一 : 三明房地产_商品住宅销售面积(附房地产行业研究)_九舍会智库
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二 : 新房的套内建筑面积该怎么计算？我最近要接购买的新房，从开发商那里
新房的套内建筑面积该怎么计算？
我最近要接购买的，从开发商那里哪到了面积尺寸图，可我不知道该怎么去丈量核实？比如屋内墙，屋外墙和屋内的柱子长宽各60cm)该按什么比例计算？
建筑面积指建筑物的水平面积。
建筑面积计算公式为： 建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。
套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积）
套内墙体面积＝1/2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积
套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。 ？套内墙体面积如何计算？
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
？阳台建筑面积如何计算？
按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
？以套内建筑面积计价的房屋如何换算成以建筑面积计价？
用房屋总价款除以房屋建筑面积就可以了。比如，一套套内建筑面积为８０平方米、建筑面积为１００平方米的预售商品房总价为４０万元，那么，按套内建筑面积计价，它的销售单价为每平方米５０００元人民币；按建筑面积计价，它的销售单价为每平方米４０００元人民币。
？什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
？购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。
？购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？
购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。
套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。
二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
1.房屋面积
购房者所购住房的面积应以当地测绘部门的正式测绘报告为准。购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，合同中没有规定的，则按相关法规的规定执行。购房者也可以取消合同或要求开发商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可要求重新测量。消费者自行验收测量时，应依据国家质量技术监督局1998年颁年的《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范和建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用摊规则》进行，当然这只能使购房自已做到心中有底，要使测量结果有法律效力，必须是由国家规定的测绘部门测绘的。
商品房在实际销售时是按"套"或"单元"销售的，其面积是由套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。具体计算公式为：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成。套内使用面积一般包括卧室、过道、客厅、厨房、厕所、储藏室等的使用面积之和；套内墙体面积包括共用墙与非共用墙两种，共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包手山墙)等，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙指套内各房间的分隔墙，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；阳台建筑面积，其中凸阳台按其水平投影面积的一半计入建筑面积，凹阳台按其水平投影面积的全部计入建筑面积。
公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。
2、主体结构
根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求：(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形；(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；(4)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。
3、外墙
(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。
4、屋面
(1)各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；(2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；(3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐构、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
5、楼地面
(1)面层与基屋必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；(2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。
6、装修
(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗装设铁栅栏；(3)木装修工程应表面光洁、线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；(4)门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；(6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；(7)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
7、电气
(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并可靠的接地；(2)应按套(单元)安装电表或预留表位，并有接地装置；(3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好，位置正确；(4)各种避雷装置的所有连接点必须用牢固可靠；(5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠(6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；(7)配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水箱、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；(8)配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。
8、水、卫、消防
(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无产滴漏；(2)应按套(单元)安装水表或预留表位；(3)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(4)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；(5)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活；(6)顶楼水泵安装应平稳，运行时无较大震动；(7)消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。
9、配套设施及其他
(1)户外明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；(2)房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；(3)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有关规定；(4)挂物钩、晒衣架应安装牢固；(5)烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；(6)单位住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕；(7)室外地面平整，室内外高差合理；(8)检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，看其是否达到开发商承诺(或购房合同约定)的质量和使用功能要求。
会验收后如房屋质量没有什么问题，购房者可当场办理入住手续。如发现房屋质量有问题，或者与合同有出入，应尽快提出，要求解决。
三 : 建筑面积、公摊面积、实用面积有什么不同
现今市场，有关住宅面积的说法五花八门，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，令并非房地产行业专家的购房者一头雾水。
关于“面积”有故事
销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词，也就是说，平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。
即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
实用面积最科学
许多业内人士认为，楼盘以实得建筑面积来计价更为科学，因为客户得到的实惠应是决定价格的最重要因素，且这种做法能很好地激励开发商节约成本、精打细算。
公摊面积有蛊惑
值得购房者注意的是，公摊面积大有文章，现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。
而后者比前者在名义价格相同的情况下，实际价格要高得多。对于公共分摊面积的处理，目前尚无准确法律规范出台，这一问题，购房者不应小觑之。
未雨绸缪莫自忧
业主作为非专业人士，在购房及签订购房合同时，有许多问题细节不易搞清楚。建议大家不如花点小钱买个“放心”。委托律师行作为代理，代为办理各种手续，或许能作出许多更为明智的选择。别忘了，法制社会律师还有避免打官司的作用。同时也提醒业主，切莫将 “地砖面积”等同于实得建筑面积，否则您的房子一定变“小”，此乃自己计算失误之故了。
四 : 套内面积：套内面积-科学分类，套内面积-销售信息
套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。套内阳台建筑面积(GB/T50353-2005) 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积1/2计算。这种计算方式对双方都有利，有效保护了购房者的利益，避免了开发商多计算公共面积增加利润。
套内使用面积_套内面积 -科学分类
套内的使用面积
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积
套内墙体面积(GB/T17986.1-2000B1.3)是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙2种。
其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.4) 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
套内阳台建筑面积的计算
（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内使用面积_套内面积 -销售信息
优点
销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。对业主来说，按套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作。只要有一点数学常识的人，他都可以计算，这个差别不是太大。那么建筑面积计算就比较复杂，需要专业的人员来做这个事情。对他来说，如果他产生怀疑或者是他对这个问题有纠纷之际，他就需要花费很多的精力；对发展商来说，再也不必向业主解释太多面积差异的产生原因，减少了双方的误会，避免了因面积纠纷产生的投诉。所以说，这种计算方式对双方都有利，有效保护了购房者的利益，避免了开发商多计算公共面积增加利润。
还有，现在的物业管理费和供暖费等都按照建筑面积收取，而公摊的建筑面积显然是不需要供暖的，这样就等于是向业主多收取了供暖费等费用。现在利用套内面积销售就解决了这个问题。
存在问题
北京实施按套内面积卖房后，因为公摊面积的成本完全被转移到套内面积的价格上，造成2个影响，一是套内面积的定价与其他按建筑面积计价的楼盘相比，缺乏可比性，二是开发商容易故意把公摊面积做小，以降低成本。
评论
一直以来，大多数地方住宅销售都是按照建筑面积计价，而非按照套内建筑面积计价。也正因为如此，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积现象，对购房者实行面积欺诈，损害与侵犯购房者利益。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符，由于难以自行进行测量，难以获得有效证据，因而也只能自认倒霉，无奈地忍受开发商的盘剥。或者由此而引发房产纠纷，引发社会矛盾。
如果像北京市这样实行住宅销售按照套内建筑面积计价，由于购房者可以自行对套内建筑面积进行测量与复核，因而可以抑制开发商对购房者多计算面积的行为发生，有利于减少面积欺诈现象出现，有利于维护消费者的权益。
在原有住宅销售按建筑面积计价情形下所以容易出现面积欺诈现象，是由于在原有计价办法之下，在公摊的建筑面积计算上存在着信息不对称现象，即开发商对公摊的建筑面积情况一清二楚，而购房者却对其真实情况一无所知，这样一来开发商就很容易利用其信息掌握上的优势对购房者实行面积欺诈，以损害购房者利益为代价不道德地增加自身利益。而像北京市这样实行住宅销售按套内建筑面积计价，让购房者能够自行测量与复核住宅面积，有利于破除开发商与购房者在住宅面积计算上的信息不对称格局，从而能对开发商实施面积欺诈行为起到制约作用。
注意事项
1、面积误差超3%购房人有权退房
套内使用面积_套内面积 -相关知识
附：房屋的共有建筑面积(GB/T17986.1-2000B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
本文标题：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则-三明房地产_商品住宅销售面积(附房地产行业研究)_九舍会智库61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1