一 : 胡晓莺-旅游地产开发与运营专家
胡晓莺/HillaryHu
旅游地产开发与运营专家易居（中国）克而瑞信息集团旅游地产部总经理
旅游资源开发与规划专业硕士上海市旅游系统荣誉青年称号
《境鉴》杂志特约专栏作家
交大MBA、浙大EMBA、浙工大EMBA特聘讲师
旅游规划专业本硕连读、在国内旅游核心期刊发表专业论文两篇，承接过国家级、省级旅游规划、开发、旅游目的地营销、旅游地产开发策划项目百余项。
(www.61k.com）助理：13072102793QQ：2270835826
《旅游地产开发与运营》课程大纲 | ||
模块 | 核心内容 | 内容简介 |
一、 基础知识 | 1. 旅游地产内涵解析 2. 旅游地产基本特征 3.中国旅游地产发展概况 | 以详实的数据来反应市场，主要数据内容： 1. 全国旅游地产市场规模、开发格局 2. 海南、西南、长三角、环渤海、两广、闽东南六大重点区域旅游地产用地、产品供给、成交表现、客户需求分析 3. 滨海、滨湖、山地、温泉、高尔夫、古镇六大常见旅游地产近3年项目开发趋势 |
二、 常见旅游地产 | 1. 滨海旅游地产开发策略 2. 旅游商业开发策略 3.高尔夫地产开发策略 4.主题公园地产开发策略 5.古镇旅游地产开发策略 6.农业旅游地产开发策略 7.创意旅游地产开发策略 | 结合CRIC实操案例，对各类旅游地产开发定位及营销运营进行全面分析，相关案例： 1. 海南 文昌清澜半岛项目 2. 云南 丽江古城东方项目 3. 海南 金泰南燕湾高尔夫项目 4. 云南 滇池梦幻云南主题公园项目 5. 河南 洛阳老城改造项目 6. 江苏 常州中国玫瑰园项目 7. 青海 民族文化音乐城项目 |
三、 开发模式及 | 1. 旅游地产开发模式演变 2. 旅游地产主要融资模式 3. 旅游地产常见投资策略 | 规律分析与典型案例结合，主要案例： 1. 三亚 半山半岛 2. 昆明 春城高尔夫 3. 武汉 万达中央文化区 4. 丽江 金茂雪山语 5. 华侨城开发模式 6. HOST Hotels & Resorts 投资模式 7. 中坤宏村开发模式 |
四、 | 1. 房地产营销大变局 2. 旅游地产大盘营销策略 3. 旅游地产营销创意 4. 旅游地产营销案例解析 | 趋势分析与实例经验结合，主要案例： 1. 万科营销模式 2. 世茂营销模式 3. 光耀营销模式 4. 碧桂园营销模式 5. 启东 恒大海上威尼斯 6. 惠州 碧桂园十里银滩 |
五、 | 1.酒店引擎开发与设计 2. 主题公园引擎开发策略 3. 高尔夫引擎开发与设计 4. 休闲农场引擎开发与运营 | 市场成功案例的经验分析结合CRIC实操经验。主要案例： 1. 德清 莫干山裸心谷 2. 昆明 柏联SPA 3. 新加坡 圣陶沙名胜世界 4. 常州 中华恐龙园 5. 深圳 观澜湖高尔夫 6. 上海 佘山高尔夫 7. 海南 万科森林度假公园 8. 台湾 宜兰农场 |
二 : 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产开发与经营模拟试题
一、 单选题
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A.1000万元 B.2000万元
Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元
2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率
C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率
5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与
6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）
A 额定需求预测法 B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）
A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30
8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。
A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。
A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元
15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
16．（ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 A土地使用权的出让 B土地使用权的转让
C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与
17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）
A 额定需求预测法 B有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ D ）
A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率
19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）
A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％
21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。
A 单价合同 B 固定总价合同
C 成本加酬金合同 D 分包合同
22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
23．土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ C ）
A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37
二、 多选题
1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为对象不同
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境
C法律环境 D社会环境
E自然环境
3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。
A 安全性 B 经济性
C适用性 D可行性
E可靠性
4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ BCDE ）
A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证
C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证
E建设工程施工许可证
5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）
A总价合同 B单价合同
C成本加酬金合同 D总承包合同
E分包合同
6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让
7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）
A 波谷 B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺
8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）
A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本
9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）
A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性
14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ABCDEF ）
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础
B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动
C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环
D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施
F.土地经营是城市财政收入的重要来源
15．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ABE ）指标用分级的方式进行比较。
A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性
17．房地产物业管理程序包括（ ABC ）
A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营
18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ABCD ）
A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证
D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证
32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ABCD ）
A 平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷
34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ DE ）
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制
35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ DE ）
A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设
36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ABCDE ）
A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C贫富差异程度 D利率 E贷款条件
三、简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产项目主要的定价方法有哪些？
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着
房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
四、 名词解释
五、
论述题
三 : 房地产开发与经营模拟试题(附答案)20
房地产开发与经营模拟试题
一、 单选题
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A.1000万元 B.2000万元
Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元
2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率
C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率
5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与
6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）
A 额定需求预测法 B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）
A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30
8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。
A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。
A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元
15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
16．（ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 A土地使用权的出让 B土地使用权的转让
C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与
17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）
A 额定需求预测法 B有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ D ）
A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率
19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）
A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％
21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。
A 单价合同 B 固定总价合同
C 成本加酬金合同 D 分包合同
22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
23．土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ C ）
A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37
二、 多选题
1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为对象不同
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境
C法律环境 D社会环境
E自然环境
3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。
A 安全性 B 经济性
C适用性 D可行性
E可靠性
4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ BCDE ）
A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证
C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证
E建设工程施工许可证
5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）
A总价合同 B单价合同
C成本加酬金合同 D总承包合同
E分包合同
6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让
7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）
A 波谷 B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺
8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）
A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本
9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）
A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性
14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ABCDEF ）
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础
B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动
C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环
D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施
F.土地经营是城市财政收入的重要来源
15．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ABE ）指标用分级的方式进行比较。
A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性
17．房地产物业管理程序包括（ ABC ）
A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营
18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ABCD ）
A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证
D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证
32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ABCD ）
A 平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷
34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ DE ）
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制
35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ DE ）
A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设
36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ABCDE ）
A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C贫富差异程度 D利率 E贷款条件
三、简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产项目主要的定价方法有哪些？
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着
房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
四、 名词解释
五、
论述题
房地产开发与经营模拟试题(附答案)20_房地产开发与经营
四 : 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产开发与经营模拟试题
一、 单选题
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。[www.61k.com）其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A.1000万元 B.2000万元
Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元
2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率
C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率
5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与
6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）
A 额定需求预测法 B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）
A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30
8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）
A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。
A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。
A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元
15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
16．（ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。［www.61k.com） A土地使用权的出让 B土地使用权的转让
C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与
17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）
A 额定需求预测法 B有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ D ）
A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率
19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）
A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％
21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。
A 单价合同 B 固定总价合同
C 成本加酬金合同 D 分包合同
22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
23．土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ B ）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ C ）
A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37
二、 多选题
1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为对象不同
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
C法律环境 D社会环境
E自然环境
3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。[www.61k.com）
A 安全性 B 经济性
C适用性 D可行性
E可靠性
4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ BCDE ）
A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证
C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证
E建设工程施工许可证
5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）
A总价合同 B单价合同
C成本加酬金合同 D总承包合同
E分包合同
6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让
7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）
A 波谷 B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺
8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）
A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本
9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）
A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性
14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ABCDEF ）
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础
B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动
C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环
D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施
F.土地经营是城市财政收入的重要来源
15．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）
A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ABE ）指标用分级的方式进行比较。
A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性
17．房地产物业管理程序包括（ ABC ）
A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营
18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ABCD ）
A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证
D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证
32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）
A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
E新菜地开发建设基金 F耕地占用税
33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ABCD ）
A 平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷
34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ DE ）
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制
35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ DE ）
A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设
36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ABCDE ）
A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C贫富差异程度 D利率 E贷款条件
三、简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。(www.61k.com]
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产项目主要的定价方法有哪些？
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。[www.61k.com)适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
四、 名词解释
五、
论述题
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产开发与经营 房地产开发与经营模拟试题(附答案)
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