一 : 签订家庭装修合同的八大注意事项

随着家装市场不断的生热，现在市场很容易出现工程纠纷，如转包、挂靠装修公司、装修质量、拖延工期、预决算争议等情况，这些情况我们都可以在装修之前避免的，为了防止这类纠纷发生，小编提醒大家一定要签订《家庭装修合同》，只有这样才能更加有效的保证自己的利益，签订装修合同时，一定要特别注意一下八大事项。(www.61k.com)

注意事项

一、在签订装修合同之前要先确定是哪一家的公司，要选择正规的公司，业主也应该先去审查你需要的装修的公司的手续是否齐全。

二、在装修时，业主应该要参观装饰公司正在施工的情况，检查工地施工和工人的素质，还应该着重检查施工的管理、卫生和防火情况。

三、对装修公司提供的设计方案要有详细的设计样图、预算报价，业主应该严格审查，如有可能找相关专家咨询。如果委托装修公司选择建材的话，装饰公司一般会提供预选的材料样品，客户应该保存以便日后检查对照。

四、在签订合同时，应该详细注意施工日期，几次验收程序、详细制作过程的说明，甲乙双方各自提供的材料的明细表和日期等。同时还应该约定好违约金的赔付比例。每个部位使用的材料的品牌、型号都要清楚标明。

五、验收方式可在合同上约定由政府质检站来验收，这样你就可以不为请质检站而另付费用。

六、合同必须要是法定代表人签订，如有委托代理人的，需要复印委托书，同时要向装修公司索要工商执照的复印件和资质证明的复印件，这两个复印件都应该加盖公司印章。

七、交付的工程款要由业主亲自交到公司财务，并索要建筑安装专用发票，尽量防止出现其他人代收工程款的情况。

八、工程完工后不同的项目有不同的保修期，客户可依具体情况与公司商议，保留原证件或扣留部分工程款作为装修的质量保证金。

九、上述装修合同有三种形式：即承包人包工包料，部分包料，承包人包工、住户自己包料，在装修中还应注意以下几种情况，装修公司包料的，要向其索要购买的材料明细表、合格证、发票;业主自己包料的，选用的材料必须符合国家标准，有质量检验合格证明、有中文标志的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等，禁止使用国家明令淘汰的装修材料。

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二 : 签订特许经营合同（加盟协议）时的30个注意事项

在《南京特许经营律师：签订特许经营合同前如何进行尽职调查?》一文中我们已经介绍了合同签订前的尽职调查工作，有兴趣的可以去看看。在对特许方的资格作完调查工作后，下一步工作就是特许经营合同的签订，本文中南京特许经营律师通过30个方面介绍签订特许经营合同时的注意事项。
一、相关规定
《商业特许经营管理条例》对特许经营合同如何签订作出了具体的规定：
第十一条　从事特许经营活动，特许人和被特许人应当采用书面形式订立特许经营合同。
特许经营合同应当包括下列主要内容：
(一)特许人、被特许人的基本情况;
(二)特许经营的内容、期限;
(三)特许经营费用的种类、金额及其支付方式;
(四)经营指导、技术支持以及业务培训等服务的具体内容和提供方式;
(五)产品或者服务的质量、标准要求和保证措施;
(六)产品或者服务的促销与广告宣传;
(七)特许经营中的消费者权益保护和赔偿责任的承担;
(八)特许经营合同的变更、解除和终止;
(九)违约责任;
(十)争议的解决方式;
(十一)特许人与被特许人约定的其他事项。
第十二条　特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定，被特许人在特许经营合同订立后一定期限内，可以单方解除合同。
第十三条　特许经营合同约定的特许经营期限应当不少于3年。但是，被特许人同意的除外。
特许人和被特许人续签特许经营合同的，不适用前款规定。
第十四条　特许人应当向被特许人提供特许经营操作手册，并按照约定的内容和方式为被特许人持续提供经营指导、技术支持、业务培训等服务。
第十五条　特许经营的产品或者服务的质量、标准应当符合法律、行政法规和国家有关规定的要求。
第十六条　特许人要求被特许人在订立特许经营合同前支付费用的，应当以书面形式向被特许人说明该部分费用的用途以及退还的条件、方式。
第十七条　特许人向被特许人收取的推广、宣传费用，应当按照合同约定的用途使用。推广、宣传费用的使用情况应当及时向被特许人披露。
特许人在推广、宣传活动中，不得有欺骗、误导的行为，其发布的广告中不得含有宣传被特许人从事特许经营活动收益的内容。
第十八条　未经特许人同意，被特许人不得向他人转让特许经营权。
被特许人不得向他人泄露或者允许他人使用其所掌握的特许人的商业秘密。
二、特许经营合同签约前，具体要注意的30个事项：
1、合同中应详细列明特许者提供的服务项目
合同中要详细说明特许者将对加盟店提供哪些服务项目，这些服务包括开业前的初始服务和开业后的后续服务。
初始服务：主要有选址、加盟店装修、培训、开店设备的购置、融资等。
后续服务：包括总部对加盟店活动实施有效，以帮助保持标准化和企业利润;总部继续进行操作方法的改进及革新并向加盟店传授;总部进行市场调查研究并向加盟店传送市场信息;总部开展集中统一的促销与广告活动;总部向加盟店提供集中采购的优惠货源;总部专家向加盟店提供的管理咨询服务等。合同中详列这些服务项目，是对加盟店利益的一种法律保护。
2、关于加盟费用
一般包括加盟费、特许权使用费、广告费及其他技术支持费用。
一般而言，不同的特许人其特许权使用费的计算比率通常都不一样，计算比率所采用的基数(以销售收入的一定比例，还是以销售利润的一定比例计算)也不统一。在签约前被特许人应认真研究特许经营费的计算方法，避免因误解引起日后的纠纷。
移动要注意特许经营的项目中有无隐藏不可预见的费用?
(1)加盟金到底包含那些项目?
(2)是否包括商标使用费?
(3)多少自备款可开始营业?
(4)是否须缴纳定期的权利金或管理费?如何计算?如何给付?
(5)特许者是否提供技师和管理团队?各是多少名?
(6)是否须缴纳培训费?怎么计算?
(7)是否必须加入合作广告计划?其费用如何分摊?特许者提供那些产品或促销服务?
3、特许经营合同期限
(1)期限长短是否明确?
(2)期限是否和租期吻合?
(3)期满后可否续约?
(4)续约有无条件?若有，条件为何?是否详细列明?
关于特许合同的续展。此亦是应予关注的问题。俗语“兔死狗烹”，被特许人应当注意避免类似的情况发生。
4、关于授权范围
包括授权区域、期间、权限等。
权限可分为独占、排他、普通三个层次，权限递减。另外，如果被特许人为地区总加盟商，则需明确相关市场之开发权及缔约权、监管权及收益分配方式。
特许合同涉及的知识产权如商标、专利及著作权等的使用权限亦应在合同中明确。
5、 经营指导、培训等辅助项目
至少应包括开业前指导、营业指导、培训等。签约时，应对特许人之上述辅助义务做出明示，比如具体指导事项、培训内容及时间、相关费用的负担、营业指导的经常性(频率)等。
(1)特许者是否要求加盟者参加训练课程?
(2)有无继续教育及协助?
(3)是否持续的提供加盟单位员工训练?
(4)是否要付费用?费用多少?如何计算?
6、 采购、供货
(1)采购生产器具是否所有的物资都必须向特许者购买?其价格及条件是否合理?
(2)是否要求加盟者只能向特许者购买所需的物资?或只能向特许者指定的厂商购买?如有，其价格及条件是否合理?
应就品类、质量、价格等做约定，特别注意被特许人应具有采购权而非负担采购义务。
就特殊商品，应取得独占特许销售权。
7、 广告宣传与促销
特许人广告投放的力度和质量，被特许人发布广告的权限都应予以特别关注。
至于促销权，也应争取，因为这是自主经营权的重要内容，可在市场开发阶段发挥较大作用。促销权应明确促销力度、特许人配合义务、促销方式等。
(1)广告是地区性或全国性?其费用支付方法?
(2)如地区性促销是加盟者自理，特许者是否提供过去经验，是否协助规划的实施?
(3)特许者是否提供各种推广促销的材料、室内展示海报及文宣品等?有无另外收费?
(4)加盟者是否可自行策划区域的促销?如何取得特许者的同意?
8、加盟店的转让
加盟者可能会由于种种客观原因而无法继续经营加盟店，这就涉及加盟店转让或出售的问题，加盟店是否能转让、如何转让、转让给何种人等都必须列入合同中，以免将来发生纠纷。
也有些合同明确表明，假如加盟者要转让出售自己的企业，总部将有购买的优先权，或者有权选择转让的对象。在这种情况下，一定要注意说明加盟店的转让价应以市场价为准。
(1)加盟者是否可转卖门店资产?
(2)加盟者是否可在门店资产转卖时，同时转让加盟合同?或特许者有义务与承买者签订新合同?
(3)特许者是否有权核准或拒绝转卖，其权利是否合理?
(4)是否须付给特许者部分转让费?
9、加盟者生病或死忙
(1)合同是否直接由继承人承接?
(2)合同是否由遗产管理人承接?
(3)合同者如长期失能，是否必须转让?
10、商圈保护
(1)合同有无授予独占区域?
(2)独占区域是否在营业额达到某种标准后随即终止?
11、选择地点
(1)特许者是否协助选择地点?
(2)谁对地点的选择作最后决定?
(3)装修蓝图是否由特许者提供?
(4)有无定期重新装潢及翻新的要求?
(5)如须申请更改建筑使用执照，谁负责提出申请及负担期间费用?
(6)租约条款是否有约束?
12、财务协助
(1)特许者是否提供财务协助或协助寻找贷款?
(2)如果提供财务协助或贷款，其条件是否合理?
(3)特许者是否提供缓期付款的优惠?
(4)有无抵押?
13、限制营业范围及贩卖之物品?
(1)合同是否对所贩卖物品的项目有所限制?
(2)限制是否合理?如贩卖其他物品，有无须特许者同意的申请程序?
14、竞业禁止
(1)是否限制加盟者在约满或转让后，不得从事同类型的商业行为?
(2)如有，其期限及区域是否合理?
15、会计作业要求
(1)特许者是否提供薄记及会计服务?
(2)如有，是否额外收费?其收费是否合理?
16、客户限制
(1)有无限制客户对象?
(2)如超越授权的地区，有无惩罚条款?
17、通知条款
(1)若违约，特许者是否有义务以书面通知加盟者，是否有延期、更正的余地?
(2)其期间有多长?是否足够?
18、特许者的优先承购权
(1)合同中有无明示何种情况下特许者可承购?
(2)其承购价格由谁评估?商誉及净值是否列入考虑?
(3)加盟者求售时是否有义务先向特许者求售?
19、加盟者亲自经营的要求
(1) 合同是否要求加盟者每日亲自经营?
(2) 合同是否禁止加盟者维持其他职业?
20、 与第三人的债权债务
明确对外权利义务及经营风险划分。
21、 关于债权债务问题
被特许人与特许人虽然是分别独立的法人实体，但是由于特许经营活动的特殊性，之间往往存在各种债权债务关系，特别是由于供货等关系，往往会导致特许人占压被特许人资金的现象发生。这是被特许人应特别考虑的一个经济问题。
22、店铺
涉及到店铺的设计、装潢、更新及费用负担等等环节。
23、关于更新
特许人掌握了新的技术、服务项目、特殊产品，以及新的商业模式等等，应主动与被特许人共享。
24、为了防止特许人在商业特许经营活动中超越其应有的权限而“滥用市场支配地位”，应该注意以下事项：
(1)防止特许经营合同出现个别条款强化特许人的优势地位，如：没有正当理由的被特许人数量限制;供货数量的强制要求;没有正当理由的降价促销的限制;签约后变更特许经营合同的内容;合同到期后，超越合理范围的限制竞争义务等。这些不合理条款会使特许人获得不当得利。
(2)防止特许经营合同整体上使特许人处于优势地位，如：对所经营商品的限制及对经营方式的限制;对销售额的特别规定;是否有权解约以及违约金的数额;合同期限等条款。
(3)关于销售价格，由于特许人和被特许人经营的商品面向相同的消费群，实施相同的营销战略，因此特许人可以根据具体经营情况向被特许人提出建议销售价格。但是，如果特许人对被特许人有不合理的价格限制条件的时候，就可能会出现限制销售价格等不公平竞争现象的发生。在《反垄断法》未及时出台的背景下，这一问题也应引起足够的重视。
25、终止合同及后果
合同一旦确立，就不能随意撕毁或中途终止。但是，也有加盟双方不遵守合同的事件发生。合同中应明确规定，任何一方违反协议到什么程度，另一方有权终止合同。当然，也应写明违反协议的一方是否有机会弥补其过失，以避免合同终止的后果。
一般来说，合同终止后，加盟者不能再使用总部所有的贸易商标、名称、各种标志和其它权利，在一定时期内也不得从事相类似的经营业务。
除了以上内容外，合同一般还包括地域的限制、营业时间的规定、营业秘密的遵守等内容。不同的行业、不同的企业，其合同内容都不尽相同。
(1)特许者是否有义务购买加盟者的生产器具、门店租约及其资产?价格如何确定?
(2)处理费用如何归属?
(3)处理期间多少?是否足够?
26、关于违约金
特别是特许合同解除的违约金，应当关注。
在签约前，应该了解清楚以下内容：在何种情况下可以解约，具体手续如何办理;如果被特许人提出中途解约，是否需要支付解约金或赔偿金;如果需要支付的话，如何计算;如果被特许人因经营不善而提出解约，是否仍需支付解约金等问题。
27、违约条款
(1)何种状况视为违约?
(2)违约项目是否属加盟者能力范围所能控制的?
(3)其订立项目与核实标准是否合理?
28、违约后果
(1)违约时，特许者采取何种方式因应?
(2)特许者是否可以直接取消该连锁加盟契约?
(3)有无违约金条款?金额多少?如何计算?
29、仲裁
加盟双方难免会发生一些冲突，解决冲突的方式用仲裁比较合适。仲裁实际是由双方选择的仲裁人进行的私下诉讼，它的优点在于整个程序是在私下进行的。为了节省时间和费用，双方可以事先在合同中设定仲裁的规则，至于仲裁的时间可以根据当时发生冲突的情况而定。
在这里，选择什么样的人做仲裁人十分重要，如果仲裁人选择不当，做出的决定不公平或不客观，会使双方或其中一方不满意，最后反而会扩大矛盾，以致双方走向法院。
30、诉讼管辖地
(1)特许者指定的诉讼管辖地是否为其总部所在地?
(2)是否考虑改为对加盟者较为有利的加盟店所在地?
以上内容仅供参考，为了保证特许经营项目能顺利进行，建议在签订特许经营合同时委托专业特许经营律师起草、审查相关内容，控制法律风险。
作者：李本虎律师，中银(南京)律师事务所
电话：13042567890
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三 : 签订个人借款合同的注意事项

日常生活中不管你喜不喜欢，肯定有人会向你借钱。当然有时候，我们也会把钱主动借给别人，钱生钱，吃利息嘛。借钱的时候，人们为了维护自己的合法利益，一般要求债务人是写张借条。我们为什么要借条?因为，万一打官司，我们手中有凭据可以维护自己的权益。但是，随着法律意识的不断增强，人们在借贷过程中为了更好的保障双方的权益不仅仅单纯的写一张借条，而是签订书面的借款合同，同时，有的时候还找2个以上的保证人做担保，将保证条款和保证人在借款合同中写明。　　但我们律师借钱给别人，一般是不写借条的，我们要的是双方签一份借款合同。我们为什么要借款合同?因为，万一发生争议、诉讼，借款合同可以更加有利维护债权人的权益。所以，我们应该树立一个观念，借钱给别人需要的是签订一份借款合同，而不仅仅是张借条！
一份完整的借款合同，应该包括以下部分的内容：
一、债务人的身份资料（包括营业执照），作为借款合同的必备附件。
简单说，就是要债务人借钱的时候 提供身份资料。
为什么要债务人借钱的时候 提供身份资料呢？因为《民事诉讼法》第108条规定起诉条件之一“有明确的被告”。打官司的时候，法院第一时间要求我们提供被告的准确身份资料，我们必须提供，否则法院不予立案。如果事先没有债务人的身份资料，等到真的要打官司的时候，才向债务人要身份资料，一般情况下债务人肯定不愿意给。
没有资料就立不了案，怎么办？届时只能委托律师去公安机关调查，如果朋上债务人不是本地人，那还得到外地公安机关去调查，相当的麻烦。
所以，签订借款合同时一定要债务人提供身份资料。债务人向你借钱的时候，什么要求都是会答应的。
二、要求债务人的配偶签字、或者提供配偶身份证明。
债务人借钱，为什么要配偶签字、或者提供配偶身份证明呢？
因为：根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法> 若干问题的解释（二）》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”；简单说，一人负债，夫妻偿还。
所以，在实践中，借款债务诉讼，我们都是把夫妻俩作为共同被告。同理，债权人也应该提供关于被告夫妻关系的证据，如果不在债务人向你借款的时候准备，等到要打官司的时候才收集，不仅浪费时间，而且不一定能够收集到相应的证据。
三、要明确约定借款利息。
为什么要明确约定借款利息呢？因为：合同法211条规定“借款不约定利息的，视为无利息”。所以，利息必须明确约定。借款合同的利息，有以下三种情况：
第一种：正常借款期限内的利息。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体 掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部 分的利息不予保护。”
第二种：逾期利息。超出合同约定还款期限的利息。
现行的人民银行规定逾期贷款利率为原利率上浮30%-50%。
第三种：打官司法院判决后，迟延履行判决书的罚息。
民诉法第232条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。”也就是说，如果债务人未能按生效判决或仲裁裁决规定的期限履行，则从迟延之日起，即原约定利息加倍计算。
四、关于复利的约定。
什么是复利？ 就是利滚利。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第7条规定“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的， 其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。”
由于司法解释对复利的态度不支持，所以，建议大家在借款合同中尽量不要约定复利。
五、明确约定借款本息的还款顺序。
这是一项非常重要但又被忽视的权利。对债权人有利的还款顺序为：先利息后本金。如果约定不明确，在司法实践中法院常常会按照先本金后利息来处理。
为什么这是一项非常重要的权利呢？举例：法院判决给付还款本金10万元，合同期内的利息是2分息2000元/月。债务人每月还款2000元。如果借款合同约定了还顺序款为先利息后本金，那么债务人一辈子还不完。但如果没有约定还款顺序，那么债务人用4年2月可以还清本金，再用4年多还清利息。
可见，这是一项非常重要的权利。约定还顺序款为先利息后本金，可以促使债务人积极履行债务、积极支付利息。
六、应该明确约定诉讼律师费承担。
当债务人逾期还款，要打官司解决的时候，为维护债权人的利益，最好还是委托律师全程跟进。那么由此而发生的律师费，应该由债务人承担、由违约方承担。但如果你不明确约定，法院就不会支持。
七、关于债务担保
有条件的，应该尽可能要求债务人提供担保，担保有以下2种形式：
1、保证人。这是最简单的担保方式，担保人签字即可。
通常我们要求债务人的亲属提供担保。理由有2点：1）如果其近亲属不同意担保，那么就要打个问号,为什么连近亲属不信任债务人？2）尤其要求债务人的成年子女、父母担保。因为，如果债务人有心逃债，经常会将财产转移至父母子女的名下，尤其是子女。所以，要求成年子女担保，可以断其逃债的念头。
2、抵押登记。
比如房屋、汽车等财产。但抵押登记的手续比较繁琐，要办理公证，登记，手续费。
八、要求债务人披露财产。
在信任的情况下，我们不需要办理财产抵押登记，但可以要求要求债务人告知其财产情况并提供有关资料。
如：房屋产权证原件交给债权人、其他财产的复印资料。
掌握债务人的财产线索，一旦有动静，债权人可以立即查封其财产。
九、应该约定管辖条款
什么是管辖条款？就是万一要打官司的时候，我们去哪里打官司的条款？债权人应当事先约定对自己有利的管辖条款。
因为：如果不事先约定，那么法院执行的“原告就被告”的诉讼原理，通常是由被告所在地法院管辖。也就是说，债权人要到债务人的地头去打官司。是实践中，这绝对是对债权人不利的。
以上是借款合同的9点主要内容。通过我们看到，签订借款合同是有很多法律技巧的。当事人与其在打官司的时候找律师，还不如签订合同的时候找律师，前一份好的借款合同来维护自己的合法权益。
合同通常有哪些条款?
合同的内容由当事人根据交易的具体情况约定，但一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)标的;标的是一个常用的法学术语，是合同当事人权利和义务共同指向的对象。标的物可以是物，如借款合同的标的是货币，买卖合同的标的是出卖物。标的也可以是行为，如货物运输合同中的劳务。也可以是智力成果等。
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;履行方式包括交货方式、验收方式、付款方式、结算方式等。
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

四 : 物业服务合同签订的注意事项

一)“宜细不宜粗”的原则
为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握。更要从微观上给予明确。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：
1．委托项目
委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”；“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。
2．各委托项目的具体内容
各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构……环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。
不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。
3．服务质量与标准
各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。
目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。
4. 管理和服务费用
各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。
5．对物业管理企业的奖惩约定条款
物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业管理企业的奖励性条款。一些地方政府原则上同意物业管理荣获全国或省、市优秀(示范)小区的，物业服务费上浮10％～25％，但真正执行的并不多，执行起来也较难。考虑到政府不宜对比作出规定，因而在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如，业主可设立业主奖励基金，对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励；在酬金制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，可适当提高酬金等。
上述五个层次足物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。
正因为物业服务合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的(与一般招投标相比)的合同谈判时间。《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
(二)不应有无偿无限期的承诺
除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为：
(1)物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物。尤其在我国体制转轨时期，广大消费者对计划经济时期的行政福利制管房体制是欣赏的。无偿的承诺不利于全社会全面、正确地理解、认识和实践社会化、专业化、市场化的物业管理。采集者退散
(2)无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。物业管理除了公共服务而向全体住用人，其他的专项服务、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果无偿提供这部分专项、特约服务对那些不需要或未享受到该项管理服务的人来说就是不公平的。
(3)无偿提供管理服务存实践上也是有害的，行不通的。无偿提供的管理服务仍是有成本，需要支付费用的，无论开发商还是物业管理企业不可能也不应该长期承担这笔费用。否则，最终导致的结果一是降低管理服务标准，二是将该成本费用转移或变相转移分担给全体业主。
(4)物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。无偿无期限的承诺通常出现在开发企业在售房时为促销而作出的某些承诺，或物业管理企业为增加中标机会作出的承诺。这种承诺一旦作出，日后又无法全面履行，就给物业管理的正常运作带来困难，极易成为双方发生纠纷的重要原因。
在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童付活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利丁物业管理的运作，是应该提倡的。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中指出，只能由开发商、物业管理企业自行支付。
(三)实事求是留有余地
物业服务合同双方一旦签订，物业管理企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下面几点应引起开发商，尤其时物业管理企业的注意.
1．物业管理企业要量力而行
在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行，不同的物业有不同的档次，这是客观条件；不同的物业管理企业又有各自不同的情况，这时主观条件。在实施物业管理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。
2．对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺
物业的开发建造是一个过程，有时又分期实施。在物业服务合同，尤其前期物业服务合同签订时要充分考虑这点。例如，24小时热水供应，当最初个别业主入住时，一般无法提供，在合同中就要说明并给出该项服务提供的条件与时机以及未提供该项服务时物业管理服务费的适当减免；又如，当一个住宅区规划分期建造时，在首期不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入合同。物业只有在具备入住条件后才能交付给业主入住，这个入住条件并不等于物业全部建成后提供的生活工作条件。这其中的差别在前期物业服务合同和前期物业管理服务协议签订时尤其应注意。
(四)明确界定违约责任与处理方式
在物业管理的实践过程中，不可避免地会产生各种各样的问题、矛盾与纠纷。这些问题、矛盾与纠纷既可能发生在物业管理企业与业主之间，也可能发生在业主相互之间；既有违法的问题，但更多的则属于违规、违约以及是非道德和认识水平的范畴。最然，对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷要通过不同的途径，采取不同的处理方式来解决。
由于物业管理活动具有生产与消费同时产生同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题要更为复杂。因此，物业服务合同在签订时双方要对此有更为详尽的约定。首先，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件；其次，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视.徐涛律师15327446830  QQ574659129

五 : “营改增”后企业签订合同注意事项

2012年1月1日起，上海率先开始交通运输业和现代服务业营业税改征增值税试点。2013年8月1日起，上述试点已扩围至全国。作为提供和接受试点行业服务的企业，双方在签订服务合同时，需要关注相关合同条款的拟定，以享受减税效应，避免争议。

《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。

本文从服务接受方为增值税一般纳税人的角度，结合上述条款，对“营改增”之后需要注意的事项进行梳理。

注意企业名称和相关信息的准确性
一般而言，在合同的开始，就会提及合同双方的情况。“营改增”之后，原来的服务提供方，从原来的营业税纳税人，可能变为增值税一般纳税人，服务提供方的增值税作为进项可以被服务接受方用以抵扣，因此，合同双方名称的规范性要求要高于原来的营业税纳税体系。

因此，服务接受方需要把公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行、账号信息主动提供给服务提供方，用于服务提供方开具增值税专用发票。在原有的营业税体系下，虽然也有发票开具的规范性要求，但相对而言，增值税体系下对服务提供方开具发票将更为严格。而纳税人识别号信息在原有体系下并不需要提供。拟定合同时，双方应更重视企业名称和相关信息的准确性。

服务标的应在“营改增”范围
标的构成合同的最主要内容。在现代服务业归属于增值税行业后，合同对标的的描述是判断纳税义务的最主要依据。由于目前“营改增”处于对部分行业的试点阶段，仍然有大部分服务行业并不属于“营改增”的范围，合同对服务内容的描述可能会成为判断纳税义务以及税收管辖权的重要依据。

比如，某研发公司受企业委托开展研发服务，研发成果归委托方所有。在标的交付时，研发公司需要按照合同的约定，将交付成果进行指导和阐述。如果双方对后续的服务单独设立合同，并且在服务内容标的的章节用“培训”进行描述，有可能造成实务中对此劳务服务究竟属于增值税应税服务范围（研发服务）还是营业税范围（培训）的争议。

企业应清楚地根据交易的实质来描(www.61k.com]述服务标的，进而准确判断究竟属于增值税还是营业税的纳税义务，同时还要熟悉应税服务范围注释，关注自身营业范围，在合同约定时，考虑对服务内容的描述。

价款是否含增值税
增值税体系下，服务提供方收取的服务费，是含增值税的价款还是不含增值税的价款需要明确。在以前的营业税体系下，双方约定的价款，不需要关注营业税的情况，因为营业税是服务提供方的成本。作为服务接受方，支付的所有价款作为合同价款和报酬。

除了要明确价款或报酬是否包含增值税外，还有几个问题需要关注：
首先，如果原来的服务价款收取方式是按照服务提供方的人工服务费加上营业税的公式确定的，“营改增”后，服务接受方应主动和服务提供方重新协商合同的总标的。例如，某会计师事务所提供咨询服务，按照人工小时费用率的服务费为100元，双方约定的合同价款为105.26元，此处不考虑城建税和教育费附加，并且按照100/（1－5%）确认。“营改增”后，上述合同价款不含税价应为100元，而不能按照原有的价款105.26元作为不含税价确认。当然，现实中还要根据合同双方的谈判结果确定，但准确关注合同条款对价款中代垫费用、税务成本的描述，或者准确了解供应商的实际税负变化，有利于在合同价款谈判时进行议价。

其次，在向境外支付属于现代服务业的服务费时，通常双方会约定诸如城建税、教育费附加、增值税、所得税的承担方。此时，准确评估“营改增”后的价款就变得非常重要。上海和北京根据上述税费的承担方是境内服务接受方还是境外服务提供方，出台过实务中确定应纳税所得额的公式（应纳税所得额同时是增值税的税基），因此，在合同签订时，除了合同价款是含税还是不含税需要约定外，其他税费的承担方式也应该进行约定，从而避免实务中出具非贸易项下付汇证明可能出现的困难。对于代扣代缴义务涉及税款的合同条款，也建议企业及时进行更新，以反映“营改增”之后境内服务接受方不同的代扣代缴义务。

最后，建议服务接受方在合同中明确将服务提供方需要提供增值税专用发票作为一个义务条款进行明确。

履约期限、地点和方式
合同的履行期限是“营改增”过渡时期出现的问题，即合同约定的标的在确定纳税义务时，如果履行期限正好跨期（指地区性“营改增”试点的生效期限）该如何处理的问题。在实践中，是否需要根据履行期限和权责发生制原则，分别计征营业税和增值税，还是统一按照发票开具的时间，只要在“营改增”之后，就缴纳增值税。目前并没有统一规定，因为无法将一个劳务行为进行人为的分割。大部分税务机关采取“按发票开具时间”进行处理的方式。例如，在履行代扣代缴义务时，统一代扣代缴增值税，不再区分履行期限，即纳税人不用分别向国税机关和地税机关缴纳两种税款。

在跨境服务中，履行的地点决定了是否需要缴纳增值税。《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号）第十条规定，在境内提供应税服务，指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：
（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。
（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
因此，如果境外服务提供方提供的是属于上述服务接受方完全在境外消费的应税服务，应该在合同中对履行地点进行明确，以便准确确定是否在中国负有纳税义务。另外，该条款还涉及境外劳务提供方的所得税纳税义务情况，需要在合同签订时予以明确。

另外，合同履行方式的条款通常是确认纳税义务发生地点的一个佐证。如果服务的履行是通过电子邮件、电话等信息手段完成而不需要服务的提供者入境提供，建议在合同中进行明确。

提 示
很多企业都有格式合同条款来处理经济交易中的各项服务合同。在“营改增”的背景下，企业应及时对格式合同的上述条款进行审阅、复核，关注是否清楚地明确双方在“营改增”后的权利和义务。

本文标题：合同签订注意事项-签订家庭装修合同的八大注意事项
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