一 : 房地产价格模型

房地产价格模型
价格制定与价格检测

定价的第一原则：

最大程度的发现产品的真实价值，使
产品价格与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理： 优选法。

目录
序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度

2、住宅价格模型的操作实例
3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣

2、进一步需要思考的问题

序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差

5）制定价格表
（3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法

序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣 （1）优点 1）定价直接、明了 2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格 （2）缺点 1）定价体系不系统； 2）价格制定的随意性较大； 3）定价比较倚重于经验判断和主观判断； 4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大 里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断； 5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能

进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利
于调价的及时、准确、科学；

一、万科价格模型的原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算所有房源的原始价格； （2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；

（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分
比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这 一个维度而言，不同房源间的价格差异； （4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于

1；
（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异； （6）层差：楼层之间的差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的 是对个别价格做出适当的调整；

一、万科价格模型

二 : 房地产模型合同

合同书

甲方：

乙方：

双方根据《中华人民共和国合同法》条款，本着平等互利、协商一致、等价有偿之原则，就甲方委托乙方承担 模型的制作事宜达成如下协议：

一、内容及时间

1、制作内容：制作1个整体建筑沙盘，包括建筑单体、底盘、环境绿化、玻璃围挡、灯光等。［www.61k.com)

2、制作材料：材料选用应根据制作内容，由双方共同确定（详见附件）。

3、制作规格：详见附件。

4、制作时间：乙方应在前完成沙盘及模型的制作，并于 前安全运至甲方指定地点并安装调试完毕。

5、合同形式属包干性质（包材料、包质量、包工资及材料价之任何市场差别、施工管理、所有间接费、综合费率、保险、利润和国家规定的任何收费、税金、必须的加班费、专利费），承包金额除按本合同的规定外，不得以任何方法调整或变更。

二、收费

1、本合同总价为人民币

2、付款方式：

首次付款:本合同签订后三日内，甲方向乙方支付总金额的30%，计人民币

二次付款:乙方将模型运至甲方指定地点并对模型安装调试合

格后当日，甲方向乙方支付总金额的70%，计人民币14210 元。

3、本合同价款中包含沙盘、模型的全部制作费用及相关托运费用。

4、乙方出据合法票据后，甲方以支票或汇款的方式支付。

房地产模型 房地产模型合同

三、甲方责任

1、甲方应及时向乙方提供制作模型所需的图纸、资料及照片，并派人进行施工联系，技术交底，处理模型制作过程中的有关技术问题。(www.61k.com］

2、甲方应按协议按时向乙方支付费用；为了考虑模型效果，应在乙方生产地点进行模型验货。甲方对模型进行验收合格后，乙方将模型运至甲方指定地点安装，按合同支付模型款项。

3、在模型制作过程中，如因甲方要求停止制作，应及时通知乙方，乙方已收的前期费用不予退回，对本阶段已发生的工作量，甲方视实际情况应给予适度补偿；乙方根据甲方提供图纸、资料、照片进行模型加工，甲方不得任意增加制作内容，如确需增加，则要相应增加加工时间和费用。

四、乙方责任

1、乙方应按时保质完成模型制作工作，在制作过程中，乙方应接受并尊重甲方对模型制作过程中的监督，如制作过程中出现质量问题，一经发现，乙方应及时采取措施予以补救，但不得以任何理由延误交付时间。若因乙方和运输延误及损坏等原因导致延期交付的，则每延期一天，乙方向甲方支付总价款0.1%的滞纳金，甲方将在未付款中予以扣除；若因甲方提供图纸、技术配合、模型验收、付款等甲方原因影响交货日期，乙方不承担延期责任。

2、模型正式交付使用后，乙方保证提供12个月的免费质量保修（维修的同时应实行模型清洁），保修期内如出现质量问题，紧急情况下乙方应在接到通知后6小时内予以维修，一般情况下24小时内予以维修，特殊情况下（修复难度大、材料准备时间长）3天内予以维修，所需一切费用由乙方自负（如差旅费、食宿费和维修费用等）。保修期内出现人为损坏，乙方有权收费维修，质保期为一年。

3、在承包此项模型制作工程时，乙方已清楚和明白合同文件内的所有条款，乙方须确保一切施工是符合此项工程设计、质与量的要求、安全要求和工程进度。倘若乙方违反任何合同订定的责任，甲方在任何时间或情况下有绝对权利向乙方追究法律责任包括经济责任。

房地产模型 房地产模型合同

五、合同文本说明

1、本合同自双方签定之日起生效。（www.61k.com）

2、双方共同遵守合同，本合同条款如有未尽事宜，双方相互谅解协商解决。

3、本协议正本一式二份，双方各执一份。

甲方：

签章：

年 月 乙方：签章： 年 月 日 日

房地产模型 房地产模型合同

合同附件：

一、项目名称： 整体沙盘及户型模型

二、主要材料：

1、户型模型：

水晶亚克力材料。［www.61k.com)

2、小区模型：

A、外墙：ABS型材（进口），表面经着色与雕刻处理反映外墙效果。

B、玻璃、亚克力

C、环境绿化：草皮、草粉及各种材料制作出的绿化配景、小品等。

D、灯光：建筑灯、环境灯、路灯、地坪灯等。

E、模型底座：细木工板、防火板、铝塑板、密度板、白松木方。

F、玻璃外罩：5mm--10mm浮法白玻。

三、合同总金额为20300元，详见下表：

注：户型暂定

三 : 房地产价格模型

房产模型 房地产价格模型

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四 : 中房地产3dmax展览模型设计

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中房地产3dmax展览模型设计展示设计 http://www.61k.com

展览模型 http://www.61k.comzhanlan/

展示设计 http://www.61k.com

展览模型

http://www.61k.comzhanlan/

作品信息编号：ZL18789566

标题：中房地产3dmax展览模型设计行业分类：房产展

模[http://www.61k.com]型灯光：默认灯光

材质贴图：默认材质

软件类型：3DMAX8

文件大小：313KB

长：8m 宽：9m 面积：72㎡开口：二面开口

上传时间：2009-11-16

购买价格：￥24

展示设计 http://www.61k.com

展览模型

http://www.61k.comzhanlan/

上传对象：展览和室内模型

要求：1、文件齐全，材质和灯光无丢失 2、不存在logo、电话等水印和广告成分 3、设计思路独特，款式新颖，符合现代审美观 4、上传奖励，分红另算

奖励：展 览模型5-10元，室内2-5元

展示设计 http://www.61k.com

展览模型 http://www.61k.comzhanlan/

本文标题：房地产模型-房地产价格模型
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