一 : 四季雅苑

四季雅苑_楼盘资料

一、

四季雅苑概述

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。

二、四季雅苑楼盘详情与楼盘点评

四季雅苑楼盘详情：楼盘

名称

区域

板块

开发

商浦东世纪公园环以内）和记黄埔地产(上海)有限公司（内四季雅苑物业类别楼盘地址项目网站浦东区花木路1983弄公寓别墅

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。附近有著名的耀中国际学校，幼儿园至中

1

学均设有课程；周边生活配套有麦德龙、百安居等大型卖场和联洋生活社区的车程均在10分钟内。

上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。由长江实业(集团)及和记黄埔地产集团携手兴建的「四季雅苑」是上海内环线内规模较大的豪华住宅小区,毗邻世纪公园。

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围。每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。设施包括一个圆型广场，篮球场，网球场，桌球台，健身房，儿童乐园和室内及室外游泳池等。上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。

四季雅苑为高级及低密度住宅发展项目，由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成，布局别出心裁，华贵气派透现脱俗超凡的气质。居庭四周，秀树摇曳生姿，随着春夏秋冬的流转，为您演绎一幕幕四季风情画。置身如此恬静怡人的环境，心神豁达开朗，一切凡尘俗虑尽抛诸脑後。项目内四周以花丛，小池流水和喷泉雕塑作为点缀，设有广尝庭园以及绿意盎然的草坪，让住客能随意散步嬉戏，享受生活的悠闲与恬静。

四季雅苑一期共有9种房型可供选择，包括独栋别墅和联排别墅，联排别墅面积约在171平方米，独栋别墅面积约为246-521平方米。

四季雅苑楼盘点评：

优点：

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围，每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。缺点：

周边生活配套设施有待完善，餐饮等设施相对缺乏。

三、四季雅苑交通情况与楼盘配套四季雅苑交通情况：

地铁线

路交通状

况公共交通：途经线路包括申陆专线、东周线。轨道交通：2号线（世纪公园站）、7号线（花木站）。2号线（世纪公园）7号线（花木路）

四季雅苑楼盘配套：

小区内篮球场、网球场、桌球台、健身房、儿童乐园、室内及室外游泳池

2

部

学校

商场

医院

银行

饮食

娱乐耀中国际学校大拇指广场、2006商业街、海浦东明星集贸市场、金桥购物中心花木地段医院、瑞东医院光大银行、上海银行、上海农商英银行、中国农业银行、交通银行TABOLA、千贺屋、君品酒楼、东锦江索菲特法式旋转餐厅世纪广场、世纪公园、东方艺术中心、上海科技馆、浦东新区政府、浦东图书馆、浦东青少

年活动中心、新国际博览中心、逸飞创意街。

其他上海科技馆、东锦江大酒店、淳大万丽酒店、新亚汤臣洲际酒店、瑞吉红塔大酒店等五星级

酒店、浦东政府

四、四季雅苑成交统计与开发商历史报价

四季雅苑成交统计：

已售统计

日期

2012-11

-26

2012-11

-25

2012-11

-24

2012-11

-23

2012-11

-22

2012-11

-21

2012-11

-20

2012-11

-19

2012-11

-18

2012-11

-17套数1面积153累计已售均价57226累计未售退房次数0销售金额已售套数已售面积未售套数未售面积87555780346870211602724000569673458686816127393000569670345868681612739300056967034586868161273930005696703458686816127393000569670344865961622766500056967034486596162276650005696703448659616227665000569670292240893448659616227665025135696734486596162276650四季雅苑历史报价：

3

记录日

最高价格

期

2012

-11-23

2012

-10-31

2012

-09-19

2012

-08-30

2012

-07-24

2012

-06-27

2012

-05-30

2012

-04-30--1900万元/套70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡--均价最低价格价格标注----------------------------

资料来源：网易房产

4

二 : 四季雅苑

四季雅苑_楼盘资料

一、

四季雅苑概述

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。(www.61k.com）由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。

二、四季雅苑楼盘详情与楼盘点评

四季雅苑楼盘详情：楼盘

名称

区域

板块

开发

商浦东世纪公园环以内）和记黄埔地产(上海)有限公司（内四季雅苑物业类别楼盘地址项目网站浦东区花木路1983弄公寓别墅

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。附近有著名的耀中国际学校，幼儿园至中

1

四季雅苑别墅 四季雅苑

学均设有课程；周边生活配套有麦德龙、百安居等大型卖场和联洋生活社区的车程均在10分钟内。[www.61k.com)

上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。由长江实业(集团)及和记黄埔地产集团携手兴建的「四季雅苑」是上海内环线内规模较大的豪华住宅小区,毗邻世纪公园。

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围。每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。设施包括一个圆型广场，篮球场，网球场，桌球台，健身房，儿童乐园和室内及室外游泳池等。上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。

四季雅苑为高级及低密度住宅发展项目，由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成，布局别出心裁，华贵气派透现脱俗超凡的气质。居庭四周，秀树摇曳生姿，随着春夏秋冬的流转，为您演绎一幕幕四季风情画。置身如此恬静怡人的环境，心神豁达开朗，一切凡尘俗虑尽抛诸脑後。项目内四周以花丛，小池流水和喷泉雕塑作为点缀，设有广尝庭园以及绿意盎然的草坪，让住客能随意散步嬉戏，享受生活的悠闲与恬静。

四季雅苑一期共有9种房型可供选择，包括独栋别墅和联排别墅，联排别墅面积约在171平方米，独栋别墅面积约为246-521平方米。

四季雅苑楼盘点评：

优点：

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围，每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。缺点：

周边生活配套设施有待完善，餐饮等设施相对缺乏。

三、四季雅苑交通情况与楼盘配套四季雅苑交通情况：

地铁线

路交通状

况公共交通：途经线路包括申陆专线、东周线。轨道交通：2号线（世纪公园站）、7号线（花木站）。2号线（世纪公园）7号线（花木路）

四季雅苑楼盘配套：

小区内篮球场、网球场、桌球台、健身房、儿童乐园、室内及室外游泳池

2

四季雅苑别墅 四季雅苑

部

学校

商场

医院

银行

饮食

娱乐耀中国际学校大拇指广场、2006商业街、海浦东明星集贸市场、金桥购物中心花木地段医院、瑞东医院光大银行、上海银行、上海农商英银行、中国农业银行、交通银行TABOLA、千贺屋、君品酒楼、东锦江索菲特法式旋转餐厅世纪广场、世纪公园、东方艺术中心、上海科技馆、浦东新区政府、浦东图书馆、浦东青少

年活动中心、新国际博览中心、逸飞创意街。(www.61k.com)

其他上海科技馆、东锦江大酒店、淳大万丽酒店、新亚汤臣洲际酒店、瑞吉红塔大酒店等五星级

酒店、浦东政府

四、四季雅苑成交统计与开发商历史报价

四季雅苑成交统计：

已售统计

日期

2012-11

-26

2012-11

-25

2012-11

-24

2012-11

-23

2012-11

-22

2012-11

-21

2012-11

-20

2012-11

-19

2012-11

-18

2012-11

-17套数1面积153累计已售均价57226累计未售退房次数0销售金额已售套数已售面积未售套数未售面积87555780346870211602724000569673458686816127393000569670345868681612739300056967034586868161273930005696703458686816127393000569670344865961622766500056967034486596162276650005696703448659616227665000569670292240893448659616227665025135696734486596162276650四季雅苑历史报价：

3

四季雅苑别墅 四季雅苑

记录日

最高价格

期

2012

-11-23

2012

-10-31

2012

-09-19

2012

-08-30

2012

-07-24

2012

-06-27

2012

-05-30

2012

-04-30--1900万元/套70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡--均价最低价格价格标注----------------------------

资料来源：网易房产

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三 : 四季雅苑

四季雅苑_楼盘资料

一、

四季雅苑概述

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。

二、四季雅苑楼盘详情与楼盘点评

四季雅苑楼盘详情：楼盘

名称

区域

板块

开发

商浦东世纪公园环以内）和记黄埔地产(上海)有限公司（内四季雅苑物业类别楼盘地址项目网站浦东区花木路1983弄公寓别墅

四季雅苑位于浦东世纪公园板块。由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55％，是一个以高级别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中央为3万平方米的景观公园。附近有著名的耀中国际学校，幼儿园至中

1

学均设有课程；周边生活配套有麦德龙、百安居等大型卖场和联洋生活社区的车程均在10分钟内。

上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。由长江实业(集团)及和记黄埔地产集团携手兴建的「四季雅苑」是上海内环线内规模较大的豪华住宅小区,毗邻世纪公园。

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围。每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。设施包括一个圆型广场，篮球场，网球场，桌球台，健身房，儿童乐园和室内及室外游泳池等。上海四季雅苑是一个以高级别墅为主的住宅区，景观设计以欧陆风格为特色，小区中央3万平方米的景观公园。该工程集人工湖、罗马广尝凉亭为一体，在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木。有机地移入了欧洲园林中的模纹植物，创造了一个宁静的、树木茂盛的高级住宅区的景观环境。

四季雅苑为高级及低密度住宅发展项目，由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成，布局别出心裁，华贵气派透现脱俗超凡的气质。居庭四周，秀树摇曳生姿，随着春夏秋冬的流转，为您演绎一幕幕四季风情画。置身如此恬静怡人的环境，心神豁达开朗，一切凡尘俗虑尽抛诸脑後。项目内四周以花丛，小池流水和喷泉雕塑作为点缀，设有广尝庭园以及绿意盎然的草坪，让住客能随意散步嬉戏，享受生活的悠闲与恬静。

四季雅苑一期共有9种房型可供选择，包括独栋别墅和联排别墅，联排别墅面积约在171平方米，独栋别墅面积约为246-521平方米。

四季雅苑楼盘点评：

优点：

清新舒适的生活环境、高尚的国际社区氛围，每栋别墅包含花园和车库，卫星电视安装到每户。缺点：

周边生活配套设施有待完善，餐饮等设施相对缺乏。

三、四季雅苑交通情况与楼盘配套四季雅苑交通情况：

地铁线

路交通状

况公共交通：途经线路包括申陆专线、东周线。轨道交通：2号线（世纪公园站）、7号线（花木站）。2号线（世纪公园）7号线（花木路）

四季雅苑楼盘配套：

小区内篮球场、网球场、桌球台、健身房、儿童乐园、室内及室外游泳池

2

部

学校

商场

医院

银行

饮食

娱乐耀中国际学校大拇指广场、2006商业街、海浦东明星集贸市场、金桥购物中心花木地段医院、瑞东医院光大银行、上海银行、上海农商英银行、中国农业银行、交通银行TABOLA、千贺屋、君品酒楼、东锦江索菲特法式旋转餐厅世纪广场、世纪公园、东方艺术中心、上海科技馆、浦东新区政府、浦东图书馆、浦东青少

年活动中心、新国际博览中心、逸飞创意街。

其他上海科技馆、东锦江大酒店、淳大万丽酒店、新亚汤臣洲际酒店、瑞吉红塔大酒店等五星级

酒店、浦东政府

四、四季雅苑成交统计与开发商历史报价

四季雅苑成交统计：

已售统计

日期

2012-11

-26

2012-11

-25

2012-11

-24

2012-11

-23

2012-11

-22

2012-11

-21

2012-11

-20

2012-11

-19

2012-11

-18

2012-11

-17套数1面积153累计已售均价57226累计未售退房次数0销售金额已售套数已售面积未售套数未售面积87555780346870211602724000569673458686816127393000569670345868681612739300056967034586868161273930005696703458686816127393000569670344865961622766500056967034486596162276650005696703448659616227665000569670292240893448659616227665025135696734486596162276650四季雅苑历史报价：

3

记录日

最高价格

期

2012

-11-23

2012

-10-31

2012

-09-19

2012

-08-30

2012

-07-24

2012

-06-27

2012

-05-30

2012

-04-30--1900万元/套70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡70000元/㎡--均价最低价格价格标注----------------------------

资料来源：网易房产

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四 : 四季雅苑个案分析

四季雅苑五期个案分析
同策咨询· 大客户事业部
2011.7.27

项目概览
建筑面积 物业组合 容积率 37061㎡ 11幢小高层 0.40（整体） 总户数 当期户数 车位比 441 176 1:1

绿化率
建筑设计 物业管理 开发商 代理商 开发批次 开盘户型

55%

物业费

10元/㎡

上海建筑设计研究院有限公司 和记物业管理服务有限公司 和记黄埔地产(上海)有限公司 易居中国 五期第一批 单价 65000

2R 116-126㎡ 3R 153-170㎡ 复式144-271㎡

区位评判

区域属性

浦东花木高级住宅区

中山 公园

南京 广场 西路

人民

陆家嘴

淮海中路
环

新天地

联洋 国际 社区

徐家汇

内

? 内环内，浦东-花木板块
? 周边多为成熟住宅区 ? 紧邻世纪公园

花木 住宅区

区域价值——商业

附近商业配套较为成熟 陆家嘴商圈辐射范围 大拇指广场

陆家嘴金融 贸易区

联洋国 际社区

国际博览中心商业圈

区域价值——教育
?

量少质优的教育资源

周边教育资源主要有

耀中国际学校(A)
?

该学校为高档教育 机构，从幼儿园到 高中，配置齐全

?

其余教育资源
?

世纪公园北侧
?

联洋社区

?

世纪公园南侧
?

花木住宅区

区域价值——环境

别墅住宅区环抱，高端氛围浓厚

高尔夫球场

靠近世纪公园和高尔夫球场、大面积景观绿化 图上标注为别墅区

项目四至

柳杉路

浦园千秋别墅

罗山路 （内环高架）

干净整洁 高端氛围浓厚

张家浜

东：罗山路 北：浦园千秋别墅

西：柳杉路

南：花木路

区位评判总结
? ? ?

内环内边缘地块，紧邻花木、联洋成熟社区

大面积绿化景观
位于内环高架旁，噪音污染严重

易于发展为高端住宅区，周边配套待完善

项目规划

分期规划

项目五期

别墅基本售罄后推出，定位高端

306 305 303 302

301 300 299 298

东侧中部8幢物业为当前可售的298~306（无304）

其中，298-301为11年3月开盘，302-306为5月开盘
据业务员口述，当前在售的是303-306的3幢

交通动线

别墅式的车行线路无法满足 公寓的安全性需要

车行入口共有5个
罗山路1个 柳杉路4个 每2幢公寓设置1个地下车库入口 车位配比 1:1

景观设计

景观设计大气，绿化率高，考虑季节变化
?

景观设计以欧陆风格 为特色，中轴线设计

306 305 303 302

301 300 299 298

?

小区中央3万平方米
的景观公园
?

集人工湖、罗马广 场、凉亭为一体

?

在绿化配置上，选用 了具有季节变化特点 的枫树和银杏等树木

景观中轴 绿化率：55%

配套设置

会所功能主要以运动为主，缺乏高档休闲场所
? ?

会所设置在小区西侧 会所功能
? ? ? ? ?

圆形广场 篮球场 网球场 桌球台 健身房

?
?

儿童乐园
室内外游泳池

?

物业费：10元/㎡· 月（含会所使用）

建筑排布
?

重景观、轻朝向 别墅区的噪音屏障

8幢全部为9（9复10）层 小高层，每幢两梯三户 蝶形排布，朝向西（略偏 南），背侧为内环高架 景观以小区景观和陆家嘴 景观为主

?

?

项目规划总结
公寓房源体量小，位置较差

?

?
?

规划主要以服务别墅区为主
重景观、轻产品
规划设计带有浓厚的香港特色

产品表现

建筑立面
立面表现较为破旧 用料不够高端

? ?

下三层为石材外立面

上层主要为涂料

户型配比
套数占比

主力房型为3房，复式占比高达23% 房型
2R 116-126

套数 24 112 16 16 8

套数占比 13.64% 63.64% 9.09% 9.09% 4.55%

2R 116-126 3R 153-171 复式 144-145 复式 251 复式 271

9.09% 9.09% 4.55% 13.64% 3R 153-171 复式 144-145 63.64% 复式 251 复式 271

合计

176

100.00%

户型分析
?

3R，至7层，156㎡， 北侧边套
?

北

采光面为东面和西
面，和传统意义上南 北向的房子不同

?
?

大面宽、窄进深设计
南向连接电梯间，故 无朝南的功能间，主 卧朝西

?

西侧设置了景观阳台

户型分析
?

3R, 161㎡, 南侧边套，

1F
北
?

采光面同样为东面和 西面 大面宽，短进深设计 可分别从入户门和厨

? ?

房通往前后花园
?

主卧朝西，景观度较 好

户型分析总结
? ? ?

整体非南北朝向，舒适感差 面宽表现良好 重视景观位置
整体上来看，户型设计风格比较独特，非南北朝向舒适度低

装修标准
?

价格标准： 10000元/㎡

产品总结
? ?

无论从立面还是房型来看，整体表现较差 10000元/㎡的装修标准从一定程度上弥补了产品劣势

现场表现

平面包装

主干道——花木路芳甸路交叉 小区入口处——柳杉路花木路

公寓项目宣传力度较大，借别墅项目试图营造高端氛围

道旗：芳甸路、 花木路

动线引导

交通动线较长，但绿化景观表现力好

售楼处设置在御翠园（和黄之 前所售纯别墅小区）会所处

柳杉路入口，仪式感强

社区入口

入口处绿化丰富，植被高度较高， 给人以幽静的感觉

销售分析

媒体推广
媒体选择
70 60 投放金额（万元） 50 40 30 20

港式投放思想，注重提高调性

62.58

?
59

选用主流媒体
? ?

《新闻晨报》 《东方早报》

36

?
24
19 10 4.5

选用专业的财经类报纸投放，面 向高端财经人士
? ? ?

10 0

《第一财经日报》
《上海证券报》 《每日经济新闻》

媒体推广

广告投放量集中在第二次推案前后 因为续销状况不理想，7月22日加大投放量

投放金额
702900

360000 312900 290000 240000 200000 45000 0 0 0 0 0 0 0

媒体推广

软文向视觉表现转变，后者旨在加强客户导入

11年4月22日 《第一财经日报》

11年6月1日 《租售情报》

11年7月22日 《新闻晨报》

价格分析

均价走势平稳，7月开始价格提升

价格分析
1号（北侧） 面积 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 145 120 156 156 156 156 156 169 164（200） 价格 79500 60700 57600 53200 54000 52100 74000 面积 271

价格跨度较大，南侧比北侧稍贵 复式房源价格最高
3号（中间） 价格 92000 2号（南侧） 面积 145 116 价格 80000 55000 53600 53000 74500

253
253 126 挑高

63300 59500

153 153 153 153 153 165 161（200）

去化分析
房型
2R 116126

整体去化表现一般，低总价房源去化速度快
套数占比 去化套数
13.64% 63.64% 9.09% 9.09% 4.55% 100.00% 3 28 1 0 0 32

套数
24 112 16 16 8 176

去化率
12.50% 25.00% 6.25% 0.00%

?

3房房型去化率较高，去化 楼层主要在低区楼层
?

低区楼层具有总价优势

3R 153171
复式 144145 复式 251 复式 271 合计

?

2房房型体量小，去化也全 为3层房源
?

8层的2房房型总价高

?

复式房源由于尚未正式推 出，仅有个别去化

0.00% 18.18%

销售分析总结
?

传统港式销售模式，较为被动

?
?

依靠中原地产和自身代理商的一二手联动
由于户型表现较差，加之位置靠近高架，去化表现较差

客户分析

客户分析
?

客源以港澳台和外地客户为主

?

本地客户对于房源朝向具有很深的偏好，该案房源
朝向上有很大的缺陷

?

客层上看，以企业高管、股东为主

SWOT分析

Strength
?

Weakness
?

核心地段：高端居住区地段

户型：朝向缺陷

?
?

配套：商业、生活配套成熟、教育配套高端
景观：小区自身景观优良，大面积绿化公园、陆家 嘴景观有一定特色 物业：和记物业品质较高

?

现场表现：样板房缺失

?

Opportunity
? ?

Threat
? ? ?

稀缺性：内环内大面积公园住宅 客户：别墅高端客户导入

市场竞争：小区周边配套待完善 政策压力：限购等政策对高端市场压制较大 售楼处：内环内公寓体量庞大，竞争激烈

THE END
同策咨询· 大客户事业部

五 : 四季雅苑个案分析

四季雅苑五期个案分析
同策咨询· 大客户事业部
2011.7.27

项目概览
建筑面积 物业组合 容积率 37061㎡ 11幢小高层 0.40（整体） 总户数 当期户数 车位比 441 176 1:1

绿化率
建筑设计 物业管理 开发商 代理商 开发批次 开盘户型

55%

物业费

10元/㎡

上海建筑设计研究院有限公司 和记物业管理服务有限公司 和记黄埔地产(上海)有限公司 易居中国 五期第一批 单价 65000

2R 116-126㎡ 3R 153-170㎡ 复式144-271㎡

区位评判

区域属性

浦东花木高级住宅区

中山 公园

南京 广场 西路

人民

陆家嘴

淮海中路
环

新天地

联洋 国际 社区

徐家汇

内

? 内环内，浦东-花木板块
? 周边多为成熟住宅区 ? 紧邻世纪公园

花木 住宅区

区域价值——商业

附近商业配套较为成熟 陆家嘴商圈辐射范围 大拇指广场

陆家嘴金融 贸易区

联洋国 际社区

国际博览中心商业圈

区域价值——教育
?

量少质优的教育资源

周边教育资源主要有

耀中国际学校(A)
?

该学校为高档教育 机构，从幼儿园到 高中，配置齐全

?

其余教育资源
?

世纪公园北侧
?

联洋社区

?

世纪公园南侧
?

花木住宅区

区域价值——环境

别墅住宅区环抱，高端氛围浓厚

高尔夫球场

靠近世纪公园和高尔夫球场、大面积景观绿化 图上标注为别墅区

项目四至

柳杉路

浦园千秋别墅

罗山路 （内环高架）

干净整洁 高端氛围浓厚

张家浜

东：罗山路 北：浦园千秋别墅

西：柳杉路

南：花木路

区位评判总结
? ? ?

内环内边缘地块，紧邻花木、联洋成熟社区

大面积绿化景观
位于内环高架旁，噪音污染严重

易于发展为高端住宅区，周边配套待完善

项目规划

分期规划

项目五期

别墅基本售罄后推出，定位高端

306 305 303 302

301 300 299 298

东侧中部8幢物业为当前可售的298~306（无304）

其中，298-301为11年3月开盘，302-306为5月开盘
据业务员口述，当前在售的是303-306的3幢

交通动线

别墅式的车行线路无法满足 公寓的安全性需要

车行入口共有5个
罗山路1个 柳杉路4个 每2幢公寓设置1个地下车库入口 车位配比 1:1

景观设计

景观设计大气，绿化率高，考虑季节变化
?

景观设计以欧陆风格 为特色，中轴线设计

306 305 303 302

301 300 299 298

?

小区中央3万平方米
的景观公园
?

集人工湖、罗马广 场、凉亭为一体

?

在绿化配置上，选用 了具有季节变化特点 的枫树和银杏等树木

景观中轴 绿化率：55%

配套设置

会所功能主要以运动（https://www.xiaozongshi.com）为主，缺乏高档休闲场所
? ?

会所设置在小区西侧 会所功能
? ? ? ? ?

圆形广场 篮球场 网球场 桌球台 健身房

?
?

儿童乐园
室内外游泳池

?

物业费：10元/㎡· 月（含会所使用）

建筑排布
?

重景观、轻朝向 别墅区的噪音屏障

8幢全部为9（9复10）层 小高层，每幢两梯三户 蝶形排布，朝向西（略偏 南），背侧为内环高架 景观以小区景观和陆家嘴 景观为主

?

?

项目规划总结
公寓房源体量小，位置较差

?

?
?

规划主要以服务别墅区为主
重景观、轻产品
规划设计带有浓厚的香港特色

产品表现

建筑立面
立面表现较为破旧 用料不够高端

? ?

下三层为石材外立面

上层主要为涂料

户型配比
套数占比

主力房型为3房，复式占比高达23% 房型
2R 116-126

套数 24 112 16 16 8

套数占比 13.64% 63.64% 9.09% 9.09% 4.55%

2R 116-126 3R 153-171 复式 144-145 复式 251 复式 271

9.09% 9.09% 4.55% 13.64% 3R 153-171 复式 144-145 63.64% 复式 251 复式 271

合计

176

100.00%

户型分析
?

3R，至7层，156㎡， 北侧边套
?

北

采光面为东面和西
面，和传统意义上南 北向的房子不同

?
?

大面宽、窄进深设计
南向连接电梯间，故 无朝南的功能间，主 卧朝西

?

西侧设置了景观阳台

户型分析
?

3R, 161㎡, 南侧边套，

1F
北
?

采光面同样为东面和 西面 大面宽，短进深设计 可分别从入户门和厨

? ?

房通往前后花园
?

主卧朝西，景观度较 好

户型分析总结
? ? ?

整体非南北朝向，舒适感差 面宽表现良好 重视景观位置
整体上来看，户型设计风格比较独特，非南北朝向舒适度低

装修标准
?

价格标准： 10000元/㎡

产品总结
? ?

无论从立面还是房型来看，整体表现较差 10000元/㎡的装修标准从一定程度上弥补了产品劣势

现场表现

平面包装

主干道——花木路芳甸路交叉 小区入口处——柳杉路花木路

公寓项目宣传力度较大，借别墅项目试图营造高端氛围

道旗：芳甸路、 花木路

动线引导

交通动线较长，但绿化景观表现力好

售楼处设置在御翠园（和黄之 前所售纯别墅小区）会所处

柳杉路入口，仪式感强

社区入口

入口处绿化丰富，植被高度较高， 给人以幽静的感觉

销售分析

媒体推广
媒体选择
70 60 投放金额（万元） 50 40 30 20

港式投放思想，注重提高调性

62.58

?
59

选用主流媒体
? ?

《新闻晨报》 《东方早报》

36

?
24
19 10 4.5

选用专业的财经类报纸投放，面 向高端财经人士
? ? ?

10 0

《第一财经日报》
《上海证券报》 《每日经济新闻》

媒体推广

广告投放量集中在第二次推案前后 因为续销状况不理想，7月22日加大投放量

投放金额
702900

360000 312900 290000 240000 200000 45000 0 0 0 0 0 0 0

媒体推广

软文向视觉表现转变，后者旨在加强客户导入

11年4月22日 《第一财经日报》

11年6月1日 《租售情报》

11年7月22日 《新闻晨报》

价格分析

均价走势平稳，7月开始价格提升

价格分析
1号（北侧） 面积 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 145 120 156 156 156 156 156 169 164（200） 价格 79500 60700 57600 53200 54000 52100 74000 面积 271

价格跨度较大，南侧比北侧稍贵 复式房源价格最高
3号（中间） 价格 92000 2号（南侧） 面积 145 116 价格 80000 55000 53600 53000 74500

253
253 126 挑高

63300 59500

153 153 153 153 153 165 161（200）

去化分析
房型
2R 116126

整体去化表现一般，低总价房源去化速度快
套数占比 去化套数
13.64% 63.64% 9.09% 9.09% 4.55% 100.00% 3 28 1 0 0 32

套数
24 112 16 16 8 176

去化率
12.50% 25.00% 6.25% 0.00%

?

3房房型去化率较高，去化 楼层主要在低区楼层
?

低区楼层具有总价优势

3R 153171
复式 144145 复式 251 复式 271 合计

?

2房房型体量小，去化也全 为3层房源
?

8层的2房房型总价高

?

复式房源由于尚未正式推 出，仅有个别去化

0.00% 18.18%

销售分析总结
?

传统港式销售模式，较为被动

?
?

依靠中原地产和自身代理商的一二手联动
由于户型表现较差，加之位置靠近高架，去化表现较差

客户分析

客户分析
?

客源以港澳台和外地客户为主

?

本地客户对于房源朝向具有很深的偏好，该案房源
朝向上有很大的缺陷

?

客层上看，以企业高管、股东为主

SWOT分析

Strength
?

Weakness
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核心地段：高端居住区地段

户型：朝向缺陷

?
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配套：商业、生活配套成熟、教育配套高端
景观：小区自身景观优良，大面积绿化公园、陆家 嘴景观有一定特色 物业：和记物业品质较高

?

现场表现：样板房缺失

?

Opportunity
? ?

Threat
? ? ?

稀缺性：内环内大面积公园住宅 客户：别墅高端客户导入

市场竞争：小区周边配套待完善 政策压力：限购等政策对高端市场压制较大 售楼处：内环内公寓体量庞大，竞争激烈

THE END
同策咨询· 大客户事业部

本文标题：四季雅苑-四季雅苑
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