一 : 绝对亲身经历 留给A5的新手站长

　　从2008年8月8号开始，我认识了A5的搜索功能，可以说我从建站到优化，到现在一直都在使用，就像在图书馆一样方便，快捷的查询资料，但是在一年前我却是由于根本没有能力分辨哪里文章是真正的经验，哪些文章是为了软文而乱改的，这致使我走入了优化的歧路，直到现在仍然没有走出网站优化的困境，但是我希望用我的亲身经历，写出来留给站长网的新手站长们，当你看到这个文章的时候，如果不是在Admin5，那么就有可能不是我原创的，请到A5上浏览，谢谢。

　　第一，网站从哪里来?

　　我是在一年半以前开始接触建站，完全是由于自己的兴趣，当站长，有自己的网站一定很有成就感，而且还可以创业，何乐而不为。

　　但是网站从哪里来呢?自己又不会做，所以我想到了找网络公司开发，在CSDN上找了一个“所谓的核心伙伴”-“某某科技”，名头很大，还是首页推荐的，在不断的联系中，他们确定了我的需求分析，以XXXX元的价格帮我开发株洲家教网，是这个站www.caogentang.com，上面有合同，合同当时是发传真，手续费都花了我80块钱。合同上写明1个月以后就完成，但是却托了半年之久，而且还是个半成品，根本不能正常使用，浪费了我太多的时间和经历，真是后悔不已，但是我不知道别的办法，尤其是还可以买网站。

　　如果你现在没有网站，要开发一个网站，我强烈建议你到A5论坛的“网站源码出售”专区去通过中介购买，既可以随便挑选，又可以测试，又是中介确保你源码的安全，真是再好不过了，可惜我当时不知道，哎。

　　第二，服务器放在哪里?

　　很显然，我当时的服务器就是买的虚拟主机空间，100M的，在“某某科技”结果他们就说还让我交这个钱，那个钱等等，各种名义让我交钱才能正常使用，我后来在淘宝上找人把网站修理了一番，花了几百元，然后买了个50元的空间，相当的便宜了，而且速度还不错，以为这回高枕无忧了，大概运行了3个月左右，发生了什么“原始人”事件，空间不能使用了，再然后换了空间，总是打不开网站，结果大家肯定猜到了，网站被降权。

　　半年后我才在万网购买了稳定的虚拟主机，现在运行不错了，强烈建议，服务器一定要稳定，如果不稳定，你就再怎么优化都是没有用的。相信我，经验谈。

　　第三，除了内容为王以外，其他的SEO知识都不准确，你只有靠自己去摸索。

　　我当时由于排名不好，在A5上找了文章，说更改网站标题能获得更好的排名，百度会认为你在完善自己，记过我修改了以后，排名是变了，下降了N页，经过几个月才恢复过来。

　　内页的新闻标题，有人说把重要的内容文字放在前面，例如：株洲家教网 - 株洲找家教，就找草根堂!，把网站名字放在前面了，结果我所有的新闻第一个出现的都是株洲家教网，百度的收录停止了，原来每天都收录的，基本上半个小时就收录新的内容，结果修改了以后半个月也看不到一个文章被收录。

　　第四，外链质量要好，数量要少!交换的频率要小!

　　外链超级重要，公认的，质量好，越多越好，但是又不能太多，这些都对，OK，没问题，但是为什么就没有人告诉我，外链一天最多加几个?不能超过几个呢?

　　结果，我看了那个文章后，半小时换了8个外链，你猜怎么样?首页瞬间就在百度里面消失了，那个速度!而且就像股市一样，今天出来，明天就消失，在我补救了以后仍然一直持续要今天，大概已经2个月了，首页今天有，明天就没有，相当折磨人了。我曾在A5写过原因，过程和结果，被推荐到置顶了，大家可以找找看。

　　第五，坚持才是真理

　　无论你是成功了，还是失败了，坚持才是最重要的，我就是一个失败者，但是我仍然在坚持，只要我在坚持，我就没有失败，我要坚持住，我要一直努力。

　　继续的经验谈：

　　我在1月12日，又重新更改了网站的标题，描述，重新修改了一下网站新闻标题以及首页的文字布局，变动很大，我希望能有个好的结果，我的快照还停留在去年11月，真的是杯具。

　　最后一句，希望我的经验能够帮到大家。转载请保留链接：株洲家教网

二 : 买二手房经验（网上）

经验1：购房需要量力而行。(www.61k.com］买房看房之前先，可先预算一下自己的经济状况,从而分析一下什么区域面积多大什么价位的房子适合自己。另外个人的信用资质决定了贷款额的多少，贷款购房前也应该提前充分了解自己在银行的信用评价。
经验2：充分考虑时间距离而非实际距离。购房人大多想在工作单位周围买一套合适的房子,但是单位周围有好多房子价格太高,首付不够,目前北京的轨道交通四通八达,其实可以考虑到远一点靠近地铁的地方购买，用时间距离替代实际距离，出行一样可以得到保证。
经验3：生育计划决定户型大小。如果已经结婚或准备马上结婚，同时近两年生小孩的打算,建议买一套两居的房子比较合适,如果近几年不考虑生孩子，则可以考虑购买一套一居的房子作为过渡，几年后再根据需求升级住房。
经验4：教育计划早做打算。大多数已婚白领在2-3年的时间内都会计划要小孩,因此对于孩子的教育计划应该在买房时就早做打算。对住房周边学校、幼儿园、培训机构多做考虑，这样可以为孩子以后上学早做打算。
经验5：购买免税房可以节省成本。很多新婚年轻白领觉得买二手房一定要买2年以内的房子。这种想法存在一定误区。2年以内的房子虽然年代较新,但是所交的各项税费都比较高,而且新房的公摊面积比较大.因此社区专家孙悦建议，年轻夫妇可以考虑一下2000年左右的房子。这类房屋基本上没有其他一些额外税费，且公摊面积比较小而,这样也可以省去一大部分钱。
买二手房大概需要注意事项
购房者在购买房屋前，充分完备的准备工作必不可少.首先需要注意：
（1）实地查看房屋物理状况。二手房不同于新建商品房，由于建成时间相对较长，房屋的自然损耗较大，加之经过之前产权人或使用人的装修使用，房屋的物理结构可能已经发生变化，如装修时改变了房屋的承重结构可能造成房屋的安全隐患，这些都需要通过实地仔细查看才能有直观的了解。另外，房屋的朝向、通风、采光、相邻关系、是否有承租人居住等情况对房屋的交易价格、交接等都会产生重大影响，应该在多次实地查看中作全面了解。
（2）向房地产登记机关查询房地产登记册。前述案例中肖先生仅凭房屋产权证就签订了合同，险些酿成大错。要了解房屋的权属信息，除查看房屋产权证外，还应当到房地产登记机关查询不动产登记簿。目前我市的房地产登记机关是各区的房地产交易中心，由其记载保管的房地产权利登记簿面向社会公开，房屋的权利人、利害关系人可以凭身份证，填写查阅申请表后予以查询。因此，购房者在作出决定前，可以通过查询不动产登记簿，了解房屋的权利人、面积、土地使用期限、规划使用性质、竣工日期、抵押权的设定、有无查封等情况。
（3）综合考察房屋的周边配套设施情况。二手房之所以得到越来越多购房者的青睐，主要得益于其优越的地理位置、便利的交通、成熟的小区绿化环境、完备的教育、生活配套设施等。俗话说磨刀不误砍柴功，购房者在购买房屋前，务必要花费一定的时间和精力对上述项目进行考察。如建成时间较长的小区一般没有地下停车库，随着家用轿车的普及，越来越多的车辆必然占用大量的地面道路，一些白天看来绿树成荫的小区，晚上便成为一个偌大的停车场，极大地影响通行和环境，购房者不妨在夜间来了解是否存在上述问题。又如看房时间一般安排在周末时间，交通较为通畅，购房者还应当在工作日考察一下准备购买的房屋和主要出行地之间是否仍然通畅，是否较为拥堵等。
您“挤干”二手房价水分！
购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，买卖双方有多次见面机会，因此应该抓住时机进行还价。
忌讳狮子大开口
在市场处于观望时期，买家与卖家讨价还价的可能性大大增加，而在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。有专家表示，近期买家还价的成功概率大大增加。
买房还价并非买衣服，千万不要狮子大开口。业内人士提醒说，虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。
业内人士指出，还价也应随行就市。以前的价格并不能作为还价的参考标准，因此专家建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，这样成功的可能性才会增加。
还价也要“对症下药”
还价也有技巧可言。专家表示，所谓“对症下药”，也就是要根据实际情况来进行还价，而并非盲目为之。
专家表示要“对症下药”。其实要做到“对症下药”，买家首先要做的就是区分哪些人容易还价。一般情况下，换房者的卖家难以还价，因为他们是考虑换房出售房子的，对于这样的卖家来说，他们心中原本是希望卖出高价来减轻换房负担，这种情形也可以推而广之，即换房者不易还价。还有就是“急抛房”不能还价，因为“急抛房”挂牌价往往低于市场水平，可遇不可求，遇到这样的机会最好是马上抓住，如果还要讨价还价，等于是白白让机会溜走。
此外，如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向（如有意投资股市，或者经营方面缺钱等），则可以大胆还价。
挤干房价中的水分
还价其实就是要挤干房价中的水分，剔除房价中的不合理部分，使得购房成本下降。那么，房价中的水分从何而来呢？下面将结合具体情形来做详细分析。
虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修画划上等号，装修部分使用时间已经超过三、五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。
其次，房屋的缺陷也会造成房价水分 ，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。
此外，众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。
业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。专家建议，买家先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。
二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
二手房买卖知识集锦
不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
不看地上看天上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
不问屋主问警卫可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。
选一个好楼房注意事项
（一）选楼四不宜
很多人均希望挑得一所风水好的房子来居住，但却不知应该如何选择？现在便把选择好房屋的方法告诉大家，可以作为各位买楼的参考。
1、风大不宜
各位在购楼时，应该先在房屋周围巡视一番，看看附近的环境是否有缺陷？
首先应该注意风势。倘若发觉房屋附近风大，十分急劲，那便不宜选购了，因为即使那房屋真的有旺气凝聚，也会被疾风吹散。
风水学是最重视“藏风聚气”的，这表示风势强劲的地方肯定不会是旺地！
但要留意一点，风过大固然不妙，但倘若风势过缓，空气不大流通，那也绝非所宜！
最理想的居住环境，是有柔和的轻风徐徐吹来，清风送爽，这才符合风水之道。
2、阳光充足
阳宅风水最讲究阳光空气，所以选择房屋居住，非但要空气清爽，而且还要阳光充足，若是阳光不足的房屋，便往往阴气过重，会导致家宅不宁，实在不宜居住。
3、中心受污不宜
这是指房屋的中部位不宜用作厕所，否则便有如人的心脏堆积废物，那便自然是凶多吉少了。
倘若厕所并不是位于房屋中心，但却位于房屋后半部的中心，刚好与大门成直线，那亦不宜选作居所，因这很可能导致破财损丁。
4、街巷直冲不宜
风水学是“喜回旋忌直冲”，因为直冲的来势急剧，倘若居所首当其冲，则为患甚大，不可不慎！
故此各位前往选楼时，不妨先在房屋周围看一番，看看房屋的前后左右是否有街巷直冲的情况出现，若房屋的大门正对直冲而来的马路，那条马路愈长便凶险愈大，车愈多则祸愈多，因此有人称之为“虎口屋”，表示难以在其中安居。
（二）选楼十六忌
1.正对大街胡同或道路的不要买。（正冲为箭，主伤人）
2.高方不远处有高大建筑物的不要买。（阻挡阳气，阴盛阳衰）
3.临近庙宇、骨灰堂、坟场、寺院、古墓的不要买。（阴气太盛）
4.“U”字楼不要买。（U字楼形如亡字，常出人命案件）
5.两排东西走向的楼房横向连接而连接点又不在同一条直线上，其相错部分单元不要买；
6.“口”字形的楼不要买。（人在井中，不能发福发贵）
7.“T"字型楼不要买。（不能藏风聚气，主贫寒）
8.“工”字形的楼不要买。（这种楼难出富贵，主贫）
9.楼前空地窄狭若一条线者不要买。（状如一线，财富不入门）
10.客厅窄狭的不要买。（客厅窄狭不聚财）
11.人口少不要买太大的房子。（房大人少叫宅克人，也叫“虚”，久居不吉利）
12.房间买单不买双。《宅书》云：“三间吉，四间少，五间就有一间空”）
13.缺西南角、西北角的不要买。（对家人不好）
14.有儿子而正东方建成厕所的不要买。（会影响儿子的身心健康和前途）
15.西北角作厕所、灶房的不要买。（主凶）
16.房主属兔的不要买东户。（东户门朝西，与兔相冲）。
买房的好处和坏处

买房的好处
买房的坏处

1.有属于自己的窝了，有家的感觉
1.首付不能存银行吃利息了

2.不用担心被房东赶出去，不用担心房东随时涨价
2.交了首付，没有余钱再投资创业了。

3.不用经常搬家了，不用找中介租房子了
3.尽量省吃俭用还贷款，生活质量下降很多

4.自己的房子通常都装修不错，设施齐全，有心情养花花草草、阿猫阿狗了
4.万一买的房子跌价了，心里不好受

5.不用担心女朋友要结婚要房子了，.不用担心孩子户口和上学问题了
5.如果上班太远，住自己房子路上太花时间

6.不用担心以后房价上涨了
6.房子质量出现问题得自己承担了
如何办理二手房贷款?
视地区不同而有差异。
目前传统贷款模式就是要求贷款申请人委托中介公司或者担保公司办理，但现在建行已经开办有可以受理个人直接上门申请贷款的所谓“直客式”贷款。具体上就是（以所购房屋作抵押）：
1、申请人准备好身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明（若是已婚者则要求夫妻双方的材料）；
2、与卖方签订交易协议，卖方提供其身份证、婚姻状况证明及原住房产权证书；
3、买方提供与卖方之间的首付款证明；
4、由银行方指定的评估机构对拟购房进行评估；
5、买卖双方在房管部门进行过户；
6、买方在房管部门进行抵押登记 ；
7、银行根据过户、抵押登记手续签订贷款合同、进行合同公证、发放贷款；
8、买方可以自行决定购买住房保险。
其他的传统“二手房”贷款与此类似，区别在于是否有中介机构介入、费用多少等等。
买二手房的优势？
理由一：户型好总价低　从市场看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据了解，60-80平方米的住房是最适合三口之家居住的，而不少二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就达一百多平方米，总价都超过几十万元，对于普通家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。
理由二：区域优生活便　二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，购买二手房可以满足人们多方面的需求，满足地理位置的需求，满足子女受教育的需求等。
理由三：配套设施齐全不少　二手房都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，小区的配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学，在小区辐射区内全能满足，二手房的买主可以坐享其成。
理由四：可选择的范围大　在同一地段的二手房房型不尽相同，对于购买者来说，选择的机会就多了，由于二手房的建筑年代不同，户型也有所不同，在同一地段分布着许多不同年代、不同户型的二手房供购房者选择。
理由五：物业费用低廉　二手房有不少为已购公房，居住者享受的是单位的福利待遇，物管费少或基本无物管费，但是小区的物业管理已到位。与买新的商品房相比，这些二手房新业主入住会节约一笔物管费。
理由六：买现房最放心　市场中交易的二手房均为现房，房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然，房屋建筑面积是实实在在的，没有期房面积不准确的纠纷，二手房物业已入住多年，自己考察考察就可以了。二手房周边的配套设施、地理环境、交通等都已成型，买主买得明白、买得放心、买得踏实，而期房周边的环境与配套还在规划中，而现实与规划总是有差距的。
理由七：产权过户及时　上市买卖的二手房，房主都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更、产权过户手续。
理由八：投资少回报高　贷款购买二手房，然后出租，以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择，真正做到了“以楼养楼”。
理由九：干扰少好住家　新的商品房入住时，很长一段时间内家家在装修，每天都在承受噪音和空气污染。二手房则无此干扰。
理由十：体现邻里亲情　上市的二手房大都是单位的职工宿舍，邻里关系十分融洽，购买二手房的同时得到了好邻居。

三 : 52上海买房注意事项 纯手打(本人亲身经历)

上海买房注意事项 分享给需要的人

1. 千万不要相信中介

找中介要找个靠谱的，首先是业务流程熟悉（办理贷款过程就充分体现出来了，复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等）

其次是态度好，去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。 但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不经过中介的手。

在签订居间协议的时候，有一条就明确告诉上下家，中介的责任是促成交易！也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费，但是却不承担交易失败的责任！！！！

所以，不要以为你付了中介费，中介全能搞定，他是只认佣金的！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！

没办法，中介的门槛太低，而且属于人员流动性比较大的行业，每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆；本身买二手房的风险就大，而二手房操作是需要业务经验的，对常遇的卖房陷阱很清楚，只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。但是，这行真的是社会的一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。

总之，记住一句话，看到中介的那张笑脸，提醒自己：中介95%都不是好人！！！咱是下家，必须亲力亲为！！！！

但是呢，二手房大部分都是通过中介完成的。

一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险；

其次，毕竟上下家都是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方的公司不行，就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦.

毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！ 最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人

2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道

买房前什么口头承诺都是无效的（房东说什么送你家具，好，送什么都写在合同里），在签订合同前要把一切明确好，合同没体现出来的也要写入补充条款！

3. 违约处理办法

遇上一个好的上家真是买房人的福气哎，上家很爽气，很配合，真是事事好办，关键是这种人不多了。所以，合同中一定要把违约处理办法写清楚：

第一 是上下家的违约处理，比如交房日期，如果上家在协商好的日期不交房，如何处理？？ 再比如规定好的过户日期，可能因为政策变化会延迟，签合同时候就要求宽松的时间节点

第二 这点很重要：如果合同没得到很好的实施，中介如何处理?

比如约定好过户后就可以交房，并且写入合同，但是过户后上家后悔了，觉得没有放款不放心，拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商，如果协商未果，如何处理？？这就是中介的问题了，是扣中介的钱呢还是扣上家的钱给你补偿？合同写清楚！！！！这时候中介绝对的配合你,去和上家协商。

4. 中介费问题

一般上家都是到手价，下家要付2个点的中介费，这时候就要和中介商量了（谈中介费的时候一般都是和上家谈好价格了），一般就付一个点就可以了（身边买房同事大部分都是只付一个点），最多给个1.2折，这时候是中介求你哦，切记切记！！！

还有一点，中介费一般是过户给一半，交房给一半。在没拿到房之前，千万不要付清！！！！ （很多中介在签订居间协议时候，会告诉下家，业内规则是签订合同付一半，过户付一半。千万不要相信！！！这是中介行业的一个伪行规，完全是中介中介定义的。

佣金是干什么的？就是对中介服务支付的一比酬金。刚签完合同，什么都没干，怎么就能付钱呢？？？

正常的做法是过户给一半，交房给一半。如果中介不同意，直接就拒绝签订居间协议，然后走人再找家中介，此时的中介很弱势，会像狗一样求你的。

一半过户后，就没中介什么事情了，中介很害怕以后不付佣金的。

但是，买二手很多的纠纷就是发生在交房阶段，所以，第二笔佣金就是制约中介的。）

5. 关于纠纷处理

一定要记住一点，什么都是协商处理的，千万不要以为声音大，态度强硬就是强势的一方，不卑不亢，以理服人才是买房人的真正态度

服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷的地方先做足功课，然后询问中介的态度，然后说明自己的立场，让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前，中介有义务帮你办理一切房产的交易事项！

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看房成功后，缴纳定价前的工作（非常重要，买房必须做的事情~！！！！）：

1. 拉产调！！！

买房不是买菜，动辄几十万上百万就给别人了，你去菜市场买菜都要计较半天，何况是买房呢？！

上海的二手房交易最大的漏洞有2个：

一个是网签的房子可以抵押（需要房产证的）

二是没有资金托管（买房的资金全部交给第三方托管，包括首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家） ，这个是房子上家恶意合同欺骗的最好方法

所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包括门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25块钱吧，确定房子未被抵押

如果房子已经被抵押，或者是有抵押历史，请不要交易！！！！！切记切记！！！

能抵押房产的人，懂的玩这套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是现在很风光，背后早就负债累累了，一个烂屁股的人，拿了钱就不给了，你就哭着去法院和它打官司吧！！！！ 一定记住：

有债务关系的房子一定不要买！！！！

2.产证抵押

和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证明大的中介公司都有，直接打印给你盖上章就好了，这个是买房最大的陷阱之一，他们遇上很多了，早有准备）

产证抵押最主要原因是：产证补办来不及的,公示3个月才能补办，一般三个月房产已经交易成功了，上家根本没办法再去抵押房子。

所以切记一定要扣产证,并且让中介出具有公章的保函,保证不得私下还给卖家，否则中介全责并且双倍赔偿给下家！

3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳，房东是否有恶意拖欠，老赖的情况~！

如果该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房！！！切记切记！！！！

如果上家是本土上海人，有离异史，或者家里有残疾人之类的，上家貌似很忠厚，也不要买！！！ 很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归的，倒霉的就是你了！

4.签订合同后一定要在第一时间去派出所确认户口是否迁出！而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！

而且，在贷款发放前确认户口已经迁出！！！如果没有迁出，按照合同已经违约，可以申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续履行合同！！！

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交定金的时候，注意以下几点：

1. 上家必须在场，而且看到房产证；

2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证，为什么呢，因为这时候还没有签合同，很多上家说话完全不负责，或者是说完就不承认了，税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过，至少1个点的税谁承担（除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？？

很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任的给你保证，或者是中介为了卖房给你口头保证，后面就死活不承认或者不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现此类违约，没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担；

而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款；

3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮

4.中介给你的保证也不算数，尤其口头保证，写入书面的草签合同中；然后再签合同的时候写入合同补充条款；

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缴纳了定金后，基本就是约定时间，付首付，签合同了。

签订合同注意事项：

1. 上海所有的二手房合同都是一样的，政府统一，但是，很多中间的细节都是空白的，比如过户时间，交房时间，最迟交易完成时间；

一定要把每个空白地方写清楚，比如交房时间，一定写明是上家收到放款后的7个工作日内；比如：户口必须在合同签订后1周内迁走；

2.违约处理办法

大的违约处理，比如延迟交房，一般都是首付的千分之五每天；但是如何执行呢，这就靠尾款来制约；

但是，一般情况下，很少有直接执行的，原因很简单，过户后房子是你，如果上家没搬出，或者耍赖，拖个2周都是正常的，毕竟买房是好事，大家最终都不愉快就不好了。

然而，有一种情况非常特殊，就是户口的迁出，非常重要，如果上家户口不迁出，以后你的房子很难卖出，必须写明户口什么时候迁出，如果不迁出，尾款扣除，如果尾款少，上家必须再给5--10W的保证金给上家，以保证上家的利益。

所以，一再说：在放款前必须去派出所确认户口迁出。

其他问题：

比如上家送家电，需要在附加条款列出家电明细，和一旦家电遗失的处罚条款，一般是家电市场价格的2倍。比如留下一个空调，上家私自拆走，不好意思，验房时候估价一个1.5P格力空调是4000，那就扣8000的尾款。所以，家电列表要写清楚设备的品牌，型号，新旧程度等。

3.满五唯一承诺及其他承诺

如果上家承诺满五唯一，写入补充条款，一旦发现不满五唯一，多出的税费由上家承担； 比如上家说房子无任何质量问题，无漏水等，写入补充条款，如果交房前发现，上家承担维修费用及修理时间的补偿；如果上家隐瞒房子质量问题，上家有权追究上家法律责任。。。。

52上海买房注意事项 纯手打(本人亲身经历)_买房的注意事项

4. 做低房价等

如果中介承诺可以做低房价避税，请写入补充条款，有一点必须注明：此为中介提供的免费义务，下家无须付任何费用；

但是，我在此强调：建议买二手房的各位，不要去玩这些猫腻，更不要听信中介去玩阴阳合同。

首先，玩阴阳合同是承担风险的，你是风险的承担者，一旦被发现，多出来的税费一样要承担；

能玩阴阳合同的人都是老江湖，对二手房买卖有很深入的了解，你玩不过他们；剩下来的钱不够喂饱他们这些中介，还热了一屁股的骚，承担了不该有的风险；

其次，中介不会给你提供免费午餐，就是为了钱；房子都买得起了，还在乎那点钱？？而且心理承受了不该有的压力，还因此会被中介要挟威胁，何苦来哉？？？

基本就上面这些了！

合同一旦签订，意味着你付了至少三成的首付，说难听一点，你相当于你买了股票被套牢了，必须走下去，把合同履行完！！！！！

中介在此，能威胁你的就只有2点：

1. 你付了首付，一大笔钱给了上家，无法要回，必须买房，你很弱势，可以利用你忐忑的心理给各种威胁。

比如，不给中介费不过户。

所以，此时下家必须和上家保持好的关系，不能被中介所乘。其次是中介费在过户前一分都别给，过户后给一半（过户后房子都是你的了，就等产证了），过了户中介就没啥用了，就验房时候帮你登下下，算清水电费就好，没他一样做。

2. 玩阴阳合同的，中介帮你省税费的（比如说能做成满五唯一），做低房价的

这一类人基本都省不了多少钱，而且被中介胁迫，中介费很多都在过户前被压榨干了。

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正式买房

正式买房，基本都是标准流程，审税，办理贷款，过户，这些出问题的很少，只要商家配合，中介帮你跑跑腿就完成了。

就只强调5点：

1. 首套房一般银行都是85折，很多中介会找贷款老师帮你完成，但是一定要注意给你打折，别被中介忽悠什么不能办，要办就给好处费之类的。

而且有一点可以告诉你，办理贷款其实是银行受惠的，信贷员讨好中介就是为了完成贷款指标的，所以肯定不会说 办贷款需要给中介好处费的说法，如果自己去银行办理贷款，银行经理热性的招待你呀。。。

记住：除了中介费，什么好处费都不要给中介，更不要听信中介什么什么办理需要什么费用，都是鬼马的假话，不信自己去办理一下。

2.及早过户

3. 如果产证办理加急，一般是500块搞定，不要被中介忽悠，多一分都别掏（中介认识交易中心的人，交易中心一般收费200，剩下的全是中介的好处费，可以协商的）

4.放款前一定要确定户口迁出

5. 如果是公积金贷款，收件收据会被五牛城的人拿走；然后产证邮寄给你；

如果是混合贷款或者纯商业贷款，一定记住：收件收据都是你拿着，被中介拿走，会各种威胁给你，替你收了房产证，还要钱呢。

其实，就那几个买房流程，审税，办理贷款，过户，上家都必须在场，任何收据都自己拿好，不要给中介；

如果一不小心被中介拿了收件收据，发现后要不会，产证还没有出来，怎么办？很简单，去交易中心再申请一张。

最好是不用收件收据去领取产证，而是邮寄；很多人不放心，要自己去领取，也可以，前提就是自己有收件收据，不被中介钻空子。

补充一条，中介费的发票问题：

我是在中原地产找的房子，自然也是付中原地产的佣金，虽然中间发生过不愉快，但是最终顺利交割完毕后，付了佣金，直接给的机打收费凭据，并且告知一周后按照上面的电话，可

以要求提供发票，邮寄到新住所；

一周打了电话，也拿到发票，而后中原还有人打电话问我对服务态度是否满意。大公司比较是大公司哎。我一个同事，找的是小中介，因为合同除了问题，打印第二个版本的合同，中介老不高兴了，还少打印一份额。当然最后发票是没有的。很多人希望找大的中介公司，比如我爱我家，21世纪，中原地产，最大的原因就是正规，但是很多小中介的服务也很好；无论选什么样的中介公司，好的中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这样的中介才是我们希望要的。

所以买房前，要好好的考察下你选的中介的业务水平和服务态度哦。。。

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买房子是个很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必须亲力亲为哎。比如看房的时候，很多人希望找一个装修好的房子，然后省去装修的麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛的味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好的房子，买房送家电、送家具是很多人希望的。而且说实话，旧的家电真的不值钱哎。但是，我们知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打细算是出名的，因此，遇上好的上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，适当意思几千块，皆大欢喜哎。然而这样的人真少。如果你想买一个装修好的房子，不在装修，要注意三点：

1. 出租中的房子不要考虑不装修。可以明确告诉你，90%出租的房子，装修都严重被毁，不如毛坯房来的实在，还要拆旧。

2.装修好的房子，看房注意细节：

首先看厨卫，敲敲墙面瓷砖，是否空砖，看马桶（家用首选TOTO），看五金用具，只要是家用，这些都是选好的买。质量很次，很可能需要翻修；

其次看窗户（家用凤铝的窗户，密封性很好，很少选用一般的铝合金窗户），看门套，门的用材。

3. 装修好的房子，隐蔽工程无法查看，但是是否出过问题，要查看清楚；

比如地板是否鼓起来（进过水，水管爆过，地板就坏掉了），墙面是否有发霉痕迹（漏水或者其他），是否很多的明线（一般都是暗线，明线不是老装修，就是装修时候很多问题没考虑到）

总之，买房要沉着，慢慢的看，看到合适的，就别犹豫了！！！

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中介费和尾款是你制约中介和上家最有效的武器。

中介费一般是过户付一半，交房后付一半，再签订居间协议的时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。

尾款是也是制约无良上家的武器，而且留的越多越好（前提是买房准备好了首付，并且有足够的钱做尾款），最佳是留2W--10W，留的太多上家也不同意。

留尾款可以让上家早点交房并且迁户口，前提是合同写清楚交房日期或者是交房条件（一般放款成功后一周内就要交房的），户口是在合同签订好（买房合同）2周内迁走的，如果违反这些，就需要从尾款扣除了。

不过很少扣尾款的，毕竟上家更有优势，哎。。

但是特殊情况，遇上JP上家，就必须出这招了！

祝福各位买房顺利！Elliot朱

四 : 买盐的经历

　　人生中总有好多“第一次”，在这里我要给大家讲的是我第一次买盐时发生的事情。

　　那是九岁时发生的事情。当时家里正好没有了盐，妈妈又要招待客人，无法脱身，便叫我去帮忙买盐。我一看妈妈递过来的钱，愣了：My；god！我自幼胆小如鼠，虽然在小朋友们交谈这方面“有一套”，可做其他事情，特别是和陌生的大人们对话，如果我能“顺利通过”，那可真是“人把狗咬死了――怪事一桩”呢！不过，“Mother命不能违”，我只好接过Money，从房间里“滚”了出去，然后朝附近的小店走去。

　　来到小店，我慌慌张张地四处乱瞧，连店主问了我Ｎ遍“小妹妹，你要买什么？”都没听到，好象只是来他们店里乱瞧而已，害得店主生气得对我大声嚷嚷：“你到底要不要买，要买就说一声，不买的话你就给我滚蛋！”我才结结巴巴地说：“叔……叔叔，我……我……我要买……买什么？”店主哭笑不得：“你……你要买什么我怎么知道？你到底怎么回事？不会是要来妨碍我做生意的吧？”听了这句话，我脸一红，难堪地把头低下，说：“对不起，叔叔，我想买一包盐。”店主这才舒了一口气：“好吧，你要买的盐在这里。”“哦。”我答应一声，马上就拿起盐要走。“哎哎，你还没有拿钱来呢！怎么没交钱就走了？”我这才反应过来，说：“对……对不起呀，叔叔，我又忘了交钱了。”然后从口袋里慢慢地拿出一元钱，交给店主，接着马上又要跑了。店主好气又好笑地说：“你难道不要找钱啦？”我不好意思地说：“对不起，我……”最后竟然说不出话，便直接从店主手中“抢”走钱，留着那位店主在那边愣愣地发呆。

　　终于到家了，妈妈把我骂得狗血喷头，说我连这么一点小事也办不好，将来到社会上怎么办呢？我不好意思地吐了吐舌头，心想：以后我一定要大胆些，多和大人们交流，不要怕大人，否则以后我可能真的走不出社会了！

五 : 买菜的经历

　　今天，我准备自己去买菜，体验生活。我向妈妈要了十元钱，就急急忙忙地向菜市场走去。

　　啊！来菜市场买东西的人可真多呀！还有许多小孩，大概也是体验生活吧！一开始，我感到十分紧张，因为菜市场这么多人，如果一下子说错了话，不就闹了一个大笑话，又看看这么多小孩也跟我一样，我怎么能放弃呢？于是，我鼓起勇气，开始行动起来。

　　开始买菜了，我最喜欢吃土豆。我东看看，西瞧瞧，忽然看见左前方有卖土豆的，我赶紧跑过去，问：‘阿姨，土豆多少钱一斤？’那个阿姨说：‘一元！’天哪！哪有这么贵！我说：‘八角，如果不行，我就到别处买！’阿姨赶紧吞吞吐吐地说：‘好吧！给你一斤吧！’我付过钱，拿着阿姨找我的9元2角钱兴高采烈的回了家。今天，我心里格外痛快，因为我用较少的钱，买到了我称心的东西。

　　这次活动让我久久不能忘怀。

 

本文标题：买二手房的亲身经历-绝对亲身经历 留给A5的新手站长
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