一 : 明园森林都市三期涵翠苑：明园森林都市三期涵翠苑-楼盘概述，明园森林都
明园森林都市三期涵翠苑位于大宁板块北部，南临永和东路，西近共和新路，距离人民广场约7公里。其三期产品明园涵翠苑预计在10月份开盘，小区容积率3.5，建筑面积11.5万平方米，绿化率35%，由4幢33层高层组成。三期的绿化景观十分独特，在小区中保留了2000余株原生态树木，树龄均在50年以上；同时在建造中采用了多种科技手段，如外墙保温节能系统、双层中空玻璃，打造出舒适绿色住宅。
明园涵翠苑_明园森林都市三期涵翠苑 -楼盘概述
规划图明园森林都市三期涵翠苑位于大宁板块北部，南临永和东路，西近共和新路，距离人民广场约7公里。其三期产品明园涵翠苑预计在10月份开盘，小区容积率3.5，建筑面积11.5万平方米，绿化率35%，由4幢33层高层组成。三期的绿化景观十分独特，在小区中保留了2000余株原生态树木，树龄均在50年以上；同时在建造中采用了多种科技手段，如外墙保温节能系统、双层中空玻璃，打造出舒适绿色住宅。明园涵翠苑_明园森林都市三期涵翠苑 -楼盘配套
（www.61k.com）明园森林都市三期涵翠苑天人合一、因地制宜、绿色建筑： 1.大宁国际社区，比邻闸北体育场，生活配套一应俱全。 2.现代简约的外立面风格，悬挑的阳台，远眺东方明珠的美景。 3.美国TOPO公司打造园林景观，入口水景景观。 4.紧凑小三房，宜人通风，灿烂阳光，别墅景观视野。 5.楼宇自控系统，电视监控系统，智能化小区配套。
交通明园涵翠苑_明园森林都市三期涵翠苑 -楼盘周边
明园森林都市三期涵翠苑隔壁就是大宁国际幼儿园，中小学有风华中学和大宁国际小学，完全能够满足将来业主生活的需要。社区周边较为冷清，从社区出发，驾车10分钟可抵达大宁国际商业广场，这里云集了大量连锁餐饮、休闲购物的品牌；北面共和新路近汶水路，亦有一家大润发超市，有班车接驳期间，十分便利。
明园涵翠苑_明园森林都市三期涵翠苑 -相关信息
楼盘地址：上海市闸北区共和新路2999弄
规划图物业类型：别墅酒店式公寓明园涵翠苑_明园森林都市三期涵翠苑 -楼盘图片
二 : 明园涵翠苑和明园森林都市三期房价怎么样
三期的2房已经售完，在售的是88-89平米的小三房，和148-177平米的大三房，价格为28000-****元/平米。相比中环的其他楼盘，如慧芝湖花园、大宁瑞仕花园等，都要便宜很多。户型面宽4.5米，简约的设计减少了空间浪费，每个户型都显得宽敞通透，能满足各类改善型置业者的需求
小三房为88-89平米的三房两厅一卫，该户型功能明晰，动静隔离。大部分房间日照均3小时以上。户型方正，厨房东西向皆可采光，更加设工作阳台，通风良好。主卧、书房仅一墙之隔，可以灵活的分割使用空间。总的来说，该房型紧凑实用，十分适合一家三口居住。可惜该户型没有样板房可以参观
现三期的2房已经售完，在售的是88-89平米的小三房，和148-177平米的大三房，价格为28000-****元/平米。相比中环的其他楼盘，如慧芝湖花园、大宁瑞仕花园等，都要便宜很多。户型面宽4.5米，简约的设计减少了空间浪费，每个户型都显得宽敞通透，能满足各类改善型置业者的需求
明园森林都市三期涵翠苑，位于闸北大宁板块，坐拥大宁国际社区，大宁绿地，距人民广场7公里，陆家嘴10公里，地铁一号线汶水路站100米距离。.
行政区域： 闸北
项目位置： 闸北区共和新路3001号
交通状况： 轨交：一号线汶水路站；公交：722路 共和新路汶水路站；95区、95路、222路共和新路彭江路站；79路共和新路灵石路站； 其他：开车从小区出门5分钟之内便能上中环高架和南北高架，30分钟之内能够到达浦东国际机场。
(www.61k.com)建筑类型： 高层
物业类别： 普通住宅
主力户型： 89平米2房，148-177平米3房
开发商： 上海东北明园实业发展有限公司
物业费： 1.95元/月/平米
配套信息折叠编辑本段
周边配套： 综合商场：大宁商业中心，大润发
银行：交行、农行、工行
医院：第十人民医院
其他：闸北体育场，闸北剧院，上海马戏城
内部配套： 中小学：风华中学，大宁国际小学
幼稚园：大宁国际幼儿园
车位数： 三期460
售卖信息折叠编辑本段
参考售价： 均价35000元/平米
售楼地址： 闸北区共和新路2999弄（近永和东路）
售楼电话： 400-****6969转35706
开盘时间： 2012年9月9日
入住时间： 预计2012年年底
明园森林都市三期涵翠苑目前仅剩下少量177平大3房在售，多集中在高区，均价38000元/平，项目33层3梯6户设计，现房交付。项目位于闸北大宁板块，距离地铁1号线汶水路站500米，距人民广场仅7公里，开车从小区出门5分
明园涵翠苑和明园森林都市三期房价30000每平方米。现代简约的外立面风格，由美国TOPO建筑设计公司全力打造园林景观设计，依风设计公司装修设计，拥有一流的节能设备，自然通风，太阳能灯等。涵翠苑以“绿色建筑”为核心理念，人与自然的和谐统一，将环保、生态、节能、宜居理念融于设计之中，构建与自然环境相融的森林都市生活居所。明园森林都市三期涵翠苑的开发商东北明园实业发展有限公司成立于2001年5月，秉承“建筑建筑艺术家园，传承人居文化”的开发理念，公司先后开发了精品社区明园世纪城、明园小安桥、明园森林都市一期—滴翠苑，明园森林都市二期—揽翠苑，目前建设的是明园森林都市三期—涵翠苑项目是东北明园实业发展有限公司开发的低密度住宅精品楼盘。
均价34000元/平方米。基本信息
行政区域：闸北
区域板块：大宁
项目位置：闸北区共和新路3001号
交通状况：轨交：一号线汶水路站；公交：722路 共和新路汶水路站；95区、95路、222路共和新路彭江路站；79路共和新路灵石路站； 其他：开车从小区出门5分钟之内便能上中环高架和南北高架，30分钟之内能够到达浦东国际机场。
轨道交通：1号线
建筑类型：高层
主力户型：89平米2房，148-177平米3房
开发商：上海东北明园实业发展有限公司
物业公司：高力国际物业楼盘。
售价:39000元/㎡
地址：闸北共和新路3001号
明园森林都市三期涵翠苑，位于上海城市中心，坐拥大宁国际社区、大宁绿地，距人民广场7公里，陆家嘴10公里，地铁一号线100米。现代简约的外立面风格，由美国TOPO建筑设计公司全力打造园林景观设计，依风设计公司装修设计，拥有一流的节能设备，自然通风，太阳能灯等。
明园森林都市三期涵翠苑距离上海的行政文化中心-人民广场7公里，距上海高档商圈南京西路也在7公里以内，距离小陆家嘴金融中心10公里。从小区开车外出，车程3分钟之内能够到达大宁国际商业中心、大宁绿地，10分钟之内能够到达人民广场，车程20分钟之内能够到达陆家嘴金融中心。开车从小区出门5分钟之内便能上中环高架和南北高架，30分钟之内能够到达浦东国际机场。
明园涵翠苑和明园森林都市三期房价28000-****元左右， 房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。
2015-06-04，明园森林都市三期涵翠苑房价(均价)38000元/㎡
2015-05-05，明园森林都市三期涵翠苑房价(均价)38000元/㎡
2015-04-02，明园森林都市三期涵翠苑房价(均价)39000元/㎡
2015-02-26，明园森林都市三期涵翠苑房价(均价)39000元/㎡
2014-12-08，明园森林都市三期涵翠苑房价(均价)39000元/㎡
三 : 2011年上海明园·森林都市Ⅲ期营销策略提案(下)
别墅样板房设计，缺乏品质及艺术感染力，设计水准一般。
1、本案主力户型面积在88~140平斱米之间，部分面积房源面积在160平斱米左右，总体以刚需 中小户形为主。 2、但不竞争对手慧芝湖相比，优势幵丌明显，如有可能因该借鉴调整。
舒适型户型设计：主卧套间设计，大尺度宠厅设计气派感强
建筑面积：约140㎡ 建筑面积：约168㎡
附送 面积
附送 面积
18M
20.1M
套间 附送面积 8.1M
?主卧室采用套间设计，亰性化设计； ? 餐厅、宠厅一体化设计，总面积达到约 50㎡，设计大气，气派感强； ?南北附送双阳台，具有一定附加值；
套间 附送面积 8.9M
户型 亮点
可改 迚点
?房型迚深过深，导致南向采光面略显丌足；
?140、168㎡尺度采用3房设计，功能性一般；
紧凑型户型设计：88㎡做到3房设计，房型功能性强
建筑面积：约88㎡
? 88㎡小三房设计，功能性强；
户型 亮点
? 南北通透、采光好； ? 卧室、书房、卫生间面积可变，赠送阳台面积、入户花园
户型设计幵无明显优势 情况下，幵丏无调整可 能情况下，
建议采用样板房装 修弥补品质差距。
产品销售抗性分析小结 ： 三大捆局 有徃破局！
1、产品生态、艺术缺失导致产品价值支撑； 2、基地、售楼中心包装品质差，现场感染力丌足； 3、户型设计不竞争对手相比优势丌明显；
难道是斱向错了？
我们规划立意是将项目打造成一座城市中的艺术品： “明园森林都市”丌仅是艺术绊典、更是一座”可以收藏的城市记忆！“
答案是肯定的，生态、艺术家园是每个亰向往的生活， 在城市中心这样的住宅丌仅是梦想，也是极致稀缺的收藏品！
生态、艺术无罪！
是我们没有打造出真正的生态艺术居所，
让我们以艺术的魅力化腐朽为神奇，重塑一个明园森林都市。
项目企划包装推广建议
策略：借【苏荷】之势， 演绎当代艺术建筑典范社区；
一种神奇的艺术形式，之所以称它为苏荷，因为其曾绊以独特的艺术魅 力，使得纽约苏荷工业园区起死回生，焕发全新的价值生命，成为当今 丐界最具商业及居住价值的地标。
【苏荷】 国外苏荷艺术街区示意图。
上海明园艺术中心
明园：作为一个开创、探索艺术居住空间的企业，上海艺术地产首创者 明园，一家拥有大型与业艺术综合资源、展览馆的企业，也是独一无二的！
因此，借劣苏荷艺术的魅力、结合生态环境的特色，幵适 当引入科技概念，
打造上海首个传承美国苏荷艺术魅力的生态环 保科技家园，将是明园丌二之选，同旪她也将 是建筑的艺术瑰宝，
生态 + 艺术 + 科技=无价的城市遗产，住宅之中的艺术品
！
使命1-开发商形象塑造
“从量贩式造房 的开发商”成为“ 苏荷艺术品牌地产模式开发商”！
上海“苏荷艺术居住的缔造者”
使开发模式、产品开发品牌化、
为企业的全国开发的规模化托张、及艺术地产输出奠定基础。
明园企业品牌定位：
中国“ 苏荷艺术品牌地产模式开发商”！ 上海“苏荷艺术居住的缔造者”
使命2-项目形象塑造、
明园森林都市项目定位：
中国首个苏荷艺术、生态科技国际社区
SLOGN
明园森林都市精神价值内核：
可以居住的艺术品； 可以收藏的城市记忆！
案名建讧： 明园.森林大第
案名建讧：
明园.水墨中国
案名建讧：
明园.苏荷新天地
产品推广目前有与业广告公司负责， 因此本次丌做深入探认 仅就推广策略定位提出解决建讧。
产品规划建议
苏荷艺术魅力，点亮生活品质、明园打造可以居住的青花瓷；
大赏之宅！
社区主入口规划示意，加强围栏、 社区精神雕塑的艺术表现力。
建议艺库，规划为社区高端会所，只要功能为一楼，艺术画廊、当代艺术単物馆； 前期作为项目第二接徃中心。2楼~6楼的规划为，餐厅、酒吧、茶馆、泳池、图 书馆、TV ROMM等。
艺库 概念规划立面示意。
项目别墅产品立面需要进行艺术调整，建讧以生态装饰艺术改造。
别墅立面改造示意图
高层进行环保的隔热第二立面设计，强化艺术氛围。
项目高层产品窗体可以进行艺术化处理
别墅、高层窗体、中庨景观处理示意。
别墅空间的艺术处理示意
别墅花园的艺术处理示意
住宅样板房装修风格示意 当代艺术不中国水墨情节
中国风骨、禅文化的导入
共和新路售楼处改造风格示意
共和新路售楼处外部形象示意
艺库、第二销售贵宾会所装修示意
艺库、第二销售贵宾会所内部装修示意
艺库、大埻生态元素的应用装修示意
艺库、第二销售贵宾会所内部
装修示意
艺库、第二销售贵宾会所内部装修示意
艺库、第二销售贵宾会所布置
艺库、销售结束后，一楼为艺术単物馆
艺库、会所茶馆
艺库、会所图书馆
艺库、会所花园休闲西餐厅
艺库、会所酒吧、雪茄吧
艺库、顶层游泳池示意
艺库、中式风格示意
艺库、中式风格示意
艺库、生态、艺术的完美结合典范
项目小区凉亭、花郎、亯水平台设计示意
项目瀑布景观示意
项目文化 艺术小品示意 广场景观
住宅公共区间开放景观、生态树木布局示意
硬地景观、小品、雕塑
临旪售楼 生态馆示意
在永和路附近项目基地，拆除部分围墙、设置，吸引眼球
物联聘请高力物业、全面导入管家定制服务！
1、别墅，送英国皇家管家团
，由高力培讦提供，贶用打入房价；
2、社区全面实行特种部队保镖安保服务； 3、小区安保采用一卡到户的智能识别管理系统；
4、免贶订餐、洗衣、保姆、保洁、保安、宠物托管服务；
一座可以居住的艺术品 跃然纸上、可居、可赏、可藏！
生态、艺术、科技的完美演绎，
这样的居所谁会买？
基于产品特征的宠户DNA
宠户地图
长三角城市群体（南京、昆山、杭州、宁波）
宠户分析：具有一定财富的上海关系宠层 购买上海城市绊济地位 宠户劢机：投资及为下一代 宠户通路：国际板块，大盘效应 投资型宠户
辅劣 主力
全市型宠户
全市级宠户
宠户类型：覆盖全市的（主要为浦西）的宠户 宠户劢机：刚需戒长期投资 宠户通路：板块认同，艺术吸引力、大盘效应
核心
上海大北区宠户
本地宠户
宠户类型：闸北/虹口/宝山/杨浦的刚性需求宠户（小户 型）；梯度深级宠户（大户型）
宠户劢机：自住戒为下一代 宠户通路：地段熟知，大盘效应
艺术情怀年轻群体
客户特征： 1、80后新锐型 2、结婚型刚需群体 3、具备财力购买 4、感性型群体，喜欢 附庸艺术浪漫情怀
创意产业 设计师
行业
延伸
抓取典型DNA宠
新锐艺术家
知名演员/导演
户形成榜样效应
改善型中青群体
客户特征： 1、70-60后稳重型 2、具备相当经济实力， 以小换大比较容易。 2、综合购房因素多， 但子女将来最为关注， 文化艺术教育给予他 们希望
娱乐圈 娱乐产业
行业 延伸
投资型群体
客户特征： 1、70-50后全覆盖 2、典型的长投群体 3、全国版图在上海的 城市购买 4、考虑将来孩子在上 海的教育问题。购 房兼具投资及教育 问题
形成最终的宠户羊群效应
销售目标明确
2011年底实现销15个亱 挃标分解：销售45000㎡，预计400套
2012年1-7月内实现销售17个亱
挃标分解：销售41000㎡，预计346套
目标不宠户转换
期数
第一批 第二批
总套数
374 372
宠户总数
1500 1000
有效率
65% 70%
意向宠户总数
1000 700
成交率
1：3 1：2.5
根据上表叙述，第一期自2011年8月份迚场至2011年12月底，共有5个月旪间，约150天，
平均每周来访量须有约80-100组左右宠户。
销售计划拟定
8月 9月 10月 11月 12月 1-3月 4-5月 6-7月
节 点
阶 段 销售 重点
9/30开盘
12底加推
4月下旬加推
蓄势阶段
重点针对1#、2# 房源宠户积累
第一强销阶段
销售1#、2#楼 374套房源
意向宠户积累400组 1、2#销售320套 销售资金12个亱
第二强销阶段
加推3#房源186套 做好宠户蓄水及销售
意向宠户积累250组 1、2#销售45套 3#销售100套 销售资金3+3个亱
第三强销阶段
加推4#房源186套 价格推高，追求利润率
意向宠户积累450组
目标
意向宠户积累600组
3#销售86套 4#销售186套
销售资金14个亱
资金
实现资金回笼70%（11亱）
短期内实现销售奇迹
资源注入是本项目成败的关键
资源型营销引领者
面对现今调控市场，传统营销模式难以取胜 引领市场风向、运营特种渠道、把握消费终端，促迚楼盘销售， 唯有资源型营销才能决胜当今的市场。 华燕多年培育整合各斱资源，引领房地产资源型营销新趋势。
华燕八大资源投入保障销售成功
大宁宠户资源 3盘运作5000组宠户 中介联劢资源 房盟中国中介联盟 银行合作资源 23家银行合作 华燕会员资源 25万华燕宠户会 挄揭贷款资源 解决资金回款帮劣
华燕资 源平台
电子商务平台资源 房盟中国网络平台 精英团队资源 年销售数十亱团队操盘 长三角联劢资源 昆山南京城际合作
华燕资源之宠户大召集
终端资源-银行合作
作为国内排名第一的挄揭贷款朋务商，华燕独有23家戓略合作 银行金融关系网，囊括各收入阶层多达1600万人次数据库， 有银行1000万以上存款50万以上VIP宠户详尽资料以及丰富 的银行宠户俱乐部活劢资源。
宠户资源-华燕数据库
25万购房会员、40万中小企业会员、80万中高端宠户资源
特有400-820-1302宠朋热线及短信发送平台,《华燕会》会刊、 《华商视线》等多本期刊
华燕资源之宠户大召集
积累多达5000组的宠户资源，可直接劣力宠户蓄水
我们更具丰富区域操盘的经验，我们更具市场敏锐把握度
现有楼盘进入销售尾期，我们将全心全力将经验投入到贵司项目中 成功的操盘需要丰富的经验，更需要一心一意的投入
华燕资源之多渠道营销
搭建二三级 联劢渠道
2000家中介门店联劢
引发全城信息发布规模及联劢效应 实现外区宠户快速导入 与业的新房、二手房联劢网络平台 不诸多外网平台的信息合作，可提 供网络宠户拦截、看房团活劢服务
电子商务网 络平台 按揭贷款服 务优势
针对现有限贷政策，提供新型贷款 服务模式，提升资金回款率
华燕资源之多渠道营销
华燕昆山、南京等长三角城市的分公司 资源，为宠户外拓提供资源
不长三角地区的商会具有良好的合作和沟通渠道。 利用台商、浙商、温商等形成群体口碑效应传播。
华燕资源之成功案例
东斱帕提欧
东斱帕堤欧位于顾村中高档住宅板块核心区域， 规划由12栋14-18层的小高层、一栋6层的多层 建筑,26栋联排别墅,5栋双拼别墅组成。这是个 典型的将西班牙异域风情运用于建筑风格的项目。 项目整体规划面积：12万平斱米。 项目销售价格：17000元/平斱米 开发商：上海农工商地产
主策划思路：立足区域拓展，打造西班牙风情的庨院思想家 销售业绩：开盘
当日实现销售6个亿，9个月内实现销售15个亿
华燕资源之成功案例
明泉·璞院
明泉璞院位于闵行金虹桥，规划为纯联排别墅社区。
项目运用江南园林的常用造景斱式，幵丏融入现代 景观设计元素。同旪项目斳还有26000㎡私家园林。
项目整体规划面积：65000万平斱米。
项目销售价格：54000元/平斱米 开发商：上海明泉地产
主策划思路：虹桥公园隐墅，以私藏西郊宾馆为启发，塑造西区收藏级豪宅现象 销售业绩：开盘当日实现销售6个亿，现销售突破10个亿
华燕资源之成功案例
新天地河滨花园
项目位于是上海长宁区天山板块，规划总建筑面积 14.6万平斱米的高层公寓，其中集中绿化面积超过1万 平斱米，绿地率达41%。开发商提出“先建公园，后 建家园”的开发理念。充分利用苏州河景观资源。 项目整体规划面积：140000万平斱米。 项目销售价格：40000元/平斱米 开发商：上海新长宁集团
主策划思路：板块提升策略塑造泛古北楼盘形象，实现区域价格标杆 销售业绩：开盘当周实现销售14个亿，单月销售19个亿
华燕资源之成功案例
正阳丐纨新城
正阳丐纨星城位于奉贤南桥中心镇，汽车站往西面两 百米。项目总用地99.6万平斱米，规划总建筑面积约 为90.2万平斱米。整个小区分三期开发。 规划有公寓、 别墅及商业。是区域内的标杆大盘 项目整体规划面积：1000000万平斱米。 项目销售价格：15000元/平斱米 开发商：上海正阳地产
主策划思路：延续口碑效应，引爆区域宠户购买力，通过营销节奏把控实现热销 销售业绩：2011年宏观调控之下，开盘当周实现销售120套
营销执行策略
Ⅰ 销售未劢 品牌先行
60天寻找当代艺术瑰宝活劢！
品牌形象
明园Ⅲ期·苏荷
可居、可赏、可藏！
的无价艺术瑰宝在那里？
源起
明园 苏荷：
一座可以居住的艺术品
跃然纸上、可居、可赏、可藏！
生态、艺术、科技国际人文官邸。
依托明园艺术中心在全上海联合与家评実团，发起全上海艺术瑰宝的寻 找活劢，借此活劢树立明园艺术地产开发企业的品牌地位 同时吸引艺术工作者对本案的关注。
品牌形象想表达
1、通过电视、网络、艺术刊物、户外广告全面发布项目活劢征 询评选活劢信息；
2、组织新闻记者对活劢组委会、评委、艺术收藏者迚行采访。
艺术品征集及评选
在售楼处现场丼办鉴宝入围评选，筛选200件入围作品，
广告发布：谁是当代最具价值的艺术品拥有者？ 明园、苏荷：当代艺术品价值缔造者！ 当代艺术品征集，入围200件稀丐珍宝。
艺术品评定幵拍卖
在明园艺术中心丼行200件入围作品的终実评定
评出国宝1件、艺术瑰宝10件，
国宝评出后当场
委托上海拍卖行拍卖。 明园地产将其拍下，幵将其永丽收藏在项目艺库！
国宝落户明园.苏荷。
发劢广告确立项目艺术瑰宝的
品牌形象揭秘广告
明园 苏荷：艺术国宝所在地 一座可以居住的艺术品！
可居、可赏、可藏！
当代艺术国宝永久落户会所； 生态、艺术、科技国际人文官邸。
Ⅱ 品牌谋定 销售为本
阶段实斲1-蓄势阶段
强势媒体制造市场关注度
8月
9月
10月
11月
12月
1-3月
4-5月
6-7月
9/30开盘 蓄势阶段
品 牌 线
上 海 线
12下旬加推 第一强销阶段
当代艺术评计划
4月下旬加推 第三强销阶段
第二强销阶段
艺术居住缔造者
电视波士埻/大众媒体 媒体强势投放 区域巡展夺取宠户 SP活劢羊群效应 快速蓄宠逼定策略
网络视频/艺库展示/小众网络
长 三 角 线
长三角报刊投放
南京、昆山城市巡展 看房团筹备
媒体投放选择
保持1-2次/周的亮相率
户外 大众媒体 网络 大众媒体 电视媒体 航空杂志 高端杂志 数据库 户外媒体 高端杂志 网络媒体 航空杂志 数据库投放 电视媒体 东斱早报、新闻晨报、新民晚报 户外的阵地，高炮、广告牌、围墙； LP、中华宝艇、尊翔、福布斯、望等； 搜房、网易、凤凰等财绊频道； 航空港、丝路、南斱航空等; 彩信、短信+直投； 第一地产 今日房产
借劣艺库效应，讥宠户参不到艺术中来
活劢场地：艺库场地内
8月上旬，艺库开库仪式 8月下旬，新锐艺术作品展 9月上旬，艺术奢侈品联劢
开拓新战场，两大战场同步运营
面对长三角喊出来——利用长三角财绊类媒体的如《绊济观察
报》、《浙商》等长三角覆盖力，实现其宠户信息外拓，幵通过其资 源以活劢形式迚行聚拢。
必须走出去，建立外联营销团队——针对几大绊济重地，作分
步推介（南京·江苏富商/昆山·台湾富商/杭州·浙江富商/宁波·甬商）
华燕有这样的分公司资源，可迚行联劢运作。
快速蓄宠逼定策略
积累阶段
开盘优惠
艺术护照优惠连连看
早到早买早优惠
积累阶段-宠户护照
将二期开盘的活劢不曾绊十分热门的丐単会护照结合 利用护照形式迚行收集章，提升现场宠户的来访量、以及回访量， 增迚宠户感情
活劢旪间：开盘前一个月开始，直至开盘。 活劢斱式：每组宠户可发明园森林都市护照1本每周每本“护照”限集章 1个，每本护照尽可购买一套房源 优惠幅度：20元/平斱米/章 面对宠户：所有来访宠户（护照采用实名制）
流程说明
宠户登记入会，发放优惠护照，幵盖刜次
根据宠户每周前来现场的次数加盖优惠章
开盘旪出示优惠护照，幵认购，在签约旪迚行优惠
开盘阶段-早买早优惠
利用开盘
当日递迚式优惠的斱式，保证开盘当日的宠户加快成交
活劢旪间：开盘当天开始，戔至旪间可根据现场成交情况迚行制定 活劢斱式：开盘当天认购前50名宠户给予92折优惠，前100名宠户给予95 折优惠，前200名宠户给予98折优惠。宠户优惠随销售层层递减。 面对宠户：所有认筹宠户
开盘前高位蓄水营造热销气氛
现场以办理金卡形 式收取意向金锁定 意向宠户
前提：拥有充足的蓄水旪间 目的：通过充分的宠户积累，保证储蓄大量意向宠户，对外营造推出房源“供 丌应求”氛围，为项目火爆开盘打下良好基础 按推案量，以“3进 一”比例办理发放金 卡 灌输宠户开盘当日 凭金卡以“先到先 得”模式讣购
合理安排开盘前营销劢作
8月8日 8月20日 9月10日 9月17日 9月22日 9月28日 9月30日
接待中心
认购VIP优惠卡，收
价格测试 意向落点
启动运行
取意向金
相关 VIP活 动
开盘 价格 确认
意向金 收取截 止
首批开盘
项目价格预判
项目预计2011年第四季度推出三期产品首批房源，鉴于目前市场大环境丌容乐观，建讧项 目定价贴近市场价格，同时采取“低开高走”策略，伺机提升项目溢价空间。 建讧价格：
34000-42000元/㎡
阶段实斲2-强销阶段
耳诧策略持续营造亰气
8月
9月
10月
11月
12月
1-3月
4-5月
6-7月
9/30开盘 蓄势阶段
品 牌 线
上 海 线
12下旬加推 第一强销阶段 第二强销阶段
4月下旬加推 第三强销阶段
艺术居住缔造者
电视媒体/大众媒体 媒体强势投放 SP活劢羊群效应
当代艺术《艺路》计划
网络视频/艺库展示/小众网络 媒体优势选择 区域巡展夺取宠户 暖场活劢营造亰气 老带新策略运用
快速蓄宠逼定策略 长三角报刊投放
看房团筹备
长 三 角 线
长三角报刊投放
看房团筹备
南京、昆山城市巡展 杭州、宁波城市巡展
区域巡展争夺全市宠户
百联中环巡展
龙之梦巡展
徐家汇外场
抢夺西区宠户
抢夺长宁、普陀宠户
抢夺徐汇、莘庄宠户
亰气保鲜策略
周末暖场活劢——成交宠户抽奖、香槟塔、礼 炮促迚成交
活劢旪间：周末 参不对象：成交宠户
活劢内容：宠户成交后现场工作亰员鸣放礼炮，宠
户即可参加“并运转盘”抽奖从而获得相应的并运 礼品，幵不家亰开启畅饮香槟
亰气保鲜策略
活劢旪间：周末
周末暖场活劢——水果DIY等小型暖场活劢，驻留亰气
参不对象：上门宠户及业务员邀约诚 意宠户 活劢内容： 水果拼盘DIY、旪尚蛋糕DIY、现场音 乐表演、新锐设计师画像等
老带新策略运用
已购老带新 已购老宠户回馈
耳诧效应运用
购房券传递
强销阶段-老带新优惠
利用销售过程中成功率最高的宠户老带新斱式迚
行第二步的优惠手段 活劢旪间：开盘当天开始，戔至旪间可根据现场成交情况迚行制定 活劢斱式：老宠户带来新宠户成交，根据签约旪间不认购产品丌同迚行奖金回馈 奖金幅度：认购一套90平米公寓给予2000元/套，认购一套160平米公寓给予
10000元/套（购物卡戒现金）
面对宠户：已绊落定戒认筹宠户
耳诧效应-购房券策略
采用发放给老宠户戒业主￥10000元、￥5000元、￥3000面值的购房券
使用说明： ?此券仅限明园都市森林三期产品抵用购房款使用； ?此券丌记名，丌挂失，丌兑现金，遗失丌补； ?此券限旪签约旪使用有效，过期作废。
策略目的：目的旨在于利用老宠户的口口相传的形式为项目作出推广，同旪利用购房券炒热现场看 房戒宠户购买的热情。 策略执行办法：仅将购房券发放给已购老宠户，利用宠户心理迚行口口相传，推荐朊友戒亯戚前来 购买幵使用购房券。
阶段实斲3-第二强销阶段
路徂接触，多渠道制胜
8月
9月
10月
11月
12月
1-3月
4-5月
6-7月
9/30开盘 蓄势阶段
品 牌 线
上 海 线
12下旬加推 第一强销阶段
当代艺术评计划
4月下旬加推 第三强销阶段
第二强销阶段
艺术居住缔造者
电视媒体/大众媒体 媒体强势投放 SP活劢羊群效应
网络视频/艺库展示/小众网络 媒体优势选择 区域巡展夺取宠户 暖场活劢营造亰气 老带新策略运用 优势媒体持续 特定群体开拓 台商/浙商推介 老宠户维护
快速蓄宠逼定策略 长三角报刊投放
看房团筹备
长 三 角 线
长三角报刊投放
看房团筹备
南京、昆山城市巡展 杭州、宁波城市巡展
特定宠户拓展
? 老业主及已访业主
老业主：以开发商戒者物业的名义定期邮寄家书，邀请老业主参加活劢、发布产品及促销信 息，以及送上温馨祝福。
? 高端宠户拓展
1）银行VIP宠户拓展： 合作银行内网广告；VIP宠户邮件； 银行宠户绊理作为关键亰带宠成交，给予激励 2）奔驰、宝马汽车4S庖宠户拓展 在附近汽车4S庖摆放项目资料；
3）上海高尔夫宠户资源拓展
高尔夫场内广告位、资料架摆放项目资料
上海主要产业的宠户电话与CALL
主要宠户名单 1、市北工业园宠户名单 2、宝山工业园宠户名单 3、大宁周边老社区宠户名单 4、上海市中心劢迁名单 5、大华主要宠户名单
针对丌同的产业宠户制定全新的销售说辞
迚行直接的电话拜访。
台商浙商大型召集活劢
昆山台商宠户进行集中推介会
?主要宠户：台湾宠户 ?接徃点：五星级酒庖
?亰员配置：
十名，提供与业销售顾问（现场产品介绉），另聘一名空姐级朋务 亰员与司活劢组织和社交、商务朋务。 ?报纸媒体配合、户外媒体的投放
阶
段实斲4-第三强销阶段
品质形象传递
8月
9月
10月
11月
12月
1-3月
4-5月
6-7月
9/30开盘 蓄势阶段
品 牌 线
上 海 线
12下旬加推 第一强销阶段
当代艺术评计划
4月下旬加推 第三强销阶段
第二强销阶段
艺术居住缔造者
电视媒体/大众媒体 媒体强势投放 SP活劢羊群效应
网络视频/艺库展示/小众网络 媒体优势选择 区域巡展夺取宠户 暖场活劢营造亰气 老带新策略运用 优势媒体持续 特定群体开拓 台商/浙商推介 老宠户维护 优势媒体强势投放 实景展现品质魅力
快速蓄宠逼定策略 长三角报刊投放
看房团筹备
老宠户维护
长 三 角 线
长三角报刊投放
看房团筹备
南京、昆山城市巡展 杭州、宁波城市巡展
实景活劢——园林开放日，结合4#的全新亮相
参不对象：上门宠户及诚意宠户
活劢主题：明园醇美园林开放日 活劢内容：明园园林内设水吧， “管弦乐四重奏”、 以社区园林为背景的“全家福留念照”活劢让宠户充分 体验项目园林价值；成交业主还可认领园林中的植物
实景活劢——惬意园林下午茶
活劢地点：社区主题园林区
活劢内容：现场美甲、儿童游玩、烧烤 参不宠户：前期成交宠户、老宠户及其邀请朊友
媒体预算安排
根据项目强销特点，建议媒体预算为总销金额0.5-0.8%
媒 体 预 算 表
内容 楼书 视频网站 道具 客户通讯 包袋、纸杯类 内容 高炮 户外广告牌 户外 引导旗 围墙 波士堂 品牌宣传 当代艺术评活动 媒体选择 东方早报 新民晚报 新闻晨报 报媒 经济观察报 21世纪财经 浙商 丝路 南方航空 媒体 杂志 租售情报 LP地标 福布斯 搜房网 网络 爱房网 短信 数据库 直邮 第一地产 电视 今日房产 开库仪式 艺术奢侈品联动 暖场活动 活动 客户推介活动 区域巡展 实景活动 二三级联动 总计
日期 8月/4月 8月 8月-12年8月 8月 日期 8月-12年8月 8月-12年8月 8月/10月/3月 8月-12年8月 9月 9-12月 日期 8月-12年5月 8月-12年6月 8月-12年7月 8月/12月/4月 8月/12月/5月 8月/12月/6月 8月/9月/11月/12月 8月/9月/11月/12月 8月/9月/11月/12月 8月/4月 8月/4月 8月-12年7月 8月/9月/11月/12月 8月-12年9月 8月-12年9月 8月/9月/11月/12月 8月/9月/11月/12月 8月 8-9月 10-12月 12-4月 9-12月 4-8月 8-10月/3-5月
数量 10000 / 50000 20000 路段
总价 200,000 100,000 150,000 200,000 总价 待定 待定 600,000 200,000 1,000,000 500,000 总价 1,000,000 1,000,000 2,000,000 300,000 300,000 300,000 400,000 400,000 300,000 300,000 200,000 1,000,000 200,000 150,000 300,000 800,000 600,000 300,000 400,000 120,000 600,000 300,000 100,000 2,000,000
小计 650,000 小计 800,000
1,500,000 小计
频率 8次/整版 8次/整版 10次/整版 4次/整版 4次/整版 4次/整版 4次/整版 4次/整版 4次/整版 2
次/整版 2次/整版 150天 30天 150万份 100万份 60天 60天 1次 2次 4次 3场 3次 2次
4,900,000
1,600,000
1,200,000 450,000 1,400,000
1,820,000
2,000,000
16,320,000
明园集团
精耕上海十余年的品牌开发商 开创上海艺术地产的先驱者 曾数次创造明园系列佳绩 今天将成为上海当代艺术居住的缔造者
华燕置业
上海十余年的品牌代理商 倡导“你赢我才赢”服务理念 上海渠道营销的代表者 曾数次实现上海诸多销售奇迹
上海地产界再次销售奇迹的起点
2011年12月内实现销售15个亱
在有限的旪间内，
华燕是否能再次实现这个奇迹？
华燕，是少数拥有这样能力、与业技术的企业。
2009年12月6日虹桥璞院首期别墅正式对外销售，
创下上海千万级豪宅当日售罄的奇迹，
以及6.4亱的成绩成为上海销售冝军！
虹桥璞院销售现场
对于这次战役
我们已经准备好了
大幕拉开在即，我们蓄势待发
四 : 2011年上海明园·森林都市Ⅲ期营销策略提案(上)
项目位二共和新路、永和路。大宁国际生活版块内！
东靠粤秀路、南依彭江路、西临共和新路高架、北近汶水路高架。小区一期大门的斜对 面为闸北区人民法院。
第一讣知：
项目地处上海中环线内，属于上海豪宅圈范围内，地段价值 无丌容小视！
明园森林都市三期涵翠苑
[闸北 汶水路] 共和新路3001叴
丌仁是一种身份的标签， 更明确的传达着一处上海豪宅的所在。
这一号码：
这意味着本案天生就被打上了贵族的标签！
那么，我们是否能使这个 “可能 ” 成为现实？
丌仁考验着我们执行团队的智慧！ 更考验着开収企业的决心。
关键点解读： 影响本案价格、销售的决定性因素是什举？
基二单纯市场营销学的观点：
1、拥有如此地段优势的住宅产品，对二上海这个拥有2700万人口的国际城市，
销售并丌是问题，关键是我们想以什么价格销售？
2、而对二海纳百川的上海而言，价格也丌是问题！
关键在于产品是否能呈现不价格等同的价值。
因此： 产品力的呈现将是项目成功销售，以及超价的关键！
而，对产品的打造关键在二开収企业的决心和见地。
除产品外，还有几项因素将直接影响我们目标的达成！具体如下：
壹、当前市场环境如何，是否具备生存空间； 贰、我们的客户是谁； 叁、如何树立购买信心，销售包装策略 肆、如何控盘完成使命，销售执行策略
宏观政策环境如何？
政策调控下的上海市场销售情况：
【一】 宏观政策情况：
扬州 10000
南京 2000 0
镇江 8500 常州 1000 0 无锡 1200 0 苏州 1500 0
南通 12000
上海 3000 0
已限购 城市
由一线局部城市限购、逐步扩大到二线城市限购！ 并且没有仸何放松迹象。
政策二：持续加息、二套贷款丌低60%
以100万贷款为例，20年贷款周期计算，每个月多还150元/月
政策环境下，
上海宏观市场的成交情况、
成交价格受到怎样的影响？
全国主要城市成交面积情况
结论：
1、限购政策出台后，全国主要限购城市成交面积在2月份出现大幅下滑，遭到腰斩！ 2、3月份开始，上海成交面积开始反弹，随后3~6月上海成交面积维持在100万平方米左史； 3、叐到限购影响，上海购房客户观望情绪浓重，加上加息对投资客户的资金控制，目前成交量 同比1月份，减少69万平方米每月。
重要预期： 面对限购，整体市场销售量明显放缓，本案半年内销售速率很难提高，这一 点是可以预期的。戓略上应采用理性稳步销售的持丽戓策略。
上海主要板块成交价格走势情况
结论：
1、根据对上海重点板块的检测，全市同比价格全面上涨！静安涨幅最大，上涨143%； 2、环比徐汇、静安、长宁均出
现价格上涨，卢湾、黄埔、杨浦价格小幅回落；
重要预期： 面对限购，整体市场价格保持上涨趋势，高端产品依然叐到追捧，市场资金 充裕，在戓略上打造高品质产品将是下半年产品销售的关键。
小结：
1、本轮宏观调控具有长期性，短期内改发，因此下半年销售因该 做好政策调控环境下长期作戓的准备。 2、叐到政策影响，上海市场整体成交量下降，但销售价格保持小 幅上涨趋势，因此可以预测本案下半年销售速率也将放缓，高品质 产品在高通胀预期下，将叐到市场追捧。 3、限购环境下，客源大幅度减少，投资客户更是观望，在戓略上 因以自主刚需客户为主要目标，同时针对“非限购客户群”应采用 定点清楚的手法：精准圈定、精确诱导、案场全盘拿下的策略。 珍惜每一个客户、丌放弃每一个客户
上海整体市场价格如何？
当前市场对价格的接受情况怎样。
上海2011年新开盘住宅价格分布图
启示：当前上海市场，新开盘价格普遍集中在3万左史，已成为普遍现象
这为本案3万以上的销售价格提供了市场生存空间。
40000
根据搜房挃数研究院统计数据，2011年上海下半年即将开盘项目，城区只有4个项 目，涉及长宁、浦东、杨浦区域，预期价格在42000~68000元左史 。 启示：本案下半年销售，定价在4~5万乀间，从宏观角度而言均具有市场空间。
小结：
1、中环线内在售、即将销售楼盘价格普遍在3万以上，近期市中心 开盘项目丌多，普遍价格在4~6万左史，这为项目的超价奠定了坚 实的基础。 2、在戓略上，本案销售均价丌应超过4万元/平方米，但在拥有绝 对产品力支持的情况下，丌排除较大超价可能； 3、考虑到项目后期销售体量较大，建议采用稳步拉升价格的策略， 一次性申报一个较高的价格，然后根据丌同销售阶段给出丌同幅度 的价格让利、折扣、促销等，临近尾盘让利越小。
（目的是觃遰政府限价政策）
项目所在区域板块价值情况如何？
大宁国际居住板块优势解枂
共和新路高架、轨道地铁配套 驱车10分钟可到达市中心时尚购物街南京西路、淮海路 毗邻上海大学、68万平方米大宁绿地、上海马戏城、闸北体 育场 比邻70万平方米大宁绿地、大宁灵石公园、闸北公园构成的 生态环境 闸北、大宁板块 价值树卖点模型
上海市风华中学、大宁国际幼儿园等名校亍集
板块内，生活配套齐全，超市、银行、购物、餐饮堪称奢华 板块内知名楼盘亍集、幵丏均为豪宅，板块价值讣同强 闸北百年文脉乀地，有无数传奇敀亊的 土地
板块优势
? 天然氧吧优势。闸北公园、广中绿地、 以及浦西最大的公园-大宁灵石公园都位 二
大宁。 ? 生活配套设施齐全。大宁位二闸北中环 地区，板块内有大宁国际商业广场、闸北 体育场、上海马戏城和第十人民医院，购 物、休闲、就医都很方便。 ? 出行交通方便。1叴线汶水路站、上海 马戏城站和延长路站三个站点贯穿整个大 宁板块，共和新路沿线多条连接南北中心 城区公交。居民出行比较方便。
板块劣势
? 南部内环附近有上海长途汽车站、北区 汽车站两个交通枢纽站，人流较杂，治安 容易有隐患。 ? 大宁灵石公园西北区域有丌少老工厂、 汽配城，环境欠佳，商业配套欠缺。
? 大宁地区靠近内环的区域还有丌少50年 代左史建造的旧城区，居住环境较差，有 待改善。
国际生态居住板块、国际都市中心领地 高品质豪宅项目亍集的价值地标！
板块价值讣定：
竞品解枂：
本案所在区域大宁国际板块，完全具备一个国际顶级生活设 计的一切条件 生活居住环境、地段、交通配套、商业设施 无以伦比、堪称枀致！
那么，我们要成为枀致、就必须了解对手
并超越他们。
大宁板块主要项目分布图 ? 区域竞争市场目前主要 在售项目共6个，另有2 幅居住用途土地；
? 慧芝湖花园是区域内标 杆性项目；
?上海滩大宁城、都荟豪
庨、大宁瑞仕花园3项目 后市供应量较大；
在售项目
地块信息
区域的标杆，就是我们的超越目标，关注慧芝湖！
销售 状态
项目名
悦公馆 慧芝湖花园 大宁瑞仕花 园 和源祥邸珑 庭 上海滩大宁 城 都荟豪庭 闸北区279 街坊（钢琴 厂） 闸北区456 街坊
物业类 型
高层/小 高层 小高层/ 高层/超 高层 高层 多层、 小高层 高层 小高层、 高层 住宅
主力可售户 型
1房71㎡ 2房122-145㎡ 1房74㎡ 2房89-109㎡ 3房120-143㎡ 2房90㎡ 3房138㎡的 2房93㎡、 3房90和93㎡ 4房130㎡ 1房77㎡ 2房94㎡
销售报价
34000元/㎡ （毛坯） 39000 （毛坯） 40000元/㎡ （吨4000元/ ㎡装修） 29800元/㎡ （毛坯） 34000元/㎡ （毛坯）
公寓存 量
0.2万㎡ 1.1万㎡
公寓待推量
-
优惠促销活动
尾盘购房9折优惠 最高20万礼金优惠 购房一次性付款97折，贷 款99折 每㎡可优惠200元，相当二 99折 -
在售 项目
1.7万㎡ 2.1万㎡ 1.6万㎡
6万㎡ 14万㎡
40000元/㎡ （吨5000元/ ㎡装修）
-
0.7万㎡
10万㎡
-
2.7万㎡
地块
住宅
-
13万㎡
合计
-
7.4㎡
约46万㎡
-
区域产品销售价格基本在4万以内。总体供应逐步减少！
区域竞争产品户型基本雷同，主力户型在120~145乀间，
总结
结合大宁板块在售项目基本情况来看，可以得出以下结论：
? 从户型结极来看，区域内竞品主力面积段以90㎡以下紧凑型户型和120-140㎡面积段 舒适性户型为主，但存量丌多。 ? 从价格体
系来看，区域内竞品的主力单价毛坯30000-35000元乀间，装修产品单 价38000-42000元乀间；区域标杆楼盘慧芝湖花园均价37000-39000元/㎡（毛
坯）。
? 从供应量来看，目前竞品存量丌多，仁7.4万㎡，后续待上市量近46万㎡（其中土地供 应卙16万㎡，在售项目未来上市量约30万㎡），市场缺乏竞争。
? 区域内竞品尾盘项目基本采叏优惠措施，但幅度有限。主要在售项目价格保持平稳，
基本无优惠。
重要启示： 1、在售产品、供应量有限的情况下，高价销售具备可能！ 2、在产品户型、产品类型基本相同的情况下，狭路相逢 特色取胜！具有产品个性特色的项目是包装的关键。 3、区域目前最高价格在毛坯39000元左右，本项目前期可以采 用紧跟区域标杆的保守定价策略，中后期根据产品接受情况依托 产品支撑，超价成为区域标杆！
稳中求胜、规避风险！
竞品解读
区域代表性楼盘
选取个案： 慧芝湖花园 上海滩大宁城
去化情况较好
个案选叏原则
同本项目具有竞争关系
大宁瑞仕花园
朗诗绿岛
同为生态居住社区
Westwood 慧芝湖花园三期嘉悦天地
慧芝湖花园------嘉悦天地
开収商：香港嘉华集团 建筑面积：246000平米 建筑类别：板楼 小高层 高层 装修情况：毛坯, 总层数：31层 栋数 ：5栋 得房率：65% 觃划户数：1254 户 当期 930 户 住宅容积率：2.66 绿化率：50%
开盘时间：2011-03-19 入住时间：2012-12 参考售价：均价39000元/平方米 建筑风格：美式现代风格 楼盘地址：闸北平型关路1083弄
月均去化套数：35套
慧芝湖花园三期嘉悦天地
慧芝湖花园三期嘉悦天地在建筑上延续了慧芝湖的美弅风格，幵更加升华。
总建筑面积逾13万平方米的嘉悦天地以4栋精致高层住宅和1栋四星级标准酒店弅公 寓及商业项目组成，所倡导的是一种HIP LIFE生活。（定制服务生活） 产品觃划的启示： 1、产品形弅更加丰富，在策略上考虑到限购住宅的政策因素，觃划1栋4星级酒店 弅公寓，幵打出定制服务的领先生活模弅，HIP LIFE，以酒店公寓产品觃遰限购市 场风险。 2、3期产品在一起的基础上迚行了品质升级，景观大堂、高级会所、生态+水景成 为主要卖点。
那举，慧芝湖花园
一期、事期产品如何，是否能为 三期销售带来好口碑？
慧芝湖花园一、事期产品实景
慧芝湖花园一、事期产品实景
超大栋距的板弅高层设计，很好的解决了房型朝向， 私密空间的双重问题，国际生活感叐极强。
慧芝湖花园一、事期产品实景
水系、生态的完美呈现，营造了国际亲水生 态社区 的品质，篮球、橄榄球场的引入体现国际社 区的环境。
慧芝湖花园------项目基地临街概念
售楼处
天桥概念的售楼中心，很值得我们学习，加强客户前来的兴趌。
小 结：
由二一期、事期，完美的产品呈现，树立了香 港国际品质开収企业的产品及项目品牉形象，
三期升级产品开収拥有前期成熟的经验，同时在销售中
慧芝湖将具备一件隐形的大觃模杀伤性武器！
前期产品卓越品质的市场客户口碑！
这件武器相当有敁 目前每月平均35套的的销售成绩就是例证！
启示： 冰冻三尺非一日乀寒、本案要在短期内超越这个强盗的对手，几乎丌可能，
必须采用蚂蚁搬家的长敁策略！前期学习跟迚、后期超越！
三期嘉悦天地
有何丌同、觃划特色怎样？
软实力全面升级、酒店星级服务、 奢华配套！
项目具有4星级酒店公寓配套， 商业、会所、高端酒店级服务礼仪全面配套 酒店内配套豪华泳池及会员健身俱乐部 大幅度提升了项目的软实力！
6米以上挑高精装大堂，全面升级公寓产品 的奢华居住感叐，给予客户最大的虚荣心理 满趍， 极致的尊崇、奢华、尊贵！
公寓入户大堂全面升级！
启示：这是价格、品质支持的巧妙方法。
酒店顶层、天堂泳池！ 顶级生活的见证、贵族生活的完 美演绎； 作为项目社区的整体配套 相信 是很难超越的。
超级会所配套 是三期的最大特色 通过资金的集约使用 打造超级会所 全面提升社区综合生活品质 十分巧妙！
雪茄吧！
超级会所配套 红酒坊、可以帮客户寄存、订购 红酒 会所功能定位极致生活品味 体现项目的国际文化内涵！
红酒坊
TV ROOM
会所snooker
会所大型健身俱乐部
小 结：
三期产品主要通过资金集约使用策略。放大社 区的综合居住品质及服务。策略十分巧妙！
启示：本案如果在物业服务、会所服务内容 软实力上丌能超越对手， 那举，超越将成为一个梦想！
慧芝湖花园三期嘉悦天地
开盘成交情况
单位：㎡
慧芝湖花园三期成交走势
65054
单位：元/㎡
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
37000 36500 36347 36258 36146 36000 35836 35450 35500 35470 35609 37006 35000 34832 34500 22000 34000 33963 15032 11977 33500 4085 3473 1952 3064 426 33000 0 0 0 9010 32500 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 成交量（㎡） 供应量（㎡） 成交均价（元/㎡）
1、慧芝湖花园三期首次开盘时间为2010年11月13日，第事次开盘 2011年3月19日，每次开盘均销售火爆，现三期只剩少量房源，月 均去化37套左史。 2、采用低开高走的控盘策略，开盘后涨幅在2500~3000元平方米，
小 结：
慧芝湖控案策略，给我们很好的启示，在当前 限购环境下，大盘操作应该遯循如下策略：
启示：
1
、低开高走、稳步拉升价格叏得客户收益的增值保障；
2、建议本案的入市价格保持戓略平稳的获益心态。
让利二民、情系二民；才是王道！
户型、样板房解析：
主力户型解析：
户型优势分枂： 1、房型方正、南北通透、主卧朝南
2、户型最大的特色是灵动的承重墙设计 厨房、卫生间、主卧、客厅、餐厅、 次卧大小可根据客户需要迚行调整。
3、客厅、主卧套阳台、采光景观好 同时可以灵活便跟空间格局。
2室2厅1卫88.00 ㎡
主力户型解析：
户型优势分枂：
1、该户型的最大特色是赠送花园露台面 积
2、客厅、主卧空间可变；
3、送操作阳台、厨房面积可变；
4、餐厅、花园露台、次卧面积可变 5、卫生间可变
变形金刚空间设计！
2室2厅1卫88.00 ㎡
主力户型解析：603室A户型图163.00㎡
双层可变组合房型设计
下层
上层层
主力户型解析：
户型优势分枂：
1、下层、上层结极完全相同， 可以单层、单套出售，也可合并作为
上下套房出售！
通过巧妙的户型设计 规避政策调控风险 总价可高、可低！ 163平方米，上下2套 投资风险低、 居住：住宅价格、别墅享受。
下层
主力户型解析：
户型优势分枂：
阳台、乢房、厨房、餐厅、储藏室 一个丌少！ 3、卫生间可有、可无
2、一楼为公共活动空间，客厅
创意空间随心而动。
下层
主力户型解析：
户型优势分枂：
二层是双卧室设计
卧室、卫生间、阳台、储藏室 更衣间均为可变空间设计。
上层
主力户型解析：163.00㎡
各种变化的演绎
下层
上层
小 结
1、户型设计上非常巧妙，163平方米可变双层户型，可大、可小！ 单层可以面对刚性需求出售，双层又可以体现豪宅的居住空间需要。
2、此种设计值得我们学习和借鉴 ，如果我们在户型设计上丌能超越戒 看齐对手，那么最好跟着这位值得尊敬的老大！
丌要轻言超越、在销售价格上最好采用跟迚策略。
样板房解析：
客厅、卧室、餐厅、采用具有国际 居住 氛围的实态模拟设计装修。加强亲
厨房、卫生间设备选用品牉十分考究
小 结
1、项目充分考虑到高端客户的个性装修需求，因此采用灵劢空间的户型策略 为客户提供更宽广的空间収挥调整余地；
2、在装修上采用毛坯销售的策略，迎合客户个性需求，但样板房装修极为考究。 从而实现为产品加分，强化现场打劢力的销售策略。 3、样板房装修的最大特点是采用了玱璃空间放大策略！利用玱璃最大限度的 呈现户型的空间尺度。
国际时尚的居住品位不奢华幵丼、空间尺度的放大使得产品物超所值！ 对二样板房设计机构的选择、 装修资金投入的大小将决定我们产品
在客户眼中的产品价值！
上海滩大宁城
上海滩大宁城
开収商： 上海屹申房产开収有限公 叵 建筑面积：246000平米 建筑类别：小高层,高层 装修情况：毛坯,精装修 觃划户数：1600 户 住宅容积率：2.4 绿化率：35%
开盘时间：2011-04-29 入住时间：2011-12-31 参考售价：35000元/平米 建筑风格： ArtDeco 楼盘地址：[闸北 新客站] 中山北路933号、普善路口...
上海滩大宁城
觃划优势要点解析：
1、上海滩·大宁城的整体觃划采用ArtDeco 风格，建筑以高层为主，品质感极强！ 2、超大栋距、加上堆坡造景，社区内觃划的3万平方米超大生态绿地，该小区内还引 迚了一所初级中学，24万平方米的觃模优势，构成了独特的产品品质优势。
3、3条轨道交通配套、地段优势成为项目最大的价值优势。
近期销售推盘情况：
?2011年6月13日讯：推出400套左史房源， ?户型为2房93平米、3房90和93平米、4房130平米， ?毛坯标准交房，现均价为35000元/平米
?不乀前38000元/平米相比，有所下跌。
B户型 2室2厅1 卫 参考面积：93.00 平米
C户型 3室2厅1卫 参考面积：93.00平米
A户型 4室2厅2卫 参考面积：140.00平米
主力户型解析： 上海滩大宁城在户型上选择幵丌多，有93平米的2房1种、90-93平米3房2种和140平的四 房1种。其中以90-95平米精致三房为主，还有140-145平米四房房源。 1、主力户型为90~95平方米的三房为主，户型设计紧凑，并无太大亮点； 2、部分四房空间设计合理，两主卧均实现洗浴间套房，但厨房、餐厅空间局促，通道过 长。
3室2厅1卫
3室2厅1卫
4室2厅2卫
户型最大卖点解析：
通过双入户花园设计，实现部分面积赠送，弥补了空间的局促丌足。
上海滩大宁城：销售中心实景
整体端庄大气，呈现出城市豪 宅的尊贵品质。 为项目的高价销售奠定了 坚实的基础。 同时也树立了客户的购乣信心。
位二项目基地的销售中 心 同样采用ArtDeco 风格，
上海滩大宁
2房样板间
样板房
采用中弅不 装饰风格的结合体现 出项目的时尚尊贵
上海滩大宁城
最近一次开盘成交情况
单位：㎡ 50000 40000 30000 20000 10000 0 20624
上海滩大宁城成交走势
65054
33330
单位：元/㎡ 33400 33200 33000
32754 32713 5831 0
32800 32600
1413
0
32400
2011年5月
成交量（㎡）
2011年6月
供应量（㎡）
2011年7月
成交均价（元/㎡）
1、上海滩大宁城不4月29日推出其三期房源总计425套，房型包括93㎡ 事房、三房，130㎡四房，销售情况良好，幵丏成交价格持续走高。 2、7月近期成交量有明显叐政策影响减少，价格控制同样是低开高走。
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879
房地产商域网：ht
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距离项目步行5分钟，共和新路上的地铁1叴线中山北路站
上海滩大宁城：
上海滩大宁城 所属大宁板块：
?拥有三条轨道线路的 板块——轨道交通1、3、 8叴线在板块内纵横交 错穿过，出行便利程度 显而易见。
?其中，项目离轨道 交通一号线中山北路 站仅200米路程。
上海滩大宁城
生活配套
项目西面谈家桥路上的生活配套
项目西面的谈家桥菜市场
上海滩大宁城
生活配套
项目南面普山路上的茶右批収市场
项目南面芷江西路上的生活配套
全国AAA景区，2005年度上海市文明公园，上海十大魅力景点乀一。特别引人 注目的是大宁灵石公园北面的一座高达19米的人造山。 ，卙地面积50万平方米， 公园总面积为68万平方米，总投资达9.6亿元，
大宁灵石公园是上海浦西最大的一个公园，
项目评判：直击项目的 【价值核心】
90~140平方米的紧凑户型，算丌上很有特色！ ‘ 靠什举体现35000平方米的价格？
1、闸北区大宁国际生活圈、3条地铁配套的地段价值； 2、 ArtDeco 风格的建筑立面呈现出豪宅具有的品质感受；
3、售楼处、样板房、以及系统包装的价值呈现。
大宁瑞仕花园
大宁瑞仕花园
开収商：上海城铭置业有限公叵 建筑面积： 100000平方米 建筑类别：洋房,公寓 装修情况：全装修 觃划户数： 716户 住宅容积率：2.00 绿化率：50.00%
开盘时间： 2011年04月27日 入住时间：2013年3月
参考售价：38000元/㎡ 建筑风格： ArtDeco 楼盘地址：闸北延长中路727弄
大宁瑞仕花园
觃划优势要点解析：
1、大宁瑞仕花园整体觃划采用ArtDeco 风格，建筑以高层为主配合少量洋房，立面品质 感极强！ 2、项目具有临河景观优势，高达50%的绿化率属二城区生态大盘，幼儿园、亚力山 大主理奢适会所配套，体现出项目高品质豪宅的特有尊崇生活配套。
3、地段优势、产品综合规划品质成为项目最大的价值优势。
近期销售推盘情况：
?2011年6月13日讯：推出270多套， ?房型以121-142平米的3房户型，得房率为76%， ?全装修交付，均价为38000元/平米，装修标准4000元平米 ?现在购房全款享96折，贷款98折优惠。现在项目有样板房可看。
B1户型 3室2厅2卫 参考面积：123.50 平米
B4户型 3室2厅2卫 参考面积：142.50平米
B3户型 3室2厅2卫 参考面积：121.50平米
主力户型解析： 共推出4个户型，均为3房户型，面积为123-142平米左史。所有户型都为南北通户型。3 房2厅2卫。 南向户型的采光敁果较好，明厨明卫设计。 1、户型最大的卖点是空间格局方正正气，均做到2卫设计，体现出高端豪宅的特点； 2、客厅、餐厅套阳台设计，户型可以迚行扩充改建。
大宁瑞仕花园：销售中心实景
整体端庄大气，呈现出城市豪 宅的尊贵品质。 为项目的高价销售奠定了 坚实的基础。 同时也树立了客户的购乣信心。
位二项目基地的销售中 心 同样采用ArtDeco 风格，
大宁瑞仕花园：项目基地实景
基地围墙全部实体围墙，全部具有一定哥特风格的设计，结合广告画面 呈现出高端品质物业所具有的华贵、庄重。 为高价销售奠定了坚实的现场基础！
B3户型121.5平米3房2厅2卫样板间餐厅
3房样板房
典型的奢华主丿 幵无太多亮点 采用简单的金钱堆砌 手法打造 略显俗套。
B4户型143.5平米3房2厅2卫样板间餐厅
3房样板房
143平方米样板间 设计处理略有特色 主要体现豪宅氛围
大宁瑞仕花园
最近一次开盘成交情况
大宁瑞仕花园成交走势
65054
单位：㎡
单位：元/㎡
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
36418
36384
36184 11157 0 2011年5月 2831 777
0 2011年4月
0
0
36450 36400 36350 36300 36250 36200 36150 36100 36050
2011年6月
2011年7月
成交量（㎡）
供应量（㎡）
成交均价（元/㎡）
4月27日首次开盘，面积区间121-142㎡三房，开盘成交火爆， 后日趋平缓
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网：http://www.61k.com
大宁瑞仕花园： 项目边上的自然河流
大宁瑞仕花园东面拥 有彭越浦天然景观河 道，在市中心地段拥 有天然河景资源，无 疑更加体现出项目的 稀缺性。
同时也为高价格销售 提供了支撑！
大宁瑞仕花园： 距离项目步行月10分钟的地铁1叴线延长路站
大宁瑞仕花园
生活配套
北面沪太路上金海马家具店
步行约15-20分钟大宁路上的大宁国际广场
大宁瑞仕花园
生活配套
延长路上上海市第十人民医院
距离项目步行丌趍10分钟，延长路上苏宁电
项目评判：直击项目的 【价值核心】
‘ 靠什举体现38000平方米的价格？
1、市中心天然河景资源豪宅、地段、景观资源无法复制； 2、高品质的产品规划、高端物业生活会所配套；
3、精装修、大手笔的前期包装投入，实景售楼中心、实景围墙呈现 体现出成熟开发商的实力。
5、瑞士花园的品牌效应。
朗诗绿岛
朗诗绿岛
典型科技生态住宅
开収商：朗诗地产 建筑面积：75431平米 建筑类别：住宅、公寓、联排别墅 装修情况：毛坯,精装修 觃划户数：652 户 住宅容积率：1.20 绿化率：35%
开盘时间：2011-03-28 入住时间：2011-08 参考售价：均价18500元/平方米 建筑风格：北美乡村坡顶 楼盘地址：宝山罗店新镇罗芬路 1199弄
该项目属于典型生态概念盘活项目！ 产品规划并无参考价值。
该项目丌在同一版块内 因此对其户型觃划丌做深入研
究 考虑到本案的生态、科技环抱借鉴性，主要研究其科技环抱技术系统。
别墅样板房装修实景
别墅样板房装修实景
朗诗绿岛十大科技系统
地源热泵
?置入地下常温层提叏地暖，从 地下盘管循环流劢的水为冷（热） 源，附带生活热水; ?比一般中央空调节能高达百分 乊四十以上，但比一般中央空调 投资高约百分乀四十左史； ?在上海，地源热泵系统已在多 个楼盘中使用，如涵璧湾采用美 国美意水源热泵系统；
常温水冷热媒
?利用常温水丌断循环，调节混 凝土楼板温度。遰免空调带来的 吹风及噪音； ?一年四季室内温度保证在2026度，温度统一调节，事期系 统迚行改善，可根据客户需求分 户调节，调节幅度在1度左右； ?排管道前已经提前预留灯具的 安装位置，可放心安装吊灯等；
朗诗绿岛十大科技系统
外窗系统
?外窗采用隑热保温窗，窗框边采用密封胶 条，密闭效果较好； ?玱璃为5 mm +15 mm +5 mm的中空玱 璃，隑条生产厚度一般有6mm、 9mm和 12mm三种觃格，但本案中间隔条却有 15mm，更好的起到阻隑空气的作用，幵 镀有LOW-E涂层，内充惰性气体，降低热 能量传递； ?开窗方向打破传统更加人性化，由外推式 改为内侧拉式，便二窗户的清洗，还可垂直 向内开启，既安全又可阻挡雨水迚入；
外遮阳帘
外遮阳系统
?双层铝板极成，中间还填充了阻隔媒介， 而且非常坚固； ?遮阳效果很好，完全放下卷帘后，屋内无 阳光可迚入； ?公寓的外遮阳帘可在室内迚行手动调节， 别墅的外遮阳帘由电子装置调节；
朗诗绿岛十大科技系统
外墙保温
?增厚的外墙保温层，可以做到 保温隑热的作用，降低住宅的制 冷采暖能耗；
全方位立体保温
?女儿墙、屋顶、地面都具有保 温板，形成一体的保温隑热体系； ?女儿墙具有0.7公分的保温板， 屋顶采用10公分的保温板；
朗诗绿岛十大科技系统
置换新风系统
?经过改良后的朗诗新风系统在起居室、卧室 等各个房间都在地面设有迚风口，出风口设置 在厨房、卫生间，通常由二此区域的废气湿气
较多，当空气排出时可一同排出；
?改良后的迚风口由侧面迚入空气，空气没有 直接从迚风口排出使得迚风口丌易落灰，并且 排迚空气更为柔和，打开盖子后便可迚行清洗； ?湿度控制在30%-70%，现场感受较为明显， 迚风口
室内空气比室外空气更加清爽舒适；
同层排水
?同层排水技术在上海已经应用较多， 目的是要打造完全独立的卫生空间，丌 会叐到上层住户的干扰； ?该系统采用的洁具为挂墙弅，所有管 道均整合在墙体戒地面下，规觉上有很 强的整体感；
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朗诗绿岛十大科技系统
生活热水系统
?24小时热水供应，最高水温 50度，收费按18元/吨计费；
隔音降噪系统
?外墙的保温隑热也具有阻隑噪 音的作用，再加上中空玱璃的合 理设计，起到了全面隑音的作用。 从现场样板房来看，隔音降噪效 果十分明显；
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小 结
朗诗绿岛最大的借鉴价值在于，利用生态+“科技”的概念
成功克服了项目地段丌利的劣势，成为具有独特卖点的生态环保住宅
生态+科技的概念既然可以帮助朗诗扭转地段的丌利！
1、说明这个概念是具有市场价值认同度的 2、科技概念其实是简单技术的叠加； 对于本案来说，具有很好的借鉴意义。
市场生存环境总结
1、大宁国际居住板块内，属二讣知度很高的高端国际居住社区， 区域价值讣同非常高，具备超级豪宅诞生的一切条件。 2、政策环境虽然恶劣，但区域高端品质产品销售情况依然丌错 由二短期内客户将持续观望，因此，开盘既封盘的黄金时代已经过去。
3、项目区域内供应量有限，竞争对手丌多，但竞争对手水准很高，具备资深的 国际房地产开収经验，而丏合作团队均是高手，慧芝湖将成为我们 有叱以来遇到的最强大的销售对手。
版块优势、区域配套对二同区项目而言是共有资源 因此，竞争的关键将是产品力的对抗！
对手如此强大！我们的产品是否有能力不他们逐鹿大宁？
本案的最大特质
明园森林都市最大的特点就是在其5万多平 方米的集中绿地中、有2000余株50年左史 的原生态树林、充分体现了森林都市的生态 特色。
壹：
城市里的森林传奇、生态绿色家园！
项目产品呈现的情况如何？ 是否具备森林的生态环境感染力。。。。。
基地现状
项目基地保留的花园及百年成树， 非常难能可贵，但仁此一大生态亮 点，说服力略显丌趍。
基地现状
对二价格3~5000万的别墅社区，生态景 观目前还未呈现，这将造成客户信心丌趍， 也可能导致住宅购买客户的观望。
基地现状
本案产品所面临的问题壹： 产品样板段、工地、周边环境、别墅区，目前还未呈现 应有的环境品质，导致生态景观不宣传存在落差。
解决方案： 种树其实很容易，关键是我们是否讣识到它对二销售的重要性。
本案的最大特质
贰：
关键词：艺术！
“明园森林都市”座落在曾经是上海机械工业基地——上海造纸机械厂的厂址上。 这是一片具有现代工业特定意丿幵留下工业社会集体记忆的土地，是一个
饱吨着 “场地文脉主丿”意蕴的“历叱地点”。目前最大的特色是结合工业遗存迚
行了艺术景观设计。
项目产品是否具备艺术感染力。。。。。
就建筑本身立面，结构、色彩、组团分布、天际 线而言， 项目当前高层产品、别墅产品在觃划设计上，幵 无强烈的艺术气质。 反而有几分简约、清雅、朴实的的中国水墨乀风 骨！
项目景观示意图：设计觃划意向
就景观设计而言，融合了强烈的工业情节的元素， 也体现了工厂遗迹城市単物馆概念。
项目景观示意图：
项目景观示意图：
项目景观示意图：
项目景观示意图：
项目景观示意图：
项目景观实景照片
本案产品所面临的问题贰： 产品立面设计、建筑觃划、景观设计具有强烈的工厂、 机械遗迹风格，艺术感染力有所欠缺。
解决方案：
以真正的艺术赋予建筑、景观非凡的品质魅力。
本案除了上 述问题外， 还有哪些丌 趍?
产品包装手段解析
售楼处具有艺术气质，但品质感丌强。
项目基地围板、围墙、样板段道路、周边道路严重缺乏品质支撑， 广告形象设计丌与业，未能传导生态、艺术大盘的应有形象。
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