一 : 蘑菇守城2小游戏攻略
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[蘑菇守城2]蘑菇守城2小游戏攻略——详细知识
二 : 蘑菇守城2：蘑菇守城2-基本介绍，蘑菇守城2-游戏简介
蘑菇守城2_蘑菇守城2 -基本介绍
(www.61k.com）游戏名称：蘑菇守城2
游戏类型：策略小游戏
游戏英文名：Mushroom Farm Defender
游戏大小：1761K
蘑菇守城2_蘑菇守城2 -游戏简单介绍
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蘑菇守城2蘑菇守城2_蘑菇守城2 -操作指南
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蘑菇守城2_蘑菇守城2 -游戏目标
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三 : 蘑菇第2章
第二章 资产评估的基本方法
市场法
成本法
收益法
资产评估方法的比较与选择
学习目标：要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定 文豪 wenhao.znufe@163.com
资产评估方法
市场法
资产评估方法是
在工程技术、统计、 会计等学科中的技术 方法的基础上，结合 自身特点形成的一整 套方法体系，是实现 评定估算资产价值的 技术手段 。按分析原 理和技术路线不同， 资产评估方法可以归 纳为三种基本类型
成本法
收益法
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市场法
? 一、市场法的基本涵义
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同， 并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的 一种评估方法。市场法目前是最简单、最有效的方法。
要有一个充分发 育、活跃的公开 市场
市场法的 基本前提
公开市场上要有可 比的资产及其交易 活动（参照物）
选择参 照物
在评估 对象与 参照物 之间选 择比较 因素
市场法的基本程序及有关指标 在各参照 物成交价 指标对 格的基础 比、量 上调整已 化差异 经量化 的对比指 标差异
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综合分 析确定 评估结 果
市场法
? 二、运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象； 2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场 基本信息资料，寻找参照物； 3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物； 4、把被评估资产与参照物比较； 5、分析调整差异，做出结论。
? 一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 论结论愈准确。
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市场法
? 市场法中的具体评估方法 1
市场法实际上是指在 一种评估思路下的若 干具体评估方法的集 合。它们可以被分为 两大类：
直接比较法 指利用参照物的交 易价格及参照物的 某一基本特征直接 与评估对象的同一 基本特征进行比较 而判断评估对象价 值的方法。其计算 公式为： 评估对象价值＝ 参照物成交价格× （评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征）
2
类比调整法 该方法并不要求参 照物与评估对象必 须一样或者基本一 样。只要参照物与 评估对象在大的方 面基本相同或相似， 该方法通过对比分 析调整参照物与评 估对象之间的差异， 在参照物成交价格 的基础上调整估算 评估对象的价值。
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市场法
三、市场法的优缺点 ? 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。 ? 其优点表现在： 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格； 2、评估结果易于被各方面理解
和接受。
? 其缺点表现在：
1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可 对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产， 以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
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成本法
? 一、成本法的基本涵义 （一）成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估 测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本 中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情况下， 任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会 超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资 者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种 贬损因素。上述评估思路可概括为： 资产评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
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成本法
（二）成本法的基本前提 1
被评估资产处 于继续使用状 态或被假定处 于继续使用状 态
2
具备可利用的 历史资料
3
形成资产价值 的耗费是可计 量的
成本法的运用涉及到四个基本要素
资产的 重臵成 本
资产的 实体性 贬值
资产的 功能性 贬值
资产的 经济性 贬值
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成本法
资产的重置成本 资产的重臵成本就是资产的现行再取得成本。具体来说， 重臵成本又分为复原重臵成本和更新重臵成本两种。
复原重置成本 是指采用与评估对 象相同的材料、建筑 或制造标准、设计、 规格及技术等，以现 时价格水平重新购建 与评估对象相同的全 新资产所发生的费用。
更新重置成本
是指采用新型材料，新的建 筑或制造标准，新型设计、 规格和技术等，以现行价格 水平购建与评估对象具有同 等功能的全新资产所需的费 用。
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成本法
资产的实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于 使用及自然力的作用导致的物理性能的损耗或下 降而引起的资产的价值损失。
实体性贬值率=
资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产 功能相对落后而造成的资产价值损失。 资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起 资产闲臵、收益下降等而造成的资产价值损失。
资产实体性贬值 资产重置成本
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成本法各项指标的估算
各种具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功 能性贬值和经济性贬值四大因素采用不同的方式测算形成的。 在评估实务中，人们习惯上是
以估算重置成本的具体方式区别 和划分成本法中的各种具体方法。
重置核算法 物价指数法 功能价值法
（一） 重置成本 的 估算方法
规模经济效益指数法
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重置成本及其估算
1、重置核算法
重臵核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新 取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重臵成本。在实际测算 过程中又具体划分为两种类型，购买型和自建型。 购买型是以购买资产的方式作为资产的重臵过程。 自建型是把自建资产作为资产重臵方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费 及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重臵成本。
? 例2-1：重臵购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接 安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得 安装成本中的间接成本与人工成本的比为0.8：1，该机器设备重臵成本为： 直接成本为60000元+1000元+800元=61800元 其中：买价，60000元 运杂费，1000元 安装成本，800元 其中：原材料，300元 人工，500元 间接成本（安装成本），400元 重臵成本合计，62200元。
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? ? ? ? ? ? ? ?
重置成本及其估算
2、价格指数法
? 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本 （账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为： ? 资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 ? 或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1＋物价变动指数）
例2-2：某被估资产购建于1996年，账面原值为100000元，2005年进行评估， 已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100％和150％。 则： 被估资产重臵成本＝100000×(150%/100%)＝150000（元）
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重置成本及其估算
物价指数法与重置核算法
区别
物价指数法估算的重臵 成本，仅考虑了价格变 动因素，因而确定的是 复原重臵成本；而重臵 核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术 进步和劳动生产率的变 化因素，因而可以估算 复原重臵成本和更新重 臵成本。
价格指数法建立在 不同时期的某一种 或某类甚至全部资 产的物价变动水平 上；而重臵核算法 建立在现行价格水 平与购建成本费用 核算的基础上。
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重置成本及其估算
3、功能价值法
功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个 与被评估资产 相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评 估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计
算公式为：
被评估资产重置成本＝
被评估资产年产量 参照物年产量
? 参照物重置成本 (2-32)
例2-3：某重置全新的一台机器设备价格6万元，年产量为 5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其 重置成本： 被评估资产重置成本＝4000/5000×60000 ＝48000(元)
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重置成本及其估算
4、规模经济效益指数法
由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不 是等比例变化。两项资产的重置成本和生产能力的关系可用下列公式表示：
推导可得：
被评估资产的重置成本 被评估资产的产量 x =（ ） 参照物资产的重置成本 参照物资产的产量
（2－31）
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本 （ ?
被评估资产的产量 x ） 参照物资产的产量
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重置成本及其估算
采用统计分析方法确定某类资产重置成本的步骤
第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按 照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结 构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性 的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置 核算法或规模经济效益指数方法等方法估算其 重置成本 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与 账面历史成本，计算出分类资产的调整系数
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重置成本及其估算
R' k = R ? 公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数； R为某类抽样资产的重置成本； R'为某类抽样资产的历史成本。 ? 根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K ? 某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
采用统计分 析方法确定 某类资产重 置成本的公 式
例2-10：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具 有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为 30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之 和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为 500万则：K=30÷20 =1.5 该类通用设备重置成本＝500×1.5 ＝750（万元）
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实体性贬值及其估算
实体性贬值的测算方法
1、观测法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程 技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资 产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因 素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对 资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估 算实体性贬值。 计算公式为： 资产实体性贬
值＝重置成本×（1－实体性成新率) 公式中，实体性成新率=1-实体性贬值率 2、公式计算法，也称使用年限法。它是利用被评估资产的实际已使 用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估 测资产的实体性贬值。 使用年限法数学式表达为： 重置成本 ? 预计残值 资产的实体性贬值= ? 实际已使用年限 总使用年限 其中： 总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
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实体性贬值及其估算
资产利用率
? 通过资产利用率可以调整实际已使用年限与名义已使用年限的 差异，资产利用率计算公式为：
资产利用率= 截止评估日资产累计使用时间 截止评估日资产累计法定利用时间 ?100%
?
当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年 限比名义已使用年限要长； ? 当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年 限等于名义已使用年限； ? 当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于 名义已使用年限。 例2-4：某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。 根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实 际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率： 资产利用率＝10×360×7.5/10×360×8 ×100% ＝93.75%，由此可确定其实际已使用年限为9.4年。
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功能性贬值及其估算
功能性贬值的估算步骤
第一，将被评估资产的年运营成本 与功能相同但性能更好的新资产的 年运营成本进行比较
资产的功能性贬值测算法
功能性贬值是由于技术相对落后造 成的贬值。估算功能性贬值时，主 要根据资产的效用、生产加工能力、 工耗、物耗、能耗水平等功能方面 的差异造成的成本增加或效益降低， 相应确定功能性贬值额。
第二，计算二者的差异，确定 净超额运营成本
第三，估计被评 估资产的剩余寿 命
第四，以适当的折现率将被评 估资产在剩余寿命内每年的超 额运营成本折现，这些折现值 之和就是被评估资产功能性损 耗，计算公式为： 被评估资产功能性贬值额 ＝∑（被评估资产年净超额运 营成本×折现系数）
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功能性贬值及其估算
例2-12：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效 率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-3：
某设备的技术资料 项目 月产量 单件工资 月工资成本 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税（税率33%） 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限 假定折现率10%，5年年金折现系数 功能性贬
值额 技术先 进设备 技术陈旧设备
10000 10000件 件 1.20元 0.80元 12000元 8000元 12000-8000=4000元 4000×12=48000元 15840元 32160元 5年 3.7908 121912.128元
功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本 可视同为功能性贬值，计算公式为：
功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本
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经济性贬值及其估算
资产经济性贬值的估算
? 资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此 引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值率和经济性贬值额的计算：
经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×100％
公式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。
经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A，ｒ，ｎ)
公式中，(P/A，ｒ，ｎ)为年金现值系数。
例2-12：某被估生产线设计生产能力为年 产25000台产品，因市场需求结构变化，在 未来尚可使用年限内，每年产量估计要减少 8000台，功能价值指数取0.6。根据上述条 件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水 平上： 经济性贬值率＝[1-(17000/25000)0.6]×100% ＝[1-0.79]×100%＝21％
又如，数据承上例，假定该生产线尚可使用 三年，每年减少8000台产品，每台产品利润 为100元，行业的投资回报率为10％，所得 税率为33％。该资产的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额 ＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3) ＝536000×2.4869 ＝1332987（元）
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成新率及其估算
估算方法：
? 1、观察法 ? 2、使用年限法 ? 3、修复费用法
? 理解：不能按照会计学中的折旧年限估算成新率
第一，折旧是由损耗决定的，但这就并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。 第二，折旧年限的确定。 第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身，具有差异 性。 第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确 定的使用年限与折旧年限完全相同，这是当然可以采用折旧年限。
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成本法评估资产的程序及优缺点
（一）运用成本法评估资产的程序
1、确定被评估资产，并估算重置成本； 2、确定被评估资产的使用年限； 3、估算被评估资产的损耗或贬值； 4、计算确定被评估资产的价值。
（二）成本法的优缺点
采用成本法的优点:
1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用； 4、有利于企业资产保值。
采
用成本法的缺点：
1、工作量较大； 2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性； 3、经济性贬值不易全面准确计算
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收益法
? 收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值 的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用 本金化和折现的方法判断和估算资产价值。
收益法的三个基本要素： 被评估 资产的 预期收 益 折现率 或本金 化率 被评估资产 取得预期收 益的持续时 间
应用收益法必须具备的前提条件：
被评估资产的未 来预期收益可以 预测并可以用货 币衡量 资产拥有者获得预 期收益所承担的风 险也可以预测并可 以用货币衡量
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被评估资产预期获 利年限可以预测
收益法
1、搜集并验证数据 2、分析测算被评估对象未来预 期收益 5、分析确定评估结果
收益法的基本程序 和基本参数
3、确定折现率或本金化 率
4、用折现率或本金 化率将评估对象未 来预期收益折算成 现值
三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限
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收益法
? 收益法中的应用形式
收益法是在预期收 益还原思路下若干 具体方法的集合。 从大的方面来看， 收益法中的具体方 法可以分为两类：
1
针对评估对象未来 预期收益有无限期 的情况划分，分为 有限期和无限期的 情况
2
针对评估对象未来 收益无限期的情况 划分，分为等额收 益评估方法、非等 额收益法两种情形
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收益法应用的形式
（一）资本未来收益期有限的情况 1.资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测 有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求 和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值，基本公式 是： 评估值 P = Rt---未来第t个收益期的预期收益额，收益期有限时， Rt中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率
参见P48，例2-7
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收益法应用的形式
（二）资本未来收益无期限的情况 （1）未来收益年金化情况： 资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：
评估值
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收益法应用的形式
（二）资本未来收益无期限的情况
首先预测若干年内（一般为五年）的隔年预期收益额；
再假设若干年的最后一年开始，以后各年预测收益额均相同； 最后，讲企业未来预期收益进行折现和资本化处理。
资产评估值（预期收益现值）
=Σ 前若干年各年收益额×各年折现系数
+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现
系数
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收益法应用的形式
应用举例例2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、
13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元， 确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益 的评估值。
（1）永续经营条件下的评估过程： 首先，确定未来5年收益额的现值。 现值总额 =
12 (1 + 10%) +
15 (1 + 10%) 2
+
13 (1 + 10%)3
+
11 (1+ 10%) 4
+
14 (1 + 10%) 5
= 12×0.9091 + 15×0.8264 + 13×0.7513 + 11×0.6830 + 14×0.6209 = 49.2777(万元) （计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。） 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140（万元） 最后，确定该企业评估值： 企业评估价值＝49.2777+140×0.6209 ＝136.2037（万元）
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收益法中各指标的确定
（一）收益额
1、收益额指的是资本使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析 获得的。 2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该资产形成的收 益应当分离出来，切莫张冠李戴。
（二）折现率和资本化率
1、无风险报酬率 2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险） 无风险报酬 率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社 会行业平均收益水平确定。
（三）收益期限
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收益法的程序及优缺点
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点 （一）程序
（二）优缺点
1、收益法的优点 （1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值； （2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为 买卖双方所接受。 2、收益法的缺点 （1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响； （2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和 可预测未来收益的单项资产评估。
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评估方法的比较与选择
评估方法体系的内在关系
评 估 方 法
?
成本法
市场法 收益法
不同评估方法得出结果存在 差异的原因 一是某些方法的应用前提不 具备； 二是分析过程有缺陷； 三是结构分析有问题； 四是某些支撑评估结果的信 息依据出现失真； 五是评估师的职业判断有误。
结构基础
比较机制 预期约束
如果前提条 件成立，三 种方法得到 的结果趋同
? ? ? ?
由于评估的特定目的的不同，评 估时市场条件上的差别，以及评 估时对评估对象使用状态设定的 差异，需要评估的资产价值类型 也是有区别的。评估方法由于自 身的特点在评估不同类型的资产 价值时，就有了效率上和直接程 度上的差别，评估人员应具备选 择最直接且最有
效率的评估方法 完成评估任务的能力
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评估方法的比较与选择
资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，有效地完成 评估任务提供了现实可能。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：
评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场 条件，被评估对象在评估过程中所处的状态， 以及由此所决定的资产评估价值类型相适应 评估方法的选择受评估对象的类型、理 化状态等因素制约 评估方法的选择受各种评估方法运用所需 的数据资料及主要经济技术参数能否搜集 的制约
不论选择哪种评估 方法进行评估，都 应保证评估目的， 评估时所依据的各 种假设和条件与评 估所使用的各种参 数数据，及其评估 结果在性质和逻辑 上的一致
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思考题
1. 分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和适 用条件。 2. 如何运用市场法中的直接比较法和类比调整法？ 3. 怎样选择和分析收益法中的基本参数？ 4. 如何理解和测算重臵成本法的基本要素？ 5. 分析市场法、收益法和成本法的联系与区别？
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四 : 蘑菇第2章
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