一 : 2016郑州郑东新区楼盘房价走势如何？
郑东新区房价走势：10月均价13783 元/平方米| 价格涨幅 ↑0.27%
希望我的答案对你有帮助。
“www.61k.com”郑东11月楼盘均价 12872 元/m² ，环比上月下跌 0.50% ↓
郑东9-10月楼盘均价 12937 元/m²
郑东8月楼盘均价 12847 元/m²
郑东7月楼盘均价 12929 元/m²
郑东6月楼盘均价 12690元/m²
郑东4-5月楼盘均价 12574元/m²
郑东1-3月楼盘均价 12710元/m²
以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准。
郑东新区,属大郑州经济圈,又是郑汴一体化的中心位置,这种黄金地段的楼盘两千多元每平米，今年的郑东新区房价还是再涨的
二 : 2015年郑州房价走势如何 听RET睿意德怎么解读
关于不动产登记：
2015年3月1日起，《不动产登记条例》正式开始实施，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”，其核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。未来借助不动产登记条例，政府的税基将逐渐从交易环节过度到持有环节，财产税的二次分配将更加明显。
不动产登记推动全国房地产信息联网，为未来房产税和遗产税等财产性税收的开征提供条件，但目前相关细则仍未出台，预计还需3-4年才能完成全部登记工作。此外，不动产登记制度只是财产税开征的一个前提条件，开征财产税还面临其他的问题，因此预计3年内开征财产税的可能性较小，短期内无需过于担忧。
很多人预测，不动产登记推出后房价将下跌，其实不动产登记制度并不直接影响房价，影响房价的因素最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。因此，《不动产登记条例》并不会影响房价。
关于2015年市场走势：
2014年，全国房地产市场调整，客户的观望情绪加重，成交量下行，政府出台一系列政策促进成交，比如基准利率下调、限购取消等等。
受潜在供应量大、成交量增长有限、市场库存进一步加大等因素直接制约，预计2015年，政府可能会出台新的调控政策，政策面的平稳格局将有利市场需求释放，房价上涨的动力会得到进一步平抑。预计2015年成交量较之上年会有一定程度的增长，房价进入平稳通道。
三 : 郑州市住房价格走势分析
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郑州市住房价格走势分析提纲
一 、郑州市住房供给与需求的基本情况
1.郑州房地产市场基本概况
2.郑州房地产开发商供给商品房的影响因素
? 商品房价格水平和开发成本因素
? 国家和郑州当地的宏观政策调控因素
? 开发商的预期价格及心理因素
? 商品房的替代品和互补品的变化因素
? 商品房开发技术因素
? 其他因素
3.居民个人购买住房的制约因素
? 商品房自身的价格因素
? 郑州居民的收入水平
? 国家和郑州当地的宏观政策调控因素
? 消费者对将来商品房价格变化的预期及心理因素
? 消费者的偏好
? 商品房的供给品和互补品的变化因素
二．影响郑州房地产价格的主要因素。
1.郑州开发商开发商品房供给的主要影响因素
? 郑州房地产商品房的价格水平
? 郑州房地产商品房的开发成本和开发技术水平，（关键是在土地成本，建筑
材料价格和劳工费用）
? 郑州开发商对未来的预期
? 国家和郑州的宏观调控政策
2.消费者购买住房的主要制约因素
? 郑州房地产的价格水平。
? 消费者的收入水平。
? 相关房地产的价格水平。
? 消费者对未来的预期以及心理，文化因素。
? 国家和郑州当地政府对房地产的宏观调控因素
三．郑州市住房价格走势分析预测
1.短期内，国家对房地产调控和货币政策的调整推动了房价的调整
? 供给商和购买者的心理预期
? 企业资金变化和房地产流动性资金的进入程度
? 商品房的可售面积
2.从中期来看，国家对于房地产行业的发展规划及政策导向通常会影响购房者预期
3.从长期来看，房价从根本上是由其供求决定的
四．房地产投资的建议及意见
? 个人方面
? 企业方面
五．总结
郑州市住房价格走势分析
内容摘要：
本文通过调查分析的数据来描述郑州市住房供给与需求的基本情况，再根据该情况来分析影响郑州住房价格走势的因素，利用供给需求的微观经济学原理和宏观调控的宏观经济学应用，利用供给需求弹性来分析开放商商品房的供给状况，评价居民购买力的几个限制性因素，分析之后作出合理的价格走势分析和对个人企业的建议。
Abstract：
This article through the investigation and analysis of the data to describe Zhengzhou housing supply and demand, the basic situation again according to the situation to analyze the influence factors of Zhengzhou housing price trend, using the demand and supply of microeconomics principle and application of macro-control macroeconomics, using the elastic to supply and demand for analysis of commodity supply condition open dealer, evaluation purchasing power of several limiting factor analysis made after reasonable price trend analysis and on individual enterprise suggestion
关键字：
供给与需求 弹性 宏观调控
一．前言：
随着社会经济的发展、城市规模的扩大，郑州市住房价格逐渐提高。近几年房地产行业高速发展,已然成为中国新生经济的重要支柱。地产业,也几乎成了中国企业聚富融资的最佳渠道,许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌,放眼角逐国际市场。然而房地产业的前景真的能一直保持上涨的趋势吗？本文通过社会
和市场调查，对郑州市住房价格走势作出分析。
二．正文
（一） 郑州市住房供给与需求的基本情况：
1. 郑州房地产市场基本概况。
据统计：1-11月，本市房地产开发投资1206.16亿元，比去年同期增长31.2%，占全社会固定资产投资的40.1%。本市商品房施工面积9926.43万平方米，增长11.4%。其中商品住宅施工面积6366.44万平方米，增长10.1%。
本市商品房新开工面积1925.75万万平方米，增长27.5%。其中商品住宅新开工面积1341.49万平方米，增长29.8%。本市商品房竣工面积875.19平方米，下降29.5%。其中商品住宅竣工面积622/76万平方米，下降31.4%。
本市商品房销售面积1301.26万平方米，下降32.7%。其中商品住宅销售面积1068.53万平方米，下降33.5%。
图表 2010年上半年商品房投放情况。
图中显示出郑州上半年投放同幅度增长，供给和需求都有所增长。
下图为1-11月份总的商品住宅销售套数面积和均价。从图中和提供的数据可以比较，郑州的商品住宅销售数额有所增涨。
根据调查结果可以分析：2010年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降。我市商品房供应逐月上升，商品房投放面积由元月份的38.14万平方米增至6月份的107.35万平方米。供应量的增加主要是随着施工进度的推进，去年开工和续建的项目在2010年陆续进入市场。下半年还会有更多的房地产项目进入市场，将缓解我市房地产市场自去年以来供应量不足的局面。
2. 郑州房地产开发商供给商品房的影响因素。
? 商品房价格水平和开发成本因素：
? 在开发成本价格相对稳定的情况下，商品房价格上涨，开发商供给量
增加；商品房价格下降，开发商供给量减少。
? 在商品房价格比较稳定的情况下，由于土地价格，建筑成本，工人工
资等其他因素使开发成本上升，开放商利润减少，供给量减少；反之，则使开发成本下降，开发商利润增加，供给量增加。
? 国家和郑州当地的宏观政策调控因素
? 经济手段：运用价格、税收、信贷、工资等调控手段调控房价
? 法律手段：依靠法制力量，通过经济立法和司法，运用经济法规来调
节经济关系和经济活动，以达到宏观调控目标的一种手段。
? 行政手段：依法行政机构，采取强制性的命令、指示、规定等行政方
式来调节经济活动，以达到宏观调控
? 开发商的预期价格及心理因素
如果开放商对未来的预期看好，预期商品的价格会上涨，开发商在制定生产计划时会增加商品房供给。反之供给量减少。
? 商品房的替代品和互补品的变化因素。
由于郑州保障性住房的缺失，房地产的需求价格弹性很小，替代品很少。 ? 商品房开发技术因素
开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
? 其他因素
? 商品房供给的数量：新的开发商和企业进入房地产市场造成房地产的
竞争越来越激烈。
?
? 不可预测的因素：经济危机，随机冲击 开发商的目标：追求最大利润化的目标的供给量和追求其他如销售最
大化的供给量之间的区别。
3. 居民个人购买住房的制约因素。
? 商品房自身的价格因素
开发商商品房的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。
? 郑州居民的收入水平
? 当居民的收入水平提高时，就会增加对房地产的需求量。当居民的收
入水平减少时，就会减少对房地产的需求量。
? 国家和郑州当地的宏观政策调控因素
?
? 经济手段：采取宽松或紧缩的货币政策或者积极或稳定的财政政策。 法律手段：同样利用法律法规来规范购买者行为。
? 消费者对将来商品房价格变化的预期及心理因素
? 当消费者预期房地产价格会在下一季度上升时，就会增加住房的现期
需求量。
? 当消费者预期房地产价格会在下一季度下降时，就会减少住房的现期
需求量。
由数据可知，从今年上半年新建商品住宅的投放价格看，投放价格在6000-8000元/平方米的比重达到27.07%，较去年同期提高了25.48个百分点，可以看出未来郑州楼市仍有价格上涨的驱动。所以涨幅应该不大。但居民仍旧会小幅度早呢更加住房的现期需求量。
? 消费者的偏好
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加。
由于各种地理，位置，环境因素使得郑州的住宅成交量在各个区位不同。 ? 商品房的供给品和互补品的变化因素
郑州住宅房房价继续上涨从1月的每平方米4862元增加到11月的6172元，增长幅度大。但二手住宅房的成交量增加，虽然其房价也在增长，如图
1.2但相对图
1.1，其价格的增长幅度较小，居民对其需求仍继续增长。然而，这并不能说明房地产的替代品弹性大，事实上，由于保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品。需求弹性小，住房市场的需求增加。
（二） 影响郑州房地产价格的主要因素。
1. 郑州开发商开发商品房供给的主要影响因素。
“房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者(卖者)在特定时间、以特
定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。如果开发商或拥有者对某种房地产只有开发或出售的愿望，而没有开发或出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算作供给。”
对房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有：
? 郑州房地产商品房的价格水平。
房地产的价格水平。—般来说，某种房地产的价格越高，开发
商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
根据房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关
系。在图2—2(a)中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。Qs=?（p）其中Qs是房地产商品房的供给量；P表示该房地产的价格。由于11月份价格上升刺激供给增加，供给曲线向右上方倾斜
。
一般来说，某种房地产的价格上升，消费者对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。根据对郑州房价的市场调查，郑州市住房保障和房地产管理局发布了以下数据。图1.1显示了1-10月份郑州房价的对比情况：
图
1.1
“统计数据显示：1月份，郑州房价为每平方米4862元，10月份，郑州房价为6072元。较去年同期上涨73.14%；销售价格为12245元/平方米，较9月份上涨了13.94%，每平方米涨了1498元。”而同期的销售数据统计显示，11月份郑州市区商住房销售7553套，较10月份少卖684套，这也是郑州商住房销量最近1年来，首次出现连续3个月下跌的情形。
? 供给的价格弹性
房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。其公式为： es=d Q:Q/d p:p,
又∵公式中d Q:Q和d p:p均大于零，作为计算结果的es都为正值，在较短的时间内， 房地产商要根据商品房的涨价减价及时地增加产量减少产量，在不同程度都有不同的困难，所以供给弹性是比较小
的。但在长期内，生产规模的扩大与缩小，甚至转产都是可以实现的，所以供给弹性就比较大了。 根据第一部份的数据分析，郑州短时间内房价下跌，供给弹性小，供给减少。但在长时间看来，供给弹性大，供给增加。
? 郑州房地产商品房的开发成本和开发技术水平，（关键是在土地成本，
建筑材料价格和劳工费用）
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线
上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图2—2(b)，以S。为基础，如果房地产的开 发 成本上升如土地价格的上涨，工人工资的增加，或者建筑材料的上涨，整个供给曲线将由S。向左位移到Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S。向右位移到S2。
由郑州的土地价格数据可以显示：郑州人多地少，土地价格有小
幅度增涨，所以开发成本高，会减少其商品房的供给量。
? 供给的要素成本弹性和土地价格影响
房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等)变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。资料显示，2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计发布4个土地公告，土地累计出让面积16.69万平方米，累计规划建筑面积69.65万平方米，再加上中原区纯住宅用地规划建筑面积9.65万平方米，累计可供应商品房房源79.30万平方米，按照现有去化速度不足一月即可销售完毕。对土地价格的需求增长影响了供给量的增加。
? 郑州开发商对未来的预期。
开发商对未来的预期。从房地产投资需求来看，如果预期未来的经
济形势不好，则目前市场对土地的需求是和可作为投资的物业需求量就会减少，购买意愿下降，更多的购买者会选择持币而不是购买。如果预期未来的经济形势上升，投资者期待经济回升后可获得更多的超额利润使投资者的购买意愿上升，会有更多的购买者选择购买，而不是持币。更多的潜在需求转化为现实需求，刺激当前的土地和物业需求。根据数据显示，今年尤其是下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。
? 国家和郑州的宏观调控政策。
①土地计划调控。因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。
②税收的功能。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆可以抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。
③金融杠杆的作用。发展房地产金融，通过近代规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。
3. 消费者购买住房的主要制约因素。
“房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。所以，在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。”
作为消费品的中国房地产作为消费品的郑州房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从居民的支付意愿来看不仅是郑州，中国社会文化决定了消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。然而，飙升的房价，不匹配的收入水平，没有替代品等都将成为制约消费者购买的主要因素。
对郑州房地产商品房的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：
? 郑州房地产的价格水平。
根据房地产的需求曲线图在图2—1(a)中，横轴表示需求数量，纵
轴表示价格。Qd=?(p)p表示商品房的价格，Qd表示商品房的需求量。
根据消费者边际效用递减规律的原理，由于11月份价格上涨导致需求
减少因此需求曲线向右下方倾斜。
11月份较10月份少卖684套，首次出现连续3个月成交量下跌的情形可以证实。所以房地产的价格水平的高低是影响居民购买量的最主要的限制性因素。
地产需求曲线图Qd=?(p)
? 房地产的需求价格弹性
一般说来，商品的可替代程度是需求价格弹性的最重要的决定
因素。替代品数量和密切程度越少越低，则该商品的需求弹性往往越小。由于保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品，弹性极小，其分析公式如下：
需求函数：Qd=?(p) 弹性ed=△Q:Q/△p:p 由于需求曲线递减，需求函数的斜率为负。所以弹性ed小于零。
消费者的总支出（TE）=价格（p）*购买量（Q）
房地产商获得的总收入（TR）=价格（p）*销售量（Q）
需求弹性和厂商的销售收入（TR）=(PQ)=（TE）= ?（p）,TR=PQ, d TR :d p=Q+p*(d Q:d p)=Q[1+(d Q:d p)*(p:Q)]=Q(1+ed) 因为ed﹤0
而房地产缺乏弹性，所以|ed|＜1，∴ d TR:d p＞0 ∴d TR >0,所以房地产商的销售收入与价格成正比，房地产商提价所引起的需求量的减少率小于价格的上升率，降低房价会使房地产商的销售收入减少。“谷贱伤农”的现象产生。所以房地产商会想尽办法使自己的价格尽量抬高来保证自己的利益，而抬高房价又成为了居民购买的最主要限制性因素。
? 消费者的收入水平。
对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。弄个郑州消费水平的图然后结合数据。郑州人均GDP怎么样。。等等。。如果考虑影响需求量的收入水平因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图2—1(b)，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2。
因此，随着郑州社会经济的发展，人们的收入水平提高。增加了对房屋的需求。但如果房屋价格远远高于消费者的收入水平，则会减少消费者对房屋的需求，限制了居民的购买能力。由数据显示一般预算收入增长１４％；居民消费价格涨幅控制在３％左右；城镇居民人均可支配收入和农
民人均纯收入分别实际增长８％和９％；城镇新增就业１３万人，城镇登记失业率控制在４％以内；单位生产总值能耗降低４．２％。所以根据数据显示，郑州的收入水平有小幅度增涨。
? 房地产需求的收入弹性
在房价价格和其他因素不变的条件下，由于消费者的收入变化
所引起的需求数量放声变化的程度大小就是需求的收入弹性。公式如下： Em?需求量变动的百分比??Q??Q?I
收入变动的百分比?I/I?IQ
郑州居民的收入水平提高了，但其需求量变动的百分比将大于
收入变动的 百分比使0<Ey<1.in在正常商品范围之内，消费者的收入水平也是其限制购买力的因素之一。
? 相关房地产的价格水平。
“与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补
品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。”替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配套的其他房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
郑州住宅房房价继续上涨从1月的每平方米4862元增加到11月
的6172元，增长幅度大。但二手住宅房的成交量增加，虽然其房价也在增长，如图1.2但相对图1.1，其价格的增长幅度较小，居民对其需求仍继续增长。然而，这并不能说明房地产的替代品弹性大，事
实上，由于保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品。需求
弹性小，住房市场的需求增加。
? 房地产需求的交叉弹性：是指某种房地产因另一种房地产或商品
价格变动1％所引起的其需求量的百分比变化。其公式如下： 比?QXQX?QXPY Exy?X商品需求量变动的百分 ???Y商品价格变动的百分比?PY/PY?PYQX
替代商品之间：Ｅxy＞0。对于替代商品来说，一种商品需求量与
另一种商品价格之间成同方向变动，所以其需求交叉弹性系数为正
值。然而房地产的替代品几乎为零，所以其变化可以趋近为零。因
此对于购买者来说，弹性小，人们会不得不去购买房屋，这也是制
约购买的重要因素。
? 消费者对未来的预期以及心理，文化因素。
当预期未来收入增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现
期需求。当预期房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。对于以消费为主要目的的郑州住宅需求者来说，更关心近期投入的最小化，而不是远期投入的最大化，因此住宅价格涨跌的预期将左右住宅消费者的购买行为。当预期住宅价格将要下跌时，尽管市场住宅的价格已近很低了，消费者购买后，往往会选择持币的形式，使有效需求作为潜在需求沉淀下来。然而，郑州的房地产价格一直是上涨，由图可以看出在近期， 商品房的价格不会马上下跌。所以居民的心理预期价格还将上涨，消费者往往会马上购买，使自己的房子在以后可以得到升值的机会。而又矛盾的导致了对其需求量的增加。
另外，从中国社会文化决定了消费者对于自由住房的推崇和热
爱，使得消费者普遍具有购房意愿；更重要的是，在中国快速城市化
的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的
大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房
产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
? 房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房
地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。郑州有
很大的人口流动，是中国人口最多的省会城市之一。因此相对于
其弹性来说是人数的变化量大于需求量，所以郑州将会出现供不
应求的局面，而对于房价来说，持续的增长，使郑州居民的压力
增大。
? 国家和郑州当地政府对房地产的宏观调控因素
利用首付，对贷款利率的调整，以保增长促转型为宏观调控
的基本取向。稳定房价价格，
实行积极的财政政策，更多发挥市场配置资源的作用由政府
配置资源来集中力量办大事，更要强调通过市场配置资源来促进
经济结构转型升级。通过减税费降低企业成本和居民负担，增强
企业投资和居民消费的积极性。实行积极的财政政策，更多发挥
市场配置资源的作用
实行灵活审慎的货币政策，增强金融对经济增长的支持力度
灵活调整法定存款准备金率和存贷款利率
（三） 郑州市住房价格走势分析预测。
总体来说，郑州未来房价走势归根结底仍旧是就时间长短来讨论问题。
? 短期内，国家对房地产调控和货币政策的调整推动了房价的调整。在短期内，
房价走势主要看销售情况，可以从三个方面进行分析：
? 供给商和购买者的心理预期。
一系列房地产调控政策正不断扭转公众购房的心理预期，影响开发商的心理预期。 2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，郑州房地产经过了一次和二次调控，为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。这使得购买者在短期内留滞在购买与不购买之间，短期影响房价的涨幅。
? 企业资金变化和房地产流动性资金的进入程度。
经过国家房地产调控和货币政策调整，房地产企业资金较年初紧张，内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据，由于国家紧缩的流动性资金政策，房地产企业在银行信贷方面受到抑制，定金及预收款也连续三个月负增长。在房贷和开发贷门槛日趋严厉，预收款监管，严查银信合作等多种政策作用下，房地产企业内部降价的动力在逐步增大。
? 商品房的可售面积
郑州的可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。如图可以看出：
虽然在9月到10月有稍微的下降，但总体来说，近期内其销售面积
还是有望上涨的，销售面积的上涨，使得房价会有稍微的下降。
? 从中期来看，国家对于房地产行业的发展规划及政策导向通常会影响购房者
预期，中期内房产税、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设等五大政策将会引导购房预期，进而影响中期房价走势。但从中期来说，虽然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。并且民生银行地产金融事业部发布的报告也表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。
? 从长期来看，房价从根本上是由其供求决定的。
? 土地供给紧张程度。
下图说明了郑州上半年的销售情况。根据数据显示：在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。另外，根据调查显示，全年的住宅供应量可达到1400
万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。所以供给量会有较大的提高。并且随着保障性住房的增加，对于本来土地就稀缺的大中型城市来说更是有物以稀为贵的含义，土地的稀少，使土地成本价格提高，从而使开发成本提高既而带动房价的上涨。
? 城市化水平。我国目前仍处在城市化发展的过程中。城市化发展水平比较
低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。使得人口多，土地少必然导致供不应求的现象出现，从而使房价上涨。
综上，在短期内，由于国家的宏观调控政策抑制了房地产开发商的资金可流动性，同时扭转了购买者的心理要求。短期使价格下跌，中期看平，长期来看，国内信贷主体的投放规模不会下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。所以，房地产业还处于上升周期，而制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行趋势。
（四） 房地产投资的建议及意见。
? 个人方面，个人投资者需要对个人收入合理评估，防范风险，充分利用自有
资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润。但不要过分利用。要了解国情，配合国家及时出台的调控政策，遵守行政法规。多了解房地产的相关行情，了解房地产的相关知识，并学会一定的技巧，从而理性的对房地产投资进行分析，以达到投资的目的，获取理想的收益。
? 企业方面，要遵循价值规律的原则，要配合国家的宏观调控政策，支持国家
的财政政策货币政策。不要以自己的利益为前提，给房地产市场托市，使价格远远背离了价值；要符合市场的供给状况，其制定的价格必须要有利于房地产业的发展，当下有些当地政府只图本地的GDP或者是为了获得更多的利益大力发展本市的房地产业，而不慎重看中其背后的泡沫危机；要从实际出发，不同价格不同住房来满足购买者的不同需求。
三．总结
本文通过对开放商商品房的供给量的供给分析，和对居民购买水平的评价分析，总结出了郑州市住房价格将在短期使价格下跌，中期看平，长期来看房地产业还处于上升周期，而制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行趋势。今后要不断加强国家的宏观调控，利用利率，首付，等经济手段，法律手段和必要的行政手段来稳定房地产价格。关键是稳定二字，抓稳郑州房价价格，才能使价格日趋符合价值。只有这稳定了房价价格，同时再大力发展生产力，提高居民的购买的水平，才能使供求日趋达到平衡状态，社会经济才能快速发展。
四．参考文献：
1．戚烈旭.中国房地产市场的供给和需求分析[J].广西财政高等专科学校学报，
2005(2)
2．孔丽娟.关于房地产市场需求的分析[J].浙江金融，2007(10)
3．武永春，丁芸. 房地产经济学，首都经济贸易大学, 2008
4．高鸿业. 西方经济学. 经济科学出版社，2000.
5．相关资料：大河房产网：http://house.dahe.cn/
郑州搜房网：http://zz.soufun.com/
商都房产网：http://house.shangdu.com/
郑州房地产管理局：http://www.61k.com.cn/
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