一 : 基金怎样买卖及注意知识大全
一、 如何买卖封闭式基金
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封闭式基金如何开户
1. 开户程序
投资者开户深、沪证券账户卡即可用其买卖上市基金。投资者也可以开立深、沪基金账户来买卖上市基金。个人投资者持本人身份证亲自到深、沪证券交易所各证券登记机构或开户代理点办理开户。
2. 注意事项
① 每个身份证只允许开设一个基金账户。
② 不得在异地开设基金账户。
③ 已经持有证券账户的投资者，不得重复开设基金账户。
④ 投资者的一个资金账户只能对应一个基金账户或股票账户；基金账户只用于上市基金、国债及其他债券的认购及交易，不得用于股票的认购及交易。
⑤ 不得由他人代办，也不得在异地开设基金账户。
3. 开户费用
开设基金账户的费用为人民币5 元。
封闭式基金申购
1. 办理申购
① 已有深、沪股票账户或基金账户的投资者可直接进行申购。
② 没有深、沪股票账户或基金账户的投资者，需在申购前持本人身份证到当地开户网点办理股票账户或基金账户的开户手续；只买基金的投资者，可以开设证券交易所基金账户。
③ 投资者根据自己的计划申购量，在申购前向自己的资金账户中存入足够的资金。一经办理申购手续，申购资金即被冻结。
④ 委托申购上网定价发行基金的申购手续与上网发行股票的申购手续相同。投资者可通过填写申购委托单、电话委托或磁卡委托方式在其开立资金账户的证券经营机构办理申购委托。
2. 确认中签并解冻资金
T 日：申购日；
T+1 日：将申购资金划入登记结算公司资金专户；
T+2 日：验资并出具验资报告，确认为有效申购；
T+3 日：摇号抽签；
T+4 日：公布中签结果，对未中签的申购款予以解冻。
3. 申购规则
发行方式：上网定价发行；
发行对象：中华人民共和国境内自然人、法人和其他组织；
（法律、法规及有关规定禁止购买者除外）；
发行面值： 1.00 元/份；
发行费用： 0.01 元/份；
申购价格： 1.01 元/份；
申购地点： 深、沪证券交易所；
申购单位： 每份基金单位；
申购份数： 每一账户的申购量最少不得低于1000 份；超过1000 份的，须为1000 份的整数倍；
申购限制： 每一账户申购不设上限，投资者可以多次申购，但每笔申购不得超过99.9 万份。同一账户多次申购的，将多次申购的数量全部累加后，对同一账户的申购进行连续配号；
配号方式： 分段配号，统一抽签。
4. 注意事项
① 已开设股票账户的投资者不得再开设基金账户。
② 一个投资者只能开设和使用一个资金账户，并只能对应一个股票账户或基金账户，不得开设和使用一个或多个资金账户对应多个股票账户或基金账户申购。
③ 沪市投资者（使用沪市股票账户或基金账户的）必须在申购前办理完成上海证券交易所指定交易手续。申购委托后，不得撤单。page#
封闭式基金交易规则
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1. 交易品种
所有上市基金。
2. 交易时间
周一至周五，上午9∶30 ~11∶30，下午1∶00 ~3∶00，法定公众假期除外。
3. 交易原则
价格优先、时间优先。
① 价格优先——较高价格买进申报优先于较低价格买进申报，较低价格卖出申报优先于较高价格卖出申报。
② 时间优先——买卖方向、价格相同的，先申报者优先于后申报者。先后顺序按交易主机接受申报的时间确定。
4. 申报规则
① 申报方式：交易所只接受会员的限价申报。
② 报价单位： 每份基金价格价格最小变化档位。
A股、基金和债券的申报价格最小变动单位为0.01 元人民币。
5. 涨跌幅限制
交易所对基金交易同样实行价格涨跌幅限制，涨跌幅比例为10%（封闭式基金上市首日除外）。买卖有价格涨跌幅限制的证券，在价格涨跌幅限制以内的申报为有效申报。超过涨跌幅限制的申报为无效申报。
6. 委托单位
买入或卖出基金，申报数量应当为100 份或其整数倍。基金单笔申报最大数量应当低于100 万份。
7. 竞价规则
(1) 竞价方式
集合竞价是指对一段时间内接受的买卖申报一次性集中撮合的竞价方式。
连续竞价是指对买卖申报逐笔连续撮合的竞价方式。
(2) 竞价时间
集合竞价：上午9∶15～9∶25；
连续竞价：上午9∶30～11∶30，下午1∶00～3∶00；
开市价：当日该基金第一笔成交价。基金的开盘价通过集合竞价方式产生；不能产生开盘价的，以连续竞价方式产生；
收市价：为当日该基金最后一笔交易前一分钟所有交易的成交量加权平均价（含最后一笔交易）。当日无成交的，以前收盘价为当日收盘价。
8. 交易费用
交易佣金为成交金额的0.25％，不足5 元的按5 元收取。上交所按成交面值的0.05%收取登记过户费，由证券商向投资者收取，登记公司与证券商平分；深交所按流通面值的0.0025%向基金收取持有人名册服务月费。
封闭式基金预期年化收益分红
上市基金分配大多采取派现金方式，与股票分红方式一样，直接派到投资者证券账户或基金账户上，投资者可以直接到托管的证券营业部领取。
封闭式基金行情
1. 基金指数
为反映基金市场的综合变动情况，深圳证券交易所和上海证券交易所均以现行的证券投资基金编制基金指数。
(1) 深市基金指数
深圳证券交易所自2000 年7 月3 日起终止以老基金为样本的原“深证基金指数”（代码：9904）的编制与发布；同时推出以证券投资基金为样本的新基金指数，名称为“深市基金指数”（代码：9905）。
深市基金指数的编制采用派氏加权综合指数法计算，权数为各证券投资基金的总发行规模。基金指数的基日：为2000 年6 月30 日。基日指数为1000 点。
(2) 上证基金指数page#
上证基金指数选样范围为在上交所上市的证券投资基金，上证基金指数将同现有各指数一样通过行情库实时发布。上证基金指数在行情库中的代码为000011，简称为“基金指数”。
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2. 计算方法
采用派许指数公式计算，以发行的基金单位总份额为权数。
指数计算公式：
报告期指数=（报告期基金的总市值／基期）×基日指数
基金指数与现有的综合指数等9 个指数均属于股价指数。基金指数属于基金价格指数，不属于股价指数，不纳入任何一个股价指数的编制范围。
封闭式基金买卖常见问题
1. 基金账户可以买卖上市股票吗
不可以。根据规定，基金账户只用于上市基金、国债及其它债券的认购及交易，不得用于股票的认购及交易；但股票账户既可以买卖股票，也可以买卖基金、国债及其它债券。
2. 上市基金的交易一定要开设基金账户卡吗
不一定。因证券账户既可买卖基金，亦可买卖股票、债券，因而对已开设证券账户的投资者没有必要（深、沪证券交易所规定也不允许）再开设基金账户。
3. 上市基金可以转托管吗
上市基金的转托管与股票一样，可以转托管。同样，转托管的基金在深圳证券交易所才有。
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4. 上市基金账户卡需要办理指定交易吗
根据上海证券交易所的规定，上市基金账户同样需要经过指定交易以后才能够交易。办理指定交易的手续与办理股票指定交易的手续是一样的。
5. 上市基金买卖收取印花税吗
目前在深、沪证券交易所上市基金只收取手续费，不收取印花税。
6. 深市基金办理转托管收取费用吗
根据规定，与股票转托管一样，基金账户中基金转托管同样一次性收取转托管费30 元，而在证券账户中的基金在办理转托管时，与其他证券转托管一次性收取转托管费30 元。
7. 基金账户卡丢失了怎么办
持本人身份证到开户的证券营业部办理挂失手续。
8. 深、沪基金账户卡可以买卖开放式基金吗
不能。开放式基金是通过基金管理公司或银行等代销机构进行交易的，与上市基金（封闭式基金）无关。上市基金的基金账户卡只能在深、沪证券交易所买卖时使用。
9. 能否多次申购同一只基金
投资者只能用一个股票账户或基金账户在同一个证券营业部的同一席位申购基金。在这个前提下，可以多次申购。但投资者在某一证券营业部申购之后，不能再在其他证券营业部申购，否则其委托无效。
10. 可否在不同的证券部用同一个证券账户申购同一个基金
不可以。根据规定，投资者只能用一个股票账户或基金账户在同一个证券营业部的同一席位申购基金，否则其委托无效。
11. 可以用法人证券账户申购基金吗
根据规定，不可以。
12. 上市基金分红时有“除息”吗
有，上市基金在分派现金红利时，与股票一样需要进行除息处理。除息价为：登记日收盘价－现金红利。
13. 何为封闭式基金认沽权证
封闭式基金认沽权证是指基金公司发行的、免费提供给投资者的、可以在交易所交易的、定期或实时执行的以基金价格交换基金净值的权利。可以发现，此类认沽权证的内在价值就是基金净值与基金价格的差值。page#
一方面，由于基金持有人将权证卖掉的预期年化收益要明显高于赎回基金的预期年化收益，因此，持有人行权（赎回）的可能性大大降低。另一方面，对于短期套利者来说，必须同时在二级市场上买入封闭式基金和权证才能赎回。这将加大套利者的成本，从而使持有封闭式基金投资者中的套利者比例大大降低。这将令封闭式基金在契约到来时平稳实现过渡。
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封闭式基金投资策略
投资者在投资基金时，要注意以下投资策略：
(1)关注严重超跌的基金
特别是长期乖离率指标偏离较大的，价格严重背离价值的，有强烈补涨要求的基金品种。这类基金非常适合稳健型投资者参与。
(2)关注小流通份额基金
炒小盘基金是封闭式基金板块中长盛不衰的规律。从1995年出现基金热开始，小盘基金一直受到主力资金的青睐。小盘基金的活跃性和炒作空间也强于大盘基金。因此，投资者要重点关注流通份额不超过10亿份的小盘基金。
(3)注意选择高折价基金
相对而言，折价率较大的基金比折价率低的基金更有投资价值。基金的投资预期年化收益率将在很大程度上取决于其折价率，折价率越大的基金，价值回归的空间也相应越大。
(4)关注基金中的龙头品种
由于基金品种不多，所以基金相互之间联动性较好，崛起的龙头型基金往往能有效带动其他基金的跟风。而且，龙头基金的行情持续时间比其他基金长，获利比较丰厚。
(5)要适当关注封闭式基金的分红潜力
近年封闭式基金预期年化收益能力全面提高，带来基金分红潜力大增，对于单位净值较高的。如：基金科汇、科翔、裕泽、科讯、融鑫等，值得重点关注。
(6)关注受QFII和保险资金青睐的基金
由于股市行情存在一些不确定因素，一些大型主流资金将目光转移到不受投资大众重视的封闭式基金身上，对于一些成交量放大、大资金介入明显的基金，投资者可以采用中长线的投资。
如何把握封闭式基金分红行情
每年年底和第二年年初，封闭式基金的分红或者是分红预期都会对其市场价格产生较大影响。要想把握住封闭式基金的分红行情，就要从多个方面入手。
首先是预期分红规模，然后在分红规模基础上把握投资机会。预期分红规模其实主要是预期基金的可供分配基金预期年化收益，因为法律规定基金可供分配基金预期年化收益中90%以上需要进行分红。和可供分配基金预期年化收益关系最大的是基金单位净值，能够实现高比例分红的基金首先都是单位净值较高的基金。基金在分红后的单位净值一般不会低于1元。
其次是基金的净值增长率。多数基金习惯于把每年的净值增长都兑换成基金预期年化收益。但是要特别注意那些2004年出现大额损失但是今年业绩优秀的封闭式基金。要考虑到这些基金在弥补基金损失之后的预期年化收益才可以进行分红。
此外，封闭式基金投资者还要看每只基金的未分配预期年化收益和已实现基金净预期年化收益情况。某些基金由于上一年年基金分红比例不高，剩下的未分配预期年化收益也较为可观。
在相同分红比例的情况下，折价率越高的封闭式基金市场价格越敏感。
如何选择封闭式基金
封闭式基金的获利机会在于低价介入可以到期清算或封转开套利，也可以长期持有获得基金分红，或待大盘上涨带动基金净值增长，获取资本利得。
1. 高折价率是目前引发投资的重要因素page#
折价率越大的基金，价值回归的空间也相应越大。其中，到期期限的长短是影响折价率大小的一个重要因素。根据最新的统计结果，小盘封闭式基金由于到期期限较短，目前的折价率在10%~20%之间。大盘封闭式基金由于到期期限长，折价率目前在35%~45%之间，具有一定的投资价值。从历史看，不超过10亿份的小盘基金相对来说更活跃，更容易成为短炒的对象。如果“封转开”能实现，折价率更高的大盘封闭式基金显然有更多的套利空间。
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2. 注意基金的盈利能力分红能力
封闭式基金到期是按照净值清算的，在到期期限相同、折价率相近的基金中，净值增长率高、分红情况好的基金显然内在价值更高，未来获利空间更大。
3. 关注主力机构的动向
主力机构对具体品种的增持，在一定程度上影响其价格走势，尤其是QFII的动向更代表了投资选择的国际视野。
二、如何买卖开放式基金
开放式基金交易与封闭式基金（上市基金）交易的区别
目前在深、沪证券交易所挂牌上市交易的基金是封闭式基金，投资者只要到各个证券公司的证券营业部就可以进行买卖。所有过程与股票买卖一样，只是买卖基金的手续费较低，只需交纳0.25%的交易佣金，毋须支付印花税。
而开放式基金一般不在交易所挂牌交易，它通过基金管理人及其指定的代销网点销售。银行是开放式基金最常用的代理销售渠道。投资者可以到这些网点办理开放式基金的申购和赎回。
具体步骤如下：
投资者若决定投资某基金管理人的基金，首先必须到该基金公司指定的销售网点开立基金账户，基金账户用于记载投资者的基金持有情况及变更。
投资者申请开设基金账户应向销售网点提出书面申请，并出具基金招募说明书及基金契约中规定的相应证件。然后，投资者才可以开始申购和赎回该基金管理人所发行的开放式基金。每次申购赎回投资者都必须到指定销售网点填写申购赎回申请表，若技术条件成熟也可以通过传真、电话和互联网发出指令。由于开放式基金的交易价格是以当日的基金净值为准，所以客户在申购时只能填写购买多少金额的基金，等到申购次日早上前一天的基金净值公布后，才会知道实际买到了多少基金份额；而赎回时，投资者只要填写赎回份额就可以了。
办理完申购赎回手续的数个工作日内，投资者可以到销售点打印成交确认单或交割单，基金公司一般也会定期给投资者邮寄一段时期内的交易清单。至此，整笔交易就全部完成了。
开放式基金如何开户
1. 个人投资者开户手续
个人投资者申请开立基金账户一般须提供以下材料：
① 本人身份证件；
② 代销网点当地城市的本人银行活期存款账户或对应的银行卡；
③ 已填写好的《账户开户申请表》。
2. 机构投资者开户
机构投资者可以选择到基金管理有限公司直销中心或基金管理公司指定的可办理代理开户的代销网点办理开户手续。
机构投资者申请开立基金账户须提供以下材料：
① 已填写好的《基金账户开户申请书》；
② 企业法人营业执照副本原件及复印件，事业法人、社会团体或其它组织则须提供民政部门或主管部门颁发的注册登记书原件及复印件；
③指定银行账户的银行《开户许可证》或《开立银行账户申报表》原件及复印件；page#
④ 《法人授权委托书》；
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⑤ 加盖预留印鉴的《预留印鉴卡》；
⑥ 前来办理开户申请的机构经办人身份证件原件。
3. 开户注意事项
由于不同的开放式基金在发布招募说明书时内容各不相同，因此，具体的开户注意事项应以对应的基金公告的为准。
开放式基金认购
1. 个人投资者认购流程
个人投资者认购基金必须提供以下材料：
① 本人身份证件；
② 基金账户卡（投资者开户时代销网点当场发放）；
③ 代销网点当地城市的本人银行借记卡（卡内必须有足够的认购资金）；
④ 已填写好的《银行代销基金认购申请表（个人）》。
2. 机构投资者认购流程
（1） 直销中心认购流程
机构投资者认购基金必须提供以下材料：
①已填写好的《认购申请书》；
②基金账户卡；
③划付认购资金的贷记凭证回单复印件或电汇凭证回单复印件；
④前来办理认购申请的机构经办人身份证件原件。
机构投资者申请认购开放式基金，应先到指定银行账户所在银行，主动将足额认购资金从指定银行账户以“贷记凭证”或“电汇”方式，按规定划入“基金管理人申购专户”，并确保在规定时间内到账。
(2) 代销网点认购流程
机构投资者认购基金必须提供以下材料：
已填写好的《银行代销基金认购申请表》；
基金账户卡；
③在代销银行存款账户中存入足额的认购资金；
④经办人身份证件原件。
3. 开放式基金认购常见问题
(1) 开放式基金首次认购与日常认购有何不同
开放式基金首次认购（IPO）指开放式基金第一次发行时投资者参与的申购。与股票首次发行新股相似，投资者在规定的时间内对基金进行认购，认购结束后该基金即进入3 个月的封闭期，也就是3 个月的时间内该基金不能赎回。3个月后，基金进入开放期，投资者开始日常的认购与赎回。与首次认购不同的是，日常认购的第二天就可以赎回。此外，在首次认购的费用上，与日常认购不同。
(2) 认购后如何知道认购是否成功
投资者可以在基金成立之后向各基金销售机构咨询认购结果，并且也可以到各基金销售网点打印成交确认单。此外，基金管理人将在基金成立之后按预留地址将《客户信息确认书》和《交易确认书》邮寄给投资者。
(3) 首次认购（IPO）开放式基金后可以随时赎回吗
开放式基金成立后有3个月的封闭期，不能赎回。在封闭期过后，进入开放期，可以在指定网点办理基金的赎回。
开放式基金申购与赎回
开放式基金交易与上市基金交易不同，开放式基金是通过申购（即买）和赎回（即卖）来完成一个交易过程的。
1. 申购和赎回的原则
① “未知价”原则。即申购、赎回价格以申请当日的基金买入卖出单位资产净值为基准进行计算。page#
② “金额申购、份额赎回”原则。即申购以金额申请，赎回以份额申请。之所以实行金额申购和份额赎回的原则，是因为投资者在当日进行申购、赎回基金单位时，所参考的基金单位资产净值是上一个基金开放日的数据，而基金单位资产净值在开放日当日所发生的变化，需要当天交易所收市后才能计算出来，因此投资者在申购、赎回时无法知道会以什么价格成交。也就是说，投资者申购时无法知道其申购的金额能够折合成多少基金份额，同样投资者赎回时无法知道其持有的基金份额能够折算为多少金额。因此开放式基金要实行金额申购和份额赎回的原则。
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③ 基金存续期间单个基金账户最高持有基金单位的比例不超过基金总份额的10%。由于募集期间认购不足、存续期间其他投资者赎回或分红再投资等原因而使个户持有比例超过基金总份额的10%时，不强制赎回，但限制追加投资。
④ 基金存续期内，单个投资者申购的基金份额加上上一开放日其持有的基金份额；不得超过上一开放日基金总份额的10%，超过部分不予确认。
2. 开放式基金日常申购与赎回的程序
(1)提出申购或赎回的申请
投资者必须根据基金销售网点规定的手续，在工作日的交易时间段内向基金销售网点提出申购或赎回的申请。
(2)日常申购和赎回申请的确认
基金管理人以收到申购和赎回申请的当天作为申购或赎回申请日（T 日），并在T＋2 工作日前（包括该日），对该交易的有效性进行确认。投资者可在T＋2 工作日之后（包括该日）工作日向基金销售网点进行成交查询。
(3)日常申购和赎回申请的款项支付
①申购：投资者申请申购时，通过指定账号划出足额的申购款项。申购采用全额交款方式，若资金未全额到账则申购不成功，基金管理人将申购不成功或无效款项退回。
②赎回：投资者赎回申请成交后，成功赎回的款项将在T＋7 个工作日之内向基金持有人（赎回人）划出。
3. 开放式基金日常申购与赎回基本规则
投资者范围：国内个人投资者和机构投资者。
申购赎回地点：通过基金管理人的直销网点及基金销售代理人的代销网点（具体见基金发行公告）进行。
申购赎回时间：基金的日常赎回从基金成立后满3 个月开始办理。
日常申购和赎回的时间为深、沪证券交易所交易日的交易时间。即深、沪证券交易所交易日上午9∶30~11∶30，下午1∶00~3∶00 时间段。
申购方式：投资者可通过基金管理人或者指定基金销售代理人进行电话、传真或网上等形式的申购与赎回。
基金申购基准：以金额为基准。
基金赎回基准：以基金单位为基准。
基金申购限额：每一投资者每次最低申购金额为人民币1 万元；单一投资者累计持有份额不可以超过5 亿份。
基金赎回限额：单笔赎回不得少于1000 份；基金账户中基金单位不足1000 份的，须一次性赎回。
申购份额、余额的处理方式：申购的有效份额为按实际确认的申购金额在扣除相应的费用后，以当日基金单位资产净值为基准计算保留小数点后两位，小数点两位以后的部分舍去，舍去部分所代表的资产归基金所有。
赎回金额处理方式：赎回金额为按实际确认的有效赎回份额，以当日基金单位资产净值为基准，按四舍五入的方法计算并扣除相应的费用。page#
登记过户： 投资者申购基金成功后，基金注册与过户登记人在T＋1 工作日自动为投资者记录权益并办理注册登记手续，投资者在T＋2 工作日（含该日）后有权赎回该部分基金。投资者赎回基金成功后，基金注册与过户登记人在T＋1 工作日自动为投资者扣除权益并办理相应的注册登记手续。
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交易安排：自招募说明书公告之日起3 个月基金成立后，将通过销售网点办理申购、赎回和其他交易。
4. 开放式基金日常申购与赎回注意事项
① 投资者将当期分配的基金预期年化收益转购基金单位时，不受最低申购金额的限制。
② 因非交易过户转入或基金红利转购基金单位而导致该持有份额超过最高规定限制的，单一投资者持有份额可以超过该规定要求。
③ 基金管理人可视市场情况对基金申购与赎回限额限制进行调整。
5. 开放式基金日常基金申购计算方法
（1） 基金的申购金额包括申购费用和净申购金额
申购费用=购金额×申购费率
净申购金额=申购金额－申购费用
申购份数=净申购金额/T 日基金单位净值
（2） 注意事项
①基金单位净值以人民币元为单位，四舍五入，保留小数点后位数由基金管理人确定。
②申购费用以人民币元为单位，四舍五入，保留小数点后位数由基金管理人确定。
③申购份数四舍五入取整数，保留位数由基金管理人确定，由此产生的误差计入基金资产。
④申购费率，由基金管理人定。
6. 开放式基金日常基金赎回计算方法
（1）基金的赎回支付金额为赎回金额扣减赎回费用
赎回金额=赎回份数×T 日基金单位净值
赎回费用=赎回金额×赎回费率
支付金额=赎回金额－赎回费用
（2）注意事项
① 基金单位净值以人民币元为单位，四舍五入，保留小数点后三位。
② 赎回费用和支付金额以人民币元为单位，四舍五入，保留小数点后二位。
③ 赎回费率由基金管理人定。
7. 开放式基金基金单位净值公布
T 日的基金单位净值在当天收市后计算，并在T＋1 工作日内公告。
8. 开放式基金拒绝或暂停申购
除出现如下情形，基金管理人不得拒绝或暂停基金投资者的申购申请：
① 不可抗力；
② 证券交易场所在交易时间非正常停市；
③ 基金资产规模过大，使基金管理人无法找到合适的投资品种，或可能对基金业绩产生负面影响，从而损害现有基金持有人的利益；
④ 基金管理人认为会有损于现有基金持有人利益的其他申购；
⑤ 基金管理人、基金托管人、基金销售代理人和注册与过户登记人的技术保障或人员支持等不充分；
⑥ 经中国证监会同意认定的其他情形。
被拒绝的申购款项将全额退划给投资者。
9. 开放式基金拒绝或暂停赎回
除下列情形外，基金管理人不得拒绝接受或暂停基金投资者的赎回申请：page#
① 不可抗力；
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② 证券交易场所交易时间非正常停市；
③ 因市场剧烈波动或其他原因而出现连续巨额赎回，导致本基金的现金支付出现困难时，基金管理人可以暂停接受基金的赎回申请；
④ 法律、法规、规章允许的其他情形或其他在《基金契约》已载明并获中国证监会批准的特殊情形。
发生上述情形之一的，基金管理人将在当日立即向中国证监会备案。已接受的赎回申请，基金管理人将足额支付；如暂时不能支付的，按每个赎回申请人已被接受的赎回申请量占已接受赎回申请总量的比例分配给赎回申请人，其余部分在后续工作日予以兑付。同时，在出现上述第3 款的情形时，对已接受的赎回申请可延期支付赎回款项，最长不超过正常支付时间20 个工作日，并在指定媒体上公告。
10. 巨额赎回
如果在某个基金开放日，基金净赎回申请（指赎回申请与申购申请总数之差）超过上一日基金总份数的10%，即认为发生了巨额赎回。巨额赎回意味着基金管理人必须卖出大量证券以变现，而大量卖出证券便可能牺牲预期年化收益，所以在处理巨额赎回时，基金管理人可以视情况选择：
正常赎回：若认定完全有能力应付，则可按正常赎回程序执行，投资人利益不受影响。
部分顺延赎回。若基金经理认为在一天内大量卖出证券比较困难或者对基金十分不利时，在当日接受赎回比例不低于基金总份额的10%的前提下，可以对其余赎回申请延期办理。对于当日的赎回申请，基金管理人会按单个账户赎回申请量占赎回申请总量的比例，确定当日收力的赎回份额；未受理部分会延迟至下一个开放日办理，并以该开放日当日的基金资产净值为依据计算赎回金额，但投资者可在申请赎回时选择当日未获受理部分予以撤销。
发生巨额赎回并延期支付时，基金管理人应当通过邮寄、传真或者招募说明书会订的其他方式，在招募说明书规定的时间内通知基金投资人，说明有关处理方法，同时在指定媒体及其他相关媒体上公告；通知和公告的时间最长不超过三个证券交易所交易日。
11. 开放式基金申购与赎回常见问题
(1) 新基民开户当天能否同时申购开放式基金？申购的基金份额可以在何时查询
开户当天可同时申购开放式基金。当天申购的基金份额可以在申购日后的两个工作日（T+2日）起通过原购买网点、基金公司网站、基金公司客户服务热线等渠道查询。
(2) 基金申购没有成功可能是什么原因引起
在办理申购业务时没有成功，一般是因为下列原因引起的：
原因一，开户失败导致申购失败。如果投资者在开户的同时办理申购业务，那么开户失败会导致申购业务失败。
原因二，申购金额不满足最低限制要求。
(3) 购买货币与债券基金需要申购费与赎回费吗
货币基金不需要申购费与赎回费。债券型基金一般需要申购费与赎回费；但是中短债基金（纯债基金）和货币基金一样，不需要申购费与赎回费。
(4) 在购买基金时，是应该采取后端收费好还是前端收费好
前端收费指的是在购买开放式基金时就支付申购费的付费方式。后端收费指的则是在购买开放式基金时并不支付申购费，等到卖出时才支付的付费方式。
后端收费的设计目的是为了鼓励投资者能够长期持有基金，因此，后端收费的费率一般会随着持有基金时间的增长而递减。某些基金甚至规定如果在持有基金超过一定期限后才卖出，后端收费可以完全免除。page#
后端收费比前端收费省钱。
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后端收费的补交费用会随着持有基金时间的延长而减少。以某基金为例，如果投资者选择前端收费，认购费率为1.0%；而选择了后端收费，只要投资者持有时间超过1年以上，赎回时补交的认购费率只有0.8%；持有三年以上认购费率只有0.4%，并且赎回费全免；如果持有期超过5年，则认购费和赎回费全免。
(5) 新基民是否每当市场下跌时就该赎回基金
当市场下跌时，理论上来说如果能准确判断出市场会进一步下跌，最佳的策略应该是赎回基金，然后再在最低点申购。但是股市下跌很可能是市场的短期波动，从长期来看又会是上涨的。而购买开放式基金的目的是希望通过长期投资取得稳定预期年化收益，所以市场下跌时不必急着赎回，以免把暂时的账面损失变成实际亏损。
(6) “上证基金通”到底是怎么回事
“上证基金通”就是利用交易所跑道进行开放式基金认购、申购和赎回，也称为开放式基金“场内交易”。投资者就可以像买卖股票一样买卖所有在上证所挂牌的开放式基金，省去多次开户、多次奔波的繁琐，并可以更便捷、更充分地查询开放式基金信息，使基金投资轻松、高效。
通过“上证基金通”买卖基金首先要选择具备“上证基金通”资格的券商营业部，投资者可以直接向开户营业部咨询。已有上海证券账户，且在有资格的券商营业部办理过指定交易的，投资者可直接进行场内认购、申购与赎回。没有开立上海证券账户的投资者，通过有资格的券商营业部开立上海证券账户并办理指定交易后，就可以买卖上证所挂牌的开放式基金了。营业部一般均提供电话委托、网上委托、自助委托、柜台委托等交易方式，操作十分便捷。
(7) 基金的交易账户与基金账户有何区别
基金账户是基金公司为投资者开立的、用于记录投资者持有各基金的份额变动和结余情况的账户，不论投资人是通过哪个渠道办理，均记录在该账户下。交易账户是销售机构为投资者开立的、用于记录投资者通过该销售机构办理基金交易所引起的基金份额的变动及结余情况的账户。
(8) 基金净值和累计净值有什么区别？申购/赎回基金是按照净值还是累计净值
基金净值指的是基金份额净值。基金份额净值=基金资产净值/基金总份额。基金份额累计净值指基金自设立以来，在不考虑历次分红派息情况的基础上的单位份额资产净值。基金份额累计净值=基金份额净值+每份基金份额累计分红。累计净值反映了基金从设立之日起基金资产净值变动的情况。
投资者申购/赎回基金的计价基础为有效申请当日的基金份额净值。
(9) 开放式基金能团购吗
开放式基金也能团购。按照基金公司的规定，认购、申购数额越高，手续费越低。比如，某基金申购金额低于50万元时费率为1.5%，高于500万元时费率仅为0.5%，二者相差数倍。根据这一规定，同事、朋友、网友们可以“团结”起来，使一次性购买基金的额度达到享受手续费优惠的金额，这时再与基金公司或代理银行协商优惠和个人账户分配等事宜，便有可能节省一大笔费用。另外，目前国内出现了专门的基金团购网，办理该网站指定银行的银联卡，开通“银联通”业务，然后就可以在团购网的指导下购买相关基金，享受团购费率优惠。比如，购买“华夏宝利配置”基金，普通的申购费率是1.2%，通过团购网可以享受0.48%的优惠。
(10) 认购和申购费用哪个更低page#
认购比申购费用更低。同样一只基金，发行时认购和出封闭期之后申购，费率是不一样的。基金公司为了追求首发量，规定的认购费率一般低于申购费率。比如认购5万元某基金的费率为1%，出封闭期后的申购费率则为1.8%，二者相差0.8%个百分点。如果单从节省手续费的角度考虑，看好某一只基金，应尽量选择在发行时认购。
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(11) 网上买基金好吗
网上买基金多快好省。过去认购、申购开放式基金只能到证券公司或银行网点才能办理，现在工行、招行等金融机构都推出了“网上基金”业务，因为通过网上交易节省了人力费用，所以银行对网上基金交易都有一定的优惠政策。从网点开立基金账户一般要缴纳一定的开户手续费，而在网上自助开立基金账户则是免费的。网上认购、申购开放式基金可以享受一定的手续费折扣。比如，通过某银行“银基通”购买开放式基金，申购费最多可以打4折。最关键的是网上购买基金可以节省大量的时间。对于现代人来说，节省时间就等于创造金钱。
(12) 现金红利和红利再投资哪个更划算
红利再投资节省申购费。基金投资者可以选择两种分红方式，一种是现金红利，另一种是红利再投资。为鼓励大家继续投资，基金公司对红利再投资均不收取申购费，红利部分将按照红利派现日的每单位基金净值转化为基金份额，增加到投资人账户中。这种方式不但能节省再投资的申购费用，还可以发挥“鸡生蛋，蛋又生鸡”复利效应，从而提高基金投资的实际预期年化收益。
开放式基金交易费用
投资者买卖开放式基金主要费用因不同的基金而不同，同一个基金还会出现因为投资者交易量的大小而不同。但是，基本上都有一个上限和计算方法，这些都会在基金招募时就公布。
具体而言。开放式基金涉及的交易费用主要有：
1．初次认购费
指在基金第一次发行时的认购费用。
2．申购费
指在基金开始交易后的“日常申购”费用。根据交易量大小有不同的费率标准。
3．赎回费
具体由基金管理公司确定。
4．红利再投资费用
指投资人将从开放式基金所得到的分配预期年化收益再继续投资于基金所要支付的申购费用。为鼓励投资者继续投资，一般投资基金对该项费用低收或不收申购费用。
5．转换费
指投资人在同一基金管理人所管理的不同基金之间，由投资的一只基金转换成另一只基金所要支付的费用。对发行多只基金的基金族而言，投资者可以选择在同一系列的多个基金品种间切换，这就产生转换费问题。目前绝大多数基金均不收取转换费。
开放式基金的非交易过户
基金注册与过户登记人只受理继承、捐赠、司法强制执行等情况下的非交易过户。
继承是指基金持有人死亡，其持有的基金单位由其合法的继承人继承；
捐赠仅指基金持有人将其合法持有的基金单位捐赠给福利性质的基金会或社会团体；
司法强制执行是指司法机构依据生效司法文书将基金持有人持有的基金单位强制判决划转给其他自然人、法人、社会团体或其他组织。
办理非交易过户必须提供基金销售网点要求提供的相关资料。符合条件的非交易过户申请自申请受理日起，二个月内办理并按基金注册与过户登记人规定的标准收取过户费用。page#
开放式基金转换和转托管
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基金转换是指当一家基金管理公司同时管理多只开放式基金时，基金投资者可以将持有的一只基金转换为另一只基金。即投资者卖出一只基金的同时，买入该基金管理公司管理的另一只基金。通常基金转换费用非常低，甚至不收。
转托管是指投资者在变更办理基金申购与赎回等业务的销售机构(网点)时,销售机构(网点)之间不能通存通兑的，可办理已持有基金单位的转托管。办理人在原销售机构(网点)办理转托管转出手续后，可到其新选择的销售机构(网点)办理转托管转入手续。
买卖开放式基金的其他常见问题
1. 开放式基金的“成交价格”是如何计算的
开放式基金与封闭式基金的一个重要区别就是交易价格的确定方式不同。封闭式基金是在证券市场上投资者之间进行交易，它的价格主要由市场供求关系决定。如果你想卖出基金，但是市场上没有人愿意以你报的价格买入，那么你只能降低你的报价直至有人愿意以此价格买入。
开放式基金的交易价格是以基金单位净值为依据，投资者办理赎回手续时即以基金单位净值为“成交价”，同时加收一定的手续费完成“卖出”手续。
那么，开放式基金的单位资产净值是如何计算的？
T 日基金资产净值＝基金总资产－基金总负债
T 日基金单位资产净值＝T 日基金资产净值／T 日发行在外的基金单位总数
其中，总资产是指基金拥有的所有资产（包括股票、债券、银行存款和其它有价证券等）按照公允价格计算的资产总额；总负债是指基金运作和融资时所形成的负债，如应付管理费、应付托管费、应付利息、应付预期年化收益等。开放式基金的单位总数每天都不同，必须在当日交易截止后进行统计，并与当日基金资产净值相除得出当日的单位资产净值，以此作为投资者申购赎回的依据。
基金的申购和赎回每天都会发生，所以作为交易依据的基金单位资产净值必须在每天的收市后进行计算，并于次日公布。
对基金资产总值的计算，一般遵循以下原则：
① 已上市证券按照公告截止日当日平均价或收盘价计算，该日无交易的，以最近一个交易日平均价或收盘价为准；
② 未上市股票以其成本价计算；
③ 未上市债券及银行存款，以本金加计至估值日为止的应计利息额计算；
④ 如遇特殊情况而无法或不宜以上述规定确定资产价值时，基金管理人依照国家有关规定办理。
2. 投资者怎样进行开放式基金的买卖
按照国际惯例，开放式基金的买卖是以基金交易日当天的净值，加减手续费以后来进行的。由于基金净值要在当天股市收盘以后才能计算出来，所以投资人在买卖基金时并不知道所适用的基金净值。因此，投资人在申购基金时，要写明想申购基金的金额；赎回基金时，也要注明想赎回基金的单位款。当基金净值计算出来以后，基金公司会据以计算出投资人能买到的基金单位数或应得到的赎回金额。当然，买卖基金时，还需要支付基金申购和赎回的手续费。
3. 为什么要以未知的基金净值而不是前一日已知的净值作为买卖基金的依据
采用这种方法最重要的原因是为了公平的原则。比如７月４日的净值是２元，而在７月５日股市大涨，５日的基金净值会随之大涨，比如涨到２．２元。如果投资人在７月５日按照前一日７月４日的净值２元买入基金单位，而在７月６日按照５日的２．２元卖出基金单位，则可以立即赚到０．２元／单位的毛利。同理，如果７月５日股市大跌，基金净值降到１．５元，则投资人会蜂拥至基金公司，要求按照７月４日的净值２元赎回基金。这样不但对长期投资基金的人不公平，也会造成市场的混乱。因此，为了防止这种投机行为的发生，除非有特殊情况发生，国际上通用的做法是按照交易日的基金净值作为当天买卖基金的依据。page#
4. 买进卖出如何算账
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买卖开放式基金的计算公式大致如下：
① 认购价格＝基金单位面值＋认购费用
认购金额＝认购价格×认购份数
② 申购价格＝单位基金资产净值×（１＋申购费率）
申购单位数＝申购金额／申购价格
③ 赎回价格＝单位基金资产净值×（１－赎回费率）
赎回金额＝赎回单位数×赎回价格
例如：一位投资者准备用１００万元申购某开放式基金。假定申购的费率为２％，当天的单位基金资产净值为１．５元，那么：
申购价格＝１．５元×（１＋２％）＝１．５３元
申购单位数＝１００万元／１．５３元＝６５．３３３万
基金单位非整数份数取整数。
又如：一位投资者要赎回１００万份基金单位。假定赎回的费率为１％，当天单位基金资产净值为１．５元，那么赎回价格＝１．５元×（１－１％）＝１．４８５元，赎回金额＝１００万×１．４８５元＝１４８．５万元。
5. 怎样查询个人资料和历史交易信息
个人投资者可以用交易卡号和密码通过银行的电话银行查询个人资料和历史交易信息，也可以通过柜台凭交易卡和身份证件进行相关的查询。机构投资者通过柜台凭交易卡及指定经办人有效身份证件进行相关的查询。
6. 开放式基金有可能无法及时赎回吗
有这种可能。出现以下情形时可能无法及时赎回：
① 由于出现巨额赎回的情形，即当天净赎回量超过基金规模10％时，基金管理人有权决定部分赎回。
② 当连续出现巨额赎回时，基金管理人有权决定暂停赎回，即在一定时期内不接受任何赎回申请。
③ 首次认购结束后的三个月内闭锁期不接受任何赎回申请。当出现上述情形时，投资者的投资将可能无法及时变现。
7. 开放式基金在三个月闭锁期后是否可能出现低于发行价格的情况
有可能。自基金成立之日起基金资产划入托管专户后，基金就开始正式运作。由于开放式基金是一种面向资本市场的投资工具，它的资产构成主要是以股票、国债等价格易波动的资产为主，因此闭锁期过后，开放式基金的单位净值可能会高于或低于发行价格。
8. 办理赎回资金需要几日能到达投资者的账户
办理赎回资金需要几日能到达投资者的账户，由基金契约和招募说明书规定。
9. 何谓“巨额赎回”、 “连续赎回”和“取消赎回”
巨额赎回是指当开放式基金的当日净赎回量超过基金规模的10％时，基金管理人可以在接受赎回比例不低于基金总规模的10％的情况下，对其余的赎回申请延期办理。基金投资者在办理赎回申请时，需在连续赎回和取消赎回两种方式中选择该赎回申请的巨额赎回处理方式。
连续赎回是指在发生巨额赎回时，投资者对于延期办理的赎回申请部分，选择依次在下一个基金开放日进行赎回。
取消赎回是指投资者在递交赎回申请时，有权选择一旦发生巨额赎回时，对于延期办理的赎回申请部分，选择予以撤销。
10. “委托”可以“撤销”吗page#
与封闭式基金交易一样，开放式基金的日常申购和赎回申请可以在基金管理人规定的时间（现定为15∶00）以前撤销。
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11. 出现巨额赎回时，资金在几日内可以到达投资者的账户
根据基金契约和招募说明书的规定，在投资者选择连续赎回的情况下，投资者T 日可赎回的资金将最迟不超过T＋7 日从托管账户划出，余下部分将依次在下一开放日顺延。在投资者选择取消赎回的情况下，投资者T 日可赎回的资金将最迟不超过T＋7 日从托管账户划出；其余的赎回申请将予以撤销。
12. 开放式基金是如何报价的
因为开放式基金的价格以基金资产净值为基础进行计算。一般在开放日公布净值。由于费用不是一个固定比例（可能根据金额不同而有所区别），所以价格一般不公布，而只是以净值为基准，加减一定的费用计算。
13. 购买开放式基金需要遵循的章法
尽管目前可供投资者购买的开放式基金产品越来越多，但投资者面对基金产品，仍然是面临较多的艰难选择。在开放式基金投资中失利的情况，还是时有发生。除了投资者对开放式基金产品的认知程度不高外，主要是没有遵循开放式基金投资的章法。
① 以保底预期年化收益作为购买开放式基金的标尺。尽管开放式基金是专家理财，但由于基金经理在进行资产配置时，仍存在一定的资产配置预期年化收益不确定的风险性。因这种预期年化收益不确定的风险因素存在，可能会带来基金产品净值和业绩的不稳定性。因此，抱着保底预期年化收益的思想，投资开放式基金是不可取的。
② 基金投资不讲风险识别，是大忌。针对不同的风险偏好，基金管理公司设计推出了不同风险程度的开放式基金产品。投资者在购买基金产品前，一定要本着先了解基金产品特点的原则，从最接近银行定期存款预期年化收益相当的基金产品做起，尝试购买货币型基金。并逐步向债券型基金、股票型基金过渡，而摆脱见了基金就购买的不良习惯。初次购买股票型基金的投资者大抵存在两种情况。一种是已经参与了股票投资，但个人操作业绩不理想，希望通过专家理财实现增值的目的；另一种是盲目购买者。而这种盲目购买者，往往面对高风险投资而表现得不知所措，不能很好地把握申购和赎回的良机，盲目比照银行定期存款的办法，而使自身遭受不应有的损失。
③ 交易规则一知半解，增加申购、赎回成本。由于基金公司的收入主要来自于管理费。为了更好地提高投资者购买基金的积极性，基金公司在基金的认购期内都推出了一定的费率优惠措施。投资者应重视基金公司的费率优惠措施。并学会从中受益。另外，对于基金管理运作水平和长期投资价值相对比较可靠，内控风险把握较好的，基金净值不断提升的，回报率较高的基金产品，不妨选择红利再投资，不但省去了申购费，还能发挥复利效应。
④ 不应盲目信赖基金宣传品，崇拜基金经理。为了加大基金产品的营销和推广的力度，目前的开放式基金营销宣传单内容是应有尽有，各种形式的宣传品是一应俱全。不管基金成立后的运作业绩怎样，但就看宣传单，就足以让投资者流连忘返。有些基金公司在设计宣传内容时，对基金经理的过往业绩和运作基金的能力，进行大篇幅的介绍和推荐。从而提高产品的知名度和影响力。一但基金成立后，基金的运作状况却与宣传单内容大相径庭。基金经理也频繁更换。这些因素在基金成立后都会变得不稳定起来。因此，投资理事会的办法，不失为一种投资基金的选择要素。
14. 开放式基金投资的预期年化收益来源是什么
开放式基金在运作过程中预期年化收益来源有三：
利息收入：指投资国债、金融债、企业债或银行存款产生的利息给付。page#
资本利得：指买卖股票或债券获得的差价收入。
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其他收入：指运用基金资产带来的成本或费用节约计入的收入。
这些预期年化收益均包含在基金单位资产净值中，到一定时候会按照基金契约以分红形式分配给投资者。
15. 什么是伞型基金
伞型基金实际上就是开放式基金的一种组织结构。在这一组织结构下，基金发起人根据一份总的基金招募书发起设立多只相互之间可以根据规定的程序进行转换的基金。这些基金称为子基金或成分基金，而由这些子基金共同构成的这一基金体系就合称为伞型基金。通常认为“伞型结构”的提法可能更为恰当。
16. 把握净值变动规律 走出基金净值理解三误区
为了更好地分析基金净值，观察净值变动，更好地把握净值变动规律，正确选择和投资基金，需要投资者从以下几个方面走出基金净值理解上的误区。
① 净值越低价格越便宜。由于基金按交易品种不同，分为上市交易型开放式基金和非上市交易型开放式基金。对于非上市交易型基金，其申购、赎回的参考价格就是基金的净值，而对于上市交易型开放式基金来讲，基金的价格与净值是不同的。基金的价格变化受一定的市场供求关系影响呈现不同的变化，而基金的净值则是由基金运作业绩所决定的。
正是由于基金价格和基金净值的不同步而造成价格偏差，才给参与上市交易型开放式基金套利的投资者创造了机会。
② 净值越低基金的投资价值越大。基金的现有净值只是基金历史业绩的一种反映，并不代表基金的未来业绩。当投资者挑选一只基金产品时，购买的只是基金的即期净值，而基金的远期净值变化是不可预测的，存在走高、走平或走低的可能性。而影响基金净值未来变化的是基金管理人的未来运作水平。因此，以即期的基金净值高低作为是否对基金进行投资的依据，也是有失偏颇的。
③ 以静态的眼光看待基金净值的变化不准确。由于基金与证券市场的变化关联度极强，证券市场股票的价格波动，均会在同一时间内影响基金资产配置品种中的股票资产的市值变化，从而使基金净值处于不断的变化之中。
正是由于股票资产价格的连续波动性，从而使基金的净值也呈现一定的连续波动性。只要基金不进行实际的清算交割，基金的净值就是一个“虚拟”的参考价格，并不构成基金资产的实质性增加，更不会产生实质性的损益。
因此，静态看待基金的预期年化收益是不全面的。但这种基金的短期净值变化，却为进行基金价格套利的投资者提供了机会。
17. 基金封闭期是什么意思
所谓开放式基金的封闭期是指基金成功募集足够资金宣告基金合同生效后，会有一段不接受投资人赎回基金份额申请的时间段。设定封闭期一方面是为了方便基金的后台（登记注册中心）为日常申购、赎回做好最充分的准备；另一方面基金管理人可将募集来的资金根据证券市场状况完成初步的投资安排。根据《证券投资基金运作管理办法》规定，基金封闭期不得超过3个月。
18. 投资开放式基金的获利方式有哪些
投资开放式基金赚的是“基金净值上涨”的钱，不像封闭式基金上市后的价格可能会受市场供需的影响产生溢价或折价的情形。购买开放式基金可以通过两种方式获利：
净值增长。由于开放式基金所投资的股票或债券升值或获取红利、股息利息等，导致基金单位净值的增长，而基金单位净值上涨以后，投资者卖出基金单位数时所得到净值差价，也就是投资的毛利。再把毛利扣掉申购费和赎回费用，就是真正的投资预期年化收益。page#
分红预期年化收益。根据国家法律法规和基金合同的规定，基金会定期进行预期年化收益分配。获得的分红也是获利的组成部分。
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19. 办理转托管时转出金额如何填写
投资者办理转托管时须填写基金份额，一般情况下，办理转托管应该在交易时间内办理，过了交易时间但代销系统有预约交易功能的并进行受理的，则该笔转托管交易则算做下个交易日的委托。
20. 办理基金转托管业务时为何没能成功转入
基金份额转托管是指投资人申请将其在某一销售机构（或网点）交易账户中持有的基金份额全部或部分转出并转入另一销售机构（或网点）交易账户。基金份额转托管业务分转出、转入两步完成，投资者应在转出机构提交份额转出申请，转出确认之后，投资者即可去转入机构办理转入申请。办理转托管业务，要求投资者在即将转入的销售机构先开立基金交易账户。
投资者办理转托管业务失败，可能是因为下列原因引起的：
① 投资者在办理转托管转入之前未在转出机构办理转出申请。
② 投资者在办理转托管转入之前未在转入机构办理多渠道开户，即投资者在转托管的转入机构未开立基金交易账户。
③ 转出流水号输入错误。建议投资者在转出成功后，持转出机构的转出回执到转入机构办理转入手续，由转入机构填写对应的转出委托流水号。
三、购买基金的不同渠道
认购新基金与申购老基金
在基金购买方式上，存在着认购和申购的区别。认购基金是指在基金管理公司募集期（上市前）购买基金，申购基金是指在基金管理公司募集期、封闭期之后（已上市）购买基金。投资者购买新基金的行为就是认购。
认购基金或申购基金都有适合的投资人群，但不能说某一类人群就一定适合认购或申购，要根据投资者的资产配置、风险承担能力、对基金投资的熟悉程度等因素，适当选择不同的基金购买方式。
一般来说，认购基金具有这些方面的特点：费率较低、风险较低、账务计算较容易，适合人群为第一次投资基金的投资者或注重风险控制的投资者。而申购基金具有以下的特点：历史业绩较清晰容易评判、可及时进入投资市场共享风险和预期年化收益，适合的人群为已经持有一部分基金或对基金投资比较熟悉的资深投资者。
不过，不管是认购新基金，还是申购老基金，都要收取一定的费用。目前购买开放式证券投资基金一般有三种费用：一是在购买新成立的基金时要缴纳“认购费”；二是在购买老基金时需要缴纳“申购费”；三是在基金赎回时需要缴纳“赎回手续费”。一般认购率为1.2％，申购率为1.5％，赎回率为0.5％（货币市场基金免收费用）。
基金购买渠道
在基金销售主流渠道上，大致有银行、证券公司营业部、基金公司网上直销、证券股东账户等几种。由于各自的优势不同，不同需求的基民最好选择对应的销售渠道。
1. 就是在银行购买基金
绝大多数银行目前都代销基金产品，投资者只要到相关银行办理一个借记卡账户，同时告诉银行工作人员开通可以购买基金的功能（即“银基通”），就可通过银行柜台、或网上银行购买基金了。
银行曾经是基金销售的最主要渠道，一度占到90％以上的比例。银行密集的网点优势使人们买卖基金都很方便。另外，银行还会同时代销多家基金公司的产品，如果想多买几只基金做组合投资，银行显然比较便利。但是总的来说，通过银行购买基金，手续费相对较高。page#
不过，每家银行代理的基金品种不同、数量不等，部分银行还和基金公司联合推出优惠活动，对基金购买费率打折。因此，专家提醒，打算购买基金的投资者在选择银行开户前，不妨先查清楚每家银行代售的基金品种，以及费率情况。
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2. 是在证券公司购买基金
一些证券公司与基金公司合作，代销基金产品，这种投资方式较适合股民。普通投资者可持身份证到证券公司开户，开户时需办理与该证券公司合作的相关银行的银行卡。
一些证券公司多年来培养了很多基金营销人才，可以为投资者进行更专业的分析，对投资还拿不定主意的基民可以选择这一渠道。而且，虽然证监会规定基金销售不能打折，但券商往往采取变通的方法，从自己的佣金中拿出钱返还给投资者，很多时候折扣也能达到六折左右。
3. 从基金公司网站购买基金
一直以来，费率高低、产品多寡以及历史业绩都是影响基金销售的重要因素。证监会在基金销售方面曾经明确规定了基金认购、申购、赎回费的费率上限和披露标准。只在网上交易的费率标准上留了一个口子，基金公司可以基于该平台进行费率优惠的营销。因此在几种销售方式中，基金公司的网上直销平均优惠幅度最大。
有规模的基金公司一般都会在自己的网站上做直销，投资者可上网购买。这种方式的基金申购费率最为优惠，如果投资者上网比较方便，不妨到基金公司的网站上购买基金。
此外，证券股东账户也是购买基金的一个途径，但是通过证券股东账户可以买到的基金数量不多，主要是封闭式基金、ETF、LOF基金以及上交所进入上证基金通平台的基金。以证券股东账户购买基金通常费率在0.3％左右。如果看中的基金在证券股东账户上能够买到，这无疑是一个好途径。
不同渠道购买基金的优劣分析
数量 优惠幅度 网点数量 程序繁简 咨询服务 产品数量 适合资金
基金公司网站 一般 少 繁 有 单一 100万以下
证券营业部 大 中等 简 有且全面 丰富 1000万以下
银行网点 小 多 简 少 一般 100万以下
基金公司直销 大 少 繁 有 单一 1000万以上
银行网站 一般 少 繁 有 一般 100万以下
1. 不同渠道各有优势
基金网上交易具有费率低、操作速度快、24小时均可操作的优点。但目前开通基金网上交易的银行卡不多，主要有农业银行金穗卡和兴业银行卡等。
基金公司直销的起点金额一般比较高，高于在代销网点购买的起点金额，适合于机构客户和认购、申购量比较大的个人客户。
基金公司网上交易也属于直销，起点金额一般是1000元，适合于散户投资者进行基金投资。而到银行网点购买则可以得到银行客户经理的咨询和服务。
2. 专业化营销是趋势
券商在基金销售中具有方便、专业、实惠的特点。方便是指品种全、委托方式多；专业主要指理财服务贴近市场；实惠指手续费低。 券商在销售基金中相对更为专业，特别是在目前股票基金比较热的情况下，券商提供的专业咨询就显得十分重要。
综合费率、网点、产品数量和服务的专业程度而言，网点主要代表便利性，费率主要是购买成本，目前这两个仍是主要的影响因素。但随着基金逐步深入人心，基金投资进入大众化时代，基金营销专业化、买卖非现场化，是发展趋势，咨询服务质量的影响程度将越来越大。page#
3. 网上销售费率最低
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从理论上来说，通过基金公司网上直销的渠道购买基金的费率应该是最低的，但也不排除某些代销渠道为了促销而降低费率。
网上直销已经成为各大基金公司拓展新客源的重要渠道，它的特点是不受时间和空间的限制。对投资者来说，通过网上交易，足不出户就可以买卖基金，快捷方便，而且费率低廉。所以，越来越多的基民会选择到基金公司的网站上买基金。
不同渠道购买基金的常见问题
1. 投资者如何在费率、咨询服务和网点便捷方便获得平衡
首次购买基金、对基金不太熟悉的投资者可以先到网点咨询，也可以通过拨打基金公司客户服务电话咨询。如果对基金有一定了解，就可以通过投资者自己的判断，选择优惠快捷的网上购买方式。
2. 所有的渠道中，哪种咨询服务和咨询好
应该说券商相对更为专业，特别是目前股票基金比较热的情况下，券商由于其优势提供的咨询更为专业。
3. 所有的渠道中，哪种费率最低
从理论上来说，通过基金公司网上直销的渠道来购买基金的费率应该是最低的，但也不排除某些代销渠道为了促销而降低费率。
4. 到基金公司网站买基金有什么好处
网上直销已经成为各大基金公司拓展新客源的重要渠道，它的特点是不受时间和空间的限制。对投资者来说，通过网上交易，足不出户就可以买卖基金，快捷方便，而且费率低廉。所以，越来越多的基民会选择到基金公司的网站上买基金。
5. 认购基金后，每日的净值是从哪天算起
认购新基金，从基金成立后开始计算；若是申购老基金，则是未知价法，指当日收盘以后的净值。
6. 哪些基金能办理定期定投
每家银行可以定投的基金不同，具体要看基金公司与银行是否签订开展定投业务的合同。购买基金应先选出适合自己的，然后可以从该基金网站查出在投资者所在地可以购买到的地点。
7. 基金网上交易平台让基金投资更方便
大家都知道买开放式基金可以去银行或证券公司，但这些销售单位都是代理机构，肯定会从客户的申购和赎回费中赚取一定的代理手续费。这就和商品的出厂、批发、零售三个环节一样，环节越少，价格就会越便宜。近来很多基金公司争相推出了“基金电子直销”业务，就可以使买基金的中小投资者享受“出厂价”的待遇。利用这种方式投资开放式基金将更加便利和实惠。
开放式基金较高的申购和赎回费一直令许多投资者困惑，基金净值增长了2％，应当赚钱了，可实际赎回后一算账，除去不菲的申购、赎回费用，几乎是分文没赚，白忙活一场。而电子直销带给投资者的最大好处就是费率优惠，许多基金的申购费可以打到4折。
例如持有兴业银行卡的投资者在上投摩根网站上进行一站式开户和交易，500万以下申购费率为0.6％，相比通常1.5％的申购费率就等于打了四折。这样，基金的申购和赎回费加在一起还不到1％，投资者利润空间就会增大。通过电子直销渠道也可以进行基金转换，费率也比正常渠道低不少。掌握好窍门还可以享受曲线免费买基金的待遇。
另外，从银行或证券公司的网点买基金要受营业时间限制，包括多数银行自身推出的网上基金业务在内，也只有在证券市场的交易时间内才可以买卖。
基金电子直销可以通过网络实现一年365天、一天24小时的全天候、多方位基金交易服务，客户可以随时查询、下单、撤单以及进行基金转换和定期定额申购，非常适合上班族们在八小时之外进行从容投资。同时基金电子直销还可以做预约智能化交易，如预约大盘在1200点以下买某某基金，预约1400点以上卖出，从而达到不操心也能理财的目的。page#
（1） 与传统的基金购买方式相比，基金网上交易具有五大优势
希财网
① 一站式。投资者只需去银行网点办理相应的银行卡，然后就可在网上在线申请基金账户，账户即开即得。
② 全天候。网上7×24小时接受委托，交易随时随地。“银联通”开通后，投资者可以购买基金公司旗下所有开放式基金。
③ 低费率。网上交易一般可以享受一定的费率优惠，同样的资金可以申购更多的基金份额。
④ 高安全。银行卡与基金账户互相绑定，交易、资金安全有保障。
⑤ 功能全。除申购、赎回、查询等功能外，投资者还可使用基金转换等增值功能，且赎回资金到账时间更快。
（2） 但由于网络营销仍处于发展阶段，相对于代销机构的柜面营销，仍存在一定的购买风险，需要投资者在购买基金产品时回避电子化带来的风险
① 挑选基金的风险。通过电子化购买基金产品，除非具备在线服务，否则投资者只能通过上网自行阅读和了解基金产品特点，并进行自行消化。这显然没有柜面业务办理直观、全面、详细。
② 网络病毒的影响和黑客的侵袭。代销机构因创建有统一的柜面系统，特别是“上证基金通”业务，更使基金业务的办理更直观、高效、快捷。这比单个投资者进行网络操作，有不可替代的优势，适合于所有投资者采用。而利用电子化购买基金，因投资者极为分散，很难达到集中服务。而且由于结算渠道不畅通，更没有统一的结算平台，使基金网上业务遭遇瓶颈。目前银基通只在少数几个城市采用。因此，网上基金业务也受到一定的限制。
③ 个人投资习惯和偏好的风险。运用电子化进行基金业务的办理，需要投资者养成良好的投资习惯，特别要具有一定的应对黑客侵袭的具体措施。除进行电子化交易留痕外，有条件的可打印委托记录，并及时向基金管理公司索要交割清单作为记录，尤其是对诸如清密等，要做到心中有数。
④ 电子化配套服务的风险。尽管电子化交易为投资者提供了极大的交易便利。但因基金产品配置品种的差异化，还需要投资者在购买基金产品时不断关注证券市场行情等。
⑤ 服务缺失的风险。运用电子化方式购买基金，虽然为投资者购买基金产品提供了极大的便利，但因基金管理公司采取的是直销模式。只能通过在线和短信进行间接服务，而不能提供像代销机构一样的面对面服务，从而使基金服务质量难以得到应有的保障。
8. 认购新基金能像原始股一样获利吗
新基金在发行后惟一的选择就是到证券市场去建仓。从这一点来说无论是新基金，还是老基金起跑线都是一样的，认购新基金并没有任何优势。
在上海、广州等几大重点城市的基金代销网点，都出现了投资者于清晨五六点钟排长队等待认购新发行基金的场面，一些主代销机构如工行的很多营业网点在刚刚开始销售后几十分钟内就立刻售罄。而在一些即将发行新基金的基金管理公司中，更是悄然出现了“走后门”的场景，一些公司内部人士的亲友，为了认购新基金，纷纷辗转托人说情，希望挤进认购的行列。
但也是在这同时，与新基金发行遭遇疯抢相反的是，当新基金开放申购时却遇到了无人问津的尴尬局面。据了解，年后首只股票型开放式基金建信优化配置基金自开放申购以来，在不少营业网点前往办理申购的投资者并不多，与认购首日不少投资者怀揣数十万元现金排队抢购的热情相比，只能用天壤之别来形容。目前该基金还处在封闭期，但在一些营业网点却已经出现了企图赎回的“基民”，让人啼笑皆非。虽然一般来说基金申购的手续费要比认购略高一些，但这个理由显然不足以触动这么多投资者的神经，而最终产生这样热烈趋同的行为。page#
那么，为什么会有如此多的投资者费尽周折去追逐认购新基金呢？归根到底它还是一种“原始股”的心态在作怪。但这却是非理性和完全没有必要的。其实近期在一些公司的营销宣传中也存着这样的误导，有的宣称新发基金等于“原始股”；有的玩数字游戏，忽略或淡化基金产品的风险性。的确，长期以来无论是在证券还是房地产市场，新股、新盘等所创造的财富神话让许多投资者都为之心动。但对于基金来说，所谓“原始股”的获利效应却是根本不存在的。因为新基金在发行后唯一的选择就是到证券市场去建仓，从这一点来说无论是新基金还是老基金起跑线都是一样的，认购新基金并没有任何优势。明白了这一点，也就不会出现把新基金开放赎回等同于“上市”这样的笑话了。
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另一方面，新发基金反而可能会比老基金具有更大的风险。新发基金没有运作历史，其投资理念、投资风格和投资运作过程都没办法客观评价，投资者也就没有可作比较的参照体系。而且不少基金都是以股票市场为主要投资对象，未来的绩效特征将与股票市场行情的震荡有着较为密切的关联，基金净值波动的幅度相对较大；在目前的市场情况下，净值跌入“发行价”就是不得不防的事。另外目前的市场处于相对高位，新基金由于契约的限制必须在2～6个月内建仓完毕，这对新基金不利。而老基金建仓时间较早，建仓成本有高有低，整体而言，其投资操作上的回旋余地就大于新基金。
二 : 零基础自制RepRap Prusa i3图解全攻略
【打印虎】零基础自制RepRap Prusa i3图解全攻略 第一节，介绍
3D打印技术，特别是面向普通用户的桌面级3D打印，在最近几年间得到了快速的发展。[www.61k.com]很多国内外DIY爱好者，都可以利用3D打印机，自己设计、改进机械零件，并把自己的设计快速、低成本地制造出来，这极大地释放了DIY爱好者的想象力。随着桌面级3D打印机技术的普及，对于DIY爱好者来说，拥有一台自己的3D打印机，已经逐渐从一个奢侈的梦想，变成了一项基础工具。作为一名DIY爱好者，如果你现在还没有拥有一台属于自己的3D打印机，实在是有些落伍了。我们必须立即着手，搞到一台。
虽然市面上已经可以买到多个品牌的3D打印机，但动辄上万的售价，还是会让很多DIY爱好者望而却步。实际上，如果你想购买的是一台FDM（熔融沉积制造）工艺的3D打印机，花费上万元进行购置，实在是有些不值得。因为到目前为止，所有的FDM工艺3D打印机，不管是开源设计，还是商业产品，都源自2005年开始 www.61k.com 组织的一个开源软件、硬件计划。这个计划，旨在制造一台能够“自复制”的3D打印机。
所谓“自复制”开源3D打印机，就是整台3D打印机，不需要昂贵复杂的定制零件，全部采用3D打印塑料零件加上工业标准零件的方法，允许并鼓励DIY用户自行搭建、复制并进一步改进。随着这个计划的深入，参与的人数逐年增多，市面上已经出现了各种各样的改进产品。下页的图表，来自 www.61k.com ，绘制了到2012年为止已知的各种RepRap派生3D打印机。如果看不清楚，可以访问 www.61k.com _Family_Tree。可以看出，几乎所有最有名的3D打印机都列在了图中，包括了目前商业上最成功的Markerbot Replicator和Ultimaker等产品。
因此，如果你的动手能力比较强，又感觉市面上的3D打印机过于昂贵，或是自己除了想使用3D打印机之外，还想做进一步改进，那么你完全可以根据RepRap的开源图纸，自行搭建一台完全属于你自己的3D打印机。也许你会怀疑，这样一台3D打印机是否真的能用？打印效果又如何呢？其实，上面已经提到，只要是FDM工艺的3D打印机，都具有类似的功能和精度。虽然自己搭建一台3D打印机只有1000~2000元的成本，但相对于上万元的产品，只要选择的配件达到了我们需要的性能，最终的效果是十分相似的。
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（www.61k.com]
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www.61k.com 的开源3D打印机，经过多年的发展，现在已经开发出几个主要版本。(www.61k.com)按照主分支来说，第一代产品称为
Darwin（达尔文）：
第二代产品称为Mendel（孟德尔）：
从前两代的RepRap都选择遗传生物学科学家的命名方式可以看出，RepRap开源计划，从一开始就是奔着“自复制”这一目标前进的。这也为RepRap开源桌面级3D打印机博采众长，充分吸收各种良好的设计，并进而广泛应用打下了很好的基础。第三代产品，本来预想的主干，叫做Huxley（赫胥黎）：
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很可惜，这代产品并没有得到非常广泛的认可，反而是Mendel
的一个派生产品，Prusa Mendel，由于其更简单、稳定的设计，变成了影响力最大的第三代产品：
因为Prusa Mendel名字太长，逐渐大家就把这款机器名字简化，只叫做Prusa了。（www.61k.com］因为不是原本设计的第三代产品，Prusa也不是一个著名生物学家的名字，而是这款机器的设计者（Josef Pr??a，应该是捷克人）的名字。这款机器设计出来之后，又进行了几次迭代，目前最新的版本是iteration 3（迭代3），通常的叫法，就是Prusa i3。
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前面啰嗦了一大堆，到这里终于出现了我们这篇教程的主角，Prusa i3。(www.61k.com］我们这篇教程的目的，就是假设你是一个零基础的DIY爱好者，希望组装自己的3D打印机，在这篇教程的指导下，把这个看似困难的任务，分解为可以操作的步骤，只要你跟着教程的指导做，就一定可以顺利完成。
在我们开始动手之前，先打个小广告。打印虎日前已经开始销售RepRap Prusa i3 3D打印机套件，如果你自己或周围的朋友对搭建3D打印机感兴趣，不妨选择打印虎。我们提供的元件，经过严格筛选，品质优良。3D打印机的关键部件都做了专门的优化，包括采用了优质步进电机、全铝挤出头、铝基板热床以及改进的梯形丝杆Z轴，让你的3D打印机达到更高的精度，并且经久耐用。不光硬件质量有保障，打印虎还特别提供免费的固件升级服务，从购买之日开始，打印虎承诺每季度一次，至少四次固件升级，给你的3D打印机提供无限助力。另外，打印虎还提供最好的3D打印机技术支持服务，与顾客做朋友，让你没有后顾之忧。如果想了解更多，请访问我们的产品页面
www.61k.com 。
第二节，设计与改进
从上一节的介绍中，大家已经可以看出，作为开源3D打印机，从项目最初的Darwin开始，相关的派生设计是非常多的，形成了一个大的派系。发展到Prusa i3之后，这个趋势继续延续了下去，在Prusa i3这个设计下面，同样有着大量的派生设计和细节改进。 Prusa i3的基础设计，大量使用了标准零件。标准零件既便宜，又有着高可靠性，是搭建桌面级3D打印机的不二之选。除了标准件之外，主要使用了两种定制零件，激光切割板材和3D打印件。实际上，根据我的经验，只要琢磨透了这两种定制零件，就算是把3D打印机的设计搞清楚了。
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激光切割板材，作为Prusa i3的骨架，起到了支撑整个3D打印机的作用。(www.61k.com)在使用的材料方面，主流设计通常会采用木板、铝合金板或者亚克力板。经过大家的反复试验对比，最终发现还是亚克力板切割既经济，又精确，还足够结实，因此目前以亚克力板作为主要支撑材料的设计最多。
在选定了材料之后，我们对比了很多种不同的设计，最终选定了Prusa i3 Improved for laser cut（为激光切割准备的Prusa i3改进型）作为基础。这种设计，不仅包括了最基础的门型框架和X形热床支撑板，还包括了大小三角支撑板。这些改进设计，可以极大的方便3D打印机整机安装和使用。
扩展：reprap prusa i3 / reprap prusa i3图纸 / reprap i3
打印虎不仅采用了这个基础设计，还在它上面做出了进一步的改进。这些改进包括了
(1) 这个设计的Y轴运动空间不够大，因此需要增加三角支撑板宽度；
(2) Y轴的步进电机端，我希望使用一个亚克力板部件，代替目前的打印件；
(3) 我希望将Z轴传动部分改为运动更流畅的M8梯形丝杆，而梯形丝杆螺母需要比较大的安装空间，因此需要增大步进电机主轴和光杆之间的距离；
(4) 现在的热床支撑板使用3D打印件与直线轴承连接，我希望改为更简单的直接连接直线轴承方式；
(5) 现有设计，所有亚克力板之间的连接处都使用了四方螺母，我希望修改设计，使其可以适用于更常见的六边形螺母；
这些改进是如何实现的，这里就不详细介绍了，有兴趣的朋友，可以参考【打印虎】用QCAD修改RepRap Prusa i3 3D打印机框架设计图解这篇文章。里面非常详细的讲解了如何对基础设计进一步改进。最终，我们得到了这样一套亚克力板设计图：
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使用亚克力板激光切割机，就可以把这套图纸变为一组亚克力板零件了。（www.61k.com)
除了使用激光切割亚克力板定制零件之外，Prusa i3 3D打印机还使用了一组3D打印零件。这组零件的制造材料和制造方法很简单，就用常见的ABS耗材进行3D打印就可以了，关键问题还在于设计上。
上面提到的Prusa i3 Improved for laser cut（为激光切割准备的Prusa i3改进型）设计文件中，也有一组STL文件。我们使用这组STL文件，就可以直接打印输出所需的3D打印件。但是，STL文件很不便于修改，这使我无法在这个基础上再进行改进。实际上，在Prusa i3 Improved for laser cut文件包中，还有一个.zip文件，解压之后，就可以得到一个.STEP文件。经过我的研究，这个文件，是SolidWorks的设计文件，可以用
SolidWorks软件打开，并进一步进行编辑修改。但是，SolidWorks非常复杂，学习周期很长，而且是收费软件，想用起来也不那么容易。难道最初的Prusa i3也是这样设计的吗？
再观察Prusa i3原始作者Josef Prusa在github上提供的vanilla版本Prusa i3文件包，会发现其实所有的3D打印件有另外一种建模的方式。这就是利用OpenSCAD建模软件，通过一组脚本语句，计算出一个3D打印件的空间构成，并输出相应的STL文件。这种方式，不同于AutoCAD或者SolidWorks所使用的可视化工程图纸编辑方式，确实更加简陋一些。但考虑到OpenSCAD是开源免费的软件，这个优势又是商业软件所不能相比的了。
我们使用OpenSCAD，也对Prusa i3的设计做出了一点修改。这些修改主要包括了：
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(1) Z轴丝杆的安装位，由原来的M5
丝杆，改进为梯形丝杆。［www.61k.com）这个改进增加了Z轴的稳定性，同时安装位要比原来大了不少。
(2) X轴步进电机安装位，从原来的三个螺丝位的不封闭圈，改为了四个螺丝位的封闭圈。同时，为了让顶部很长的悬空部分能够顺利打印，增加了两个支撑板。
(3) 给X轴光轴增加了压力释放缝。更加便于X轴光轴的安装。
同样，篇幅所限，我们这里也不介绍这些修改是如何实现的。如果对此感兴趣，大家可以参考【打印虎】用OpenSCAD修改RepRap Prusa i3 3D打印机打印件设计图解这篇文章。最终，我们得到了一组改进的3D打印STL文件。下图展示了其中最复杂的X轴步进电机端3D打印件在OpenSCAD中的设计状态：
这样，我们通过QCAD改进了亚克力板的设计，通过OpenSCAD改进了3D打印件的设计。整个Prusa i3中，除了全铝挤出头，已经没有什么我们不能修改的部分了，虎哥对这个现状表示很满意。我的整套设计，都可以从刚才提到的两篇教程内附带的链接下载。至于挤出头部分，我想未来再进行深入的研究和改进，暂时先不深究，而是采用已有的成熟产品。完成了设计，下面我们就开始3D打印机的搭建工作。
第三节，搭建框架和机械部件
从这一节开始，我们就正式进入Prusa i3 3D打印机的搭建工作。我们把搭建过程分解成很多个步骤。每一步的开头，都有一个清单，列出了所需的部件名称、数量、质量要求以及所需的安装工具。如果你认真按照这个清单来准备，完全是可以自己搞定一台完整的3D打印机的。当然，完全自己准备这些材料还是很麻烦的，作为小买家也比较难于控制零部
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件质量。(www.61k.com]如果你想试着装一台，又怕麻烦，可以到打印虎的网站上购买我们准备好的套件。下面我们正式开始。
第一步，我们先搭建3D打印机的亚克力框架部分。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
厚度6mm，使用13块中的9块。Y轴步进电机支架、热床支架以
亚克力激光切割部件 9 及两块Z轴顶板后面再使用
M3*16螺丝、垫片、螺母 16 这一步中对所使用部件最关键的质量要求，是亚克力板一定要切割整齐，不能有1毫米的误差。一旦出现误差，后面的安装很难继续，即使勉强安装上，3D打印机也会因为内部受
力变形，引发各种问题。工具方面，这一步很简单，只需要合适的十字螺丝刀一把就可以了。上一节中，我们已经谈到了亚克力板的设计修改和激光切割。按照打印虎的设计，切割好的亚克力板一共13块，如下图所示：
在这一步中，我们会使用这13块亚克力部件中的9块。剩下4块在后面的步骤中再安装。
使用螺丝刀以及M3*16螺丝、垫片和螺母，组装起这9块亚克力板，如下图所示：
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这时，9块亚克力板组成的框架，已经可以站起来了。［www.61k.com］由于我们使用的亚克力板是透明的，所以图中部件的前后顺序可能会看不太清楚。以图中的红色箭头所指为Y轴正方向，大三角支撑板位于Y轴负方向一侧，而用于固定Z轴步进电机的小支撑板，位于Y轴的正方向一侧。注意不要把它们安装到同一侧。另外，要特别注意的是左上角红色圆圈处的线缆穿孔。这个孔一定要在图示的位置，如果安装反了，最好立刻纠正，否则越拖到后面越麻烦。其他零件都是对称的，没有方向的问题。
扩展：reprap prusa i3 / reprap prusa i3图纸 / reprap i3
第二步，搭建框架Y轴部分。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
3D打印件 5 这一步使用Y轴四角、Y轴惰轮端以及Y轴同步带固定件共5件 亚克力板激光切割件 2 这一步使用Y轴步进电机支架和热床支架
光杆 2 465mm*2
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丝杆 6 495mm*2, 275mm*1, 210mm*3
LM8UU直线轴承 3
MF105ZZ轴承 2
M8螺母、垫片 38
M5*20螺丝、螺母 1
M3*16螺丝、垫片、锁紧螺母 2
小扎带 7 这一步对零件的质量要求，是光杆、丝杆一定要足够直。[www.61k.com]特别是光杆，由于直线轴承在光杆上运行，如果光杆不够直，必然会造成直线轴承运动阻力过大，失灵的情况。同时，轴承也不能是劣质产品，需要有良好的润滑和一定的耐久度。工具方面，除了需要螺丝刀之外，这一步还需要两把用于M8螺母的扳手（通常是14号）。
Prusa i3 3D打印机的Y轴部分，是由光杆、丝杆以及四角的打印件组成的。为了保证3D打印范围的Y轴尺寸足够大，我们在这里采用了465mm的直线光轴和495mm的丝杆。这一步中，我们在丝杆上准备好M8螺丝和垫片（共8对），在光杆上准备好LM8UU直线轴承。如下图所示：
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从上面的图片中，可能看的不是很清晰，丝杆上螺母和垫圈的排列顺序，从左到右是(1)
垫片(2)螺母(3)螺母(4)垫片(5)垫片(6)螺母(7)螺母(8)垫片。（www.61k.com］两根丝杆是同样的。
这样准备好丝杆和光杆之后，把这两对金属杆，安装到四角打印件支撑上，打印件外侧再加上M8螺丝和垫片（共4对），用扳手把两端固定用的螺母拧紧，并用小扎带固定好：
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准备Y轴的惰轮，需要Y轴惰轮端打印件，以及一对M5*20
螺丝、螺母，再加两只
MF105ZZ轴承。（www.61k.com]MF105ZZ是带法兰边的轴承，要把带边的两端向外侧，不带边的两端向内侧安装，形成一个限制同步带运动的沟槽：
接下来，找到剩下的4根丝杆，长度分别是1根275mm和3根210mm，加上用于安装Y轴步进马达的亚克力板，以及用于安装Y轴同步带轴承的打印件：
可以看到，较长的275mm丝杆，以及亚克力板，都位于3D打印机的Y轴负方向一侧。而用于安装Y轴同步带轴承的打印件，位于3D打印机的Y轴正方向一侧。这时，我们就可以用M8螺母和垫片将它们固定起来：
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这次的螺母，先不要用扳手拧紧，用手拧上就可以了。[www.61k.com］等一下和亚克力板框架安装到一
起，调整好之后，再拧紧。在Y轴后侧比较长的那根丝杆上再加4对M8螺丝、螺母之后，亚克力板框架和Y轴框架就能够安装到一起了：
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先把亚克力板和Y轴框架摆成图中的状态。［www.61k.com）这时要注意图中四个红圈内的亚克力板与Y
轴框架结合部的状态。如果没有问题，就把Y轴框架沿箭头所指的方向推入。调整各个部位的螺丝状态之后，就可以使用扳手拧紧了。拧紧螺母之后的3D打印机框架如图所示：
接下来，我们就可以安装热床支撑了。这一步非常简单，首先使用M3*16螺丝、垫片以及锁紧螺母（带尼龙防滑圈的螺母），将Y轴同步带固定装置打印件固定在热床支撑亚克力板上。注意这里要使用锁紧螺母，以防在热床运动中螺丝逐渐松脱。下图是Y轴热床支架翻过来的样子：
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之后，只要用三根小扎带把亚克力板热床支架固定住就可以了：
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这时，Y轴热床支架应该已经可以在Y轴上自由滑动了。（www.61k.com]如果上图看不清楚小扎带是如何绑的，可以看这张高清大图：
第三步，搭建框架X轴部分。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
这一步使用X轴步进电机端、X轴惰轮端以及X轴移动平台三个
3D打印件 3 3D打印件
光杆 2 385mm
全铝挤出头的铝制框架 1 全铝挤出头的一部分
梯形丝杆配套螺母 2 梯形丝杆步进电机的一部分
LM8UU直线轴承 3
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MF105ZZ轴承 2
M5*20螺丝、螺母 1
M3*10螺丝、四方螺母 4
M3*16螺丝、螺母 8
小扎带 6 这部分对零部件的要求，同样是光杆要直。[www.61k.com］这里的光杆，直接影响到未来3D打印机
X轴的运转是否顺畅。工具方面，这一步只需要螺丝刀就可以了。
在Prusa i3 3D打印机的设计中，X轴连接着挤出头，并在Z轴的支撑下移动，因此是一个比较复杂的部分。我们先把X轴与挤出头的连接部安装起来。首先，我们使用6条小扎带将3个LM8UU直线轴承固定在X轴与挤出头连接用的3D打印件上。如果先进行后面的步骤，再返回头做这步，有可能会遇到麻烦：
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这里要注意一点，使用6条小扎带安装3
个直线轴承的时候，一定要完全按照打印件预设的穿孔走线，否则会给后期的安装带来困难。[www.61k.com)这步之后，我们使用4个M3*10螺丝以及对应的四方螺母，连接这个部件与全铝挤出头的铝制框架：
这个部件完成之后，我们就可以组装整个X轴了。类似Y轴的做法，我们先准备好X轴的惰轮。这里需要X轴惰轮端打印件，以及一对M5*20螺丝、螺母，再加两只MF105ZZ轴承：
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因为我们希望使用梯形丝杆作为Z
轴，X轴的步进电机端以及惰轮端两个打印件，都需要先安装好与梯形丝杆配套的螺母。[www.61k.com］这里我们需要M3*16螺丝、螺母8对。工作在Z轴的四个LM8UU直线轴承，也在这时候塞入X轴步进电机端以及惰轮端两个打印件中：
扩展：reprap prusa i3 / reprap prusa i3图纸 / reprap i3
这一步中需要注意的是，梯形丝杆配套的铜质螺母是与梯形丝杆配套的零件，通常发货时会套在梯形丝杆上，而不是和其他螺丝螺母放在一起。安装这个铜质螺母时，因为是和打
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印件固定在一起，通常要多费些力气，但一定要注意安装到位。（www.61k.com）一旦没有安装到位，X轴和Z轴连接部很可能会不够垂直，导致X轴整体无法顺利升降。
然后，使用两根385mm直线光轴，连接X轴步进电机端打印件、X
轴惰轮端打印件以及X轴与挤出头连接用打印件。如图：
因为缺少Z轴步进电机的支撑，X轴暂时还不能与主框架对接在一起。到此为止，3D打印机的框架部分已经完成。
检查一下目前还剩下的元件。亚克力板方面，应该还剩下两块Z轴的顶板。所有的打印件，除了用于限位开关的3个小卡子之外，应该都已经被使用了。同时，除了两根Z轴光杆之外，所有光杆、丝杆以及轴承，应该已经都被安装在正确的位置上，手边不应该有空闲的轴承了。如果你不幸发现跟我的情况不一样，应该停下来检查一遍，及早解决问题。 如果经过检查，确定到目前为止一切正常，下面我们开始步进电机以及电子系统的安装。
第三节，步进电机和电子系统
完成了框架和机械部件的搭建之后，我们得到了两个大的模块。一块是3D打印机的主体结构，另一块是3D打印机的X轴。下面，我们开始安装步进电机和电子系统。 第一步，Z轴步进电机的安装。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
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光杆 2 320mm
Z轴梯形丝杆步进电机 2 梯形丝杆长度300mm
亚克力板激光切割件 2 两块Z轴顶板
M3*16螺丝、垫片、螺母 4
M3*10螺丝、垫片 8 从这一节开始我们要使用步进电机。[www.61k.com）步进电机是整个3D打印机的动力来源，因此步进电机的质量，对于3D打印机的工作状态是很关键的。根据打印虎的测试表明，不同厂商的步进电机，质量差异很大，而且与售价关系不大。有些步进电机卖的不便宜，但质量却也很难让人满意。好的步进电机，工作噪音小，发热量小，运行平滑稳定，扭矩也足够大。对于梯形丝杆步进电机来说，梯形丝杆还要足够直。满足以上全部这些要求，才能算是好的步进电机。这么好的步进电机哪里去找？自然是到打印虎的网上商店啦，哈哈哈哈。工具方面，仍然非常简单，一把螺丝刀应该就够用了。另外，整个第三节中，有多个地方需要处理导线，而处理导线几乎一定要用剥线钳，关于剥线钳后面就不再重复了。
我们先把两只步进电机安装在Z轴底部的步进电机安装架上。这一步需要8个M3*10螺丝、垫片。安装步进电机的时候，要注意把步进电机引线从亚克力板预留的孔中穿过。如图：
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然后，将上一节已经制作好的X
轴框架通过两个梯形丝杆螺母与梯形丝杆步进电机连接上。(www.61k.com]很明显，这里要先把X轴两个梯形螺母间距调整好，然后搭在Z轴梯形丝杆顶部，用双手同步轻轻旋转步进电机的梯形丝杆，将X轴与Z轴连接好。
这一步的最后，我们把Z轴光杆穿入，并把Z轴的顶部亚克力板安装上。这里需要4组M3*16的螺丝、垫片和螺母。安装的时候，要注意顺序，先插入光杆，再安装Z轴顶部的
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亚克力板。(www.61k.com)安装亚克力板，会帮我们最终固定两个Z轴步进电机的距离，使它们的梯形丝杆保持垂直状态。
完成Z轴的安装之后，可以再次尝试用双手同步旋转Z轴，使X轴框架沿Z轴方向上下移动，检查双手所需用力是否均匀，X轴框架移动是否平稳。
第二步，安装Y轴步进电机。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
42步进电机 1 5mm轴，出轴长度22mm
同步轮 1 自带无头紧固螺丝
同步带 1
同步带锁紧弹簧 1
M3*10螺丝、垫片 4 使用内六角头螺丝便于安装
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小扎带 2 这一步的主要工具是内六角扳手、螺丝刀和尖嘴钳。（www.61k.com）内六角扳手用于安装同步轮。而没有尖嘴钳的帮助，同步带锁紧弹簧还是很难安装上的。
驱动Y轴的步进电机在安装之前，需要先套上同步轮，并用同步轮自带的黑色无头紧固螺丝固定。如图：
然后，使用4个M3*10内六角螺丝、垫片固定。因为这里的操作空间比较小，我们特别使用了内六角螺丝，这种螺丝可以用小扳手拧紧。
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这里要特别注意Y轴步进电机的安装方向。(www.61k.com）如果看起来和我的照片不同，那么很可能是安装反了。虽然反向安装也可以通过固件设置的方法使其正常工作，但那毕竟是给自己找麻烦了，不如这里就把问题解决。
最后，用同步带连接步进电机、惰轮以及热床。同步带的接头，应该位于热床下面。如果有必要，还应该加上同步带锁紧弹簧。在锁紧之前，要注意Y轴同步带的三个支撑点，包括同步轮、惰轮以及热床支撑，需要在同一条直线上。两个方向的同步带之间不要直接摩擦。调整好之后，把两端的M8螺母拧紧，最终完成Y轴的传动部分。
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第三步，安装X轴步进电机。(www.61k.com]这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
42步进电机 1 5mm轴，出轴长度22mm
同步轮 1 自带无头紧固螺丝
同步带 1
同步带锁紧弹簧 1
M3*20螺丝 4
小扎带 2
X轴与Y轴非常相似。首先也是把步进电机套上同步轮，并且固定好。这与刚刚做的Y轴动作完全一样，就不给图片了。
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下一步是把带同步轮的X轴步进电机安装到X轴上。[www.61k.com］这步需要用M3*20
螺丝4个，安装好之后如图：
扩展：reprap prusa i3 / reprap prusa i3图纸 / reprap i3
这里需要注意的是，未来同步带将在打印件中运行。这样就要求同步轮上的齿，要和打印件的槽口大体对应上。如果偏差太多，运行起来就会引起不必要的摩擦。
与Y轴类似，用同步带连接步进电机、惰轮以及X轴与挤出头的连接部。同步带的接头，应该位于X轴与挤出头的连接部后面。如果有必要，也应该加上同步带锁紧弹簧。
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第四步，安装三轴限位开关。(www.61k.com]这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
3D打印件 3 三轴限位开关卡子
限位开关 3 型号为SS-5GL
M2*20螺丝、垫片、螺母 6
细红黑导线 若干
热缩管 若干
在这一步中，限位开关是否灵敏，关系到3D打印机的定位准确性。三个轴中，最关键的是Z轴的定位。Z轴是否能够准确定位，与最终打印质量的关系很大。建议使用欧姆龙的限位开关，别用杂牌子的。安装这些限位开关，主要需要使用螺丝刀。当然，在安装之前，可能需要用电子焊接设备（电烙铁、焊锡、助焊剂）连接上红黑细导线。
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三个轴的限位开关安装并不复杂。（www.61k.com)如果你是从零开始的散件安装，需要在安装之前先给限位开关焊接上足够长的导线。导线有多种不同的接法，我建议接COM和NC两端，这样开关未触发时，是连通状态。三个轴的安装方法都是类似的，各需要限位开关打印件1个、限位开关1个、M2*20螺丝、垫片和螺母2组。安装完成之后，可以看到如下图所示的状态：
第五步，安装热床。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
热床 1 建议使用3mm铝基板热床
热敏电阻 1
热床支撑弹簧 4
M3*20螺丝、垫片、锁紧螺母 4
粗红黑导线 若干 建议使用1.5平方毫米线材
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Kapton胶带 若干 常见的热床，分铝基板和PCB基板两种。（www.61k.com）铝基板更平整，导热更快更均匀，因此我们建议大家使用铝基板热床。如果用不够平整的PCB
基板热床，一张附加的高硼硅玻璃几乎就是必须的了，而这样的话整体造价可能就更贵了，而且玻璃还比较易碎，使用维护都比较麻烦。因此还是铝基板热床更优一些。这步的安装，仍然需要焊接设备，以及螺丝刀。 热床在安装之前，需要先经过处理。处理包括了焊接电线、在上面粘贴kapton胶带，以及在反面粘贴热敏电阻。如果是常用的12V电源，要把红色线焊接到1号焊点，黑色导线同时焊接到2号和3号焊点。如果想做的更完美，还可以焊接上电阻和发光二极管。这样，热床通电的时候发光二极管会亮，对用户来说是一个提示。完成这些处理后的热床，如下图所示，引出四根线：
安装并不复杂。只要在热床支架上，利用四组穿过弹簧的M3*20螺丝、垫片、锁紧螺母，将热床固定在热床支架上即可。方向要稍微注意一下，把引出的导线，指向Y轴的负方向就可以了。这里利用了弹簧，使热床既能稳定地支撑在热床支架上，有能有一定的向下压缩的空间。这样，即使挤出头校准不够好，也不会和热床硬碰硬，造成挤出头或热床的严重损坏。安装好热床的Prusa i3如图：
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第六步，安装挤出头。[www.61k.com]这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
全铝挤出头套件 1
挤出头是3D打印机的一个关键部件。这部分是否能够可靠运转，直接决定了3D打印机能否正常使用。当然，这部分也可以使用3D打印件完成，这可以方便我们对其做随时的设计修改。但一旦设计定型，我们还是希望使用更可靠的铝合金部件。因此，我在这里使用了一套全铝挤出头套件。这里主要还是用螺丝刀，以及几种不同型号的内六角扳手，没有复杂的工具要求。
在安装之前，我们要把挤出头套件拆开为几个部分，以便接下来的安装。这几个部分分别是挤出机部分、挤出头部分、一个M4螺丝、加热头和热敏电阻、挤出头风扇（需要M3*20螺丝两只）。如下图所示。
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首先，我们把挤出机部分安装好。［www.61k.com]在已经安装在X轴上的U型铝架的上下两侧，分别是挤出机和挤出头。把它们安装到一起。然后，再用M4螺丝固定。这里的每一个螺丝，都必须拧紧。因为一旦开始加热，原本很小的缝隙将变大，一来部件之间可能会变得很容易活动，二来如果内部有塑料流动的部件，还很可能会溢出液体的塑料。如下图，注意加热铝块的方向。如果方向错误，下面的加热头和热敏电阻会很难安装。
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接下来，安装加热头和热敏电阻。（www.61k.com]这两个部件，都是插在加热铝块中，使用其中的无头紧
固螺丝固定。下图是安装好之后的样子：
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最后，把侧面的风扇固定好。（www.61k.com）注意风扇出风口和挤出头喷嘴之间的相对位置。这个风扇是专门给挤出头喷嘴处降温的。所有这些部件安装好之后，用小扎带把这一组线扎起来。
第七步，安装电源，并把所有的电子部件连接到Melzi电路板。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注
12V 350W电源 1 带三芯电源线
Melzi电路板 1 带USB线
M4*12螺丝、垫片 4
粗红黑导线 若干 建议使用1.5平方毫米线材 各种颜色细导线 若干
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电源和主板的重要性，我在这里就不用多讲了。［www.61k.com)Melzi是整个3D
打印机的大脑。因此，这两个部件，也需要讲求质量，千万不要图便宜，用劣质产品。
在连接之前，需要先检查一下各个部件的引线长度是否足够。如果不够，这时需要用焊接的方式延长引线。不能确定的时候，可以先连到Melzi电路板，之后在整理电线的一步中，再根据情况适当增减。
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首先，我们给电源连上线。把+12V红线连到+V，直流地线连到-V。220V交流电源线，把外皮剥开之后，棕色火线连接L，蓝色零线连接N，黄绿色地线连接地。如下图所示。你的开关电源的接线排列和我的不一定完全相同，要注意正确接线。
由于热床、加热挤出头电流较大，3D打印机的整体电流可能达到20A甚至30A，这里一定要使用比较粗的线。我使用了1.5平方毫米的线材。
连好线之后，就可以把电源模块安装到3D打印机框架上了。使用4个M4*12螺丝、垫片，如图所示安装好。
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现在，所有的部件都准备好了，就差核心的主板了。（www.61k.com)把所有部件都按照顺序连接到主板上，整个工作就完成了。在打印虎搭建的Prusa i3中，我们选择了更为紧凑、专用的
Melzi作为主板。在开始连线之前，我们有一项尽量要提前完成的操作，就是调整Melzi主板上的步进电机电流。虽然通常卖家在卖给我们Melzi主板的时候，已经把这个地方调整好了，但我们自己最好确认一下，免得安装好了之后发现问题再调，就麻烦的多了。具体的步进电机电流调整方法，可以参考【打印虎】RepRap 3D打印机步进电机电流调整图解，我们这里就不再重复了。
下面，我们拿着已经调整好步进电机电流的Melzi电路板，按照Melzi电路板从左至右的顺序连接每一条线。最左边是X, Y, Z, E四个步进电机接口X-MOTOR, Y-MOTOR, Z-MOTOR, E-MOTOR。所有的步进电机，要按照A+ A- B+ B-的顺序接线。如下图所示，可以看出，对于我的步进电机来说，是黄、蓝、绿、红的线序。
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这里需要特殊说明的，是Z
轴步进电机。[www.61k.com]由于Z轴有两个步进电机，我们需要把它们串联起来使用。从Melzi主板出发，接线的顺序是：第一个接线柱接左侧步进电机A+，左侧步进电机A-接右侧步进电机A+，右侧步进电机A-接第二个接线柱；第三个接线柱接左侧步进电机B+，左侧步进电机B-接右侧步进电机B+，右侧步进电机B-接第四个接线柱。通过这样的连接方式，可以实现左右两个Z轴步进电机完全同步工作。需要说明的是，上面的左侧和右侧完全是为了描述方便，两个步进电机的连接是可交换的。可以参考下面的逻辑图：
下面POWER连接电源。从开关电源出来的粗线连接到这里。同时，把挤出机散热风扇电源线连接到这里。挤出机散热风扇不同于吹挤出头的风扇，是一个常开的风扇，不能通过程序调节，因此，就直接连接到12V电源上了。
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再下面的三个端口HOTBED, HOTEND, FAN
，分别连接热床加热、挤出头加热和挤出头风扇。（www.61k.com]可以明显的看出，根据不同元件消耗功率的不同，采用了不同粗细的电线。
接着，标记了XSTOP, YSTOP, ZSTOP的三个位置，分别连接三个轴的限位开关。可以看到，整个板子上所有红黑两线的接头，都是红线在左黑线在右。虽然限位开关实际上正接反接都可以，但我们还是保持了这个习惯。最后，只要把热床热敏电阻接入BTEMP，把挤出头热敏电阻接入ETEMP，就完成了。
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全部完成之后，我的3D
打印机全貌。(www.61k.com］
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看起来连线是不是非常杂乱？没关系，收拾一下就会变好。（www.61k.com)不过，在收拾之前，也许你已经迫不及待尝试运行它了。如果想开始试运行，可以跳过本节下面的部分，直接开始下一节。如果你更有耐心，可以先跟我一起，把线整理好。
第八步，整理线缆，并最终把Melzi电路板安装到亚克力支架上。这一步的搭建过程中，我们需要的材料包括：
部件 数量 备注 M3*8双通尼龙柱 4 M3*8+6尼龙螺柱 4 M3*10螺丝、垫片 4 小扎带 若干 粗细缠线管 若干 首先把Melzi电路板用两个尼龙柱、两个尼龙螺柱和两套M3*10螺丝垫片固定在外侧。这不是Melzi电路板的最终位置，但在这个位置上操作空间比较大，比较适合我这样不太灵巧的人。从下图可以看出，我在做的过程中把很多线都压在了电路板下面，这也不是最终的状态，下面我们要逐一理顺这些电线。
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下面整理Y轴步进电机、Z轴远离Melzi电路板一边的步进电机以及电源的引线。［www.61k.com）Y轴的步进电机4根引线，要从下图下面箭头指向处用小扎带绑住；Z轴远离Melzi电路板一遍的步进电机，有2根引线要连到步进电机，加上2根12V电源线，再加上汇集到一起的Y轴步进电机的4根引线，一共8根线，要从下图上面箭头指向处用小扎带绑住。这里还可以用缠线管，把这些线绕起来，显得更加整齐。
当然，你应该已经发现，做这步之前，这8根线一定要从Melzi电路板上拆下，从我们设计的Prusa i3门型框架的上方通过之后，再重新连接到Melzi电路板上。
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搞定了远离Melzi电路板一侧的走线之后，下面我们处理挤出头。（www.61k.com］类似地，挤出头上所有的线，也都要汇集到Melzi电路板，把这些线都用缠线管绕在一起。这些线包括了挤出头步进电机4根线、加热头2根线、热敏电阻2根线、挤出头散热风扇2根线和喷嘴散热风扇2根线一共12根线。
把上面所有处理过的线汇集到一起之后，在红色箭头处用小扎带固定。要注意，这时候最好把挤出头移动到最远端，保证留出了足够长的挤出头电缆。在红色箭头指向的小扎带右边，有我们预留的导线通孔，把所有的线从这个孔导出。很明显，所有的线都要从Melzi电路板上拆下，才能完成这一步。
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除了上面两股电缆之外，还有热床相关的第三股电缆。[www.61k.com）同样用绕线管把这些电缆缠绕起
来，这里包括了2根加热电线以及2根热敏电阻线。这股电缆就不需要任何固定了。
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别忘了，两侧Z轴步进电机之间，还有两根连接线。[www.61k.com)我们在下方框架，也预留了红色箭头
指向处两个用于小扎带的孔，可以把这两根电线剪裁到合适的长度，并且用小扎带固定在框架上。如下图所示。
上面我们把所有的导线，都从远离Melzi主板的一端开始整理，最后自然就是重新连接到Melzi主板了。逐一把导线修剪成合适的长度，重新固定在Melzi的接口上。最后，把Melzi从我们开始整理导线时临时固定在的靠外的两个螺丝孔位，移动到靠内的两个螺丝孔位。再把剩下的X轴步进电机以及三轴限位开关套上绕线管，就全部完成了。如下图所示。
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图中可以看到，我故意把挤出头和热床都放在了远端。（www.61k.com]这样，就可以确认即使他们运行到最远端的时候，也不会拉扯到导线，3D打印机可以完全正常运转。
到了这里，整个3D打印机已经完全准备好了。我们可以尝试用手提起3D打印机，并轻轻摇晃，检查是否还有尚未固定好的部件。如果还有，那可能就有问题了，应该回头查一下我们的教程，看看是否有哪一步没有做好。如果确认3D打印机没有任何问题了，下面我们将给3D打印机安装软件，并进行初步的测试，让它运转起来。
第四节，软件安装和测试
关于Prusa i3的软件安装，打印虎之前已经制作了比较详细的教程【打印虎】RepRap Prusa i3 3D打印机软件安装图解教程 第二版，正适合这里使用。其中的内容我们就不再重复，对此不熟悉的朋友，一步一步照着做就可以了。
在跟着图解教程做的过程中，我们首先加电，验证了电源是否正常工作，然后连接USB接口，验证了Melzi主板是否能连接。接下来，还给Melzi主板刷了卖家提供的固件，并且安装好Repetier-Host软件，一切就绪了。
唯一需要注意的，是最后一节手动控制。因为我们的3D打印机还没有进行最基础的测试，因此手动控制阶段一定要多加小心。如果你没有经验，就按照下面我们的具体介绍来做。
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下面切换到手动控制面板。（www.61k.com)到此为止，所有动作都与Prusa i3 3D打印机软件安装图解教
程中介绍的一致。这时我们能看到Repetier-Host界面如图所示：
这里需要注意的是，左上角的“无任务”提示处，如果长时间显示的是“x条命令等待发送”，那通常说明通讯中出现了问题，请先检查一下固件和PC端设置的波特率是否一致。 第一步，测试三轴步进电机
到目前为止，我们还没有指挥3D打印机做任何动作。按下手动控制面板的X轴正方向1按钮，如下图所示。这时，步进电机应该发出声音，并向正方向（远离限位开关的方向）前进1毫米。当然，现在我们还不需要去精确测量是否前进了1mm，只要观察到步进电机的动作就算测试成功了。
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之所以只让步进电机前进1mm，是怕万一动作受到阻碍，损毁设备。[www.61k.com］如果这个动作没有问题，可以继续尝试前进、后退更多的距离。这时候要注意各种线缆，不要阻碍到挤出机的动作。
尝试了X轴的动作之后，可以继续检查Y轴和Z轴。与X轴同样，限位开关的方向是负向。如果步进电机的运行方向与期待的相反，只要把步进电机的四根引线按照逆序重新连接就可以了。
步进电机的运行，应该顺畅没有异响。如果有这方面的问题，应该立即停下来分析原因。继续操作很可能会损害设备。
在这一步，由于挤出头还没有加热，因此我们先不测试挤出机的步进电机。等到下面第五步再测试。
第二步，测试限位开关
当三个轴的步进电机都可以顺畅运行之后，我们可以按下Repetier-Host手动操作界面上的小房子按钮，对步进电机进行复位操作。
这个操作是一个长距离运行步进电机。应该注意限位开关是否能够被正确触发。如果限位开关在适当的时候没有被触发，应该立即用手或者工具触发限位开关。否则，在被卡死的状态下，步进电机一直运转，会发出很大的噪音，并且有损坏的可能。
如果你实在不知道如何去手动触发限位开关，也可以考虑采取拔下电源的暴力方法。
正常情况下，限位开关被正确触发，Repetier-Host也进入复位状态。与初始状态最大的不同，在于X轴的坐标不再是红字显示，而变成了黑字的绝对坐标状态。
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第三步，测试挤出头风扇
挤出头的风扇测试很简单，只要点击风扇一行最左边的图标，红色斜线就会消失，风扇启动。(www.61k.com）这时应该能够听到明显的风扇运转的声音。再点击，就回到最初的关闭状态。通过右侧的控制条，还可以控制风扇风力的大小。
这里通常不会有大的问题。如果风扇的声音太大，可以检查是否已经固定好，没有风扇整体的震动。如果已经固定好，可能是因为风扇本身的质量不佳造成的。这种情况下，只能忍受或者更换风扇了。
第四步，测试热床加热和挤出头加热
在这一步，由于我们要加热挤出头，因此要首先保证挤出头没有和任何东西接触，包括热床。如果现在是归零的状态，你需要先把Z轴升起30mm，再进行这一步的测试。
测试本身很简单，只要操作Repetier-Host手动控制面板的“热床温度”和“挤出头1”两栏就可以了。
操作方法与上面对风扇的操作类似，可以分别打开加热，并观察温度变化。
在加热之前我们首先要观察室温下热床和挤出头分别报告出来的温度值。从上图可以看到，他们分别报告了21.61℃和21.41℃，差别不大，而且确实是我室温的温度，那么就没有问题了。如果此时发现报告值有问题，那么就不要再进行下一步，请立刻检查问题的所在，以免下一步出现事故。在这里，热敏电阻断路或者短路，都是常见的问题原因。另外，固件设置也会影响到热敏电阻所报告的温度值。关于这方面的问题，请参考【打印虎】RepRap 3D打印机热敏电阻设置图解，其中有详细的讲解。
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在确认了室温报告值是正确值之后，我们就可以开始加热了。(www.61k.com)加热过程中，特别需要注意的是，热床和挤出头都是高功率部件，因此要持续关注它们的加热状态。这里比较容易出现的问题，是热敏电阻贴合不紧。这样，虽然温度已经上升到指定温度，但
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3D打印机得到的报告值仍然不够，因此认为需要继续加热。特别是挤出头，一旦出现了冒烟的情况，要立即停止加热，否则容易引起火灾等重大事故！
为了清晰地观察热床和挤出头的加热情况，我们可以打开Repetier-Host左侧的温度曲线面板。在测试阶段，最重要的是观察挤出头输出和热床输出这两行。可以看到绿色的部分代表了挤出头和热床的功率输出。一开始由于需要从室温快速到达指定温度，因此两者都是满负荷输出。一旦到达了指定温度，就开始断断续续的输出，以保持在这个温度附近。 如果发现这两个输出都一直不停，那很可能是出问题了，要关闭热床和挤出头的加热，分析问题并解决之后再继续。
第五步，挤出头入料测试
我们建议的测试材料，是相对更容易控制的PLA塑料。PLA塑料，一般在185°左右就可以正常工作了。因此，在入料测试之前，打印虎建议先调整挤出头温度。调整到合适的温度之后，把塑料丝的前端，用剪子剪成比较尖的形状，并尽量板直，以便于进入入料口。 然后一只手按住挤出机弹簧，另一只手送料。如下图。
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三 : 手把手教你买房子（买房必藏知识大全）
【手把手教你买房子】
手把手教你买房子（准备篇）
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。
当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层
低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
板式小高层： 作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
房地产名词解释：套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
房地产名词解释：建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式
住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
房地产名词解释：朝向和楼层
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
手把手教你买房子（选房篇）
通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
可以通过以下几点选房：
1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子
2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法
3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。
教你如何看楼书
看图画
经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。
价格位置的考虑因素
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。
社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
1、居住密度及私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
2、公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
3、小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
4、小区布局
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
5、小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
位置
如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：
1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。
3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。
4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。
楼层
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。
至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。
判断开发商实力及楼盘自身素质
看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:
第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;
第三，楼盘的自身素质：
1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。
4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。
第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。
怎么考察施工现场？
在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。
此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。
手把手教你买房子（合同篇）
选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。
做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
购买现房的注意事项
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
签订认购书流程
签定流程
你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：
1.认购物业；
2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签订购房合同流程及注意事项
签定合同
签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下：
1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。
3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：
（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
（6）产权登记和物业管理的约定；
（7）保修责任；
（8）购房人使用权限；
（9）双方认定的争议仲裁机构；
（10）违约赔偿责任；
（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。
首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了。
在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。
如何退定金
对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？
一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？
二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇）
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
即购房抵押贷款，是购房以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
即购房抵押贷款，是购房以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
手把手教你买房子（验收篇）
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。
为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则
答：开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。
法律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出
解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。
精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢?
按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：
——是否有钢筋外露；
——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
住宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合
理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。
分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。
电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
公共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。
为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则
答：开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。
法律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出
解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。
精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢?
按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：
——是否有钢筋外露；
——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。
住宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合
理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。
分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。
电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。
公共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。
供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。
有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。
房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。
购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
手把手教你买房子（入住篇）
购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（复印件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。
物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。
家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。
主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。
主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。
这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。
购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
1、购房合同（正本）；
2、购买发票（复印件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。
物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。
家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。
主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。
主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。
这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。
四 : A5论坛攻略：新人必看的基础常识
A5论坛(bbs.61k.com)是目前最大的站长交易论坛!这类汇集了中国数百万草根站长和偶尔才肯抛头露面的高人!在A5月入过万者芸芸，那些闷声赚大钱的人也是多如牛毛!A5论坛现在有域名、网站、程序、链接等站长常用的栏目!如今又开设了团购、点评、访谈等等新的栏目!但是很多新人朋友刚到这里肯定会感到生疏，这里我带着大家一点点的玩转A5论坛!
首先，要在A5获得较高的发帖和阅读权限，需要通过认证，认证收费为10元人民币，帮助大家认证的是A5第一美女莎莎姐姐，这里纯属别人的观点，我没见过她本人照片，人云亦云一下好了!言归正传，认证之后呢，莎莎会给大家加200积分，然后大家就可以在A5所有的交易栏目中发帖了!如果积分不足200是只能回帖的哦!
其次，比较有特色的是A5团购，这个团长好像叫做程格什么的，因为不是美女本人对他的印象比较模糊!程格团长经常联系一些比较有实力和售后好的商家进行合作，所以大家要把握机会，有好的产品都可以找他。也可以参加A5的团购，上次我团了个邮箱群发，效果非常好，毕竟是admin呀，质量确实很有保障，希望大家以后也多参与!
访谈也是我比较喜欢的活动，该活动大使就是风姿绰约的豆豆大姐头，哈哈，是不是那么夸张我只是猜测的哦!因为豆豆我接触的比较完，其实大家如果需要访谈这方面的推广可以联系她!
A5的中介交易，有很多新人不了解，其实A5中介只需要进行简单的3人会话就可以交易了，只不过个人觉得需要改进，因为交易比较费时间，所以个人认为比较适合大额的交易，一般来说超过100元都应该选择中介交易，加收2%的中介费，虽说100元一下是免费的，但是交易的流程不是很好，希望能够像淘宝店铺那样就好了!
其次美工区是A5交易区的重点推荐，有能力的朋友可以试着在这里淘金!A5交易区最火爆的是源码区，这方面的竞争非常激烈，大家可以看下这是本人在程序区打的广告 我在这里做的是资源网站，开始做源码一类的，但是后来由于这方面的网站泛滥，最后本人甚至不惜搜集网络上所有的项目，后来又教大家网赚、盈利，价格也比别人便宜20元!
A5还有一个比较有特色的就是点评和好站推荐，这个我也比较喜欢，而且还被推荐了一次呢!想要让大家的网站在这里曝光的话可以去自荐自己的网站，方法就不用说了。只希望各位在A5玩的开心
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买房基础知识全攻略-基金怎样买卖及注意知识大全 本文地址：
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