一 : 中国死海的营销策划方案
中国死海的营销策划方案
一、前言
根据中国加入WTO的多边协议，中国将在2005年12月31日后对所有外商开放中国的大部分旅游业务，届时会有许多外商来中国投资旅游，并分享旅游这块蛋糕。（www.61k.com）就旅游景区而言，既是机遇又是挑战。客源市场会更广更大，但营销技巧和接待服务要求就更高。90年代初期，中国的大部分风景区在所有权和经营权上还是“完全国营化”，还谈不上到中后期以后开始有了“国用+民营”的模式，其中比较典型的是成都万贯集团投资四川雅安碧峰峡的开发模式，以及其市场运作的经营管理模式，在当时曾经引起巨大轰动和争议。10多年过去了，现在已经被政府和社会所接受。作为一个景区产品，走向市场是必然，不管是“国营”还是“民营”，当时的碧峰峡运用了“从景区大门到家门”的营销模式，被市场所认同。随着时间的推移，许多景区都开始摸索出适合自己景区特点的营销方式，建成系统的就被冠以某某模式，这比较正常，对一个产品而言也是打造品牌的行为性象征。
二、 目的
中国死海作为一个“多血汁”的旅游度假区，从参考性质定位来说还没有一个完全同类的比较对象，只能用类似的深圳欢乐谷、广西乐满地、山西运城盐湖来做参考。而他们有共同的地方，都是一个走向市场的主题旅游区（公园），因此在市场营销上都有共性和个性。中国死海的定位区别性促就了它在营销上必须有自己的个性。为了早日把这个产品推向市场推向全国乃至世界，我们有必要建构一个比较完善的市场营销体系。从而使“中国死海”这个旅游度假区产品成为一个知名度和美誉度很高的品牌。其直接结果是获得良好经济效应和社会效应。
三、营销内涵
中国死海的旅游营销模式，是建立在系统理论基础上的个性化表现。即：在战略上，和企业的发展目标相结合，在运行中调整战略重点；在战术上，对市场进行细分，谋、销结合，利用景区的资源优势制定不同风格的订式产品和合作产品，产销结合；在结构上，建立完整的市场销售体系和层次；在推广上，分步、分段、分时、分众、分渠道进行，用概念强主题，用主题促销售。多角度的视野和新颖务实的销售方式是形成中国死海个性化销售的主要模式。
四、 战略规划
——三年之内让中国死海成为国内知名旅游度假区，五年之内成为国际旅游区。
——前三年平均每年接待游客量达60万人次（第一年50万人次；第二年70万人次；第三年60万人次）。
——第二年开始推出景区项目新产品，执行整合营销策略。
五、 战术运用
1、 鸣锣开道——宣传造势
要在旅游景区销售上有所作为，我们就要告别“酒香不怕巷子深”思维。要冲锋，先吹号。死海的销售也不例外，在宣传上先做铺天盖地的动作，让人觉得它是突然从天上掉下来的，从地下冒出了的，看多了，听多了“中国死海”四个字，各级销售渠道再跟进，自然容易多。因为任何事物都有一个产品认知过程。包括，销售体系延伸到主要客源市场和开拓二级市场都是非常有效的方式。
四川死海 中国死海的营销策划方案
2、 撒网捕鱼——建构营销网络
建立一个立体的完善的营销体系是一个企业成熟的标志。(www.61k.com）中国死海除了在内部建立营销机构和强有力的营销团队，也该考虑在主要客源市场的中心城市建立办事处，便于及时和当地的旅游代理商沟通同时能迅速掌握市场信息，至少应该在重庆设立一个办事处。逐渐形成公司决策——景区驻外办事处执行——旅游代理商代理——游客传播——潜在客源的基本销售体系。而另外一只手就是公司决策——景区驻外办事处执行——重要客户参与并传播——潜在客源的销售体系。两只手都重要，形成互补。新型营销体系还要当地媒体（或政府）整合进来，即：我投放广告，你要参与活动的策划组织，从而拉动销售。九寨天堂、碧峰峡的营销体系可以借鉴。至于推广全员销售的思路也可以尝试。一个分公司就是一个宣传销售点。集团内的任何一名员工都是销售人员。
3、 借鸡下蛋——合作推广
他山之石，可以攻玉。景区的产品、景区的活动、景区的部分资源可以拿出来和有实力的品牌公司、代理商共享，以达到共同受益的目的。例如：和中国人寿保险、中国联通、中国移动等公司合作，一起策划活动，死海出景区的平台、和广告的资源，合作方提供自身的客户资源、广告资源。宣传对方，也在宣传自己。尤其是知名企业内部活动，是景区销售直接获利的最好方式。
4、 唱节日歌——打节假牌
每年都有十多个中外的主要节假日，也是旅游的商机所在。在小节日上一般在宣传上造概念，表姿态，在大节假日上，做适当的活动和比较大的宣传，比如三个黄金周和去年的冬季水上狂欢节。唱好四季歌，打好节日牌。
5、 步步为营——分步营销
对于中国死海的销售，我们还是要采取务实的做法，先抓住成都、重庆、周边的遂宁、南充等主要客源市场，经营1年以后开始进行川渝两地中等城市（二级市场）的渗透，着手省外西部内陆地区（缺水的省市）的销售开拓，同时对重要省会城市的都市报、旅游代理商开始接触。第三年着手全国主要市场的销售推广。这样在销售精力和推广经费上的运作才会比较有把握。
6、 人以群分——细分市场
中国死海，在性质定位上是一个多血汁的旅游度假区，而且是一个城市型旅游度假区，因此在对客源市场的研究也应该比较准确。需要细分化，针对不同群体，采取不同的营销和推广形式。中国死海客源市场的主体还是中等阶层，或偏向于大众型消费。尤其是开业后的头两年的旅游消费者以来“看一下，漂一下”的想法比较多。占了总群体的70%左右。所以在头两年的销售，在价格策略、宣传策略上都还是以这部分消费者为主。而到了每年的淡季如冬季、春季就要对消费者群体进行锁定细分：公司类别、年龄结构、收入结构的分析，然后采取相应的宣传、营销手段。
7、 制定菜单——产品多样化
中国死海可以根据自己的优势制定不同形式的线路产品、水上活动产品、度假会议产品。比如今年夏季制定的“菜单式夏令营”（水上夏令营、军事夏令营、科普夏令营等）就是针对青少年群体制定的不同类别的旅游活动产品。当然还可以整合周边景区制定不同的线路产品如：死海+蓬莱古镇二日游、死海+遂宁广德寺二日游、死海+阆中古城二日游、死海+小平故居二日游等等。度假会议产品：会议+活动+产品展示等形式。
8、 量身订做——满足个性需求
四川死海 中国死海的营销策划方案
为了满足大客户的个性需求，中国死海可以给来中国死海旅游、度假、会议、活动的大客户根据其公司的特点量身订做一些旅游形式。［www.61k.com)便于大客户在旅游的同时获得更大的收获。如：中国人寿、四川电视台、中国移动在死海举行的工作型旅游。在这里我们最大的优势是我们不仅可以提供一个旅游消费的平台，更重要的是我们还将协助大客户把这个平台变成它的工作平台。
9、 多吹泡泡——制造概念
类似中国死海这样的度假区，在世界都不多见。尤其是它的盐卤资源，可以说是地球的另类脐血，所以为了打造中国死海的品牌，为直接销售铺好路，可以大量的制造一些概念。针对不同的季节、不同的人群精心吹泡，泡泡总是美丽的，成本又不高。比如此前吹的：神秘概念、健康减肥概念、水上夏令营基地概念、异域风情概念等等
10、以人为本——绩效治人，事业留人
这是任何一个现代企业都要面对的课题：怎样打造一个优秀的销售团队，怎样才能留住优秀人才。在销售这个层面，人才就是效益。在建立营销体系的同时，应该重视一个团队的建设和对整个团队负责的制度和措施。目前，公司需要这方面的建设：建立绩效考核制度、强化培训、增强对员工的关怀，强化一种事业精神。一句话：绩效治人，事业留人。
二 : 节庆营销策划大全 春节情人节五一 国庆中秋节圣诞节促销案例资料
节庆营销策划大全 春节情人节五一 国庆中秋节圣诞节促销案例资料
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三 : 中秋节营销策划方案
如何策划中秋节活动？团圆是中秋节的象征，那么，中秋节这一天当然是要通过搞活动来提升团队凝聚力了。(www.61k.com］那么，中秋活动怎么策划呢？下面中国吃网给大家分享中秋节活动策划方案参考。
一、目的
通过节日的氛围推销自己
提高公司知名度
为节日后的人气奠定基础
二、思想
中秋佳节是中国的传统节日在这城市和乡村并肩流行的节日来说，可谓是各个商家都费尽心思去创造价值的大好时机。并且，中秋过后马上是国庆，国庆的长假更是在一年当中难得的一次促销机会。
两个节日的相续到来，是我们的一大转折点。我们必须要让顾客在我们这里得到些价值，所以说创建口啤和创建活动之后的人气是我们中秋，国庆活动的主要目的，在加强内围服务质量、演出阵容、优惠赠送配合外围的宣传广告，相信会给消费者一种新的感觉。便于我们的品牌形象，更好的在消费者中良好传播。
三、现场布置
中秋、国庆都是中国人民的传统节日，在布方面不能另类和实在要以大众化，以喜庆方式为主，以红为主，为了减少布成本，可能用些中秋，国庆都要以用别的布景。
1、周边以弹力为主，主要是补一些空荡之处，使整场变得比较丰满，不会显得单调。
2、大门外悬挂条幅条幅内容：普天同庆贺华诞，牵手团圆渡中秋。（舞台周边，顶部，可用一些渡金球，VCD碟片悬挂，以补助灯光的折射，增加现场灯光的效果。）
3、周边的天花板上可以悬挂一些灯笼(刀旗\宫灯)，渲染中秋节的氛围，到国庆节时可以取下，等到春节时再可利用。
4、在国庆节可以悬挂一些大小国旗，增添祖国生日的氛围
5、在进门口可以做大型宣传画，注明节日的活动内容
6、在场所显眼处，悬挂“中秋节快乐”“庆祝国庆”的字样
7、大门进门口节日奖品摆放陈列
8、楼梯口及显眼处张贴广告
四、营销策略
1、制作专门针对中秋节的套餐，可以根据实际的情况分实惠、中、高三等，有二人餐、三人餐等类型，主题要体现全家团圆，可赠送月饼（价格不需要太高）。
2、如果一家人里有一个人的生日是8月15日，可凭借有效的证件（户口本和身份证），在本店聚餐可享受5-6折（根据本店的实际决定）的优惠。建议给他们推荐中秋节套餐。
3、如果手机和固定电话号码尾号是815（临汾地区以内），可凭借有效的证件（户口本和身份证），在酒店聚餐可享受5-6折（根据酒店的实际决定）的优惠。建议给他们推荐中秋节套餐。最好是直接联系一下这些人。
4、在饭后赠送一些和中秋节相关的小礼物（上面要印上本店的名称、电话、地址）。
5、活动的时间定于农历8月10日-20日。
五、活动优惠
所有消费者在9月28日前预定或充值可得公司赠送特色小吃一份
1：安排厨师各推出2道“中秋——国庆”特色菜肴或点心
2：中秋节当晚每台位，包厢送月饼一份
3：消费满200元送面额50元的等值消费券一张
4：凡消费赞助酒品或饮料一瓶送当晚对奖券一张
5：对有消费能力和潜力的客户及部分小姐赠送咖啡券
6：要求酒品或饮料赞助商对当晚消费相应酒品或饮料的消费者赠送小礼品
7：9：00-------17：00的消费者，可得中秋月饼一份和特色小吃一份
六、奖品设置
9月 28日：价值1800元(赞助商礼品或者其他)
10月
1日：价值1800元(赞助商礼品或者其他)
10月
2日：价值 800元(赞助商礼品或者其他)
10月
3日：价值 800元(赞助商礼品或者其他)
七、广告宣传
外围
1、条幅 20条
2、气模
3个
2、宣传单8000份（夹报5000份）
（沿街发放，沿街张贴3000份）
3、可以尝试一下手机短信广告，群发的重点是原来的老顾客，注意要使用适当的语言，主要介绍本店的最新活动。
内围
1.服务员宣传
2.海报
活动需要购买和定做的物品：
月饼 400个 灯笼30个 国旗30面 小国旗100面 吊旗 50个 广告用品若干
条幅20条 宣传单：8000份 内围宣传广告若干
更多相关的中秋节策划方案点击 www.61k.com
四 : 南京金牛湖度假中心营销策划案
南京金牛湖度假中心营销策划案
2014年2月
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Contact目录
1
休闲养生度假地产研究探讨
休闲养生度假产业现状及发展模式
2
金牛湖度假中心价值分析
项目价值分析
3
金牛湖度假中心价值提升
“家庭度假居住式生活”解决方案
4
金牛湖度假中心营销推广策略
项目资金快速回笼的有效思路
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PART I
休闲养生度假地产研究探讨
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一、国内外知名养生度假地产的分布
日本箱根温泉度假村 ?箱根温泉是箱根火山山麓至山 腰分布各处的温泉街总称 ?有14种泉质，对神经痛、寒症 等具有很好的疗效 瑞士蒙特勒 ?以日内瓦湖美景、温泉资源、阿尔卑斯 山雪地闻名，国际著名度假胜地、会议 胜地 ?以羊胎素驻颜、抗衰老等吸引大量游客 南京汤山温泉度假区 ?有1500年历史，全国4大温泉 之一，泉水含30余种微量元素， 有显著医疗效果
杭州富春山居 ?静临杭州富春江畔，背靠富春山， 体验宁静致远的感动 ?以富春山居图为背景，打造 “以 山怡情，以水养性”文化旅游地， 体验富春山独特魅力
巴登巴登温泉度假区 常州茅山度假区 ? 集旅游购物、赛马、赌场、 ? 以道家文化精髓 -养生来 酒店、剧院等于一体 打造中国最具影响力的养 ?被誉为欧洲最著名的温泉 生文化度假区 疗养胜地和度假天堂 武当.太极湖 ?以道家文化为核心，深度开发山 水休闲养生为特色的旅游 ?以“问道武当山，养生太极湖为 武当.太极湖的主题
新加坡圣淘沙 ?集主题公园、海洋生物园等 于一体的大型综合度假胜地 ?引进知名 ESPA康疗中心，提 供六星级的豪华养生健康服务 及世界首创的海豚疗法等
泰国瓦颂健康养生度假村 ?被评为世界上“最专业的疗养胜地” ?集温泉治疗、药物疗法和健身于一 体
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4
二、养生度假主题案例研究
【1、杭州-富春山居度假村】
占地面积：占地1000余亩。位于杭州富春江畔，背倚秀丽的富春山 核心功能：集康体娱乐、商务会议、餐饮、休闲度假、文化旅游等多种功能于一体 功能分区：主要分为度假酒店及SPA 、私人别墅、高尔夫球场、富春阁以及位于上海新天地的T8餐厅这5个部分 核心项目：富春山居高尔夫球场、富春阁、亚洲餐厅、度假酒店、度假别墅等项目 深厚的文化底蕴
?在“大痴道人”黄公道的《富春
精堪的设计水平
?邀请各国顶级精英设计师对富春
独特的养生文化
?融合了中国几千年以来天然药材
山居图》的原址进行建设
?利用当地历史文化底蕴，结合西
山居开展设计，高起点设计
?高尔夫球场是中国首个以
丘陵茶
精华以及西方SPA精髓
?是中国第一座集养生、美容、休
方设计理念，呈现中国建筑艺术
富春山居高尔夫球场
园为主题的国际标准高尔夫球场
湖畔别墅
闲为一体的SPA
富春阁 度假酒店
山居泳池
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二、养生度假主题案例研究
【1、杭州-富春山居度假村】 ? 重现中国南宋建筑风格：中国第一座以现代建筑艺术来阐述江南建筑风格的高档度假村。客群为高端商务人群及富豪阶层。
中国第一座以现代建筑艺术阐述中国 江南风格的顶级度假酒店 度假酒店 融合了几千年来中国天然药材 的精华以及西方Spa的精髓， 是全中国第一座集养生、美容 及休闲为一体的Spa Spa 私人别墅 重现南宋建筑风格，宛 如世外桃源
度假村功能
富春阁
富春山居最高风水宝地，环顾 群山峻岭，强调融合自然的建 筑语言。富春阁中包含的精致 会议室及图书馆,成为享受宁静 的最佳环境 T8餐厅
高尔夫球 俱乐部
中国华东唯一以茶园为主题的 丘陵地形国际标准高尔夫球场
富春山居在上海新天地设立的会员中 心，其结合餐饮、娱乐、文化，为富 春山居会员及其访客所独享
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二、养生度假主题案例研究
【1、杭州-富春山居度假村】
? 山地养生度假村的养生价值体现：
1 自然环境：把家轻轻放在大自然中 2 3 4 5 高尔夫：18洞高尔夫 Spa：引进巴厘岛Spa理念 瑜伽：印度特聘瑜伽老师
养生 价值
山居泳池：室内温水游泳池
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二、养生度假主题案例研究
【2、北京-东方太阳城】
全新退休生活领跑者
位臵：位于广州市政府“南拓”计划重点的南沙区南部 规划面积：3500亩
关注点：以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区
建筑面积：234万㎡
综合容积率： 0.23 物业形态：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四层电梯公寓、电梯洋房 客群定位：退休人群
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二、养生度假主题案例研究
【2、北京-东方太阳城】
生态环境
?7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面
养老、养生理念
?丰富的老年活动：老年大学、高尔夫
无忧配套设臵
?东方太阳城医院（一级综合性医院），医
运动、老年会所
?健全的保健体系：与中日友好医院合
疗护航，守护健康、
?东方嘉宾国际酒店，五星级标准 ?大型超市进驻，商业一条街 ?5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲 ?汇佳幼儿园
作，建立持续的健康跟踪档案 医疗等服务
?完善的服务体系：全日制家政、餐饮、 ?康体中心，各类球馆、温泉游泳池
区域价值
?奥林匹克水上公园 ?潮白河绿色生态走廊
?比邻首都国际机场
规划社区人群专属设施
?保证所有地区与空间
文化精神归属感
的无障碍可达性
?标示设计使用强烈的
色彩，方便老年人
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二、养生度假主题案例研究
【3、广州-南沙奥园】 关注点：集居住、度假、养生、保健、文化于一体的养生概念复合地产项目
位臵：位于广州市政府“南拓”计划重点的南沙区南部
占地面积：1000亩
建筑面积：一期40.6万㎡ 综合容积率：2.01
物业形态：山顶独别墅、环湖别墅、临山洋房、公寓、会所、星级养
生酒店、风情商业街、养生植物园 客群定位：企业家、职业经理人、高端商务人士 建筑风格：意大利风格
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二、养生度假主题案例研究
【3、广州-南沙奥园】
自然资源禀赋
? 环境：集天
然的山、林、 湖、海、泉于 一体
? 风水：背山
地处南横水库山区中，东西北三面被葱 郁山林环抱，南面正对南沙粤港资讯产 业园和远眺珠江出海口--狮子洋的浩瀚 海景，自然资源极其优越
面水，天然山 谷，风水极佳
低碳建筑理念
? 建筑融入低
碳养生：家居 2010中国地产 一体化，恒温、 低碳示范楼盘 隔热等系统 奖 中药养生保健
? 硬件保障： ? 文化提升：
? 荣誉：获
以环境、建筑、人三位一体融合理念，根
据市森林生态学和景观生态学，尊重自然 山体与生态植被前提下，对生态系统进行 恢复与改造 提出“健康维护营、生命加油站”的新居 住理念，把中国的中药文化与养生文化融 入社区生活方式
奥园（美兆） 健检中心、养 生保健中心、 理疗中心、养 生文化馆、养 生堂
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与广州中医 学院合作， 发扬中药文 化与养生文 化
三、国内外知名养生度假地产的特征
类型
主要项目
武当山太极湖
特征
?武当山浓厚的道教文化 ?养生、会议、观光、文化等多种复合功能
? 目前，国内外养生度假地产主要有三种类型：
1-文化驱动型
以区域深厚的文化底蕴为基础，打造地区文化品 牌，复合文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假 等多种功能，形成度假区多个特色项目
文化驱动型
杭州富春山居
?融入《富春山居图》的历史文化元素 ?集康体娱乐、会议、娱乐等多种功能于一体
?以茅山道教文化为核心 ?重点打造“养生”理念，打造养生文化旅游 ?复合养生、会议娱乐 、观光旅游等多种功能 ?箱根拥有火山温泉的资源优势 ?以温泉资源优势为基础，复合多种功能 ?拥有全国著名的“汤山温泉”资源 ?集会议、体检、理疗、康复等为一体 ?世界先进的医学技术，羊胎素衰老驻颜技术闻名世界 ?专业的疗
养方式、复合健身等功能 ?豪华养生健康服务、世界首创的海豚疗法等
常州茅山度假区 日本箱根温泉度假 资源依托型 巴登巴登温泉度假 南京汤山温泉度假区 瑞士蒙特勒 康疗保健型 泰国chiva som 新加坡圣淘沙
2-资源依托型
以资源为核心吸引大量游客，依托区域温泉资源优 势，以温泉疗养为主导，休闲娱乐、会议、康体健 身为辅助，打造功能复合型度假区
3-康疗保健型
依靠区域特色康疗资源，复合康疗、休闲度假、
观光旅游等功能为一体，成为商务人士旅游的重 要目的地
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透过产业发展趋势来看本项目发展
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PART 2
金牛湖度假中心价值分析
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精装公寓
精装公寓
金陵酒店
9洞高尔夫
游艇码头 帆船基地
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温泉泡池
我们
要给南京带来什么 。。。
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Valuable sales
金牛湖16万方高端度假物业
Brand
高尔夫的、游艇的
Lead
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崛起的金牛湖
这意味着
约700千个中高端业主 约5000组中高端购买意向者 约10万推广受众
需要被我们征服
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但是
我们的温泉泡池，数量少，尚不足以满足酒店客户使用，公寓
业主使用几率将大大降低；
游艇及帆船较少，并非大部分客户均对其有兴趣，且使用过程 中将面临排队状况； 高尔夫9洞练习场可能缩小或改建，将对项目的可休闲娱乐性 造成巨大影响。
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这些问题， 将影响我们对目标客群的锁定
因为，顶级阶层很难对我们产生兴趣
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So… 我们面对的客户
不是资产千万的顶级圈层
而是中高端收入〃怀揣梦想的金领们
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Question
他们怎样才能为我们近700套度假物业买单？ 我们该怎样谋划、布局？
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PART 3
金牛湖度假中心价值提升
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二、价值提升
他们
正处于35-45岁的黄金事业期 精于算账，热衷投资 常年处于亚健康，期望健身养生 有车一族，活动范围大，喜好周末度假
有1-2个孩子，正处于学龄期，爱好广泛
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二、价值提升
因此，投其所好，将是我们成功的关键所在
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二、配套价值提升
以资源为依托，康疗保健为驱动，特色化项目为卖点，提升
本案配套价值
我司建议增加如下配套 NO1. 健身休闲馆
NO4. 游艇会
NO2. 养生堂
NO3. 英伦汇
NO5. 高尔夫训练班 NO6. 儿童游戏场
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NO1. 健身休闲馆
包含
? 与国际知名专业健身场馆合作，建立“金牛湖度
假中心”专
有的健身休闲馆
? 聘请印度专业瑜伽老师，开授正宗的瑜伽课程
? 建造室内恒温泳池
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NO2. 养生堂
包含
? 聘请南京知名中医养生专家，周末定期讲座 ? 引进由中国天然药材以及巴厘岛Spa精髓相结合的， 集养生、美容及休闲为一体的Spa ? 引进南京市中医院，为业主建立私人养生健康档案
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NO3. 英伦汇
包含
? 每周定期邀请南京各大企业的外国高管及中国知名企 业家进行行业聚会，全程英文会话，为业主们提供圈层 交流以及英文口语提升的平台
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NO4. 游艇会
包含
? 利用本项目游艇资源，建立游艇会，为广大业主提供游艇码头、游艇租赁、游艇购买、游
艇娱乐等业务
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NO5. 高尔夫训练班
包含
? 与南京高尔夫球会合作，采用资源互通模式，为本项 目积累客户资源，同时邀请高尔夫教练，周末定期为业 主提供不同等级高尔夫教授课程
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NO.6 儿童游戏场
包含
? 考虑到目标客户为三口之家较多，周末休闲度假大多 为三口同行，故建议项目增添适量儿童项目，引进如知 名画家绘画学习、钢琴课、形体课、游乐场等
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二、投资价值提升
考虑到本项目客户主要为三次以上臵业，以投资需求为主，故，在增
加配套价值的基础上，应当体现出产品的增值理财效应 NO1. 公寓托管 NO2. 消费一卡通
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NO.1 公寓托管
? 引进类似于“途家”类似的酒店管理公司，业主购买公寓后，公寓将直接托管于“酒 店管理公司”，业主随时入住随时有房，且每年将从“酒店管理公司”处得到一定比率 的租金回报。
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NO.2 消费一卡通
? 将项目内部会员卡与业主银行卡绑定，业主可持会员卡在项目内部消费，直接扣除业 主的回报租金，由此业主实现免费消费的同时，项目运营亦得到了保障
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三、项目定位
目前，项目定位“养生休闲度假”，比较笼统模糊，不能够明确阐述项目所具备的产品 特质，故，根据项目的目标客户群体、项目配套价值与投资价值提升后的实际情况，将
“金牛湖度假中心”项目定位为：
家庭养生度假式居住投资公寓
一个看似矛盾却高度统一的开发主题定位，用度假去打动客户，用居住及投资来落定客户，前者是 “金牛湖度假中心”已有的优势，后者是“金牛湖度假中心”运营的基础目标
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PART 4
金牛湖度假中心营销推广策略
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一、总体营销策略 1、客户渠道的思考
内
部挖掘 + 外部拓展
一方面,利用开发公司自身人脉关系，有效挖掘本身已有的客户资源。
?做好配套价值提升和投资价值提升，在硬件方面吸引客户； ?利用开发公司游艇资源及高尔夫球会资源，进行内部点对点精准推介营销；； ?利用整个度假中心的平台发动全员营销；
+
另一方面，针对南京市内收入中高端白领阶层，社会财富多、投资意识强、有一定经济基础的人群进 行重点的营销工作，并且在项目现场举办一系列体验式活动。
?通过设臵外展场及上门入户销售的形式拓展客户，并在这些区域发布合适的媒体广告； ?利用活动制造区域性的影响力，从专业领域影响公众领域。
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2、总体传播思路
产品传播原则建议：
精包装 重活动 抓圈层
? 我们做的不是广告，而是窄告，以“非主流渠道传播消息”; ? 以公关活动、事件为主线，做好圈层客户(老带新、关系户)的影响; ? 做好现场包装工作，展示未来生活,建立价值体系，突现项目品质。
推广渠道——精准营销第一，新闻广告第二 推广姿态——低举高打，自然渗透 推广意图——引领生活新概念，创造附加值
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3、总体营销计划
第一阶段 完善项目价值体系，强化推广渗透，推出少量房源试水 第二阶段 推出总价低、投资收益型的公寓，坚定市场信心
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
销售准备和蓄客期
首批次公 寓开盘
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
蓄水造势，建立价值平台 首批次开盘 提升价值和形象，深化客户对项目认可 配套价值提升与投资价值提 进行项目价 升准备阶段 值体系试水
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4、年度营销节点安排
公寓蓄客
3月 4月 5月
公寓销售
6月 7月 首批次公 寓开盘 8月 9月
公寓多批次蓄客开盘
10月 11月 12月 1月
销售准备和蓄客期
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
剩余公寓清盘
1、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘 2、客户拓展和维护
销售 目标
工作 重点 推广 主题 推广 活动
蓄客1200组
1、配套价值及投资价值提升与展现 2、楼书/折页/广告等物料制作 3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销 联络 家庭养生度假式居住投资公寓 即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
完成公寓销售300套
1、首批次开盘方案/价格方案 2、认筹客户多次筛选及梳理
50万，买下一座度假城
—低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘—
低总价/托管式/投资养生公寓
_金牛湖度假中心，定制私人生活—
1、【乐在金牛湖】周末自驾游 2、联手银行VIP、奥迪宝马等高端4S店
客户举行金 牛湖游艇节活动 3、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛”
1、7.6开盘暨首届温泉体验节开幕 2、业主答谢活动 3、避暑养生体验季系列活动 4、巡展、拓客 短信、写字楼TV、单页扫楼、定 点巡展、网络、电台、直邮通
1、剩余房源开盘活动 2、投资推介会 3、中秋节活动 4、业主答谢活动 短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、 电台、直邮通
推广 销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页 媒体 扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通
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二、营销策略分解
壹 营销准备期、公寓蓄客期
家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
2012年2月-4月
阶段目标
阶段诉求 主要工作 主要道具 主要广告
蓄客1200组
以项目居住养生理念和投资炒作为主，树立市场信心
1、配套价值及投资价值提升与展现 2、楼书/折页/广告等物料制作 3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销联络
楼书/折页/户型图/各类广告素材 道旗/写字楼TV/单页扫楼/定点巡展/网络/短信/电视等
自驾游、金牛湖游艇活动、金牛湖高尔夫活动
重大节点
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公寓蓄客
3月 4月 5月
公寓销售
6月 7月 首批次公 寓开盘 8月 9月
公寓多批次蓄客开盘
10月 11月 12月 1月
销售准备和蓄客期 销售 目标 工作 重点 推广 主题 推广 活动
蓄客1200组
1、配套价值及投资价值提升与展现 2、楼书/折页/广告等物料制作 3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销 联络 家庭养生度假式居住投资公寓 即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
剩余公寓清盘
1、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘 2、客户拓展和维护
完成公寓销售300套
1、首批次开盘方案/价格方案 2、认筹客户多次筛选及梳理
50万，买下一座度假城
—低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘—
低总价/托管式/投资养生公寓
_金牛湖度假中心，定制私人生活—
1、【乐在金牛湖】周末自驾游 2、联手银行VIP、奥迪宝马等高端4S店客户举行金 牛湖游艇节活动 3、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛”
1、7.6开盘暨首届温泉体验节开幕 2、业主答谢活动 3、避暑养生体验季系列活动 4、巡展、拓客 短信、写字楼TV、单页扫楼、定 点巡展、网络、电台、直邮通
1、剩余房源开盘活动 2、投资推介会 3、中秋节活动 4、业主答谢活动 短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、 电台、直邮通
推广 销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页 媒体 扫楼、定点
巡展、网络、电台、直邮通
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营销准备期、公寓蓄客期
活动落实
地点： 南京市区至金牛湖 时间： 2014年4月上旬 目的：
乐在金牛湖〃周末自驾游
以“金牛湖度假中心”全面面世为销售事件，向市场和公众发出项目信息， 同时通过和行业关系客户与目标客户的邀约联谊，挖掘潜在客户资源，为项 目的蓄客做准备。 原则：
向市场全面传达项目的配套价值与投资价值，促进新老客户对项目的认知，
达成蓄客目的；
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营销准备期、蓄客期
活动落实
时间：
2014年4月中旬-6月底 目的：
巡展、陌生拜访
吸引相关区域内目标客群对项目的关注，达成蓄客的目的 巡展及陌拜区： 南京市区各大高端场所、写字楼等区域 巡展地点：
大型企业、写字楼、高档酒店、4S俱乐部等高端消费场所
巡展及陌拜方式： 巡展：现场设点、现场洽谈、发放资料、登记意向，如意向数量多，甚至还可设臵看房直通车。 媒体配合： 短信数据库、网络、企业内部网络、报纸等
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营销准备期、蓄客期
活动落实
银行VIP客户、高尔夫球会客户联谊活动 地点： 项目现场 时间： 2014年4月下旬-6月下旬 目的： 促进新客户对本项目周边环境、生态、自身价值等因素的认知，同时利用口 碑效应，达到蓄客目的。 原则： 以活动带动客户本项目认知，缔造项目养生度假兼具投资的形象。 内容： 1、联合高端汽车4S店（单价15万以上的汽车品牌）利用其高端客户俱乐部会 员组织活动。 2、EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP客户/车行、高尔夫俱乐部、
私营企业协会/商会等
重点手段： 以活动为主要宣传，拉近与客户的距离，达到蓄客目的。
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营销准备期、蓄客期
广告推广
投放时间：
03月-06月
媒体硬广
媒体通路 推广主题
家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
时间
投放策略：
以项目形象信息和投资信息为 主
电台（交广网）
温泉/高尔夫/游艇/金陵饭店，为南京再添度假名地 托管式公寓，低总价，高回报，极品养生居住即将呈现 金牛湖度假中心即将稀世开盘，全城预约中
投放频率：
软硬兼施，相对较高密度的投 放
短信
金牛湖度假中心7.6臻品献世 家庭养生度假式居住投资生活即将精彩呈现
产品价值及投资价值解读 开盘前产品价值解读系列短信 价值解读画面，开盘前产品宣传画面 项目介绍+公开即将公开
视具体时间节点而 定
媒体选择：
电台、短信、网络、电视等多 位一体密集发布。
写字楼电视
DM直投
与邮政合作（EMBA
/企业家联合会/银行、保险VIP客户 /车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）
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贰 公寓销售期——投资型公寓惊爆闽西
50万，买下一座度假城
—低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘—
阶段目标 阶段诉求 主要工作 主要道具 主要广告 重大节点
树立供不应求的热销场面，坚定市场信心，制造客户期待，首 期成功开盘 炒作项目的养生价值及投资价值
VIP认筹、客户筛选及梳理、开盘、客户拓展及维护
楼书/折页/活动礼品 短信/写字楼TV/网络/直邮通/电台等 开盘、业主答谢、体验、巡展
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公寓蓄客
3月 4月 5月
公寓销售
6月 7月 首批次公 寓开盘 8月 9月
公寓多批次蓄客开盘
10月 11月 12月 1月
销售准备和蓄客期 销售 目标 工作 重点 推广 主题 推广 活动
蓄客1200组
1、配套价值及投资价值提升与展现 2、楼书/折页/广告等物料制作 3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销 联络 家庭养生度假式居住投资公寓 即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
剩余公寓清盘
1、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘 2、客户拓展和维护
完成公寓销售300套
1、首批次开盘方案/价格方案 2、认筹客户多次筛选及梳理
50万，买下一座度假城
—低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘—
低总价/托管式/投资养生公寓
_金牛湖度假中心，定制私人生活—
1、【乐在金牛湖】周末自驾游 2、联手银行VIP、奥迪宝马等高端4S店客户举行金 牛湖游艇节活动 3、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛”
1、7.6开盘暨首届温泉体验节开幕 2、业主答谢活动 3、避暑养生体验季系列活动 4、巡展、拓客 短信、写字楼TV、单页扫楼、定 点巡展、网络、电台、直邮通
1、剩余房源开盘活动 2、投资推介会 3、中秋节活动 4、业主答谢活动 短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、 电台、直邮通
推广 销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页 媒体 扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通
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首批次开盘期
节点活动
地点： 项目现场
公寓开盘
时间：
2014年7月6日（暂定） 目标：
集中释放前期总体蓄客量，进行2014年第一次开盘；
内容： VIP解筹+抽奖活动 媒体配合: 网络、短信数据库、DM直投等 注意：需要全面立体的进行推广宣传
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首批次开盘期
活动落实
“臻美生活，只因有你”金牛湖度假中心业主答谢活动
地点： 项目现场 时间： 2014年7月13 目的： 通过老客户及意向客户的邀请，维系与业主关系，促进老带新销售
作用，同时 进一步套牢意向客户； 内容： 演出+抽奖+品尝美食+体验温泉、游艇、帆船 群体： 老业主（可携带亲友）、来访及登记客户、媒体及相关关系客户 重点手段： 适时推出“母亲节购房优惠（让家人有一个优越的养生养老环境）
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首批次开盘期
活动落实
地点：
养生度假体验季开幕暨二次加推
金牛湖度假中心项目现场
时间：
2014年8月 目的： 1、为夏季开展系列活动造势 2、为公寓第二次加推造势，争取快速消化 适用群体： 来访来电客户+诚意客户+已购客户 内容： 养生度假体验季开幕仪式，宣告体验季期间内将举办的活动+公寓加推+温泉+ 野餐会
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首批次开盘期
广告推广
投放时间：
7月-8月中下旬
媒体硬广
媒体通路 推广主题
家庭养生度假式居住投资公寓即将开盘
—低总价/高回报/可投资/可居住—
时间
投放策略：
项目动态和销售信息为主
电台（交广网）
托管式公寓，低总价，高回报，极品养生居住即将开盘 金牛湖度假中心开盘售罄 家庭养生度假式居住投资生活完美呈现
投放频率：
软硬兼施，推广频率相对较小
短信
开盘信息
热销信息及加推信息 开盘信息及加推信息 项目价值解读及开盘信息
视具体时间节点而 定
写字楼电视
媒体选择：
电台、短信、网络、电视等多 位一体密集发布。
九励同策地产运营机构 DM直投
与邮政合作（EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP客户
/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）
叁
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
低总价/托管式/投资养生公寓
—金牛湖度假中心，定制私人生活—
阶段目标 阶段诉求 主要工作 主要道具 主要广告 重大节点
九励同策地产运营机构
宣扬金牛湖度假中心生活方式及投资方式，炒作周末度假方式 盛行，加强现场感染力，持续保持项目市场动态暴光
度假养生与投资回报，体验前所未来的顶峰生活方式 剩余公寓房源的去化
楼书/折页/户型图/模型/生活手册/活动礼品 短信/写字楼TV/网络/直邮通/电台等 剩余房源开盘、投资推介会、中秋节活动
公寓蓄客
3月 4月 5月
公寓销售
6月 7月
首批次公 寓开盘
公寓多批次蓄客开盘
8月 9月 10月 11月 12月 1月
销售准备和蓄客期
销售 目标 工作 重点 推广 主题
蓄客1200组
1、配套价值及投资价值提升与展现 2、楼书/折页/广告等物料制作 3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销 联络 家庭养生度假式居住投资公寓 即将公开，恭迎品鉴
—低总价养生雅舍，开启私人养生生活—
再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘
剩余公寓清盘
1、剩余房源多批次推售，
蓄水，开盘 2、客户拓展和维护
完成公寓销售300套
1、首批次开盘方案/价格方案 2、认筹客户多次筛选及梳理
50万，买下一座度假城
—低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘—
低总价/托管式/投资养生公寓
_金牛湖度假中心，定制私人生活—
推广 活动
1、【乐在金牛湖】周末自驾游 2、联手银行VIP、奥迪宝马等高端4S店客户举行金 牛湖游艇节活动 3、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛”
1、7.6开盘暨首届温泉体验节开幕 2、业主答谢活动 3、避暑养生体验季系列活动 4、巡展、拓客 短信、写字楼TV、单页扫楼、定 点巡展、网络、电台、直邮通
1、剩余房源开盘活动 2、投资推介会 3、中秋节活动 4、业主答谢活动 短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、 电台、直邮通
推广 销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页 媒体 扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通
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剩余房源去化
活动落实
地点：
“花好月圆”天一中秋联谊派对
项目现场
目的： 2014年9月下旬
目的：
利用中秋佳节通过和老客户、意向客户的联谊，增加口碑传播，促进 销售。 内容： 美食+泡温泉+高尔夫比赛+游艇体验
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剩余房源去化
活动落实
目标区域小型项目投资推介会
地点： 项目现场 时间： 2014年10月 目的： 抓住客户属性，吸引高端客户，为项目销售蓄客。 原则： 以活动带品牌带项目；宣扬项目价值潜力与投资潜力； 内容： 以项目推介会为主题，现场登记诚意，造势蓄客。 形式： 通过前期的推广与巡展，在目标区域积累一定的客户数量，集中推介 重点手段： 以活动为主要方式，拉近与客户的距离，达成蓄客目的； 媒体配合： 短信、当地媒体、网络、新闻报道等
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剩余房源去化
广告推广
投放时间：
8月中下旬-10月底
媒体硬广
媒体通路
电台（交广网）
推广主题
项目“低总价/高回报/可投资/可居住”的产品价值 项目加推信息及活动信息
时间
投放策略：
项目动态和销售信息为主
短信
项目养生价值与投资价值阐述
热销信息及加推信息 视具体时间 节点而定
投放频率：
软硬兼施，8月下旬开始加大推
广力度
写字楼电视
DM直投
加推信息
项目价值解读及加推信息
与邮政合作（EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP
客户/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）
媒体选择：
电台、短信、网络、电视等多 位一体密集发布。
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三、营销费用预算
费用安 排
阶段
营销准备期 + 蓄客期
时 间
媒体运用
宣传物料类：海报、楼书、户型单页、手提袋、礼品
；
备注
2014.3-6
包装类：导视系统、工地美化、配套价值提升、投资价值提升
媒体发布类：网络、写字楼TV、电台、短信、扫楼、DM直投
营销活动：自驾游、金牛湖游艇活动、金牛湖高尔夫活动 宣传物料类：海报、公寓产品手册、礼品； 包装类：相关展示
150万
形象展示
蓄客1200组
实现公寓销售 80万 300套
首批次开盘期
2014.7-8
媒体发布类：网络、写字楼TV电台、、短信、DM直投
营销活动：开盘活动、答谢活动、体验活动等 包装类：相关展示
实现公寓销售
二次蓄客期
2014.9-12
媒体发布类：网络、写字楼TV、分众、短信、直投 、电台
营销活动：剩余房源开盘、推介会、中秋节活动等 合计
70万
300套
300万
九励同策地产运营机构
期待着金牛湖度假养生品牌的崛起
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