一 : 老旧小区改造 要调动群众积极性
二 : 浅谈老旧小区改造和管理
摘 要：在我国城镇化的过程中，城市中各种新建筑拔地而起，新小区在城市中不断涌现。在这一过程中，为了提高城市的文明程度，不得不对城市老小区进行改造。城市老小区长期是城市管理的薄弱环节，是城市建设的薄弱环节。对老旧小区进行改造和管理，关系到人民群众的根本利益，一直是非常重要的民生工程。文章介绍了老旧小区改造和管理的工作原则，分析了老旧小区改造的一般模式，分析了老旧小区改造中的物业管理。
关键词：老旧；小区；改造；管理
我国经济之所以能够快速发展，离不开城镇化建设。城镇化是我国经济社会改革的一个重要方向。我国的改革开放事业已经进行了几十年，我国的城镇化建设也走过了几十年。城镇化建设在我国实现现代化的过程中发挥了重要作用。在我国城镇化的过程中，城市中各种新建筑拔地而起，新小区在城市中不断涌现。在这一过程中，为了提高城市的文明程度，不得不对城市老小区进行改造。城市老小区长期是城市管理的薄弱环节，是城市建设的薄弱环节。城市老小区一般都建造历史悠久，城市老旧小区一般都基础设施落后，居民的生活条件较差。在城市建设中，老旧小区的改造和管理是面临的一个重要问题。由于老旧小区的特点，对其改造和管理问题比较复杂。对老旧小区进行改造和管理，关系到人民群众的根本利益，关系社会的安定团结，一直是非常重要的民生工程，引起了全社会的广泛关注。
1 老旧小区改造和管理的工作原则
1.1 以人为本的原则
在对城市老旧小区进行改造和管理的过程，必须坚持以人为本的原则。为了使百姓的生活质量得到提高，使百姓的生活环境得到改善，国家投入大量资金对老旧小区进行改造，从而造福人民。改造过程中要把住房百姓的利益放在第一位，坚持以人为本，一方面要考虑住房的便利，一方面要考虑住房的舒适，住房的设计应该体现人性化，营造一个美好的居住环境，比如绿化好、合理的房间布局等。
1.2 综合治理的原则
改造和管理老小区，应该坚持综合治理的原则。改造老小区，不仅是改造其建筑环境，而且是改造其景观环境，还是改造其生态环境，是一个综合的系统工程。改造老小区是对老小区的综合治理，这离不开科学的规划，离不开精心的设计。一些老小区需要拆迁重建，这样小区的生态环境、景观环境和建筑环境被彻底的改变，需要对这些进行重建，从而保障居民的居住条件。一些老小区需要进行修缮，在对门窗、楼道、墙体等进行修缮的同时，需要考虑小区的整体环境。
1.3 绿色生态的原则
绿色生态是改造和管理老旧小区应该坚持的一个重要原则。在当今社会，绿色、环保的理念已经深入人心，在房屋建造的时候，也应该坚持绿色生态的原则。（www.61k.com)在对老旧社区的管理和改造中，使用的建筑材料要尽量是绿色的，这种材料对环境产生的危害小。在小区中应该建设绿地。注重对能源?O节约，注重绿色能源的利用，注重对可再生能源的利用，健康科学的绿色生态小区是未来住宅小区发展的新方向。
2 老旧小区改造的一般模式
2.1 改造修缮
进行改造修缮的老旧小区一般是上世纪80年代建造的小区，这类小区的基础设施应有尽有，非常完备，而且房屋的构造比较合理，没有过时。但这类小区毕竟建造已有一段时间，不论是墙面还是屋顶都有不同程度的破损，一些公共设施也年久失修，小区环境与新小区相比较差。对这类小区的改造，需要在已有的基础上进行修缮。一般修缮改造的项目很多，对房屋建筑的修缮主要包括外墙粉饰、台阶修缮、雨搭修缮等，对管线的修缮主要包括更换下水道、更换电缆等，对服务设施的修缮主要包括维修围墙、安装监控等。
2.2 重建拆迁
一些老旧小区从建成到现在已经有了相当长的时间，在当时建造时，由于条件的限制，房屋极为简陋，房屋结构非常不合理，而且建筑的质量也非常差。小区里的公共设施很不完备，即便有质量也较差，小区道路不仅拥堵而且狭窄，甚至在小区里还有棚户区，在小区居住的人口也非常多，小区也没有什么历史文化价值。在这样的小区，百姓解决住房问题的愿望非常迫切，对于这样小区的改造只能拆除，进行重新建设，从根本上改善居民的居住条件。
2.3 维护保留
在一些历史悠久的城市里，有一些老旧小区，具有悠久的历史文化。小区建筑具有很高的历史文化价值，建筑风格很有代表性，可以很好的反映当时的时代特征，是建筑活化石，对研究当时的社会文化、建筑风格、风土人情很有帮助。对于这样的老旧小区，要进行保护，进行再利用，充分挖掘其蕴含的文化价值。一些文化价值特别高的小区，保留其原有居住功能是对其最好的保护方式，对其结构进行简单改造，保持原有环境氛围，保持原有大体结构，满足现代生活需要的一些条件，对改造的方式进行修缮，使其不可再生的文化价值得到保护。
3 老旧小区改造中的物业管理
3.1 加大宣传力度
加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足，经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步，应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌。同时，要加大投入力度，为物业管理工作提供资金和人力资源保证；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。
3.2 发挥社区组织的作用
充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合，物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中，要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，并及时加以推广，为广大居民提供舒适便捷的生活环境，营造安居乐业的良好氛围。
3.3 万行准物业管理工作
进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导，在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
参考文献
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作者简介：蒋福颖，女，本科，南京白下房产经营有限责任公司，中级职称，研究方向：老旧房屋改造及管理。
三 : 深首批旧住宅小区改造现状 上位法缺失导致拆迁难
5月底，鹿丹村的正式拆迁，不仅让苦等了14年的鹿丹村居民如释重负，也同时为8个等待改造的旧住宅小区项目和数以千计的业主注射了一支强心针———作为深圳第一个成功步入动迁的旧住宅小区改造项目，鹿丹村证明了复杂而纠结的旧住宅小区改造依然存在成功的可能性。
木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，这是《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日开始施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，试点意义非常明显，却全部卡壳无一例外。而自那以后的三年多里，深圳市政府批准了15批城市更新计划，共180个城市更新单元，其中再无住宅小区。
南都记者本周实地走访8个小区后发现，华泰小区和金钻豪园两项目已经有部分楼宇成规模拆除的景象，但仍有少量居民并未搬走；木头龙则将大部分迁出业主的门窗进行了拆除，每栋楼中都还能看到零星的三两户居民出入；其余5个小区除了四处悬挂的标语外，基本看不出城市更新立项四年对其产生了影响。
当时抢得“香饽饽”的8家开发商一定没有想到，旧住宅小区的改造将是如此一场旷日持久的战争，即将咽下去的肥肉却因为碰上了少数剔不掉的硬骨头而卡在喉咙里。
尽管8个项目都未在去年3月深圳清理第一批城市更新单元计划的过程中被调出，然而，作为南苑新村项目申报单位的金晖地产被深圳万科收购，后因在获取成为改造主体资格过程中涉嫌造假而被市规划和国土资源委员会（下称“市规土委”）暂缓审批；海涛花园的申报单位盛世盈丰选择与路劲地产联手继续推进；华泰企业公司则将开发权拱手让予深圳新世界房地产开发有限公司。其余单位则在漫长的拉锯当中叫苦不迭，木头龙四年来光是为已签约业主支付的租金补偿总额便达到3.5亿元……巨大的先期成本投入和未来预期使得他们又不忍退出。
正是因为这8个旧住宅小区改造的先行者在这四年中遇到的诸多困难和问题，旧住宅小区或许在未来几年内都是城市更新绕行的区域。今年5月和7月深圳先后公布的两批城市更新计划中，新增项目集中于旧工业区旧厂房和城中村改造。这与市规土委城市更新办公室副主任谭权在去年南方都市报举办的第二届中国城市更新论坛上的发言一致。他当时表示，深圳城市更新策略的重点是城中村和工业旧厂房这两类土地低效利用的代表。
而这一情况恐怕将一直延续到木头龙等8个项目破冰之后。“既然我们难度空前，又极有可能‘绝后’，那是否有可能像鹿丹村一样，给旧住宅小区的改造注入一些特殊基因呢？”其中几家开发商的表态颇为相似，多位项目负责人认为，《深圳市城市更新办法实施细则》中规定的“100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”的标准是其最大障碍，他们希望能按照确定实施主体的双90%标准为其开绿灯，松绑后加速进入拆迁环节。
盐田海涛花园
海砂危房急需改造，但旧改推进仍很慢
相比一些闹市的成熟小区面对拆迁的淡定，位于盐田区的海涛花园旧改会迫切得多。资料显示，这个小区已经建成20多年，并且大部分楼宇是用海砂建立的，存在很大的安全隐患。好几年前，官方就鉴定该小区部分楼房的结构安全性甚至达到D级危房，比C级更加危险。据村里一个租户讲，公司在海涛花园租了员工宿舍，公司负责人还特别强调，最近世界杯是很火，但大家看的时候别太激动。“我们有人试过了，如果太嗨，会掉灰。”南都记者在现场看到，有些楼宇外墙已经脱落，而小区内还挂着横幅，写着开发商的“标语”，内容为：“海砂危楼很危险，为了明天住好点”。
相关资料显示，2010年，该小区被列入旧城改造计划，小区更新专项规划在2011年12月被规土委批准。未来该旧改项目将由盛世盈丰投资有限公司和路劲地产联手合作开发。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4 .43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元，将于2012年开工。
不过，尽管海涛花园的部分楼宇已经出现危房，不少业主旧改的欲望也很强烈，但整个旧改推进仍然比较慢。据开发商相关负责人介绍，在与小区业主的谈判过程中，出现了一些产权不清晰的房子，由于转手多次，已经找不到产权人，还有少数业主对于开发商给出的1：1.2的拆赔比并不满意，部分业主原来海涛花园的房子有花园或者阳台，但回迁房不会有特殊的优待。另外，南都记者还了解到，由于多年前小区有过开发商倒卖开发权的经历，因此也有业主担心开发商会“跑路”。
福田龙溪花园
保安笑称改造起码还要N年
当南都记者来到香蜜湖片区的龙溪花园时，完全看不到它已经面临改造的境况。无论是楼体保养的状况还是小区绿化的维护，与其它小区落差颇大，严密的安保更是出乎意料，高端住宅的架势十足，堪称城市更新项目当中的异类。
或许正因为如此，业主改造的需求不够迫切，该项目的推进速度并不快。小区保安说：“这个小区要改造，起码还要N年，不然就要X年，反正远得很。”当南都记者问及业主签约情况时，这位保安表示：“有一半的话就够开发商偷笑了。”该项目是由中洲集团进行改造开发。
而从公开信息来看，龙溪花园更新改造项目包括龙溪花园（36、37、38栋除外）和香荔花园一区两个住宅小区，用地面积5.46万平方米，规划建设15栋超高层住宅（其中商品房9栋，回迁房3栋，保障性住房3栋）、两个会所、一所幼儿园、一所小学和其他配套设施，总建筑面积30 .5万平方米，计容积率建筑面积约23.8万平方米，其中住宅面积22.3万平方米。
尽管网上盛传该项目将在今年完成改造入市，连效果图、主力户型等信息都充分披露，但从现场情况看来，市民只能耐心再等N年了。
盐田桥东片区
旧改办工作人员“兼职”中介
在盐田沙头角区域的桥东片区老住宅区，是由荣津地产申报改造的。当南都记者假装投资客前往该公司在小区内设立的城市更新重建办公室咨询时，工作人员在介绍项目的同时，还推荐起了在售房源，当起了兼职中介。
“现在有一套79平方米的房子在卖，单价2.2万元/平方米，拆迁之后价格肯定要过3万的。”该工作人员表示，如果需要更大户型，还有90余平方米的房源可以留意，总价约200万元，“要买就得赶紧，等业主也觉得改造有希望的话，傻子才卖”。
从该工作人员的口中南都记者了解到，该项目签约已超过一半，其中东区进度较快，有望年底开拆。小区外墙贴出的公告显示，该项目拆迁用地面积为4.6万平方米，规划建筑面积23.6万平方米，其中住宅15.8万平方米（含保障房11053平方米）、商务公寓4 .5万平方米、商业2.6万平方米，包括老人活动中心、幼儿园、文化服务中心等在内的配套设施0 .8万平方米。而红本可获得的拆赔比为1：1.2，签约还将获得3平方米的奖励。
不过，桥东片区似乎完全未受到该项目的干扰，除了西区外墙挂着的公告和东区外墙上的一条横幅之外，小区内没有发现太多即将迎来改造的痕迹。保持完整的楼体依然带给居民家园的安全感，而项目西区的一条通道上，商贩们忙碌着照顾自家的生意，一字排开的摊位形成了一个自然的市场。从他们的举动猜测，该项目离拆除还有非常遥远的距离。
南山鹤塘小区
沙河商城更新单元，就差三户没签约了
鹤塘小区沙河商城改造项目位于深圳市南山区华侨城地区核心地段，就是益田假日广场旁边，两分钟就可以到达地铁世界之窗站。相比海涛花园等旧改小区的破败，鹤塘小区尽管社区规模不大，却显得幽静、干净，灰色的外墙显得陈旧，衬上整齐的绿植，却有些岁月沉淀的生活味。
粗略估计，该小区面积不大，总共10栋左右建筑，总户型也就200套左右。因此，拆迁谈判相对容易。根据规土委早前公示的专项规划，该城市更新项目的拆迁用地范围面积18130 .8平方米，开发建设用地范围面积13263.2平方米，计入容积率总建筑面积为10 .89万平方米。其中，住宅总建筑面积为6.39万平方米（含保障性住房总建筑面积5112平方米，物业管理用房建筑面积220平方米），商业建筑面积11960平方米，办公建筑面积为15540平方米，商务公寓建筑面积15600平方米，公共配套设施总建筑面积1900平方米。
南都记者在小区采访了多位业主，均表示已经签约旧改。但有业主孙小姐表示，小区截止到目前，只有三户没有签约了，小区的拆赔比应该是1：1.3。知情人士表示，未签约户的利益诉求，主要对规划不满，认为绿化不够，并且担心旧改不能如期完成，给业主造成不便。此外，还认为开发商给出的60元/平方米的月租金，不能与时俱进，未来追不上房租上涨的节奏。在小区的公告栏，南都记者看到已经褪色的红纸上写着未签约三户的房号，上面的截止日期是2014年1月17日。
四 : 老旧小区改造 要调动群众积极性
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