北京限价商品房-北京限价商品房可以上市交易吗，上市交易要注意什么？

发布时间：2018-04-30 所属栏目：北京限价商品房

一 : 北京限价商品房可以上市交易吗，上市交易要注意什么？

一、北京限价商品房可以上市交易吗？

北京对限价商品房是可以上市交易的，但是这个上市交易是需要一定的时间限制的的。

（www.61k.com］购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。

二、北京限价商品房上市交易要注意什么？

（一）交纳收益金

购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，限价商品房5年后需要交纳35%收益金。

（二）产权登记时要注意

限价商品住房产权登记在购房人名下，房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。

（三）五年内不得转让所购住房

购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。如果购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35%。

（四）限期收回的情形

限价商品住房开发企业擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令开发企业限期收回；不能收回的，由开发企业向区县住房保障部门补交同地段限价商品住房与普通商品住房的差价，并对开发企业依法给予处罚。

（五）五年内不得再次申请限价商品房的情形

对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

以上便是北京关于限价商品房上市交易的最新政策，如果您想转让限价商品房时，就需要了解这些知识。由上文可知，限价商品房的交易是需要满5年的条件的。这点关系到产权是否可以转移，买卖是否能够得到法律承认和保护等一系列问题。不是您想卖就能卖的，所以您前往不要忽视这一点。有什么疑惑，可以咨询律师，以防范日后不必要的纠纷。

二 : 96北京限价商品房研究(论文正式版)

分类号：学号： G1001605028

学位论文

赵磊

指导教师姓名赵世强教授北京建筑工程学院

申请学位级别硕士专业名称项目管理

论文提交日期论文答辩日期

学位授予单位和日期

答辩委员会主席

评阅人、、、

2009年 6月10日

北京建筑工程学院

硕士学位论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：

日期：2009年6月10日

前言

2006年5月29日建设部等九部委发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》。在该意见中明确规定：“土地供应应在限套型限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。其中提到的限套型、限房价的普通商品住房被称作“限价商品房”，其意在稳定房价，限制房屋总价，引导住房市场供应，满足居民自住的实际需求。

2007年5月，随着北京首创轮胎有限公司西三旗厂区用地成功上市交易，标志着北京市限价商品房正式进入房地产市场。

2008年国际金融危机席卷全球，重创了如火如荼的中国房地产业，一时间房价快速下跌，房屋成交量急剧萎缩，而作为调控房地产市场重要工具的限价商品房似乎进入了进退两难的境地，如何正确看待限价商品房在房地产市场中的作用，如何继续完善限价商品房制度成为了一个未知的大问题，本文试图通过细致的分析研究，找到解决这个问题答案

摘要

限价商品房政策最早出现在2006年国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的内容里，当时提出的概念是“双限双竞”（限制房价、限制套型、竞争地价、竞争开发方案）的普通商品房。随着2007年第一块限价商品房项目土地上市挂牌交易，限价商品房正式进入北京房地产市场。根据北京市规划委公布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（2006—2010）里的数据显示，到2010年，将有1500万平方米限价商品房竣工使用。

本文通过对所搜集的大量文献资料以及经济数据进行分析研究，包括对北京第一块限价商品房项目——北京首创轮胎有限公司西三旗厂区用地项目的运行案例分析，全面阐述了限价商品房政策产生的前因后果以及北京限价商品房项目的运作模式。通过研究，找出限价商品房项目存在的问题与不足，使读者对限价商品房项目有一个真实的了解。

推出限价商品房政策的初始目的是为了调控快速飞涨的商品房价格。然而千变万化的市场对限价商品房的生存提出了挑战，我们必须运用科学发展观的全新角度来看待限价商品房。随着社会的发展，限价商品房政策也会逐步的完善和发展自己，使其在不同的历史时期都可以起到对房地产市场的调控作用和对社会保障体系的促进作用。

关键词：住房保障体系，限价商品房，科学发展观

Abstract

In 2006, the State Council issued the notice with opinion of regulating house framework and firming house prices. There is inchoate policy for the price-limited condominium. At that time the concept of limitation house price, limitation house model, competition of land-value and development solution are all for common commercial house. With 2007, the first project of price-limited condominium launched officially to the estate market in Beijing. And the data came from Beijing committee of city layout showed that there are 15 million square meters price-limited condominium to be completed by 2010.

In this dissertation, based on lots literatures and economic data to do analyze and research. Which includes detail case analysis with the operation for the first project of price-limited condominium that XiSanQi factory area of Beijing Capital tyre ltd.co. Expatiating on the background of price-limited condominium and operation model for Beijing projects. With the research to find out the issue for price-limited condominium, then make the readers to know the truth.

The original goal of policy is just want to control the housing price rise quickly. But face to the market challenge, we must learn to use the scientific concept of development and new perspective to look on price-limited condominium. With the social development, the policy of price-limited condominium will be improved gradually and keep the important role of the regulation and safeguard for the estate market in the different historical periods.

Keywords: Housing security system,price-limited condominium,the scientific concept of development

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

硕士学位论文原创性声明 ..................................................................................................................................................... I 前言 ..................................................................................................................................................................................... I 摘要 .................................................................................................................................................................................... II Abstract ..................................................................................................................................................................................... III 目录 .................................................................................................................................................................................. IV

1 绪论 ........................................................................................................................................................................................ 1

1.1 研究背景 ...................................................................................................................................................................... 1

1.2 研究北京限价商品房的意义 ................................................................................................................................. 2

1.3 研究内容与技术线路 ............................................................................................................................................... 3

1.3.1 研究内容 ............................................................................................................................................................. 3

1.3.2 研究方案与技术线路 ...................................................................................................................................... 4

2 限价商品房的产生与发展 ............................................................................................................................................... 6

2.1 限价商品房相关概念的阐述 ................................................................................................................................. 6

2.1.1 限价商品房、经济适用房、廉租房 ........................................................................................................... 6

2.1.2 保障性住房、住房保障与“夹心层” ...................................................................................................... 8

2.2 限价商品房产生的背景分析 ................................................................................................................................. 9

2.2.1 限价商品房产生前北京房地产市场的分析 ............................................................................................. 9

2.2.2 限价商品房产生前，国家对房地产市场调控措施 ............................................................................. 10

2.2.3 2006年国家对房地产市场的调控措施 .................................................................................................... 12

2.3 限价商品房产生的原因 ......................................................................................................................................... 13

2.3.1 土地“招牌挂”导致地产市场进入快速膨胀，楼市成为了“大赌市”。 .................................. 13

2.3.2 商品房变为住宅市场的供应主体是房价飞涨的主要因素................................................................ 14

2.4 限价商品房对现阶段北京房地产市场的影响................................................................................................ 15

2.4.1 稳定北京住宅市场交易量 ........................................................................................................................... 16

2.4.2 稳定北京建筑市场工程量 ........................................................................................................................... 18

2.4.3 平衡住宅市场的供求关系，防止住宅价格迅速下滑 ......................................................................... 19

2.4.4 建立完善的具有中国特色的住房保障体系 ........................................................................................... 20

3 限价商品房的市场运行 .................................................................................................................................................. 24

3.1 限价商品房项目土地的取得 ............................................................................................................................... 24

3.1.1 房价与地价的关系......................................................................................................................................... 24

3.1.2 限价商品房土地的取得 ............................................................................................................................... 25

3.2 限价商品房项目的定价原则 ............................................................................................................................... 25

3.3 限价商品房项目规划要求与建设 ...................................................................................................................... 26

3.4 限价商品房销售与购买 ......................................................................................................................................... 26

3.4.1 限价商品房销售对象的确认 ...................................................................................................................... 26

3.4.2 限价商品房购买流程 .................................................................................................................................... 26

3.4.3 限价商品房的后期流转 ............................................................................................................................... 27

3.5西三旗限价商品房项目案例分析 ....................................................................................................................... 27

3.5.1项目整体开发理念 .......................................................................................................................................... 27

3.5.2 项目定位 ........................................................................................................................................................... 31

3.5.3 总体规划设计概念......................................................................................................................................... 31

3.5.4 项目建设计划 .................................................................................................................................................. 34

3.5.5 项目销售方案 .................................................................................................................................................. 38

3.5.6 项目投资分析 .................................................................................................................................................. 40

4 北京限价商品房存在的问题研究 ............................................................................................................................... 45

4.1 限价商品房如何把住质量关？ ........................................................................................................................... 45

4.2 限价商品房能够消除“夹心层”吗？ ............................................................................................................. 46

4.2.1 “夹心层”的产生......................................................................................................................................... 46

4.2.2 限价商品房购买资格难界定 ...................................................................................................................... 47

4.3 从“居者有其屋”到“居者有居所” ................................................................................................................ 47

4.3.1建立科学、合理的住房建设和消费模式 ................................................................................................. 48

4.3.2 居住权是人人都应该享有的权利 ............................................................................................................. 48

4.4 新移民与公平 ........................................................................................................................................................... 50

4.5 限价商品房缺少抗击经济风险的能力 ............................................................................................................. 51

5. 运用科学发展观正确看待限价商品房 ..................................................................................................................... 54

5.1 房地产业的发展需要科学发展观 ...................................................................................................................... 54

5.2 房地产的科学发展观 ............................................................................................................................................. 55

5.3 对限价商品房健康发展的建议 ........................................................................................................................... 56

5.3.1 “保利-西子湾”，金融危机下的广州限价商品房所想到的 ............................................................ 56

5.3.2 对限价商品房健康可持续发展的建议 .................................................................................................... 56

结束语： .................................................................................................................................................................................. 59

致谢 .................................................................................................................................................................................. 60

参考文献 .................................................................................................................................................................................. 61

1 绪论

1.1 研究背景

限价商品房政策最早出现在2006年国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的内容里，当时提出的是概念是“双限双竞”普通商品房。提出的目的是面对当时飞速飙升的商品房房价加以控制，同时，是对于不属于经济适用房适用范围的中低收入家庭购买住房的一种保障措施。随着2007年第一块限价商品房项目土地上市挂牌交易，限价商品房正式进入北京房地产市场。根据北京市规划委公布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（2006—2010）里的数据显示，到2010年，将有1500万平方米限价商品房竣工使用。

2008年9月以来，美国雷曼兄弟公司倒闭、房利美（联邦国民住房贷款协会 Federal National Mortgage Association）和房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>)被美国政府接管，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，2008年第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。

受多方面经济影响，2008年北京住宅销售大幅下挫，使得北京新房存量上涨。京城楼市在“拐点论”大行其道、打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期，交易量持续走低。据北京市房地产交易管理网的数据统计，2008年京城共成交商品住宅99897套，成交面积1104.1万平方米，其中，期房商品住宅共成交84913套成交面积885.2万平方米，现房商品住宅成交了14984套，成交面积218.9万平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套数下降了30%、成交面积下降了41%，现房商品住宅成交套数下降了41%、成交面积下降了44%。从数据对比情况来看，2008年的交易量同比去年出现了较大幅度的下降，平均降幅达到四成左右。

为促进经济和谐循环发展，2008年11月建设部正式公布未来3年投入9000亿元进行保障性住房建设计划。此次一次性的计划投入就超过了过去十余年保障性住房的投入总和，力度之大，影响之广，受到各方关注。北京市2009年保障性住房和限价商品房建设总规模力争达到850万平方米。如此大量的限价商品房进入北京的房地产市场，会对北京十分脆弱的房地产经济产生什么样的作用，是一个十分值得研究的问题，也就是本次论文研究的主要方向。

2006年，本人作为北京第一块限价商品房用地项目（北京首创轮胎厂西三旗厂区用地）

土地整理与一级开发的主要工作人员。在直接参与进行此项目土地整理与一级开发的同时，与北京首创置业投资有限公司合作对此项目的后期二级开发进行了策划组织。参与了限价商品房从项目土地开发，土地挂牌交易以及项目立项运作的全过程，对限价商品房项目的全程运作有过十分深刻的了解，掌握了限价商品房项目运作的第一手资料，从开发者的角度对限价商品房项目的本体有着清晰的理解。

1.2 研究北京限价商品房的意义

2006年5月份之前，我国的房地产市场一直是坚持以商品住宅为主导，一直是工业地产、商业地产、住宅连为一体的开发供应和推广模式，商品房价格亦一路快速攀升，以至于一些中低收入的消费群体对当时的房地产市场已经无法接受了，完全被排挤到住宅消费市场之外。

2006年5月国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，目的就在于希望很多人买得起楼，让大量的住宅变成普通住宅，用限定户型、面积以及购买人群等方式来限制房价的快速增长。而“90、70”的意思就是90平方米以下的住宅要占到70%以上。利用政府的调控手段，一方面提供同一定比例的低价商品房满足部分中低收入群体的居住需求，另一方面通过增加与普通商品房存在20%-30%价差的限价商品房供应，扩充房地产市场低价产品的供应量和供应比例，从而达到抑制房价快速增长，减少供需矛盾的作用，防范房地产泡沫危机的产生。

我国的宏观经济还是三架马车（投资、消费、出口），房地产一直是列入到投资当中，它在国民经济各项指标中都是接受投资方面的政策。1998年以前，包括北京的经济适用房、部委和国有企事业单位集资房，以及以前的“老公房”，构成了当时房地产消费市场。1998年以后，房地产进入商品化之后，城市这块原有的房地产消费市场越来越小，商品房所占比例逐年攀升，最终成为房地产消费市场的主流。在国民经济的构架当中，商品房市场就是一个投资性的市场，不管是地产商、政府乃至是大多数的媒体给城市居民提供的都是一个信息——买了房子就会升值。这样，投资买房成为全民性的投资，而所有的购房者都忽略了投资的风险性。在国外的很多国家，甚至是很多发达国家，真正的投资性群体是一个比较小的群体，投资不动产在一个城市、一个国家更是一个小的群体行为，如果发动到全民都进入到这个市场，必然会带来一定的泡沫。

因此，我们在这里研究的限价商品房应该不单单只是一种不动产投资的产品，更重要的是限价商品房与经济适用商品房和廉租房一样，是构筑国家现行的住房供应体系的重要组成部分，同时也是北京房地产市场今后发展的重要组成部分，通过对北京限价商品房的产生和发展以及其在不同经济时期在北京房地产市场中所起到的作用的研究，找出限价商品房存在的价值和存在的缺陷，讨论限价商品房的未来发展，为推动北京房地产市场健康发展以及完善居民住房保障体系提供一定的理论依据。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

1.3 研究内容与技术路线

1.3.1 研究内容

限价商品房政策最早出现在2006年国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的内容里，当时提出的是概念是“双限双竞”普通商品房。提出的目的是面对当时飞速飙升的商品房房价加以控制，同时，是对于不属于经济适用房适用范围的中低收入家庭购买住房的一种保障措施。随着2007年第一块限价商品房项目土地上市挂牌交易，限价商品房正式进入北京房地产市场。根据北京市规划委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（2006—2010）里的数据显示，到2010年，将有1500万平方米限价商品房竣工使用。

本文首先对与限价商品房政策相关的各项概念进行阐述，包括对廉租房、经济适用房以及限价商品房之间的对比，使读者在阅读论文前，对相关概念有一个明确的了解。随后就限价商品房政策产生的前因后果进行研究分析，包括限价商品房产生前国家为平抑房价所实施的众多调控措施的具体内容；调控措施颁布后差强人意的调控效果，房价加速上扬，房地产泡沫化加速，由此促进了限价商品房政策的出台。

从2008年初开始，全球性金融危机开始影响我国的经济运行，我国经济发展减速明显，全国的房地产业开始显现衰退迹象，部分地区的房价开始大幅回落；在有些地区，限价商品房价格与其所在位置的普通商品房价格基本趋同，限价商品房政策陷入尴尬局面；本文通过对现阶段限价商品房项目对北京房地产市场的作用研究，阐明了现阶段限价商品房项目对北京房地产市场正常运转的重要性。

随后，本文以北京第一块限价商品房项目——西三旗限价商品房的项目运行作为案例，全面阐述了北京限价商品房项目的从土地获得、规划建设、到销售的完整运作模式，使读者对限价商品房项目的运作全程有一个真实的了解。

推出限价商品房政策的初始目的是为了调控快速飞涨的商品房价格。然而千变万化的市场对限价商品房的生存提出了挑战，我们必须运用科学发展观的全新角度来看待限价商品房，作为一个新生的房地产商品，更是作为具有中国特色的住房保障体系的重要组成部分，如何正确看待限价商品房在北京房地产市场中的作用，确定限价商品房的发展方向是十分重要的。

1.3.2 研究方法与技术路线

1.3.2.1研究方法

（1）调查研究法：包括座谈、访谈等。对北京首创轮胎有限公司西三旗厂区用地限价商品房项目的土地取得、项目开发以及销售状况进行现场追踪调查；分别对项目开发人员、施工人员、销售人员以及现场准备购买限价商品房的市民进行现场访谈；并将取得的资料进行分类整理，为做好北京限价商品房研究取得第一手技术资料。

（2）文献法：查阅杂志、报刊、著作、网络等相关资料，了解相关从业人员以及民众对限价商品房政策的看法，借鉴国际上各个国家有关住房保障的经验与教训，从而在对北京限价房研究过程中拓宽自己的研究思路，是研究少走弯路，

（3）比较研究法：主要是针对目前北京市住房保障体系中的廉租房、经济适用房与具有一定保障性质的政策性限价商品房进行比较，从比较中分析、归纳有关信息。同时进行了纵向和横向的比较，选取从准入条件、户型要求、成本组成等不同层面进行调查分析，为在研究中进行比较分析打下了坚实的基础。

图1-1研究方法

1.3.2.2技术路线

本文从限价商品房的概念入手，通过对限价商品房、经济适用房、廉租房概念阐述，将北京住房保障体系的初步轮廓进行了勾画，使读者能够准确了解到限价商品房的含义。随后通过对限价商品房产生前后的北京房地产市场进行分析，提出限价商品房产生的实际原因以及限价商品房在2006年提出后，直至2009年1季度，随着经济环境变化其所起到的作用进行了详细的阐述与研究。

通过研究与分析，我们可以清楚的看到限价商品房在北京房地产市场中所起到的重要作用。同样，随着时间的推移，从2006年概念的提出到2009年一季度，限价商品房开始交付使用，我们亦可以发现限价商品房政策所存在的缺陷和矛盾，在本文中我希望通过对限价商品房的深入研究，找出能够解决限价商品房政策缺陷与矛盾的方法，同时也希通过对科学发展观的深入学习，将对限价商品房的研究再提升一个深度。

图1-2技术路线

2 限价商品房的产生与发展

2.1 限价商品房相关概念的阐述

2.1.1 限价商品房、经济适用房、廉租房

2006年5月国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确的提出了限价商品房、经济适用房和廉租房的概念，并且明确提出了这些种类的住房在国民住房供应结构中所起到的作用和相应的比例分配概念。简单的说限价商品房指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。销售对象主要是买不起市场商品房的一批中低收入本地市民，当然排除了住房保障体系规定的廉租房和经济适用房的适用人群。目前，国家九部委要求各个地方政府部门每年必须推出一批限价商品房。理论上要做到：“土地批租时要优先保证和落实中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的地块，年度供应量要达到居住用地总量的70％；同时必须保证该地块所建造的房屋要在套型、房价上有所限制，不得超过一定的标准。为了达到上述要求，政府部门在出让地块时必须采取竞地价、竞房价的“双竞”招标方式来选择开发商。”

而经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即

使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但是居住环境的改善是重要的民生环节，我国建设部明确要求，全国所有市县在今年年底前必须建立“廉租房”制度。

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。

限价商品房、经济适用房、廉租房相关内容的对比（详见表2-1）

表2-1 限价商品房、经济适用房、廉租房对比表

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

2.1.2 保障性住房、住房保障与“夹心层”

保障性住房指政府在对中、低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。诸如廉租房和经济适用房均属于此范畴。限价商品房项目通过限制地价和房价，对所建房屋户型加以限制的方式限制开发商的利润空间。而限制房价的同时，等同于国家少收入了相关土地招拍挂时的土地溢价收益，限价商品房政策从“支持自住需求”出发，解决了购房群体中中等收入住房困难家庭的住房需求，将住房保障体系的最高一级也构筑完成，限价商品房可是说是有一定保障性质的政策性住房（个人认为经济适用房为中级保障，廉租房为低级保障）

住房保障这个说法是很有中国特色的一个词汇、为中国特有，在国际上没有现成的可对应的名词。中国现在很多部门把住房保障翻译成Housing security，显然不恰当。如果翻译成Welfare Housing（福利住房），也不够贴切。国外与住房保障含义有对应的包括两个层面：一个是公共住房政策，public housing policy，内容是如何让所有人住的上房，早期侧重在建，现在侧重在租；第二，政府扶持居民购买房的政策，如通过贴息、抵扣税等办法让更多人买的起房。这两个政策与我们国内所说的住房保障有一定重合，但区别还是很大。

理解住房保障要从“公平”入手。不同人讲的“公平”的内涵有很大差异。完善的住房制度应该兼顾每一种公平。住房保障提供则是相对的结果公平。这个是现代文明发展的需要，要保障每个人有最低限度的物质资料享受，其中住房是很重要一块。但追求这些分配结果上的公平不能以牺牲其他公平、尤其机会/过程公平，不能以破坏效率为代价，否则挫伤劳动者积极性，造成社会财富创造短缺，恶性循环。

说住房保障就不能回避“夹心层”的问题。“夹心层”，这个名词在很多与房地产相关政府文件以及有关民生的评论文章中经常出现，但是时至今日，要给“夹心层”一个准确、量化的定义还是很困难的。个人认为“夹心层”首先是户籍人口，至少目前是如此；其中一部分是指城市中那些不能享受廉租住房、经济适用房保障，又无力在市场上购买普通商

品房的群体，有时候我们习惯称之为中等收入群体；另一部分“夹心层”也是指家庭收入在廉租住房和经济适用房之间，又“两边不靠”的群体，通常被称为中低收入群体中的一部分尴尬人群。就住房保障的覆盖面而言，从最狭义的角度看，住房保障主要是针对户籍人口；就较为宽泛的角度看，住房保障应包括一个城市的常住人口；也就是应该包括一部分非户籍常驻人口；就理想角度看，住房保障应该包括所有人口，含短期流动人口。住房保障的范围不仅仅是为了一方百姓安居乐业，更要放在中国城市化进程中的天下百姓角度来考虑。否则会引起更大地区差距和失衡。

2.2 限价商品房产生的背景分析

2.2.1 限价商品房产生前北京房地产市场的分析

北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这2000亿元的“一手房”加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。

2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20%；销售面积2287万平方米，比去年增长3%；平均单价8792元/平方米，比去年增长16.7%。

2006年销售的项目共865个项目，前100个销售排名占了销售额的50%；前200个项目占了销售额的71%；前300个项目占了销售额的83.5%；前400个项目占了整个销售额的92%。在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元，只是一些零星的尾房在销售。

2006年在售商品房中，低于每平方米6000元的房子约占30%；低于每平方米8000元的房子约占55%；高于每平方米15000元的房子约占销售额的10%；超过每平方米27000元的房子仅占1%，而在这1%中绝大部分是商场和写字楼。从这两年正态对数分布的图形来看，2006年单价在每平方米5000—6000元之间的房子，其销售额有了大幅度的下跌，而单价在7000—10000元之间的房子比重有了大幅度的上升，这是拉升总体价格最根本的原因。

更值得特别关注的是土地市场。土地公开交易的数量在过去3年的数字分布分别为：2004年546万平方米；2005年433万平方米；2006年824万平方米，这些数字的单位都是已经折合成为与销售面积相一致的建筑面积。而在过去的三年时间，房屋的销售面积分别是：2004年2602万平方米；2005年2217万平方米；2006年2288万平方米。公开出让的土地一般在18个月到两年后会形成市场上供应房屋的量。所以要让市场上房屋供求关系基本平衡，政府还需要加大土地出让的数量。

综上所述，北京的房地产市场从2005年开始进入快速膨胀期，而2006年房地产市场的发展速度更加惊人，房价的增长幅度和速度均呈加速状态。作为政府来说，必须出台行

之有效的房地产调控措施来对房地产市场降温，如不能进行有效的控制，房地产市场的泡沫将会随后更加快速的膨胀，最终直接影响到我国的国民经济安全健康的发展。

2.2.2 限价商品房产生前，国家对房地产市场调控措施

应该说中国的房地产市场开始形成于二十世纪九十年代，到九十年代末初具规模。从进入二十一世纪开始，北京、上海、广东等一些经济发达地区的房地产市场快速膨胀，逐渐带动了全国一线、二线的大城市房地产市场开始形成，房价逐步攀升，房地产开始成为很多地区的支柱产业。随着房地产业的蓬勃发展，政府意识到只有逐步规范房地产市场的运行模式，控制房地产业经营的规模，才能确保房地产业的健康发展，国民经济平稳运行。从2002年开始，政府颁布了多项规范房地产行业经营的政策法规，控制房地产业的发展规模，规范房地产业的发展模式，到2005年3月5日，全国“两会”，国务院总理***在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价。矛头直指房地产投资过热，房价上涨过快，虚高不下。此后，从3至5月份的两个月内，中央政府四次出台政策调控全国房地产市场，到2005年年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到遏制。而2005和2006年初国家又出台了多项措施来抑制房地产市场的快速膨胀，但效果甚微。

2.2.2.1 国家在2004年前后对房地产市场的最重要的调控措施

（1）2002年5月有关部门出台了11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），规定2002年的7月1号，全中国所有的经营性土地都要公开交易。而在此之前，北京市将近90%的土地都是通过协议方式转让的，11号令对北京市场影响巨大。

（2）2002年6月，北京市出台了“33号文件”，其中规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让，33号令开了个口子，使协议出让继续存在，而不是严格的一刀切。33号文的出台，使不少开发商又赢得了相当程度的获利空间。

（3）2004年1月31日，在北京市房管局出台的4号令中，上述4类土地的使用权从此也不能通过协议方式转让。

（4）2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

2.2.2.2 2005年国家对房地产市场的调控措施

（1）2005年3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率，调整商业银行自营性

个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的90%。即5年以上贷款基准利率为6.12%，下浮10%为5.508%。

（2）2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。“老国八条”的内容是：①、高度重视稳定住房价格工作；②、切实负起稳定住房价格的责任；③、大力调整和改善住房供应结构；④、严格控制被动性住房需求；⑤、正确引导居民合理消费预期；⑥、全面监测房地产市场运行；⑦、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；⑧、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

（3）2005年4月27日，国务院总理***主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。随后，国务院马上出台了 “ 加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快：①、强化规划调控，改善商品房结构；②、加大土地供应调控力度，严格土地管理；③、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；④、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；⑤、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；⑥、加强金融监管；⑦、切实整顿和规范市场秩序；⑧、加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。

（4）2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，“八条意见”要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；而且明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”为后续具体政策的出台定好了基调。2005年6月1日，“八条意见”正式实施，这一天被称为“六一大限”。

（5）2005年5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。通知要求，2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（6）中国人民银行2005年7月21日晚19:00发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实：“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币兑美元即日升值2%。2005年7月21日19:00,美元兑人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币”。央行同时还宣布，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性人民币汇率机制。

（7）2005年8月15日，央行发布《 2004 年中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度，在中国房地产市场引起了轩然大波。央行的建议被称为“8·15建议”。央行发布的报告指出，长久以来的期房预售制给消费者带来了九大风险：商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险以及延期交房的风险。

（8）2005年10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，这就是156号文，对房地产税收进行一体化管理，其中最著名的规定就是，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。

（9）2005年11月，财政部部长金人庆表示，十一五期间将出台物业税，由此，物业税，这个多数买房人依然一知半解的名词 2005 年高调地闯入了人们的视线。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着物业市值的升高而提高。

2.2.3 2006年国家对房地产市场的调控措施

（1）2006年3月5日，国务院总理***所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

（2）2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

（3）2006年5月17日，国务院总理***主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

（4）2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

（5）2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

2.3 限价商品房产生的原因

本人认为，限价商品房出台的目的，是出于对普通民众住房这一最大民生问题的考虑，旨在解决普通民众在住房问题上被过度“抽血”的问题。这也就是限价商品房产生的主要原因。具体来说，限价商品房的产生就是为了平抑快速增高的住房价格，减少房地产业的泡沫，稳定国民经济与社会稳定。而究其原因，主要来自房地产政策中的两个转变，首先是房地产用地的取得方式从“协议出让”到“招牌挂”的转变，土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法，优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”，最终使楼市成为一个疯狂的“大赌市”。其次是国家的住房政策从建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系到住房供应主体为具有保障性质的政策性商品住房的改变。这个改变使商品房变为普通民众的住房主体。

2.3.1 土地“招牌挂”导致地产市场进入快速膨胀，楼市成为了“大赌市”。

政府出于“经营城市、以地生财”的需要，对住宅用地实行“价高者得”的“招拍挂”，这种在许多地方存在已久的土地有偿使用的政策，造成的深远而广泛的危害——它不但没有避免土地腐败的发生，却促使住房价格的飙升，直接损害到民众的切身利益，导致我国内需不振的风险逐步加大；而且它还会威胁到我国国民经济的健康稳定运行，造成我国国民财富的大量流失。在住宅用地的供应上，经济适用房和廉租房用地所占的比例几乎可以忽略不计。而对于商品房用地的供应，则几乎都是实行一个口子的“招拍挂”供应。

“土地取得费用=新建房地产价格－建造建筑物费用－正常利税”这一公式，通常是房地产开发商在争夺土地时，测算愿意接受“土地取得费用”的计算公式。由此我们知道，在土地“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在管理水平等方面相差不多的开发商中间，必定是欲做“高端产品者”胜出。而那些欲做“高端产品者”中，又存在着“胆大者”和“胆小者”，必定是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。

一次次的“招拍挂”，其结果是筛选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价涨幅最大的“胆大者”。于是，在土地公开交易的“招拍挂”现场，许多让人看不懂的天价地王频繁出现。经过媒体广泛宣传报导，以及投资者和投机者的炒作，房价比地价涨幅更高。这又反过来，给赌未来房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。

如此循环往复，地价、房价互相“打气”，一次次地走高。

多个具体供地个案最终构成一个供地集合。不难知道，通过土地“招拍挂”环节，在住宅用地的供应上，供地集合最终指向高档商品房用地。这种集合毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”，而是“正三角形”结构，即由上到下是富人、中等收入者、穷人。于是，我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾就出来了。据有关方面统计，2006年上半年上市的商品住房，从套型结构看，40个重点城市套均面积113平方米，有

16个城市高于120平方米，而中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足。

由于近年来市场竞争加剧，行业利润率普遍趋于下降，高利润率的投资领域已不多，加上在高流动性压力下，银行存在着很大的放贷需求。如统计数据显示，2006年4月末我国银行业机构存差达10.1万亿元，初步测算当前银行业机构流动性约在2.6万亿元左右。因此房地产业的高利润率，自然强烈吸引着银行。而随着信贷资金大量注入房地产市场，天价“地王”更加频繁地出现，更让市场各方主体坚信“房价只涨不跌”的神话。

于是，我国的房地产市场最终成了一个疯狂的“大赌市”。

限价商品房政策如果运用得当，自然有望让“疯狂楼市”这一“大赌市”回归到“平静”的“理性市场”，发挥“定海神针”作用。因为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价，意味着今后开发商之间的竞争，不再是在预计“未来房价涨幅”时谁胆大、胆小的竞争了，而是意味着企业之间内部管理水平的竞争，意味着企业之间开发高品质产品能力的竞争。

2.3.2 商品房变为住宅市场的供应主体是房价飞涨的主要因素

1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。

23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某位知名的房地产商激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”

正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。

根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，

需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之和）需要通过商品房来解决居住问题。

市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时，住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了，他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后，买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量，沦为低收入者（从生活质量上来看的确如此）。

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》同时规定，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的内70％；因此，限价商品房政策如果能真正得到全面的贯彻落实，房价下降的速度和幅度，就完全能掌控在政府的手中。从这个角度讲，限价商品房政策自然能起到“定海神针”的作用，成为破解“房地产软着陆这一难题”的一把金钥匙。

国务院总理***在政府工作报告中强调，要“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难”。经济适用房是我国社会保障性住房的主体，限价商品房是对经济适用住房外延的补充，两者相辅相成，是控制住房价格，保障房地产市场健康发展的重要手段。

2.4 限价商品房对现阶段北京房地产市场的影响

随着2008年6月，北京第一个限价商品房项目“旗胜家园”（北京首创轮胎有限公司西三旗厂区用地项目的在建项目名称）正式入市，北京的住宅市场的大格局正在被改写。此前，北京住宅市场主要是以商品住宅为主，现在增加了许多具有保障性质的住房，有廉租房、经济适用房属于保障性住房，限价商品房属于有保障性质的政策性住房，其中尤以限价商品房数量为巨。以北京为例，保障房2008年用地是650万m2规划建筑面积，2009年是760万m2规划建筑面积，相当于每年十万套房面向市场推出，而北京2008年所有一手房的成交仅是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写了。

2009年一季度，由于房地产开发企业投资意愿降低，建安工程恢复缓慢和房地产企业购置土地减少两大因素影响开发投资大幅下降；尽管销售市场在价格调整和政策性住房入市等因素带动下，交易趋于活跃，但是总体调整的运行态势并没有出现根本性扭转。

根据北京市统计局提供的数据显示：一季度北京市房地产开发投资延续上年8月份以来的下降趋势，完成投资额220.1亿元，比上年同期下降30.2%,降幅比1-2月份缩小3.2个百分点，但是开发市场依然低迷，完成投资占全社会固定资产投资比重由上年同期55.7%降为41.6%。在市场走势尚不明朗的情况下，开发企业对扩大投资持谨慎态度，项目开复工面积仍显不足，尤其是新开工项目减少幅度较大。一季度，全市开复工项目593个，其中新开工项目65个，分别比上年同期减少42个和21个。全市房地产开发企业购置土地面

积18.7万平方米，比上年同期下降85.5%；支付土地购置费用46.9亿元，由上年同期增长39.3%转为下降55.1%，占开发投资比重为21.3%，同比降低11.8个百分点。

2.4.1 稳定北京住宅市场交易量

由于2008年全球性金融危机开始在中国产生巨大的影响，2008年下半年，中国的房地产业进入寒冬期。国民经济的“三套马车”均遭受沉重打击，出口订单大幅减少，出口外向型经济相关产业的企业开始大面积倒闭，不管是民营企业还是外资企业都出现了一定规模的裁员潮；股市暴跌、金融投资行业也面临严重挑战，资金面全面紧缩；居民正常家庭收入快速减少，大批金融产品收益为负，造成居民家庭资产缩水，居民消费指数迅速下降，作为大宗商品的商品住宅的销售面积急剧萎缩，销售价格开始迅速下滑，房地产企业资金链紧绷……

其实，在制定限价商品房政策的时期，正是中国房地产市场快速膨胀的时期，限价商品房政策的出台只是为了改变当时的住房供应结构；在构建新的相、对全面的住房保障体系的同时为政府提供一个行之有效的调控房地产市场的手段。制定政策并没有预测到全球性金融危机的产生，也无法料想全球金融危机下中国房地产市场的现实状态；也就更不会知道限价商品房政策在这个全球大环境下会对中国的房地产市场产生什么样的作用。

实际上，全球的金融危机对中国不同地区产生的影响程度不尽相同，诸如上海、广东、浙江等一些大经济区，其与国外密不可分的经济关系直接导致其地区经济遭受沉重打击，地区经济环境快速恶化，房地产企业为了“过冬”，只有降价倾销手中的商品以快速回笼资金，保障生存；房价快速下降，甚至与处在同一地段位置的限价商品房“同价”，所以才会出现广东“保利-西子湾”的事件。

北京作为中国的政治文化中心，其经济的重要性相对会轻一些，优越的政治和文化环境导致所谓的“刚性需求”远远大于上海、广东等地区的投资需求（投机需求）；在此次全球金融危机影响下的北京房地产市场并没有产生快速下滑的房价趋势；但是北京的商品住宅交易量在全球金融危机的逐步深化影响下，同样开始严重萎缩，普通商品房、公寓、别墅等房地产商品空置率大幅增加。从2007年初开始，北京的纯商用住宅用地交易量逐渐减少，反之包括廉租房、经济适用房和限价商品房的保障性住房用地交易量却保持一定的增长。（详见表2-2）从2008年下半年开始，大批的保障性住房开始上市销售，从2007年底开始开工建设的近300万平方米的限价商品房与廉租房、经济适用房一道成为了北京2008、2009年住房市场的主要销售品种之一（详见表2-3）。

表2-2 2007年开始开工建设的限价商品房项目列表

表2-3 2009年开始上市销售的限价商品房项目表

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

根据北京市统计局提供的数据显示：2008年四季度，限价商品房和经济适用房集中签约销售，销售套数占2008全年住宅销售套数比重约为30%。2009年一季度全市商品房销售面积为315.3万平方米，比上年同期增长81.1%；其中，商品房期房销售面积为244.5万平方米，增长1.4倍。全市住宅销售面积264.4万平方米，增长1.1倍，其中，住宅期房销售214.2万平方米，增长1.4

倍；其中由于限价商品房和保障性住房集中签约。全市限价商品房和经济适用房住宅销售面积合计为28.2万平方米，占全市住宅销售面积的10.7%，套数所占比重为13.8%。

限价商品房在2008-2009年度北京住宅市场占有如此巨大的比重，它的成功运作，不仅保障了住宅市场一定的交易规模，还直接带动了随后的银行购房按揭贷款系统能够保有一定额度的安全贷款规模。为房地产市场的资金流动顺畅提供了条件，所以说限价商品房项目对稳定北京住宅市场交易量有一定的促进作用

2.4.2 稳定北京建筑市场工程量

从2008全年趋势看，由于全球金融危机造成北京房地产市场调整程度加深，商品房施工面积从5月份开始由同比增长转为下降，新开工面积增速从快速增长至逐步放缓，9月份后开始下降，并且降幅逐渐扩大。截至12月末，全市商品房施工面积10014.3万平方米，比上年下降 4.1%。其中，住宅施工面积5538.2万平方米，下降6.4%。2008年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%。其中，住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5%。

竣工面积连续下降。由于先行指标新开工面积2007年降幅较大，同时，销售市场形势低迷影响开发项目建设进度，2008年竣工面积持续下降。全年全市竣工面积2558万平方米，比上年下降11.5%。其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。（详见图2-1）

图2-1 2008年北京市住宅开发面积各月累计增速走势图单位：%

从以上的数据中我们不难发现，在实体经济中，房地产业与建筑业存在共存共荣的利害关系。由于全球金融危机的影响，首先对我国建筑企业海外业务造成了较大的冲击，其次是由于金融危机对我国沿海地区经济影响尤为严重，导致北京的建筑企业外埠业务急剧收缩；同时，北京2007-2008年度新开商品房项目总量严重不足，而限价商品房住宅项目则开始大面积进入北京房地产市场。许多大型综合性建筑公司（诸如北京住总集团和北京城建集团）为保障自己的生存安全，保有一定量的开工建筑面积，不得已开始投标争夺限价商品房住宅项目的开发权。运用自身既有房地产开发资质又有建筑施工资质的优势，取得项目的开发权。在项目运作过程中通过内部挖潜，一方面加强集团内部开发单位与建设单位的协作，降低项目开发及综合建设费用，提高取得合理利润的安全系数；另一方面，为自己庞大的建筑施工队伍寻找一个躲避金融危机的避风港，使自己的专业建筑队伍在金融危机的大背景下得以喘息，度过这个房地产业的冬天。

从2008年的北京建筑业数据中我们不难看出，北京市住宅新开工面积1565.3万平方米，其中限价商品房新开工面积274.14万平方米，占全年住宅新开工面积的17.5%，而2009年这一比例还可能进一步提高，限价商品房项目多为毛坯房，随后的二次装修以及此前为项目配套的市政工程建设均对北京的建筑市场稳定起到一定的促进作用。所以说限价商品房项目的建设是保障北京建筑市场稳定的重要因素之一。

2.4.3 平衡住宅市场的供求关系，防止住宅价格迅速下滑

就北京住宅市场的供求关系而言，从2007年开始，北京的新建商品住宅用地的土地供应量已经开始减少，理论上可能是政府对奥运后经济减速的一种预期所导致。而2007年开始出现的限价商品房项目的土地供应量开始逐年增加，占整个住宅市场用地的比例也在逐年扩大；因而，北京住宅市场的供应结构发生了很大变化，应该说2007年和2008年是北京限价商品房项目的建设周期，限价商品房作为可以上市交易的房地产商品真正开始投放市场应该从2008年3季度开始，而限价商品房在房地产住宅市场交易中所占比例的增加也是应该从2008年3季度开始，每年快速增长；以前作为房地产住宅市场交易的主要对象的普通商品房，由于受到土地供应量的减少以及金融危机导致的房地产市场衰退的影响，交易量必然快速萎缩，新盘的推出速度也会大大降低。限价商品房项目的推出实际上填补了一部分由于普通商品房交易量萎缩而造成的市场真空。

另一方面，北京房地产住宅市场中的房屋购买者的成分非常复杂，既有北京的户籍人口以及常住居民成家立业、娶妻生子、子女上学的生活需求，也有部分高收入人群的投资保值需求，以及城区危房改造、市政工程以及更多的市中心房地产项目的拆迁用房等多层次原因的本地购房要求，也就是所谓房地产住宅市场刚性需求的代表。还有外地以及境外进京人员在北京工作和定居的居住需求、外地以及境外投资者对北京房地产的投资需求。随着北京奥运会的顺利落幕，以及受到紧接着全球金融危机开始对中国的经济产生影响；从2008年3季度开始，北京的普通商品房价格停止快速上涨，开始出现降价风潮，并且有快速下降的趋势。普通商品房作为保值投资的产品需求快速减少，房地产市场交易量大幅

萎缩。

为刺激经济，政府发布了“4万亿”的投资计划，吹响了拯救经济的号角，而实际上，“4万亿”投资计划所带来的主要是更多的基础设施建设，就北京市而言，主要集中在地铁、道路、水处理、集中供热等直接关系到民生问题的基础设施建设，而这些基础设施所占用的土地，绝大多数都是人口稠密的繁华市区，必将造成比较大的城区拆迁，从而导致很多户籍人口以及常住居民的购房需求。这部分需求就房屋供应层次而言，属于相对低价普通商品房的购房需求，如此高企的普通商品房房价，是这部分购房需求无法承受的。因此，运用廉租房、经济适用房和限价商品房组成的住房保障体系对户籍人口中的中低收入者的住房问题加以解决，调整住房供应结构，是十分必要的。

在普通商品房供应量减少的情况下，运用限价商品房来补充住宅供应量，根据定价和准购人群的范围控制，平衡住宅市场的供求关系，既要防止由于住房供应量减少引起的住房价格快速反弹，还要防止由于一方面经济不景气，另一方面限价商品房分流了一部分可以购买普通商品房的采购人群，造成普通商品房购买量不足而导致房价快速回落。

2.4.4 建立完善的具有中国特色的住房保障体系

住房是居民的基本生活需求，住房问题不解决，全面建设小康社会就是一句空话，和谐社会也无从谈起。解决中低收入住房困难家庭的住房问题是政府应切实负起的责任，在当前北京房价过快上涨的情况下，公共住房保障体系的建设更具紧迫性。

建立和完善基于北京市当前发展阶段和住房水平的住房保障制度的基本思路是：充分考虑北京特殊的人口资源环境关系，准确把握城市发展的阶段特征，围绕“人人享有适当住房”这一总体目标，坚持保障居民基本住房需求的原则，运用公共财政等手段，分阶段、分层次、因地制宜地决定住房保障对象、方式和标准，在政府主导的基础上，充分利用市场机制实现保障资源的供给与配置，为中低收入家庭乃至中等收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。当前需要我们做的是对廉租住房制度和经济适用住房制度以及限价商品房制度进行“重新定向、重新定位、重新定补”的改造，着重加大政策创新力度。

2.4.4.1 政府介入住房市场的合理边界

政府介入住房市场的出发点有两个：一是优化社会资源的配置；二是实现社会公平。政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。

必须坚持住房制度改革的市场化取向。尽管政府应该积极介入住房市场，以保障低收入家庭的居住问题，但需要明确的是，市场才是北京住房供给的主体，只有市场才能为大多数居民提供质量、服务、设施等方面更符合需求的住房。因此，发展以市场为中心的住房体系，应该是住房制度改革的长期目标。而如何解决社会中低收入群体的住房供给问题，

则是市场行为无法妥善解决的。在这里就需要建立完善的住房保障制度，利用政府的政策调节能力，在保质保量的前提下，有效地降低保障性住房和调控性住房的建设成本，以合理的代价为中低收入群体解决房屋的供给问题，最大限度的实现社会公平原则。

而这里所说的保障性住房主要指的是廉租住房和经济适用住房。保持政策连续性，建立以廉租住房制度和经济适用住房制度为主体的公共住房保障体系的方针、政策应该是住房保障制度的长期选择。

调控性住房则是指的限价商品房。2006年5月，针对住房价格持续大幅上涨，供应结构不合理矛盾突出的形势，国务院九部委发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中提出“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式”开发建设限价商品房。北京住房价格属于价格上涨过快的城市之一。从操作方式上讲，限价商品房是调控性住房，而非保障性住房。限价商品房不能取代经济适用住房。其主要的目的就是为政府提供一个有效地房地产市场调控手段，通过限价商品房来保持房地产市场的平稳发展。

2.4.4.2 住房保障对象

住房市场如果没有供给体系与消费对象的分层，必然会使调控措施的目标多元化，并形成冲突与对立。只有分层次解决才有可能让调控措施专项化、目标单一化，并且更加有效。明确住房保障对象就是解决住房政策目标集中的问题。

对于整个城市住房市场，参照国内外经验及对历史政策的反思，北京的城市住房供给应该划分为四个层次，即指对高收入家庭，通过市场提高居住水平；对中等收入家庭，通过住房分配货币化等政策支持其通过市场改善住房条件；对低收入困难家庭，由政府建设供应经济适用住房，租售并举，以售为主，逐步解决住房困难；对最低收入困难家庭，由政府加强廉租住房保障。不同于1998年以来的划分，这里将过去的中低收入家庭分离成中等收入和低收入家庭，整个住房供给结构由原来的三个层次变成四个层次。对原有的中低收入家庭进行细分，可以纠正经济适用住房过去那种“普惠制”的供应方式，变经济适用住房供给目标从“满足中低收入家庭的住房改善需求”为“保障低收入群体的住房基本需求”，使之回归“保障制”的本质。政府也可以集中资金、集中力量加强对低收入和最低收入困难家庭的住房保障。

2.4.4.3 住房保障标准

住房保障面积标准

1997年之前，北京市对住宅设计标准按照《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》（国发[1983]193号）实行控制，城市住宅以40～50平方米为主。1998年深化住房制度改革以来，政府放开了对住宅户型和面积的控制。从建设节约型社会的要求，考虑到北京基本市情与未来发展，节能省地型住宅是北京住房发展的方向。2006年《关

于调整住房供应结构稳定住房价格意见》（国办发〔2006〕37号），提出了“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求。从特定的人口、资源、环境关系出发，北京理应在住宅建设特别是保障住宅的建设中执行较国务院要求更加严格的标准。北京的经济适用住房的户均面积宜以70平方米为上限，用于实物配租的廉租住房以60平方米为上限。同时，保障住房与普通商品住房的差别应主要体现在面积上，对于保障住房社区的配套特别是交通、卫生、教育等基础公共服务配套设施，保障住房应执行同一标准。

保障家庭收入线标准

收入线的划分是住房保障体系建立的一个重要环节。前述住房供给层次细分为四个层次，其中低收入和最低收入家庭是政府住房保障的对象。按照1999年以来的人均可支配收入增长趋势，预计2006年约50%的城市家庭年均可支配收入接近或突破6万元。由此可知，自2001年享受经济适用住房家庭收入6万元标准制定至今，北京市经济适用住房的保障群体实际大大缩小，政府住房保障的目标更为集中。因此，建议在一段时间内仍执行6万元的经济适用住房收入线划分标准，适当缩小经济适用住房保障目标群体的范围。

租住房保障是政府对社会居民住房最低层次的保障方式。目前北京市执行廉租住房标准是人均月收入低于580元和人均住房使用面积低于7.5平方米的住房困难家庭。这一收入线标准明显偏低。理论上讲，无能力购买（或租赁）经济适用住房的低收入及最低收入住房困难家庭都应该可以享受廉租住房保障，这样才能实现住房保障的无缝隙衔接，避免夹心层的出现。因此，廉租住房保障群体范围应扩大至理论范围，在具体执行中，可以制定分阶段收入线和住房困难面积标准，小步快走，逐步扩大廉租住房保障人群范围；也可以根据收入标准采取实物配租或租金补贴等不同的手段，解决“应保尽保”问题。

2.4.4.4 住房保障的提供方式

国内外不同住房保障模式在保障公民基本生存权利和发展条件的同时，都坚持以下原则：一是居民享受社会保障的程度是合理的和满足基本需要的；二是这些社会保障措施在满足公民生存基本需要的同时，能够激发其劳动热情和创造性，并鼓励居民自助；三是各级政府在提供社会保障方面的责任是明确的；四是社会保障资金的筹集具有可承受的社会基础。根据以上原则，结合北京实际，北京市城市住房保障的提供，应坚持以下几个要点。

廉租住房和经济适用住房是分层次的，即廉租房的保障对象是最低收入家庭，而经济适用住房的保障对象是低收入家庭。相比之下，最低收入家庭当然比低收入家庭更需要帮助。作为政府，当然应该把对最低收入家庭的住房保障放在更加优先的位置上。当前北京市保障住房存在严重短缺，因此，应该采取政府直接组织建房的方式，尽快扩大保障住房的供给。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

租赁是与支付能力低的需求相匹配的住房解决方式。廉租住房应逐步转变为租金补贴与实物配租并举的保障形式。

让城市大部分居民，包括保障范围内的有一定支付能力的中低收入家庭购买住房，是鼓励居民自助，实现居者有其屋的有效手段，应该成为政府住房政策的主旨。同时，也可以适当发展一批租赁型经济适用住房，用于满足部分特殊群体的住房需求，如刚参加工作不久、暂时无房但未来有较高收入预期的年轻人。

北京经济适用住房的补贴主要是“补砖头”的形式，即政府通过划拨土地、减免税费对能够提供满足政府规定房屋质量和价格的开发公司给予补贴。现阶段采取此种形式是较优选择。

保障中低收入家庭住房是各级政府的重要职责。借鉴国内外成功经验和普遍做法，建议成立独立的住房保障管理机构，统筹资金（筹集和使用）、土地、规划、建设、分配、退出、再分配以及上市交易管理等，负责公共住房保障体系的整体运行。独立机构在建设初期应以政府单独成立管理机构或下属管理机构为主，待发展成熟后，再扩大机构范围，如专门的非盈利性社会团体等。特别是随着经济租赁房的逐渐推广，更需要一个专门的机构负责对租赁期间的房屋、人员的综合统筹和全面协调的管理服务。同时，一些资格核查或动态监管的工作，还可以借助街道办事处、居委会的力量，由他们对本区域保障住房的申请者和受益者的家庭收入和住房状况进行核查和监督。虽然工作量艰巨，但能够进行社区纠错，准确率会比较高。

3 限价商品房的市场运行

2008年3月26日北京市政府为调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，规范本市限价商品住房建设和管理工作，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，结合北京市的实际情况，公布了《北京市限价商品住房管理办法》（试行）。市政府在此办法中，明确指出了限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。是限价商品房项目运作的指导性纲领文件。为北京市限价商品房项目的健康运作提供了政策性的保障。

3.1 限价商品房项目土地的取得

3.1.1 房价与地价的关系

房价与地价之间的关系，有些类似于面包与面粉的关系。在市场经济条件下，如果其他条件不变，一般说来，面粉贵了，面包也会跟着贵；但反过来就不能说，面包贵的原因，就一定是面粉太贵之故。

面粉贵，为什么面包也会跟着贵？当年马歇尔在分析均衡价格时认为，时期长短对均衡价格形成过程有不同的影响。一般而言，时间越短，就越要注意需求对价格的影响；时间越长，生产成本对价格的影响就越重要，因为这价格有等于其生产成本的趋势。长期均衡价格的决定因素，为什么是生产者的生产总成本？这关键在于“等量资本需获得等量利润”，根源就在于市场的充分竞争。以房地产为例，试想想看，如果地价高到一定程度，楼面地价甚至超过了房层售价，此时还会有几家业外企业乐意进军房地产行业，还会有几个开发商愿意再投资开发房地产呢？

当地价高到一定程度，如果房价不能相应增加，开发商不能获得社会平均利润率时，房地产投资、商品房施工面积、竣工面积等必然会出现下滑。房子供应量减少了，房价自然也就上升了。当然，这是指长期而言的，从短期看，由于房地产投资体量很大，船大难掉头，由于需求的突然降低，供应却难以一下子减少，有实力的房地产企业可能会跌破成本价卖房，而没实力的房地产企业开发的楼盘说不定就会因此烂尾了。

面粉贵了，面包会不得不跟着贵，这是由“等量资本获得等量利润”决定的。

3.1.2 限价商品房土地的取得

根据北京市政府颁布的《北京市限价商品住房管理办法》（试行）的要求，限价商品房项目用地的获得依然要通过北京市土地储备中心，采取采取招标、拍卖、挂牌方式出让获得。主要有“竞房价、竞地价、竞方案”、“限房价、竞地价、竞方案”等方式。核心问题在于房价和地价的确定。由于从土地出让到上市销售有1年到2年左右的生产周期，再加上市场的波动，未来1-2年的房价实际很难确定，因此，在土地出让时确定1-2年后的房价（固定值）具有很大的风险。如果市场降温，价格下跌，限价商品房的价格可能低于商品房价格；如果价格确定过高，高于土地出让时周边商品房价格，有抬高房价嫌疑，容易引起非议；当然，如果价格远远低于土地出让时周边商品房价格，至少要80%以下（否则市场降温、商品房价格下降时，限价商品房与普通商品房价格会过于接近），那么，会过大消耗政府可能提供的优惠总量，建设规模很难上得去。“竞房价同时竞地价”也会产生很多问题，广州科学城相邻的2块限价商品房地块，就产生了“房价6000元/平方米、楼面地价2635元/平方米”和房价“4000元/平方米、楼面地价1380元/平方米”两个截然不同的中标结果。归根结底，由于市场波动，房价预测与未来的真实房价之间的误差是根本。因此，切实可行的办法，是提前确定好未来限价商品房房价与届时商品房价格的比例（比如70-80%），商品房价格可以用限价商品房开盘前一定时间（如3到6个月）、周边一定范围内（2或3公里）的平均成交价格来确定，在土地出让时予以明确，开发商根据自己的判断“竞地价、竞方案”就可以了，风险自担。这样一来，才能保证限价商品房优惠的真正到位。

3.2 限价商品房项目的定价原则

目前，各地限价商品房的定价原则主要是以市场价格为基准来降低一定的比例体现中低价位的。有以本地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10％～15％，同时考虑该宗地的土地开发成本等来确定销售限价。也有以同一区域、同一地段的同类型商品住房市场价格的70％定价的。还有参照上年度同区域同类住房的房价，并低于售房当期全国房价的平均涨幅来定价的。这些以市场价格为基准的定价机制是不科学的。当房价高企时，市场价格是公开市场商品房的均价，其本身就包含着巨额暴利开发商与土地暴利，出现了房地产泡沫。以这种泡沫来确定限价商品房的价格，实际上等于变相承认了非理性的商品房价格的合理性，不利于稳定楼市。当房地产持续低迷，这种定价机制只会助长楼市的疲弱。

限价商品房的定价原则应以经济基础条件决定的理论价格为基准。房地产的理论价格是依据价格形成、运行理论和成本理论，运用现代数学模型和电子计算机计算出来的一种观念形态上的价格。它不受商品供求变化、流通中货币量变化以及国家政治经济政策变化的影响，是编制长期价格计划和价格改革的重要经济依据。住宅的理论价格应从两方面综合测算。一方面根据中低收入家庭的月收入，按月供为家庭收入的 30％标准计算出可承受的房价作为城市中低收入人群合理房价。使限价商品房价格与城市中低收入居民的购房能

力相适应，即是与城市经济基础条件和有效需求的支撑水平相适应。另一方面根据城市住宅租赁市场的价格来推算限价商品房售价。租赁价格是住宅消费功能的体现，住宅的售价还包涵了住宅的投资价值。一个城市住宅租赁市场上的租赁价格与地区实体经济发展水平的关联程度要高于住宅销售市场。

3.3 限价商品房项目规划要求与建设

根据北京市政府颁布的《北京市限价商品住房管理办法》（试行）的要求，限价商品房建设应遵循节约集约用地的原则。建设单位要严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。限价商品房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。

3.4 限价商品房销售与购买

3.4.1 限价商品房销售对象的确认

根据北京市政府颁布的《北京市限价商品住房管理办法》（试行）以及《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》的要求，销售对象首先针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭；其次，家庭人口3人及以下的，家庭年收入须在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下；家庭人口4人及以上的，家庭年收入需在11.6万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值76万元及以下。各远郊区县可结合实际情况制定相应准入标准。购买限价商品房实行申请、初审、复审和备案制度；在初审阶段对人户分离家庭进行公示；在复审阶段将符合条件的家庭情况公示。

3.4.2 限价商品房购买流程

2007年二季度，北京的限价商品房项目开始进入房地产市场，根据国家相关部门指定的购买程序，限价商品房的购买开始有条不紊的开始，其具体的操作方式是：

第一步限价商品房购买申请人向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请并领取《核定表》。申请人填写《核定表》后，由所在的单位和街道办事处填写《核定表》中的住房和收入的情况证明后，由申请人向街道办事处或乡镇人民政府提交申请材料。

第二步，区（县）住房保障管理部门将根据申请人上报的材料对对申请人家庭进行三

级审核，二级公示。通过资格审核的申请人进入轮候等待，在规定的期限内到户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出购房地点的意向并登记。区（县）住房保障管理部门对登记家庭进行排序，选出入围家庭并公示，并向公示无异的家庭下发《限价商品住房配售入围摇号通知》，收到通知的家庭在规定时间内交回通知回执。

第三步，区（县）住房保障管理部门组织公开摇号，摇出的号码为选房顺序号。收到入围摇号通知的家庭应在规定时间内将通知回执交回，逾期未交的视为放弃。公开摇号摇出的号码为选房顺序号，未被摇中号码的入围家庭可以直接参加下一次限价商品房公开摇号。摇中放弃的家庭，可参加下轮摇号。同一家庭只能放弃两次，超过两次须重新提出申请。此外，申请人未在规定时间内选房或签订购房合同，视同放弃购房资格，但可重新参加摇号排序。同一申请家庭只能放弃两次购房机会，之后须重新提出申请。

第四步，摇中的申请人在规定期限内到街道办事处或乡镇人民政府领取《限价商品住房选房排序通知单》，并在规定期限内到指定地点按顺序选房，领取《限价商品住房配售通知书》。申请家庭在规定的时间内持《限价商品住房配售通知书》与销售单位签订限价商品房购房合同。缴纳首付款以及办理公积金贷款等有关房屋购买的各项手续。

3.4.3 限价商品房的后期流转

已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。

3.5西三旗限价商品房项目案例分析

3.5.1项目整体开发理念

3.5.1.1项目整体开发理念：和谐共生，让更多的人住得更好

北京市海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目是北京第一个限价商品房项目，它显示着北京住宅开发供应制度的重大变革；同时也是不断创新的理性思维与人地关系状况相对紧张的中国国情相适应的住宅消费理念和模式的思考和探索。从诞生之日起，它就注定会是一个备受关注的，承载着这个城市里千千万万普普通通市民殷切期待的，名副其实的希望之火和梦想家园。

希望之火己经点燃。作为一个有着强烈社会责任感和使命感的房地产开发企业，我们的责任就是把希望变为现实，创造一个划时代的榜样。这个项目的开发建设将告诉人们，

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

在人地关系高度紧张的客观资源状况下，拥有自己的居所也不是少部分人群的特权，有限的资源应当能够找到合理、公正公平的解决方案，让千千万万的普通市民可以共享。我们的目标是让更多的人可以住的更好，创造一个人与自然、人与社会以及人与人之间和谐共生的美好家园。

3.5.1.2 促进实现“和谐社会”；实现“居者有其屋”

全面体现社会责任，国有企业义不容辞的责任和义务。近10年以来，全国房地产市场价格过高、涨幅过快的矛盾处于进一步激化的态势中。而据国家发展改革委、国家统计局调查显示：2006年北京房价更是创下了连续7个月两位数增长纪录，位居各大城市房价增长最前列。2007年3月，北京房价同比上涨9.9%。北京土地资源稀缺已是不争的事实。在完全自由市场机制下，有限的资源依据效率原则必然被优先导向满足中高收入人群的居住需求，同时也推动北京房价节节攀升，这也是不争的事实。于是在客观上，社会公平被一定程度忽视了。在十届全国人大五次会议的《政府工作报告》中，已经把抑制房价过快上涨，保持合理价格水平作为急需解决的问题之一。同时如何使得市场中存在实际购房需求的广大百姓能实现居者有其屋的愿望，能够安居乐业，更好的进行生产和生活，向共建和谐社会的方向大踏步前进？也成为一个被社会广泛关注的重要问题。

市政府密切关注北京房地产市场走势，审时度势，迅速推出一系列稳定北京市住宅价格的措施，在北京市“两会”中，市委书记刘淇表示：政府要多做公益性的事情，政府要在3年内，建设经济适用房1000万平方米，限价商品房1000万平方米，2007年开工建设廉租房30万平方米。

开发建设限价商品房是一项将房地产导向更加平衡发展的重大举措，旨在调整资源分配导向，在现阶段及今后相当长的一段时间内，把有限的土地资源优先用于满足大多数民众的基本居住需求，从而促进社会的公正和谐和“社会主义和谐社会”的建立。而这些计划的实施仅依赖政府的号召是不够的，更需要社会各方的共同努力，尤其是需要具有时代感、使命感、道德感的开发企业响应号召，肩负起自己的社会责任。

作为中国最具价值的地产综合营运商，我们一直相信一个成功的企业不仅要对股东利益负责，还要自觉地承担对员工、对社会和环境的社会责任。换而言之，创造利润与承担社会责任对首创来说，同样重要。因此，我们在进行每一个项目开发的时候，从来都以兼顾社会效益与经济利益的方式来进行，以求获得企业在社会等其他非经济领域的持续发展能力，并视之为企业发展相当可贵的无形资本。作为一个具有高度社会责任感的大型国有房地产企业，我们有责任、有义务为实现市政府中低价位住房开发建设计划，为稳定北京住宅价格，促进社会的公正和谐发展作出自己的贡献。

3.5.1.3 实施责任地产计划；实现全面和谐开发。

我们多年来，始终积极响应政府的号召，在通过不懈的努力为社会提供了大量高品质的居住建筑的同时，也一直不断的努力实现责任生产计划，通过对老旧污染企业的拆迁改造和对下岗职工再就业的安置，来实现全面和谐开发的梦想，以实现房地产企业的社会责任与价值。

在2004年，北京市推行了全面的土地"招、拍、挂"政策后，我们积极参与，并通过“8.31”后的首次“招、拍、挂”取得朝阳北京京棉一厂的改造开发项目，通过该项目的成功操作，我们赢得了社会的一致认可。经过包括京棉一厂在内的众多开发项目实例，我们积累了大量的针对老厂区、旧城区的改造开发经验，并且非常重视在开发过程中对项目开发用地现有历史文化遗产的保护和自然资源的挖掘与利用。同时，我们充分尊重原土地使用方对地区发展所作出的贡献，能够积极与其沟通，妥善处理历史遗留问题，必要时能够创造机会解决部分人员安置问题。

本项目用地原为北京首创轮胎有限责任公司的厂区，对其的拆迁改造不可避免的会带来部分职工下岗再就业问题，据统计，因为北京轮胎厂拆迁改造导致职工下岗人员共有613人。我们一直致力于有责任的地产开发，在项目开发过程中将制定并实施“责任地产计划”，主动寻求与原土地方进行更深入的合作，如：提供部分经营性物业用于支持和吸纳原工厂下岗职工的再就业，使被搬迁企业除了获得正常标准的一次性补偿收入外，还增加了新的经营增长点。在直接帮助企业解决部分人员再就业的同时，有利于加快地块搬迁和项目开发推进速度，有利于更好地解决地块搬迁可能产生的社会问题，真正实现项目的全面和谐开发。

3.5.1.4努力建立“和谐社区”，房地产企业的梦想：建立安居北京新标准的和谐社区。

社会公正和谐的真正实现需要把有限的土地资源优先用于满足绝大多数民众的基本需求。在此基础上，本项目的开发建设将严格遵守对套型面积的要求以及对房价和廉租房建设的限制性要求，全面达成政府推出限价商品房的既定政策目标。但是，我们认为这还远远不够！作为第一个限价商品房项目开发商，我们的目标是建设一个里程碑式的新和谐社区，建立安居北京新的标准。为此，本案的开发建设需要在观念、模式和技术上进行全面的创新。

研究相关人群的现代生活方式，对大多市民阶层面向未来的居住功能需求进行系统调研，创新定制，在套型面积受限的情况下，使居住需求得到更好的满足；

全面研究和借鉴香港、新加坡以及日本等土地资源高度稀缺地区及国家中小套型住宅发展技术和经验，为我所用。

发挥企业优势，整合国际化资源和规划设计专业人才，组织技术研究和技术创新，设计开发套型面积小，但居住舒适、品质高的住宅产品。作为第一个限价商品房项目，有责任在产品标准、开发模式、销售管理等方面为北京中小套型中低价位、中小套型限价商品

房建设创造有益经验，以创新推动项目开发建设，以创新成就未来样板。

·全功能活力生活城

居住生活的便利及生活成本的最大节约项目所在区域目前仍然是一个城市基础设施和生活配套设施系统有待完善的新发展区。对中等收入和中低收入业主而言，对周边生活配套设施有高度期待，依赖性相对较强。而且，周边生活配套设施不能系统跟进，也意味着将极大地提高居民的长期居住成本，加大其负担，也就违背了建设限价商品房的根本目的。另一方面，项目本身包括了体育用地和大型文化娱乐用地，规划建设面积超过7万平方米，不仅服务于本项目居民，同时作为区域性体育文化娱乐中心地，对所在区域更大范围人口以及区域未来开发建设具有重要价值。有鉴于此，为保证住户不仅安居，还要衣食无忧，我们计划将本项目住宅、体育和文化娱乐用地统筹规划建设:西南体育用地规划为一个以“家庭体育内休闲活动”为动能导向的主题体育公园；东侧文化娱乐用地安排与居民生活密切相关且具一定超前性的现代文化娱乐功能；适当规划社区配套设施。体育公园、文化娱乐结合社区配套，短时间形成一个能够支持社区居民各方面、各层次生活需要的完善生活配套系统，不仅服务于本项目居民，同时作为区域性生活、文化、体育、娱乐中心，推进本项目周边区域发展进程。这里将不再是一个生活的荒岛，而是一个全功能活力生活城，居民生活丰富便利，其日常居住生活成本也将得到最大限度的节约。

·品质保证住宅：限住宅价格不限住宅品质

本项目作为第一个限价商品房项目，承载着普通百姓安居的梦想，同时对后续类似项目上市有着重要的示范责任。我们作为北京市属的国有企业，作为负责任的开发商，一直以缔造百年建筑为己任，力求将本项目建设成为施工质量过硬、社区配套设施齐全、户型功能合理完备、环境景观优秀的高品质项目。

·合理的开发进度：廉租房先行，住宅同期开发、提早销售、同期入住

为实现市政府限价商品房项目开发建设计划、加快项目开发进度，本项目采取廉租房先行，住宅同期开发、提早销售、同期入住的开发策略。我们计划将廉租房建设放在最优先位置，力求以最快的开发速度，力争实现优先竣工并交付使用。三块住宅用地同期开发建设，力争2007年12月正式开盘发售，为稳定2007年北京房价出力，2009年6月底全部竣工入住。同时，主题体育公园及与住户生活直接相关的生活配套设施将与住宅入住同步竣工投入使用，为居民生活提供便利的服务设施。

3.5.2 项目定位

3.5.2.1项目命名

本项目命名:雪梨小镇。

"雪梨澳乡"是首创置业在西三旗区域开发、具有极高市场知名度、良好美誉度、高品质的项目，本项目将传承"雪梨澳乡"高品质建设开发底蕴，借助"雪梨澳乡"的市场知名度和美誉度，力争把北京市第二个限价商品房项目建设成为一个品质相对较高的宜居社区。

3.5.2.2项目市场定位

本项目市场定位：全功能活力生活城

本项目拥有区域级的文化、体育活动中心，大型体育运动设施和大规模的文化娱乐设施建设，具有完善、齐全的休闲、娱乐、运动、生活配套设施体系，是名副其实的“全功能活力生活”社区。

3.5.2.3项目客户定位

根据招标文件对购买限价商品房申请人的要求，本项目的销售对象严格限定如下：具有北京市常住户口；

北京市中低收入家庭优先；

解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目被征地、拆迁家庭优先；

以2-3口之家为主，多数客户目前处于租房、与原家庭合住状态，购房主要动因为解决基本的居住需要并独立；

具体购买人资格将按照市建委最终确定标准执行。

3.5.3 总体规划设计概念

本项目作为第一个限价商品房项目，在套型面积受限的前提下，为使居住需求得到更好的满足，必须进行技术研究和技术创新，设计开发套型面积小、功能齐全、居住舒适、高品质的住宅产品。因此我们不仅关注于对住宅平面的不断探索，同时也深刻的了解一个优秀的、具有文化内涵的居住社区对居住者所产生的积极意义。因而为了实现和谐共生，让更多的人住得更好的整体开发理念，我们已经对此做出相应的总体规划设计概念，力求通过建筑艺术的渗透，使整个社区呈现出超越其建筑成本所承载的内在价值。（详见图3-1）

图3-1北京首创轮胎有限公司西三旗厂区规划意见书附图

3.5.3.1环境共生社区，绿色成就品质

本项目包括三个住宅地块，东侧为文化娱乐用地和街心绿地，西南地块为体育用地，环境资源条件相对优越。本项目开发建设将全面呼应“绿色北京，绿色奥运”的大背景，本着人与自然和谐共生的理念，创建环境共生社区。

本项目计划充分利用现有自然环境资源，提高用地的绿化率，改善现有环境的生态平衡，在设计和建造方面要着重解决以下几点：

1)充分利用现有自然环境资源，改善现有环境的生态平衡；

2)创造高功能性、高节能性的人居环境；

3)建筑材料无毒无害，设施有隔热绝热功能，实行供暖一体化，提高热效率和充分节能；

4)根据具体情况设置太阳能装置，以充分利用环境提供的天然再生能源，达到既减少污染又节能的目的；

5)尽量减少废物排放。

计划把西南地块建设成为一个开放的，可供社区居民充分享用的绿色主题体育公园。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

东侧文化娱乐用地与街心绿地统筹设计，建设一个以绿色为基调的区域性休闲娱乐广场。在两者之间，沿住宅区中间东西向道路两侧规划一个东西展开的住宅区中央公园。住宅中央公园的大尺度绿化景观带将东侧绿色休闲娱乐广场和西南的绿色主题体育公园连为一体，加之在住宅区内功能丰富的组团绿地，塑造一个高品质的环境共生社区，使社区居民的居住生活品质得以全面提升。

3.5.3.2中央公园景观带集合全功能活力生活设施

用中央公园的大尺度景观带连接文化娱乐和体育休闲，同时将该公园刻画成集文化、娱乐、商业、居住、体育休闲、城市服务，教育、历史、人文经典于一身的全功能活力生活场所。

中央公园的走向由城市延续性、景观通透性和功能便捷性等因素决定。在其南、北两侧分别规划设计了所有功能区域；住宅、体育场馆，商业街、幼儿园、卫生站、公交车始末站及大型文化娱乐中心等。

中央公园因为进深较大的基地提供了内向景观带，提高了其南北两侧的用地品质。同时，中央公园为堆坡“峡谷”的形式，特点鲜明，有利于打造地域化标志性。

中央公园是历史文化的载体，陈列基地原生物品，满足现代人追求文化回归的心理需求。

3.5.3.3强化历史记忆、引入文化娱乐及体育休闲新功能

作为旧厂区改造，尊重历史就意味着人文精神、人类文明的传承。有目的地保留旧区的生活片段及记忆印记，彰显新城市生活的个性化，是北京都市发展的大趋势。将文化娱乐及体育休闲等生活形态引入本项目，丰富项目整体生活环境和生活方式。通过历史记忆、文化娱乐及体育休闲三者的有机结合，打造具有文化内涵的城市生活社区，让生活更丰富多彩，生活方式多元化。 3.5.3.4公建组群立体空间的塑造

整体的场地设计是保证本项目社区规划品质的重点。从体育馆的草坡屋顶到中央公园的堆坡“峡谷”，再到文化娱乐区的草坡连续屋顶，都是这一宏观理念的延伸，只有在这样具有震撼力的造景过程中，才能充分体现城市、开发商以及建筑规划师的高品质追求，只有在这样具有震撼力的造景面前，历史文化的传承才能更上一层楼。

公共建筑设计体现多元性。D-17地块以体育场馆建筑为主。西侧的体育馆建筑为生态覆土建筑，屋顶绿化成为中央公园的延伸，形成高约20m的山体，这一高地空间是步行者可以到达的区域，为人们在户外活动中提供都市生活中不可多得的登高场所。东侧为体育场及其看台，看台首层为商场功能，与东侧的商业金融区共同组成精品商业街环境。D-22

和D-23地块为文化娱乐教育等功能，在设计风格上更着重城市尺度和人体尺度的结合。在城市尺度上，大型草坡屋顶主宰天际线，相对人体尺度，建筑材料及建筑体量变化丰富复杂性加强，力求创造多元化的空间及质感体验。

体育场馆建筑和文化娱乐建筑群为两个重点公建组群。在宏观的统一造景下完美过度的同时，又各自抒写着各自的绚丽:西侧的体育馆位于草坡之中，冲顶的工业化天窗引人回味；东侧的文化娱乐建筑群分为南北两区，区间夹有大面积城市公共绿地。我们在设计中充分利用公共绿地的大进深，完成从地面到屋顶的大尺度造景，这一景观发生在本项目真正的“回家入口处”，对社区整体形象提升很大。文化娱乐功能以“河流贯越山谷”为寓意，建筑风格大气、洒脱，不同于一般的同类建筑，一方面丰富了基地东侧天际线，一方面在体量穿插中创造出无数"不可预知"的趣味空间(文化的传承应有的深度和广度)。 3.5.3.5居住建筑着重规划个性化私密组团

三个居住社区具有个性与共性相结合的特点；D-16地块为双排半开敞式布置，其基地整体置于坡地起伏的大理念之下，形成半山地也居住区的感觉；D-20地块南边为堆坡景观区，进入居住区后此高差转化为文化墙，居住建筑就坐落在堆坡之上，由一系列平行台地引内院原始标高。此处内院布置追求整体的运动感，热烈而且年轻。D-26地块为小组团式场地，在大的社区围合理念背后，着重个性化私密组团环境的刻画。平面布置上的个性化在立面风格上产生交织，更多的给人以超越区域界限鸿沟的感觉。地块北侧建筑群体的立面风格上强调大尺度的变化，在轻轨及火车沿线形成新城市主义风范，在近人尺度的细节处理上追求工艺的细腻性和品质的高尚性。D-26地块南区是本项目最靠近现有城市生活的区域，在立面设计上我们希望能够经典一些，但同时也不失现代感。 3.5.4 项目建设计划

3.5.4.1 建设项目内容

按照招标文件的相关规定，D-16地块、D-20地块、D-26地块三个住宅用地上除按照规定设置部分廉租房、配套设施用房外，住宅部分均建设为“限价商品房”。对于限价商品房我们在设计上将严格执行招标文件规定，将套型建筑面积控制在90平方米以下。

在开发建设过程中，从规划设计到正式开工建设、建设过程中的质量安全控制、建成后的竣工验收，我们将严格遵守北京市有关工程开发建设的相关管理规定，各项工程建设指标均严格按照北京市建委、市规划委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规定》(京建法[2001]616号)的相关规定执行，虚心接受市建委、规划部门、城市管理部门、市政管理单位的指导和监督，积极配合有关部门的管理工作。

在开发建设过程中，我们将遵守国家、北京市的相关法律、法规及管理办法规定，合

法办理开发建设手续。同时，为及时向相关部门反馈工程开发建设进展情况，在每个季度末我们都会主动向有关部门呈报相关工作的进展情况，并接受相应的监督指导。

我们此次提供的规划方案是严格按照招标文件对各地块建筑规模的要求进行设计的，除了对住宅地块内的建筑进行了方案深化设计之外，在文化娱乐、商业金融、体育、托幼等地块范围内也都严格按照各地块建设规模的要求完成了相应单体概念方案设计。经最终统计，各地块地上建筑指标与招标文件要求完全吻合。在今后的细化设计过程中，我们仍然会严格控制面积，保证最终实际建设面积与招标文件一致。

本次提交的方案严格按照规划意见书对住宅、商业等综合类建筑的机动车及非机动车的停车配比要求规划了相应的地上、地下车位，同时预估了人防、设备用房等地下建筑面积规模。

住宅设计是本次方案的重点，通过对周边居住情况和北京市中低收入家庭结构的调研，结合"限价商品房"建设宗旨，在此规划万案中，我们以70平米左右的两居室户型为主，目的是希望能够适应绝大多数普通大众的居住需求。并配以一定比例一居和三居，作为满足多元化需求的补充。 3.5.4.2.建设项目进度安排

D-16、D-20、D-26三个地块上的“限价商品房”的总体开发建设方针是：统一规划、协调高效、同时建设、统一验收。

统一规划指的是多个地块在前期(中标后)就统一考虑总体方案设计，结合考虑廉租房、配套设施用房、幼儿园等合理布置，为住户创造一个舒适、便利的居住条件。

协调高效指的是我们计划从目前正在开发的其它项目建设团队中抽调精兵强将，组成一个高效率的开发团队，建立健全内部协调机制，合法、高效的办理各项开发建设手续，使限价商品房尽早的开工建设。

同时建设指的是三个地块上的"限价商品房"将同时开工建设，为保证整体建设进度，在住宅主体建设的同时，我们将积极与市政基础设施管理部门(供水、供电、燃气、电信、道路、环保等)就各个市政建设方案进行沟通、落实，具备条件后，及时组织相关单位进场施工，确保在住宅建设竣工前，对影响居民使用的市政公用基础设施、公共服务设施提前建设完毕，并开通使用。

统一验收指的是按照总体建设方案中所述的分期计划，限价商品房属于总体开发的一期范围内，将按照统一竣工验收实施，同时也统一对市政公用基础设施、公共服务设施统-进行验收并移交相关单位进行管理。

限价商品房计划在2007年9月底取得施工许可证，正式开工，三个住宅地块同时建设，计划在2009年3月4月完成竣工验收并交付使用。

开发建设主要工作计划安排详见下表：

表3-1 项目开发建设主要工作计划进度表

3.5.4.3 建设项目情况住宅套数

三个住宅地块内总共设计限价商品房5056户(不含廉租房) ，套型面积均在90平方米以下。其中一居室 (45平方米-55平方米)1150户，约占22.7%；二居室(70平方米左右) 3526户，约占69.8%；二居室(90平方米以内)380户，约占7.5%。户型设计情况

限价商品房户型设计在套型面积受限的前提下，综合考虑当前及未来的居住需求，通过功能空间综合考量、面积分析、功能重要性比较，确定若干使用率最高、功能最全的理

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

想户型设计方案。

西三旗项目由一梯四户、一梯六户楼座组成。一居室以满足2人居住舒适需求为原则，面积45-55平方米，居室、客厅、厨房、卫生间面积合理；二居室户型面积70平方米左右，两个居室、客厅、厨房、卫生问面积合理，增加独立餐厅、阳台等生活配套功能空间。三居室面积90平方米以下，三个居室、客厅、厨房、卫生间面积合理，增加独立餐厅、阳台、储物问等生活配套功能空间，增加1个客用卫生间。

竣工时间

2009年3月30日，D-26地块竣工验收。2009年5月26日，D-16地块竣工验收。2009年6月22日，D-20地块竣工验收。 3.5.5 项目销售方案

3.5.5.1 销售原则

积极配合政府相关部门审查购房人资格根据政府要求，我们将积极配合相关部门审查购房人资格，保障优惠政策的有效实施。

由于本项目规定的优惠政策，目前预计开盘时会吸引较多的客户购买，我们将全力组织好销售现场工作，保证销售工作的有序进行。住宅部分同期开工、同期销售。预定2007年9月份开工建设，拟定将于2007年12月份开盘，使项目尽快上市销售，缓解供需结构矛盾，起到稳定北京市房价的作用。 3.5.5.2. 销售方案

为了缓解京西北整体供应紧张，履行限价商品房肩负的社会责任，积极入市，以最快的速度推向市场，将所有住宅全部同期销售，是本项目销售的目标。在此目标之下，结合项目同期开工，制定了以下销售方案。

销售计划

在具备销售条件情况下，我们将一次性将全部住宅推向市场。预计销售期7个月，完成全部住宅销售。

·开盘销售时间: 2007年12月

·预计销售周期: 2007年12月--2008年6月

购买人资格审核

·购买人申请期: 2007年7月--2007年10月

在政府相关部门的监督管理下，3个月的周期面向社会进行登记申请。同期整理购买人申请资料。按照政府部门规定的购买人资格进行初审。 ·购买人资格审查期: 2007年8月--2007年11月

按月向政府相关部门提交申请人名单、资格证明等文件，由政府审批。 ·下达第一批购买人名单: 2007年11月底

取得第一批购买人名单，提前两周通知购买人购买时间，保证顺利开盘。销售进程规划

限价商品房虽然不乏购买人群，但是仍须对销售进程进行有序规划，以充分做好销售工作、合理安排销售团队，以规范的姿态迎接购房人。 ·住宅总规模：36.39万平米 ·总套数：5056套 ·总销售金额：23.11亿元

我们预计，根据市场情况以及开发建设进度，在将本项目一次性推向市场的前提下，销售周期将可持续七个月，分为三个阶段，第一阶段开盘期两个月，预计销售35%;第二阶段4个月，预计销售55%，第三阶段1个月，预计销售10%，项目售罄，具体销售规划表如下：

表3-2 销售进程规划表

销售价格及定价原则

严格按照招标文件规定的限价商品房销售限价6350元/建筑平方米销售。项目住宅整体均价6350元/建筑平方米。

在保证各楼座均价6350元/建筑平方米的前提下，根据朝向和楼层不同，将在规定的范围内作适当调整。 3.5.5.3 项目入住方案

本项目共36.39万平方米住宅，计划于2009年6月份同时入住。届时，我们将组织强有力的入住服务团队，以购房人满意为宗旨，在项目现场集中办公，组织房屋入住验收、相关入住文件手续签署、水/电/气/通讯等生活设施开通、产权办理等入住相关于续办理事宜。

除住宅部分外，本项目规划的1.5万平方米主题体育公园、0.6万平万米住宅配套、3000

平方米的12班幼儿园将同期投入使用，为户提供便利、齐全的生活服务配套。 3.5.6 项目投资分析

3.5.6.1 概述

北京市海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目是北京市第一个限价商品房项目，昭示着北京住宅开发供应制度的重大变革，同时也是一种新的人地关系状况与国情市情相适应的住宅消费理念和模式。作为开发商，我们的责任是把希望变为现实，创造一个划时代的榜样：让更多的人住得更好，创造一个人与自然以及人与人之间和谐共生的美好家园。

针对项目开发全过程的研究及经济分析，制定了限价商品房的总体开发建设方案，计划住宅开发建设同步推进，用两年时间实现全部竣工入住；廉租房建设放在最优先的位置，力争实现优先交付使用。项目分两期开发：一期工程包括住宅和廉租房的建设计划于2007年9月份正式开工，于2009年6月份完成竣工验收。二期工程包括文化娱乐及其他配套设施计划于2009年4月份正式开工，于2010年4月底竣工验收交付使用。

按照招标文件的要求完成了总体规划概念方案设计，限价商品房套型面积全部为90平米以下共计5056套，平均套型面积为73平方米，廉租房440套，平均套型面积为44平方米。详见总体规划方案的技术经济指标。

按照招标文件的要求中低价位、中小套型普通商品房平均销售价为6350元/建筑平米。廉租房回购价格为4000元/建筑平米。

项目开发总投资约26.9亿元，本联合体成员注入自有资金14.1亿元。项目预计在2007年第四季度就会产生销售回款，能够为项目按计划实施提供充足的资金来源。同时，我们做了谨慎性的假设和安排，如果由于各种不可抗力的影响使项目销售回款推迟，所产生的资金缺口，也能够通过银行贷款解决，从而有力地保证项目按期完工。 3.5.6.2假设前提

本方案的假设前提如下：

·项目建设成本参考北京现行同类产品市场的平均水平，同时结合运营成本的经验数据进行测算；

·开发物业的销售、回款进度，投资物业的经营测算数据，参照大量历史客观销售和经营数据分析结果，经过周密详尽的市场调研，严格遵循国家相关法律和法规； ·充分考虑税法和税收政策的规定，严格按时缴纳各项税费进行测算。

3.5.6.3项目面积估算

根据招标文件，结合现场勘查和招标答疑会的精神，经初步设计，本项目各类型产品的面积如下：

表3-3 项目建筑面积汇总表

3.5.6.4项目估算总投资及细目

经初步测算，项目总投资为268，891万元，单方造价4，723元/平方米(按总建筑面积)。项目总投资及明细见下表：

3.5.6.5项目建设进度计划

根据招标文件规定以及本联合体多年的项目开发经验和各项政策要求，编制了项目建设进度计划，具体如下表所示：

表3-5 项目建设进度计划

本项目一期(包括中低价位、中小套型普通商品房、廉租房、幼儿园等各种配套设施)在2007年9月底开工，三个住宅地块同时建设，整体竣工计划在2009年6月完成。本项目二期(包括文化娱乐、消防中队等)在2009年6月开工，并于2010年4月完成。 3.5.6.6资金投入计划

根据项目建设计划，结合开发经验，编制了符合项目建设计划的项目建设进度计划：

表3-6 项目建设进度计划表

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

3.5.6.7资金筹措及使用方案:

本项目的资金来源分为两部分，即自有资金、销售回款。根据测算结果，本项目总投资约26.9亿元，其中自有资金投入14.1亿元，销售回款投入12.8亿元。

自有资金投入计划：

2007年2季度，首期投入11.1亿元，

2007年4季度，股东自有资金投入3亿元;

表3-7 授信额度表(单位:亿元)

3.5.6.8财务效益分析

本项目总计销售收入313，228万元(包括廉租房、限价商品房、文化娱乐设施)，项目整体毛利率为9.15%，销售净利率为6.49%。项目损益情况见下表：

表3-8 项目整体损益表(单位:万元)

4 北京限价商品房存在的问题研究

4.1 限价商品房如何把住质量关？

“木地板上翘、水龙头生锈、墙壁漏水、墙体开裂……”以质量问题存在安全隐患为由，全国首个限价商品房项目——广州保利西子湾被多户业主拒绝收楼，并于2009年4月8日将开发商推上被告席。广州保利西子湾是在广州房价最高的时候推出的全国首个限价商品房项目，从当初的万人抢购，到如今以各种理由遭人弃购、拒住，限价商品房成为了购房者、开发商，甚至是政府有关部门的心病。通过对政府颁布的所有与限价商品房有关的政策文件的研究发现，限价商品房项目只对中小套型房屋的户型、价格以及购房者的资格进行限制，并没有限制开发商的项目开发利润。既然没有限制利润，那么，在同等价格之下，项目开发商依然有很大的自由发挥的空间。逐利是商人的本性，尤其在国内房地产市场，少数享尽暴利之福的地产开发商，早已经习惯了四两拨千斤的暴利环境，如何能够迅速转型，以诸如薄利多销这样的方式来经营房地产项目，对于他们显然难以马上适应和接受。

在限价商品房项目运作过程中，开发商很可能会在各个环节压缩成本。首先，工程在招投标阶段，开发商就会将标底定得很低。由于现在建筑行业的利润已经越来越薄，开发商给的价格又低，施工人员就会想尽各种办法降低成本。这样做虽然不会因此引发房屋安全问题，可是施工方会选择一些低标准的材料。在施工中，开发商还会指定一些材料，要降低成本就有可能会选择价低的钢筋、水泥等。另外，为了压缩成本，施工方会选择酬劳低的施工队，这样的队伍技术水平差，房屋质量上就无法保证，容易为将来收房留下隐患。

种种迹象表明，倘若不在制度设计上堵住这些漏洞，不严把房屋质量关，开发商有关“质量无法保证”的说法，就不仅仅是说说而已，很可能真的付诸实施，带来灾难性的后果。当然，即便在没有限价政策的时候，也有不良开发商为了获取暴利，不择手段地降低成本。并不是说因为限价就会出现偷工减料。在房价飞涨，暴利丰厚的时候，不良开发商尚且如此偷工减料，在限价的政策背景下，如果开发商得不到有效监督和制约，他们这样做的几率更会大大增加。若果真如此，限价商品房就在事实上失去了存在的意义。

因而，在限价政策推出的同时，政府必须有相应的配套质量管控措施，对房屋建筑质量进行更为系统和严格的监管，并加大对不良开发商的惩处力度。同时，还应该为消费者维权提供更为便利的通道，确实把住限价商品房建设的质量关，是限价商品房项目得以顺利实施。

4.2 限价商品房能够消除“夹心层”吗？

4.2.1 “夹心层”的产生

限价商品房到底卖给谁？城市中低收入阶层买得起吗？买不起普通商品房的居民买得到限价商品房吗？

按北京市统计部门公布的居民人均可支配收入以及高、低收入家庭之比等数据计算，北京中低收入人群购房首付不能超过5万元，月供不能超过1500元。

而据介绍，目前公布的限价商品房，东铁匠营地块售价预计为5500元/平方米；广渠路地块预计为8000元/平方米，假设建筑面积为90平方米，前者要50万元，后者则要72万元。前者首付20％加契税约13万元，毛坯房装修费少说也得3万元，合计16万元，然后月供3000元。可见，60％的中低收入阶层是买不起限价商品房的。

而根据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》中的要求，限价商品房允许认购资格的限制是首先必须是申请人须具有北京市户口。其次，家庭人口3人及以下的，家庭年收入须在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下；家庭人口4人及以上的，家庭年收入需在11.6万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值76万元及以下。各远郊区县可结合实际情况制定相应准入标准。

现在的政策还没有直接面向中等收入的人群。其中，就业时间在0-5年的人群大部分落在中等或者中低等收入人群中，而这部分人群的年龄集中在22至28岁之间。这就伴随一个社会问题：是等房结婚还是结婚后再买房。

社会上流行一种说法：一等男人有房无贷，二等男人有房有贷，三等男人无房无贷。有房有贷生活质量不一定比无房无贷的高，但这也反射出一种是否拥有住房在婚姻中起着关键作用。然而，政府对此却隐隐发表了自己的态度：限价商品房单身购买资格中包含一条“年龄超过30岁”。该政策的征求意见稿一出台确实遭到了不少人的质疑，但在最后的意见收集中却出现赞成该政策和反对政策的人数各占四成。政府在正稿中保留该政策，这也反映出政府希望22至28岁年龄段的人群以租房来做为过渡。因此，等房结婚的“夹心层”很可能不得不面临相对较高的商品房。

已婚夫妇也不应该过多奢望于保障性住房。限价商品房的收入标准在8.8万元，能满足该条件的家庭并不少。2007年北京市人均收入22400元/年。两口之家家庭平均年收入大致为44800元/年。假设人均收入是标准正态分布，那么落在36300元/年（经济适用房申购标准上限）和88000元/年（限价商品房申购标准上限）之间的人群比例为40.78%——四成的两口之家都有资格。再假设中等收入中两口之家占全部家庭数的20%，那么满足限价商品房的住户就占了340万户×20%×40%=27万户——这还没有包括一人和三人以上户。按照限价商品房70平方米/套算，即使北京政府严格执行了“两个一千万”，中间没有利益外泄，

3年内能建立的限价商品房也不过14.3万套。保守估计满足限价商品房的两人家庭仅占全部满足资格家庭数的50%，3年内轮到你的机会不到1/4。虽然有轮候3年以上没有申请到的家庭可以优先考虑，这个操作起来难度可能会很大——届时会有成批的人是轮候超过3年。

绝大部分的夹心层可能不得不老老实实的面对商品房。

4.2.2 限价商品房购买资格难界定

“按照新思路，限价商品房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。”其共同特征就是把拥有北京户籍做为最起码的资格，同时要求购买者没有自有住房，并限定购买的最大面积。

有官员解读说，限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”

如何界定“具备一定的房产消费能力”已经“自有住房”？过去经济适用房销售过程中，有为再购一套房搞假离婚的，有的地方领导干部的几个子女刚走上工作岗位，甚至还有大学未毕业就分到经济适用房的，但是很多普通职工的子女都是与父母住在一起却一房难求。怎么限制其中的是非问题？怎么保护弱势群体权利？现在没有规则。

此外，是否所有的拆迁户都应具备购买限价商品房的资格？事实上，拆迁户当中既有一房难求的中低收入者，也不乏拥有几套住房的高收入者。既然限价商品房是为中低收入者造福，界定拆迁户的穷与富？也要拿出相关政策来。

4.3 从“居者有其屋”到“居者有居所”

“让人人有房居住，是政府应尽的责任。”2007年5月19日，时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从过去过分追求经济增长和平均住房面积增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，要逐步实现人人享有适当住房的目标。”

“住房是人的一种基本权利”，早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立。1948年12月10日，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。

十一届全国人大二次会议表决通过的政府工作报告对草案中的“促进房地产市场稳定健康发展”一段有一处较明显修改，即将“努力实现居者有其屋的目标”改为“努力实现住有所居的目标”。这意味着决策层再次确认了构建多层次住房保障体系的制度建设，并首次明确了提倡租房的住房消费理念。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

4.3.1建立科学、合理的住房建设和消费模式

近年来，政府工作报告反复提到“建立科学、合理的住房建设和消费模式”、“形成具有中国特点的住房建设和消费模式”。今年政府工作报告的上述修改则进一步明确了消费模式的含义。仅从字面意思来理解，“居者有其屋”强调了居住者对房屋的所有权，相应的住房消费模式就是通过商品房市场取得拥有产权的住房或通过政府提供的经济适用房获得有限产权的住房；“住有所居”强调了居住者对房屋的使用权，有房可住，相应的住房消费模式则是租住他人房屋或租住政府提供的廉租房、公共租赁房。

从“居者有其屋”到“住有所居”，这一政策目标的改变，可以说是在人多地少国情下的现实选择，也可以说是对前期房地产调控的总结。一方面，城镇化、工业化与土地供应的矛盾日渐突出，坚守18亿亩耕地的政策红线面临极大挑战，必须未雨绸缪地加强土地集约利用和管理，大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民合理消费。另一方面，每年数量庞大的新增大学毕业生以及进城务工的农民，增加了对城市住房的需求，这些需求完全通过市场来解决并不现实。前几年，正是政府住房保障建设的不到位使过多需求拥挤在商品房市场上，并在投资者、投机者的带动下造成房价疯涨。

要实现“住有所居”目标还有很多事情要做。首先，丰富多层次住房保障体系是当务之急。长期以来，经济适用房和廉租房是保障性住房的两大主力，但对于那些既买不起商品房、经济适用房又没有资格住上廉租房的“夹心层”来说，如何解决住房问题仍是头等难题。这一人群中不乏刚刚就业的、城市经济发展所急需的人才。可喜的是，今年政府工作报告明确提出，积极发展公共租赁住房。

其次，加大资金投入，并明确保障房建设重点。保障房覆盖对象是中低收入群体，政府提供免费土地和资金，不应掺杂商品房特性。我国应借鉴国外成熟的住房保障模式，将限价商品房这种具有商品房性质、为抑制房价过快上涨而诞生的住房形态清理出保障房体系；将廉租房和未来的公共租赁房作为发展重点，加大资金投入力度，适度扩大覆盖范围；严把准入关，并每隔一定时期对保障房覆盖对象进行资格审查，实行动态管理。

再者，加快财政制度等相应体制改革。地方政府“土地财政”可谓是前两年推高房价的重要因素，也是目前干扰楼市正常市场调整的潜在因素。“土地财政”模式不抛弃，地方政府的卖地冲动就会一直存在，不仅缺乏建设保障房的主动性，也缺少这方面的资金。对此，不少经济学家建议，尽快将现行土地增值税等税费合并，转化为保有环节的物业税，以稳定政府税收来源，避免“土地财政”，减少闲置房。

此外，“住有所居”的政策目标还面临国人“居者有其屋”的观念根深蒂固、相关调控政策可能因为经济形势变化而有所放松等诸多因素挑战。对此，唯有政府进一步清晰行政与市场的边界，坚守住房保障的本位和调控政策的一致。

4.3.2 居住权是人人都应该享有的权利

诚然，自人类有史以来，“居者有其屋”一直是每个人的梦想。但在“居者有其屋”

问题上，宜从理念、制度、现实三个层面来理解，且不可笼统地一概而论。一概以论之，很可能会引发一系列可怕的后果。

从理念层面看，中国参加的联合国《经济、社会与文化权利公约》明确规定，“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相对的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”很显然，国际社会为公民的基本住房保障设置了一条国际法上的底线。中国《宪法》第三十三条第三款也规定了“国家尊重和保障人权”。由此可以说，“居者有其屋”是个人的一项宪法权利，是国家的一项重要的人权义务和责任。

从制度层面看，《经济、社会与文化权利公约》也只是规定了公民有追求一定物质生活水准的权利以及政府为保证实现这一权利所负有的“努力”。而“努力”只是一种“软”的价值导向，而非实在的、具体的义务和责任，没有什么强制性可言。基于同样的理由，中国国内尚无具体的法律制度对此加以明确规定，因此我们也只能说“居者有其屋”是一种抽象的宪法权利，而非具体的法律权利，原因就在于作为一种具体的法律权利，它必须有具体的内容和实现途径。如说平等主体的公民、法人和其他组织都有订立民事合同的权利，这就是一项具体的法律权利，不但有具体的内容，还有实现的途径，也为《合同法》、《民法通则》等具体法律规范所保障和调整。如果非要给“居者有其屋”的权利属性下结论的话，那么，它只是追求幸福权利的一个组成部分，是宪法层面的权利，是抽象的权利。

从现实层面来看，“居者有其屋”是人们追求幸福权利的一个组成部份，是一个带有理想化的目标追求，在目前中国人多地少等现实国情条件下很难实现。相对而言，“住有所居”——每个人都有住的地方——实现的难度相对要小得多。“居者有其屋”和“住有所居”，其核心虽然都是“居”，但所反映的人们住房状况的内涵和意义却截然不同。前者是居者享有所居住房屋之所有权，而后者却视情况而定，或者居者拥有所居住房屋之所有权，或者居者拥有所居住房屋之使用权；前者一般通过购买房屋而实现，后者可通过或购买或租赁或借用等方式而实现。从“居者有其屋”到“住有所居”，是居住目标从一元化到多元化的转变与跨越，也是中国深化住房制度改革的指导思想和工作方针的根本转变。

因此，消费者应当从自己的可支付能力和可承受能力出发，选择适合自己的住房消费模式：租还是买，租大的还是租小的，买大的还是买小的。作为消费者，我们理应明白：在自己无力购房的情况下，租房也是一种很正常的住房需求。更何况，绝大部分消费者购买的“无力”只是暂时的，随着可支付能力和可承受能力的提高，“居者有其屋”可能就不是梦想了，而是现实了。

总之，先要“有所居”，进而才能“有其屋”。对大多数人而言，这是一个住房需求目标渐次实现的过程。

4.4 新移民与公平

我国目前处于一个长期且快速的城市化、工业化和农业现代化阶段。在这一阶段，政府面临着多方面的任务和压力。在这些任务中较为突出的有三项：一是如何提升竞争力，通过吸引资金和劳动力，促进本地区经济增长；二是如何实现房地产市场的协调发展，为城市化提供基础条件；三是如何解决中低收入阶层的住房保障问题，促进社会和谐发展。

当代中国各城市尤其是各大中城市，无一例外地面临着一个来自全国各地大量新移民潮水般涌入的状况。这种极其动态的现实，任何一种相对静态的计划管理模式都无法适应。以北京为例，事实上北京已经至少连续五年人口的自然增长率为零，但机械增长亦即新流入常住人口的数量每年高达40万以上。而现有北京户籍的人口中，除了极少部分在计划经济时期既没有分到房、在市场经济时代又无力购房的低收入人群需要廉租房保障之外，相当多的人已经有了两套以上的房子，一般一套是计划经济时的单位分房，另外一套则是从市场上购买的升级换代产品。而以农民工和毕业生为主的外来劳动力的住房保障已经成为热点，是否应当将这部分人群纳入到住房保障体系当中，已经成为一个迫在眉睫需要解决的问题。

从现实来看，外来劳动力是推动北京经济发展乃至中国经济增长的重要力量，他们担负了城市建设和运行的大量工作，也是提升企业生产力和竞争力的基础支柱。对于外来劳动力来说，他们不仅希望能够找到工作，增加收入，也渴望能够拥有自己的住房，或者是租赁到价格低廉的住房。住房保障不仅能够解决外来劳动力的休息生活问题，减少上下班途中的意外事件，还是解决两地分居，子女上学等问题的重要条件。对许多外来劳动力意味着他们能否最终实现农转工和社会身份的转变，融入自己工作和建设的城市。

限价商品房作为北京市住房保障体系的重要组成部分，在其准入条件上的第一条就是为了解决户籍人口的居住问题，并没有将为北京经济发展做出巨大贡献的外地来京工作的人员纳入其中。当然，产生这种情况的原因一方面是政府经济能力的考量，另一方面也是对房地产经济调控的一种要求；现阶段如果限价商品房准入人群过大，限价商品房也就失去了可以调控房地产住宅市场的能力。然而，从社会公平的角度而言，随着北京限价商品房供应量的逐年增加，对于为北京经济发展做出巨大贡献的外地来京工作人员，能否有条件的纳入到限价商品房的准入人群，进而将北京市外来务工人员逐步纳入到北京市的住房保障体系中，彻底解决外来劳动力住房保障问题对于政府也具有十分重要的意义，直接关系到北京市的竞争优势、市场活力和社会稳定。具体来说，一是有利于增加对外来劳动力的吸引力，为企业提供高素质的员工。近年来出现的“民工荒”已经表明，如果不采取措施从根本上满足外来劳动力的需求，城市的生产能力和竞争力会被显著地削弱。这诸多措施中，建立外来劳动力的住房保障体系显然是最有吸引力的一个，可有效解决民工难找难留的问题。二是有利于在经济衰退时期拉动房地产市场需求。外来劳动力的需求意愿通常因为能力限制而无法转变成有效需求，在房地产市场处于低谷时，通过建立住房保障体系，可以拉动对房地产业和相关联产业的需求。三是有利于增加本地消费，吸引外地资金与外

来劳动力一同流入到新的定居地。四是有利于鼓励外来劳动力在居住地的创业活动。俗话说，安居乐业，有恒产者有恒心，当外来劳动力解决了住房问题后，他们就有更大的动力在当地投资创业。五是有利于社会稳定，减少人口流动导致的压力，提高流动人口管理的效率。

4.5 限价商品房缺少抗击经济风险的能力

2006年限价商品房概念产生时，正值全国房地产市场空前繁荣的时期，其产生的目的自然是为了平抑快速增长的房价。然而任何事物都有其产生和发展的一个过程。在这个发展的过程中，往往很多未知的因素会对事物产生无法预测的影响。就如此次全球性金融危机对中国经济的打击，首先是出口订单大幅度减少与金融危机前国家执行的货币收紧的金融政策直接导致大面积外向型企业倒闭，连锁反应到经济的其他层面，致使整个经济发展速度放缓，国内出现了一次小规模的从通货膨胀到通货紧缩的过程，全国的房地产业均受到不同程度的打击，个别地区的房价下降迅速，有些城市相同位置的普通商品房甚至与限价商品房价格平齐，产生了新的关于限价商品房购买的矛盾。

在很多方面，限价商品房与普通商品房是无法公平竞争的。

首先，普通商品房使用的土地虽然是采用公开挂牌形式取得，土地取得的溢价成本远远高于同一时期限价商品房的土地使用成本，但是，普通商品房的开发时间、开放方式以及开发进度基本由开发商自己控制，限价商品房的开发时间基本上很短，开发方式以及开发进度由政府控制的比例很大，简单的说，同一时期取得土地的限价商品房项目与普通商品房项目的开发成本与经营技巧完全不同。普通商品房项目可以通过延期开发、放慢开发进度来度过经济危机等诸多不利因素，从而达到房地产开发利润最大化。而作为限价商品房项目则根本不具备此种操作的空间，整体开发，大面积入市是常见的模式。

其次就是在开发成本中土地取得的费用组成方面，房地产开发成本中的土地费用主要由土地补偿、土地出让金和招拍挂时的土地拍卖溢价这三部分组成，根据2002年12月4日北京市人民政府京政[2002]32号公布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》，北京市居住用途的基准地价级别范围分为十级。根据不同的地区，土地的基准地价各不相同（详见附表4-1）。而实际上，基准地价中的“楼面熟地价”实际上就是经过评估的土地补偿费用与该块土地土地出让金之和的最高限制价格。

表4-1 北京市基准地价级别表

按照中原地产研究中心的说法，现在的北京房地产市场主要分为三级，一级市场为土地一级开发市场，也就是将土地变性、重新规划、拆迁、三通一平的开发，是将土地从原状转变为可以上市挂牌交易的“熟地”的过程；二级市场为房地产项目一手房交易市场，就是从土地通过招拍挂过程，取得土地进行建设，形成最终房地产商品并直接销售给购房者的过程；三级市场则是指购房者取得房地产商品的所有权，通过中介机构进行商品租赁、转让等商业行为的过程。限价商品房与普通住宅商品房项目均属于二级市场的商业运作。

由于有基准地价的限制，限价商品房与普通住宅商品房项目土地费用中的土地补偿以及土地出让金这两项的金额基本相同，不会有太大出入。限价商品房由于限制了销售均价，同时销售利润不能超过6%，造成其在取得土地时的溢价就不会很高，投标单位的投标价格差异仅存在于项目建设成本的微弱差别；而普通住宅商品房由于销售价格不受限制，在土地取得时，地产商会制定一个远比土地取得时，周边房价高得多的价格作为项目的目标价格，在开发成本与目标价格之间的资金余额被分为两部分，一部分是土地取得的溢价，一部分是项目的利润，也就是说普通住宅商品房项目的销售价格、销售利润以及土地成本之

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

间比例关系的调整余量远大于限价商品房。

相对而言，限价商品房项目抗风险能力远低于普通住宅商品房项目，风险成本大大增加，一旦出现经济风险，限价商品房项目确实是降无可降。

5. 运用科学发展观正确看待限价商品房

5.1 房地产业的发展需要科学发展观

作为房地产行业的从业人员，每天都会有大量的房地产行业的相关新闻、评述、广告及小道消息扑面而来，进入我的视线，进入我的大脑。从2008年的金融风暴席卷全球，到中国采取紧缩的货币政策，中国的房地产业进入严冬期；从美国的房屋价格暴跌，中国的全国性房地产降价风潮，到有人开始宣称要到美国房地产市场“抄底”购房；从2006年国家提出限价商品房概念，2007年大面积开工建设，2008年认购踊跃到2009年广州“保利-西子湾”业主大面积拒收退购，为所谓的房地产回暖的红火平添一抹绿色。

本人认为往往社会经济运行的各种看似不相关的表象，其实都有着必然的内部关联，如果我们从科学发展观的核心内容看看我们这个行业的问题，或许我们会有一些启发。

科学发展观的主要内容有四点，第一是以人为本的发展观；第二是全面的发展观；第三协调发展观；第四是可持续发展观，其中最核心的内容就是以人为本，其次是可持续的发展。

房地产行业是和老百姓的生活息息相关的产业，因其创造的产品不论什么形式都是人们日常生活、学习、工作所必须，因此就必然要考虑到消费者的需求，考虑到消费者的能力和要求。虽然地产商也是人的集合，但是产品毕竟是要面向市场的，针对人的，假如与人脱节，只能是一个失败的产品。产品和人的博弈，很长时间以来是产品因为资源的稀缺而占了上风，现在进入了或许会很长时间的相持阶段，未来可能会因为产品的稀缺而再次占先，但是随着市场饱和度的提高，最终仍将是人的需求因素成为这个市场方向标。有战略眼光的地产商应在战略上更加注重对以人为本的判断和决策，提供和大多数消费者能够对接的产品才是正途。

针对全面的发展观，我们不可否认，很长时间以来，市场产品配置的不合理，资源被大量运用到中高端的商品住宅中，而忽视了中低收入人群的住房保障，产品没有做到全覆盖，造成商品住宅需求的过度集中，在商品供应不足的情况下，开发商顺势推高房价，而高利润吸引了更多的投资的进入，于是麻烦来了，危机也就产生了。

至于协调这个方面，我倒是觉得房地产行业和相关行业以及政府、金融机构之间是紧密合作甚至是不分彼此的，希望是一种同舟共济，而不是沆瀣一气的关系。

至于可持续的发展，那是每个有理想的、有责任的企业应该考虑到问题。我们有时总是在研究一个项目的规划，其实针对一个企业更应当站在整个市场的角度去规划自己的发展道路，发展方向。以前我们或许可以从一锤子买卖中暴发，但是金融危机下，这种浮躁

和非理性的盈利模式将被克制，我们必须针对不同阶段的产生不同需求加以判断，或引导或规划，简单的说由于过去盲目追求眼前利益，对过去的未来就是现在造成了危机，那我们在可能的条件下何不未雨绸缪，好好的规划一下现在的未来呢，可持续的发展对企业、个人和社会而言都是一种和谐共生。

5.2 房地产的科学发展观

房地产的科学发展观，发展当然是第一要义。住宅市场化10年，中国人告别了分公房的时代，房地产也成了支柱性产业。但我觉得把十几亿人的住房问题当成一个国家的支柱产业似乎欠妥，一开始就犯了方向性错误。对于中国这样的发展中人口大国，吃饭住房这种事情是不能简单用市场来界定的，事关老百姓安身立命的房子，既是生意问题更是生计问题。房地产当然要发展，但发展房地产应该基于老百姓安居乐业的深切愿望，而不是帮助一小部分人先暴富起来。其实中央领导已经意识到这一点，这两年***总理就很英明地多次批评住房政策的弊端，要求加强保障性住房建设力度。而限价商品房、经济适用房以及廉租房的产生正说明了国家对房地产发展的新思维。

把十几亿人的住房拿来做生意是很不明智的，遇到技术好心术不好的人会出问题。房地产要健康和谐地发展，就应该“两条腿走路”——一条腿走市场，一条腿搞保障性住房。和谐的楼市应该是这样的：有钱人可以到市场中购买豪宅、别墅、写字楼和商铺，自己使用和当股票炒都没关系；更多的普通家庭在富裕起来之前住廉租房，买经济适用房或限价商品房。安居乐业，各得其所。

房子是建给人住的，当然要以人为本，这是房地产的科学发展观的核心。具体到楼盘的开发建设，就是要以购房者为本，根植于购房者，服务于购房者，建设人性化住宅，让普通市民都能住上好房子。

实践科学发展观，要坚持可持续发展。说白了，就是要和谐。这几年，中国的楼市很不和谐：寅吃卯粮，房价疯涨，透支市场预期；地方政府倚重土地财政，大肆造城疯狂卖地，房价地价互相助涨，面粉贵过面包；房地产的消费性与投资性重叠，房屋的高食利性被放大，成为赚取暴利的工具，楼市几乎成为股市。

消除房屋的高食利性，提高第二套房的持有成本，使得房屋只值得在满足居住功能，而不是谋取暴利的前提下持有，这才是实现中国房地产长治久安、和谐发展的根本之道。相反，有时候我们对市场经济的认识不能过于教条，金融危机来了，房地产行业性的衰退开始了，大家都在耐心等待房价暴跌，有些人甚至认为房价最好跌回10年前；指责政府救市，以为是救开发商和高房价。开始大家有没有考虑过，如果房价跌到每平方米千把元的话，没有人给咱们盖房子，我们的国家也会像冰岛那样濒临破产了。

5.3 对限价商品房健康发展的建议

5.3.1 “保利-西子湾”，金融危机下的广州限价商品房所想到的

前不久，在广州，全国第一个限价商品房——保利西子湾的项目终于到了收房的时间了，但是却没有出现大家想象的业主欢天喜地搬新家的场景，相反有很多的业主，想尽了办法不要收房，

作为全国首个限价商品房项目的保利西子湾07年在广州市金沙洲推出之时，受到了热烈的欢迎和追捧，成千上百的人参与了空前的摇号，但一年之后又遭遇拒收，真可谓冰火两重天，这究竟是什么原因呢？全是房价惹的祸？！

2008年下半年，席卷全球的金融危机开始对中国的房地产业发生影响，紧缩的货币政策、实体经济的迅速恶化，国民消费水平的迅速下降等多种因素，直接导致全国性的房价的下滑；实事求是的说，这种情况无论是业主还是开发商乃至政府部门都没有想到。房价的变化不以人的意志而变化，但这样的变化，却会影响业主的心态，在房价持续走低的大环境下，当时买到西子湾时幸运的心态，已经荡然无存了，市场这样的变化，就使得限价商品房陷入到了尴尬的局面。

除了价格的变化，让业主感到吃亏之外，各种限制也是业主不满意的一个重要原因。根据广州市对限价商品房的规定，买到限价商品房五年之内是不能进行买卖的。五年之后如果买卖，还需缴纳土地差价的70%。同时在这五年内，不能拥有第二套住房，与房价下滑的不可改变不同，对于这样的限制，业主大都希望能够改变。

今年广州限价商品房销售对象将新纳入两类人群：一类是在城市建设拆迁中符合要求的被拆迁户，另一类是海外归来的高层次人群。同时，现行的限价商品房销售办法也将改写，目的在于放宽对购买人群的限制。

再有就是对房屋质量的要求，很多购房者认为，开发商为了增加利润，在项目规划建设上不尽合理，压缩建设费用导致房屋质量下降。反映出，作为具有保障性质的住房，一方面国家对项目的建设监管力度不足，另一方面就是购房者往往是用对待普通商品房的眼光来审视限价商品房项目，这两种性质的住房项目在舒适性方面必然存在一定的差距。

5.3.2 对限价商品房健康可持续发展的建议

5.3.2.1 不能因噎废食。

限价商品房、经济适用房、廉租房、经济租赁房（包括90/70住房政策）的建设不是削弱、更不是取消，而应该是在更规范、更科学的前提下加快、加大发展力度，金融危机所导致的全球房地产行业性衰退必定是暂时性的，随着全球经济的逐渐好转，从长远上看，

中国的房地产业发展远还没有饱和，还有很大的发展空间，不能因为短期的房价下跌而看空关系到普通百姓安家乐业的住房保障体系，限价商品房必将有其存在的必要性。

5.3.2.2 限价商品房的价格应该是动态的。

应该对中国的经济发展有信心，也应该对北京的经济发展有信心，北京的住房价格从长远来讲，必定还是上升的态势；限价商品房的价格应该随着商品房的价格波动而波动，差价部分应该由政府的财政收入或土地收入来支出，以购房补贴的方式进行发放，理论上，最终限价商品房上市流通时，政府收回35%的溢价收益完全可以抵消此项支出。随着今明两年全国各地大量的经济适用房会相继入市，届时“经济适用房遭遇尴尬”可能也会出现，对此，必须要有清醒而又正确的认识。

5.3.2.3 限价商品房应该是现房销售。

限价商品房应该是现房销售。以避免价格大幅波动对本已经济十分拮据且应该得到更多帮助的中低收入者蒙受不必要的损失，这也是违背保障性住房的初衷的！

5.3.2.4 限价商品房的销售对象也应该是动态的。

由于房改10多年来，经济适用房等保障性住房长期以来是空白，太多的中低收入者需要进行住房改善，但目前的供应量明显不够，而且有些地方至今启动十分缓慢甚至是尚未实质性启动。应该加大不同层次保障住房的供应和相应扩大保障性住房的受益面。

5.3.2.5 房地产的调控是个复杂的系统工程。

必须从应该从供给（管住地根、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败（相当部分国内外黑钱和腐败收入流入了房地产领域，相信严厉反腐和房产销售国内联网，腐败很快就会浮出水面，关键是看敢不敢痛下决心！）、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果（即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地和信贷”两道闸门）；现在仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念尚未定义，这样调控的效果会适得其反、南辕北辙。管住18亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前犹为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷、税收（累进）进行调控，建议恢复5年营业税政策（营业税政策5年周期未到就无疾而终实在是个讽刺，5年以内置换可以免税，但5年要出售一定是投机），建议实行20%房产交易所得税，建议率先对两套以上住房实行物业税，坚决杜绝一户两套以上住房，这是中国人多地少的国情、民情所决定的。

96北京限价商品房研究(论文正式版)_北京限价商品房

5.3.2.6 保障性住房是一项利国利民的民生工程。

建设保障性住房是社会和谐和百姓安居乐业的基础，是各国和各级政府的责任！必须倾注感情，要角色互换。保障性住房的建设不能花拳绣腿，不能“犹抱琵琶半遮面”，更不能阳奉阴违！

5.3.2.7 房价的理性波动是经济规律的客观表现。

世界房地产业的发展史证明，各国的房地产发展是有规律和周期的，房地产的发展（包括房价）都是有起伏的！都是螺旋式发展的！房价应该随着绝大多数老百姓的收入增长而上涨！一般房产周期8——10年左右，长者如美国周期为20年左右。而中国房地产业长达将近20年的长周期发展有太多非自然因素的作用，其理性回归只是时间问题！房价的理性回归正是客观经济规律的内在表现。稳定房价决不意味房价大起不落！当前中国房价的理性回归有利于中国经济的软着陆！有利于经济结构的调整和经济发展方式的转型！有利于广大中低收入者的安居乐业和社会和谐！

结束语

广州限价商品房遭遇的尴尬，是情理之中事，是中国房地产非理性发展、也是保障性住房失而复得过程中必然出现的现象，是中国房地产风险自我释放和国际金融风险重叠作用下的产物，更是中国房地产业乃至中国经济理性回归的好兆头。

2006年5月国务院下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确的提出了限价商品房、经济适用房和廉租房的概念，以及住房保障体系的建立；限价商品房作为一种新的房屋产品类型进入房地产市场，使之成为我国房地产业落实科学发展观，运用科学发展观保障我国房地产业健康发展的重要手段。限价商品房的产生，是我国住房保障体系健全的标志，廉租房、经济适用房、限价商品房按比例协调建设，满足我国改善中低收入人群的住房条件的要求，通过对适用人群限定要求的不断调整，加大住房保障体系的涵盖能力，减少“夹心层”人群的产生，是我国的住房保障体系能够真正做到以人为本，全面、协调和可持续发展的有力保障。。

致谢

在即将完成工程硕士研究生毕业论文的时候，回首三年多的研究生学习经

历颇多感慨，我前进的每一步都离不开广大老师和同学的帮助。

首先，我要感谢教育过我的诸位老师，感谢他们的无私的传授知识，特别是我的导师赵世强老师，他诲人不倦的教学态度、科学严谨的教学方法和对科学技术的研究精神为我撰写论文树立了榜样。在赵老师的悉心指导下，我的论文才得以顺利完成。

其次，我要感谢的是学院的每个老师，他们为我提供了很好的学习环境，使我在北京建筑工程学院学习的三年多期间学到了很多知识理论和实践经验。同样要感谢的是学院的同学们，虽然大家都很忙，但如果我有问题问到同学时，都能得到满意的答复。

第三，要感谢我公司的领导和同事们，他们不仅给我创造了一个融洽和谐的工作和学习环境，也给予我很大的关心和帮助。我的课题选择便是在工作的背景下产生的。

最后，我愿意把我的感谢之情表达给我的家人，是他们的默默背后支持，使

我能够安心顺利地完成硕士研究生的繁重学业和毕业论文。家人的关怀和支持一直是我不断进取的最大动力！

毕业后，我会把我在北京建筑工程学院学到的知识和培养的能力应用到自身的工作当中去，并以此作为对老师和祖国辛勤培育的回报。

最后，再次感谢所有帮助我的老师、同学、家人和同事！

参考文献

[1] 北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知（京政发[2008]8号）北京市政府，2008

[2] 北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法的通知（京建住[2008]223号）北京市建委，2008

[3] 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）国务院，2007

[4] 经济适用住房管理办法（建住房[2007]258号）建设部，2007

[5] 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发[2006]37号）国务院，2006

[6] 切实稳定住房价格的通知（国办发明电[2005]8号）国务院，2005

[7] 做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）国务院，2005

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三 : 96北京限价商品房研究(论文正式版)