售，比较著名的包括新中国大厦【人民南路】、中华广场【中山2路】、亿安广场【解放南路】、北京大厦【北京南路】、名汇商城【下九路】、中旅商业城【中山五路，公园前地铁上盖】、光明广场【西湖路】、广百广场【即“广百新翼”，西湖路】。这些大型商场本应整体规划、整体招租经营的，但因开发商把它们作为快速回笼资金的工具，都采用了散卖的销售方式，开业后都经历了大部分租户经营不善，关停整顿的过程，有些还把原来的零售业态转变为批发市场才取得成功【如解放南路的亿安广场，经历过购物中心失败、北京赛特百货关门、百盛百货退场后，现改为工艺品批发市场----万菱广场】，但位于黄埔区的10万平米的、由和黄打造的“广州国际玩具礼品城”第一期，销售超过90%的面积，小业主和开发商诉讼10年，全面停业，导致2期修改了功能----变成酒店公寓！

【行情发展】

返租回报的方式，1998年国家已经立法禁止，但全国各地从未真正停止过，因为开发商很缺钱，而融资的途径太少、成本过高，散卖商场就成为开发商快速回笼资金的不二之选了。

大概是从2007年开始吧，广州某地产代理公司的一位超级聪明的经理人，融合了“返租回报+包销”的方式，统一以“潮流小商铺”的定位，“成功”销售了几乎全部接手的物业，销售单价是市价的5倍甚至10倍！

至于这些商用物业的经营前景嘛，大家猜猜好了……

【分析答疑】

要完全、清楚地解释如何投资商铺以及什么商品适合投资的问题，实在太专业、太长篇，从1998年至今，陆续有记者、年轻的行家、开发商都询问过笔者……这里，笔者认为还是化繁为简-----通过以下3篇文章来论述吧，相信就算是普通业主也能明白的，也算是还了我多年的心愿！

第一篇：笔者还原2006年的一次SOHU网的直播---主题是《小业主还能投资商铺吗?》

(——由“广百新翼退铺风波”引发的对话)

时间：2006年12月22日（星期五）下午14：30—16：00

地点：广州天河北，大都会广场2307“焦点房谈”演播室

主持人：薛贻炘搜狐焦点广州商铺网副总经理

参加人物：商业地产开发商：杨军艇 原天河城（集团）股份有限公司副总裁，

经营商家代表：黄文杰中华百货公司董事总经理，光明广场董事总经理

行业专家：李天奇【网名“博客：慈悲功夫爹”】

广州衢通投资咨询有限公司董事

行内律师：陈敏 广东伯方律师事务所副主任

业主代表：孙小姐广百新翼业主

【主持人】：今天我们讨论的话题是小业主还能投资商铺吗？——由广百新翼退铺风波引起的对话，2006年的12月3下午，北京路广百新翼负1层业主群情激愤，上百名业主集体要求开发商退铺，这种退铺在广州商业地产界尚属首例，而且还不断发生业主示威要求退铺、要求开发商出面解决问题，但一直未见有进展。

就此，焦点广州商铺网作为市内专业的商铺网站，我们特邀请了相关人士出席本次对话。介绍一下出席的嘉宾，第一位是广百新翼的业主代表孙小姐，是在2001年购买了广百新翼的-1层商铺。这一位是杨军艇先生，是原天河城（集团）股份有限公司副总裁，现天河中怡时尚坊总经理。这一位是黄文杰先生，是中华百货公司董事总经理、光明广场董事总经理，这一位是李天奇（博客：慈悲功夫爹）先生，是广州衢通投资咨询有限公司董事，商业地产知名职业经理人，成功盘活了广州的多个大型商场【包括1998年陷入困境的天河北路时代广场、2000年难以招租的下九路名汇商城】；还有律师陈敏女士，是广东伯方律师事务所的副主任。很有幸请到了他们。

我们现在了解到，到现场要求退铺的最高峰达到了360个业主。现在请作为业主代表的孙小姐回顾一下01年买商铺的情景，你当时怎么买法？在什么情况下买的？

【主持人】：你买铺的价格是多少？

【孙小姐】：44万，所有的加起来。

【主持人】：计算单价的时候是多少？

【孙小姐】：5万到6万。因为他的建筑面积是十六点九平米。还有其他的税费。

【主持人】：我接您的话题，我们搜索了一下过往的资料，广百新翼的销售价格，平均销售价在7-8万/平方米，在商场里面的负1楼的商铺这样的价格可算是天价。我们请问杨总，做为商业地产开发商，怎么看待这么高价的商场以及时至今天出现这种情况？

【杨军艇】：首先认为，因为有人买，6万块单价，返祖5年，我感觉有人投资。就是1个有人买，发展商就靠感觉，然后找人忽悠，我作为发展商我发现，所有买商铺的人，跟住宅不一样，住宅很清晰，买商铺是盲目的，根本不懂，以前广州销售商铺的潮流很热，所以我投资这个项目，开始我没钱，我全部是借钱，只能是返祖，3年也好，5年也好，回报我的是利益，所以我一定要做商业地产，一定要做广百新翼，因为有一批被我们“骗”的人买了，为什么不做，何乐而不为，我马上拿到钱，所有就搞广百新翼。发展商从来不想其他问题，他只想能赚多少钱，他发现通过忽悠有人买，就拿到钱了所以就投资搞项目了。

这钱怎么来，利用返租是1种集资，我认为很成功，但是悲剧在买商铺的人，怎么经营，这时候发展商想第二个问题，怎么经营？这时候我一定要请1个人经营，因为我不会，所以要想办法弄到租金，再给小业主。请这个人是好是坏就关键了。

可能广百请了粤百坏了。作为我来说，我不管，我已经钱到手，我不会退，因为合同清清楚楚，承租者不给租金是他的事，我不管，反正我已经拿到钱了。买铺子的业主就出问题。所以到目前为止，小业主投资商铺是失败的。

【孙小姐】：有生路吗？

【杨军艇】：有，发展商找好的经营者去经营，这一定要是1个人，不是什么体制、定位。找1个好人、会经营的人，才可能给租金你。【笔者注：解放南路的“万菱广场”就是经历了许多年的更换经营公司后，才转变功能，成为转型为批发商场】

【主持人】：开发商实际上是负责开发地产项目的投资者，开发商，作为经营这一块，往往地产开发商都不会参与，尤其是百货零售店的经营。当时广百新翼说到由广百新翼经营，实际上他们都没有参与，在负1楼负3楼之间，在过去4-5年时间里，都没参与经营。想到经营，今天我们请到中华百货公司的老总黄文杰，他的中华百货公司也实在返租的商铺中实现经营的。

【黄文杰】：在这种情况下，我认为百货是不适宜碰小业主的商铺进行经营的，中华广场的中华百货经营面积比较大，楼层比较多，而且3-4楼基本已经卖掉了，是返租的，超过300个业主所组成的区域，因为有5年的返租期。再加上因为我们的背景是以发展商为控股的公司，所以某种程度上，涉及在返租的区域里开展百货经营是1种需要。如果要我的选择，我基本上90%以上是否定。作为百货公司，正常进入赢利的状况要3年时候，5年的返租期，好不容易做平衡，然后到期了，最后怎么办？要面对300个业主1个1个谈。我想这是几乎不可能让所有业主达成一致意见，在这种情况下，百货公司也不可能经营下来。

我们去年中华广场4楼到期的时候，也很无奈退出经营，所以形成了很奇怪的百货公司，面积小，差距大（一层在首层，一层在六层）。实际上也是因为3-4楼区域的返租问题，成为了我们不得不退出的原因。

【主持人】：也就是说，广百新翼早期卖商铺的时候，构想中找广百，或者他不了解百货经营的概念，也或者说忽悠一下，让更多的投资者掏钱，我们今天请了李总，他也是驰骋商界多年，直接策划成功了很多商场，我们请李天奇（博客：慈悲功夫爹）就这个案子跟我们讲讲。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我同意黄总和杨总的讲话，我觉得目前为止没有1个项目成功，阶段性成功的我看到2个，1个是中华广场，返租期之前是成功的，还有1个是亿安广场，他是变成批发广场之后成功的。跟普通百姓、日常消费者相关的零售业态是不成功的，所以我们本着负责态度，做零售业态的商场，返租回报销售的，统计到今天为止，还没有成功。我们盼望有1个成功的模式。

我看佛教有说，有因有果，成因我不敢说开发商骗你的，但是他搞错了对象，因为零售的商业业态是长线投资，好比一个长跑选手跟短跑选手比赛同一距离是不明智的。零售业态都是长跑，只不过是跑1万米还是100万米的距离，他是搞错对象。

小业主由于大多数都是非商业的专业人士，你们其实不是买商铺，而是在买高回报的产品，你们就相信了广告的选择。所以从这个立场说，业主也是没有办法的办法。从我记忆中，广州这种大规模做广告。黄总的中华广场也碰到了类似的问题，3-4楼没办法去统一。

【主持人】：从广百新翼销售过程看，有几个关系，1个是投资开发商，1个是业主购买商铺成为广百新翼的业主，还有想象当中的经营者，还有返租，到今天为止，他们这3种关系是合法存在呢？

【陈敏律师】：我认为是合法的，我讲一下现实中的情况，一般来讲，这种返租，发展商卖的同时，又租回来，我是卖的人，又是承租方。承租下来之后，他做什么？他给经营户经营，他给他经营，也有2种可能，承租后委托经营户打理，或者返租回来之后再转租给经营户打理。通常第1种方式要多一点，不管怎样，他都是自己不经营，有另外1个经营户帮他经营，这是第二个关系。

小业主和经营者之间没有很直接的关系，返租合同也不跟他签。在这些合同关系里面只有1个条款将小业主和经营户联系起来，就是返租合同中允许转租的条款，如果没有这个条款，经营户承租是不合法。刚刚说到返租，01年建设部的销售管理办法，有着明确规定禁止返租。当时你们在01年买的时候肯定有问题，当时你们买的时候肯定没有竣工，这种销售行为跟这个规定是相冲突的，而且当时抓得很厉害，在行政管理上有这个概念，我刚刚说返租销售合同不违法，是指他不违反法律、行政法规的强制性规定，不是无效的行为，返租销售合同是有效的。虽然返租销售合同违反建设部的规定，但这个规定是属于部门规章，他不是法律和行政法规，只有违反法律和法规的、强制性或禁止性规定的合同才是无效的。

法律是指人大制定的法律，行政法规是国务院颁布的条例。这样看，返租行为虽然是部门规章所不允许发生的行为，但是返租销售合同本身还是是有效的。

在行政管理的层面，对返租销售还是有处罚，没有竣工的商品房，在销售的时候，返本销售，或者是包租，对这种行为是1-3万元的处罚。这一块问题不是很大。毕竟不是直接违反了强制性的规定，不影响合同效力。

另1个比较大的问题就是广告。刚刚杨总讲了，给谁经营很关键。你上面写了广百经营，是不是对铺的价格有很大影响。因为铺也是这样，我们不能说哪个铺必然好，必然不好，关键是要做旺，旺起来的理由是什么？之前的经验看有些铺旺的原因就是经营者好，初期做旺了就有好的前景，一开始是1个死盘，那肯定不行，1个铺几年不行，铺的价值就大打折扣，所以广告的问题影响很大。

【主持人】：现在发展商成了承租户，他返租回来还是不去经营，他可能会转租给其他人，或者包租。从新中国大厦97年首次推出返租。这种返租概念，开发商究竟怎么思考，为什么会推出？请杨总探讨一下。

【杨军艇】：我回应一下陈敏律师说的话，现在买铺，分几个问题，第一投资，投资者投资，是你的判断失误，或者是虚假广告使你对风险没有充分的认识，不要说失误就打官司。因为你本身是投资，投资赢了怎么办，输了就说广告虚假。我们从哲学来说，你蠢，为什么接受被别人骗，第一你是投资，第二你投资的是商业地产，第三，投资商业地产之后，别慌。商铺将来还是商业，将来一定成功，仅仅把投资的回报期拉长一点。今天未能回报。黄文杰搞中华广场，3年之后才说利润，你投资1个商铺，一年就要回报是不可能的。什么是商业？消费者、租户、跟发展商相互之间要有认知的过程。投资者记住，第一，你投资了。第二你买的是商业物业，商业物业要时间，天河城过了5年才有今天的天河城，要时间。第三，投资的商业一定是商业，如果投资的不是商业，政府说要炸的话，就失败了。否则一定成功。

今天看报纸，你会发现富豪榜是没有1个搞商业地产的。

为什么不进入？因为商业地产还不成气侯，发展还不够。为什么不够？因为商业地产的利润相当多，但是投资商业地产的人没有1个有钱的，等于是投资房地产住宅的谁有钱？

商业地产吹很有钱，他以为拿到钱，实际一份钱都拿不到，只能是返租，我卖给你，然后租回来，然后给租金你，一定要想着这个问题。我把五年后的钱先拿回来。我看场旺了，就好。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：中国金融还没有跟国际接轨，所有我们的金融机构不管开发商拿来什么产品，都像对住宅一样对待，所以只能虚高价格卖，5年之后，甚至更长的价格，现在要体现出来。

【杨军艇】：有1个广场说10年返租，他骗一批投资商业地产的人，把10年后赚的钱拿过来，还贷款。

【孙小姐】：你觉得小业主不能投资买？投资怎么办？

【杨军艇】：他们根本不懂商业。

【主持人】：你刚刚说返租销售用的是未来的钱，我想返租销售的销售价格是不是等于商铺实际市场价值，加上去预计着返租租金？

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：其实是偷换了概念，为什么把商铺的价格虚高，因为有理由根据，他是根据步行街，或者是商业街门市房变成购物中心内所有楼层的平均价格。像北京路步行街的租金是2千多每平方米。

【黄文杰】：关键他是有标尺参考。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：第二，5年返租，是把5年街铺每年递升8%之后，又偷换了概念，现在返租销售是哪1个能正常经营。变得很虚高，不是虚高百分之几十的问题，而是虚高百分之几百。

【杨军艇】：你说中怡搞成住宅，1-8楼均价多少？1万、还是2万。

你说多少？我们的钢筋、水泥、地价摆在这里，人工标准是80块，他的造价不超过1万，为什么卖3万，因为今天的商业地产，由于小业主膨胀起来，他要买。因为中国人很多钱，今天广州人每年的年收入是3万6千。

你买铺认为是商铺是可以涨的。中怡定的是1.5万，成本是多少？8千就是了。为什么这么高，就是因为很多不懂商业的提高了。就是千万的小业主提出的。不是消费者，他们到正佳、天河城很清晰。

由于广州市的人钱太多。投资方向不对，认为投资商铺好，为什么投资商铺，就是黄文杰这帮人忽悠。

【孙小姐】：有没有成功的？

【杨军艇】：一定成功，你投资有风险，第二投资商铺有时间，第三投资商铺一定是商铺，所以一定会成功。

【孙小姐】：可以赚钱吗？

【杨军艇】：可以赚钱，至少在5%-8%。10%不可能。

【黄文杰】：我觉得把商业地产的价格捧高，很主要的原因不是我，是杨总。因为天河城树立了案例，商业地产大家都买。然后有1个人写了一篇文章，说商业地产是印钞机。所以他们都买。因为住宅是找人租，但是商业地产有机会学天河城。而且这种捧起来的价格小业主是次要的，发展商是首要。为什么捧，卖得越高，他赚得越多，我没有卖的，也可以租金调得高一点。为什么正佳的价格开始参考天河城。一起步就这样，天河城搞了5年才这样。

【杨军艇】：天河城误导了整个广州市购物中心的投资者，他认为天河城三个亿（每年的租金）很好赚，他们根本不懂商业。

【孙小姐】：天河城为什么是成功的？

【杨军艇】：因为他有一批英雄的人创造才成功的。

【陈敏】：实际上是经营出来的。

【黄文杰】：我想说的第二点，要否决杨总，你说买商铺一定成功？有的人买商铺也有不成功，血本无归。有1个商场，管理费不断的增加，业主就弃产。不要了。小业主属于弱势群体。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：当年时代广场在我接手后就没有继续销售了，我是1998年8月份接手的，但是我没有被天河城误导，哈哈……

【主持人】：从专家们说的来看，商业地产包括在售的商场商铺，价格是虚高，尤其采取的返租销售的模式，更显得虚高。但是虚高也有说法，陈敏律师也说了，通过广告形式表现出来。广百新翼业主退铺业主提出了几个理由之一就是虚假广告，我翻阅了一些资料，业主们认为，在以往的宣传当中，广百新翼与广百层层相同，由广百统一经营，统一管理，共享广百品牌等一切成功资源。这些话开发商没能保证会实现的，没有想过实现不了的结果。

而且，我也看了在销售的时候的宣传资料，也确实埋下了伏笔，他写着广百新翼魅力都市位于负1、2、3楼，1-9层与广百平行相同，开通铺位，由广百统一经营，统一管理。这种广告词语为铺垫虚高的价格有没有影响？广百的人说，他们一直只说只经营1-9楼，因为整个大厦开发的时候，是粤泰和广百合作开发的，开发后，广百按照合作的前提条件，夹层和负1、2、3楼都是广百的。整个广告词语里面修饰，都引起了业主最大的争议。

【陈 敏】：1-9层是不卖的，地下1-3层是卖的。这是销售广告，他不是品牌推广的概念，这样广告里面虽然有一些指明1-9楼由广百经营，没有说负1、2由他们经营，但是更多广告内容是说整个大楼是由广百统一经营，这部分是不真实的。这是虚假广告。我想回应杨总，他认为铺本来不值钱，发展商说值钱你就以为值钱，这是你傻，我不承担责任。这点我不反对，但是你的广告说的是广百经营，这是很客观的说法，应当有事实依据。

说铺面的价值很好很高，这种广告是虚的。尽管广告法律也规定广告里面不能说能升值多少，但是其实有些东西很模糊。只要不是特别具体,很难说他有什么问题，但是具体明确的广告是要承担责任的，这样的广告词还是对投资者的投资决定有影响。

【杨军艇】：第一，投资行为是你的事。

第二、受不受骗还是你的事。第三条，广告的本身是城启跟广百之间的关系，城启理解为广百承诺了。

【陈敏】：我们不认为是这样，凭借什么理解？他的解释是有洽谈，有洽谈不一定有结果。如果你跟广百签合同，我返租下来，就是由你经营。打这个广告就没错。这个广告所产生出来的现在这种结果，要么是广百违约，要么是发展商打虚假广告。

【杨军艇】：这个时候这是三方的关系，我出广告错在哪里？我没违法，我听李天奇（博客：慈悲功夫爹）说，可以行。你说违法是没签约的违法还是什么？一定要说违法，没有违法是道德层面上。

【陈敏】：首先他打广告其内容一定是要确定无误的，他现在显然是没有确定。他只是打过招呼，这东西（指广百经营的约定）如果存在，可以认为是广百有过错，但是广百现在不承认有这回事。你们就算是有洽谈，不一定说已经签约了

【杨军艇】：我听说李天奇（博客：慈悲功夫爹）说，他要管商业地产，我就打广告，我听说他管行不行。

【陈 敏】：不行。

【杨军艇】：我打“听说”。

【陈 敏】：没问题。

【杨军艇】：说起法律，是不是违法与不违法，如果法律判断道德情操的时候，法律不要说，不能说话。这个时候你是不是不能说话，我听说他来管这个事情，你不能说话。

【陈敏】：但是你没有打。

【杨军艇】：律师一定说犯法不犯法，或者律师在道德上指导一点意见，不能说我说几句话就说我犯法，从律师的角度，我们判断你有没有违法，虚假广告，是骗人，有没有骗，骗人是成立，你的工夫很多很多。

【陈敏】：骗没骗不是你认为，如果你站在发展商的角度，你可以这样打广告，谁有意向经营这个楼。

【杨军艇】：如果城启【广百新翼的开发商】打虚假广告，他怎么处理？

【陈 敏】：1个是司法解释，2003年的司法解释，审理房地产司法解释里面有很明确的规定，如果广告的内容是明确具体，而且对房价及合同签订有影响的时候，我们将该广告视为要约。现在广百经营这个广告既然是具体明确，可以视为要约，我业主可以要求你履行，你做不到就是违约，违约就承担违约责任。因为你做不到，守约方可以要求赔偿损失。这种情况下，业主是不是可以要求解约呢？这要看广告的承诺对他有多大影响？是不是承诺不兑现导致合同根本目的不能实现，是不是买这个房子就是为了广百经营，如果不是广百经营的话，这个购房目的就实现不了。

【杨军艇】：你说得相当对，业主买房的时候，没有考虑广百经不经营，有些业主只考虑到退不退铺，一把话说出来，就出问题了。当初为什么买房，我只管5年后回报8%，回报不了就退铺。有些业主是从香港来的，看到广告，8%回报，5年后退铺，他根本不考虑广百。

【主持人】：或者说广告说有某公司统一经营管理，该公司是没人知道，也就不会会出现像孙小姐说，买这个铺子2个理由，1个是退铺，第二是广百。如果不知道是什么公司经营怎么办？

【陈敏】：我刚刚说的1种情况是指违约，杨总这个问题跟这种情况没关系，但跟另外1种情况有关系，就是业主提出撤销合同，你发展商跟我签合同的时候，有欺骗行为，导致我签约时意思表示不真实，所以我请求撤销，如果大家对是否存在欺骗行为有争议，即使不构成欺骗，我们还是可以以重大误解为由要求撤销合同。你有2个办法退铺：解除合同或撤销合同，而撤销合同的理由也有2个。从法律来讲，打撤销是保险一点，诉讼风险小一些。

你刚刚提的问题，我认为我受了欺骗，我提出撤销，你说，他当时没有受到欺骗，那怎样办？他现在起诉的时候，就是主张因为是你虚假广告骗得他买了铺，那么现在发展商你要举证证实他买铺不是因为看到广告所说的广百经营，而是因为看到广告所说的无理由退铺，你发展商要承担举证责任。

【杨军艇】：目前为止我都证实，当初1个业主买商铺就是为了无理由退铺，他买的，我来证实。我拿文件来证实。

【陈敏】：必须由发展商举证。

【杨军艇】：发展商到今天为止，分分钟说没有骗你，发展商一开始骗人的话，但是实际说骗你了。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：开发商不是1个人的公司，他在做宣传之前，也有专业的策划，经营公司，有可能开发商的老板被这些策划人、策划公司忽悠了。

【陈敏】：我们讨论的是小业主和开发商的关系。你发展商打了广告就要负责任。

【主持人】：你开发商要是觉得被人骗了，你要另案起诉。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我要说，广告是怎么出台，其他有部分内容，现在还没有做，不一定广百经营，肯定是广百之中某些人清楚表达了意向。

【陈敏】：法律上就是这样，广告出来必定是事实才能打广告。

不能将猜想的事情当成事实打出来。如果当初广告只是打出“与广百洽谈经营”，这样投资者的感觉是不一样。这是你的广告词问题。我们讲诚信，法律要求是很严格，对任何人诚信的要求都很严格，至于被骗者不能说他智商低。现在恰恰是你自己打了这样的广告，而且这个广告对铺的价值有影响，打起官司法官会问你，为什么要说广百经营，不说其他？

【杨军艇】：如果我是广百，我当初事实上是这样。我们讲法律事实上，广百经营，但是没有签约。实际上当初谢总【当年的广百总经理】要管负1、2层。

【陈敏】：这是举证问题，现在看到的都是表象证据，我们现在看到的都是从媒体上说的，后面是不是还有其他的背景，我们不知道，如果以虚假广告起诉撤销这个合同，结果一上庭，发展商就举证证明跟他跟广百确实有合同，那我小业主就败诉。

【杨军艇】：不是败诉，是说法而已。

【黄文杰】：还有1个就是小业主为什么受骗，他说广百经营，为什么当初广百不站出来否认。

【陈敏】：我们看这个事情存在与否很关键，如果存在，必然是广百违约，不是城启打虚假广告，如果有这样的协议，这种协议可能是口头表达，或者是录音，只要是任何迹象有这个事实，最终法院采纳不采纳，我们暂且不说，只要有事实，就是广百违约，但是现在如果没有这个事实，就不仅不能说广百有恶意，而且还应该说是发展商对广百侵权。

【杨军艇】：对。

【陈敏】：你侵犯我的权利，我放弃要求你承担责任，反正我跟你没关系，你不能说我没站出来说，这种合同关系就成立了。

【黄文杰】：很多人就是看广告，看到广百，但是广百又没出声。

【主持人】：这就变成发展商承担2种责任，第一虚假问题，如果广百要告他，还有侵权的问题。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：从情理来讲，我同意黄总的意见，广告就放在广百的门口，你不否认，广百当然有责任了。

【黄文杰】：是的，广百不能说这个楼造出来你不知道。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我同意黄总说的，这个楼广告都打得这么大，广百却说不知道？！

【陈敏】：他不是打广告的一方，他是被引用的一方。为什么他是被侵权的一方，现在大家都认为广百是恶意的，这就是为什么他会被侵权，因为这个事情对广百有负面影响，法律上没有规定被侵权的一方要承担责任。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：这真的是严重的误导，广百没有站出来澄清。

广百不可能不知道。但关键是广百不反对，是否构成了认同或称为默认广百新翼开发商的广告内容？

【杨军艇】：小业主明确法律关系的话，他们举牌、游行要考虑，你根本不知道投诉是谁？你投诉城启又什么样？

【孙小姐】：现在要城启退铺，他拿了我们的钱。

【陈敏】：我之所以这么说，因为我看上周五的羊城晚报，我首先认为这个报道是完整真实的，因为这个报道中可以看出，发展商他跟广百没有达成经营协议。

【杨军艇】：在这个前提下你是对的。上周五羊城晚报的东西我是否定的。这个东西我认为不成立。

不可能成立，为什么？因为领导人变了，后面的领导人说前面的东西跟我无关，我们广百从来都说管理，没有说经营，我认为这篇报道不成立。所以不要盲目的相信，作为国营企业的领导，我当过领导，不是否定前面的领导，我不可能承认他。

【陈敏】：不管他们之间有什么事情，最多只能是，他们有可能谈过，跟以前领导谈过，肯定没有达成协议，如果达成协议了，城启的人早就把这个协议拿出来了。但他就是没有。

【杨军艇】：没错，所以周五的报道不成立。

【陈敏】：你这个说法站不住脚。

【主持人】：我们刚刚谈了许多商业地产商铺各个角色之间的关系，房地产价格虚高，还有广告的虚假等问题。现在有360个小业主要求退铺，我想请教专家，让你们给意见他们，该怎么走这条路？

【杨军艇】：退铺不合实际，不应该退铺，因为发展商都没有钱，不可能给钱，只能老老实实经营下去，退铺不合实际，退铺合法但不一定得到你想要的。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：退铺在实际操作中，我认为不可能全部满足。我不知道有没有360个，但是我认为开发商城启不可能满足得了360人的退铺要求。刚刚杨总也说了，他不可能有这么多钱，而且他现在不可能卖回以前的价。所以业主们还是应该通过抱团形式选举委员会的领袖出来，至于他们少数人不同意，不要紧，大多数人用行动影响他们，我觉得是比较好，可行的方法。但是不可能有100分的方案出来。但是你如果拿70分的方案出来都应该操作了，要不然就死了。

【黄文杰】：我觉得站在今天的角度看，为什么他们提出退铺，有2个原因，1、该拿到的回报，返租的回报没有拿到，还欠着。

2、至今还没有经营成功，没旺，假如返租拿不到，假如人很多，我还是能拿回来。说到底，现在还没有很好的经营起来，这是很核心的问题。

所以小业主急了，要退铺，如果现在很成功，谈不到这个问题，即使还欠着房租。我的铺还是值钱。关键是这一点。

小业主怎么摆脱不旺。怎么办？买铺的时候，买铺的那一天，只要这个不是街铺，你就把命运交给了这个物业经营的团队。

【杨军艇】：相当对。

【黄文杰】：买铺的时候，你就要考虑谁在经营，怎么经营？有什么方式和概念？或者实际可操作的东西，让他可经营下去，经营成功？这很关键，但是小业主把它作为投资的工具，好象买债券一样，利息比银行还要高，5年之后还可以拿回来的东西。他们是这么简单的认为，仅仅是作为投资的工具，还可以退户更保险。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：开发商当初可能天真地以为设计的程序可以百分百的做到。

【黄文杰】：小业主他们看到的是钱，是回报，而不是经营的团队和方法。所以我觉得小业主，买铺的时候，一定要看谁来经营。怎么经营。第二，现在已经成了小业主，我们怎么办？我也同意两位老总的意见，你要退铺，不太现实，即使官司赢了，但是赢了公司拿不到钱的，我想占了大部分。你再去打官司，最后也得不到自己想要的结果，还不如向现实低头，该怎么办？

唯一的方法就是抱团了，成立业委会，成立大家共同认可的机构，大家授权给他，成为形式上1个经营体跟外面实际经营的团队合作。如果我是百货公司，我跟你这些业主，或者你给我5年，我肯定不干。现在把铺卖出去之后，成功的案子也说了，比较成功的只有亿安广场，还有1个新中国，是卖服装批发，但也过了好多年。如果卖散的铺子的出路不是对1个大店，因为这些全都是个人，他的出路应该是个人对个人。起步的时候要抱团做1个东西，1个概念的东西，1个特色的东西。做一样的东西，最终小业主要面对租赁的问题，你个人就对个人。批发市场在是个人对个人的。最终还是往这个方向跑。但是在形成这个特色过程中，唯有小业主抱团，统一让1个经营团做若干年，形成了这种特色，我卖其他东西，整个区域就卖这个东西，到过了你委托经营期限的时期，你就个人对个人。最终形成特色的经营区域，这样才能生存下去。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我补充一点，城启很可惜是做了虚假广告，我个人认为。

如果他没有做虚假广告，当初若真的由广百统一经营管理，对于小业主来说，广百（或者其他任何的百货公司），也不可能给予小业主平均每平方米那么高的回报，而他们真像杨总说的，他们的智力有问题。如果广百一直帮他经营，也不可能达到你的回报年8%（按其负一层加负二层的平均售价￥65000/平米，年回报率8%来推算，即月租金单价为￥433/平米）。

【杨军艇】：想都想得到，不可能。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：杨总正在跟百货公司合作。

我随便帮你算，400多一平米可能吗？很可惜他做了虚假，如果不做虚假一点问题也没有。

【黄文杰】：说白了就是太容易被骗了。广百经营，如果天河城经营更有可能。

【杨军艇】：我们说明天，刚刚黄总说的，团队精神，个体不行，团队的精神解决这个问题。

【黄文杰】：只能靠自己了，达到一定层的业主，5层以上，你们即可委托别人做了。这样的状况不可能委托，1个百货公司委托1个超市来做。大部分的店铺都做了鞋城，剩下的他也只能做鞋城。要达到100%，可能性比较渺茫。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：因为我们要引导一下社会，然后走专业市场比较职业的路，是不是批发，不一定是。批发市场99%做不成。做一些别的专业，如专业展示场、专业零售场等。

【陈敏】：返租给百货公司做，百货公司一定要100%的业主的同意，但是专业市场不一样。

【黄文杰】：最终的结果是个人对个人。在启动的过程中只能抱团。

过了一半数做某1种东西，实际上某些就会跟，就会形成这个市场。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：像一德路“海中宝”专业市场，一楼卖鞋、二楼卖小吃，三楼卖文具。他现在也没有问题。

【黄文杰】：启动要靠自己启动，那就不行，启动的时候要抱团，有一部分比例的，一起认同做1个东西，或者是授权做1个东西，这个市场才能够形成。

【杨军艇】：这是做市场，你们这么多小业主的唯一办法。

【主持人】：3个经营专家认为真正走司法途径，走退铺的途径不大可行，也不太实际，也提出了未来经营模式的意见。要是真的没办法统一，更多的业主要退铺，从法律上他们怎么走？

【陈敏】：在法律讲，任何时候提出解除合同，一定要有1个前提，对方有能力退这个钱，如果没有能力的话，诉讼很危险，赢了也很危险。第二点，从专业角度来讲，我一定要提醒你们，由于解除合同的诉讼，基本上没有人封自己的铺，因为封自己的铺子也要钱（诉讼保全费用），这样合同一旦解除，判决生效，不管发展商还是你，到房管局将合同登记取销，这个时候发展商即可把房子卖掉，你面临的结果是既没钱又没房。可能比你诉讼之前还差，至少在这之前，铺子这个东西都还在。如果打完官司，程序没有控制好，有可能把铺丢掉了而退铺的钱却没有拿到。你申请执行的时候，他没有钱支付退铺的款项，这时你就会钱财两空。

【黄文杰】：现在这种状况，拍卖也不值钱。

【陈敏】：封铺的话，是很愚蠢的。做这个诉讼，要做到弃产。

【杨军艇】：我们的观点是继续做。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：诉讼是为了追讨他所欠的。

【孙小姐】：比如负2层明年6月份交铺，但他连铺子也不给，因为有一些间隔的问题，有可能因为消防的问题，那不是等于我们连铺子也拿不了？

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：2个概念，1个是给不给经营权、产权，产权给了，但是用不用得了。

【陈敏】：我按合同的要求，要回这个铺。他重新间隔了。

【杨军艇】：城启表态一定退铺，你的铺都还在经营就不要退，不在经营就退。

【黄文杰】：如果真的拿到钱就退。

【陈敏】：你要解除合同，就要一手交钱一手解除。

【杨军艇】：城启表态了？

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：你可以限时间。

【杨军艇】：明年六月份退，那有什么关系。

【陈敏】：打官司解除有风险。

【主持人】：我们请了几个专家，也请了业主代表谈了广百新翼很多情况，包括商铺价值的虚高，包括虚假广告，也包括卖散商场的出路，比如说抱团，或者走专业市场。今天由于时间的关系，我们的对话告一段落，我们有1个期盼，我们作为商铺的专业网站，我们希望开发商尽早跟小业主面对面妥善解决这些事情，也建议小业主抱团实施解决问题的方法。

【黄文杰】：自救还是最根本的。

【主持人】：同时还有1个建议，未来小业主投资商铺，要更慎重，看清市场，看清楚你的标的物究竟是什么回事。今天非常感谢各位，今天是冬至，祝大家节日快乐。

【备注：后续内容，敬请参阅我的系列博客第二篇《小业主如何投资商铺才能不做“小野猪”？》】

二 : 50万元如何投资上海商铺？

想用50万元买南京东路或地铁内的商铺有点难。［www.61k.com］南京东路商业街上的商铺价格很高，2000年初曾有人出价每平方米36万元购置一个实用面积36平方米的商铺，结果未能如愿。都市型商业街上的商铺一般都具有价格高、规模大、投资多的特点，普通投资者很难介入其中。再说南京路步行街是上海乃至全国的商业形象，商铺权利人过于分散就不易管理，行政对于切分过小的商铺会加以干预，交易很难进行。至于地铁是城市骨干交通形式，产权属于国有，地铁是公益设施，是国家禁止交易的房地产形式，地铁所属的商业设施具有上述同样的性质，但可以“有偿使用，有偿服务”，因此，可以进行商业活动，但不能买卖交易。

50万元如何投资商铺？提供以下三个方案供参考：

1.购买专业街市上的新建铺位。近期上海专业商业街市均有扩容性的商铺项目出现，如柳营路灯具城、斜土路鞋业街、七浦路服装街等处均有小面积的铺位出售。商铺大小不等、位置不等、楼层不等，价格也不同，按现时行情测算，投资回报率为10%左右（不考虑商铺的自然增值）。

2.购买社区型或便利型街市上的新建商铺。这类商铺因销售对象相对固定，稳定性较好，但上升空间有限。按每平方米8000元到10000元计算，约可购得一个50—60平方米的商铺。投资选址应离开超市。这类商铺的价值判断，主要取决小区（商圈）内的购买力数量与商铺业态总量。假如在一个3万人的小区里投资，收益可能略低于专业街市上的铺位投资，成长性也小，但投资风险较小。

3.买一个二手商铺。旧城区里的商铺租金走势总体趋低，其投资价值在于获得动迁补偿，犹如“ST”“PT”股票，部分人投资它的理由不是等待分红，而是等待重组。新的动迁实施细则对于商业补偿并不十分明朗，所以有些区政府要求动迁公司要落实一些小区内的商铺用于动迁补偿，以降低动迁难度。

三 : 个人商铺投资的6大注意要点 教你如何买商铺

房产讲堂

随着商业地产的日益红火，广大投资者找到了一条安置资本的良好渠道，但是商铺投资具有三个重大特征：高风险、高收益、高技术难度。个人投资商铺同企业投资商铺两者区别很大，因此想投资商铺的朋友，如要顺利而有效的投资，下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。

注意一：规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如镜湖新区绍兴北站的建设和投入使用，表明未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流，这就使镜湖新区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

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注意二：相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

注意三：面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

注意四：用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层（或者送夹层）等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

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注意五：回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。

如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资回报是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺市场培育以及统一经营管理等问题。

注意六：市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

专家提醒，对于想投资小型商铺的投资者来说，首当其冲考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少。 （责任编辑：孙燕瑜）

四 : 如何选择商铺？投资商铺怎么赚钱

如何选择商铺？业者建议算清回报率。

投资商铺怎么赚钱

目前商铺年回报率一般在5%至8%之间，而近几年随着商业地产逐渐受热捧，商铺增值幅度也非常快。

陈女士购买了临街商铺，当时每平方米接近3000元，而现在该地段二手商铺均价已达8000元以上。“铺子一直租给一个烟酒店，每月租金4000多元。”

不过并非所有商铺都能靠出租赚钱。胡女士在一楼盘底商有一套30平方米商铺，每月租金1500元，月供却有2300元。“最近准备转出去。”

商铺虽多，好铺难寻

虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。但赚钱的好铺确实难找。现在的商业地产，尤其是大品牌项目，大多只租不售。像大体量项目，都保持较高的商铺自有比率。少售多租能保持商业地产项目整体的档次，便于规划管理，整体宣传也容易操作。

赚钱的旺铺越来越少，小型商业地产和楼盘配套商铺好买，回报率又不一定高。吴女士2007年买入了一18平方米商铺，单价25000元。“许诺年回报率8%，实际只有3%。”张先生也于去年底购得京汉大道沿线一商铺，因招商不理想，今年开发商已将估算回报率由7%调至4%。

好买的不赚钱，赚钱的不好买，这几乎成了商铺投资者共同的烦恼。

大多租金回报率不足6%

商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价。业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。“商铺的银行基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。”有业者指出，目前武汉商铺大部分租金回报率达不到6%。

“以前开发商推商铺，承诺年回报率都在8%-10%左右。现在已经很少有开发商敢承诺这么搞了。”投资商铺多年的李先生告诉记者，目前商铺投资最大的利好就是市场较火。很多商业地产项目从开盘到，均价翻一倍的都有。市场火热，使得商铺投资看似稳赚，尤其是由住宅转向商铺的热钱，仍将在较长时期内刺激商铺增值。不过这并不代表商铺可以随便买，算清回报率才能巩固收益。

本文标题：如何投资商铺-如何投资商铺：第一篇《小业主还能投资商铺吗？》
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