一 : 2016全国房产限购城市名单

据统计，截至2016年1月22日，全国46个限购城市，仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购。

。www.61k.com)

2016全国各地房产限购城市名单完整版

何为90/70政策?2006年，建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点，就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

在本轮楼市调控中，明确重启“90/70”政策的包括：北京和深圳。

重启限购

天津：在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房

苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房

无锡：无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房

成都：部分区域单人只能新购一套房

郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房

济南：本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房

合肥：市区(不含四县一市)实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买

武汉：主城区限购，本地人最多可购2套房

北京、深圳和广州一直实行限购政策，而此次深圳调控新政进一步规定：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

限外

天津：对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%

苏州：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房

无锡：暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房

济南：非本市户籍家庭在济南市限购一套住房

合肥：外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%

武汉：外地人购买首套房首付25%，购买第二套房限贷，购买第三套房限购

深圳：社保3年改5年，且非本市户籍居民家庭限购1套住房

广州：执行现行政策，社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房

限贷

北京：收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成

郑州：二套房贷款首付40%，首套房首付30%

苏州：首套房首付30%;无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%;对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

武汉：主城区限贷，首套房商业贷款首付比例25%，二套房比例提至50%

无锡：首套房，最低首付款比例保持20%不变;2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%

合肥：首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%

济南：在特定区域范围内，首套房首付提高至30%，二套房首付提高至40%

成都：购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%

深圳：首套房无贷首付最低30%;本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的，首付不低于50%;二套房首付款不低于70%

广州：执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

认房又认贷

北京：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%

苏州：无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%

合肥：一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%

深圳：认房又认贷，无房贷记录首套30%，无房有贷50%，二套房70%

公积金政策调整

合肥：购买第3套住房，停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款

苏州：第二次使用公积金贷款，最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款从45万元调整至30万元，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

济南：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元

严惩违规销售

佛山：加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。

原标题：广东3连击!全国12连击!迄今最全面的楼市新政盘点在此!

关于重启限购的详细信息

杭州楼市重启限购

杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州部分区域实施限购政策》，限购政策明确的表示就是在杭州市区限购范围内，已经正式的就是暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

这也意味着，继苏州、厦门后，杭州成为近期第三座宣布“限购”的城市。专家认为，这次政策出台一方面反应及时，另一方面，更多释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号，也留出未来进一步政策操作的空间。杭州市住保房管局称：“为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家‘分类调控、因城施策’的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究决定，我市自9月19日起实施住房限购。”

其他限购城市名单及限购政策

厦门限购政策

8月31日，厦门市正式出台限购措施。具体政策是对三种家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房，即：

拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

限购政策所限制的商品住房包括新建商品住房和二手房。在交易时间认定上，购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以厦门市不动产登记中心业务收件时间为准。此项政策9月5日开始实行，将持续至明年12月31日。

武汉限贷政策

在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

其他限购城市名单及政策

1、北京限购

北京从2011年以来开始施行限购政策，北京规定拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。2013年3月，“国五条”北京细则又进一步规定禁止京籍单身人士购买二套房;2015年8月14日，针对通州过热的房产投资和投机，市住建委联合通州区政府发布了通州最新限购令。

《通知》规定，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：

1. 没拥有住房的本市户籍居民家庭

2. 已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭

3. 已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭

4. 在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭

《通知》明确，以下家庭暂停向其出售通州区商品住房：

1. 已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭

2. 无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭

另外，商品住房销售管理其他规定不变。

2、上海限购

2016年3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“沪九条”)

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在上海限购1套住房的情况：

(1)在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭

(2)连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房

暂停在上海市向其售房的情况：

(1)在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭

(2)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭

(3) 无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭

3、广州限购

2010年10月15日上午，广州市国土房管局正式公布广州“限购令”。

5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)

提高第二套住房贷款的首付比例到7成

本地户口限购2套，其中广州集体户口(不管是企业集体户口还是人才市场集体户口)均为广州市户口，不用提供社保或是税单

一个家庭限购两套补充：港澳台及国外客户提供广州合法工作证明等可购买住宅一套，商业公寓不可购买。

4、深圳限购

2016年3月25日，深圳政府连夜发布购房新规，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房;深圳户口购二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

5、苏州限购

2016年8月12日，苏州重启限购限贷限购政策：

一、限贷：

1、以居民家庭为单位第一套的首付20%

2、有一套住房(无贷款)、一套住房(有贷款已还清)首付30%

3、有一套住房，有贷款首付50%

4、二套以上不予贷款

二、限购：

1、非苏州人士购买可购买一套

2、非苏州人士购买二套需提交二年以上个人所得税或者一年以上社保证明(补缴不算)

3、非苏州人士不可购买第三套

实际上，从2010年到现在，中国楼市从限购到取消限购再到重回限购，在政策上已经走过一个来回。高峰时，全国有46个城市实施限购政策，后陆续取消限购，只剩下北上广深和三亚维持限购，如今厦门和苏州重回限购行列。

业内人士分析称，从后续市场走向看，以下城市限购可能性比较大：廊坊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、花桥、杭州、福州、东莞、惠州、珠海。这些城市有一个共同点是从地理上位置上看要么就是经济发展比较不错的重点二线城市，要么就是位于一线城市周边的城市;其次是这些城市楼市已经趋于活跃，而且房价增幅过快。因此，这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。

二 : 限购令：限购令-产生背景，限购令-分布城市

“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令，限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。

深圳限购令细则_限购令 -产生背景

限购令漫画2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有4九个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

深圳限购令细则_限购令 -分布城市

（www.61k.com)实施限购令的城市

华南地区广东（4）广州、深圳、佛山、珠海福建（2）福州、厦门海南（2）海口、三亚华北地区北京北京天津天津山东（2）济南、青岛河北（1）石家庄山西（1）太原河南（1）郑州华东地区上海上海江苏（4）南京、无锡、苏州、徐州安徽（1）合肥浙江（8）宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州东北地区黑龙江（1）哈尔滨吉林（1）长春辽宁（2）大连、沈阳中南地区湖南（1）长沙湖北（1）武汉贵州（1）贵阳广西（1）南宁江西（1）南昌西北地区陕西（1）西安甘肃（1）兰州新疆（1）乌鲁木齐青海（1）西宁宁夏（1）银川内蒙（1）呼和浩特西南地区四川（1）成都云南（1）昆明合计46（2011-10-31更新）

深圳限购令细则_限购令 -主要目的

中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。

深圳限购令细则_限购令 -具体措施

限购令漫画中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约2个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

深圳限购令细则_限购令 -实行情况

限购令相关图片2010年4月15日，“国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。2010年9月29日多部门再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在10月15日公布。其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。

北京

对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；
对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；

住建部将会同多个部门完善信息共享和购房人资格审查，对提供虚假证明的购房人不予办理产权登记手续并由购房人承担经济和法律责任。
在住房信贷政策方面，要求切实实施差别信贷政策，要求各金融机构和公积金管理中心对二套房购房者切实执行首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍的政策，对违规行为要严肃处理。

深圳

深圳出台限购令户籍居民限购两套住房
户籍居民家庭：限购两套
非户籍居民家庭：限购一套
时间认定以网签为准

厦门

厦门推出临时性限购措施
1户家庭只能新购1套房
厦门市国土房产等七个部门在国庆前夕联合下发意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

上海

上海出台限购令房产税与房价挂钩
上海明确，各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。同时，为增加普通商品住房供应，上海规定，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。此外，上海还明确，今后5年新增保障性住房100万套。将逐步放宽廉租住房准入标准。

广州

坚决抑炒房公积金三套房贷全停

广州“限购令”核心内容包括4大方面：
一：坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；
二：非常住家庭不准在广州购买；
三：未满18岁不得单独购买商品房；
四：境外购房，按照国家有关政策执行。

长沙

对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；
对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；
对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。

成都

限购一：本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。
限购二：外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房。
限购三：不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

郑州

据郑州市住房限购令规定，凡无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房；本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。

昆明

昆明出台限购令1个家庭限购1套新房

西安

对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

长春

出台时间：1月28日
内容概要：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。

南宁

出台时间：2月15日
内容概要：已有1套住房的南宁市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)、能够提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在南宁市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其销售住房。

青岛

出台时间：1月31日
内容概要：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

成都

出台时间：2月15日
内容概要：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。

贵阳

出台时间：2月16日
内容概要：即日起至2011年12月30日内，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停销售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

南京

出台时间：2月19日

内容概要：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

深圳限购令细则_限购令 -限购影响

影响

限购令漫画10月多地楼市迅速降温
在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。
调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。
据有关数据显示,9月份三十个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。
自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。
2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有1大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。"分割出售"、"售后返租"、"地产大鳄+商业巨头"3种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。

作用

从2010年底开始,住房和城乡建设部(下文简称住建部)公布了第一批限购城市名单,出台限购令的城市共为4一个,包括北京、上海、天津、重庆四个直辖市、二十六个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳五个计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等六个热点城市。
2010年，国家统计局公布了7月份全国70大中城市住宅销售价格变动情况,与6月份相比,70大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比停涨城市达到3一个,其中出现下降的城市为十四个,持平的为十七个;而停涨的城市增加了五个,涨幅缩小的城市有十五个。北京、上海、广州、深圳4大一线城市出现集体停涨,房价调控成效终于显现。
全国70大中城市新建商品住宅房价月均环比上涨分别为0.29%、0.3%、0.16%、0.1%、0.09%,从这组数据的变化中不难看出,房价涨幅呈现缩小趋势,7月份已经接近降价临界点。
北京2010年上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米,比2010年全年均价14874元/平方米下降6.1%;其中新建普通商品住房均价18297元/平方米,与2010年相比持平;98.1%的在售项目价格下降或持平。曾经领涨北京的通州房价已经进入了实质性下降通道,2010年叫价三万的房子,只需一万五,直接打了对折。昌平、房山、顺义等郊县的新开楼盘,价格都出现了大幅下调。
与此同时,深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。其他限购城市,房价上涨过快的势头得到了遏制。有关数据显示,5月份,全国70个大中城市中,京沪广深4大一线城市房价涨幅只有3.2%,低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。
根据全国房地产新建商品住宅指数,所有限购城市同比上涨平均值为4.04%,非限购城市平均上涨4.89%,限购城市房价涨幅低于非限购城市,限购城市的成交量明显萎缩,投机投资需求被挤压出市场。

深圳限购令细则_限购令 -实施扩至

国务院常务会议
国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。
会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
会议指出，当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
针对当前房价回落速度过慢和保障房建设仍不到位的问题，会议指出，首先要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进1步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
从下1步的工作安排来看，会议提出了具体要求：要加大政府投入和贷款支持力度，确保1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求；要认真落实住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨，并加强市场监测和监管。
为了进1步遏制投机投资性购房需求，会议在住房限购措施方面还提出新的要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
权威人士表示，此次国务院常务会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应；另一方面要坚定不移地抑制不合理需求，保持供求关系基本平衡，促进房价逐步回归到合理水平。14
住建部下发限购标准
住建部已经下发文件，要求各省在所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购5大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。

住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市住宅价格与去年底的住宅价格做1个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。15
浙江台州成为首个公布的城市
台州市发布的通知强调，全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
业内人士表示，台州的限购令比较宽松，限购范围只是落在“市区”和“新房”的概念上，涉及“二手房”和“郊区”概念的则不限购。不过此次台州率先公布限购细则也透露出2个信息，其一是住建部可能不集中公布名单了，退而让城市零星公布；其次，大城市周边的卫星城将是重点。
据一位接近住建部的人士表示，接下来打击全国范围内的投机投资炒房可能还有新动作。住建部已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”，可以重点打击大投机客。
住建部：全国信息联网后限购令或将退出
一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到1个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。住建部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时作上述表示。昨天，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。住建部副部长齐骥透露，将放开个人提取公积金支付住房租金的规定。

深圳限购令细则_限购令 -继续执行

16近10个城市楼市限购令年底到期业内预计多数城市仍将继续执行
房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将到期。业内人士普遍预计，房地产调控并不具备放松的条件，多数城市仍会继续执行限购政策。
10月以来，全国楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。未来房地产调控政策会否出现松动？针对市场关注的这一焦点话题，高层频频表态，强调继续推进房地产调控。在此背景下，业内人士普遍认为，年底部分城市的“限购令”到期后，仍将继续执行。
记者整理发现，近10个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
上述限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对限购是否继续执行明确表态。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。
海口率先表态不放松限购令
172月23日，海口市发布《关于进1步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，对限购对象和购房数量进行了规定，但并未明确执行期限。据记者了解，2010年，海口的限购令曾暂定执行到去年年底。
多个即将到期城市尚未表态
根据此前房产机构统计，在执行限购的4六个城市中，明确截止时间的包括福州、厦门、石家庄等十二个城市，其中南宁的截止时间为2012年2月29日，其他城市截止时间。除了海口，还有十个城市限购令即将到期，不过尚无其他有关城市作出明确表态。
包括住建部政策研究室有关负责人在内的多位业内人士分析称，一旦调控放松，房价反弹的可能性极大，因此限购令难以松绑。广东佛山曾出台放宽限购令的政策，但上午出台后立即就被叫停。业内人士表示，当下，地方政府再做放松限购"出头鸟"的可能性不大。
在限购令最严厉的北京，北京房地产业协会秘书长陈志此前曾披露，限购政策将纳入北京市基本住房制度。
福州楼市继续执行限购令
18随着年底诸多城市的楼市“限购令”即将到期，“榕十一条”是否延续？引发多方猜测。昨日，福州市房管局市场监管处处长阮观伟明确表示，福州将继续执行限购政策。这让此前“限购令年底到期”的传言不攻自破。
国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2月28日，福州市出台《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进1步做好房地产市场调控工作的实施意见》，至此，“榕十一条”面世。
阮观伟介绍，从文件上看，“榕十一条”中并没有着明确标注政策的截止日期，因此并不存在“年底到期”这样的说法。
“如果限购令要取消，我们将会有着明确的文件出台来公布废除限购令，但现在没有相关文件，就说明明年这一政策会继续执行。”阮观伟说，短期内限购政策不会放松。
楼市“限购令”兰州将继续执行
19商品住房价格控制目标、保障性住房、城镇化建设、污染减排等，今起省建设厅分5个检查组深入我省十四个市州，围绕上述四项指标检查城乡建设落实情况，这其中包括了最受关注的房地产市场调控、商品住房价格控制目标等。
合肥将继续执行限购令
2011年的最后一天，也是合肥市住房限购令的截止日期。合肥市房产局于当天发布公告称，2012年，合肥将继续执行住房限购令，4大主城区限购，合肥户口“限二禁三”，外地户口“限一禁二”。
具体政策为：合肥市城区(瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区)实行住房限购政策，本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

北京仍继续实行限购令
21北京市住房和城乡建设委员会委员、新闻发言人秦海翔在介绍北京市房地产市场调控情况时说，北京市政府3月29日公布了2011年新建普通住房价格控制目标，明确今年北京新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”的控制目标。北京也成为全国第1个明确提出房价下降调控目标的城市。经过一年的调控工作，我市新建普通住房成交均价下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.九个百分点，环比连续三个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭首次购房比重接近90%，各项主要指标变化符合调控预期。与此同时，我市房地产投资结构明显优化。1-11月房地产开发投资增长12.7%，比其他固定资产投资增速低3.三个百分点，其中保障房投资增长1.2倍，占住宅投资31.5%，比重同比提高12.八个百分点。房地产市场调控引导和优化产业结构调整的作用更为明显。
上海将继续执行限购令
2212月20日下午消息上海市政府新闻办官方微博“上海发布“今发布消息称，该市将继续加大房地产调控力度，继续执行住房限购政策。上海成为继北京之后第二个明确表态的一线城市。业内人士向新浪财经表示，北京、上海作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，来看拐点已经明显出现。
上海市今日召开的有关会议传出信息，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进1步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。

深圳限购令细则_限购令 -取消执行

因为限购，多数一线城市的房价开始停涨，资金链吃紧让开发商调整策略，房市调控初见成效。种种迹象似乎都在证明：兑现房价合理回归的承诺到了最后时刻。
在临近年关的时点上，“限购令”的调整和存废成为外界关注的焦点。任何政策的风吹草动，对楼市而言都是极其敏感的。令人担心的是，“限购令有望取消”的政策解读似乎预示着，两年多来艰难取得的调控成果有可能毁于一旦，房价可能再次大幅反弹。专业人士表示，在情况下，要对房地产征收房产税和暴23利税，很多条件并不具备。而一旦取消限购，又无其他的制度性举措替代，无异于放虎归山。
传南沙限购将对港澳人士松绑
广州市、南沙区国土部门均表示目前无调整政策，仍严格执行限购令，继2014年5月佛山高明传出放松限购的消息后，之前曾多次传出政策变动消息的广州南沙，前晚再次网传将对澳港人士松绑限购政策的消息。广州市国土房管局相关负责人表示，广州仍然没有政策调整，南沙区国土分局相关负责人也表示，该区暂未有任何对“限购令”松绑的探讨。因此，南沙仍继续执行“穗六条”的限购政策，暂定外地人士个税或社保缴费年限为5年内连续缴满3年，限购1套住房，包括外籍人士和港澳人士。24
全国三十多个城市相继宣布取消楼市限购政策，业内人士分析认为，此举可能是政府调控楼市的新迹象。楼市限购政策自2010年实施以来已经过去四年，而这四年时间，限购令是否对房价上涨起到了实质性的抑制作用呢?
2010年4月，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(也称“新国十条”)，限制个人购买二套房产。通知发布之后，国内各大城市纷纷响应，北上深广4大一线城市严格实施限购令，全国共有4六个城市(截至2011年10月31日统计)实行楼市限购政策。
“新国十条”发布之后，全国各地楼市迅速降温。据北京市房地产交易管理网的统计信息显示，2010年10月第一星期(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
然而，即便在房产交易量狂跌的情况下，房价依然坚挺。据资料显示，2010年，北京房地产全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。而北京2010年新建商品住宅均价达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居4大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%;深圳均价也已达到2万元以上，为20596元/平方米，同比涨幅为33%。

深圳限购令细则_限购令 -社会评价

专家

限购令争议“急剧降温”PK“应景之策”
对于各地出台的限购令，一些专家及业内人士对其效果存在争议。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”。
中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容昨日接受本报采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察。
中国营销学会副理事长洪仕斌在接受记者采访时说,严格的调控政策出台后,进1步刺激了老百姓购房的徘徊观望情绪,由于政府进1步调控房价的呼声一直不断,使房产市场“雪上加霜”;不少房地产开发商面临运营资金链断裂压力和成交量惨淡的现实,降低房价,刺激销售,以加快资金回笼已经被某些房企提上决策日程,在企业内部的高层会议上被沙盘推演过了,“金九银十”的到来为开发商规模降价促销提供了契机。
限购令是否能降低房价自“限购令”出台之后，这个被誉为是最严厉的楼市调控政策。在长春实施10余天来，长春市开发商和购房者呈现的态度却五花八门。而据房地局相关网站数据显示，5月19日“限购令”前一天长春市网上签约商品房达1056套，此后的六个工作日网上累计签约量还不及19日一天。也有开发商对产品的销售很有信心。认为长春的房地产市场因受到季节影响，通常在5月份以后才进入销售旺季，而“限购令”政策又需要一段时间的消化期，所以市场成交量及购房者的表现都将有一段平淡期，但长春主要以刚需为主，所以“限购令”政策对抑制需求的效果将有限，房价不会出现较大涨幅，但也不会大下降，市场发展将趋于平稳。很多购房人抱有的态度就是期待“限购令”可以是居高不下的房价降下来，一旦房价有所松动，再考虑购买的心态。也有部分人认为长春购房者中几乎没有所谓的炒房人，几乎都是自己居住，“限购令”几乎不会对长春的房价产生什么大的变动。

媒体

财经评论员叶檀在媒体上撰文认为，各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励。
北京买房“限购令”有望全国效仿，对此，中国之声特约观
察员杨禹作如下点评：
杨禹：北京在全国相对比较早的拿出了买房的“限购令”，最新的消息是上海也出台了这样的限购令，我相信各个城市根据自己的房地产的实际状况，应该会逐渐出现这样的限购令。
在过去房几个月地产调控的进程当中，不同的地方政府在落实房地产调控政策方面的力度是不一样的，我们不能简单地把这些限购令放到桌面上比较谁更严格一些，因为各个城市的实际状况并不完全相同。我们要对比的是不同的地方在落实房地产调控政策当中的决心，根据其实际情况相比，到底有多大，有多坚决，再有1个有多稳定和持久。所以对于这样的地方政府出台的“限购令”，我们更多要去研究它背后与当地房地产市场现状相关联的那些东西。珠海律师林叔权致信温总理求废止限购令称违反物权法
前日，林叔权把斟酌再三的一封信发了出去，这封信的收信人是国务院总理温家宝。这位向来以“不务正业”著称的珠海律师，再次将精力投入到与他具体工作关联不大的事务中。信中，他引经据典，表明目下在全国多个地方正在实行的楼市“限购令”，违反了《物权法》，故吁请停止执行。
限购令“政策效力注定不会持久”
林叔权不否认“限购令”等多种房地产调控政策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但他认为，包括限购令在内房地产调控措施，仅仅是1种“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。
“就因为是政策，所以一些部门或一些人，更容易寻求相应的对策，来化解政策的影响力和限制力。”林举例说，不管各地出台的“限购令”如何规定，只要买房人是一次性付款，只要是不找银行贷款，或者干脆暂时不去办理产权手续，即可不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，因为“炒”出时只需到开发商处更名就可以，还能节省过户税费，如是，限购令的政策效力注定不会持久。
北京“限购”政策出台，开发商与买家各有渠道，在限购政策被假离婚“破解”后，限房价的政策又被精装拆分“破解”。而且我们发现，楼市“破解”带有限制性政策的时间越来越短，“破解”的手法也越来越多。
限购政策在2011年对降房价可以说起到了立竿见影的作用。2011年年初限购政策执行之后，伴随着成交量的迅速萎缩，以及政府有关部门有信心让房价回归合理的承诺下，房价也出现了明显下降。但到了2012年，在降低存款准备金率和降息的作用下，房价开始逐渐回升，尤其到了2012年年底房价出现了报复性反弹。限购政策对房价的限制作用土崩瓦解，人们在问：哪儿来那么多有购房资格的人？离婚潮的出现使很多人通过假离婚的方式重新获得了购房资格。可以说，限购这道千里之堤毁于假离婚之蚁穴。如果说楼市用了一年多时间才找到了限购政策的“破解”之道，那么楼市“破解”限价政策的时间也就不到1个月。
限购令“明显违反物权登记制度”
林始终认为，既然是依法治国，政府在出台相关政策时，理应“依法”。但楼市“限购令”本身所存在的违法性问题，出台伊始就已经开始产生一些负面的问题。比如，有的城市由于购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以至于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。
事实也的确如此。为此，住房和城乡建设部在专门发出《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，试图化解“限购令”所带来的问题。然而，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。据此，林叔权确认，一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
与此同时，林专门提醒，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。这也就意味着即便违反了“限购令”，但却遵从了“物权法”，一样可以绕过“限购令”，达到房产投机的目的。
坚信自己的主张会被采纳
其实，这封信林叔权已经酝酿已久，之所以才发出，乃是他认为“时机适当”。因为媒体和学界围绕楼市“限购令”的质疑声逐渐增多，已经形成了1个可以公开讨论的良性氛围。林叔权称，之所以想到给温总理写信，是从任志强上书国务院一事中受到启发。他坚信会得到总理的回复，并相信自己的主张会被采纳。

三 : 蔡继明:限购不能解决房地产畸形发展 应增加供给

全国政协委员
清华大学人文社会科学学院经济研究所副所长蔡继明【蔡继明】：住房本身有两重属性，一种是作为消费品解决人们居住的场所，另一种属性是投资品，也就是说买个房子用于出租带来长时间的现金流源源不断的收入，这就是当做投资品。投资一定程度上演变成投机，也就是说买了房子不是为了出租，而是等着房价上升再把它抛出缺。因为住房有这样的属性就不同于一般的消费品，比如食品，食品供过于求价格就会降下来，它不降价食品就腐烂了，其它的物品也是这样。那么住房有的时候价格越升越有人买，价格升作为消费品他觉得买了不合算，但是作为投资品或者投机品正好求之不得，现在三万块钱一平米，预期半年之后一年之后变成四万块钱，那越升越买。因此我们提出怎么改变我们目前的房地产价格居高不下以及政府出台了多项措施，但是收效甚微。我们就提出了要改变住房的供给结构。前面所说的遏制投机需求还是应该的，但是怎么去遏制？像现在限购不仅限购第二套、第三套甚至第一套都受到了影响，优惠的贷款给取消了，首付也增加了，甚至外地的居民都不能在北京市买房了。这样限购的结果可能会导致房地产市场进一步萎缩，它会影响到上游产业、下游产业，而且这种限购又会导致房地产商它不在乎，你越限购它手里面的房子越值钱，原来已经买了房子的手里有三四套，你限购他不限，二手房可以转让，那么就等于他囤积房子的价格又会上升，囤积的房子价格一上升现房准备出售的房子也要跟着上升。这种限购的方式并不能从根本上解决房地产市场畸形发展。所以我们提出用自住房和改善型住房来增加住房供给，具体的设想就是这样。我们把整个新增的土地住房规划用地一分为三。

第一部分是15%保障性住房，廉租房或者是公租房，为什么只提出15%？因为任何一个国家的财政都是有限的，住房毕竟是消费品不是公共产品，既然是消费品就要根据人们的消费能力买得起大房子就买大房子，买不起大房买小房，买不起小房就买旧房，买不起旧房就租房，租不起房走投无路或者租不起大房租小房，不能单作或者伙租，合租都租不起，应该由政府提供廉租房，这样保证从高收入到中等收入乃至到最低收入阶层保证居者有其所，其他的收入再高一点就去租房再高一点买房再高一点买大房。所以我们说只限定在15%，而不是一味再扩大，一味扩大其实是政府财政支撑不了，去年说建七百万套，实际上有关部门人大预算委员会调查结果一般开工也就是40%，最高的是80%，有的是零开工。如果说去年七百万套都实现不了，今年预计一千万套，五年之内3600万套，就算是3600万套都给你提供，但是你要知道我们的城市化水平一年将近两千万人，新增人口就两千万，这3600万套分布在五年一年才多少。保障性住房面积太大难以承受，所以我们提出只限在15%。

接下来第二部分70%拿来做自住房和改善性住房。所谓自住房在购买的时候给你房产证上面注明购买之日起，初步假定十年内不许出售，改善性住房从购买之日起五年内不许出售，因为改善生活水平提高之后卖掉再买更高档的房子。这样的房子占到70%，它的房价到底会如何？我们预期房价会大幅度下降。原因有两个。第一，既然这个房子明确发出信息，这块地将来是用作自住和改善性住房，意味着消费者是来买这个房子的，投资者和投机者肯定不买这个房子，房价炒高了往往投机者和投资者多少钱根本不问价，一栋一栋买，普通消费者既然是自住就得考虑我是买房还是租房，价格这么高我的消费是否支撑得起及因此从预期从开发商就会预期买这个房子的人不会是多有钱的人，房价不可能太高，这样一来在招牌挂这块土地的时候就不会漫天出价，地王三万、三百万、三千万、三个亿、三十亿这么举牌，开发商绝对不敢这么举，低价肯定降下来了。地价一降下来房价肯定往下降。这是第一个原因。第二个原因，我们规定既然是自主性的和改善性的标准不要那么高，容积率要大大提高，绿地可以相应减少，通风、透光各种公共设施不要那么奢侈，不要那么豪华，因为这毕竟是面向中低收入阶层，我们不是说中低收入阶层就一定歧视他们，基础设施还是要齐全的，达到基本的卫生、安全、防火，但是不要像现在动不动就是什么世界花园，动不动就是王府，动不动就是豪宅，容积率都达不到1，现在有的地方容积率像城中村容积率达到5、6，虽然居住环境会差一点，但是人们在里面安居乐业总比蜗居蚁居要好得多，我们毕竟还是发展中国家，要保证居者有其所，在这个时期我们不必要强调住豪宅，因此一旦容积率提高比如提高到4甚至5的话，房价是不是就降下来了？容积率高了之后地价分摊到使用面积占的比重就低了。由于这两个原因，我们的房价大幅度下降。这样可以达到像总理说的，让房价回归到合理的水平。这70%保证了住房市场的总体。

接下来再留出15%，剩下来的15%愿意建什么，只要符合规划，愿意建豪宅愿意建白宫愿意建皇宫也不管，房价炒到天上也不限制，跌到地上也不去救市，因为这毕竟就15%，有人就愿意来投资愿意来投机，他赚一百万是他的事，亏二百万是他自作自受，总得有人给大家这么一个出口，给大家一个空间。这样整个住房市场结构我觉得就稳定了。至于那70%里面如果像改善性住房或者自住房在一定环境下如果自己不去居住了，那么他可以去租赁，但是也不允许他买卖。如果非卖不可的话，可以制订具体的措施，你必须按照一定的折旧由政府来回购。所以我想提出这样一个措施能不能作为使我们的房地产市场回归到理性的属性，这是可以考虑的一种可能的选择方案。

【中房报】：刚才提到住宅供应结构，但是仅仅供应结构的变化可能起到的效果还不好评估，您刚才说了限购是调控目标和手段的背离，因为它本身就短缺再去限制更加证明它是一个短缺品，所以造成价格的上涨预期，这样的话现在到底症结在哪儿，是供应上的问题还是把投资投机的需求打压下去就能达到调控的效果？

【蔡继明】：要从根本上分析目前房地产市场这样一团糟这种乱像丛生到底根源在哪儿，无非是两个方面，按照经济学的分析方法，一个是需求方面出了问题，一个是供给方面出了问题，需求方面出了什么问题？就是刚才说到的人民正常的住房需求这是理所当然的，它怎么发展都不为过，但是在整个房价过高，因为你在供求曲线图上会发现供求需求不断往右移，不断升高的原因是什么，不是正常的自住需求而是投资和投机需求。那么投资和投机需求为什么会造成这个？正常的其他投资品资本市场我们股票也是允许他投的，为什么房地产市场出现非理性的投资投机？就是因为这些年政府控制房价的政策并不是很有利，人们预期房价会上升，有这样一个预期在里面。另外，其它的投资品渠道少。还有，为孩子买房或者说储蓄贬值股票风险更大，那么把它当做一个投资品。另外还有很多外地的官员到北京来买房，富人到北京来给孩子买房或者给二奶三奶买房等等，还有中国的政治权利过分集中，比如北京、省会城市、直辖市政治权利集中的地方也是人们趋之若鹜，都要在这里购一套房子，还有行政机构，全国几千个县每个县都会在北京这里来购房，这就会把需求这边出了问题。当地居民需求占的比重可能会很少，遏制打击投机需求是对的，二套三套如果二套三套是改善的另当别论，纯粹是投机的投资的外地来炒房限制它并没有问题，我不是认为政府的限购一点作用都不起。与此同时，开发商推托责任，房价这么高？有愿意买的就有愿意卖的，我本来盖房子就不是给穷人盖的，就是给富人盖的，住房就是钻石戒指，既然有人出高价为什么造低价的房子。这个说起来也对。但是为什么这两条曲线里面需求曲线不断往右移，供给需求不随着往右移，设想完全竞争的市场，需求提高供给相应提高，需求提高之后均衡价格高于成本又有了超额利润，有了超额利润必然引起其它资源土地、资本、劳动进来，进来之后供给向右移动，价格不但不会高甚至有可能低。如果供给曲线大幅度移动，这个交差点就降下来了。为什么供给曲线没有向右移动？原因在哪儿？政府垄断土地，政府是城市建设用地唯一的供给者，而且我们的法律规定任何个人和单位甚至在农村都不能够随便从事建设，要建设使用国有土地，甚至出现怪诞的现象，农民在自己的土地上建房必须先把它卖给国家，然后再买回来，农民在自己土地上要建工厂像我看到泳联村这种现象政府完全垄断了土地的供给，而一个垄断的市场价格肯定是高的。用最简单的经济学模型，如果供给者有多远的除了政府还有集体还有个人都在这里提供土地，通过竞争均价地价一定是低的。如果是垄断的厂商垄断的政府，最后形成的均衡价格一定是高的，这是第一。第二，除了供给控制数量，控制数量就可以控制价格，政府从这里面就拿走了大量的土地收入，这个土地收入就占据了房地产的成本占据了50%甚至更高，这样一来由于不是建筑成本提高，如果是建筑成本提高那么会影响企业的供给，如果是企业的建筑成本没有提高甚至建筑成本不断下降的情况下，那么由于土地成本提高，那么整个成本提高所以供给量就减少，必须得出较高的价格才愿意供给，所以供给量水平就下降，这是第二个原因。第三，开发商手里面囤积了大量的土地，他们是当年地价比较低的购进来，或者按照当时政策优惠的时候购进来的，但是他们长时间不用于开发。有人说从80年代、90年代招拍挂的土地到现在很多还没有开发的，囤积了大量的土地，这也控制了有效的供给。根本的原因就在这儿，下面要想调控，调控应该双管齐下，从需求这边要限购，所谓限购绝对不能够限制正常的自住需求和改善性需求。对于一般的投资需求也不能够严格加以限制，因为他愿意投资巴不得有投资市场，我们的资本市场本来就不发育，如果有富人愿意把钱投在住房上，他们买十套一百套房子，可以出租给那些买不起房的人，所以最严格地说我们对于投资也不应该加以限制，但是对投机应该加以限制，应该控制在比如说15%，按照国际惯例国际经验一般的房地产市场投机行为只能控制在一定的范围，否则就是你的房地产出问题，政府应该加以调控，这是从需求的这一方要限制一定得限制，关键就是我刚才说的，你要对自住的、改善的是不能限制，但是怎么区分自住和投资投机呢？表面上分不出来，这就是我设计的方案。既然是自住就不能让他卖，既然是改善也不能频繁地卖，只能五年改善一次，五年改善一次，这样的机制设计就能够有效地把自住房和投资投机分开了。

【中房报】：五年卖的话征税？

【蔡继明】：或者根本不允许，或者通过收税也可以，这样让他把这部分房子排除在倒买倒卖这个领域之外，排除在外。这样给你留出15%，但是要觉得15%太低了，人们还有更大的投资还可以适当再高一点，但是只在那个范围内愿意怎么炒怎么炒，数量限定，房价炒多高不管，这就是在需求这方面我觉得政府的政策还是要加以改进。但是更重要的是供给，供给这一方目前我们看出什么政策来？就是建保障房我觉得这是一个口号，是画饼充饥。假如说3600万确实能解决15%或者20%左右的中低收入阶层或者能够解决进城务工农民能够涵盖进来，那何乐而不为？问题是我担心地方政府有这个积极性吗？中央政府下达的指标都得要层层按照行政体系恨不得签军令状，总有变换的方式，上有政策下有对策，这里面要考虑地方政府的行为能不能跟你一致。什么是好政策？不是大家许个愿保障性住房占50%这就是好政策，得看实际能不能执行，如果根本执行不了反而适得其反，让老百姓对你政府的政策失去信心。前不久我参加《一虎一席谈》的时候，当时几乎在场观众异口同声2011年房价肯定上升，政府这么说调房价怎么就不信呢？以往的经验告诉大家越调越高，有人打赌总是说房价上升的人是赢的。其实我作为一个经济学家我当时是少数，我说2011年房价肯定下降，我后面的观众质问我，蔡教授，其实你明明知道房价降不下来，你为什么还说房价一定会降？我认为它下降，你们也认为它下降，大家都认为它下降它就降下来了。这就是预期，如果大家都认为它上升，政府再说调房价也没用，大家都没有信心去抢着买，那开发商何乐而不为？第一，大家都应该有这样一个预期下定决心跟开发商吊着。第二，我们要敦促政府加大调控力度，政府要加大住房的供给，保障性住房量力而行。我担心保障性住房的面积不能那么大，所以在加大房地产供给这方面要按照用途分门别类，要提供自住的和改善性的，土地供给的时候就让你这样做，这是第一点。

第二，打破政府的土地垄断。我盯着的是农村集体建设用地，农村集体建设用地的数量超过城市用地几倍，让它进入市场，市场的土地供给就是二元的，除了政府还有农民，这样就会实现竞争，政府的地价高农民的地价低，就跟中国移动、中国联通虽然双头垄断但是也打架，一打架价格就降低了。随着集体建设用地允许进入市场马上带来另一个问题小产权房，原来在集体建设用地上建的那些房子不就被称作是小产权房，那就可以进入市场，土地进入市场意味着土地使用权的转让是合法的，既然是合法小产权房就由原来的非法变成合法，那是很大的面积，大概得有60多亿平方米。它已进入市场房价就会降下来，当然如果是违规的建筑亲吻楼、拥抱楼，没有通风没有防火没有任何绿地那样的房子你可以取缔它，如果是完全按照符合规划的符合建筑标准的这个房子让它合法化，而且一旦这部分商品房进入市场那么城市内高房价肯定就会降下来。在这里面政府不应该用所有制去管制，不应该用所有制区分大产权、小产权，哪个是合法哪个是违法，应该按规划，在规划范围内建设用地上建的又符合建筑标准，你还可以继续教它小产权，小产权也是产权不是非产权，集体所有制也是所有制，《宪法》里面规定它也是合法的一种产权，集体所有制和国有制应该是平起平坐，大产权和小产权也应该是平起平坐，要符合规划就都是合法的，要不符合规划大产权也不合法。凭什么在我这儿是集体所有制的时候就是小产权不合法，一旦被政府拿走了一转手就变成合法的，在我这儿只能建一层楼，到了国有同样一块地哪个不去建十层二十层，这是所有制的歧视，农民当然不干。所以要做到集体建设用地跟国有建设用地做到同地同权同价，这是十七届三中全会几年前就已经提出来的。我们这次5月5号在温都水城开统筹城乡发展的论坛主题就是农民自主城市化，包括像郑各庄在自己土地上新建城市，也包括农民的土地让它能够自主进入市场，让他们能够分享到工业化城市化带来的土地增值就是土地红利。现代农民是完全被排除在外的，一部分是被城市化的强迫他们进了城或者强迫他们上了楼，一部分根本把他们的土地拿走了仍然还是农民。过去政府主导型的城市化如果还继续存在的话，是不是也应该允许在它旁边有一个农民自主的城市化，能够让它并存并列，这就是我们5月5号论坛想要讨论的主题。

【中房报】：现在人口的城市化远远没有跟上空间或者土地的城市化。

【蔡继明】：是，现在这种土地制度地方政府只对扩充土地感兴趣，土地的一倒一卖就是现得利，甚至都不一定纳入人大的财政预算监督，而对于农民他们是希望农民进城打工能给他带来廉价的劳动力，能给他带来GDP的增长，还能带来税收，但是他绝不鼓励农民进城落户，这一落户就得给他提供廉租房、经济适用房、社保、教育、医疗等等，政府的财政支出就要增加，所以他没这个积极性。这样导致城市的空间不断增大，而城市人口的增长极其缓慢。现在统计的城镇化把进城打工的农民都算进来，实际并没有变成城市居民。

【中房报】：关于房产税刚才提到在调控当中去年一年议论特别热，今年上海和重庆开始试点，您对房产税持什么样的态度，或者您对现在的试点发展怎么看？

【蔡继明】：首先我觉得房产税对于遏制过度的投机需求应该说是有效果的，你想想你手里面拿着两套以上的房子自己又不住又不出租，或者出租的价格又很低，那么你还要再交税，增加了你持有住房的成本，这样就会考虑不合算的情况下尽快出手，从遏制不合理的投机需求是有作用的。第二，对地方政府财政收入有一个稳定的财源是有作用的。它有了一个房产税，有了这么一个税种，作为地方税的税种就不必再把财政收入的来源过多盯住土地的扩张，事实上土地也是有限的。再比如说18亿亩耕地红线控制上，在城市规划、城市用地面积严格控制情况下也不大可能靠土地扩张再来实现经济的持续发展，这时候就会练内功，第一节约用地，第二集约用地，第三加强基础设施建设提高公共服务质量，因为公共服务质量提高基础设施搞好了，那么这个地方的地价就上升了，地价上升房价上升，房价上升房产税是根据房屋的价值来递增的，实际政府职能就转变了，政府就变成服务型的职能，它给你提供服务收税作为提高服务的成本，这样政府就回归到理性的政府职能就转变了，至少有这么两方面。

但是房产税要考虑到征收过低没用，征收的过低就会变相把它转移给租赁市场，现在租房价格也在上升。征收过高也有问题，征收过高涉及的面非常大，一下子如果说这些人都纷纷把房子抛出来，房地产市场就会有大的波动，大的波动会引起一连串的连锁反应，资金链发生断裂。所以房产税的征收额度要把握得好，拿捏得好应该说是一门艺术，也是检验政府执政能力的一个考验。

【主持人】：因为上海和重庆都已经进入试点，您觉得上海、重庆房产税的标准怎么样？在北京征收的可能性怎么样？

【蔡继明】：上海的标准稍微低了一点和重庆比，即使重庆的话也不算高，还是象征性的，还应该再加大一点力度。

【中房报】：这次只是加税并没有涉及到税制的调整，您刚才说的是非常理想化的中央政府和地方政府的财税体制的变化，但是这次的试点并没有涉及到中央财税体制的变革。

【蔡继明】：其实经济工作经济活动应该是一个系统，是牵一发动全身的，单独改一个税种有时候效果可能出现负面的。说到税，最近新疆实行资源税的改革，税跟费分清了吗？税是国家的财政职能，矿产资源是国家的应该收费，作为所有者应该收费，作为政府管理者不管是谁对自己也得收。那么这里面你单纯进行税改费不改，将来税收的是高还是低，将来费怎么确立？本来应该是税费联动的，所以我对咱们这次在新疆搞的我就有这么一个批评建议，不应该只改税，应该是税费，同时考虑到中央政府和地方政府的权限，税和费征收的比例怎么去分配。刚才说到房产税也是这样，房产税的改革应该是征收出台也应该和其它税包括我们目前的土地征收的各种税费，你不能造成让居民不管是投机也好住房自住也好，不能让他双重收费，地价里面已经包含多少的成分，已经付了那么高，你买了以后又让他付，等于是重复收税，也有一个公平不公平的问题，所以它还应该和土地出让金和在房地产建设环节当中跟土地相关的各个环节，跟这个环节加以改进应该是统筹的。另外中央政府和地方政府的整个财政税收体制，至少应该有一个通盘的考虑，在试点的同时就要考虑到后续应该推出的配套改革。

【主持人】：时间关系，今天非常感谢蔡老师跟我们对两会的提案做了这么多讲解，也是对房地产市场提出许多好的建议，也希望广大网友继续关注我们的两会采访，我们后续还会请到很多两会代表来解读提案。谢谢蔡老师。

【蔡继明】：谢谢各位网友。

本文标题：房地产限购城市-2016全国房产限购城市名单
本文地址： http://www.61k.com/1101794.html