一 : 北京万科公园5号拓盘报告
谨呈：朝阳万科
万科公园5号三期投标报告
2008年2月27日
1.基础 报告结构
1.1宏观背景 1.2市场 1.3项目本体
2.目标
3.1竞争锁定
3.项目价值挖掘
3.2客户认识 3.3核心价值分析 3.4产品价值提升 a国际案例借鉴 b产品价值提升建议
4.营销 5.附件
4.1营销发力点 4.2价格&推售 5.1商业 5.2酒店管理公司
基础。
1.1宏观背景 1.2市场 1.3项目本体
1
开发商谨慎拿地
一级市场
?土地价格持续上升，要求一次性付清地款
?2007年土地市场与2006年同期相比，成交面积上升39.4%，成交金额上升 61.5%；成交均价上升15.9%。 ?要求开发商全部付清地价款后方可取得土地使用权。
?严查土地税费，打击囤地行为，促进上市速度
?2008.1.7《国务院关于促进节约集约用地的通知》，征缴土地闲臵费与增值地价。 ?2008年，国税局急搭土地调控车，要求从严征收土地增值税 ；
?各项政策导致土地后续成本不断上升，开发商取地难度增加
?进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土 地开发的后续成本越来越高； ?大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎； ?朝阳来广营乡清河营村１＃地流标，顺义五块低价住宅用地流标，广渠路15# 地块流标；
9.28新政影响下二级市场转淡，市场分化明显
二级市场
?价格出现小幅回落，成交量明显萎缩
——在07年前三季度价格的跨越式抬升下，9.28新 政等一系列房地产打压政策出台；遏制价格高速增 长，出现小幅回落，成交量明显萎缩。
2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
商品住宅供应与销售对比情况
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
?市场转冷，出现明显分化
?别墅市场因其产品稀缺性与客户财富力量雄厚受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，但成
交周期拉长——中海瓦尔登湖，湾流汇……
?占有稀缺资源的顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端——银泰中心、御金台 ?普通项目出现一定价格变动，以保证销售目标——Master领寓、富力桃园、星河湾……
20 07 年 20 1月 07 年 20 2月 07 年 20 3月 07 年 20 4月 07 年 20 5月 07 年 20 6月 07 年 20 7月 07 年 20 8月 07 年 9 20 07 月 年 20 10月 07 年 20 11月 07 年 1 20 2月 08 年 1月
上市面积(平米) 销售面积(平米) 销售均价(元/平)
受二级市场的影响，三级市场成交量先升后降
三级市场
?07年二级市场价格不断抬升，将部分购房者挤压向三级市场；三级市 场成交量从9月份起开始大幅上升。 ?在二级市场持续冷淡的行情下，观望心态蔓延至三级市场，07年12 月三级市场成交量开始萎缩，而08年1月份成交量同比直降25%。
淡市显现
，观望态势将会有所延续
淡市延续
?综合一、二、三级市场情况，北京市场行情冷淡。
?从香港、上海等经历过市场调整的传统经验来看，市场 真正转入淡市有两个指标：
?新开盘项目价格普遍低于原心理预期；
?品牌开发商带头降价；
?北京近期开盘价低于心理预期的项目： 公园1872、美利山…… ?北京近期有降价动作的品牌开发商： 万科、招商、金地……
两个标志在北京己有所显现，初步判断市场观望态势将有所延续。
“双防”救市，市场将转入理性平稳发展
政策态度
在美国次级贷危机与人民币升值的影响下，经济的增长将更主要依靠内需。 而房地产是拉动内需、支持经济增长的重要力量，房地产业的健康发展有 利于金融体系的稳定。在目前较严峻的国内外经济形势下,房地产调控政策
的基调为“双防”。
建设部强调 既要防房价过快上涨也要防止过猛下降
?南京、上海、武汉等地区放宽公积金贷款条件，增加公积金贷款额度；
?证监会或受理房地产上市公司再融资申请；
?出台《经济适用住房开发贷款管理办法》，对从事经济适用房开发的贷款者提供了更多的优惠 政策。 ?税务总局官员称近2年内不开征物业税。 ……
保障性住宅成为主流，改变市场结构，分 流客群
产品结构转变
?保障型住房供应开始放量，占据较高市场比例
?2007年3月，政府提供的各类保障性住房开始试行；
?“三年内两个1000万”的供应计划将于08年开始陆续上市；
?2008年北京计划新建住房2750万平方米，其中保障型住房将占到四成。
其中：新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，
其他政策类住房350万平方米。
大量保障型住房的上市，将分流商品房购买人群。
小户型产品同质化竞争加剧， 寻求新的发力点。
产品结构转变
?小户型产品供应比例上升，竞争激化
?2006年6月出台的90/70政策，一批项目重新规划报批，延迟上市； ?07年，绝大部分地块受90/70政策限制； ?这两部分地块会在08年集中上市，预计08年市场上90平米以下产品将占到50%以上。 ? 在客户接受 “市场教育”前，90平米以下户型预计会出现供远大于求的状况，激烈 的竞争很可能导致价格的变动；
?在目前高容积率的情况下，对于小户型产品的设计 较难实现突破，导致大量小户型产品同质化竞争。 ?激烈的同质化竞争促使小户型产品寻求更多的竞争 发力点，力图在精装修、公共空间、物业服务等方面 实现新的竞争优势。
政策的作用在07年已经初见端倪
07年90平米以下产品己经显现出供大于求的状态。
“奥运”利好转利
空，带来多重限制。
奥运会来临
?奥运会即将到来，利好消息转利空。
在奥运即将到来之时，大家开始考虑：奥运后房价会跌么？
?奥运会限制工程施工。
?2008年2月底后，将停止施工许可证审批；
?5月起，五环之内将对重型施工车辆实施禁行； ?6月20日后，全市范围内项目禁止主体与土方施工； ?7月20日至9月20日，要求全线停工；
……
?限制推广渠道，吸引客户注意力，对项目销售产生影响。
奥运会期间，北京市对户外广告的大力清理，限制了销售推广渠道。 同时，大量的奥运会信息将占据客户大量注意力，使宣传推广的效果大打折扣。
宏观背景总结
?受政策影响，当前市场进入“淡市”，且有延续趋势； ?“双防”救市，引导市场转入稳定、理性发展方向； ?产品结构发生变化，保障性住宅成为主流，小户型竞争激烈； ?奥运会利好转利空，带来多重限制；
基础。
1.1宏观背景 1.2市场 1.3项目本体
1
近年北京市商品住宅供需情况
30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 2005年 上市面积 2006年 销售面积 2007年 销售均价 14000
11467 7012 8189
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
北京市场
?05-07年北京市全市商品房需求基 本保持平稳略有下降,但由于前期土 地供应不足,供应量持续下降,逐渐 呈现供不应求的状况，房价大幅上 升。
商品住宅供应与销售对比情况
2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2007年1月 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年3月 2007年5月 0 2007年7月 2007年9月 2007年11月 2008年1月 销售均价(元/平)
?07年市场价格上涨迅猛，受政策 影响自07年四季度开始价格，增速 停滞，出现下探趋势，成交量大幅 减少。
上市面积(平米)
销售面积(平米)
07年宏观调控显效，价格增速停滞，交易量出现萎缩。
?90平米以下户型的 供应比例占市场总额 的33%； ?传统产品依然占据 市场主力地位；
北京市场
06-08.1各居室供需情况
14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
一室
两室
上市面积
三室
四室
复式
别墅
其它
200000 150000 100000
06-08.1各面积户型供需情况
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
销售面积(平米)
销售均价(元/平)
?两室、三室是市场供销热点，供应 比例超过市场总量的50%；
50000 0
90平米以下
上市套数
90（含）-200平米
销售套数
200（含）平米以上
销售均价(元/平)
北京市场整体产品结构仍然以传统产品为主。
波菲特行政公寓
阳光上东
瞰都 泰华滨河苑
区域市场
区域界定： 东界：青年路
US联邦公寓
南界：朝阳北路
海悦名门
西界：东三环 北界：
亮马桥路
丽 水 皇石国际公寓 嘉 园 棕榈泉 国际公寓 公 园 大 道 九号公寓
东 北京GOLF公寓 三 天安豪园 环
维多利亚花园
青 观湖国际年 路
华业玫瑰郡 润枫水尚 合生珠江 罗马嘉园
区域典型项目： 碧湖居公寓、维多利亚花园、 海悦名门苑、皇石国际公寓、 丽水嘉园、公园大道、棕榈泉、 爱丁堡、泛海国际、万科东第、 锦湖园公寓、泰华滨河苑、国 兴观湖国际、华业玫瑰郡、公 园1872……
万科东第 锦湖园公寓
朝阳北路
朝阳公园区域供需情况
600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 5000 0 15000 10000 20000
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
区域内各月供需（面积）关系对比图 25000 20000 15000 10000 5000 0
2006年
上市面积 销售面积
2007年
销售均价(元/平)
区域市场
1月
11 月 20 07 年 1月
上市面积
销售面积(平米)
销售均价(元/平)
?受土地供应的影响，朝阳公园区域供应量下降，但需求上升，07年全年均价攀升明 显，四季度区域平台价格达到20424元/平米，价格年增长率达34%； ?受政策影响， 07年四季度价格震荡回落； ?区域平台销售速度为22套/月，按建筑面积计算为3876平米/月。 ?由于土地限制和朝阳公园区域新开项目的减少，朝阳公园区域小户型供应偏少，基本以 180平米以上大户型为主，户型种类以舒适型三室、四室为主；
?100平米以下户型面积价格保持稳定，大户型可实现较高单价。
各面积户型供需关系对比图
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
11 月 20 08 年 1月
3月
5月
7月
9月
3月
5月
7月
20 06 年
9月
朝阳公园各居室供需情况 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 一室 两室 上市面积 三室 四室 复式房型 其它 25000 20000 15000 10000 5000 0
下
方 米 含 )12 0平 12 方 0( 米 含 )14 0平 14 方 0( 米 含 )16 0平 16 方 0( 米 含 )18 0平 18 方 0( 米 含 )20 0平 20 方 0平 米 方 米 (含 )以 上
米
米 以
方
)80 平
)90 平
方 90 (含
60 平 方
60 (含
80 (含
10 0(
)10 0平
米
上市套数
销售套数
销售均价(元/平)
销售面积
销售均价(元/平)
区域内需求不断上涨，产品结构以舒适大户型为主。
朝阳区销售情况
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
总体： ?07年销售量集中在总价400万元 以上总价区间； ?区域总价区间由06年的200-300 万区间，提升至07年的400万以 上区间；
元
元
元
元
元
元
元
0万
上
80
10
15
20
30
2006年销售面积
2007年销售面积
90平米以下户型销售对比情况
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20(含)-30万 30(含)-50万 50(含)-80万 80(含)-100 100(含)-150 150(含)-200 元 元 元 万元 万元 万元 2006年销售面积 2007年
销售面积
50
区域市场
0万
0万
0万
50 万
80 万
0万
万
)50
10 0
)15
)20
)30
)40
)-
0( 含
0( 含
0( 含
0( 含
0( 含
(含
(含
30
50
40
0( 含
(含
)万
)-
)-
元
以
90平米以下户型： ?07年销售量集中在总价50-80万元的产品； ?07年100-150万元总价区间的销量激增； ?小户型产品价格提升幅度相对较小。
200平米以上户型销售对比情况 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
元 元 元 元 )50 0万 )15 0万 )20 0万 )30 0万 )40 0万 以 上 元
200平米以上户型：
? 07年销售量集中在总价400万元以上产品，且400万 元总价区间以上的销量激增；
40 0( 15 0( 20 0( 30 0( 50 0(
10 0(
?07年大户型销售量大幅提升，市场接受程度较好。
含
含
含
含
2006年销售面积
含
2007年销售面积
区域价格大幅提升，大户型总价集中在400万元以上。
含
)万
市场小结
?四季度开始整体市场受宏观调控影响显效，价格增速 停滞，交易量有所萎缩。 ?当前市场整体产品结构改变未有明显显现； ?朝阳公园区域整体产品结构以舒适型三四居为主，鲜 少小户型供应； ?朝阳公园区域价格大幅提升。
基础。
1.1宏观背景 1.2市场 1.3项目本体
1
燕莎商圈
朝外使馆
东 三
朝阳公园
东 朝 阳 公 园 南 路 甜 水 园 街 四
项目地段
朝阳公园板块核心区
本项目坐标：
朝阳区东三环至东四环间； 朝阳北路和甜水园街交汇处 ；
环
CBD
朝 阳
北
路
环
建
外
大
街
?本项目位于朝阳公园板块核心地段，在CBD板块辐射范围内，同时临近燕莎商圈 与朝外使馆区，地段价值优越。
东 三 环
地 铁 10 号 线 展览馆南路 甜 水 园 路
东 四 环
项目交通
朝阳北路 朝阳路 地铁6号线
金台路站
地铁1号线
长安街 ?项目南临朝阳北路，北距朝阳公园仅500米，距长安街约1.5公里 ，西距东三环约1.5公里，东距东四环约1.2公里；与CBD核心区、 燕莎商圈、使馆区快速通达。 ?距首都机场25分钟车程即可抵达。 ?公共交通发达，9路、419路、640路等线路车站均临近本项目； ?地铁10号线即将开通，地铁6号线通达本项目，在金台路有站；
朝阳公园：步行10分钟 国贸商圈：车行10分钟 燕莎商圈：车行10分钟 首都机场：车行25分钟 轨道：6号、1号、10号线
现有交通路网发达，公共交通不断优化
燕莎友谊商场 希尔顿酒店 燕莎女人街 昆仑饭店 燕莎商圈 朝阳公园 喜来登长城饭店 北京法国学校 北京妇幼保健院 爱康医院
北京马术俱乐部
高尔夫球场
三里屯一中
项目配套
公园：朝阳公园、红领巾公
园、团结湖公园……
三里屯酒吧街
红领巾公园
中和艺术幼儿园
团结湖 京客隆购物中心 公园 团结湖第二
小学
高端消费场所：
世贸天阶 国贸商城
中央商务区
伊顿国际双语幼儿园 朝阳区第三医院 万达影城 首经贸大学 丽兹卡尔顿酒店 沃尔玛超市 JW万豪酒店 新世界百货 新光天地
万达广场
华贸商圈
?环境资源优越，被三大公园所环抱； ?区域发展成熟,，与北京商务、外交、消费、娱乐等各中 心区域联系便捷； ?享有涉外商务配套和完善的生活、教育、卫生配套； ?属城市顶级生活圈，高端人群聚集,豪宅认知强烈。
国际领先的城市级别高端综合配套
新光天地、国贸商城、新世界 百货、世贸天阶、燕莎友谊商 场…… 五星级酒店：万豪酒店、利 兹卡尔顿酒店、昆仑饭店、希 尔顿酒店、长城饭店…… 娱乐场所：高尔夫球场、北 京马术俱乐部、三里屯酒吧街 、万达影城、燕莎女人街、朝 阳公园西门、工体北门…… 商场：京客隆购物中心、沃 尔玛超市…… 学校：伊顿国际双语幼儿园 、中和艺术幼儿园、团结湖第 二小学、三里屯一中、北京法 国学校、首都经贸大学…… 医院：爱康医院、北京妇幼 保健院、朝阳区第三医院……
产品构成 综合商业 临 街 园林 商 业 园林 会所 临 街 园林 商 业 高层小户型 高层大户型 小 计
建筑面积 51,292 21,927 73,219
面积比例 70.05% 29.95% 100%
户数 零居：484
一居：269
97 850
项目规划
产品户型
零居小户型 一居小户型 三居大户型
建筑面积
56平米 84-88平米 230平米
主要经济技术指标
建筑面积 占地面积 容积率 住宅面积 配套面积 建筑形式 总：132100 m2 地上：96240m2 地下：35860 m2 37917 m2 2.5 76219m2 总：23021 ㎡ 会所： 2000㎡ 商业：21021 ㎡ 板式高层
?占地3.7万平米，总建筑面积13万平米，属中等规模，中等容积
率项目； ?90\70政策下的以56平米零居和89平米一居小户型为主的项目； ?纯板式建筑布臵；三居、一居南北朝向，层高3.1米；零居东朝向 ，层高3米；人车分流；多组团园林景观； ?2万平米商业及配套，2千平米会所，商业有沿街商业与独立综合 商业体等多种商业业态。
以小户型为主的中等规模项目，拥有完善的配套和良好的社区环境
?户型设计整体强调享受感、 奢华感与私密感。 ?各户型间特点突出。 ?房均面积大，采光条件好。
产品构成 产品面积 面积配比 零居 27709m2 37.8% 一居 23583m2 32.2%
奢华舒适三居：
产品认知
三居 21927m2 30.0% 总计 73219m2 100%
?两梯两户，低梯户比； ?户型方正，南北通透； ?豪华主卧区，超大衣帽
间和几乎与卧室等大的卫 浴空间，尽显奢华
高舒适度的创新产品
私密 享受一居：
经典零居：
?户型方正实用 ?经典的户型尺度与功能布局 ?客厅与卧室能实
现一定的分隔 ?大飘窗提供一定的产品附加值
?两梯三户，户型方正； ?南北通透或全面宽采光 ?豪华私密主卧区 ?几乎与卧室等大的卫浴空间，
高舒适度的创新产品
有一定附加值的传统产品
项目属性关键词：
?城市核心传统豪宅区
本体界定
?中等规模
?小户型为主 ?优质生活住区
项目可提升空间：
本项目在精装修和物业服务方面还有进一步提升价值的机会。
目标。
2
目标方向
结合：
宏观背景——谨慎、回落的大势 市场情况——对市场销售平台速度的超越 本体条件——非区域传统主流产品 三者的分析
加之对于万科作为上市公司这一背景的考虑；
我们应当：追求合理稳妥的销售目标
对速度的追求 > 对价格的追求
目标 ?开发商目标：
08年7月开盘，当年完成住宅销售27000平米
?目标解析：
考虑08奥运会与年底销售淡季的影响，08年实际销售期约5个月，即5400平米/月 参照朝阳公园区域07年全年销售速度平台：3876平米/月
——“08年7月开盘，当年完成住宅销售27000平米” 是一个超越区域平台速度近40%的挑战型目标。
目标
整体目标：速度〉价格 08年目标：超越平台速度40%
如何保证项目销售速度成为项目成败的关键！
如何将项目优势转为市场优势， 从而实现本项目的目标
项目价值挖掘成为支撑项目质素，实现项目目标的关键——
项目价值挖掘。
3.1竞争锁定 3.2客户认识 3.3核心价值分析 3.4产品价值提升 a国际案例借鉴 b产品价值提升建议
3
四环
五环
东部市场格局
东直门—— 燕莎板块 朝阳公园板块 CBD核心板块
三环
二环
维多利亚 花园
朝阳 公园 板块
棕榈泉
内城板块
内城板块 朝青板块 CBD南区板块
长安街
CBD核心板块
朝青板块
CBD南区板块 广渠路
?依托使馆区浓郁的涉外氛围，以 及区域交通便利、配套成熟的优 越环境； ?高端居住物业聚集区，区域内高
端物业及高端人群聚集。
?区域内供应兼顾自住舒适性与投 资价值，大尺度居住型产品与小 户型投资产品并存，主流面积区
东直门—燕莎板块
Master领寓 万国城 SOHO北京公馆
间分别为60-80平米和200平米以
上。 ?目前区域价格平台约25400元／ 平米；速度平台约为10套／月；
价值诉求： 城市中心、涉外氛围、区域成熟度高、高端人群聚集
板块项目
销售均价 (￥/m2) 46911 26281
月均套数 28 5.4
主力户型面积 150-300平米二、 三居 160平米以上三、 四居 50-80平米零居 90-120平米一、二 居
是否精 装 精装 精装
类型 公寓 公寓 酒店式 公寓
传统认知： 东真门——燕莎板块拥有涉外 氛围的完善成熟区域，市场以
SOHO北京公馆 当代万国城 Master领寓
高端商务型酒店式公寓及高档
宜居型产品为主。
30299
6
精装
?依托朝阳公园强势景观资源 和周边高端生活圈层价值， 成为北京传统豪宅板块；
东 三 环
东 四 环
泛海 华业玫瑰郡 公园1872
?区域内供应以大尺度享受型
产品为主，传统主流面积区 间为180平米以上，07年以后 区域整体供应量下降。
朝阳公园板块
本案
?区域价格平台19990元/平
米；速度平台约为22套／月；
价值诉求： 城市稀缺景观资源、成熟高端居住氛围、完善配套
板块项目
销售均 价 (￥/m2) 24344 17276
月均套数
主力户型面 积 200-320平 米三四居 50-120平米 一二居 100平米以 下零居、一 居。
是否 精装 精装 精装
类型
泛海国际 华业玫瑰郡 公园1872
43.5 1.5
公寓 公寓
传统认知： 朝阳公园板块拥有稀缺景观资源，区 域内居住氛围浓厚，以传统大面积舒 适型产品为主。
18005
91
精装
公寓
?CBD核心地段价值下的高端
圣世一品 新城国际
本案
住宅市场，拥有浓厚商务氛围。 世界城 ?区域内项目以高品质酒店式 公寓为主流。面积集中在100140平米二三居； ?价格平台26000元／平米； 目前整体销售速度24套/月左 右。
CBD核心区
价值诉求： 中央商务区核心地段价值、浓厚高端商务氛围、国际化 商务配套
板块项目
销售均价 (￥/m2) 25884
月均 套数 17
主力户型面积 60-90平米零居 100-180平米及200 平米以上二三居 80平米以下零一居 300平米以上大户型 120-180平米二三居
是否 精装 精装
类型
传统认知：
圣世一品
公寓
CBD核心板块以核心商务地段价值
为依托；区域内产品以高品质酒店 式公寓为主流。
世界城
新城国际
28623 29054
30 39
精装 精装
公寓 公寓
?以内城区域极度稀缺的土地 资源为核心驱动的豪宅区域。 ?区域内项目数量较少，主流
东
瑞士公寓 新金山 环
二
面积区间为100平米以下小户型
产品。 ?目前价格平台约为25500元/ 平方米。 ?近期整体月均销售速度27套/ 月左右。
金成建国5号
长安街
内城板块
银钻公寓
价值诉求： 内城稀缺土地资源、完善城市生活配套
板块项目
销售均价 (￥/m2) 21257 24614 29067
月均 套数 21 57 25
主力户型面积 140-180平米二三居 80平米以下，90-120 平米零居、一居
是否精装 精装 精装 精装
类型 公寓 公寓 公寓
传统认知： 内城板块以城市核心价值 为依托，为稀缺资源驱动
金成建国5号 银钻公寓
瑞士公寓
80-150平米间一、二、 三居
板块，以高端小规模项目
为主。
东四环
?CBD辐射区域，居住氛围浓厚，
无强势资源；
?区域交通便利，但配套不完善， 整体处于发展阶段中，具有一定的 升值潜力；
新华联丽景 润枫水
尚 合生橄榄季
华纺易城 星河湾 天鹅湾 青年汇 阿曼寓所
朝青板块
?区域内产品以120—140平米传
统户型及200平米以上舒适型大户 型为主； ?朝青板块平台价格16900元/平米；
四惠 京通快速
?区域速度平台为30套/月。
价值诉求： CBD辐射区域、浓厚居住氛围
板块项 目
销售均 价 (￥/m2)
月均套 数
主力户型面积
135—340㎡之间 三叠式、大平展、 高厅平层和复式 四种
是否精 装
类型
传统认知：
公寓
天鹅湾
17588
4.3
精装
朝青板块属于CBD辐射区域，缺乏
强势城市资源的支撑；区域居住氛 围浓厚，项目以大户型居家自住型 为主。
星河湾
32278
14
288—730平方米 之间 其中以四居为主
精装
公寓
?CBD辐射区，发展迅速， 属于市场发展热点区域。 ?区域内交通便利，生活配套 完善；借助CBD东扩的影响， 高端住区的气质初步显现。 ?区域整体居住氛围浓厚，区 域内产品主要以60—160平米 传统舒适型产品为主； ?区域价格平台17000元/平 米；销售速度在30套/月；
三 环
金地名京
耀辉 国际 长安街
五 环
美利 乐城 金度杭 山 国际 首府 城 西 大 广渠路 禧福汇 望 四 路 环
CBD南区板块
价值诉求： CBD辐射区域、浓厚居住氛围、快速发展区域
传统认知： CBD辐射区域，居住氛围 浓厚，高速发展区域。
板块项目
销售均价 (￥/m2) 21062
月均 套数 46
主力户型面积 89平米两居 136平米三居 75平米LOFT户型
是否精装
类型
金地名京 珠江帝景
精装
公寓
19114
70
50㎡~160㎡的一居室 到四居室
精装
公寓
依托强势景观资源，突出区域核心价值点
东部市场格局
东直门燕莎
资源驱动
城市中心、 涉外氛围
朝阳公园
稀缺景观资 源与顶级生 活圈层
CBD核心区
核心商务氛 围与稀缺地 段价值
内城板块
极度稀缺的 内城土地价 值
朝青板块
便利交通条 件，与CBD 区域联系
CBD南区
CBD辐射区 域，完善生 活配套
传统认知
价值诉求
为主 城市中心、 ?市场高端认知 城市稀缺景 涉外氛围、 观资源、成 区域成熟度 熟高端居住 高、高端人 氛围、完善 群聚集 配套
以核心商务 拥有稀缺景 以城市核心 市场以高端 地段价值为 观资源，区 ?城市核心地段，成熟完善区域价值为依托， 商务型酒店 依托；区域 域内居住氛 以高端小规 式公寓及高 内产品以高 围浓厚，以 ?依托强势资源 模项目为主 档宜居型产 品质酒店式 传统大面积 品为主 ?不同价值诉求：涉外、商务、景观…… 公寓为主流 舒适型产品 中央商务区 核心地段价 值、浓厚高 端商务氛围、 国际化商务 配套 内城稀缺土 地资源、完 善城市生活 配套
CBD辐射区 CBD辐射区 域，区域居 域，居
住氛 ?核心地段辐射区域 住氛围浓厚， 围浓厚，高 项目以大户 ?市场发展热点区域 速发展区域 型居家自住 ?缺乏市场高端认知 型为主 CBD辐射区 CBD辐射区 域、浓厚居 域、浓厚居 住氛围、快 住氛围 速发展区域
板块力量层次相同；价值诉求有所细分。
板块力量层次稍低
由于北京市场的天然区格，本项目竞争对手集中在北京东部城区市场
选取北京市东部城区市场上均价20000元/平米以上的项目：
东直门——燕莎板块：
SOHO北京公馆、US联邦、臵地公寓三期、 燕莎Class、远华裘马都、波菲特行政公 寓、Master领寓、当代万国城、东阙都、 阳光上东、首开幸福广场、远洋公馆、海 德花园
竞争项目
五环
四环
三环
朝阳公园板块：
泛海国际、公园1872、华业玫瑰郡、九号 公寓
二环
CBD核心板块：
世界城、圣世一品、世华国际、银钻公寓
朝阳 公园 板块 CBD核心板块
朝青板块
内城板块：
金成建国五号、优唐、北京INN、新金山、 冠城名敦道
内城板块
长安街
朝青&CBD南区板块：
耀辉国际、华瀚国际、山水文园、乐成公 馆、珠江帝景、首府
CBD南区板块
广渠路
在售存量
后期推出
竞争项目
小户型 产品：56-89平米，753套
本项目
波菲特行政公寓 华业玫瑰郡
100平米以下，剩余200套，均价32100元/平米 40-140平米，约350套，均价17400元/平米 60-170平米，剩余约200套，报价25000-28000元/平米 77-160平米，剩余70-80套，均价26726元/平米 60平米以下，剩余282套，近期均价21917元/平米 44-96平米，剩余544套，近期均价23725元/平米 55-87平米，剩余约392套，均价29796元/平米 45-135平米，剩余112套，均价24500元/平米 75-100平米，剩余128套，均价20614元/平米
北京INN
圣世一品D座 新金山 银钻公寓 世界城 燕莎Class 华远裘马都 Master领寓 乐成公馆 珠江帝景 东阙都 优唐 世华国际 太阳宫地块
55-65平米，剩余约280套，实际均价约23500元/平米
70平米以下与130-140平米，剩余214套， 90平米小户型 314套 ，上市时间未定 1-5层底商；6层22套平层；7-15层跃层，60-70平米，当前报价41600元/平米，预计3月份入市 最小户型60平米，价格未定，预计08年底开盘
70平米以下户型为主，预期价格30000元/平米以上 90/70地块，总建面31万平米
2008 1月 2月 20092月 3月 4月 5月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 6月 7月
在售存量
后期推出
竞争项目
大户型产品：230平米 97套
本项目
九号公寓 首府 阳光上东 华瀚国际 山水文园 冠城名敦道 SOHO北京公馆 泛海国际1#、2# US联邦 臵地三期 金成建国五号 当代万国城 珠江帝景 泛海国际二期 圣世一品B、C座 优唐 远洋公馆 擎峰 公园1872 2008 1月 2月
400平
米 40余套，当前均价约30000元/平米 210-390平米 112套，均价27000元/平米 190-470平米 65套，当前均价约28000元/平米 160-280平米为主 447套，均价22441元/平米 150-280平米 约270套，均价30854元/平米 160-170平米 57套，均价19153元/平米 130-320平米，剩余106套，均价46800元/平米 110-310平米，约40套，均价26500元/平米 160-300平米，剩余59套，均价24800元/平米 80-550平米，公寓与公馆共剩余不足100套，均价22000元/平米 120-280平米，剩余296套，均价21500元/平米 200-800平米，剩余约30套，均价26100元/平米 160平米大户型 112套，均价26333元/平米 总建筑面积150万平米，当前价32000元/平米 B座120-270平米，C座150平米以上，预期价格32000-35000元/平米，预计3月份入市 300平米以下，价格未定，预计08年底开盘 190-390平米为主 总量约50000平米，预计3月份入市 260平米二居，350平米三居，460平米四居，总建面积232980㎡，价格未定，近期开盘 105—400平米，总建面积30万，预期价格25000-30000元/平米 2009 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
波菲特行政公寓 新金山 银钻公寓
100平米以下，剩余200套，均价32100元/平米 60平米以下，剩余282套，近期均价21917元/平米 44-96平米，剩余544套，近期均价23725元/平米 55-87平米，剩余约392套，均价29796元/平米 45-135平米，剩余112套，均价24500元/平米
世界城
燕莎Class Master领寓 珠江帝景 东阙都 优唐 世华国际 太阳宫地块 首府 华瀚国际 山水文园 金成建国五号 泛海国际二期 圣世一品B、C座 优唐 远洋公馆 擎峰 公园1872
55-65平米，剩余约280套，实际均价约23500元/平米 90平米小户型 314套 ，上市时间未定
小户型
最小户型60平米，价格未定, 预计08年底开盘 70平米以下户型为主，预期价格30000元/平米以上 90/70地块，总建面31万平米
1-5层底商；6层22套平层；7-15层跃层，60-70平米，当前报价41600元/平米，预计3月份入市
210-390平米 112套，均价27000元/平米 160-280平米为主 447套，均价22441元/平米 150-280平米 约270套，均价30854元/平米 120-280平米，剩余296套，均价21500元/平米
总建筑面积150万平米，当前价32000元/平米
B座120-270平米，C座150平米以上，预期价格32000-35000元/平米，预计3月份入市 300平米以下，价格未定，预计08年底开盘 190-390平米为主 总量约50000平米，预计3月份入市 260平米二居，350平米三居，460平米四居，总建面积232980㎡，价格未定，近期开盘 105—400平米，总建面积30万，预期价格25000-30000元/平米 2008 1月 2月 2009 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
大户型
在北京城区东部市场、均价20000元/平米以上、销售期重叠
的项目中，以：
竞品锁定
项目所在区域、项目价值点、项目品质、价格、产品素质等 因素，确定竞争项目
小户型竞争态势 ?直面竞争：世华国际、世界城 ?分流竞争：优唐、东阙都、波菲特行政公寓 ?干扰竞争：新金山、银钻公寓、MASTER、珠江帝景 大户型竞争态势 ?直面竞争：泛海国际、圣世一品、公园1872 ?分流竞争：优唐、远洋公馆、首府、擎峰
?干扰竞争：金成建国5号、华翰国际、山水文园
项目价值挖掘。
3.1竞争锁定 3.2客户认识 3.3核心价值分析 3.4产品价值提升 a国际案例借鉴 b产品价值提升建议
3
客户认识。
——淡市之下，谁在买房？ ——淡市之下，客户的价值点排序？
根据我们的研究，
淡市下的客户，可以分为三大类：
淡市下的客户 区域长期关注者，长期理性投资者，刚性首次臵业者。
?区域长期关注者
——他们长期关注项目所在区域，或在该区域生活、工作，对区域情况非常了解。
——他们非常认可该区域价值，对未来房产增值充满信心。
——他们对区域内项目的价格变迁与自身需求非常明确。
?长期理性投资者
——他们对未来充满信心； ——他们将购房作为一种资产配臵形式, ，或是资产配臵以对抗通胀，或是赚取人民币升
值……
——他们是目前豪宅的主要买家；
?刚性的首次臵业者
——这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现； ——一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要房子的时机”
——他们是目前中低端项目中小户型主要买家。
典型项目选取标准：
?城市中心地段 ?市场高度关注 ?前期销售良好 ?产品类型相同
典型项目 客户分析
瑞士公寓
SOHO北京公馆
世界城
公园1872
瑞士公寓
中心地段、产品品质、品牌物业
配套 瑞士公寓位于港澳中心瑞士酒店东侧，紧邻亚洲 大酒店，与保利大厦隔街相望。 享受港澳中心瑞士酒 店、亚洲大酒店、保利大厦、新保利等配套设施。 周边街道颇具异国风情，是京城外籍人士最为密 集的区域。
基本情况 物业类别：公寓，酒店式公寓
建筑面积：40358平方米 容积率：4 区位、交通 绿化率：30% 楼栋状况：198套,14层局部16层板楼 装修状况：4000元/平米精装修，无全套家电 物业管理：锦江物业 开发商：北京安泰臵业房地产开发有限公司 开盘时间：2007年8月中旬 价格：均价37000元/平方米
瑞士公寓位于东城区 工体北路六十六号，紧邻东二 环，处于第一、二使馆区相连的中心地带。 周边交通：东二环地铁环线、机场高速路、机场快 速铁路、工体北路，地铁2号线 ，东直门交通枢纽，公
二 : 北京万科公园5号拓盘报告
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三 : 贵阳万科公园5号怎么样
参考均价：9800元/m² 地 址： [ 云岩 云岩 ] 云岩北京路260号（黔灵公园正对面）
接下来要看：万科公园5号户型万科公园5号地图交通万科公园5号相册万科公园5号楼盘详情
相似楼盘：云岩楼盘云岩楼盘均价8千-1万楼盘
本月开盘：云岩－九州十里锦城小河－元琦林居小河－恒森自在城南明－恒丰贵阳中心白云－白金壹号小河－黄埔国际
楼盘对比：万科公园5号 PK 天誉城万科公园5号 PK 大唐果万科公园5号 PK 中航城
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(www.61k.com。基本信息
楼盘名称：万科公园5号 现房在售
参考均价：住宅 9800 元/m² [价格走势]
物业类型：住宅
开发商：贵阳创元房地产开发有限公司
区域位置：云岩- 云岩
楼盘地址：云岩北京路260号（黔灵公园正对面）
万科公园5号，由全球排名第一的房地产开发公司打造，地处贵阳市中心一环北京路旁，坐拥黔贵之核心黔灵山，共享北京路和喷水池繁华商圈。我们承袭了万科TOP系下“公园5号”的血脉，目前是全球第三座万科公园5号，另外两个在北京和成都。项目整体规划为城市高端住宅及附属商业。
、靠近南京南站，周边路况畅通
2、综合用地，商业、生活配套齐全。
3、万科品牌房企，市场认可度高。
4、一线装修品牌
陪好朋友来这家店，很喜欢店里的环境，服务也很好，所以自己也经常光顾了，每次来都找马明阳老师，他很擅长和顾客沟通，能很快了解顾客的喜好，每次他给做的发型都相当滴满意，强烈推荐噢
本文标题：万科公园5号-北京万科公园5号拓盘报告61阅读| 精彩专题| 最新文章| 热门文章| 苏ICP备13036349号-1