一 : 2012下半年郑州房价走势分析
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2012下半年郑州房价走势分析：郑州楼市这半年是先抑后扬，“以价换量”成了这半年的主题，下半年房价不会大幅度反弹，供求关系并未转变。（www.61k.com］
《语文卷》——【房企篇】
学期总结
2012年上半年，在紧迫形势催逼下，郑州楼市表情更加丰富、更加具象。喜与忧、冷和热，从未像时下如此差异明显，小户型、低总价的刚需盘在开发商一降再降之下终于撬动了市场，成交一路攀升。这半年着实让一批预测今年楼市走势的专家汗颜了一把，也让一度被调控压得直不起腰的开发商，稍稍舒展眉头，松了一口气，先抑后扬的行情，让开发商资金压力得到缓解，对后市预计也从年初的悲观转为谨慎乐观。
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郑州楼市这半年是先抑后扬
2012年春节期间，郑州近三成的楼盘都开门迎客讨彩头，但再多的努力也没能挽回楼市继续走低的成交量。在一片哀鸿之际，2月楼市出现了意想不到的转机。
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进入3月份，一些平价盘的入市推动了买房人积极出手，一时间，楼市信心大振。（www.61k.com]金三银四让众多开发商松了一口气，6月，楼市持续加温，在降息利好的刺激下，购房者积极入市。
再从成交价格上来看，在上半年的成交中，8000元/平方米以下的占2/3；成交面积构成中，120平方米以下占80%。通过数据不难看出，郑州房地产市场是以刚需为主，中小户型以及低价产品受到购房者的青睐，而大户型、高单价的产品所占比重较小。
B
“以价换量”成了这半年的主题
进入2012年，降价成了开发商生存下去的唯一法宝，整个上半年郑州楼市“跌”声频频，价格走上了绝对的“亲民”路线，尤其是三四月份，从南开始依次引爆，经过一连串的“组合拳”，吸引了市场的关注。
除此之外，能吸引刚需大举入市还有户型设计的比拼，以最小的面积创造最大的利用价值。今年楼市最火的户型莫过于“小三居”，对于目前楼市处于“刚需时代”，在追求居住舒适度的基础上，小三居自然是务实的选择。
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下半年房价不会大幅度反弹
上半年的郑州房价，在开发商们“以价换量”的持续进行中有所下降，而随着楼市成交的节节回暖，郑州的房价也引起诸方猜测。中国指数研究院发布最新数据显示，6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
对于购房者来说，楼市的回暖，意味着房价的上涨。随着成交量的逐步走高，购房者开始担忧楼市是否会从“以价换量”回到“量价齐涨”的局面。与购房者的担忧不同，业内人士普遍认为郑州的楼市已经步入比较平稳的状态，房价在近期内不会出现大幅度的反弹。
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供求关系并未转变
市场的暂时转暖，并未改变供大于求的局面。(www.61k.com)市场分析人士指出，近期，市场显现出走出低谷的迹象，全国主要的城市成交量均创出了限购来的最高点，市场消化库存明显加速。但市场热销项目依然以刚需产品为主，信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪。
此外，各地方政府推出的一些刺激刚需的举措，如提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策，促使部分购房者心态变化，部分刚性需求提前了购房时间，从而导致市场成交量回升。
“但这并未改变市场的供求关系。”专家表示，“由于限购、限贷政策并未出现松动，执行力度很大，仅依靠首次置业等刚性需求，尚无法改变当前供大于求的局面。”
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《心理卷》——【消费者篇】
学期总结
总结今年前六个月的业绩不难发现，在严厉调控的持续作用下，购房者期待已久的房价下降不再是梦想，“以价换量”俨然成为房企上半年最主要的营销方式，同时主打刚性需求的项目也成为了市场的主流。（www.61k.com）可是从冰点到沸点，2012年的郑州楼市像过山车一样让购房人看不懂、摸不透。伴随着房价的涨跌，买还是不买？何时出手？购房者的心态也在发生着微妙的变化。
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A
果断：“降到自己的预期就出手了”
前年结婚的黄珊珊在郑东新区CBD工作，但是老公在北环南阳路上班，在哪买房一直成为他们讨论的重点。（www.61k.com]就在他们想来想去之时，遇到了限购，利率调整等调控政策，“也不知道这些政策出台后会怎样？”对于所带来的效果，黄珊珊心里没底，和老公商量后，他们决定先观望一段时间，没准能抄个底。去年年底，各大楼盘的降价潮突然袭来。“郑州的房价好像一下子有了很多优惠似的。人家都说，存钱不如买房。房子可以有租金回报，会升值，干脆就做个?食租族?吧。”
黄珊珊夫妇决定出手。春节后，他们很快看中了东区一个楼盘的小户型。“相比于限购前，房价确实降了不少。”在砍价后，开发商给出73万元的价格。不过，此时黄珊珊还是觉得尚未到出手时机。“房贷利率还是比较高。”他们一边考虑，一边等待降息。但2月24日降息没有出现，却等来下调存款准备金率。“售楼小姐一直和我说，银行的贷款很快就放松，刚需就会爆发，房价会回升。”
B
遗憾：“后悔没在三月份出手，现在亏大了”
5月29日下午3点，西区大学路上的一个房地产中介门店里，会议桌的一边坐着一对小夫妻，看上去郁闷中还带着点气愤，一看就知道是在价格上已经缠斗了不少时候的购房者。对面的房主一副“无所谓”的神态，不停地摆弄着他的手机。
这已是王梦和她老公第二次见房主谈价格了，但这次谈话看上去并不顺利。“你也知道现在看房的人很多，少于60万我是不会卖的，我现在并不着急。”说来说去，房主黄先生就只有这么一句话。王梦看上的这套房子不管是户型、楼层，还是环境、交通，都很符合她买房的所有要求，她知道，买二手房是要靠运气的，能碰上自己觉得各方面都合适的房源并不容易。
早在2011年底，郑州房价刚有些松动的时候，王梦和老公就开始到处看二手房的房源。“去年年底，我们就觉得大学路附近的二手房其实并没怎么降价，今年二、三月份，眼看着一手房市场开始有很大的折扣，跟这个房东谈了谈，房东考虑降低点，可我们觉得价格还有
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中国矿山机械设备网 松动的可能性，就想着再等等，没想到这一降息，房东怎么都不肯降价了。［www.61k.com）”王梦显得有些焦急。
C
徘徊：“观望半年多，还是等不到心理价位”
27岁的林佳宜打算今年年底和男友结婚，为了能有一套婚房，她和男友去年中秋起开始看房。他们心目中的婚房不用面积太大，只需要个小两房，而他们的心理价位则是毛坯6000元左右/平方米。他们第一次看的房子，户型、价格等各个条件都合适，却因地方太远无奈放弃。今年春节前后，很多楼盘陆续加入降价行列，但他们陆续看了一批楼盘后，还是没有出手，因为“要么价格不合适，要么地方不合适”。
“希望找到可以直接住，靠近地铁、有电梯的房子，看了两个星期暂时还没找到合适的。”她说会继续慢慢看、慢慢等。观望半年多的林佳宜感觉，房价是有点下降，但还是没有下降到我的心理价位，“我还是慢慢等等，温总理不是也强调了，一定会稳定房价，不会让房价有上升的趋势嘛。所以我有信心，到年底房价应该还会有更大程度的降价，我还是等到那个时候合适了，再出手吧。”
《政治卷》——【政策篇】
学期总结
本来我们在上半年30多个城市“微调”的呼喊仰望声中，看到了抄底的一线希望；本来
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中国矿山机械设备网 我们以为7折利率会接踵而来，让我们享受一次“刚需特权”；本来我们以为在楼市即将步入下半场之际，“日光”、“排队抢房”等消息越来越多，与“购房潮”相伴而来的还有房价即将开始微涨。［www.61k.com）可就在7月7日，在这半年报期中考试试题刚公布的时候，我们知道，原来价格可以更低、限购可以持续。我们的总理温家宝发话了，总理强调说，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
A
楼市这半年政策微调不断
坚持楼市调控政策不动摇成为今年楼市政策中出现最多的词汇。今年开始全国多个城市的楼市微调政策和北京、上海等城市6月房价的上涨，让市场对于房价反弹风险的担心也迅速积累。在持续已两年多时间的“史上最严调控”中，最具杀伤力的武器莫过于限购和限贷这“双限”政策，因此业内对该不该取消“双限”政策一直争论不休。近期，在央行降息和各地微调之后，房地产行业风云变幻，这一问题再度成为各界关注的焦点。
继住建部、银监会等部委表态调控不动摇的决心后，7月7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。6月8日，央行宣布降息0.25个百分点，降息的确有利于降低购房门槛，对缓解开发商的资金困难也是好消息。
B
调控不动摇“双限”不取消
“虽然近来各地楼市?微调?不断，相关政策的利好，也让?调控见底?的说法甚嚣尘上，甚至有人发出了?本轮调控已经失败'?调控即将毁于一旦?的感慨。但总理的讲话，再次证明官方不容许房价马上反弹，6个月内5次谈到房价，是给地方政府一个说法和方向性的引导和纠正。开发商还是老老实实继续以价换量吧。”河南省清华房地产副总经理侯兴湘预测，就目前的楼市上涨情况，未来的新政仍将以强调限购、限贷、限价等“旧政”为主。
未来房产集团陈书明也表示，温总理的讲话再次表明了中央对于楼市调控的坚定性是不容置疑的。“郑州五、六月楼市的?量价齐升?，原因是首次置业刚需的集中入市，其次就是高端住宅的放量和降息等信息被误读后引发的部分恐慌性购房。若要探求商品房的供求关系，郑州的供应量是远远多于需求的，是不应该出现房价报复性反弹的。”
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经济运行决定是否继续降息
6月8日，中国人民银行3年半来首次宣布降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。［www.61k.com]随后一天，住建部宣布下调个人住房公积金存贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。7月5日央行宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。
侯兴湘表示：“按过去的经验，6-8月是传统的市场淡季，但两次降息的效果将会给市场带来叠加效应，或会出现?淡市不淡?的行情。目前楼市销售量略有回升，降息后有利于降低按揭贷款利率，加速刚需入市；加上开发商资金压力不会马上释放，跑量回笼资金仍是重点，因此各种促销政策不会改变。在这些因素影响下，楼市在淡季的销售量或有小幅上涨。”
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二 : 郑州房价走势分析论文
随着城市的快速发展，越来越多向往城市的居民开始从农村蜂拥而至，不过这一现象到底是给郑州带来了利大于弊还是弊大于利真的是有待商榷，虽然大量的外来人口不仅给城市带来了大量的商机，快速的带动城市的GDP增长，但是同时也给城市带来了各种各样的问题，当然，人口越来越多，对住房的需求量增加这一问题相对来说是比较巨大的，所以好多公司和个人想要涉足这一领域，但是，这杯羹真的那么容易分吗？让我来带大家去好好分析分析。［www.61k.com]
一．郑州市住房供给与需求的基本情况
根据供给需求关系，由于需求量远远大于供给量，城市里出现一房难求，因此，经销商瞅准机会开始对自己手中的商品房进行大规模的加价手段，希望通过这一个方法从而获得巨大收益。而通过涨价这一种方法恰好就是房地产开发商对商品房供给的影响因素之一，一些开发商如果发现市场的需求量很小，他们就开始囤积房产，有些通过开价高然后通过降价这一促销手段来吸引消费者。而要是到了房产销售的旺季，市场的需求量大大增加，房地产商就开始涨价销售。
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“中国各大城市近年房价持续上涨，部分城市几乎可说是暴涨，十年翻一番。［www.61k.com]根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006 房地产蓝皮书》，在宏观经济快速增长的带动下，全国1997~2004年商品住宅建设投资额快速增长，平均增长率为28.4%，与此同时，1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长，住宅销售面积相对于住宅竣工面积增长更加迅速.市场供给和需求两旺，带动了房地产价格的持续上涨。”
1. 房地产开发商供给商品房的影响因素
巨大的利润是吸引发地产商投资房地产的主要原因。其次就是客户群体消费水平，因为客户群体消费水平决定了郑州市居民对住房的需求程度和需求数量，也是房地产开发商眼中的潜在市场所在，只有这个水平高，开发商开放的商品房才能有市场。再次，是国家政策，为了抑制楼市过快过热的发展，每年都会出台一系列楼市新政，这是专门针对房地产市场的政策，从土地、金融、税收、城市拆迁乃至物业管理等全方面展开，其目的就是对楼市进行宏观调控，抑制其过快过热的发展，遏制炒房投机者在楼市的活跃，这在一定程度上一致了房地产泡沫的继续扩大，也一定程度上控制了上涨过快的房价，这对于郑州市开发商开发商品房有着相当大的影响。土地供应也在一定程度上影响着房地产的开发。
2.居民个人购买住房的制约因素
虽然现在的人们生活逐渐向小康甚至富裕迈进，所以个人买房不再是遥不可及了，但是，真正制约个人买房的因素是什么呢？究其根本，还将是不断上涨的房价。中国经济虽然正在不断发展，但是房价上涨的脚步紧跟其后。一是个人 2
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住房消费能力不足。［www.61k.com）目前郑州居民个人购房的资金主要来源于个人自有资金，利用信贷资金负债消费的观念还远远没有达到预期的水平。随着房价的不断上涨，居民的承受能力在相对的不断下降。二是住房金融市场发育缓慢。以去年为例，国家下达给我省的经济适用住房信贷计划为30．37亿元，而国家银行实际发放贷款只有9．44亿元，只完成信贷指导计划的31％，对经济适用住房的建设速度和价格产生了一定的影响。三是部分居民的预期支出的不确定性，有些居民支付首期有困难，或者是房地产交易契税税率较高,这些都在一定程度上制约了消费者买房的意愿。
国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。“随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房 的供应结构。”这就是第四个原因，一些房地产商为了尽快的获得更多的利润，就选择放弃一些低端的房子，去选择一些高端住房如别墅之类的，从而导致经济适用房的数量大量减少，供不应求，致使个人的需求无法被满足，影响了个人买房。
二．郑州房地产影响因素分析
1.开发商开发商品房的主要影响因素分析
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首先，就是巨大的利润空间。［www.61k.com)本身房地产就是一个黄金产业，它的崛起是伴随着高投资高利润高回报的，同时也伴随着高风险，但是巨额利润使得很多的投资者对风险的承受能力变得更强了。这也是房价居高不下的一大动力。
在郑州这个迅速崛起战的中部城市里，商品房的开发更是黄金产业。而且，随着郑州市消费者收入水平的提高，改善住房的需求和投资性需求逐渐占购房需求中的主导地位，需求量巨大，也造就了郑州房地产市场的繁荣发展。因为房地产商的定价主要是参照市场上前一期的成交量（整个市场需求），前一期的市场需求较好，使房地产商产生一种乐观的预期，会相应地定高房价。另一方面，消费者，投资投机者买房也是会参照前一期的房价，对比当前的房价，如果房价上涨了，导致许多人会认为房产有很大的升值空间，有利可图。另外有刚性需求的人，会认为现在不买，以后买会更贵，这两种想法，正是前一段时间内，房价上涨，成交量反而上升的原因之一。由于需求的加大，会使房地产商看好。房价很难下跌。
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其次，就是其次就是客户群体消费水平，随着中部的崛起，郑州这个中原地区的省会城市经济水平有了巨大的发展，人民没生活水平的提高使得郑州市的客户群体消费水平有了质的提高，也为郑州市房地产的开发创造了巨大的需求市场，这些需求也是房地产开发商品房最原始的动力之一。[www.61k.com]
再次，就是政策因素。为了抑制楼市过快过热的发展，每年都会出台一系列楼市新政，这是专门针对房地产市场的政策，从土地、金融、税收、城市拆迁乃至物业管理等全方面展开，其目的就是对楼市进行宏观调控，抑制其过快过热的发展，遏制炒房投机者在楼市的活跃和抑制房地产泡沫的持续扩大。这虽然在一定程度上遏制了郑州房地产过快过热的发展，但是，郑州楼市发展的脚步依旧稳步向前，而楼市新政也就是一定程度上齐了规范作用，使楼市更健康的发展。
其他的诸如土地供应，房地产开发各个环节的税收也都会影响房地产的开发和房地产市场的发展，郑州处于平原地区，地形平坦广阔，近几十年城市范围不断地向周边地区扩展，有着丰富的土地资源供应，这是对郑州的房地产市场发展是很有利的。
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2.居民购买住房的主要制约因素评价
根据供给需求关系，居民买房子主要制约因素就是开发商根据淡季旺季选择囤积房产和涨价从而获得更大的利润，而对于那些想要买房子的普通老百姓来说，这个制约因素无疑给他们造成了巨大的损失，开发商囤积房子造成需求量大增，而供给量却远远达不到满足市场的需求的状态，所以导致许多居民无法买到自己心仪的房子，可当开发商放出囤积的房子时候，肯定是在需求的旺季，需求量同样很大，而供给量虽然很大，但是，精明的开发商会不顾一切的进行涨价为自己获取更大的利润，一部分有资本的顾客虽然可以买到房子，但是肯定会多花费许多的钱，给自己造成不必要的损失，而那些靠贷款买房子的顾客只能再度陷入难关，虽然可以靠先付首付，但是现在首付的比重越来越大，很多人还是无法承受，而且即使买了，高额的贷款和利息压力巨大。[www.61k.com）随着房价的不断上涨，居民购房承受能力却不断下降，毕竟，家庭收入增高的步伐无论如何也无法与房价上涨的步伐相同，这个因素是制约居民买房最主要的因素。
其次是住房金融市场发育缓慢。现在，大部分人买房都选择分期付款，中间还要不断的付利息，一旦失去了经济来源，分期付款无以为继，也就陷入了困境，而住房金融市场的缓慢发展更是使得这一情况加深，不完善的住房信贷制度使得一些人避免选择向银行借贷，也是的他们的买房压力更大。
第三就是部分居民的预期支出的不确定性，有些居民支付首期有困难，或者是房地产交易契税税率较高。这些都使得居民购房压力巨大。
其实归根究底，总结起来就是房价上涨快，居民购买力弱。对于房地产市场来说，住房是一种刚性需求，无论何时，他都会有一定的市场，虽然在某一时 6
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期由于某些原因因房价会有小幅度的下调，但是它的总趋势还是在不断上涨的。［www.61k.com]
三．总结与建议
总而言之，中国正处于高速发展的阶段，郑州也是一样的，郑州处于陇海线和京广线这“五纵三横”最重要的铁路线的交汇处，必定会受到更多的关注会得到大力的发展，所以，未来几年，郑州的房价只会不断上涨。 由于房价还将会继续不断上涨，所以房地产产业带来的巨大的利润肯定还会让更多的房地产商和个人不断地进入这一领域，所以，我想在这里提一些个人的意见：
对于个人来说，对房地产的投资属于家庭理财投资的范畴有条件的，所以个人应该制订投资规划，也就是根据理财目标和家庭可用于投资的货币额，从承受风险能力的实际情况出发，确定资金有效投放方向或方式及各种投资组合。其次，要对市场进行深入的调查分析，避免盲目投资，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。
对于企业来说，首先就是要有目标清晰明确的起步，看清风险，谨慎投资。世上没有零风险的投资。从现时期来说，楼市的投资风险首先来自政策风险，再 7
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者就是房地产投资风险，投资支出风险，经营风险，财务风险，环境风险。［www.61k.com）在投资房产之前必须要对这些风险发生的可能性有一个很深的了解以及承受能力，制定谨慎的投资计划是各种风险影响力达到最小。其次，要对房地产市场进行深入调查分析，最主要的是投资对象分析，市场分析，需求分析，在各种分析的基础上制定合适的投资方案。再次，制定稳妥的财务策略，要清楚房地产投资是一项长期的投资战略。房产市场的周期通常是7到10年；有时它会像过山车一样高低起伏不稳定。一定要确保投资者不会对所选择的资产投资及贷款方式相关的优势和缺点感到困扰。最后，仔细分析房地产市场的潜在需求，生产出真正适销对路的商品房。目前，在国家政策支持下，自住型、改善型购房者的需求能得到银行的支持。对于已经拿地但尚未开发的房地产企业。应该充分认识到当前商品房的销售趋势仍然是小户型、低档次、低价位的住房，努力加大这类住房的投资。中国房地产市场是以消费为主导的市场，房地产开发商的价格定位也应该放在居民住房消费意义上来。
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四．参考文献
［1］钟庭军，警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向，［J］宏观经济研究，2010年第3期
［2］高成亮，房价影响因素系统分析，［M］，商场现代化，2009年1月第563期
[3］雅煊：北京市商品住宅价格评判及对策［J］,中国建设信息，2000，(54)
[4] 陈淮：对房地产市场若干基本问题的再认识[J]-价格理论与实践，2005，(01)
[5]刘凡齐：近期房地产政策分析及行业建议，［M］经济师，2006年第12期
[6]肖元真、胡书芳：《我国转型期的房地产业发展》，［J］《中国经贸导刊》2006年第22期
[7]吴建华：《逐步完善我国房地产业宏观调控体系》，［M］《宏观经济管理》2006年第10期。(www.61k.com]
[8]游群林、曹彦栋：《论高房价的成因及对我国经济的影响》，［M］《集团经济研究》2006年第25期。
[9]潘长风，《影响我国房价的内外因探究》，［J］《价格理论与实践》2006年第10期。
[10]曲闻：《影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析》，［J］《价格月刊》2006年第9期
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三 : 郑州房价走势：涨幅全国第一 暴涨的原因是什么
在上房价“四小龙”合肥、南京、苏州、厦门房价快速上涨，随后相继迎来调控政策后，房价上涨的“接力棒”再次传到了中部城市武汉、郑州。[www.61k.com）
根据郑州房价的数据统计科发现，8月份郑州城区房价平均上涨1608元/㎡，达到12978元/㎡。尤其是管城区，该区受地铁2号线的开通影响房价直线上升，每平方涨2020元/㎡，达13300元/㎡。
国家统计局近日公布的房地产数据显示，郑州房价8月份涨幅位居全国第一。令许多购房者看不懂的是，此前相对平和的郑州房价为何在今年一路高歌猛进？
从短期来看，郑州楼市的库存量已经严重不足。郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，进入2016年，在国家去库存政策红利的影响下，郑州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6万平方米，按上半年月均成交量计算，郑州商品住宅去化周期不足4个月，库存略显紧张。
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