一 : 首开通州宋庄项目产品方向性建议报告20110914
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二 : 旅游综合开发项目建议书
**风景名胜区旅游综合开发
［www.61k.com)项目建议书
第一部分 项目背景一、项目区简介
（一）地理位置**风景名胜区位于**省**县冶溪镇与店前镇交界处，独峰拔起于金碧平原之上，海拔1227.7米，方圆53平方公里。景观雄壮奇特，其形势可与“圣山”、“神山”——“泰山”相媲美；为国家AAA级旅游区。距**县城70km，距**山、花**、佛教禅宗三祖（****县境）、四祖、五祖（湖北省**县境）道场均在 100 km左右。 （二）自然条件**风景名胜区属于北亚热带湿润性季风气候区，气候温良，光照充足，雨热同期，四季分明。由于地形复杂，小气候区域差异大。年平均气温14.5℃，7月平均气温26.3℃，1月平均气温2℃。年平均无霜期213天，降雨量1445.8毫米，日照2070.5小时。
**风景名胜区地形以山地为主。区内山体以花岗岩为主，除馒头尖等龙形山脉之外，多台地、坡地、孤峰和怪石。山间石头不仅奇形怪状，而且品种繁多，以花岗岩为主体，有榴辉石、水晶石、橄榄石、钾长石、硅线石、大理石、脉石英、蛭石、瓷石等。
区内主要河流为店前河和冶溪河，其中店前河水量最大。水电资源极为丰富，现有狮子口水电站、老虎凸电站、桃园电站、红岩二级电站等。
**上瀑布众多，其中大型、高近百米的瀑布有南崖瀑布、红水岩瀑布、龙头岩瀑布等；红岩峡谷从上到下有大小9个瀑布，瀑布下多有深潭；深潭以黑**尤为出名，面积逾百平方米。
区内山地自然带呈垂直分布。森林植被为北亚热带落叶阔叶、常绿阔叶混交林和温带针叶、阔叶混交林，森林覆盖率达73%，植物种类繁多，有维管束植物2000种以上，药用植物也有1000多种。古树名木众多，如珍珠黄杨木、千年紫柳、**松、五针松、、千年活化石古银杏、古樟、古楮、古枫等，还有国家二类保护的连香树、香果树、白辛树、领春木等。珍稀动物有大鲵、白冠长尾雉、水獭、杜鹃、猫头鹰等。
二、项目区社会经济概况（一）人口与经济项目区涉及店前镇和冶溪镇，总面积为289平方公里，其中山场面积24万亩，耕地面积3.1万亩,总人口为5.1万人，共22个村。店前镇是安庆市综合体制改革试点镇，是**省政府确定的63个重点中心建制镇之一。项目区粮食作物以水稻、大麦、油菜为主；重要特色经济作物有茶叶、蚕桑、生姜、板栗、黑木耳和天麻、茯苓、薄荷等中药材。其中优质茶叶年产量500吨，生姜8000-10000吨，鲜茧320吨，板栗200吨，天麻100吨。此外，黄桃、西瓜、黑瓜子、蘑菇和大棚蔬菜、花卉、速生杨树、苗木等农特产品品质优良，发展较快。畜牧业也是项目区农村经济的支柱之一，以本地土种猪、牛、羊等大牲畜及鸡、鸭、鹅等家禽为主，七彩山鸡、南疆黄羊、小尾寒羊等特色养殖也初具规模。
（二）区位交通**风景名胜区位于**西南与鄂交界处，濒临长三角经济区和**城市群，西靠**，东向**、上海、**等长江经济带发达地区，北有**，南对**；距沪蓉高速、合九铁路仅 80 km，距山东东（营）至香（港）高速公路60公里，距规划中的岳武高速公路出口实际距离均在12km范围内，目前 318国道及211省道为景区通往外界的主要路线，已全面拓宽并实施了水泥路面改造。与国家级四A景区太湖花凉亭景区联接线25公里已按旅游标准线路建设。
三、项目区历史文化和自然景观
**是一座历史悠久的佛教名山，相传在战国时期有一位官至司空的淳于氏隐居于此山而得名。南北朝东魏天平二年（公元535年），慧可禅师在河南**山少林寺得受达摩（即如来佛祖）衣钵后，因教派内部之争及避北国灭佛之难，二祖慧可带着徒弟僧璨，来到了**隐居参禅，保存了中华佛教禅宗一脉，在佛教中拥有至高无上的作用，正如原中国佛教协会会长赵朴初所说的那样：“没有慧可，就没中国的禅宗”。（《法音》94年第3期P24注）
**也是一座名闻遐迩的道教名山。东汉末年，梅福在此山炼丹，现存有太平道宫、隐真宫、响鼓坪道观、玄妙观等遗址，足见当时道教之盛。
**同时又是一座著名的文化名山，山上名人题刻，到处可见，唐肃宗二年（公元757年）诗仙李白避居**，在此留下了《避地司空原言怀》和《瀑布》等著名诗篇。
明代进士、哲学家、著名诗人、**学派传人、《牡丹亭》作者汤显祖的老师、时任太湖县令的罗汝芳，在**留有大量诗篇题刻，在石壁上刻下的“太白仙踪”，以表达对李白隐居**的怀念之情。
**著名“八大景观” 享誉千年。二祖禅刹，太白书堂、南崖瀑布、赤壁丹砂、银河夜月、乌牛古石、洗马春池、北岭松风等,至今依然存在，而且风景迷人。
**怪石奇石多。有巨大如球的“奎星石”，有形如酒瓮的“印心石”以及动物象形的老鹰石、金蟾望月、怒吼天尊等，形象逼真，栩栩如生。
**的悬崖瀑布之多之奇也是令游客赞叹不已的。《安庆府志》和《太湖县志》形容此地的景色是“一峰玉立，丹壁鬼工；南望端岩、如画屏照海；西瞻卓绝，若峭壁插天”。南崖瀑布是**第一胜景，李白在**所作《瀑布》就是为此而题。登上司空绝顶，南崖石壁悬空，西北悬崖千仞，峰顶巨石上刻有明代进士翁傅题写的“西南镇”三个大字，举目眺望，大别山千山万岭逶迤起伏，气象万千，令人心旷神怡。
**位于大别山腹地南坡，在**鄂两省的交界处，山势险要，历来是兵家必争之地。宋末，元军大举南侵，淮西安抚使张**组织农民义军在**垒石扎寨，屯兵积粮，作为抗元大本营。并建立朝天宫，集兵抗元，后不幸被元兵击败，“王林宫王良宇，尽化作烟飞灰灭”。
四、旅游开发现状
1989年9月，中国佛教协会常务理事、九华山主持仁德法师，香港宝莲寺圣一法师，广东丹**圣修法师专程前往**，朝拜二祖祖庭。国内外享有盛誉的高僧都云集九华山，召开佛教禅宗二祖道场论证会，正式决定尽快修复二祖寺，恢复**佛教禅宗圣地地位。1990年10月，年逾八旬的全国政协副主席、中国佛教协会会长赵朴初返回数十年来久萦魂梦的故乡太湖县后，曾专程前往**，考察二祖寺道场修复工作。他语重心长地对当地政府和佛教界人士说：**是中国禅宗祖师的道场，二祖是中国禅宗的初祖，达摩是印度人，慧可大师是中国禅宗第一人，没有他就没有佛教禅宗的今天。并为**题名为“中国禅宗第一山”。 2006年12月，**被批准为国家AAA级旅游区。同时**也是鄂豫**“大别山生态之旅”，大别山红色之旅和**西南“三山两水”旅游风景线的重要组成部分。
**开发建设起步于上世纪九十年代中期，受到原中国佛教协会主席赵朴初先生的高度重视和支持，亲笔题写“**”、“二祖寺”。目前**上、下院寺庙建设正在进行，上院居士楼2008年动工；下院寺庙建设即将动工。建设资金1亿元善款已基本落实，计划三年内完成上、下院建设，并整修了唐朝留下的步道“大唐故道”，新建了**山门、管理处、停车场，修建了通往山顶的步道以及观景亭、简易旅馆等。在每年**二月二庙会、九月九登山节等传统活动期间，都会有一些游客和比较固定的佛教信徒，以及慕名而来的海内外香客前来膜拜，但与佛教禅宗其它祖庭相比，**旅游开发还处于起步阶段。
第2部 可行性分析一、 旅游资源十分丰富，为开发准备了充分条件
（一）人文资源内涵丰富
如前所述，**的禅源文化、道教文化，内涵丰富；文人墨客如李白、罗汝芳、翁傅等在**留有大量题刻，从五代至宋朝，一些高僧如正德、真际、圆通、清晓等想继被拜为国师，佛教地位显赫。
（二）地文景观秀丽壮观
**峰奇水秀，岩险谷幽，飞瀑流泉，怪**立，长年松涛如潮，云雾缭绕。为历代佛、道、儒三家所钟爱，名人雅士所流连，也是兵家必争之地。尤其是司空**面呈壁立千仞之势，像禅宗二祖慧可断臂而坐，高逾千米的天然坐佛，令人叹为观止。
**象形山石众多，数不胜数，如：“鲤鱼跳**”、“观音石像”、“达摩石像”、“如来安禅”、“贵妃出浴”、“赤壁丹砂”、“七级浮屠”、“乌牛古石”、印心石、鳄鱼石、鲫鱼背、欢喜石、**岩、放光峰等，风格各异，构成了**独特的旅游景观。
区内洞穴众多，各具特色。区内洞穴能容纳两人以上的修禅石洞有108个，其中以二祖洞、三祖洞、**洞、白莲洞、仙女洞、观音洞、藏兵洞、华佗洞等洞穴最为有名。**的天然石洞和堆石洞形态各异、大小不一，历史悠久，各具特色。
（三）水域风光旖旎秀美
区内的店前河、冶溪河及滨河风光旖旎秀美，河两岸生态环境良好，尤其是冶溪河和店前河野猪坪段，原生态风貌和河滨风光，与远山、近台，古树、古桥构成一幅幅娟秀而又饱含禅意的画卷长廊。红岩山峡谷潭瀑秀丽、神秘，与奇峻的山体、怪石相映成趣。洗马春池等山间池塘秀美婀娜，成为**自然风光和人文景观的重要组成部分。
（四）生物景观丰富多样
森林覆盖率高，植物种类丰富多样。**地处大别山腹地，多变的山地小气候赋予了生物多样性特征，盛产一些珍贵的农林牧土特产品和绿色农副产品，例如茶叶、香菇、木耳、中草药等，对于**的特色旅游开发、旅游商品生产和旅游经济的发展具有十分重要的意义。
古树名木众多，观赏和历史价值很高。**旅游区内古树名木众多，如千年银杏、三角枫、古槠、紫柳、罗汉松，另有一大批百年香樟、古槠、紫柳、桂花、女贞、檗树、苦茶树等，仅冶溪镇百年以上古树名木就有2000余棵，有很高的观赏价值和历史价值，被誉为“绿色古董”。在适当开发之后，无论是作为**宗教主题旅游的重要组成部分，还是单独作为古生态旅游的核心旅游资源，都具有良好的发展前景。
（五）天象气候景观独特
神奇的佛光。**顶（天然坐佛头部）时会出现佛光这一神奇的景象，加深了**这一天然坐佛的神秘感，也进一步印证了**作为中华禅宗发源地的佛缘，同时加深了**旅游区对国内外佛学信徒和大众游客的吸引力。
仙境般的云海。**的云海是一种独特的自然景观，将**装扮得如同仙境一般。云海中的景物往往若隐若现，朦朦胧胧，虚虚实实，给人一种朦胧的美，幽邃、神秘、玄妙的感觉，置身其中，令人神思飞越，浮想联翩，如梦如幻。
（六）历史文化遗迹众多
**佛教名山历史悠久，四周有三个新石器古文化遗址：窑形包遗址、徐良桥遗址、店前新街遗址；有唐、宋、元、明、清各时期高僧**林11座；有唐、宋年间古牌坊一座；有古寨址三处：**寨、焦家寨、抚养寨；有古桥两座：徐良桥、七里冲石桥；有杏花村、桃花店、状元街；有明朝古墓葬——被宦官刘瑾所害的周玺之墓；有三个宗祠：程氏宗祠、许袁宗祠、吴贺宗祠；有21处明清时期古建筑。殷家老屋、王家老屋、店前老街、千竹坪古屋群、程家老屋和程家新屋古屋二百余间，有红色遗迹——太岳县旧址等；有清朝时期古老渡口；又有带传奇色彩的太子坳、御驾坪、太子洞、太子坟；还有历朝文人墨客登游**时，赞景抒情，怀古言志所留下的石刻数不胜数；有在劳动中产生自娱自乐的花梆舞；还有民歌、小调、鼓书、神话、传奇、祖传技艺，遍及乡村。
（七）古建筑设施保存完好
殷家老屋等地有保存完好的、具有**西南特色的民居和村落，对于开展民俗游，古村落观光，农家生活体验等旅游活动提供了良好的旅游资源和活动载体。
白石村有一座建于清朝的石亭，名为九老亭，是清朝皇帝为纪念和表彰冶溪镇白石村九位长寿老人而建；冶溪镇金盆村有一座建于南宋末年张**镇守**时修建的石拱桥，名为转背桥，不仅构造奇特，而且围绕着这座石桥还留下了许多动人的传说。
徐良桥是一石拱桥，建桥时间长大约400余年，造型别致精雅。
（八）地方旅游商品丰富多样
**旅游区及周边地区的土特产品有：香菇、木耳、百合、石斛、石耳等；地方特色小吃以豆粑最为出名；手工艺品有刺绣、针锈、保健养生鞋等。
二、地理位置优越，为发展旅游业提供了空间
**历史上就有“东吴第一峰”和“西南镇”之称。南抵长江，北至**，东临**，西到**；周边有安庆、**、**、**、六安、**等省内中小城市以及**、**、**等省外城市。
近期发展为南抵**，北至**，东到**，西临**的广大区域。区内有**、**、**、**等国内有影响的的城市，有**、**、**、**等二十多个中小城市。
以后逐步发展为以上海为中心的长三角地区、以**为中心的中南地区、以**为中心的中原地区、以**为中心的胶东半岛。
机会市场是以京津**地区、珠江三角洲地区为首的国内广泛地区。
三、目前景区核心区建设为旅游开发奠定了基础
目前已有佛教信徒捐资恢复二祖道场。现在已完成二祖道场用地、规划和方案制定评审工作，一期工程已通过招投标，落实了施工单位，计划年内动工。
四、地方政府和群众积极支持，为旅游开发提供了优越环境
目前地方政府已完成电力、通信、用水、道路等基础设施建设。已完成新征用地170亩，收回国有土地1800亩，为下一步用地提供了空间。
第三部分 建设内容及规模一、 总体目标
? 打造国际禅休中心
? 建设AAAAA国家旅游景区
? 申报国家级重点风景名胜区
? 申报国家地质公园，联合其他景区申报大别山世界地质公园
二、总体规模
项目区为店前、冶溪两镇行政区域，总面积289平方公里。
三、总体布局
对**旅游区旅游发展总体格局进行以下分区：
一核、主副双心、两廊道、三片区
（一）一核：
**宗教核心区：由**宗教上下院、五条进山道路周边的寺庙群和文化景观景点组成，呈中华禅宗“一花五叶”式总体布局。
（二）主副双心：
店前镇旅游综合接待主中心：餐饮一条街、宾馆区、仿古一条街、司空大道（通往下院）、滨河公园；
冶溪镇旅游综合接待副中心：旅游文化古城（包括：餐饮一条街、宾馆区、仿古工艺品一条街等）；
（三）两廊道：
店前河农业生态观光廊道：万亩桃花、杏花园、店前河漂流、垂钓园、拦蓄水工程、农家乐、农业观光园等；
冶溪河古生态观光廊道：古生态环境保护工程（水利、林地）、宋风驿道等；
（四）三片区：
东南部自然文化生态观光区：二祖庙保护开发区、红岩峡谷景区、黑**景区、焦家寨阳**村度假村开发、古村落保护区；
冶溪三古生态观光区：古村落、古文化、古生态保护区、宗教题材影视基地、**生态文化区
生态保护与培育区：生态保护区
四、具体建设内容
（一）**宗教核心区
范围：**主峰及附近山地区域，南到黄家下屋，北到洪家山，西到角麓塆，东到刘家老屋的区域。
建设思路与理念：**宗教区由以二祖寺等山上寺庙为核心的**宗教核心区和位于**脚下待修复的寺庙群体及沿着山脚不同方向的五条进山道路组成，呈中华禅宗文化“一花五叶”总体布局。
1、一花——**禅宗核心区范围：**主峰及附近山地区域，南到扒梳岩，北到汪屋，西到角麓塆，东到太平观的区域。
重点建设项目：
（1）司空佛光
在**顶1227.7高地区域利用激光等现代科技手段打造光影的禅宗二祖佛像，增加**宗教旅游区的禅宗氛围和**作为中华禅宗发源地、禅宗圣地的神秘色彩，进一步增强**旅游区禅宗主题形象。
（2）司空台
在**顶1227.7高地区域打造台形建筑，成为该区宗教主题活动的文化中心和活动中心场所，并作为**上高僧参禅、修行、论道和朝觐的场所。对该区域现有的布局、形象、功能上与“**圣地”和“禅宗圣地”不相适应的各种建筑进行改造，消除各种现代的、世俗的、与禅宗圣地无关的人工建筑和痕迹，用各种禅宗文化主题艺术符号——如四龙护禅、饱含禅宗智慧和典故的小品，营造该区神圣、庄严、散发着大智慧和禅意的环境氛围。
（3）上下院修复工程（民间集资，已经在建）
（4）司空八景及其他景点的保护及建设
（5）**洞景观打造
（6）松波寺修复（民间集资，已经在建）
（7）其他庙宇修复（采取民间集资的办法修复）
2、五叶——**宗教氛围区（1）北叶——禅学范围：北至晒谷石，南到**洞的山地区域。
功能定位：观光、禅学参悟、教学、研讨
主题定位：中华禅学院，禅学研究院
重点建设项目：
1）禅学景观道路：
在**北麓开拓一条上山游路，从白帽方向，过徐良，到**北麓中心村，三古文化区的古村落古文化区，到**北门。
2）国际禅学院
在冶溪镇白石村的山间平地构建一所国际禅学院，占地面积超过2万m2，可同时容纳超过800名僧人在此参禅、生活。主体建筑采用唐朝时期的建筑风格、高等级的重檐歇山顶建筑形式的大殿，将**鼎盛时期大唐无相寺的一些建筑风貌、艺术形式在国际禅学院中适当表现出来。
国际禅学院建成后将作为国内外禅学专业人才培训基地，为国内外禅宗寺院提供高质量的禅宗人才。国际禅学院聘请海内外禅宗高僧来此担任主持或普法、论道、讲禅，礼制、作息和佛学相关的生活方式尽可能采用以唐朝为主的古代寺庙的形式。
（2）南叶——儒道（李白登**路线）范围：司空**麓，北至扒梳岩，南到马玉村，西到万家岭，**余家老屋的山间平坦区域。
主题定位：**主入口综合服务区与位于司空**麓的禅宗主题文化与李白遗迹结合的主题游线和区域。
1）**主入口服务区
重点建设项目包括：
? 司空广场
? 司空塔
? 司空大道
? 大门及主入口系统，包括：旅游区大门、停车场、餐饮区、司空宾馆、香火一条街及购物街、导引区
2）司空**麓文化氛围区
从店前镇经211省道，到达位于司空**麓的司空**大门和主入口服务区。
现有主要项目：
太白书堂：“太白书堂”乃唐代大诗人李白在**所筑读书之草堂。
范围：南到余塘塆，北到扒梳岩的山地区域。
主题定位：禅宗主题文化与李白在**活动遗迹结合的主题游线和区域。
? 太白儒道
李白上**的道路。道路的修建要用当地的石材作为路面材料，宽1.4米，两侧要有安全保护设施。
范围：南到余塘塆，北到扒梳岩的山地区域。
? 李白草庐
功能定位：休闲、观景、品茗
形象定位：四面比较通透的、**附近农家风格的草庐形式
? 太白酒家
形象定位：唐代风貌的草屋顶的乡村酒家
功能定位：休闲、餐饮、观景
? 风流亭
打造具有唐朝禅宗建筑风格、亭内设置类似“**流觞”理念和形式的、浪漫主义诗人李白的一种与文学、文化相关的休闲、娱乐活动。
亭子上的匾额上书四个字：“遨**踪”——体现诗仙李白在此遨游、隐居、过闲适生活的历史和旅游主题。
? 洗马春池别院
位置：位于**上的洗马春池附近
功能定位：度假、休闲
建筑面积控制在2000m2以下，建筑高度控制在7m以下，度假村的颜色采用柔和、暖色系和过渡色，建筑风格体现古朴、自然的风貌。
（3）西叶——古风范围：从安河村经大冲口到程家屋至山顶。
形象定位：生态、古风、禅意——古生态环境下的禅意
主要开发项目：
1) 旅游区西大门及入口系统
旅游区大门：要体现古色古香的特点，建筑的风格参考冶溪镇一些古宅的建筑风格及元素。
入口系统：包括旅游咨询中心、冶溪旅游商贸一条街、停车场、公共厕所等。
2）茶禅山庄
位置：大冲口平地区域
功能定位：休闲、修心、度假、参禅、品茗、素食餐饮
形象定位：古风、茶韵
3）古禅阡陌
范围：从安河村经大冲口到程家屋的带状区域。
功能定位：旅游景观道路、营造禅意氛围
形象定位：古风、生态、禅意
（4）东叶——宁境范围：东到宋家老屋，西到太平观，南到青树塆，北到徐家茅屋的山地区域。
形象定位：世外桃源、心灵疗养吧
主要开发项目：
1）通禅小路
范围：从店前石壁埦到徐家茅屋的山间小路及路边区域。
功能定位：步游路、景观走廊
形象定位：山林古貌、禅宗文化
2）禅宗别院
范围：馒头尖及附近山地区域。
主题定位：以禅宗教义为文化核心的世外桃源
功能定位：休心度假
形象定位：心灵疗养吧
（5）东南叶——佛缘范围：二祖寺下院到上院的区域
形象定位：苦禅之路（这是五条上山道路中最险、最艰难的道路）
功能定位：禅宗寺庙观光、体验、朝拜、参禅
重点工程：在保持**历史寺庙遗址、遗迹原貌基础上，本着尊循历史的原则进行适度修缮和保护，重点是二祖庙的修缮和重建工程；
1）二祖寺下院修复（修复工程已经开始）。
2）司空八景中的部分景点修复（见核心区中八景修复工程部分）。
3）步游道建设，要对沿途步游道路改造升级，增加安全防护设施。
并设置生态免冲厕所。
4) 景点建设
山门修缮、观音洞修缮、观瀑亭，
增加凉亭、观景平台、栈道等设施。
5) 索道：从太平观到二祖寺上院山脚下，作为远期建设项目，当客流量足够大时建设，满足老幼病残孕游客和想快速上山游客的需要，并能和步游道形成环线，避免游客走回头路。
3、山村农家乐区范围：**周围山村
主题定位：山村农家乐风格的住宿、餐饮综合接待区
功能定位：住宿、餐饮
（二）店前镇旅游综合接待主中心
位置：店前镇区
主题定位：店前镇旅游集散中心、旅游综合接待中心。
功能定位：餐饮、住宿、旅游购物等旅游综合服务。
主要开发项目：
1、旅游综合接待中心位置：店前镇区
主题定位：店前镇旅游集散中心、店前镇旅游综合接待中心。
功能定位：餐饮、住宿、旅游购物等旅游综合服务。
重点项目包括：
停车场：位于店前镇区，建设面积约4万m2，配有供电设施、供水设施、绿化、垃圾清运和处理、排污设施等。
汽车服务区：向外地来**旅游的各类旅游车辆车提供综合服务，包括：加油站、服务区餐厅、汽车修理公司等。
宾馆区：在店前镇区建设一批星级宾馆，以三星级酒店为主。
餐饮区：建成餐饮一条街的形式，涵盖高中低档次的饭店、餐馆，供应以**地方特色餐饮为主、包括川菜、淮扬菜、鲁菜等大众菜系的各种菜肴和地方特色小吃，以满足不同消费能力的游客的需要。
2、仿古一条街范围：店前镇老街
功能定位：旅游购物、**西南古文化体验。
形象定位：古朴的、**西南特色的建筑风格和社会风貌。
对现有街道进行环境改造，消除现代痕迹，统一为**西南古貌，尤其是底层建筑，统一为**西南灰瓦、白墙边的建筑风格和视觉形象。
临街底层建筑以商铺为主，出售**、大别山特产、手工艺品。二层以上建筑的建筑风格和用途不再统一要求，视业主自己需求而定。
3、旅游景观道路范围：店前镇区西部至**下院
形象定位：古朴、庄严、禅意、大器
功能定位：店前镇方向进入**的旅游主干道和景观大道，渲染**作为禅宗名山的禅意氛围
将211省道由店前镇镇西部至下院、主入口段作为由店前镇方向进入**旅游区的景观大道。
4、河滨公园范围：店前河店前镇区东部河段及河滩地带。店前镇北至彭家岩，南至石塔咀，沿店前河两岸带状区域。
功能定位：城市休闲、游憩区。
形象定位：水韵、生态、自然。
在河段上建造2座堤坝，以扩大水面和河漫滩面积，营造良好的水韵风光和适宜开展漂流、泛舟等水上旅游项目的环境。
重点项目包括：
（1）滨河休闲设施主要包括：滨河休息长廊、座椅、亲水栈道、长廊等（2）亭园打造成由一系列融入禅宗思想、典故和教义的凉亭组成的集观赏性、（休闲、观景等）实用性和禅宗教化功能于一体的，既是景观带，又是小型园林。（3）回头是岸将店前镇区东侧河段上的废弃的半座石桥作为载体，将佛教教义中的“佛法无边，回头是岸”融入到这一旅游景点和旅游项目的打造中。（4）台地度假区范围：店前镇店前河畔台地功能定位：（禅宗环境、意境下）度假、休心、修心形象定位：禅宗建筑风貌和景观意境5、文物保护区（１）太岳县人民政府旧址
位置：店前镇店前村龚家屋
概况：1948年（民国37年）初，中共**西党史委决定在太湖、**、**三县地区设置太岳县，县政府机关驻地即设于此，高敬亭、何耀榜、林维先、张体学等都曾在块红色土地上战斗和生活过。太岳县人民政府旧址现保存完好，现为县级重点文物保护单位。
规划思路：解放战争时期，刘邓挺进大别山，转战大别山时期先后建立8个人民政府，其中太岳县人民政府是目前仅存的一个。就太岳县人民政府旧址的珍贵程度而言，当属国家级文物保护单位的文保界别和国家级旅游资源。可将其作为**旅游区的一个重要景点，**县红色旅游的重要组成部分和爱国主义教育基地。
（２）窑形凸古文化遗址
位置：位于司空**麓，店前村龚家屋南
概况：该窑形凸古文化遗址面积约1万平米，文化层深约3米。采集文物有鼎足、鬲足陶片等，据专家考证，为商殷时代文化遗址。该遗址为县级重点文物保护单位。
功能定位：观光、展览
（3）程家老屋
位置：店前镇程家老屋。
功能定位：（民俗）博物馆
（4）二祖庙保护与开发区
位置：店前镇老街东侧平畈中
概况：二祖庙位于店前镇。
（三）冶溪镇旅游综合接待副中心
主要开发项目有：
1、冶溪旅游商贸文化古城位置：冶溪镇区附近
主题定位：冶溪镇旅游综合接待中心
形象定位：古韵、**西南建筑风格的古镇
功能定位：冶溪旅游大型综合接待、餐饮、休闲度假、购物、娱乐
主要建设项目：
停车场：位于冶溪镇区，规划面积约4万m2。
汽车服务区
宾馆区：宾馆的软件设施以三星级和二星级宾馆的标准为主。
餐饮一条街
商业街
2、司空驿道范围：冶溪镇区至大冲口
形象定位：古风、生态，古驿道风貌
功能定位：景观大道，交通+游憩
重点工程：驿道文化景观塑造。
（四）店前河农业生态观光廊道范围：店前镇北至彭家岩，南至石塔咀，沿店前河两岸带状区域。
概况：该区域现以河滩地为主，河滨有少量经济林木和菜地。
功能定位：景观廊道，滨河观光带
形象定位：生态、自然
重点开发项目有：
１、店前河漂流
位置：店前镇区东侧店前河桃园至野猪坪的河段
功能定位：水上娱乐
２、万亩桃园杏林
位置：店前镇杏花村、桃花店
功能定位：果园观光、采摘、休闲，节庆旅游
3、农家乐
位置：店前镇狮子口东岸
功能定位：餐饮、休闲、观景、垂钓
形象定位：乡土气息、生态野趣
（五）冶溪河古生态观光廊道主要包括：古生态环境保护工程（水利、林地）、观光道路
范围：北至罗家老屋，南到罗庆冶溪河及两岸带状区域。
功能定位：观光、休闲。
主要开发项目有：
冶溪河观光游憩带
功能定位：观光、休闲
形象定位：自然、生态
（六）东南部山水人文区主要包括：二祖庙保护与开发区、红岩峡谷景区、黑**景区、阳**林度假村开发、古村落保护开发区。建设项目主要：
1、阳**林度假区位置：焦家寨
功能定位：度假
形象定位：灰瓦、白边墙、围屋建筑形式的**西南传统民居风格。
重点建设项目：
● 阳**村：作为山地、生态环境下的旅游休闲度假村。
● 阳光餐厅：供应以**地方特色的饮食和小吃，如：豚（番鸭）类菜肴、豆粑类食品等。
● 停车场：作为阳**村的中小型停车场，规划面积约1万m2。
2、自然生态区功能定位：观光、休闲
主要开发景区有：
（1）白鹿峡谷景区
位置：店前镇白鹿村。
概况：白鹿河峡谷在店前镇白鹿村，全长1000余米，谷深约200米，内有九重瀑布，谷内景观奇异。
（2）黑**景区：
位置：黑**位于**村西南。
概况：黑**上游山腰有一小庙，名为**庵，庵下山间有瀑布奔涌而出，形成深潭，名黑**；泉水依地势而下，汇入店前河。
在黑**瀑布对面的山间平地山建造凉亭，采用中国古典建筑中南派六角凉亭的建筑风格，取名为“龙雨亭”，供游客在此休息、观景。
3、古村落亚区殷家老屋古村落
位置：店前镇前河村殷家老屋
功能定位：观光、体验
形象定位：**西南古村落，灰瓦、白墙边、马头墙、规整的院落格局
对现有古村落整体格局、建筑本着“修旧如旧”的原则进行适当的修缮和维护，力图恢复其历史原貌，在现有基础上增强殷家老屋的历史风貌和古村落的感觉、氛围和历史气息。
对现有景观环境和环境卫生条件进行改善，使之适应开展旅游活动的需要；针对目前很多院落内人民公社时期的标语、宣传画，一方面对其进行修缮，另一方面搜集和复制人民公社时期的物品，形成“流金岁月”的实景环境和人文风貌。
在殷家老屋开展具有**西南特色的建筑、古村落的实景（静态）展示；以及人民公社时期物品、人民公社时期穿着打扮的旅游从业人员、公社活动共同构成具有参与性的流金岁月体验的旅游活动。
（七）三古生态文化区主要包括：古树生态亚区、古村落亚区、古文化亚区
范围：冶溪镇金盆村及附近区域。
1、古树生态亚区位置：冶溪镇冶溪河畔，金盆村及附近区域
功能定位：观光、休闲
主题定位：大别山第一古树群
重点开发项目：
（1）古树群落
功能定位：观光、科普
形象定位：活化石
（2）山林风亭
形象地位：古趣昂然，仙风道骨
功能定位：休息、观景
2、古村落亚区位置：冶溪镇胡家祠堂、胡家老屋
主题定位：古村落保护
功能定位：观光、民俗体验
重点开发项目：
胡汉三旧宅保护工程（胡汉三博物馆）；
方氏联庆堂保护工程。
3、古文化亚区位置：冶溪镇金盆村
重点开发项目：
（1）转背古桥
位置：冶溪镇金盆村
形象定位：古朴、自然
功能定位：观光、休闲
4、七里冲景区范围：七里冲一带是**植被保存最完好的地方，也是水量最丰富的地方，冲内有7挂瀑布，7个水潭。七里冲为**前部（冶溪河）通后部（店前镇、白帽镇）的交通要道，现尚存古驿道数百米。
概况：入七里冲口，祖居余氏人家，利用七里冲峡谷之丰富河水做动力，用水碓、水磨造纸已达数百年之久，所造桑皮纸远近闻名，畅销**鄂两省。
功能定位；文化和自然观光
形象定位：人与自然和谐的典范
重点项目：
1）宗教题材的影视基地建设
2）景区步游道建设
3）农家乐
4）九**周边环境改造工程
5）郑氏宗祠保护维修工程
6）畜牧业养殖
7）人工榨油工艺展示
8）水车动力展示。
5、东方红水库会议商务度假区范围：东方红水库及周边
功能定位：水上娱乐、会议度假
重点工程：会议商务会馆、环湖游憩小道、修建冶溪镇所在地通往会议商务会馆的道路。
第四部分 地方政府基础设施专项建设为保障建设环境，地方政府承诺一些基础设施专项建设，主要包括以下内容。
一、交通专项建设（一）高速公路出口
考虑到外地游客来到**风景名胜区多从**旅游区、**县东部方向进入，如长三角、珠三角、京津**为首的北方地区，其次是**旅游区、**县西部方向进入，如**城市圈的游客，因此，通过岳武高速公路在**县西部、**旅游区附近留有1至2个出口。
（二）景区内部交通建设
**旅游区面积较大，区内有些旅游景点、亚区相距较远，因此，**旅游区内交通分为机动车道和步游道的标准进行打造。
1.在环绕**脚下建设环山公路，将司空**门、北门、西门、东门、东南门联成一个环线，使游客通过**环山公路环线可以方便地到达**任意一个景区大门。
修建从店前镇区到禅宗别院的道路，作为高端修心度假人群“安静”、快捷进入**修心度假环境的VIP快速通道。
2.采取以下措施改善**旅游区规划范围内各旅游亚区、旅游景点、旅游综合接待中心之间的交通状况：
扩建、修缮从司空**部主入口到211省道；
修缮司空大道，即211省道从店前镇到司空**大门的路段，将其改造成适应旅游的景观大道；修缮从冶溪镇镇到**西部入口的公路，改善路况，提高区域交通进入条件，将原由乡村公路改造成适应**旅游的古生态风格的景观大道；
**景区与国道、省道连接的道路和乡村公路改造升级工程，按照一级道路设计，机动车道路基宽度7－9m。
度假区、人流量较小的景区内部车行道路按照二级道路设计，路基宽度>6米。
3.步游道路：按照旅游区步游道标准进行打造，步游道宽度1-2m，道路陡峭的地段设安全护栏等防护措施，旅游区入口、综合接待区、设施附近的步游路设绿篱、行道树等园林绿化。
4.栈道和索桥：在山势较陡的路段以及悬崖之间不适合修步游道的地段，修建栈道、索桥。
5.停车场建设
大型停车场：在司空**部主入口综合接待区、店前镇区旅游综合接待中心、冶溪镇冶溪古城旅游综合接待中心设立大型停车场；
中小型停车场：在**西大门的大冲口附近平地区域修建中型停车场，在**东南的刘家老屋、**旅游区的三古文化区、东南部山水人文区、店前镇河滨公园等地修建中小型停车场。
二、电力专项建设景区区域用电负荷为二级，供电等级为10KV/0.4KV。供电电源店前镇方向通过10KV电缆引到**旅游区内的开闭站，再到各处配电室，低压送至各个用电负荷。
根据配电设施接近用电负荷中心的原则，在接近景区入口接待区地点，新建一处公用配电所，在规划区域设置10KV/0.4KV配电所，实现分区供电。
供电线路110/10KV线路沿**县店前镇与**旅游区的道路埋地敷设。
三、给水专项建设景区计划以市政自来水、收集山间泉水、雨水和开采地下水作为主要水源。
景区的给水管沿路边布置，主干管管径DN200，局部管网末段采用枝状管网。
管网正常供水压力不小于0.28MPa。
市政消火栓按主次道路每80～120m设置一个，与给水管同时施工。
四、排水专项建设排水管网采用雨污分流制。
污水采用集中处理方式。污水经预处理后进入沉淀池，经沉淀后集中排放。
雨水的排放采用分散与集中相结合，就近排入区内水体。雨水的排放范围为区界内的雨水。采用雨水沟渠（包括排洪沟）与雨水管相结合，室外最小雨水管d300。
五、电讯专项建设设一座程控交换机，局内交换机容量按1000－2000门考虑；建立局域网和网吧，向游客、住户提供宽带上网服务。
选择适当山顶建设移动通信中继站，以确保景区内山区环境内移动通信的畅通。
六、消防工程建设消防用水由城市供水管提供，不另设专用消防水管。所有的通车道路上均敷设直径不小于DN100的水管，且每隔120m（或小于120m）设室外消火栓一个。
第五部分 环境保护与培育建设地方政府负责以下方面的环境保护建设。
一、生态环境保护与培育建设
主要内容包括：
合理利用现有林场，在林场内适当建设苗圃、良种繁育基地，进一步扩大园林种质资源存储量；沿景区交通主干道和次级干道构建护路的生态林网；构建旅游服务中心区及度假休闲中心区的以风景观赏为主的点、线、面、片立体绿化格局；实施规划区内部绿色隔离区的建设；建立原始次生森林植被保护区；严格执行国家植被建设和保护的有关规定，建立人工和自然生态系统中植被体系的监测系统。二、环境卫生建设主要包括：
（1） 垃圾处理建设
**旅游区内广泛设置垃圾箱，组织专人对垃圾及时集中和清扫,实行垃圾统一清运处理。在旅游区内的游步道上，每隔50－100m的距离应设置垃圾筒；在重要节点、片区以及人流量大的地方要设置容量较大的垃圾箱；车行游览路线垃圾箱间距为300m。在规划范围建设垃圾收集点和垃圾收集站垃，将附近垃圾箱中垃圾集中，便于将垃圾运出景区、集中处理。
景区内垃圾的收集、运输、处理和最终处置，由景区环卫部门统一管理。
（二）公共卫生系统建设与管理
按照4A级景区的标准建设一批高质量、高标准的旅游厕所。分固定式和临时式。旅游区入口公共厕所设计、建造达到三星级旅游厕所的要求；其余景区地段，至少达到二星级旅游厕所的标准。三星级旅游厕所建筑面积60 m2以上，室内高度宜3m以上，男女厕位比例（不含男用小便器）为6:4，大便厕位建筑面积每个为4m2以上。
三、文物保护建设
将以下资源列为县级以上保护。1．红色旅游资源——太岳县人民政府旧址。
2．古建筑——殷家老屋等**西南古建筑、村落，九老亭、转背桥等古建筑。
3．名人故居——胡汉三、程氏家族等**名人。
4．古树名木——冶溪镇2000余棵古树名木。
5．古寺庙——包括二祖寺在内的五寺九庵。
6、古建筑、古村落（1）前河村殷氏三兄弟住宅。
（2）河西村店前**岸的清末民初的程姓县长的三处宅院。
（3）店前村程家老屋——县级文物保护单位。
（4）冶溪镇方氏联庆堂。
（5）清初状元李正筠故宅——李家老屋。
第六部分 防灾系统与安全系统建设地方政府承担景区内以下灾害和安全防范工作。
一、防灾系统建设**旅游区自然灾害主要预防对象包括：森林火灾、病虫害、山洪、地质灾害：泥石流与山体滑坡等。
加强预警和预报工作，逐步建立自然灾害监察系统，包括天气预报、森林经营、监察与管理等。
二、旅游安全系统建设根据旅游景区的生态系统承载量，确定各个时段的游客容纳量，制定科学合理的游客接待计划：
建立旺季备用管理体系设置安全防护设施系统由于**旅游区内山区范围较大，很多山体道路旁边是悬崖，因此，必须在道路两侧或临近悬崖的一侧设置护栏；在危险路段设置警示牌，使游客在欣赏风景的同时，保证生命和财产的安全。
加强旅游经营安全教育第七部分 开发时序与重点项目的投资概算1、 开发时序
**旅游区规划面积约80km2，基础设施、旅游综合接待设、旅游景点等间设规模较大，项目数量较多，根据旅游区开发原则和规划分期与目标，将开发建设项目近、中、远三期、共12年，有机结合，分步实施，逐步完成。本时序将按建设进度进行调整。
近期（2013—2014年）
中期（2015—2017年）
远期（2016—2020年）
2、 工期安排
**旅游区开发建设项目一览表
项目类别
项 目 名 称
近期
中期
远期
投资规模（万元）
景区景点开发建设
南叶、西叶、东南叶、北叶东叶景区大门及入口综合系统
★
★
5000
“司空八景”景观建设
★
★
★
800
一花五叶禅宗氛围区景观建设（上院下院佛教文化景观建设、司空佛光、司空台建设）、寺庙修复
★
★
★
30000
国际禅学院
★
★
20000
店前镇河滨公园
★
★
5000
店前镇万亩桃园杏林（农业观光园）
★
★
5000
文物抢救与保护工程
★
★
★
2000
旅游区其它景观
★
★
★
1000
接待服务
设施建设
接待服务
设施建设
店前宾馆
★
6000
冶溪宾馆
★
★
4000
东方红水库会议度假区
10000
阳**寨
★
★
1500
禅茶山庄
★
★
2500
山村农家乐
★
★
★
1000
洗马春池别院
★
★
1800
店前镇旅游集散中心
★
★
★
5000
冶溪文化古城（旅游小镇、集散中心）
★
★
10000
店前镇仿古一条街
★
★
★
10000
店前下院香火街
3000
太白酒家
★
★
100
太白驿站
★
★
★
100
其它服务设施
★
★
★
500
交通设施建设
停车场（含：以后扩建和维护）
★
★
★
600
司空大道
★
★
800
五条上山的步游路建设和升级改造
★
★
2000
索道
★
★
5000
旅游区其它交通设施建设
★
★
★
500
其它基础设施建设
景区各入口到乡村公路的道路建设
★
★
1000
店前河拦水坝
★
1000
供电设施
★
★
700
给排水工程
★
★
500
安全防护设施
★
★
200
厕所
★
★
200
景区绿化
★
★
★
3000
旅游区其它基础设施
★
★
★
500
娱乐设施建设
店前河漂流
★
★
500
吊桥、滑索等设施
★
★
1200
攀岩等山地运动项目
★
★
500
大别山农家民俗生活体验项目
★
★
500
佛教题材影视基地（民俗、庙会、佛事活动等）
★
★
25000
合计
（RMB/万元）
168000
三．投资规模根据**旅游区开发建设项目一览表，**总投资约RMB16.8亿元，由政府、企业和民间投资共同完成。
第八部分 效益简析一、 经济效益简析
（一）****“五叶”景区大门及入口综合系统建设
范围：在**的山脚五个区域
面积：约6平方公里
建设内容：大门、票务中心、停车场、集散广场、医疗站、旅游咨询、厕所、工艺品售货亭、餐饮店等。
投资规模：5000万元
投资回收期：3-5年
（二）国际禅学院
范围：在**北侧
面积：1.5平方公里
建设内容：学院建筑群
投资规模：2亿元
投资回收期：5-8年
（三）店前镇河滨公园
范围：店前镇河滩地
面积：1.2平方公里
建设内容：河滩休闲设施、滨河度假设施
投资规模：5000万元
投资回收期：4-5年
（四）店前镇万亩桃园杏林（农业观光园）
范围：店前河两侧阶地
面积：8平方公里
建设内容：果园、农家乐等
投资规模：5000万元
投资回收期：8-10年
（五）**接待服务设施建设项目
范围：零星分布在景区各区域
面积：约5平方公里
建设内容：店前宾馆、冶溪宾馆、东方红水库会议度假区、阳**寨、禅茶山庄、山村农家乐、洗马春池别院、店前镇旅游集散中心、冶溪文化古城（旅游小镇、集散中心）、店前镇仿古一条街、店前下院香火街、太白酒家、太白驿站等
投资规模：5.55亿元
投资回收期：5-6年
（六）娱乐设施建设
范围：分布在各景区内容：店前河漂流吊桥、滑索等设施攀岩等山地运动项目大别山农家民俗生活体验项目佛教题材影视基地（民俗、庙会、佛事活动等）。
投资规模：2.77亿元
投资回收期：4-5年
（七）索道
位置：**洗马春池一侧到太平观山脚
建设内容：索道、索道站、入口区、从环路通往入口处道路。
投资规模：5000万元
投资回收期：3-5年
二、社会效益简析
（一）增加地方财政收入，富裕一方百姓旅游业发达的地区经验显示，如旅游业收入按3.0%的营业税率和17%的所得税（即使所得税减半征收的情况下）计算，旅游业收入1元产生的综合地方税率可达20.0%，为现有产业中对地方税赋贡献较高的产业。旅游业的快速发展将促进地方财政收入的大幅度增加，同时增加大别山区农户的人均收入，提高农民的生活水平。
（二）增加就业机会旅游业是劳动密集型产业，它对劳动者的素质没有过高的要求。鉴于旅游业产业链长、关联性强的特点，旅游业在促进劳动就业方面有特殊的功效。
据世界旅游组织最新公布的数字，旅游业每直接收入1元，相关行业可获得4.3元的间接收入；旅游业每安排一个直接就业机会，相关行业可安排5个就业机会，据此可粗略以定量的方式计算出旅游业发展的间接经济效益。未来旅游业的发展可以为**旅游区内农业人口的非农化就业提供了新的出路。
（三）促进周边农村社会发展**旅游区所在地区属于经济、社会、文化不发达地区，通过**旅游区旅游开发和旅游活动，可促进旅游区周边居民通过与外部旅游者的直接或间接交流和沟通，新的观念、新的思想意识将逐步影响到旅游地居民的价值观、个人行为、家庭关系、生活方式、道德观念、宗教、语言、健康等方面的变化，有助于培养居民的市场意识、开放意识、竞争意识等先进的思想观念。
（四）提高生态与环境效益**旅游区的旅游开发和旅游活动有助于提高人们的环保意识，为自然资源与环境保护提供了原始的推动力。**旅游区的旅游开发将促进景区内生态与环境的改善，促进景区内建筑设施的更新换代。
通过**旅游区的旅游开发与经营活动，促进沿店前河、冶溪河两岸以水体和植被为重点的生态环境保护工作，以及**旅游区内山林植被环境保护与培育工作（具体保护与培育工作详见生态环境保护与培育章节）。
**旅游区观光、休闲、度假旅游的发展，会使周边群众、旅游经营企业和个人逐步认识到自然资源和环境保护在旅游业发展中的重要作用，从而积极加入到旅游资源保护和环境保护的行列。
第九部分 **景区旅游开发保障措施一、坚持旅游开发与环境保护并重，保持区内自然和人文风貌**旅游区内生态环境良好，在旅游开发过程中也应高度重视环境保护工作，严格控制废水、固体垃圾外，针对区内的古生态环境，控制好区内的建筑风格、建筑项目。实行统一规划，分期建设；严格执行建设项目报批报审制度，专地专用，严格控制规划区内建设项目、道路建设以及各种经营活动，实行规划区内建筑风格、建筑高度、规模、色彩等方面的严格控制，严禁与**禅宗主题、历史文化主题和自然生态主题和风格无关的、不健康的以及环境污染较大的项目和经营活动，保持**旅游区古生态环境和禅韵、古风的人文和自然环境风貌。
二、加强文物保护工作，通过旅游开发，促进文物保护和文化传承在**旅游区旅游开发过程中，要将文物保护与旅游开发紧密联系起来，一方面将规划区内及店前、冶溪两镇的其它文物古迹在保护的基础上适度开发，作为旅游景点，促进**旅游区、店前、冶溪两镇旅游的发展；另一方面通过旅游开发促进文物保护和**、店前、冶溪两镇历史文化传承。
三、积极招商引资，多渠道筹措开发资金一是招商引资，广泛宣传岳西县、安庆市旅游开发和经营的优惠招商政策和景区宽松的投资环境，采取合资、合作或独资开发单项项目等多种形式，吸引国内企业或个人与外商投资；二是基础设施政府安排项目投资。争取立项，在基础设施项目如道路建设、通讯设施改善、生态环境建设与保护、退耕还林、珍稀濒危动植物保护等方面争取政府投资。三是依托银行信贷和社会风险投资机构，筹措旅游项目建设资金：五是实施资金积累，滚动发展。
四、吸引规划区内农民参与，促进社会主义新农村建设高度重视旅游开发与区内农民生活、农村经济发展的关系，采取主动地解决方案，积极、主动地引导规划区内的农民参与到**旅游开发和经营中来，形成旅游区开发和经营与当地农村、农民之间和谐发展的关系。
五、加强与周边地区合作，促进旅游开发与运营**旅游区旅游开发过程中应充分发掘**作为禅宗二祖的道场、禅宗名山的地位，与中华佛教禅宗一祖祖庭河南**山少林寺、**三祖寺、湖北**四祖寺、五祖寺，广东六祖祖庭**寺一起组成禅宗寻根游；与**归元寺、江西**云居山真如寺、**东林寺，河南**山少林寺、**三祖寺、湖北**四祖寺、五祖寺一起构成禅宗主题文化游；
与**周边的天峡景区、明堂山景区、妙道山景区、茅山大峡谷景区、天仙河景区、**山景区、花庭湖景区、鹞落坪国家自然保护区、湖北**吴家山景区等旅游区形成区域旅游线路，互为顺访旅游目的地。
发挥整体效益，形成多条主题旅游线路，通过联合攻关和整体营销，发挥聚集效应，减少成本，获得更高的经济效益。
六、落实旅游衍生产业，促进社会经济和城镇发展在**旅游区开发和经营过程中，在规划伊始就高度注重旅游经济的社会效应和带动作用，衍生并落实包括：旅游交通、餐饮、山村农家乐以及农村旅游服务产业等多种旅游衍生产业，充分发挥旅游经济的社会效应和带动作用，促进**旅游区内及周边农村乃至店前、冶溪两镇经济和社会的发展。
七、加强旅游管理和旅游软件建设在**旅游区旅游开发和经营过程中，高度重视旅游管理工作，推行现代企业管理制度，逐步建立一套科学严谨、行之有效的旅游开发和经营管理制度，完善督查考核体系，使景区管理科学化、规范化、制度化；对旅游区景点、宾馆饭店、旅行社导游等各类工作人员逐步全面实行资格证书、持证上岗制度，确保旅游区整体服务质量的提升。
附：项目联系人
姓 名 单 位 办 电 手 机
王贻峰 **管委会 0556-2320111 13966425899
三 : 长丰猎豹汽车M1A产品上市咨询项目建议书070302
长丰?猎豹汽车M1A车型上市咨询项目建议书
上海博思企业管理咨询有限公司 2007年02月
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
2
博思的理念
博
智识渊博
使命
今
尊重史实
思
精思熟虑
远
深知未来
运用先进方法及理念，深度思忖目前的问题，并长远考虑未来的演变，不断创新与奋斗
工作方法 ? ? ? 与客户间密切合作，对 客户深入了解 坚实的市场分析、经济 分析 深厚的行业背景 ? ? ?
行为规范 正直诚实的品格 谦逊务实、严谨创优的态 度 职业意识和职业道德 ?
业务承诺 帮助客户建立可持续的竞 争优势，从而获得坚实的 增长和丰厚的回报
3
博思的发展历程
北京办事处
英国伦敦办事处
秉承博思理念，辅以谦逊务 实、严谨创优的态度，获得 了客户的高度认同
? 连续5年，业绩以每年10％ 以上的速度持续增长
基于原市场调研部而成 立的专业市场调研公司 由具有丰富海外工 作背景的合伙人在 上海成立
? 作为国内专业的汽车咨询 公司，占有10%左右的市 场份额 ? 累计为近40多家企业和政 府部门提供过第三方管理 咨询服务，多数客户属于 长期合作的业务伙伴，其 中1/3的客户在国内相关领 域居于主导地位
广州办事处 北京联络处 深圳联络处
2000
2002
2003
2004
2005 年
4
博思的资历
我们的专长
我们的组织
我们的人员
? 具有公司运营管理和管理咨 询服务的双重能力，在战略 规划、投资管理、运营和市 场营销方面具有突出优势， 在汽车、金融、快速消费品、 IT和政府部门等领域具有专 属研发优势 ? 凭借着先进国际规范和本土 经验的良好结合，博思咨询 在优势领域掌握了丰富的经 验和广泛的客户群
? 带着先进的管理理念和优秀 的工作团队，由海外来到中 国，以上海为发展核心，在 北京、广州、深圳等地开设 了多家分支机构，与上海社 科院携手高起点地为本土企 业和政府事业机构实现发展 目标 ? 公司现已形成管理咨询和市 场研究两大事业部
? 在国内拥有50余人的专 业全职咨询队伍，80% 以上拥有海外或本土知 名学府的博士、硕士和 MBA背景，多数拥有跨 国公司2年以上咨询工 作经验
5
博思在汽车领域的客户遍布整个产业链
博思在整车制造行业的主要客户：
VOLKSWAGEN Group China 大众汽车（中国）投资有限公司
博思在汽车服务行业的主要客户：
博思在汽车零部件行业的主要客户：
SAGW
6
上海博思企业管理咨询有限公司部分相关案例介绍（1）
客户名称 项目名称 项目成果
未来五年乘用车市场消费者需求 从消费
者角度分析各个乘用车细分市场的未来发展趋势 （Sedan、SUV、MPV） 和消费者的购买行为 一汽大众
汽车发动机和传动器市 场消费者研究
Bora GP 上市沟通策略 SKODA Octavia 上市沟通策略 C级车Photo Clinic
消费者购买行为分析及未来发展趋势分析 为Bora GP的车型改进及上市策略 制定SKODA Octavia在中国市场的上市沟通策略 为上海大众C级车的引进提供必要的信息支持 制定Touran在中国市场的上市沟通策略 根据Touran上市后的市场反应，调整沟通策略 为Polo Fun的车型改进及上市策略 制定SUV新车型上市沟通策略 制定Rodius在中国市场的上市沟通策略
7
上海大众
Touran上市沟通策略 Touran Photo Clinic Polo Fun上市沟通策略
长丰猎豹 韩国双龙
新SUV上市沟通策略 Rodius 上市沟通策略
上海博思企业管理咨询有限公司部分相关案例介绍（2）
客户名称 项目名称 客户满意度 通用五菱 神秘客调查 Brand Tracking 上海通用 J300 Photo Clinic 项目成果 提高通用五菱的客户满意度 提高通用五菱的网点服务质量 为制定通用五菱的品牌战略提供信息支持 为J300的车型改进提供必要的信息支持
New SUV Photo Clinic
307上市沟通策略 东风标致 206上市沟通策略
制定上海通用New SUV在中国市场的上市沟通策略
制定307在中国市场的上市沟通策略 制定206在中国市场的上市沟通策略
售后配件市场消费者调查
微轿研发车型 东风股份 微客研发车型
掌握消费者对于汽车配件的需求和关注点
为研发中的微轿产品提供必要的信息支持 为研发中的微客产品提供必要的信息支持
8
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
9
从内外部因素分析，经济型轿车市场在未来一个时期内具有相当大 的发展潜力
? 政策方面因素
－油价持续上涨将导致燃油税出 台 －汽车购置的消费税进行了调整 －国家对自主品牌（其中经济型 轿车领域占主导地位）的支持 ??
? 市场容量因素
－最近几年经济型轿车市场呈 快速增长趋势 ??
? 市场竞争因素
－经济型轿车市场中，国内品 牌占主导因素 经济型轿车市 ?Generic description of 场具有相当大 the 4 factors 的发展潜力
? 消费者因素
－消费群体发生变化，小康家 庭和中产阶级崛起 －汽车逐步进入大众消费阶段 ??
－国际型品牌介入经济型轿车 市场的程度不深
??
10
从政策因素看，燃油税的出台、小排量车购置税的下调、城市限行 全面取消和国家对自主品牌的支持态度，使经济型轿车市场未来的 发展形势良好
燃油税的出台将会 促使更多的消费者 购买经济型轿车
经济型轿车 市场发展形
势良好
小排量车的购置税下 调对经济型轿车市场 增长起促进作用
国家对自主品牌的 支持将促进经济型 轿车发展
11
从市场容量看，经济型轿车市场从05年至06年中获得了快速增长， 新车型不断涌现，总规模超过130万辆
2005~2006年经济型轿车市场容量
单位：万辆
138.3
06年主要新车型
38%
A5
海尚 海迅
F3
金刚
100.2
蓝瑟
乐风
标致206
陆风风尚
2005 2006
思迪
数据来源：乘用车信息联席会
12
从市场竞争状况来看，05年至06年由于新车型的不断上市，经济型 轿车市场占有率前五名的企业变化不大，但集中度却有所降低
一汽大众 北京现代 上海大众 东风悦达起亚 东风雪铁龙
9.3% 16.5%
一汽大众 北京现代 上海大众 东风日产 东风悦达起亚
7.6% 9.2% 11.6%
14.1%
15.5%
13.3%
8.1%
7.5%
05年前五名企业
06年前五名企业
前五名企业集中度
37% 50%
63%
50%
05年 前五名企业
06年 其他企业
13
从消费群体看，小康家庭和白领阶层等汽车新消费群体的崛起，促 进了经济型轿车市场的增长
消费群体职业构成的演变过程示意图
? 公务车是中国汽车市场发展初期
公务人群 市 场 进 入 顺 序 商务人群 国企高层 私企老板
的主要消费群体 ? 市场不断发展后，私人构成已经 成为消费主体 ? 随着小康家庭和白领阶层等新的
中层管理人员 个体经营户
消费群体崛起，经济型轿车市场
获得了快速发展
小康家庭
白领阶层
…
14
为了使M1A的上市能够成功地达到预期目标，我们在本项目中需要 解决以下问题
1
了解中国经济型轿车市场的现状和发展趋势
2
确定猎豹M1A车型的目标市场及可能的市场规模
3
指定猎豹M1A有效的营销举措
15
建议书说明
? 由于长丰猎豹尚未提供M1A详细技术参数等相关详细信息，因此本建议书仅基于图片资料和
互联网资料，目前暂时认为M1A是模仿雷诺风景开发的车型 ? 在此基础上，进行市场边界界定和竞争对手选择； ? M1A最终定位、最终市场边界界定需要与长丰猎豹做进一步沟通，从而最终确认。
16
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划与报价 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
17
本报告内容分为三部分6模块展开
部分一：市场环境研究
1 3
部分二：M1A目标市场定位
部分三：M1A上市营销举措
6
经济型轿车环境影响因素分析 ? 政治影响因素 ? 社会影响因素 ? 经济影响因素
目标市场选择
? 市场细分
? 细分市场选择 ? 竞争车型确定 M1A产品组合、定价 ? M1A产品系及相应配置 ? M1A各产品系价格制定 ? 产品主要改进
2
经济型轿车竞争环境分析
4
目标人群定位
? 总体市场
容量及发展趋势 ? 总体市场竞争现状及趋势 ? 各细分市场市场容量及发展趋 势 ? 产品竞争力研究
? 人口学特征 ? 车辆使用特征
5
产品定位 ? 用途定位
18
模块1：通过对政治、社会、经济等因素的分析来综合描述未来猎豹 M1A车型上市的总体市场环境
咨 询 工 作 内 容
? 目前及未来可能的经济型轿车使用政策分析 ? 目前及未来国内生产总值、人均可支配收入情况分析 ? 目前国内汽车消费群体规模、价值观及生活方式
工作目标
? 了解未来猎豹M1A车型上市 后的市场总体环境情况
工 作 方 法
? 博思数据库 ? 二手资料收集 ? 行业协会访谈
? 案头研究
19
首先，分析经济型轿车市场使用政策的现状及趋势
示例
限小政策
? 广州市对排量在1.0升 （含1.0升）以下的车 辆不再核发牌证 ? ……
1
2
排放标准政策 ? 北京对达不到 欧Ⅲ标准的车 辆将禁止上牌 ? ……
使用环境分析
3
……
4
路段通行政策 ? 石家庄市六路三街（一 环）微车禁行 ? ……
20
?续?
不同地区对微客车型的限制性政策
地区 1. 义乌限制微客上牌 浙江 2. 金华市收上牌费：长安5000元，五菱1万元，昌河1万元 3. 台州市限制微客上牌，且购车时必须先到车管所审批 安徽 湖南 1. 芜湖限制所有微车(包括微型客车)上牌 1. 长安车从2000年1月24日起暂时停止上牌 2. 长沙市市区主干道不准微车通行 1.沈阳排气量小于1.0的微型客车不允许上青年大街、北京街和北陵大街 2. 大连市1.0升以下微车（包括微型客车）不能进入主干道行驶 1.石家庄市六路三街（一环）微车禁行 1. 2001年8月14日，广州市政府常务会议通过《广州市人民政府关于停止核发微型小汽车牌证和对微型小 汽车加强管理的通知》，宣布对排进在1.0升(含1.0升)以下的车辆，自通告公布之日起，在广州市行政区 域内将不再核发牌证，已经领取号牌的则应当在市公安交通管理部门划定的路段行驶，违者将按道路交通 管理的有关规定处罚 广东 2. 2002年5月1日，广州市政府正式出台了限制本市排量在1.0升以下的车辆上内环路和市区主干道,限制 外市籍排量在1.0升以下的车辆进入广州市区 3. 深圳2004年10月1日起，对在2003年7月1日前登记注册的小（微）型面包车、车长小于或等于3.5米、 排气量在1.5升以下（含1.5升）的平头小型或微型客车实行道路限行 注： 强 中 弱
21
示例
对X车的影响
限制规定
辽宁 河北
其次，分析目前及未来国内生产总值、人均可支配收入情况分析
示例
单位：元/人
%
80 70 60 50 40 30 20 10 0
城乡居民消费结构
16000
农村居民恩格尔系数 由67.7%降为45.6%
14000 12000 10000
城市居民恩格尔系数 由57
.5%降为37.1% 人均GDP由190美元 上升为1090美元
8000 6000 4000 2000 0
—根据国际惯例，恩格尔系数在0.49-0.40之间为小康生活水平 —数据来源：国务院发展研究中心 22
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
最后将分析国内汽车消费群体的使用行为和关注点的变化趋势
示例 人均GDP和千人轿车保有量之间存在正相关关系，国内轿 车需求在未来几年仍应继续保持较快的增长势头 轿车保有量和人均GDP的关系（1970年VS1996年VS2002年）
1000 100
千人轿车保有量
汽车购买趋于理性 ? ? ? ? ? 车价下降 更多选择 宏观调控 二次购买增加 消费者更加成熟
? 更加关注质量、 安全、服务、性 能 ? 更加关注零部件 的质量
美国 日本 巴西 韩国
10 1 0.1
中国
y = -2E-07x 2 + 0.0198x - 12.959 R2 = 0.8098
0.01
100 1000 10000
人均GDP
高质量高性能的零 部件将有更大市场
100000
—中国人均GDP数据来源于国家统计局，轿车保有量数据来源于中国汽车技术研究中心 —除中国外，人均GDP数据来源于国际货币基金组织网站，轿车保有量数据来源于VDA 23
模块2：通过对经济型轿车市场容量及竞争态势的研究来分析猎豹 M1A可能的行业环境
咨 询 工 作 内 容
? 总体市场容量及发展趋势 ? 总体市场竞争现状及趋势 ? 各细分市场市场容量及发展趋势
工作目标
? 产品竞争力研究
? 经济型轿车竞争环境分析
工 作 方 法
? 博思数据库 ? 二手资料收集 ? 行业协会访谈
? 案头研究
24
通过对经济型轿车市场容量及竞争的分析来了解细分市场的吸引 力?
示例
近年来经济型轿车销量
200000
2004年经济型轿车市场格局
五菱 江南奥拓 4% 5% 比亚迪 9%
江南奥拓 150000 奇瑞 吉林通田 昌河 100000 贵州云雀 比亚迪 哈飞 50000 五菱 长安
奇瑞 27%
长安 31%
0 2001 2002 2003 2004
吉林通田 0% 哈飞 10%贵州云雀 0%
昌河 14%
25
?通过对经济型轿车市场容量及竞争的分析来了解细分市场的吸引 力（续）?
销量趋势
80000
示例
中庸的、性价比 线性 (中庸的、性价比)
时尚的、品牌的 线性 (传统的、品牌的)
传统的、品牌的 线性 (时尚的、品牌的)
70000
时尚类车型的趋势 传统类车型的趋势
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10 月 11 月 20 12 04 月 年 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10 月 11 月 20 12 05 月 年 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
20
03 年
9月
26
?通过对经济型轿车市场容量及竞争的分析来了解细分市场的吸引 力（续）?
示例
车型竞争
220000 210000 马自达6 200000 索纳
塔 190000 宝来 180000 景程 蓝鸟 尊驰 阳 170000 307 光 远舰 花冠 160000 东方 150000 之子 福美来 凯越 颐达 140000 威驰 130000 伊兰特 桑3000 赛拉图 120000 捷达 爱丽舍 110000 菱帅 车长 100000 富康 赛豹 旗云 普桑 90000 80000 4150 4200 4250 4300 4350 4400 4450 4500 4550 4600 4650 4700 4750 4800 4850 4900 4950 5000 70000 风云 60000 50000 27
平均价格
?通过对经济型轿车各产品的分析来帮助我们探索产品进入的机会..
示例
车 长 排量 1.0 1.3 1.4 1.5 派力奥 3700 以下 威姿 雨燕 威姿 派力奥 POLO 西耶纳 华普 威驰 飞度 307、富 康、赛 颐达、旗云、 豹、菱 风云、宝来、 帅、捷 福美来 达、赛 拉图 宝来、福美 来 宝来 阳光、 福克斯、 307、赛 拉图 A520 蓝鸟 红旗、东方 之子、景程、 中华 索纳塔、远 舰 红旗、东方 之子 索纳塔 索纳塔 28 福克斯 3700－ 3800 3800－ 3900 3900－ 4000 4000－ 4100 羚羊 羚羊 西耶纳 华普 千里马 威驰 飞度 4100－ 4200 4200－ 4300 4300－4400 4400－ 4500 4500－ 4600 4600－ 4700 4700－4800 4800 以上
1.6
POLO、 GOL
嘉年华 自由舰、 赛欧 高尔夫 千里马
高尔夫
普桑、F3、 伊兰特、 凯越、爱 丽舍、 A520
普桑/花 冠、伊兰 特、凯越 桑3000 红旗
1.8 1.8T 2.0 2.3 2.4 2.5 2.7
中华
?通过对经济型轿车各产品的分析来帮助我们探索产品进入的机会 （续）?
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2003 2004 2005 N＜1升 8.0 9.6 10.0 1≤N＜1.3 14.6 16.4 17.0 1.3≤N＜1.6 38.1 38.8 39.0 1.6≤N＜2.0 29.2 25.3 27.4 2.0≤N＜2.5 7.5 8.2 5.0 2.5≤N＜3.0 2.2 1.6 1.5 3.0≤N 0.4 0.1 0.1
中国轿车市场不同排量需求差异及趋势分析
示例
1.6排量是需求差异的分水岭，2.0是需求迅速下滑的起点。所以，2.0是一个十分敏感的排量。
29
模块3：通过对经济型轿车各细分市场的研究来确定猎豹M1A可能进 入的细分市场及主要竞争车型的确定
? 市场细分
咨 询 工 作 内 容
? 细分市场选择 ? 目标市场规模 ? 竞争车型确定
工作目标
? 猎豹M1A目标市场选择
工 作 方 法
? 博思数据库 ? 二手资料收集 ? 消费者研究
? 案头研究
30
我们首先通过市场细分模型，寻找各经济型轿车细分市场的消费群 体特征
示例
市场细分模型 经济型轿车用户
1
市场边界确定
可能购买人群
2
确定关键需求变量
3
人群细分
4
人群描述
5－11万经济型轿 车目标人群 确定购车关键驱 动因素
31
并寻找到各消费群体购买关键驱动因素来划分各细分市场
示例
根据经济型轿车使用用途和价格对整个5－11万经济型轿车市场进行细分
两厢 5-8万
派力奥、富康、周末风、高尔
三厢
华普、千里马、比亚迪、旗云、新赛欧
8－11万
飞度两厢、新福美来、Polo、骐达、利亚 纳
爱丽舍、颐达、乐风、
伊兰特、蓝瑟、赛拉图
32
其次，来进一步评估各细分市场的吸引力和市场竞争环境
示例 市场吸引力的评估
细分市场 市场细分A 市场细分B 。。。。 销量（万辆） 市场规模(亿元) 市场平均增长率
5 市场吸引力较好 1 市场吸引力较差
各档次销量所占比 例 综合评估
市场竞争环境评估
细分市场 市场细分A 市场细分B 。。。。 前三名主要竞争企业的份额 产能利用率 竞争激烈程度
5 竞争最激烈 1 竞争最弱
产品相对竞争力 综合评估
33
我们将市场吸引力大和市场竞争较不充分的市场作为我们M1A新车 型主要的目标市场
示例 市场吸引力的评估5
市场吸引力较好 1 市场吸引力较差
各档 次销 量所 占比 例
竞争力和细分市场吸引力分析
综合 评估
细分市 场
销量 （万辆）
市场规 模(亿元)
市场平均 增长率
高
市场细 分A 市场细 分B
。。。。
市场吸引力 ?市场的大小 ?市场的增长率 ?市场的竞争环 境 ?……
最具吸引力 的细分市场
细分市场H
细分市场G 细分市场F 细分市场E 细分市场D
市场竞争环境评估
前三名主要 竞争企业的 份额
5 竞争最激烈 1 竞争最弱
产品 相对 竞争 力 综合 评估
细分 市场
产能利用 率
竞争激 烈程度
细分市场A
细分市场B 细分市场C
市场 细分A
低 激烈 市场竞争环境 ?市场集中度 ?产能利用率 ?…… 弱
市场 细分B
。。 。。
34
模块4、5：通过研究猎豹M1A目标细分市场的特征来确定目标人群 的人口学及生活形态特征，从而确定该车型的用途定位
咨 询 工 作 内 容
? 目标人群人口学特征
工作目标
? 目标人群生活形态特征
? 目标人群车辆使用特征 ? 猎豹M1A的产品定位
? 猎豹M1A目标人群定位
? 猎豹M1A的产品定位
工 作 方 法
? 消费者研究
35
首先我们通过定性、定量问卷来确定未来M1A目标人群的人口学特 征
示例 年龄
?XX目标用户的年龄主要在 26-40岁之间
婚姻状况
?XX目标用户大多已婚
居住情况
?XX目标用户大多与配偶居 住在一起
教育程度
?XX目标用户的教育程度大 学本科的不足50%
工作状况
?XX目标用户大多是全 职工作
工作单位类型
?XX目标用户主要集中在私 营企业
工作单位所属行业
?XX的目标用户主要从事贸易、制 造业、建筑业及零售/批发业
工作职位
?XX的目标用户以企业的中层管 理人员和个体户/自雇居多
家庭月收入
?XX目标用户在各收入区间的 分布比例相对比较均匀
36
然后通过生活形态特征描述各个细分市场的消费群体
消费者心理细分研究模型
时尚因素 ? 生活充满刺激 ? 紧跟流行时尚 ? … 理性因素 ? 总是思考事物背 后的道理 ? 不喜欢华而不实 的东西
消
费者心理核心因子
示例
成功与自信因素 ? 渴望成功 ? 希望成为群体领导
事业成功
兴趣与爱好
基本价值观
品质追求因素 ? 追求完美和卓越 ? 不在意别人评价
生活方式
事业因素
? 工作是生活的 主旋律 ? 主要来往于正 式场合
车辆功能 需求心理
动力与科技因素 ? 大马力 ? 科技含量高
时 尚 感 性 生活休闲
传 统 理 性
档次与价格因素 休闲因素 ? 生活比工作 更重要 ? 比较喜欢穿 休闲的服饰 ? 价格非常重要
注：由于事业成功和生活休闲所取决的重要因素时间是矛盾的， 所以在生活方式纬度取了事业和生活两个对立的因子，如：通 用景程就定位于事业型人士，而赛欧就定位于家庭生活型人士
37
?对目标消费群体进行具体的描述，便于制定针对性的沟通策略
目标人群 25-35岁，年轻男女都适合，半 数有本科及其以上学历 示例
外在形象
性格特征
大多外向自信，希望有些与众不 同，但不爱张扬
大多以事业发展为重，部分人崇 尚生活舒适快乐 工作尽心尽责，进取心强
价值观
态 度
行为表现
工作认真，注意个人形象，生活 舒适得体，喜欢旅游和各类运动
现购车型
途胜、CRV
38
通过对消费群体购买、使用、处理行为的分析来进一步了解目标人 群的车辆使用行为
示例
研究方面
购买行为
使用特点
处理方式
研究目的
如何买车？
车是怎么用的？
二手车如何处理？
车辆在在以下方面的使用特点 ? 行驶里程 ? 行驶路面 在车辆购买过程中的特点 ? 行驶地形 ? 行驶时速 ? 信息收集渠道 ? 购车方式 ? 购车地点
? ?
对旧车使用之后如何处理 ? 车辆使用年限 ? 二手车的转让出路 ? ??
研究内容
? 乘坐人数
? 油耗
? ?
39
通过目标消费群体的关注度和差异性优势提炼新车型的核心卖点
示例
确定继续增加或者改进的配置
核心卖点及改进点
高 目 标 消 费 群 体 关 注 程 度 低 低
卖点
A
G B
核心卖点
支撑点 ?安全的车身设计 ?安全气囊 ?乘坐空间 ?独立式空调设计
C
安全性
舒适性能
D
?全时四驱功能
规避点 E F 高
越野性
与竞争对手相比的差异性优势
40
模块6：通过对目标消费者的研究来确定M1A的产品系及相应价格， 从而最大限度的保证M1A上市成功
咨 询 工 作 内 容
工作目标
? M1A产品系及相应配置
? M1A各产品系价格制定 ? 产品主要改进
? 配合猎豹M1A上市成功所需 要的营销举措
工 作 方 法
? 消费者研究
41
新产品组合主要考虑竞争产品及消费者的需求
新产品组合规划
竞争产品组合
竞争产品A
示例 消费者的需求 发动机类型方面：
2.0L MT AT
1.8L
排量方面： 变速
箱方面： 驱动方式方面： 配置选择方面：
舒 适 型
豪 华 型
舒 适 型
豪 华 型
产品组合
? 有竞争力的产品组合 ? 各种组合的优先顺序
42
通过目标消费群体对M1A车型的评价来确定该车改进意见
示例
XX侧后
新款CRV
? 侧开门及外挂胎不符合 SUV发展潮流 ? 新款CRV后门已经从侧 开门改为掀背式了，而 且备胎也改为内藏式
XX正后
旧款CRV
43
并分析目标用户群对于各性能的关注程度，以及对不同性能及配置 的当前和潜在需求?
示例
性能需求
对不同性能的关注程度
动力性能
对不同性能当前及潜在需求
安全性能 乘坐空间
经济性
……
动力性
安全性 乘坐空间 经济性
舒适性
??
当前需求 潜在需求
44
考虑目标消费人群承受价格和竞争车型的定价区间，最终确定新车 型的竞争性定价区间
示例 价格策略测试（以PSM模型为例）
100 % 80 60 40 20 0 70000
主要竞争对手价格区间分布
售价：万元 24 22 20 18
5.8
22.78
17.65
B
120000
C A
170000 220000
有点贵但还是值
16 14
Price 270000 （RMB）
太贵了而不值
16.98
13.98
3
3.7
13.86 车型 测试车型
12 10
10.98 竞品1 竞品2 竞品3
太便宜而怀疑质量
合理价格
A（最优价格） ； B（价格下限）； C（价格上限）
目标消费群体对于测试车型的期望价格
考虑与竞争对手主要销量车型相比的价格竞争力
?测试车型入门级价格 ?主流车型价格 ?全系列产品有市场竞争力的价格区间
45
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
46
本项目将综合使用案头研究、经销商访谈、定性研究和定量研究方 法，获得必要的信息和数据
案头研究
经销商访谈
用户定性座谈会
用户定量调研
研究方法
信息收集的充分性、有效性
47
竞争车型信息、市场宏观环境信息收集工作将通过案头研究和经销 商访谈来完成
解决的主要问题 实施重点
? 竞争车型竞争资源分析
案头研究
? 竞争车型销量分布情况 ? 竞争车型营销策略
? 掌握主要竞争车型概况
经销商访谈
? 竞争车型营销策略
? 未来乘用车市场发展方向 ? 相关政策走向
? 寻找合适的访谈专家，访谈专家可 以分为两类： ?竞争企业内部管理人员 ?相应行业协会专家 ? 寻找合适的竞争车型经销商进行访 谈
48
座谈会主要帮助定量问卷做初步的市场了解，从而使得定量问卷的 问题设计更具针对性。定量问卷主要用于验证座谈会所得定性结论
解决的主要问题
? 消费群体需求 ? 消费群体使用行为
需要猎豹给予的支持
定性座谈会
? 消费群体对M1A的外观、内饰、配置 的评价 ? 对M
1A价格的评价 ? 对各测试车型的竞争力评价
? M1A图片或展示车辆、技术参数
定量问卷
? 消费群体人口学特征 ? 消费群体使用行为 ? 验证定性访谈中消费群体对M1A的外 观、内饰、配置的评价
? M1A图片或展示车辆、技术参数
49
博思提供4套消费者研究方案，我们初步建议采用单车经济模式（方 案1）或图片测试（方案2）的Car Clinic
单车Car Clinic 多车Car Clinic 标准模式 经济模式 图片测试
?消费者对所测试的车型 ?消费者对所测试的车型 不了解 不了解
?消费者对所测试的车型不 ?客户只需要消费者进行 了解 简单的评价 ?客户比较看中自身车型的 ?产品处于研发改进阶段 消费者评价 ?对场地要求较低 ?基本能解决客户的所有 问题 ?解决客户的部分问题 ? 一般在定性座谈会场地 进行，费用最为节省
适用性
?需要直观的真实环境了 ?客户比较看中自身车型 解所测试车型和竞争车 的消费者评价 型的评价
?可以解决客户需要解决 ?基本能解决客户的所有 问题 的所有问题
优势
?可以模拟真实环境
? 一般的室内场馆，费用 ? 半封闭环境或停车场内 进行测试，场地费用可 ?消费者直观了解各个车 相对于其它两种方式更 为节省 以大大降低 型，给予准确的评价
?由于涉及到实际车辆的 ?在竞争优势比较方面略 租赁、运输，专业场馆 有欠缺（因为没有竞争 租赁及布展，因此项目 对手的实车进行比较） 费用较高 ?由于没有真正类似的竞 争车型，多车意义降低 ?演示车型的场地一般， 可能会影响消费者对于车 型的正确评价 ?消费者可能因为展示场 地原因对车辆评价偏低
劣势
?没有实车演示，无法得 到较为细致的评价 ?如果消费者对于被测车 型不够了解，可能无法 得到正确的评价
50
典型的Car Clinic 的研究方法，它包括以下流程：
问卷设计 项 目 确 立 问卷修改 问卷确认 车辆运输
租赁场馆 被访者 条件发布
联系布展 甄别 被访者
租赁其它 测试车辆
约请合格 被访者
配备相关 人员
发送请柬
车辆入场
布展 场地布置
访问员培训
前 期 准 备
被访者 签到
访 问 实 施
在带领下 进入休息区
进行事后 问卷访问 在带领下 回到休息区
被访者 现场甄别
在带领下进 入事后区
证件复印 留档
进行主体 问卷访问
在带领下 进入事前区
参观测试车 辆 发放被访者 礼金
进行事前问 卷访问
在带领下 进入展示区 定性研究 意愿征寻
定 量 研 究
现场复核
问卷回收
问卷初步 统计
被访者选取 会场清理 撤展
被访者 邀约
场地布置
被访者签到
现场甄别 在带领下 进入会议区
51
车辆运输
被访者离开
发放礼金
会议进行
定 性 研 究
M1A上市研究区域包括五个一级城市：北京、广州、杭州、成都、 沈阳和四个二级城市：苏州、郑州、青岛、东莞
沈阳 北京 青岛 郑州 苏州 成都 杭州
级别
城市
北京、 广州、 杭州、 成都、 沈阳 苏州、 郑州、 青岛、 东莞
选择理由
一级
二级 广州 东莞
根据典型经济 型轿车的销量， 尤其是自主品 牌经济型轿车 的销量情况确 定研究区域。 并兼顾城市的 代表性以及对 周围地区的销 售辐射能力。
数据来源：车管所上排量数据
52
我们将通过对九个城市销量领先并最具代表性的经济型轿车经销商， 以及当地的长丰猎豹经销商进行深度访谈来获取相应的分析信息
区域
城市
北京 广州
猎豹及竞争品牌经销商
3 3 3 3 3 3 3 3 3
注： ? 在深访经销商的选择上，我 们综合考虑了经销商所在区 域的销量和车型代表性等因 素 ? 各个城市2家竞争品牌经销 商，同时访问猎豹经销商。
一级
杭州 成都 沈阳 苏州
二级
青岛 郑州 东莞
合计
27
53
定性座谈会在以上九个城市开展，每城市3场座谈会，共计27场，具 体场次及入会样本配额分布及要求如下：
组别
?现有车辆为菱帅、
被访者要求
自由舰、 比亚迪F3、福美来品牌 ?车辆的主要购买决策者和主要使用者 ?购车时间在2005。10~2006。10（根据座谈会时间 调整） ?标准座谈会（8人） ?被访者为初中及以上文化水平 ?符合其他市场研究行业规避条件
?现有车辆为飞度、POLO、骐达品牌
?其它同上
一级城市（5个）
二级城市（4个）
第一组： 自主品牌用户组
1×5
1×4
第二组： 合资品牌两厢车用 户组 第三组： 合资品牌三厢车用 户组
1×5
1×4
?现有车辆为捷达、伊兰特、颐达品牌 ?其它同上
1×5
小计
1×4 12
15
注：单车经济模式的展示车辆运输费用以及其他相关展示费用由长丰汽车公司自行承担
54
定量问卷在定性座谈会之后由与会车主当场填写，以确保定量问卷 所获信息真实可靠
区域级别 座谈会城市
北京 广州 一级 杭州 成都 沈阳 苏州 二级 郑州 青岛 东莞
座谈会场次
3 3 3 3 3 3 3 3 3
每场座谈会人数
8 8 8 8 8 8 8 8 8
定量问卷数量
24 24 24 24 24 24 24 24 24 ? 座谈会之后由主持人发 放定量问卷，指导与会 车主填写，并当场收回 ? 在保证问卷填写准确无 误的情况下，所得信息 用以验证座谈会所得定 性结论
合计
216
55
同时，博思在整个项目过程中将严格遵循保密原则
在项目执行过程中，博思管理咨询与客户方将共同遵循以下保密原则：
1.
2. 3. 4. 5. 6.
未经另外一方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、
协议、备忘录、订单等所包含的一切信息 未经另外一方书面同意，任何一方不得在双方合作目的之外使用或向第三方透露对方的任何信息，不管 这些信息是口头的或是书面的，还是以磁盘、胶片等形式存在的 当委托方提出收回有关资料时，上海博思企业管理咨询有限公司应将有关资料及其复制件交还给委托方 ，或应委托方的要求将这些资料及其复制件销毁 任何一方不得向第三方透露在另外一方公司处（包括其分支机构、控股公司、合资公司） 看到的、听 到和得到的商业秘密，包括技术秘密、市场秘密、财务秘密、管理秘密以及其它方面的秘密信息 在另外一方公司内活动时，听从接待人员的安排和引导，未经允许不得进入对方实验室、办公室等工作 环境 本保密协议作为市场研究服务协议的附件，自甲乙双方签署合作协议之日起生效，并在双方合作结束后 贰年内有效
56
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
57
采取单车经济模式（方案1）实施本项目需要9周时间完成：
项目内容 项目启动会 二手资料研究 各地代理培训 展示车辆运输 定性座谈会预约 定性座谈会召开 经销商访谈预约 经销商访谈执行 信息汇总 信息研究分析 最终报告撰写提交
第一周
第二周
第三周
第四周
第五周
第六周
第七周
第八周
第九周
注：采用单车经济模式，长丰公司需要提供2辆展示车辆。展示车辆的运输费用以及与此相关的其他展示费用由长丰公司自行承担
58
采取图片测试实施本项目需要8周时间完成：
项目内容 项目启动会 二手资料研究 各地代理培训 定性座谈会预约 定性座谈会召开 经销商访谈预约 经销商访谈执行 信息汇总 信息研究分析 最终报告撰写提交
第一周
第二周
第三周
第四周
第五周
第六周
第七周
第八周
59
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
60
项目组织如下
指导委员会
长丰猎豹 待定 博思管理 待定 ? 结果审核 ? 决策准备 ? 项目最终培训
项目经理
长丰猎豹 待定 博思管理 待定
? 汇报 ? 项目管理, 组间协调 ? 结构和假设的建立和论证
项目组成员
长丰猎豹 待定
博思管理： 待定 ? 研究分析 ? 具体实施
61
杜士强
项目经理
? 工作经验概要 ? 超过8年汽车领域管理咨询与研究工作经验 ? 主要咨询范围包括市场进入、产品/市场战略、渠道规划、品牌建设、营销服务体系流程及组织重建 ? 项目经验摘选 ? 为SGM配件部门进行配件市场规模
、份额评估，并提出配件管理和配件营销的建议措施 ? 为BBDC进行售后服务标杆研究，为其售后服务管理提出改进建议 ? 为DONGFENG CITROEN进行配件价格策略制定 ? 为某大型汽车集团进行整体品牌规划及其轿车子公司的品牌战略建议 ? 为某汽车企业新车型（SUV/MPV/PICKUP）引进进行竞争环境评估以及车型竞争力评测 ? 为某上市汽车企业进行营销体系诊断，并制定营销战略和营销体系重整方案 ? 为某汽车发动机企业进行市场定位设计，为产品开发提供方向 ? 为某汽车铸件企业进行铸件行业发展趋势分析，提出产品改进和发展方向 ? 参与PSA在中国总部以及4S旗舰店的选址项目 ? 主要工作经历 ? 新华信市场研究咨询公司 高级咨询师 ? 教育背景 ? 武汉科技大学 管理学硕士
62
沈波
咨询顾问
? 工作经验概要 – 超过4年的管理咨询与研究工作经验，主要集中在汽车领域 – 主要咨询范围包括行业研究、市场进入、产品/市场战略、渠道规划、营销体系流程及组 织重建 ? 咨询项目摘选 – 为某知名汽车品牌做国内车型市场进入的研究 – 为某豪华车品牌做中国汽车金融市场进入的建议 – 为某豪华车品牌做2005年整体营销计划 – 为某汽车企业SUV车型引进进行竞争环境评估以及车型竞争力评测 – 为某领先汽车企业制定全国网络布局和发展规划，并制定经销商选择标准 – 为某领先的商用车品牌做产品改型及市场定位的建议 – 为某领先的商用车品牌做渠道管理方案 – 为某领先的商用车品牌做售后配件管理体系的建议 – 为某国内专业的汽车保险公司做市场竞争研究，并制定营销重整方案 – 在国内及韩国零部件行业协会发表中国汽车零部件市场发展趋势等议题 ? 以往工作经历 – 北京新华信市场研究咨询公司 高级研究员 – 上海万丰客车制造有限公司 市场部 ? 教育背景 – 中国人民大学 企业管理专业
63
屈志超
高级研究员
? 工作经验概要 ? 超过7年汽车行业市场研究分析工作经验 ? 主要咨询范围包括市场进入、产品/市场战略等 ? 项目经验摘选 ? 主持SGM项目，为SGM进行重点竞争企业研究、重点产品研究 ? 主持“十一五”各省汽车（主要乘用车）发展规划研究项目 ? 主持国内某轻客企业广东市场启动方案项目 ? 主持国内某轻客企业内饰改进方案项目 ? 主持自主品牌发展研究项目 ? 参与某轻卡企业的轻客市场机会进入研究项目 ? 参与某跨国公司售后服务体系规划咨询项目 ? 参与某SUV企业未来新品测试项目 ? 主要工作经历 ? 华晨汽车市场部 营销师 ? 上海某汽车咨询公司 项目经理 ? 教育背景 ? 西北工业大学 工学学
士 ? 国家颁发 工程师
64
彭洋 高级分析员
工作经验概要 ?曾为众多的跨国公司和国内企业提供管理咨询和市场研究服务，行业涉及汽车租赁、消费品、汽车 零部件等领域 ?主要专长：行业研究、市场进入、产品/市场战略、渠道规划和售后管理体系改进 咨询项目摘选 ?为某知名的商用车企业做售后管理机构重组的建议 ?为某中法合资的汽车生产企业做售后配件价格调整的建议 ?为某中德合资的汽车生产企业做售后服务流失的改进建议 ?为某领先的微车生产企业做销售渠道管理、品牌跟踪的研究 ?为某知名的汽车生产企业做产品上市定位及沟通的建议 以往工作经历 ?中国CSEB有限公司海外部 ?宾山投资有限公司 教育背景 ?同济大学 ?同济大学
项目经理 客户专员
管理学硕士 工程管理学士
65
聂韬
高级分析员
? 工作经验概要 – 具有一定的管理咨询与研究工作经验，主要集中在汽车领域 – 主要咨询范围包括行业研究、市场进入、产品/市场战略、售后产品和服务管理、薪酬体系建设和企 业重组等 ? 项目经验摘选 – 为某大型汽车集团进行售后产品和服务管理咨询 – 为某国际性零部件企业的产品进入中国市场做市场进入调研和分析 – 为某国际性汽车售后用品公司在中国扩展进行市场进入研究和制定产品/市场战略 – 为某跨国零部件企业进行薪酬体系改善，帮助其制定具有竞争力的薪酬体系 – 为某合资零部件企业的合资重组设计最优方案 ? 主要工作经历 – 上海元和投资公司 分析员 ? 教育背景 – 同济大学 管理学硕士
66
章勇
?
运作经理（市场研究）
章勇先生拥有在知名市场研究公司多年的工作经验，在过去8年中，章勇为众多国内 外知名企业出色的完成了数以百计的市场调查项目，为众多国内外知名企业提供市场 定性和定量研究解决方案。
?
? ?
主要专长－调查模型设计、神秘客户访问实施、市场分析、市场开发方案。
章勇具有丰富的市场调查执行、协调和管理经验。尤其对于汽车业的市场调查。 章勇之前曾在华南国际市场研究有限公司访问部任职项目经理，之后曾在清雪市场研 究公司任职，具有丰富的Car Clinic、客户满意度项目调查经验。
67
蔡月华
? ? ? ?
定性研究经理（市场研究）
蔡月华小姐是博思定性研究经理，将负责这个项目的定性研究部分，主持座谈会。 蔡月华从事市场调研工作已有八年时间，作为资深研究人员，蔡月华熟悉市场调查的各个 阶段与环节，能根据客户需求指定有针对性的研究方案为客户解决实际问题。 蔡月华对定性与定量均有涉猎，尤为擅长定性研究，善于挖掘
消费者的潜台词，长于各类 心理投射技术与模型，累计主持项目达500多个，深获客户好评。 在汽车方面，蔡月华主持过的座谈会超过300场，主要服务过上海通用、上海大众、一汽 大众、Jiffy Lube等，所研究的话题涵盖整车、汽车零部件以及维修等众多方面。在Car Clinic方面，蔡月华则主持过包括经济型轿车、高档轿车、多功能轿车以及微型面包车等各 种类型的实车测试以及图片测试。
68
柳 毅
运作经理（市场研究）
? 柳毅先生是博思公司的运作部门经理，他将和他的团队一起负责这个项目的现场实施部分。 ? 柳毅在市场调查行业拥有超过10年的访问部管理经验。柳毅之前在央视、NFO（现TNS）、勺 海等公司主管访问小组。 ? 柳毅从事过数量众多的Car Clinic研究，包括实车展示、图片展示以及试乘试架，具有非常丰富 的现场管理经验。 ? 柳毅亦拥有汽修方面的专业证书，对于汽车销售、维修和保养都有实际的经验。
69
目录
1. 博思咨询介绍
2. 项目背景及目标
3. 项目内容 4. 项目的研究方法 5. 项目进程计划 6. 项目成员介绍
7. 项目报价
70
?Thanks
71
四 : 世纪博瑞北京第七街区项目产品建议书
第七街区，不排第七排第几？！
第 七 街 区 2 # 区 域 项 目 产 品 建 议 书
<世纪瑞博.广告有限公司>
目录：
一、项目区域市场价值解读部分
1、区域资源配套分析 2、区域的交通情况分析
4、区域可利用价值资源分析
3、项目区域市场劣势分析 5、项目区域市场潜力分析
二、区域市场及竟争对手分析部分
1、京城东、西四环区域市场分析
2、西四环区域项目发展趋势及数据分析 3、西四环区域热销项目分析 4、西四环区域竞争对手分析
5、西四环区域产品对比分析
三、项目2#区域产品规划具体建议部分
一、项目区域市场价值解读部分
1、区域位置综述：
中关 村商 圈
项目位于北京西南部，临近长安 街，与中央办公区及金融街商圈相 连，通过西四环连接中关村商圈、 总部基地商圈。
中央 办公 区及 金融 街商 圈相 连
本案
总部 基地 商圈
2、项目区域周边资源配套一览：
2008年奥运场馆 解放军307 医院 解放军总医 院 六里桥中学 电力医院 武警总队三院 区第 七 街
蔚园小学 青塔二小 燕京华侨大学
区域3公里之内活动半径生活配套 ■教育 ■医院 ■金融机构 ■体育消费场馆
解放军302医院
丰台区政府
解放军高等医专 北京阳光学校 丰台实验小学 卢沟桥信用社 丰台医院
丰台体育中 心
3、项目区域周边的交通情况
■京石高速公路； ■西三环、西四环； ■青塔西路——永定路贯通工程正在施工； ■莲花池西路与西四环、西三环贯通；
环西 四
街第 区七 长 安 街
莲石 路
环西 三
4、项目区域周边可利用价值资源
■地块或周边可利用的自然资源东侧一大型景观公园
5、项目区域市场劣势——客户认同感不强
A、项目区域人口结构复杂，居住较为杂乱 岳各庄区域现状并不尽如人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房鳞次栉比，外来人 口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。
B、拆迁滞后，项目现场感觉混乱 目前由于拆迁工作的滞后，给客户感觉工期和进度将没有保障。工地周边建筑垃圾堆积， 道路拥堵绿植残落，不符合高端项目气质。对客户会产生一定购买信心影响因素。
C、项目周边生活配套缺乏规模化 目前岳各庄就生活居住而言是不存在问题的，但如要提升到居住的品质化就存在一定 的差距，商业、餐饮、娱乐等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和 品质化，这种现象的出现与早期区域人群的消费能力较弱有直接的关系。
6、项目区域未来发展潜力
A、城市西部、西北部由于受到地貌和土地资源的限制，西南方向成为主要发展方向 B、随着西南区域大品牌地产商的进驻，无疑是
对区域价值提升的现实保障。 C、随着西南奥运场馆的建设，西奥运新区的生活板块价值升级。
D、丰台未来规划——城市功能拓展区发展潜力无限
照新的“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，朝阳、海淀、丰台三个区则 是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城市功能，特别是面向全国和世界的 外向型经济服务功能。随着南城改造、市政道路交通、地铁9号线及南城机场落 成，城市环境得到大幅度改善，未来该区域升值潜力巨大。
项目区域价值总结：
项目周边配套：成熟度不够，无城市生活高端配套作为品质生活的支撑。 项目周边道路：出行还算方便 ，道路建设会进一步得到改善。 项目可利用资源：项目西面和北面的城市公园，具有高档生活社区必备要素。 项目区域劣势：区域现状无优势，现场锁客能力需要加强。
项目区域未来：西奥生活升级 区域升值
项目区域价值关键词概括：城市改造中的西区未来居住核心区
二、区域市场及竟争对手分析
1、首先看京城东、西四环区域大市场对比分析
A、北京东部区域和西部区域的供应量和销售速度对比。
5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 西部 东部 957,451 4,684,185
价格区间 6000—— 8000元/平米 7500-9000元 /平米 9000-11000 元/平米 11000元/平 米以上
西部区 域楼盘 乐府江 南 紫金长 安 诚品建 筑 西钓鱼 台
月销售速度 平均100套，旺销 期为300-400套 3个月销售900套 30套 内部认购1个半月 60套
东部区 域楼盘 珠江罗 马 风度柏 林 朱雀门 观湖国 际
月销售 速度 平均60 套左右 30-40套 10-15套 30套
■图表分析： 整个西区市场供不应求， 西部与东部供应量相差4.9倍。
■图表分析：可以看出西部区域项目销售 速度明显快于东部。
通过图表１和２我们可以预示未来北京楼盘的销售情况：
北 京 西 区 市 场 销 售 情 况 一 片 大 好 ！
高兴之余， 让我们回过头来看一下项目所在区域西区市场的这些年房地产的发 展状况，借此来总结和归纳本项目产品开展方向。
2、接下来看西四环区域项目发展趋势及数据分析
A、西四环区域2000-2006年发展顺序示意图－０１
发展顺序示意:
2000年开盘 2001年开盘 2002年开盘 2003年开盘 2004年以后开盘
四环区域呈现由内向外跳跃式扩展
B、西四环区域2000-2006年发展顺序示意图－０２
■西部四环内由于学校、
阻碍 西山
园明园
部队、机关、机关宿舍占 地面积大。可开发的住宅 用地已经趋于开发尾期， 四环内可开发土地。
阻碍
拓展方向
方 向 形 成
■西部为山地，房地产开 发只能逐渐向西南和山后 地区发展
。
■图表分析：
四环区域土地的稀缺和北京地貌特征条件决定了西四环区域近年来扩展方向为东南方。
C、北京西四环区域市场在售项目2006年销售状况分析情况（2006年1-8月底）
跟踪参数 第一阶梯（1万元以上） 缘溪堂 西钓鱼台（售完） 汤泉逸墅（尾盘） 紫云轩·10号名邸（尾盘） 第二阶梯（7-9千元） 玫瑰御园（售完） 御树临枫 珠江峰景 润景阁 第三阶梯（7千元以下） 远洋山水 第七街区 合计 1648 61 2743 189341 8128 357094.9 1247052535 50154488 2943206237 6586 6170 8242 115 133 130 25 251 326 181 4399 43138 40452.24 16922 40420002 402980574 293441249 120201824 9189 9342 7254 7103 176 172 124 93 27 161 35 28 10256 31006 6501 6952 202276625 447330802 69024928 70323210 19723 14427 10618 10116 380 193 186 248 销售套数 销售面积(m2) 销售金额(￥) 销售均价(￥/m2) 套均面积
■图表分析：区域市场总销售套数为2743套 销售面积约35.7万平米。销售金额接近29.4个亿，套均 面积130平米。并且大部分大户型高端楼盘已接近尾盘或售完。这表明市场需求旺盛，户型需求以中大 户型为主。
，
注：从上表，我们可以看到区域中同档次、高档次以及低档次产品综合 的均价为11922元/平米，已经较2005年区域整体加权平均价格8016元/平 米要上涨了近4000元/平米，增长幅度将近30%。并且在2006年大多数项 目出售的均是以往销售剩余的尾盘。无论是处于高端的西钓鱼台还是定 位低端的金隅润景阁，都取得了良好的销售业绩，可以看出区域市场目
前处于一个非常亢奋的状态中。
由此我们认为区域明年价格保守估计自然增长幅度应该在10-15%。
接下来，我们更深入一些来看其中的价值关系
A、区域市场销售价格与户均面积的关系分析
销售单价与套均面积的关系
25000 20000 15000 10000 5000 0
堂 台 墅 园 枫 景 阁 水 区 溪 邸 鱼 逸 御 临 峰 景 山 街 缘 名 钓 泉 瑰 树 江 润 洋 10 号 西 汤 玫 御 珠 远 · 第 七 合 计
400 350 300 250 200 150 100 50 0
紫
云
轩
销售均价(￥/m2)
套均面积
■图表分析：大户型产品的市场缺口明显，表明区域市场存在巨大的需求潜力
B、 区域项目销售速度与套均面积的关系
销售面积与套均面积的关系
200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
溪 缘
189341 380
248 193 186 176 172 43138 31006 10256 6952 6501 4399 8128 133 124 40452 115 93 16922
400 350 300 250 200 150 100 50 0
堂
台
墅
园
枫
区
景
邸
水
鱼
逸
御
临
街
峰
名
山
钓
泉
瑰
树
七
江
10 号
西
汤
玫
御
第
珠
紫
云 轩
·
销售面积(m2)
套均面积
图表分析：面积115平米的远洋山水销售速度最快，在124和171平米套均面积区间内销售速度比较快。192平 米套均面
积及93平米套均面积消化速度也尚可。 注意事项：三居面积设计盲区在170-180之间。既看不出明显的空间差距，又多增加十几万的费用。
远
洋
润
景
阁
C、区域项目销售面积与销售均价关系：
销售面积与销售均价的关系
200000 150000 100000 50000
10256 31006 6501 6952 4399 19723 14427 10618 10116 9342 43138 9189 404527254 189341
25000 20000 15000 10000
7103
6586 8128
6170
16922
5000 0
0
堂 台 墅 枫 园 景 阁 水 溪 邸 鱼 逸 临 御 峰 景 山 · 10 号 名 缘 钓 泉 树 瑰 江 润 洋 西 汤 御 玫 珠 远 第 七 街 区
紫
云
轩
销售面积(m2)
销售均价(￥/m2)
■图表分析：通过图表可以看出区域内除了价格过高的项目难卖，其他的销售速度都还不错。
D、区域各类产品销售状况比例：
区域2006年各类产品销售套数比例
复式 9% 其他 2% 一居 7% 二居 23%
四居 13%
三居 46%
■图表分析：三居产品46%、二居23%，四居13%，复式9%，一居7%
E、区域供应状况分析
上市套数 一室一厅 两室一厅 两室两厅 套数 722 1594 1076 面积 45697 17481 117412 套均 面积 63 110 109 比例 9.9% 21.8% 14.7%
19%
备注
上市各户型面积比
9%
5%
16%
三室一厅
584
88278
151
8%
除去特例套均 面积 138 （源溪堂）
一室 二室 三室
51%
四室 复式房型
三室两厅
2370
355502
150
33%
四室一厅
247
87296
340
3.3%
除去特例套均 面积196 （源溪堂）
上市各户型套数比例
4% 10%
四室两厅 复式房型
390 300
77769 79382
199 265
5.3% 4% 除去特例套均面 积196
40%
9%
合计
7283
868817
37%
■图表分析：区域总供应7283套，面积868817平米
一室 二室 三室 四室 复式房型
■图表分析： 区域供应分析供应套数以面积三居、二居为主
西四环区域房地产市场分析总结：
■从发展方向看：西区房地产发展成跳跃式向城南方向递进； ■从市场供应看：区域市场供应以二居、三居为主； ■从户型需求看：区域市场需求旺盛，中大户型为主； ■从销售速度看：三居速度优于二居； ■从面积需求看：面积在124和171平米套均面积区间内市场需求旺盛； ■从价个与销售速度看： 除去超高价格外，7000-9000元单价区间销售速度较快；
■从价格增长幅度层面：明年区域价格增长应该在15%左右。
3、再来看西四环区域热销项目分析
1、紫金长安 A、（二期）项目户型配比
户型
两居 三居
总套数
265 356
总面积
29179.18 57452.75
套均面积
110 161
套数比
26.96% 36.22%
面积比
17.94% 35.33%
四居
合计
362
983
75991.93
162623.9
210
36.83%
100.00%
46.73%
100.00%
B、紫金长安项目朝向配比
套数 东西向 南北向 南向 合计 276 672 35 983 总面积 31252.20 127359.6 4041.8 162653.6 套数比 28.08% 68.36% 3.56% 100.00% 面积比 19.21% 78.30% 2.49%
100.00%
C、项目价格情况
项目均价8500，其中南北向均价9000，东西向均价7500。 D、项目销售状况 2005年8月开盘销售，9天内认购完毕，三个月内签约完毕。
E、紫金长安项目客户情况：
客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域
客户年龄集中于31-45之间，其中两居客户最多的为31-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四 居客户集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理 以上职务，三居、四居主要为高管以及决策层员工。
2、远洋山水 A、远洋山水（南区 ） 2006年项目上市户型配比
B、远洋山水2006年项目销售户型分析
远洋山水2006年销售户型比
远洋山水南一区2006上市户型配比
2% 39%
25%
4% 38%
21%
34%
37%
一室
二室
三室
四室
一室 二室 三室 四室
■销售户型比三居最多，其次为两居
C、远洋山水项目销售状况:
远洋山水2006年销售状况分析
500 400 300 200 100 0
2006年1月 2006年2月 2006年3月 2006年4月 2006年5月 2006年6月 2006年7月 2006年8月 5797 6161 6106 453 429 7704 6839 6928 7200 6667
191 162
203
64
84 57
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
销售套数
销售均价(元/平)
■月均销售205套，约1.88万平米，销售均价从5797元/平米上涨到7704元/平米，8个
月上涨32.9%。
D、远洋山水项目客户情况
客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域 客户年龄集中于26-40之间，其中两居客户最多的为26-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四居客户 集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理以上职务， 三居、四居主要为高管以及决策层员工
区域热销项目分析总结：
■紫金长安： 项目热销原因地理位置优越，客户群聚焦西部高端人群，户型以大户 型三居、四居为主，价格低于客户预期。
■远洋山水 邻近地铁与莲石路交通方便，社区规模大，逐步成熟，价格在区域市 场属于较低档次，性价比高，客户定位准确。
4、最后来看未来区域主要竞争项目分析
1、紫金长安
高端竞争对手
A、各楼座产品分布
楼座 D2 D3 D4 合计 套数 80 164 73 317 套数比例 25.24% 51.74% 23.03% 100.00% 面积 12636.2 16534.49 10360.8 39531.49 套均面积 157.95 100.82 141.93 124.71 面积比例 31.96% 41.83% 26.21% 100.00%
■项目基本情况：总面积约4万平米，套均面积124.71平米，共317套。
B、户型配比：以三居为主
紫金长安三期产品户型分布套数比例
四居 3% 一居 9%
三居 43%
两居 45%
C、产品特点分析
紫金长安三期产品的朝向及通透情况分析
套数 东西 南北 通透 把角 76 117 27 套数比例 23.97% 36.91% 8.52% 面积 8287.03 17543.89 2596.31 面积比
例 20.96% 44.38% 6.57% 套均面积 109.04 149.95 96.16
南北三面采光
小计 东向 南向 不通透 东向和南向 小计 东西向 半通透
19
239 46 7 10 63 15
5.99%
75.39% 14.51% 2.21% 3.15% 19.87% 4.73%
3120.21
31547.44 4116.35 778.7 1554.2 6449.25 1534.8
7.89%
79.80% 10.41% 1.97% 3.93% 16.31% 3.88%
164.22
132.00 89.49 111.24 155.42 102.37 102.32
小计
合计
15
317
4.73%
100.00%
1534.8
39531.49
3.88%
100.00%
102.32
124.71
D、预计售价：12000元/平米左右 E 、 目标客户群：五棵松区域，金融街区域，中关村区域中青年客户。
2、万科紫台
A、基本情况：
高端竞争对手
项目位于丰台区小屯村，距长安街约3公里，距西四环约500米； 建设用地：38485平方米，总建筑：130460平方米； 住宅地上：87982平方米， 配套地上：8228平方米， 地下面积：34250平方米，控制高度：60米；净地容积率：2.5；绿地率： 大于30.8％
B、户型配比
户型 二居 三居 四居 面积 100 166 200 套数比 10% 70% 20%
C、预计售价：9900元/平米(精装修) D、目标客户群：西部非地段性高端青年客户 E、产品定位：西部高档次社区 F、排号情况：9月3日开始排号
区域竞争对手总结：
■紫金长安： 三期受地块条件限制，东西向增多，不通透产品增多，两居产品增多，但因区 域未来看好，预计市场状况良好。 ■万科紫台： 项目定位区域高端，社区规模小，户型单纯、大户型为主，市场状况较好。
5、由此来做出西四环区域项目与本案对比值分析
A、本项目项目基础概况（简）
■总建筑面积：83.76万平米 ■其中商业面积：2.5万平米 ■规划建筑面积：81.26万平米 ■住宅建筑面积：50.27万平米 ■其中地上建筑面积：44.5万平米，地下建筑面积：5.72 万平米 ■容积率：2.74 ■绿化率：35% ■停车位：4605个，地上车位394个，地下车 位4211个 ■物业类型：普通住宅 ■建筑类别：板楼、板塔结合 ■地址：丰台西四环中路112号 ■社区：80万平方米，集酒店、办公、居住、休闲、商业、 学校于一体的大型综合性社区。
指标
建筑面积（万平米） 住宅面积（万平米） 公建面积（万平米）
1#
19.04 8.67 10.37
2#
27.26 24.45 2.8
合计
46.3 33.12 13.17
配套公建（万平米）
非配套公建（万平米） 地下建筑面积（万平米）
0.48
9.89 5.33
0.58
2.22 7.51
1.06
12.11 12.84
户数（户）
停车位（户） 地上停车（户） 地下停车（户）
839
1317 266 1051
2354
1450 98 1352
3193
2767 364 2403
B、项目自身优劣势分析
一、优势： ■位置优越，交通方便，周边诸多医疗机构、军队居住区、科研机构，周边未来自然环境好，商业、幼儿 园、会所齐全.
■项目自身有多种建筑功能混合而成，自然、居住、商务、购物全能栖居地。
二、劣
势： ■目前周边环境不雅：本案的定位是走高档路线，但其周边比较多旧村落和农民房，对本案的品位和安全 问题可能会打折扣。 ■项目一期产品只树立了中档的产品形象，对2#地高端产品的想象会有阻碍。 ■项目周边生活服务配套不完善，对本案高档生活社区氛围产生影响。 三、机会： ■整个西部区域项目供不应求，价格不断上涨 四、威胁： ■紫台、紫金长安等日前都已经推出各自的产品，到其入市时肯定会分流部分本案的客户，对本案将产生 威胁。
C 、本案与区域项目竞争分值一览：
影响因子
位置 各因子权重 各因子总分 项目名称 15% 15 10% 10 交通
周边配 套及社 区配套
10% 10
自然 环境 8% 8
楼盘 规模 6% 6
外立面 及建筑 形态
5% 5
园林 景观 5% 5
户型
朝向 及采 光面
15% 15
现场 包装 6% 6
项目形 象口碑 5% 5
综合得 分排序 竞争对象分析 100% 100
15% 15
第一阶梯（90分以上）
缘溪堂 西钓鱼台 15 13.5 10 8 8 9 8 8 3 4 5 5 4 5 15 15 15 15 6 6 5 5 94
赶超对象
93.5
第一阶梯（80-90分）
万科紫台 汤泉逸墅 紫金长安3期 紫云轩·10 号名邸 玫瑰御园 10 11 13.5 12 12 6.5 8 10 8 8 6 8 10 9 6 4 6.4 8 8 6.4 4 6 6 3 4 5 4.5 5 5 4.5 5 5 5 3 4 15 13.5 9 13.5 13.5 15 15 9 12 13.5 6 6 4.2 4.2 5.4 5 5 5 4 4 88.4 88.4 87.7 81.7 81.3 主要竞争对象
第一阶梯（80分以下）
御树临枫 远洋山水 第七街区1期 珠江峰景 润景阁 第七街区2期 7 11 10.5 10 9 10.5 7 8 7 6.5 7 7 5 7 6 5 6 6 7.2 6 7 4 4.8 7 6 4 6 5 3 6 5 2.5 3 3 3 ? 5 2.5 3 3 4 ? 13.5 11 10.5 9 9 ? 12 12 10.5 11 9 10.5 6 5 4.2 4 4.2 ? 4 5 3 3 3 ? 77.7 74 70.7 63.5 62 ? 中底端竞争对象
2007年项目 价值预期值
中
中底
底
+
=
+
+
底
底
=
底
82分 左右
07年项目价格应该在 9-1万元/平米
（包括自然升值：5-1千元/平米）
三、项目2#区域产品规划建议
一、区域市场房地产消费状况：
区域市场销售以二居、三居为主，是一个以长期自住为主的自用型市场，二居客户购房 目的为买房结婚，三居客户购房为扩大居住面积，投资型客户比例较少，中大户型具有 良好的销售速度。面积越大，单价越高，市场总价承受力高，升值潜力巨大。
二、产品建议
1、用地条件分析： 优势：小区内有好的景观资源，小区外毗邻公园 劣势：现状为未拆迁农民房，视觉感觉较差。 2、规划条件分析： 超过20万平米，规划中塔板结合的产品形式，必然有大量东西向不通透产品 的出现，小区内产品差异性大也就决定了户型的多样性。（产品高端推广障碍点） 3、宏观政策条件： 关于90平米以下的户型必须占到70%以下的细则已经公布，在这个条件下大户型产品更 加稀缺。而90平米以下产品的竞争将加剧。所以户型要以中
大户型为主。 4、项目档次定位：周边项目情况打分表，根据分值排序根据此表，其各种条件相加
最后得分在８2分左右，所以项目定位于中高档盘客户定 位。
三、客户条件模拟
客户类型：自住型客户为主 购房目的：扩大居住面积为主 客户来源：项目周边、五棵松区域、中央行政区域、金融街、中关村区域 客户职业类型：周边军队大院、医院医生、中央行政区干部、金融街、中关村企业 员工客户职务类型：员工、中高职位客户此类客户有购买三居的需要，但经济条件 受限支付能力有限。客户家庭结构：以三口之家为主，少量两口及单身。
四、周边项目热销户型及总价控制建议
周边市场三居最热销，二居产品次之。户型应集中于此两种户型。高端产品在 160万以上，总价高于150万（万科紫台），应避免与其竞争，力争总价控制在 150万以内，以价格形成对客户的吸引。
五、产品定位建议：产品总体定位为中高档楼盘
板楼部分建议为一梯两户，保证每户通透与视野，以三居为主，户型为舒适型三居面积控制在区域三居 平均面积以内（135——150根据面宽与进深设置）、塔楼部分建议三梯 8户，南向三居两户（125—135 ），东西向北向配以两居四户（90—110），一居两户（50——70）。将电梯间、楼梯间置于板楼、塔 楼结合部分。因塔楼高于板楼，且板塔结合部分日照有一定影响，部分可能需要做一些特异户型，所以 两居、一居比例适当升高，
户型配比建议01： 户型 套数比 大三居或四居 10% 三居 50% 板楼135-150平米 两居 25% 一居 15%
则户型配比建议为：
整套面积
板楼180平米以上
塔楼125-135平米
塔楼90-110平米
塔楼50-70平米
销售价格建议：（今年静态比较） 板楼 塔楼 最底起8000／平米 最底起7500/平米
销售价格建议：（明年增长10%-20%） 板楼目标价 塔楼目标价 9350/平米 8800/平米
户型配比建议方案2：
由于明年区域市场大户型产品奇缺和区域内竞争项目的大户型产品都面积在130-150平米左右（属于舒 适型三居）。 因此我们建议将五栋中其中两栋，在板楼部分全部做成豪华型三居。面积在190-250左右。 旨在稀缺市场中创造空缺产品更高利润空间。
方案02 户型 套数比 整套面 积 套数 豪华型大三居或四居 20% 板楼190-250平米左右 200套左右
销售价格建议：（明年增长10%-20%） 板楼目标价 11000/平米
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