一 : 实现“住有所居”
■成思危
2012年是中国房地产行业的一个窗口期。2011年严厉的房地产宏观调控和1000万套保障房供应的逐步形成，将深刻改变中国房地产行业的运作模式。一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局将初步形成，人们对房地产行业的预期会发生相应的变化，这个行业也会进入一个新的历史阶段。而这样的趋势将会导向一个“住有所居”的目标。
我一直关注我国房地产业的发展，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。根据我们十多年前所做的一个研究，100元钱的房地产投资，可以拉动上下游60多个行业总共180～220元的投资。房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。随着我国工业化、城市化的进展，新增就业人口和从农村转移到城市人口不断增加，以及想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。至少在10年到20年之内，在我国基本实现城市化过程中，房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了，我认为那是因为他们已经基本解决了城市化的问题，而我国还处于城市化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心，住房的需求在我国基本实现城市化、也就是城市人口占70%之前肯定还是旺盛的。
似是而非的概念
房地产研究首先要将理论、体制、政策等重大问题弄清楚，而不是纠缠一些细节的问题。我和一些学者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》一书中。我退下来后在中科院担任虚拟经济与数据科学研究中心的主任，一直在做包括房地产在内的有关虚拟经济各方面的研究。我认为实现中央提出的“住有所居”应当是我国房地产宏观调控的主要目标。
理论上来说，住房（House）和居住（Housing）是两个不同的概念。住房是其拥有者的财富，而住所则只是指居住的地方，不一定是居住者自己的财富。租房是租赁行为，不涉及产权的转移；而买房则是购买行为，涉及到产权的转移。租金是一种流量，而房产是一种存量。
近年来在房地产方面的一些争论，多半与上述的概念不清有关。在此仅列举其中的三个似是而非的观点。
一、住房是“准公共产品”吗？
有人说住房是“准公共产品”，因此国家应当负责解决人民的住房问题，除了保障房以外，还应当让大多数家庭买得起商品房，实现“居者有其屋”。实际上只有国家为低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共产品，而其余家庭在市场上购买或租用的商品房则是商品，不属于公共产品之列。目前任何国家都不可能实现“居者有其屋”，而只能实现“居者有其所”，也就是“住有所居”。
二、住房是消费品吗？
有人说住房是消费品，应当强调住房的消费品属性。实际上从经济学理论来说，房产是资本品，而不是消费品，因为房屋本身是一种财产，买房是一种投资行为。房产是可以通过出售或出租产生利润的资本品。在国外常有这样的情况，两夫妻和两个孩子住一所大房子，孩子大学毕业后自己成家了，两夫妻就把大房子租出去，自己租一个小公寓居住，大房子的租金不仅足以支付小公寓的租金，还能给他们日常生活提供更多的消费资金。
三、房价应当列入消费价格指数（CPI）之中吗？
有人说国家统计局应当将房价列入CPI，但由于住房不是消费品，因此原则上是不应列入CPI的，只应当在CPI中列入居住费用。前些时候国家统计局发布了一个全国城镇居民平均居住费用的数据，在网上受到许多批评。这是因为我国城镇的住房自有率高达80%，在统计上认为这些家庭的居住费用为零，因此将20%家庭的居住费用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，从而得出平均居住费用的数据，这样的计算方法肯定是不合理的。我认为对自有住房的家庭，其居住费用应当按虚拟房租计算。所谓虚拟房租就是如果把自己的房子租给自己时所应收取的合理房租。作为房东的你和作为房客的你肯定是不一样的，作为房东的你总是希望把房贷全部转嫁给房客，而作为房客得你肯定不同意，因为我给你交了若干年房租以后，房子还是你的，等于是我在替你买房子。作为房客的你希望按照房子的生命周期50年的折旧来计算房租，但是作为房东的你肯定不同意，因为除了购房费用之外，还要负担物业费等费用。我们现在正在研究虚拟房租如何确定。虚拟房租当然跟房价有关系，相应的也会影响到实际的房租，因此我认为我国城镇家庭平均居住费用应当是80%自有住房家庭的虚拟房租与20%租房家庭的实际居住费用的加权平均值。
经适房不宜继续建
宏观调控应该首先围绕实现中央提出的“住有所居”的目标，先要解决真的没有住所的人的问题。这大体上包括是三种人群，第一种是低收入和中低收入的无住所人群，第二种是中等收入无购房能力的人群，第三种是中等收入有购房能力的人群。
应该说从当年我国城镇住房制度改革的政策设计看来，将住房分为商品房、经济适用房和廉租房三类，还是比较合理的。但是在政策执行的过程中发生了问题。建廉租房全要政府出钱和补贴，政府不愿意多建，建设进展很慢。廉租房造价低，质量较差，区位也不好，有的廉租房建好后许多人不愿意去住。更重要的是经济适用房成了腐败高发区，因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富，因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员“近水楼台先得月”，他们既掌握分配权，又掌握优先选择权，因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。二是由于经济适用房是一大块财富，就会产生寻租现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因而有些地方出现“六连号”，有些开着宝马车的人住在经济适用房小区，有些经济适用房小区的房屋70%是租出去的，还有的人买两套经济适用房打通后装修成豪宅。因此我主张经济适用房不能给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。就算没有腐败，经济适用房制度也会引起新的不公平。假定年收入4万元以下的家庭可以购买经济适用房，一个年收入39000元的家庭买到经济适用房后等于拿到国家几十万元的补贴，而一个收入41000元的家庭则不允许买经济适用房，只能用高得多的价钱去购买商品房，这就会造成新的不公平。因此我主张经济适用房不宜继续建，而且要处理好历史遗留的问题。
公租房 从“贴砖头”到“贴人头”
现在我国新的制度设计提出了公租房，我个人是赞成的。公租房仅是出租，不涉及产权。公租房既能解决低收入和中低收入人群的居住保障问题，又能解决没住所而又买不起房人的中等收入人群的居住问题。但是在公租房的制度设计上要改变思路，从补贴砖头到补贴人头。公租房既然是保障性的，标准就不能太高。当然也要考虑到人的尊严，公租房也不能搞得太差，起码功能要齐全，厨房、厕所、淋浴都要有，在设计时还应考虑绿色和节能的要求。公租房可设有40平方米（供两口之家居住）、55平方米（供三口之家居住）和70平方米（供四口之家居住）三种户型。公租房的房租应参照虚拟房租来确定，比市场价格要低一些，但不是低很多。国家对收入低于房租三倍的家庭给予补贴，补贴金额是房租与家庭收入三分之一之间的差额，每年年初根据家庭收入核定补贴数额。对于家庭收入高于房租三倍的家庭，国家不予补贴。这样不仅有利于提高政府建设和管理公租房的积极性，也有利于鼓励社会力量建设公租房，因为有稳定的现金流来保证合理地回收投资。
最近一些城市的房租大涨，各地政府纷纷出台了限制房租上涨的政策。当公租房制度确立和普及之后，市场的力量就可以制约房租的上涨。
实现“刚需”有所居
公租房可以解决前两部分没有住所的人群的居住问题，最后一部分要解决的是中等收入而有购房能力的人群的购房问题，这些人购房的能力来自自己的储蓄，加上父母的储蓄和亲友的贷款。有些人是在结婚的压力下必须要买房，即所谓刚性需求。对于这部分人群在政策上应当给予适当的照顾。我曾经提出过三条，第一是适当降低首付，可以考虑降低至20%；二是实行优惠利率，按正常贷款利率打8折；三是采取递增式还款的方式，使还款负担不超过其家庭月收入的50%，最好是不超过30%。而现在银行对购买首套住房的家庭提高了首付，又取消了优惠利率，实际上是增加了这部分人群的负担，不利于实现“住有所居”的调控目标。有人说通过宏观调控把房价调下来，这些人就能买得起房子了。但我个人认为，即使在越来越严厉的宏观调控下，房价也不可能降很多。根据我们的研究，房价由四部分组成，包括建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。从长远看来，建安费用是上涨的，钢材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的价格也是上涨的，积压只是暂时性的。我国实行最严格的土地政策，而且通过招拍挂来确定地价，土地价格肯定会上升。要真的降房价，就是政府要控制地价，减少税费，开发商要让利，如果只指望压缩开发商的利润，房价不可能降太多。因为如果压缩得太厉害，三五年以后房子的供应就会减少。尽管现在看来房地产投资还在增加，但增幅已经在减小，我想再过一段时间房地产投资可能会减少，而且房子的建设有一定的周期，短期内看不出问题，但是长期内可能会造成供需失衡，房价可能会反弹，这是我们要注意的。
目前打击投机性和投资性购房在短期内是必要的，但是从长期来看，这实际上也影响了一部分有改善住房要求的家庭。当年房改政策允许个人购买单位的公房，由于房子一般面积比较小，条件比较差，随着人们收入的提高，就产生了改善的要求。这些房子的区位一般都比较好，即使有些房子在当年位于城市的边沿，现在也差不多靠近城市中心了。这些家庭只要将旧房卖掉，就会有改善住房的能力。对于这一部分人的需求也应当适当考虑，如果购房者承诺买到新房以后就将旧房卖出去，仍然保持一套住房，可以适当地在政策上予以照顾。
以上所说只是学者之见，只是理想的状况，能否实现要靠政府决策。但我认为应当认真思考，怎样真正能够让老百姓得到实实在在的利益，真正能够合理地解决他们的居住问题，真正能够实现中央提出的“住有所居”的目标。
二 : 真的有所谓的居住灰尘带？
[灰尘带]真的有所谓的居住灰尘带？网友杨辉对[灰尘带]真的有所谓的居住灰尘带？给出的答复：
说不科学大家都在说，连专家也这么说。说科学，又拿不出证据。
三 : 我所居住的“雅舍”
这雅舍为我所用，这一房一床，一桌一凳，一花一石，一碗一筷，都为我所用。雅舍虽比不上豪宅大院，但纵然有他的个性，有个性就可爱。
雅舍之房微显凌乱，但十分朴实。被单床铺堆成一团，虽然说不怎么整洁，但总有淡淡的“艺术”气息。雅舍虽然门窗不严，却让我与邻人彼此均可“互通声息”：笛声，关门声，吃饭声，炒菜声随时从阳台随着春风荡漾而来，破我岑寂。入夜，关上灯，才合眼，细细聆听，或有老鼠在门框上磨牙之声，或有老鼠攀爬之声，或有老鼠吃薯片之声。使人不得安枕。来者在雅舍格外猖狂，弟妹之玩具零散一地，几件衣服被咬出几个破洞，穿上甚有时尚之意。最使人心疼的为薯片，饼干散落一地，不由地觉得可惜。但我仍安之。老鼠药一出，老鼠自然绝迹。他若再来————放出一猫，看他们如何。
厨房里有一个必不可少的设备，即————冰箱，为我所用，为我所爱。翻开冰箱：鸡，鸭，鱼，肉，冰淇淋，可乐等一应俱全，让我的口水“飞流直下三千尺，疑是银河落九天。”拿出可乐雪碧，配上蛋糕，便迫不及待的开吃。虽无“大家闺秀”的模样，但人生在世，活的自在便好，颇有“吃货”之意。直到晚上，还未就寝，便引客人来取食蛋糕屑，也免了打扫之意。
雅舍最宜月夜，雨夜，那是，阳台之上，花花草草随风摇摆，雨丝飘飘洒洒，花叶上悠着点点的雨珠，皎洁的月光铺满大地，细雨蒙蒙之时，推窗展望，一切若隐若现，一片弥漫。
雅舍为我所用，为我所爱。雅舍为我家，我对雅舍之情溢于言表。
六年级:赵美平
四 : “二次房改”：实现“住有所居”
本报记者 冷万欣报道
日前，欧洲委员会副主席克莉丝塔丽娜·乔奇瓦女士（Kristalina Georgieva）应中国环境与发展国际合作委员会（国合会）的邀请，参加关于“十三五”计划的国际咨询会议。[www.61k.com]乔奇瓦在欧洲委员会分管财政预算和人力资源，相当于欧洲委员会的“财政部长”和“组织部长”。在访华期间，她抽出活动间歇的时间，接受了《中国产经新闻》记者的采访。
两计划合作前景看好
在谈到对于“一带一路”倡议与欧洲战略投资基金合作前景的看法时，乔奇瓦充满信心。
“目前我们欧盟的战略投资基金旨在减少我们在欧盟所有投资的风险，将目前存在的流动性，但却一直在我们金融系统里呆着的流动性，注入到实体经济当中，让其发挥作用。是为了促进研究和创立创新能源市场的进一步发展，以及基础设施能效、数字经济和高速路铁路的基础设施发展。”乔奇瓦向记者介绍道。
“因为我们这个投资基金中的一个重点领域是基础设施，因此我们有可能探讨和‘一带一路’有关的一些互联互通的共同项目。所以现在有潜在的联系（“一带一路”与欧洲战略投资基金），而联系的规模取决于我们所选的项目和项目的投资。目前，我们只选了八个项目，集中在研究、教育和通讯技术等领域，我们肯定还会选一些基础设施的项目，这些项目将来有可能使得中国的投资商很感兴趣，而且是从‘一带一路’的角度很感兴趣。”乔奇瓦表示。
“一带一路的其中一个目的是将欧洲大陆和亚洲大陆联系起来，包括亚洲大陆、非洲大陆，针对欧盟来讲，我们很重视，它（‘一带一路’倡议）有可能会给我们带来一些新的机会，让我们的企业更好的作出贡献，来进一步促进我们各自经济的发展。”
乔奇瓦所说的欧洲战略投资基金是欧盟在2014年底出台的逾3000亿欧元的投资计划，计划以公共资金撬动私人领域投资，欧盟投资计划是通过欧盟的资金和公共资源提供更大的风险承受能力，解锁私人投资，鼓励项目发起人，吸引资金进入投资项目，即：从欧盟预算中拿出160亿欧元，再由欧洲投资银行拿出50亿欧元，组成总共210亿欧元的欧洲战略投资基金，提高风险承受能力，允许并鼓励私人投资参与，以1 15的杠杆率，以小额公共资金吸引高额投资，投资欧盟的实体经济，创造约130万个就业机会，复苏经济，恢复竞争力，利于长期增长。这一项目为中国向欧盟国家投资提供了机遇，也为欧洲的复兴带来曙光。
同样的，作为“一带一路”倡议地理上的终端，欧洲对于“一带一路”一直充满兴趣。
此前，在华访问的欧盟外交与安全政策高级代表兼欧洲委员会副主席莫盖里尼称，在中欧第五轮高级别战略对话中，中欧双方谈到寻求发挥各自基础设施和互联互通政策，例如欧洲战略投资基金以及“一带一路”倡议之间的协同增效作用。
国务院总理李克强在会见莫盖里尼时也表示，中国正在以改革开放推动经济稳定增长。欧盟也推出了投资计划，中欧将发展战略有效对接，以改革的思路推进彼此间的合作，可以创造更大增长空间，实现互利共赢、多赢。
“共建‘一带一路’的宗旨在于促进经济要素有序自由流动、资源优化和高效配置以及市场深度融合，推动沿线各国实现经济政策协调，开展更大范围、更高水平、更深层次的区域合作，共同打造开放、包容、均衡、普惠的区域经济合作架构。而欧洲战略投资基金投资的一个重点领域就是基础设施，目的在于提高欧洲的基础设施水平，促进欧洲经济持续健康发展。因此，‘一带一路’倡议和欧洲战略投资基金可以共同探讨一些诸如能源、基础设施等互联互通的项目。这个合作实际上是‘一带一路’建设当中的基础设施建设与丝路基金等的资金投放可与‘欧洲战略投资基金’有潜在合作内容。”中国人民大学重阳金融研究院研究员、合作研究部主任刘英在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
刘英指出，“一带一路”倡议以政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通为主要内容。其中基础设施互联互通是“一带一路”建设的优先领域。目前，为了落实“一带一路”倡议，中国已经成立了400亿美元的丝路基金。而正在筹建当中的1000亿美元的亚洲投资银行，也可以为“一带一路”沿线国家和地区的基础设施建设提供资金支持，甚至包括金砖银行和上合银行等机构也是如此。而国内包括国开行在内的政策性银行以及商业银行等也可以为“一带一路”提供资金支持。
“目前，欧洲战略投资基金的主要投资领域为：能源、网络、交通运输、电信、创新研究等。而其中交通运输、能源和电信领域，都有可能和中国的‘一带一路’基础设施项目相对接。比如，丝路基金投资的第一个项目是巴基斯坦卡洛特水电站项目，因此，丝路基金完全可以和欧洲战略投资基金在相关领域有类似的合作。”刘英补充道。
在欧投资安全性高
说到吸引投资，乔奇瓦坦言：“欧盟是一个非常好的投资目的地，但是在危机期间，因为信心的问题，很多投资撤出来了。”
乔奇瓦透露称：“现在每年和投资最旺盛的时候相比，每年缺少大概2000-4000亿欧元的投资，所以我们现在正在这方面加大工作。”
但是她也指出，在危机期间，我们采取了非常多的措施，让我们的财政和金融体系更健全，所以现在作为一个投资目的地是非常安全的。
对此，刘英认为，设置欧洲战略投资基金的主要目的在于：在不增加公共债务的基础上刺激欧盟经济增长。欧洲也有基础设施投资方面的需求，而且到2020年全球每年的资金缺口在五千亿美元。另外，这也是欧洲很多国家政府的需要，尽管欧洲一季度GDP环比增长4%，但是其负债率决定政府资金缺乏，欧债危机后不少欧元区国家赤字率和债务率仍然在警戒线水平以上。反观中国目前在欧盟地区的投资，例如中远集团在希腊比雷埃夫斯港的投资建设的效果：2008年，比雷埃夫斯的集装箱吞吐量仅约43万标箱。而在去年（2014年），这一数字暴增至316万标箱，其中80%都要归功于中远，合作给双方都带来了丰厚的回报，共建“一带一路”为欧亚带来了空前合作的政策和市场前景。
不仅如此，对于投资地的安全性，日前中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资研究室发布的《中国海外投资国家风险评级报告（2015）》显示，36个国家评级样本中，涉及欧洲的7个国家均排名靠前，其中德国更是2013年一直占居榜首。
扩展：公房共同居住人 房改 / 融悦山居二房改三房 / 房改房同住人确权案例
社科院同时发布的另一份报告《中国对外投资季度报告（2015年第1季度）》中数据显示，2015年第一季度中国跨境并购区域中，欧洲的投资额比重高达35%，发生20起，合计61.39亿美元，集中在荷兰、法国、瑞士和英国。此外，德国的汽车制造、捷克的元件制造、西班牙的体育业和意大利的电力传输业也吸引中国企业前往投资。分析称，经济复苏缓慢的欧洲急需中国的资本和市场来提振国内经济，已彻底走出经济衰退的阴影。
据了解，在欧盟一些成员国中，由于没能摆脱经济长期低迷的影响，很多中小企业经营困难。即便是经营好、前景好的一些家族式企业，由于后代不愿意接班，不得不急于转让。这些企业拥有较好的技术资源和国际营销网络，给中国带来了兼并收购、投资融资的机会。通过国际并购，中国能够迅速提高国内企业的技术创新能力和国际经营能力，加快产业升级的步伐，从而帮助中国经济转型，创造更加健康的就业机会。
但是，也有分析人士指出，投资地安全性高是相对的，并不意味着没有风险。未来中国如果要在结合“一带一路”倡议与欧盟战略投资基金的大背景下，向欧盟地区进行投资融资，就必须了解在欧盟投资计划的框架下所产生的欧洲战略投资基金的管理结构。还需要了解欧盟的法律法规，只有掌握了这些，中国的投资才能顺利地进入欧盟的项目，并获得成功。
刘英认为，随着“一带一路”深入推进，未来中国企业到欧洲的投资肯定越来越多，这是毫无疑问的。欧洲地区的经济整体上相对而言比较稳定，因此，企业到欧洲地区投资更多的要考虑的是项目具体的经济风险和法律风险。具体来说，经济风险主要有汇兑方面的风险、项目本身的经营风险、流动性风险、欧洲宏观经济风险；而法律风险上，可能要关注投资国不同的法律体系和法律制度而面临的法律风险，需要考虑劳工、环境等各方面法律风险等。
此外，欧盟理事会近日也发布消息称，欧洲战略投资基金（EFSI)监管相关政策事项已达成一致。EFSI将于2015年中期启动，其项目选择将基于遵守欧盟政策、经济可行性及吸引私人投资潜力等因素。
扩展：公房共同居住人 房改 / 融悦山居二房改三房 / 房改房同住人确权案例
五 : 住有所居
“住有所居”首先需保障“租得起房”
http://www.sina.com.cn 2011年10月29日 07:36 华夏时报微博
辜胜阻(微博) 全国人大常委、民建中央副主席
当前我国城镇保障性住房建设取得较好成就，不仅推进了住房这个民生问题的解决，而且有效地保障了经济的稳定增长。（www.61k.com）当前在加大保障房建设和调控楼市的过程中，要高度重视租房市场的管理。当前在严厉的商品房调控政策下，冷了住房销售市场，热了住房租赁市场，购房的人越来越少，租房的人越来越多，一些特大城市租房市场出现了严重的供不应求局面，房租出现“跳涨”现象。有些特大城市房租近两年涨了30%，远远超过同期居民收入增速和CPI增速，社会全面进入高房租时代。调查显示，对于买不起房而又得不到廉租房的广大“夹心层”群体来说，要用三分之一到三分之二的收入来租房，用来消费的可支配收入大大减少，面临极大的生活压力。
住房是人的一项基本权利，“住有所居”最重要的是保障居者“有房住”，目前首先要保障居民能“租得起房”，解决最基本的居住需求。为此，我提出五条建议：
一要切实保障住房公积金所有者的权益，破除租房者用自己公积金租房存在的“看得见，拿不到”的“玻璃门”，开辟让住房公积金缴存人用公积金租房的“绿色通道”。目前，全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。但有数据显示，截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%，许多地方的公积金大量沉淀。现有《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”该条例虽然允许租房者有条件的利用公积金租房，但存在“看得见，
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住有所居 住有所居
拿不到”的“玻璃门”现象。（www.61k.com)例如有一个省会城市两年来仅仅有两例公积金缴存人用公积金租房的案例。为此，政府要通过修改《条例》赋予住房公积金新的职能，让租房者能够提取公积金交房租。这不仅能够破解当前“夹心层”群体“买不起房又租不起房”的住房困境，实现“先租后买”梯度消费，还能够提高居民可支配收入，对拉动社会消费产生积极作用。
二要多渠道扩大租赁市场房源，收储社会闲置房作为政府公租房进行配租房源，推行“房屋银行”的租赁模式，扩大租房市场的供给，提高租房者的议价能力。政府公租房建设很难一蹴而就，近期需要广开渠道、多样化筹措社会房源，以扩大租房市场供给。如贵阳首创收储社会闲置房作为公租房的“房屋银行”租赁模式，构建稳定的租赁关系，三年不涨房租，不仅可以缓解政府巨额资金投入的压力，还能节约大量时间成本及土地资源，有少花钱、不用地、见效快、品种多（大小房都有）的特点，更为重要的是可以有效避免大规模低收入人群集中居住给社会管理带来的严峻挑战。当前迫切需要鼓励地方政府根据实际情况因地制宜完善居民住房补贴制度，灵活选择住房实物补贴和货币补贴模式，特别要鼓励政府通过存量调整，扩大包括公租房在内的租房市场的供给。
三要加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，加快租房市场的信息化进程，减少中间环节的租房成本。目前，我国住房租赁市场是社会管理短板，市场自我运行，监控不到位，并逐渐形成一定程度的垄断特征，不利于租房价格长期稳定。据统计，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。当前要加强中介公司管理，探索建立以市为单位的房屋租赁信息平台，推进房源和价格等信息透明化；要加强对租金涨幅监控，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为，挤掉租金上涨中的不合理成分，构建
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住有所居 住有所居
合理有序的住房租赁市场。（www.61k.com）
四要合理规划租赁房的结构，协调好社会租赁房与公租房的关系，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给。当前我国已初步建立了包括廉租房、公租房、经适房和限价房在内的多层次住房保障体系，但定位于解决广大“夹心层”住房问题的公租房建设还处于起步阶段，需要在土地和资金供给上予以倾斜。要探索公共部门与民营企业合作途径，尝试BOT（建设-经营-移交）、BOOT（建设-拥有-经营-转让）、BOO（建设-拥有-运营）、PPP（政府民间合作）等新型投融资模式，解决当前保障房建设资金不足问题。
五要推进住房保障的立法和司法，综合运用经济手段和法律手段调节住房空置，规范租房市场，保护租户合法权益，构建稳定健康的租赁关系。由于房产持有成本过低，我国住房市场空置率极高。住房问题既表现为“总量问题”，更表现为“结构问题”。政府推进总量供给的同时，更要重视结构调整。在当前社会存在大量空置房、闲置房的形势下，要借鉴国际经验，探索利用税收杠杆和法律措施调控社会闲置房源，减少空置率，扩大住房供给。法国的法律规定，房屋闲置一年，政府会处以房价10%的罚款，闲置两年，再处以房价12.5%的罚款。同时，要立法保护租户权益，保障租户能够长期稳定、价格合理地租房，提高租户安全感，以培育“以租代购”、“先租后购”的梯度住房消费模式。
王建：温总理讲话为明年政策定基调
本报记者 商灏 北京报道
经济放缓背景下,***总理新近提出适时适度预调微调经济政策的主张，市场对此反应强烈并开始更多期待。与此同时，一些舆论注意到前几天发改委体改司官员表示，有条件的乡镇应“升格”为中小城市，这与政策微调的背景究竟
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住有所居 住有所居
有无关联，各种看法不一。(www.61k.com］而未来经济格局和政策变化的动向究竟如何，最新的猜测也开始出现。
《华夏时报》记者10月26日特别邀请中国宏观经济学会秘书长王建先生阐述他的观点。
乡镇“升格”与否发改委尚未定调
《华夏时报》：有发改委体改司官员最近表示，沿海地区有条件的乡镇应“升格”为中小城市,这一政策趋向与目前经济趋势有无关联？
王建：我认为，这与当前的经济形势变化似乎并无多少直接关联，因为这是长期以来各界都关注的问题。改革开放30多年来，只搞工业化，城市化明显滞后，虽然早就提出让那些已经具备条件的乡镇变成城市，但沿海地区城乡不分的空间结构特征，业已维持了有30年。所以，这个问题恐怕不会是有针对性地与当前的经济增长格局相关联。
发改委各司局对于相关问题，未必都有一致看法。在领导尚未定调的时候，大家怎么说都有道理。
《华夏时报》：客观上，眼下将一些乡镇“升格”为中小城市，对于拉动经济增长，是否有一定作用？
王建：我一向主张，要搞城市化，那就是大城市化。中国如果继续搞小城镇化，所付出的成本就太高了。本来就没有多少土地空间可以使用，再搞小城市就是对土地资源非常大的浪费。有条件的地方，尽量多发展大城市，这才是正确的选择。
《华夏时报》：您过去也曾提出城市化不仅是经济问题，如果社会治理跟不上，城市化进程将会受到阻碍吧？
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住有所居 住有所居
王建：无论走大城市发展的道路，还是推动中小城市建设，都有一个如何解决农民工身份转换、进城门槛等所谓社会治理方面的问题，但这与经济发展问题，毕竟是两回事，其并非直接指向如何解决经济发展的问题。（www.61k.com)
《华夏时报》：虽然战略方向正确，但操作路径上如何规避一些风险？ 王建：所谓的风险，可能主要来自于搞城市化的时候，没有一个好的规划，往往大家蜂拥而上，或借城市化之名拿地，这不是真搞城市化，而是伪城市化，其动机并非真正要推动城市化。
并未真正转型是最大现实问题
《华夏时报》：城市化进程能否倒逼更好的社会治理模式？
王建：我们的出发点是要建立一个合理的社会模式，还是要建立一个合理的发展模式？现在我们面对着一个非常具体的问题，那就是我们目前已经没有需求了，经济增长缺乏动力。如果不推动城市化，经济发展的道路将会越走越窄。 十二五规划中提出来一个大问题，就是如何从外需为主转向内需为主，这比所谓建立合理的社会治理结构要现实得多。
今年第三季度的经济增长数据已经出来，如果扣除出口价格指数，实际出口增速只有8.7%，这是自2007年以来实际出口增速首次低于GDP增速。2007年，中国进出口经济增速7.5%，当时的经济增速14%以上；今年前九个月，进出口增速降到2.2%，经济增速9.1%。显然，相比之下经济增速减了5个点，进出口也减了5个点。那么，今后的增长靠什么？动力何来？继续依靠出口的增长方式已难再持久，其结果必然是经济增长迅速下滑。
现在是追求合理的社会治理结构更具现实意义，还是从发展上迅速解决由外需转为内需的问题更为紧迫？
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中国正面临很严重的生产过剩，这个过剩过去是被全球化给化解了，现在已没有这种化解机制，这就面临最现实问题。（www.61k.com］值得关注的是，从今年8月以来，钢材价格一直在下跌，到现在已演变成暴跌，一周之内钢材价格下跌5%，这可不是小数字。由于产能不断在释放，结果导致一方面市场需求受压抑，另一方面产能不断增加。现在中国的炼钢能力已经达8亿吨了，可是炼钢的产能还在往上走，这怎么了得？岂不压迫市场需求？现在问题非常集中地到了在新全球化被次贷危机中断以后，中国应如何转向新的发展模式上。不转就是死，但现在基本上没有转，这就是我们现在最大的问题。
明年政策基调或会出现新变化
《华夏时报》：您如何看宏观背景的发展趋向？
王建：物价在6月份以后连续走低，让人们觉得物价问题似乎已经缓解，政策或许可以有所松动，大家盼松动，盼物价赶快降下去，这个心情可以理解，也很正常。但实际情形未必真的有多好，还得继续观察。
其中有几个因素需要分析。今年前三个季度农产品(14.64,0.04,0.27%)价格一直在上涨，只是最近有所回落。而推动物价上涨的一些因素，根本没有消失。虽然猪肉价格有所回落，但粮食价格中，大米、面粉的价格还在上涨。前一阵，输入型通胀压力有所减缓，但国际大宗商品价格最近又有所抬头。
因此，现在还不到做结论的时候。到11月份，物价或许再度上扬。其推动因素，仍是粮价。粮价已经累积了很多上涨的因素。去年粮价持续回落的趋势就是在去年11月戛然而止后又迅速上扬。11月是秋粮集中上市的时候，此时很有可能累积的农产品涨价因素又一次出现集中释放的情形。比如，去年很多人说物价高峰在七、八月份，我说这不对，到11月份可能破五，事实证明果然破五。
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所以，到秋粮上市以后，我们再看吧。（www.61k.com]
《华夏时报》：您如何看温总理新近提出适时适度预调微调经济政策的主张与宏观背景之关联？
王建：中央政府应该已经感觉到存在经济降温的趋势，因此的确是有些担心。这实际上是一个政策调整的信号。所谓适时适度预调微调，显示了由于马上要开中央经济工作会议确定明年经济工作的调子，明年继续从紧的政策恐将难以继续。我一直在说，当前通胀的性质并非货币太多的原因，而是别的原因，其紧的结果，只能把经济紧下来。观察目前的情况，确实如此。付出了巨大的代价，物价并未下降多少。明年政策因此或有大的调整。
所以，温总理新近的政策表态，应是在为将要召开的中央经济工作会议做些铺垫吧，明年政策调子或会出现变化。
国际吹来的风越来越凉
《华夏时报》：政策的这种变化现在似乎已有非常明显特征？
王建：国际经济形势的新变化，已足够让决策层重新思考现在所面临的问题。如果明年国际经济形势更严峻，如果明年出口只增长几个百分点，那怎么办？国际吹来的风越来越凉，这不是自己关起门来紧缩就可以应对得了的。毕竟很大一部分增长来源于出口，所以，政策调整的可能性非常大。
《华夏时报》：对于中长期趋势，您做怎样的基本判断？
王建：我依然坚持原来的判断，即现在应该开始进入下行期，大概今年经济增长9个百分点，明年8个百分点，后年可能7个百分点。
《华夏时报》：欧债、美债未来演变会有怎样的趋势？
王建：无论欧债、美债，也无论什么原因所造成，它们这次将很难从危机
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中走出来，其结果就是导致经济持续收缩，这也直接导致中国出口收缩。［www.61k.com] 地方自行发债要谨慎
《华夏时报》：所谓中国地方债问题，是个问题吗？
王建：中国地方债如何处理，这是个问题。我们现在主要担心会否发生债务违约。明年是地方债还债高峰，地方政府目前来钱的方向除了股市就是地产，如果这两个来源都没有，路将被堵死。估计明年中央政府对地产的调控不会放松，但股市若没有利好政策，地方政府因此没有了来钱的路，那就真的要死了。本来其可以用地方上市公司的股权变现来归还欠债的。总之，中央政府一定要考虑给予地方政府一个出口，因此明年有可能采取一些有利于股市的政策措施。
《华夏时报》：对于最近由中央贴息让一些地方自行发债的试点，对这项政策，您怎样看？
王建：这个做法有点风险。我们曾经历过上世纪80年代地方政府纷纷放开到国际上借款的时期，最后，其还不起的欠债还是由中央来背负或买单。这说明只要让地方政府借债，它就敢借，几年一换届，主管领导走了，谁知道谁借的债？ 1994年的财政体制改革，只是重点解决了财政收入的问题，却并未很好地解决财政支出的问题，使得财政的收入和支出，与地方的财权与事权不相匹配，造成现在中央给粮票，让地方政府掏钱的状况。现在地方政府已掏不出钱，也有理由说自己没钱。
自主发行地方债试点的办法试图解决地方政府资金来源问题，但太有点头痛医头脚痛医脚的意思。既然要改，就应对财政制度进行根本性的改革，而不能是现在这种改法，这实际上是一种治标的办法，并非从根本上解决问题的办法。
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