一 : 如何办理房产抵押贷款？怎么办理房产抵押贷款？

如何办理房产抵押贷款、怎么办理房产抵押贷款：一、房屋抵押贷款所需要的资料

1.借款人的有效身份证、户口簿；

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

5.房产的产权证；

二、房屋抵押贷款的程序如下：

1.向银行提出贷款申请，并签订相关合同

2.银行下批贷通知书，然后去房管局做抵押登记，拿出他项权证

3.将他项权证交给银行，银行放款

二 : 预售商品房如何办理抵押登记

预售商品房抵押的概念、特征和条件
预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在。根据建设部《抵押管理办法》第三条第四款的规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。在我国，效力层次较高的《城市房地产管理法》和《担保法》对此均没有作出规定。近几年，为了推动房地产市场的不断发展，缓解房地产市场的资金短缺，加快资金周转，解决购房人的资金问题，一些省、市和行业主管部门制定了预售商品房抵押的规定。例如，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《北京市房地产抵押管理办法》第五条第二项规定，依法取得所有权或期得权益的房屋(含附属物)可以依照本法抵押。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的对预售商品房抵押作出了明确规定。综观这些规定，可以看出预售商品房抵押具有以下几个方面特征：
1、从抵押标的物来看，预售商品房抵押的标的物尚未形成。这是预售商品房抵押与其他抵押一个非常明显的区别。一般抵押的标的物在设定抵押时已经存在，并且能够为抵押人所有或者实际控制。而预售商品房设定抵押时，抵押标的物即商品房仍然处于在建或者待建之中。因此，用于抵押的预售商品房存在一定风险。
2、从购房资金支付来看，购房人已经按照规定支付了首期规定的房价款，然后由银行代其支付其余的购房款。因此，在设定预售商品房抵押时，购房人应该已经先行支付了首期规定的房价款。这里需要明确的是购房人不仅有先行支付购房款行为，而且所支付购房款必须符合规定。
3、从权属关系来看，抵押人对于预售商品房并不享有所有权。只有当售房人把商品房建成后交付给购房人并在房屋管理部门办理房屋登记手续，才对该商品房享有所有权。因此，预售商品房抵押实质上是一种期待权的抵押。购房人与售房人因签订商品房预售合同，二者之间存在的是一种债权关系，而不是物权关系。
4、从合同属性来看，预售商品房抵押合同是一种从属于购房贷款合同的从合同。抵押目的是为了担保购房人能够按照约定支付购房贷款。因此，抵押人与抵押权人之间签订预售商品房抵押合同是为了担保抵押人能够依照合同约定支付购房贷款，而不是其他贷款。如果抵押人与抵押权人因其他贷款而签订预售商品房抵押合同，就直接背离了预售商品房抵押的立法宗旨。
为了保障房地产市场的规范运行，保护预售商品房抵押关系当事人的合法权益，根据规定，以预售商品房设立抵押，应当具备以下条件：
1、预售商品房抵押的主体合法。在预售商品房抵押关系的当事人中，“抵押人只能是预购人，不能是预售商品房的开发商。”[2]因此，预售商品房抵押关系抵押人是预购人，不是开发商，抵押权人是依法可以提供预售贷款业务的银行。当开发商作为抵押关系当事人，即抵押人时，这属于“在建工程抵押”，而不是预售商品房抵押。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。主体是否合法、适格是判断预售商品房抵押关系能否依法成立的前提条件。
2、合法有效的商品房预售合同。当购房人需要对预售商品房进行抵押时，必须建立在开发商与购房人之间已经签订了商品房预售合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，商品房预售必须符合上述规定。在此前提下，商品房预售人与预购人才可以签订商品房预售合同。同时，预售商品房的预售人与预购人之间是否签订了合法有效的商品房预售合同也是判断预售商品房抵押能否成立的基本要件。
3、抵押人贷款符合预售商品房抵押贷款基本要求。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，预售商品房贷款抵押必须以购房人已经支付首期规定的房价款后，才能向银行申请预售商品房抵押贷款。因此，从建设部的规定来看，预售商品房抵押贷款的基本要求是：首先，购房人必须按规定支付首期的房价款，否则，就不可能进入预售商品房贷款抵押程序。当然，购房人按规定支付了首期房价款，应该提供符合财务会计结算要求的付款凭证。因此，以购房人是否按规定先行支付首期房价款是判断预售商品房抵押能否合法有效成立的标准之一。其次，由贷款银行支付其余的购房款。也就是说，在购房人支付首期规定的房价款后，其余的购房款由银行支付。因此，从贷款的提供者来说，是银行而不是其他单位;从贷款用途来说，是为了支付除购房人首期支付的房价款之外其余的购房款，而不是其他用途。从本案来看，中融公司和亚运村支行虽然签订了《流动资金借款合同》，用途为采购钢材。这显然与建设部《城市房地产抵押管理办法》关于预售商品房抵押贷款用途规定不相符合。
4、必须按规定办理预售商品房抵押登记。预售商品房抵押属于房地产抵押，不动产抵押范畴。我国法律对于抵押登记的规定采用两种方式，即登记生效要件主义和登记对抗主义。对于不动产(例如房地产)采用登记生效要件主义，就是说法律规定需要登记，只有当事人依照规定办理登记，那么抵押合同才能生效。例如，根据《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。同时，《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

三 : 如何处理房地分别抵押问题？

 
.如何处理房地分别抵押问题？

解答：在以往实践中，存在这样的情形，抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。对此《担保法》第36条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”,但并没有明确建设用地使用权及其地上建筑物分别抵押是否有效。审判实务界的主流观点认为，抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分，抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。

①曹士兵：（对非典型担保的司法态度>,载〈人民法院报>2005年8月31日》

②刘贵祥：<〈物权法〉关于担保物权的创新及审判实务面临的问题（下〉>,载<法律适用>2007年第9期。

针对上述问题，《物权法》将此情形解释为法定抵押，在第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。据此，土地使用权或地上建筑物抵押，其中一项即使没有约定或登记，也推定一并抵押。同时，关于法定抵押的理解还有助于解决实务中出现的权利冲突问题。例如，在目前不动产登记机关仍未统一的情况下，如果甲将土地使用权抵押给了乙，将地上建筑物抵押给了丙，并分别办理了抵押登记。这样，乙的土地使用权抵押效力及于地上建筑物，而丙的地上建筑物抵押权效力及于土地使用权，就在相同的标的物上形成两个抵押权，且因法定抵押部分无需公示，两个抵押权效力均具对抗效力。此时可以依据抵押权设定先后，也即抵押登记的先后，来确定实现抵押权的顺位。?

在同一财产上并存法定抵押权和约定抵押权的，如何协调两者的关系？

解答：《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该法条是关于法定抵押权的规定。

在同一财产上并存法定抵押权和约定抵押权的，如何协调两者的关系？对此，最高人民法院曾专门作出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，2002年6月20日公布，自2002年6月27日起施行），规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”据此，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。理由有四：第一，法定权利应当优先于约定权利。第二，从法律政策上考虑，

法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应当优先确保。第三，建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金淸偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平和诚实信用原则。第四，承包人法定抵押权，是法律为保护承包人的利益而特别賦予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。?

四 : 如何办理房产抵押贷款

在银行贷款抵押贷款是大部分银行推崇的贷款方式,其中房产抵押是很多借款人比较喜欢选择的一种。那么如何办理房产抵押贷款呢?
基本流程:
提供咨询—>受理申请—>贷前调查—>贷款审批—>贷款发放—>贷款回收—>贷款管理
流程中各环节简要说明
1、提供咨询、受理申请、贷前调查
(1)提供咨询经办人向客户提供咨询服务,咨询内容包括:已开办的个人信房贷款种类,对象、条件、额度、期限、利率,还款方式等情况。
(2)受理申请借款人在向建设银行咨询后,根据要求填写提出贷款申请,并提供以下资料:身份证,抵押人夫妻关系证明(单身需提供有效证明,借款人收入证明,购房合同,首付款凭证,保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。
(3)贷前调查经办人受理借款申请后,对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性,真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查,认为符合贷款条件,准备报批。
贷款审批
(1)经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人
(2)经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后,在写明情况并写出审查意见,并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人,信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的,经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。
贷款发放
签订合同——办理抵(质)押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。
(1)签订合同贷款审批后,经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人(借款人、抵(质)押人、保证人)与建设银行有权签字人签订有关合同。
(2)办理抵(质)押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续,签订抵(质)押合同及收妥抵(质)押物后,信贷部门应按抵(质)押物逐项登记“抵(质)押物及权证登记簿”同时根据抵(质)押价值填制“中国建设银行抵(质)押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵(质)押人名章后,连同抵(质)押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。
(3)合同生效后填制各类会计凭证。
(4)办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后,按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款
贷款回收
(1)委托扣款方式:借款人应与贷款行签订委托扣款协议。
(2)柜台还款方式:借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

五 : 房产证抵押贷款风险是什么 抵押有何风险

很多人不知道房产证抵押贷款有什么风险，其实房产证抵押贷款风险很重要。

房产证抵押有什么风险？

首先要明确的是房产证是抵押的对方是谁，如果是个人与个人抵押的话，则你需要明白的是，房产证抵押不等于房产抵押。

因此在房产证抵押时一定要签定一份《房产抵押借款合同》，对借款金额、是否支付利息或利率标准、还款期限、还款方式、抵押物及抵押登记的办理以及违约责任等内容作出明确具体的约定，并在合同签订后到房屋产权管理部门办理抵押登记手续。

这样做才能合理地保证双方权益，另外这样做还有几个好处：

其一可以了解此房产有没有抵押给别人;

其二做了抵押登记后，该房产就不能买卖;

其三如果发生纠纷，该房产又被抵押给多人，拍卖后有抵押登记的可以先受偿(如果都有登记，则按借款时间先后顺序受偿)。这样才能使自身的权益得到最大限度的保障。

制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家一笔工程款没有还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。

而另一起造假事件中的当事人赵某用朋友的一份产权证作抵押，向姜某借了3万元。随着还款日期的来临，姜某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与赵某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明赵所提供的是假产权证。

房产部门人士指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。

广大群众要妥善保管好自己的房产证、身份证等证件，不要轻易泄露个人的重要信息，以防遭人盗用和“克隆”;有借款给别人时时，应不为高额利润所诱惑，更不能单凭房屋产权证明和嫌疑人一面之词就轻易签订借款合同，要按照房产证上的地址，登门了解房主的情况，同时要核实房产证的真假以及借款人是否为房地产权利人;银行信贷人员应加强贷前调查，尤其要对贷款人的真实身份进行严格审查，不仅核对姓名、性别、民族、出生日期、住址、公民身份证等项目，还要核对照片。

本文标题：房产证抵押贷款如何办理？-如何办理房产抵押贷款？怎么办理房产抵押贷款？
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